Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2^e chambre civile

ARRET DU 28 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00792 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O3R3

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 07 JANVIER 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 20/30060

APPELANTE :

La Société Bofrost* France, Société par actions simplifiée unipersonnelle, au capital de 2.520.000 Euros, ayant son siège social sis […], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon, sous le numéro 418.037.768, agissant poursuites et diligences de son Président, domicilié ès qualités de droit audit siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e ETIEMBRE avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. ABABA immatriculé au RCS de BAYONNE sous le numéro 432 669 539 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis

[…]

[…]

Représentée par M^e JULIE substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat

postulant et M^e ROCHIGNEUX substituant M^e DILLENSCHNEIDER avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 06 Septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 SEPTEMBRE 2021, en audience publique, Madame X Y ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

X Y, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Ginette DESPLANQUE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M^me Ginette DESPLANQUE, Greffier.

*

* *

La SAS BOFROST* FRANCE, venant aux droits de la Société BOFROST* FRANCE SCS, est spécialisée dans le secteur du commerce de détail de produits surgelés.

La SCI ABABA est propriétaire d’un local commercial situé en zone industrielle de la Lauze à SAINT JEAN DE VEDAS.

La SCI ABABA a donné son local à bail commercial à 1a SAS BOFROST* FRANCE par contrat entrant en vigueur le 1^er septembre 2002 pour se terminer le 31 août 2011, pour un usage de 'vente directe au consommateur final, par catalogue, de tous produits alimentaires surgelés ou non, ainsi que tous services accessoires'.

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 42 075,93 Euros hors taxes et charges dont la taxe foncière, mise à la charge du preneur.

Faute de congé ou d’offre de renouvellement, le contrat s’est poursuivi tacitement postérieurement à l’échéance du 31 août 2011.

Faisant notamment valoir un différend avec son bailleur, la société SAS BOFROST* FRANCE a demandé le renouvellement du bail proposé avec réduction du montant du nouveau loyer annuel à la somme de 48 000 Euros hors taxes et sollicitant une franchise de taxe foncière pendant une période de six ans.

Par acte du 28 juin 2018, la SCI ABABA a répondu accepter le principe du renouvellement du bail mais vouloir fixer le montant du nouveau loyer à la somme de 71 000 Euros annuel hors taxes et charges.

La procédure de fixation de la valeur locative est actuellement pendante.

Par courrier du 3 juillet 2019, la SCI ABABA a mis en demeure la société BOFROST* FRANCE d’avoir à lui régler la somme de 31.425,14 Euros correspondant au montant de la taxe foncière pour les années 2017 et 2018.

Par acte du 7 novembre 2019 visant la clause résolutoire du contrat de bail, la SCI ABABA a fait délivrer un commandement de payer portant sur la somme en principal de 50.180,20 Euros TTC incluant le montant de la dernière facture de taxe foncière du 23 octobre 2019.

Par courrier du 20 novembre 2019, la Société BOFROST* FRANCE a fait consigner en compte CARPA la somme de 46. 878,58 Euros.

Par ordonnance du 7 janvier 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a statué comme suit :

— Constatons la résiliation du bail commercial liant les parties de plein droit par l’effet du commandement de payer en date du 7 novembre 2019.

— Disons que la SAS BOFROST*FRANCE devra laisser les lieux loués libre de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

— Disons qu’à défaut, i1 pourra être procédé à son expulsion avec assistance de la force publique si besoin est.

— Condamnons en deniers ou quittances la SAS BOFROST*FRANCE à payer à la SCI ABABA :

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au loyer, outre charges, à compter du 7 décembre 2019 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— une provision de 48 181,14 euros à valoir sur les taxes foncières des années 2017, 2018 et 2020,

— la somme de 1800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile ;

— Disons que la somme consignée de 42 763,75 euros viendra en déduction de la créance et sera versée à la SCI ABABA sur présentation d’une copie de la présente ordonnance.

— Suspendons la réalisation et les effets de la résiliation du bail sous la condition pour le preneur de régulariser l’arriéré des loyers dans les conditions suivantes :

— un acompte de 42 763,75 euros correspondant à la consignation à verser au plus tard le 7 mars 2021;

— le surplus, soit la somme de 5 417,39 euros, selon échéances mensuelles de 900 euros payables en sus des échéances de loyer courantes, le premier jour de chaque mois à compter du 7 février 2021 ;

— Disons qu’en cas de strict respect de l’échéancier ci-dessus, ou en cas de régularisation de la dette les effets du commandement de payer du 7 novembre 2019 seront caducs et que le bail pourra se poursuivra normalement ;

— Disons au contraire, qu’en cas de manquement par la SAS BOFROST*FRANCE de l’échéancier ci-dessus, ou au paiement d’un loyer, et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible, et que la clause résolutoire reprendra tous ses effets,qu’en ce cas le locataire devra quitter les lieux spontanément, à défaut de quoi le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, au seul vu de la présente ordonnance exécutoire ;

— Déboutons la SAS BOFROST*FRANCE de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles;

— Déboutons les parties de toutes demandes plus amples ou contraires;

— Condamnons la SAS BOFROST*FRANCE aux dépens, qui comprendront notamment le coût d’un commandement de payer, et les frais d’expulsion si nécessaire.

Par conclusions transmises par voie électronique le 2 septembre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SAS BOFROST*FRANCE demande à la Cour d’infirmer la décision entreprise comme suit :

— Juger que les conclusions de l’intimée ne remplissent pas les conditions posées à savoir l’énoncé des chefs critiqués, les prétentions et moyens clairement évoqués dans le dispositif,

— Déclarer irrecevables les conclusions et à titre subsidiaire,

— Infirmer l’ordonnance du 7 janvier 2021,

Statuant à nouveau,

— Juger que la clause résolutoire est simplement prévue dans le bail initial qui a pris fin et n’est pas applicable,

— Juger que les créances demandées par 1a SCI ABABA dans son commandement visant la clause resolutoire sont ni certaines, ni liquides, ni exigibles,

— Juger que la clause prévue dans le bail pose un problème d’interprétation quant à la définition des charges,

— Constater qu’il existe un litige entre la SAS BOFROST*FRANCE et la société ABABA concernant le réglement et le montant de la taxe foncière due par la Societé Bofrost* France,

— Juger que le montant sollicité est erroné,

— Juger que le commandement de payer visant la clause resolutoire vise une facture qui n’était pas encore exigible et qui n’a pas fait l’objet de mise en demeure préalable,

— Juger que le commandement visant la clause resolutoire en date du 7 novembre 2019 est nul,

— Juger que les demandes de la SCI ABABA se heurtent à une contestation sérieuse;

A titre subsidiaire,

— Juger que le montant dû au titre de l’impôt foncier ne peut être supérieur à la somme de 44 065,37 Euros,

— Condamner la SCI ABABA à restituer à la société Bofrost* France la somme de 6 114.83 Euros au titre du trop perçu sur la taxe foncière,

— Juger que la société Bofrost* France a consigné préalablement la somme de 42 763,75 Euros dans le délai d’un mois à compter du commandement,

— Juger que l’intégralité de la somme demandée par la SCI ABABA dans son commandement a été réglée, en application de l’ordonnance déférée,

— Juger caduques les effets du commandement, en ordonnant la poursuite des relations contractuelles soumises aux statuts des baux commerciaux, en l’absence de nouveau bail signé;

En tout état de cause,

— Juger que la SCI ABABA manque à ses obligations de délivrance d’un local conforrne et refuse de procéder aux réparations qui lui incombent,

— Juger que la société Bofrost* France a d’ores et déjà procédé au paiement de travaux qui juridiquement sont à la charge du propriétaire,

— Juger que la société Bofrost* France a saisi le juge des loyers en vue de faire fixer le montant du loyer à la valeur locative et qui est inférieur au loyer actuel,

— Juger que la société Bofrost*France justifie d’un dommage imminent compte tenu de l’action entreprise par la société ABABA,

— Juger que le montant dû au titre de l’impôt foncier ne peut être supérieur a la somme de 44 065,37 Euros,

— Condamner la SCI ABABA à restituer à la société Bofrost* France la somme de 6 114.83 Euros au titre du trop perçu sur la taxe foncière,

— Juger que la société bofrost* France a consigné préalablernent la somme de 42 763,75 Euros dans le délai d’un mois à compter du commandement,

— Juger que l’intégralité de la somme demandée par la SCI ABABA dans son commandement a été réglée,

— Juger caduques les effets du comrnandement, en ordonnant la poursuite des relations contractuelles soumises aux statuts des baux commerciaux, en l’absence de nouveau bail signé,

— Ordonner une expertise des locaux,

— Dire que préalablement à son dépôt de son rapport, l’expert soumettra aux observations des parties un pré-rapport ou une note de synthèse,

— Dire que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de six mois à compter de sa saisine,

— Fixer à 5 000 Euros le montant de la provision devant être versé au titre de l’avance des frais d’expertise,

— Débouter la SCI ABABA de ses demandes et appel incident.

— Condamner la société ABABA à lui verser une somme de 5 000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, administration faite au profit de Maitre VEDEL-SALLES, Avocat an barreau de MONTPELLIER.

Par conclusions transmises par voie électronique le 8 avril 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI ABABA demande à la Cour de :

— Constater judiciairement la résiliation du bail commercial qui liait les parties et ce, depuis le 30 décembre 2019 par la mise en oeuvre du jeu de la clause résolutoire,

— Condamner provisionnellement la SAS BOFROST*FRANCE au paiement des loyers échus, de remboursement de charges et spécialement de taxes foncières 2017, 2018 et 2019 et des indemnités d’occupation qui s’y substituent depuis le 30 décembre 2019, soit la somme de 48 181,14 euros,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer jusqu’ici acquitté, indemnité due jusqu’à la libération effective des lieux,

— Ordonner l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef des lieux jusqu’alors objet de la location commerciale,

— Réformer pour le surplus l’ordonnance en ce qu’elle a estimé que les effets du commandement de payer deviendrait caducs si l’échéancier judiciaire fixé était respecté pour l’apurement de la dette locative;

Sur les demandes de la société BOFROST,

— Rejeter la demande de consignation ou de séquestre de la somme due à la SCI ABABA qui doit lui être versée,

Vu l’existence de l’action judiciaire de la bailleresse au jour où la demande a été formée au visa de l’article 145 du Code de procédure civile,

— Dire irrecevable la demande telle que formée au visa d’un texte inapplicable au jour où il a été invoqué, un procès étant déjà formé,

— Constater, en toutes hypothèses, l’absence de tout 'motif légitime',

— Rejeter la demande au regard des conditions dans lesquelles elle a été présentée avec une demande de charge partagée des dépens,

— Condamner la SAS BOFROST*FRANCE au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, en sus de la condamnation de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable.

Sur la recevabilité des conclusions du 8 avril 2021 de la SCI ABABA

C’est à tort que l’appelante soulève l’irrecevabilité des conclusions en date du 8 avril 2021 de la SCI ABABA dès lors que le dispositif desdites conclusions contient bien les chefs critiqués en ces termes : ' Réformer pour le surplus l’ordonnance en ce qu’elle a estimé que les effets du commandement de payer deviendrait caducs si l’échéancier judiciaire fixé était respecté pour l’apurement de la dette locative.' et que sur les demandes de la société BOFROST, il est conclu au rejet de la demande de consignation ou de séquestre de la somme due à la SCI ABABA et à l’irrecevabilité de la demande d’expertise ;

En conséquence de quoi, cette demande sera rejetée.

Sur la résiliation du bail commercial

Dans le cadre et les limites des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire a pour objet de sanctionner l’inexécution par le preneur des obligations découlant du bail commercial, faute pour lui d’avoir obtempéré dans le délai d’un mois de la mise en demeure.

Ainsi toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, la SAS BOFROST*FRANCE soulève plusieurs contestations sur le manquement allégué en contestant le commandement de payer qui lui a été délivré le 7 novembre 2019 pour un montant de 50 180,20 euros au principal représentant les taxes foncières pour les années 2017, 2018 et 2019.

L’appelante soutient tout d’abord, la nullité du commandement visant la clause résolutoire au motif que pour procéder au recouvrement des créances et tirer les conséquences d’une inexécution d’une obligation de non-paiement, le créancier ne démontre pas que sa créance est certaine, liquide et exigible à la date à laquelle il a délivré le commandement, en application des dispositions des articles 1344 et suivants du Code Civil.

Cependant pour écarter ce moyen et considéré que la créance était certaine, liquide et exigible lors de la délivrance du commandement du 7 novembre 2019, le premier juge a justement relevé d’une part, que la SCI ABABA avait justifié du montant de la somme réclamée au titre de la taxe foncière des années 2017, 2018 et 2019 en produisant les avis fiscaux correspondants sans qu’il ne soit contesté que cette dernière

ait réglé les montants de ces taxes foncières et d’autre part, que la contestation relative à l’assiette de cet impôt initiée par la locataire était susceptible de donner lieu à un dégrèvement mais n’enlevait pas le caractère certain, liquide et exigible à la créance en précisant que ce contentieux avait bien donné lieu postérieurement à un dégrèvement en mars 2020 pour les années 2017 et 2018 respectivement de 972 euros et 1028 euros alors que la SCI ABABA avait quant à elle, réglé un montant de 50.181,14 euros à réception de l’avis d’imposition.

En deuxième lieu, la SAS BOFROST*FRANCE développe une interprétation de la clause du bail qui conduirait à l’absence d’affectation à la charge du locataire de la taxe foncière.

A cet égard,le premier juge a justement retenu qu’il existait une obligation mise à la charge du locataire qui ne nécessitait aucune interprétation pour en faire application, de rembourser au propriétaire la taxe foncière, stipulée dans le contrat de bail liant les parties, en ces termes :

' Article 6/ Prestations, taxes et charges…

b) Taxes:

Le preneur s’engage à supporter toutes taxes et impots, de quelque nature qu’ils soient,présents ou futurs, afférents à son exploitation, y compris l’impôt foncier, ainsi que toutesnouvelles contributions municipales ou autres pouvant étre créées sous quelque dénomination que ce puisse être.

ll remboursera au Bailleur, sur simple requête, toutes sommes avancées par lui à ce sujet et afférentes à son exploitation'.

En dernier lieu, la société BOFROST* FRANCE conteste le montant demandé soutenant que le bailleur ne l’a pas renseigné sur le détail des charges qu’il lui répercute alors qu’en produisant les avis d’imposition sur les années 2017, 2018 et 2019, l’intimée a justifié du montant des sommes réclamées et par elle réglées.

En effet, il appartenait au locataire de régler à son tour le propriétaire tout en poursuivant sa contestation auprès des services fiscaux et solliciter par la suite le dégrèvement.

D’ailleurs,il résulte d’un courrier du 5 mars 2020 de la direction générale des finances publiques que la mise à jour des locaux concernés a été effectuée et est prise en compte pour les impositions futures.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient, la société BOFROST* FRANCE le contrat de bail n’exige nullement de mise en demeure préalable à la délivrance du commandement de payer alors que le propriétaire avait été destinataire de la taxe foncière 2019 qui pouvait être réclamée sans avoir été payée par lui et cette taxe foncière n’avait pas à être visée expressément dans le bail comme étant un accessoire puisque la clause résolutoire est ainsi stipulée 'le défaut de paiement d’un terme de loyer et des accessoires', ce qui comprend sans aucune ambiguité le défaut de paiement de la taxe foncière.

Il s’ensuit que le preneur n’opposant aucune contestation sérieuse et ne s’étant pas régulièrement acquitté de la taxe foncière visée au commandement de payer dans le délai imparti, le premier juge a justement constaté la résiliation de plein droit du bail et

ordonné l’expulsion de la société preneuse.

Sur les demandes de consignation et de suspension des effets de la clause résolutoire

La société BOFROST sollicite la validation de la consignation déja effectuée unilatéralement dans l’attente d’une décision définitive statuant sur la question du montant de la taxe foncière réellement due.

Par ailleurs, la société BOFROST expose n’avoir aucun moyen de se retourner à l’encontre de son bailleur si ce dernier ne respecte pas ses obligations pour obtenir de faire réaliser un certain nombre de travaux.

Il sera rappelé que la question du montant de la taxe foncière a été tranchée par l’administration fiscale donnant lieu à un dégrèvement sur les années 2018 et 2019. L’éventuel recours portant sur des années antérieures ne peut fonder en aucun cas une consignation portant sur une dette certaine.

De même, le locataire ne peut consigner des sommes de son propre chef dès lors qu’il dispose du local loué et qu’il n’a sollicité aucune autorisation judiciaire préalable.

Le premier juge a justement retenu que la somme consignée devait venir en priorité en déduction des sommes dues au titre du commandement de payer et non réglées dans le délai d’un mois afin d’éviter l’expulsion des lieux loués et a alloué une provision de 48 181,14 euros à valoir sur les taxes foncières des années 2017, 2018 et 2020 qu’il convient de rectifier à la somme de 48 180,20 euros et a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce sous la condition pour le preneur de régulariser l’arriéré des loyers pendant ce moratoire soit la somme de 5 417,39 euros, selon échéances mensuelles de 900 euros payables en sus des échéances de loyer courantes.

A cet égard, la société BOFROST justifie s’être exécutée conformément au moratoire.

En conséquence de quoi, le jugement sera intégralement confirmé de ces chefs sauf à rectifier le montant de la provision à la somme de 48 180,20 euros.

Sur la demande d’expertise

Aux termes des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé, par le président du tribunal judiciaire.

Le demandeur doit justifier de l’existence d’un litige susceptible de donner lieu à une action en justice, les faits dont la preuve est recherchée devant avoir un caractére de plausibilité suffisant et présenter un lien en apparence fondé avec le litige futur, que cette mesure doit permettre d’améliorer sa situation probatoire.

Dès lors que le litige entre les parties n’a pas donné lieu à une saisine du juge du fond, cette demande est recevable.

Le litige apparait porter sur la restitution de sommes versées par la locataire au lieu et place du bailleur et sur la nécessité d’engager des travaux des locaux loués.

La mesure sollicitée ne s’impose pas dès lors qu’il n’est pas démontré qu’elle apparait utile à la solution du litige puisque le juge du fond éventuellement saisi, dispose du pouvoir de qualifier des réparations locatives et en imputer le montant à l’une ou l’autre des parties et que la locataire apparaît en mesure de définir les travaux qu’elle estime nécessaires qui ont fait l’objet d’un compte rendu de réunion entre les parties et dont elle fournit le détail dans ses écritures.

En conséquence de quoi, le premier juge a justement rejeté cette demande d’expertise.

L’équité commande de faire application au bénéfice de la SCI ABABA des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit l’appel de la SAS BOFROST*FRANCE.

Déclare recevables les conclusions de la SCI ABABA en date du 8 avril 2021.

Déclare recevable la demande d’expertise de la SAS BOFROST*FRANCE.

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf à fixer le montant de l’indemnité provisionnelle mise à la charge de la SAS BOFROST*FRANCE à la somme de 48.180,20 euros.

Condamne la SAS BOFROST*FRANCE à payer à la SCI ABABA la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS BOFROST*FRANCE aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

ES