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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 01 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/02235 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OC2A

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 JANVIER 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 1118000158

APPELANTE :

Madame Z A épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Rafaële BLACHERE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Madame B C divorcée Y

née le […] à MULHOUSE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Catherine GUILLEMAIN de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Mars 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sylvie SABATON

Le délibéré de l’affaire initialement prévu au 25 mai 2021 a été prorogé au 1^er juin 2021

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 30 avril 2016, Z A a donné à bail à B C un appartement situé à Brissac pour un loyer mensuel de 580 €.

Le 11 janvier 2018, B C a assigné sa bailleresse pour obtenir notamment la requalification du contrat de bail meublé en contrat d’habitation non meublé, la diminution du loyer compte tenu de la surface réelle de l’habitation en ramenant le loyer à la somme de 338, 33 €.

Z A lui a opposé la nullité de l’assignation puisque la locataire avait quitté les lieux le 16 juillet 2017 sans fournir sa nouvelle adresse.

Le 16 octobre 2018, le tribunal d’instance de Montpellier a décidé de la réouverture des débats le 13 novembre 2018 et ordonné à B C de communiquer son adresse actuelle au tribunal et à Z A, ce qui sera fait.

B C a exposé qu’elle s’était rendue compte de la différence de surface en cours de bail et qu’un diagnostic a fait ressortir une surface de 52, 50 m2 au lieu de 90 m2 annoncés dans le bail. Elle a indiqué que le logement ne comportait pas le minimum de meubles exigés pour cette qualification de meublé comme le prouve l’état des lieux d’entrée.

Z A a opposé aux demandes de B C le défaut d’intérêt à agir car la demande a été présentée plus de six mois après la date d’effet du bail soit le 13 décembre 2016. Elle a ajouté que le juge doit être saisi dans le délai de quatre mois à compter de la demande alors que la demanderesse a attendu 14 mois pour l’assigner. Elle a contesté la requalification en bail non meublé au motif qu’il y a bien eu un inventaire des meubles et que la locataire avait souhaité apporter avec elle certains meubles.

Le jugement rendu le 15 janvier 2019 par le tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Déclare recevable l’action de B C.

• Requalifie le contrat de bail du 30 avril 2016 en contrat d’habitation non meublé.

• Condamne Z A à payer à B C la somme de 1 933 € en remboursement de loyers trop payés.

• Condamne Z A à payer à B C la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

• Condamne Z A aux dépens.

Le jugement expose que l’article 3-1 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le locataire peut obtenir une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. Il constate que la locataire a bien formulé une demande en ce sens par lettre recommandée avec accusé de réception le 16 novembre 2016, date de départ de la réduction de loyer puisque l’envoi s’est fait plus de six mois après l’entrée en vigueur du bail. Le jugement expose qu’il n’est pas prévu expressément que le non respect du délai de quatre mois prévu par les textes pour saisir le juge suite à la demande en réduction du loyer soit sanctionné par la nullité de l’action.

Le jugement constate que l’inventaire joint à l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas tous les éléments nécessaires à la qualification de baux meublés au regard du décret du 31 juillet 2015 puisqu’il manque notamment la table, les chaises, le réfrigérateur et les ustensiles de cuisine. Rien ne démontre que la locataire ait souhaité apporter ses propres éléments de cuisine.

Le jugement relève que la bailleresse n’apporte aucun élément de nature à contredire ou invalider l’expertise relative à la superficie de l’appartement ni de nature à prouver que le loyer n’était pas surévalué malgré la différence de surface.

En revanche il considère que rien ne démontre le préjudice moral de la requérante.

Z A a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 2 avril 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 mars 2021.

Les dernières écritures pour Z A ont été déposées le 9 mars 2021.

Les dernières écritures pour B C ont été déposées le 16 mars 2021.

Le dispositif des écritures pour Z A énonce :

• Dire l’appel recevable.

• Infirmer le jugement du tribunal d’instance de Montpellier en date du 15 janvier 2019.

• Qualifier le bail du 30 avril 2016 d’un contrat de location de logement meublé.

• Constater que l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne s’applique pas aux baux d’habitation de logement meublé.

• Rejeter les demandes de B C.

• A titre subsidiaire : rejeter les demandes de B C pour défaut d’intérêt à agir et déclarer irrecevables ses demandes.

• Constater l’absence de tout préjudice de la locataire compte tenu de l’absence de surévaluation de la valeur locative du bien.

• Condamner B C à payer à Z A la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi et de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Condamner B C aux entiers dépens.

Z A soutient que le bail litigieux doit bien être qualifié de meublé. Elle avance que le décret mentionné est entré en vigueur en septembre 2015 et que le bail a été conclu seulement quelques mois après et qu’auparavant le logement pouvait être qualifié de meublé dès lors qu’il avait des meubles, literie, gazinière ou plaques, réfrigérateur et ustensiles de cuisine. Elle ajoute que la locataire avait souhaité amener des biens lui appartenant et que ce point n’a pas été contesté. Selon Z A, la demande de requalification a pour unique objectif de pouvoir demander l’application de l’article 3-1 de la loi de 1989, la locataire n’ayant jamais fait de demande pour obtenir des éléments meublants supplémentaires.

Subsidiairement, Z A conteste l’intérêt à agir de B C et avance que cette dernière a formé une demande en diminution du loyer le 13 décembre 2017 soit plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail et après son départ des lieux mais qu’elle a modifié ses conclusions pour produire un courrier du 14 novembre 2016. Elle soutient que la diminution de loyer ne peut prendre effet qu’à compter de la demande en justice car une lettre recommandée ne constitue pas une demande au sens judiciaire du terme. Z A affirme également que les demandes de B C sont irrecevables pour non respect du délai de quatre mois pour saisir le juge prévu à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle avance que plusieurs jurisprudences vont dans ce sens, notamment un arrêt de la cour d’appel d’Orléans qui a retenu le 28 mars 2018 que le seul sens possible à la mention « le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois » est que le juge ne peut être saisi passé ce délai sinon la précision ne présenterait aucune utilité.

En tout état de cause, Z A affirme que la valeur locative du bien est conforme au prix du marché même pour la surface réelle du bien et retient une valeur de 11 € du m2. Elle ajoute que la mention d’une surface différente dans le bail résulte d’une erreur matérielle et qu’il faut tenir compte du fait que c’était la locataire qui percevait directement les APL pour le loyer fixé dans le bail.

Le dispositif des écritures pour B C énonce :

• Déclarer l’appel de Z A injustifié.

• Dire que les éléments nécessaires à la qualification du contrat de bail meublé ne sont pas réunis.

• Constater la recevabilité des demandes de B C.

• Requalifier le contrat de bail en meublé en contrat de bail d’habitation non meublé.

• Constater que le prix du loyer aurait dû être fixé à la somme de 338, 33 €.

• Ordonner la restitution de la somme de 1 933, 36 €correspondant aux trop-perçus de loyers par Z A sur la période du 14 novembre 2016 au 16 juillet 2017.

• Condamner Z A au paiement de la somme de 500 € au titre du préjudice moral subi par la requérante tenant l’évidence de la mauvaise foi de son bailleur.

• Condamner Z A au paiement de la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Condamner Z A aux entiers dépens.

B C soutient que l’état des lieux d’entrée en date du 15 mai 2016 ne contient aucun des éléments nécessaires à la qualification de bail meublé au sens du décret du 31 juillet 2015 notamment aucun ustensile de cuisine. Elle affirme également qu’aucun inventaire détaillé du mobilier n’est annexé au bail. Elle rappelle que nul n’est censé ignorer la loi.

B C maintient que sa demande en diminution de loyer est régulière puisqu’elle a formulé ce point dans un courrier en date du 14 novembre 2016, alors qu’elle était encore dans les lieux, et que la surface louée était inférieure à celle indiquée dans le bail avec une erreur de plus de 60 %. Elle ajoute que si l’article 3-1 de la loi ALUR prévoit un délai d’action de quatre mois, il ne prévoit aucune sanction. B C soutient également que le sens à donner au terme « demande » lorsque le texte précise que la diminution s’opère au jour de la demande, est celui de demande amiable et non pas de demande en justice. Elle affirme que le délai de quatre mois invoqué par Z A n’est pas un délai préfixe sous peine d’ajouter une condition légale à l’obtention d’une indemnisation.

B C soutient qu’il est certain qu’elle a subi un préjudice en réglant un loyer trop élevé au regard de la superficie réellement louée et qu’elle est bien fondée à demander le remboursement du trop-perçu. Elle souligne que le bail versé par Z A concernant le nouveau locataire du bien après travaux fait état d’un prix de 9, 69 € / m2 alors que son bail indiquait un prix du mètre carré de 11, 04 €, ce qui montre la mauvaise foi de la bailleresse lors de la conclusion du bail avec B C.

MOTIFS:

Sur la qualification du contrat de bail:

Il est constant qu’il appartient au juge de redonner sa véritable qualification au contrat conclu entre les parties.

Comme rappelé par le premier juge, en application de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 un logement meublé doit être équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisantes pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Le décret du 31 juillet 2015 (entré en vigueur le 1^er septembre 2015) en son article 2 est venu préciser la liste des éléments que doit comporter un logement meublé

constituant la résidence principale du locataire à savoir en particulier une literie comprenant couette et couverture, des plaques de cuisson, un four ou un four à micros ondes, un réfrigérateur, la vaisselle nécessaire à la prise de repas, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des éléments de rangements, des luminaires et du matériel d’entretien ménager.

Le contrat de bail signé entre les parties le 30 avril 2016 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 31 juillet 2015 est bien soumis à ces dispositions.

Comme relevé par le premier juge le contrat de bail ne mentionne pas les équipements et biens garnissant le logement.

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 15 mai 2016 ne porte que sur l’état des murs, plafonds, sols, menuiseries, sanitaires, chauffages et électricité mais ne comporte aucune liste des biens et équipements visés à l’article 2 du décret du 31 juillet 2015.

La bailleresse soutient que la locataire a souhaité apporter son propre réfrigérateur et ses propres ustensiles de cuisine mais n’en rapporte pas la preuve, le simple fait que la locataire ait attendu le 14 novembre 2016 pour signaler le problème de surface et le fait que le logement ne répondait pas aux critères d’un logement meublé n’étant pas suffisant pour démontrer que c’est à la demande de la locataire que les équipements nécessaires avaient été enlevés.

Par conséquent c’est à juste titre que le premier juge a requalifié le bail liant les parties en bail non meublé et qui s’avère donc soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande en réduction du loyer:

L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 et applicable aux faits de l’espèce dispose que lorsque la surface habitable du bien loué est inférieure de plus d’un vingtième à celle annoncée dans le bail le locataire est en droit d’exiger une diminution du loyer au prorata du nombre de mètres carrés manquants.

Selon ce texte le locataire doit en faire la demande à son bailleur et si celui-ci ne répond pas dans le délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer le juge peut alors être saisi dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande afin de déterminer la diminution du loyer à appliquer le cas échéant.

Si ce texte ne prévoit pas expressément que le juge doit être saisi impérativement au plus tard dans le délai de quatre mois à compter de la demande en diminution du loyer faite par le locataire au bailleur sous peine d’irrecevabilité il apparaît toutefois que le sens à donner à l’expression « le juge peut être saisi dans un délai de quatre mois » ne peut qu’être que le juge ne peut plus être saisi après l’expiration de ce délai.

En effet le délai de quatre mois fixé par le législateur ne présenterait aucune utilité si il ne pouvait être regardé comme un délai au terme duquel la demande devient irrecevable.

En l’espèce il est constant que la locataire B C a formé une réclamation au regard de la surface réelle du logement par rapport à celle portée au bail auprès de sa

bailleresse par lettre recommandée en date du 16 novembre 2016.

A défaut de réponse de la bailleresse ou à défaut d’accord ce qui est le cas en l’espèce elle disposait alors d’un délai de quatre mois à compter du 16 novembre 2016 pour saisir le juge soit au plus tard jusqu’au 16 mars 2017.

Or ce n’est que par assignation en date du 11 janvier 2018 soit plus d’un an après sa demande que B C a saisi le juge d’instance pour qu’il soit statué sur sa demande en réduction du loyer.

Par conséquent à défaut de respect des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 l’action introduite par B C en réduction du loyer est irrecevable et le jugement entrepris devra être infirmé sur ce point.

Sur la réparation du préjudice moral de B C:

Le juge d’instance n’a pas fait droit à cette demande considérant qu’il n’était pas démontré l’existence d’un préjudice moral.

En appel B C fonde sa demande en réparation au titre de l’existence d’un préjudice moral uniquement sur la différence entre la surface réelle du logement et celle portée au bail, mais ne produit aucun justificatif venant justifier l’existence d’un préjudice moral.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté B C de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la réparation du préjudice moral de Z A:

L’exercice d’une action en justice ou l’exercice d’une voie de recours constitue en principe un droit ne dégénérant en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En outre une procédure ne peut être abusive au seul motif qu’elle n’est pas bien fondée ou irrecevable si l’intention de nuire n’est pas démontrée.

Or en l’espèce la preuve de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire de B C n’est pas suffisamment démontrée.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté Z A de sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement.

Sur les demandes accessoires:

L’équité commande tant en première instance qu’en appel de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et de laisser à la charge de chaque partie les dépens exposés tant dans le cadre de la procédure de première instance que dans le cadre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu par le tribunal d’instance de Montpellier en date du 15 janvier 2019 en ce qu’il a requalifié le bail liant les parties en bail non meublé et en ce qu’il a débouté B C d’un part et Z A d’autre part de leur demande en réparation d’un préjudice moral,

L’infirmant sur les autres dispositions et y ajoutant,

Dit que B C est irrecevable en son action en réduction du loyer;

Dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que chaque partie supportera partie les dépens qu’elle a exposés tant dans le cadre de la procédure de première instance que dans le cadre de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président