Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 12 janvier 2021, n° 18/04696

TI Béziers 8 août 2018

CA Montpellier
Infirmation partielle 12 janvier 2021

Arguments

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Rejeté
Violation des droits de la défense
La cour a estimé que la mise en demeure adressée par le syndic constituait une tentative de règlement amiable, rendant la demande de nullité infondée.
Rejeté
Répartition illicite des charges
La cour a jugé que Monsieur X B n'a pas prouvé que la répartition des charges était contraire à la loi, confirmant ainsi le rejet de sa demande.
Rejeté
Inadéquation de la répartition des charges
La cour a considéré que cette demande ne se rattachait pas suffisamment à la demande principale de recouvrement des charges, la rendant irrecevable.
Rejeté
Retard dans l'exécution des travaux
La cour a jugé que cette demande ne se rattachait pas par un lien suffisant à la demande principale, la rendant irrecevable.
Accepté
Validité de l'assignation
La cour a confirmé la validité de l'assignation et le bien-fondé de la demande de paiement des charges.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne un litige entre X B et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au 18 cours E-F à Pézenas. X B est assigné en paiement de charges de copropriété. Le tribunal d'instance de Béziers a rendu un jugement le 8 août 2018, dans lequel il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation et a déclaré les demandes du syndicat recevables. Le tribunal a également rejeté les demandes reconventionnelles d'X B en dommages-intérêts et en remboursement des sommes avancées pour les travaux. La cour d'appel confirme la décision du tribunal d'instance, rejetant les demandes d'X B et confirmant la condamnation au paiement des charges de copropriété.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 12 janv. 2021, n° 18/04696
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/04696
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Béziers, 8 août 2018, N° 11-18-550
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Mikaël KERVENNICAnne Lise ESTEVE
Cabinet(s) :	CAUDRELIER ESTEVE
Parties :	Société DE L'IMMEUBLE SIS 18 COURS JEAN JAURES 34120 PEZEN AS

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 12 JANVIER 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/04696 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-N2D4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 AOUT 2018

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 11-18-550

APPELANT :

Monsieur X, Y, Z, A B

né le […] à RABAT

[…]

Représenté par M^e Elsa VILLEMEUR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Mikaël KERVENNIC, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 18 COURS E F 34120 PEZENAS représenté par son syndic VERSION IMMOBILIER – SAS AB GESTION 34, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n°751021205, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège sis

[…]

Représentée par M^e D Lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 20 Avril 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 NOVEMBRE 2020,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

X B et D B sont propriétaires en indivision des lots 19 et 20 dans la copropriété 18 cours E-F à Pézenas.

Par acte du 27 février 2018, le syndicat des copropriétaires a fait assigner X B pour obtenir le paiement de charges de copropriété.

Le jugement rendu le 8 août 2018 par le tribunal d’instance de Béziers énonce dans son dispositif :

• Rejette l’exception de nullité de l’assignation, et déclare les demandes du syndicat recevables.

• Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts pour le retard dans les travaux et en remboursement des sommes avancées pour les travaux, et les demandes d’ordonner au syndicat d’effectuer des travaux de remise en état, et autoriser les copropriétaires à faire établir des diagnostics sur l’état des planchers.

• Rejette la demande d’annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété, et des appels de charges subséquents.

• Condamne X B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2549,96 € pour les charges dues au 8 juin 2018, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 février 2018 sur la somme de 2462,06 €, et à

• compter du jugement pour le surplus. Condamne X B à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 250 € de dommages-intérêts, et la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamne X B aux dépens, en ce compris le coût de l’hypothèque légale.

Le jugement rejette la prétention à la nullité de l’assignation et la fin de non-recevoir, au motif que les propriétaires en indivision d’un lot de copropriété sont tenus solidairement des charges en application de l’article 23 du règlement de copropriété, de sorte que le choix d’assigner seulement X B n’est pas une cause de nullité ou d’irrecevabilité.

Il rejette la demande de nullité de l’article 20 du règlement de copropriété, pour laquelle il se déclare compétent, en considération de l’absence de preuve suffisante d’une répartition des charges contraire à l’article 10 de la loi de 1965 au regard de la situation particulière des lots en litige situés à l’origine dans l’immeuble du 20 cours E-F et rattachés à l’immeuble du 18 cours E-F.

Il écarte les demandes reconventionnelles au titre de travaux de remise en état au motif qu’elles relèvent de la compétence exclusive du tribunal de grande instance, et ne se rattachent pas par un lien suffisant à la demande initiale.

X B a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 18 septembre 2018.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 20 avril 2020.

Les dernières écritures pour X B ont été déposées le 20 mars 2020.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 4 mars 2020.

Le dispositif des écritures pour X B énonce :

• Déclarer la partie adverse irrecevable, et prononcer la nullité de l’assignation.

• Dire que la mise en demeure adressée par le syndic le 29 janvier 2018 est irrégulière, ainsi que les appels de charges litigieux.

• À titre reconventionnel, dire qu’en présence de tantièmes spéciaux à certains propriétaires et de services ne pouvant bénéficier qu’à certains, une répartition aux tantièmes généraux est contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

• Prononcer en conséquence la nullité de l’article 20 du règlement de copropriété, et annuler les actes qui en découlent dont les appels de charges.

• Réviser la grille de répartition des charges, au regard notamment de l’état descriptif de division établi par le géomètre expert en 1987, en prenant en compte la présence de deux bâtiments distincts conformément à l’état de répartition des charges établies par le même géomètre expert le 16 avril 2019.

• Condamner le syndicat à payer la somme de 8177 € en réparation du préjudice causé par le retard de travaux.

• Ordonner au syndicat d’effectuer des travaux de remise en état des parties communes intéressant les lots 7, 8, 19 et 20, 21 et 22, notamment pour la consolidation des planchers, le ravalement des façades non étanches des cours, la suppression des couvertines, la collecte de l’évacuation des eaux pluviales des cours, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

• Autoriser les propriétaires des lots à faire établir un diagnostic des planchers situés au-dessus des lots 7 et 8, et faire réaliser à leurs frais avancés un projet de consolidation des planchers.

• Condamner le syndicat à exécuter les travaux préconisés par le rapport du géomètre expert du 6 mars 2019.

• Condamner le syndicat à payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais de première instance, et la somme de 1600 € pour les frais d’appel.

• Condamner le syndicat aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Villemeur conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

X B expose qu’à un acte notarié du 28 juillet 1987 a créé une copropriété dans l’immeuble du 18 cours E-F, mais englobant une partie de l’immeuble voisin de 20 cours E-F et notamment ses lots 19 et 20, objet d’un état descriptif de division établi concomitamment par un géomètre expert donnant naissance à des parties communes et des services collectifs non accessibles aux lots 19 et 20, que la copropriété n’a pas fonctionné ni désigné de syndic jusqu’à une première assemblée générale du 2 février 2017, laquelle a voté des travaux et les charges pour la plus grande part relative aux parties communes particulières à d’autres lots, mais pas les travaux pourtant nécessaires notamment aux lots 19 et 20, alors que la visite d’un technicien expert a révélé un mauvais état dangereux des structures des planchers, façades et couvertures, concernées.

Il maintient la demande de nullité de l’assignation au visa des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, et d’une absence de tentative de résolution amiable du litige.

Il soutient que l’acte notarié de création du règlement de la copropriété du 18 cours E-F n’a pas tenu compte pour la répartition des charges des parties communes et services collectifs particuliers aux copropriétaires de certains lots, tels que la situation résulte de l’état descriptif de division établi en 1987, alors que ses propres lots ne bénéficient pas des services collectifs et parties communes de l’immeuble du 18 cours E-F, de sorte qu’en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 il n’est pas tenu de participer aux charges des services seulement communs à d’autres lots de l’immeuble en copropriété, de sorte qu’il convient d’annuler l’article 20 du règlement de copropriété qui procède de façon illicite à une répartition des charges de tous les services et parties communes au prorata des tantièmes de copropriété, et de réviser la grille de répartition des charges.

Il conteste l’irrecevabilité et l’incompétence partielle relevée par le premier juge concernant les travaux de remise en état nécessaires pour ses lots dans la partie de l’immeuble du 20 cours E-F, alors que les demandes ont un lien suffisant avec la prétention initiale et que la compétence de la cour n’est pas contestable, alors que le 27 mai 2008 un géomètre expert a établi un état des tantièmes pour la répartition du coût de ces travaux de rénovation de l’ancien immeuble du 20 cours E-F.

Il expose que lors de plusieurs assemblées générales des copropriétaires ont demandé en vain une modification du règlement de copropriété et le vote de travaux nécessaires pour les lots issus de l’annexion d’une partie de l’immeuble du 20 cours E-F, et qu’ils ont fait procéder à un devis de répartition des charges conforme à la réalité de l’accès aux services et parties communes le 16 avril 2019 par le même géomètre expert qu’en 2008.

Une ordonnance en référé du 11 juillet 2018 a désigné un expert dont le rapport établi l’effondrement d’un plafond privatif du lot 7, que les travaux entrepris sans autorisation de la copropriété par les propriétaires des lots 19 et 20 n’ont fait l’objet d’aucune protestation.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :

• Confirmer le jugement, sauf :

dire que les intérêts au taux légal sur la condamnation au paiement de 2549,56 € courront à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2018,

• porter la condamnation au paiement de dommages-intérêts à la somme de 1000 €,

• Condamner X B au paiement de 50 € au titre des frais de relance.

• Condamner X B à payer la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi de 1965, subsidiairement au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamner X B aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du rejet de la nullité de l’assignation, et précise que la tentative initiale de règlement amiable est intervenue avec une mise en demeure de régler le montant des charges le 29 janvier 2018.

Il expose qu’aucune contestation relative au règlement de copropriété n’a été mise à l’ordre du jour d’une assemblée générale, que les appels de fonds concernent des travaux votés en assemblée générale, que le premier juge a rejeté par des motifs pertinents qu’il convient de confirmer la demande d’annulation de l’article 20 du règlement de copropriété, qu’il convient également de confirmer le rejet des demandes reconventionnelles en l’absence de lien suffisant avec les demandes principales.

Il soutient que l’expertise en référé concernant des désordres apparus dans les lots 7 et 8 du fait de désordres imputables à la réalisation de travaux dans les lots 19, 20, et 21, n’a pas d’incidence sur cette instance, que des travaux ont été entrepris pour la réfection de la toiture de la façade, que cette instance n’a d’autre objet que le recouvrement des charges de copropriété, que les intérêts doivent courir à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2018 précédant l’assignation.

MOTIFS

La demande de nullité de forme de l’assignation initiale maintenue en appel au visa des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile n’est pas fondée alors qu’il n’en est déduit aucun grief pour l’exercice des droits de la défense contradictoire de la partie.

Le motif particulier d’un défaut de tentative de règlement amiable préalable n’est pas davantage fondé, alors que la tentative est réalisée par la mise en demeure de payer les charges délivrées le 29 janvier 2018 préalable à l’assignation du 27 février 2018.

Les motifs du premier juge relatifs à la compétence limitée du tribunal d’instance n’ont plus d’objet devant la cour saisie de la dévolution de l’entier litige civil.

La cour observe qu’en appel comme en première instance X B ne justifie pas d’avoir officiellement sollicité un vote d’une résolution à une assemblée générale

sur sa contestation de la validité de la répartition des charges dans le règlement de copropriété ou une modification du descriptif de division, qu’il ne sollicite pas dans cette instance la mise en 'uvre d’une mesure d’expertise judiciaire contradictoire pour rechercher les éléments d’un descriptif de division adéquat.

Il n’établit pas non plus une contestation des votes en assemblée générale des appels de fonds et des comptes de gestion de la copropriété.

Le premier juge a relevé par des motifs pertinents qu’il n’est pas démontré au-delà des seules affirmations d’X B une évaluation des quotes-parts en millièmes en contradiction avec l’accessibilité des lots aux parties communes et aux services collectifs.

La cour confirme en conséquence le rejet par le premier juge de la demande d’annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété, et des appels de charges correspondants, et rejette la demande de révision de la grille de répartition des charges.

L’article 70 du code de procédure civile énonce que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant, sauf une demande en compensation.

Les prétentions originaires dans l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires se limitent exclusivement en principal à la demande en paiement de charges de copropriété.

Les prétentions d’X B de condamner le syndicat à effectuer des travaux de remise en état, ne se rattache pas par un lien suffisant à l’objet du litige originaire de recouvrement des appels de charge, et ne caractérisent pas non plus une compensation avec une créance exigible, d’autant qu’une instance distincte a été engagée, dans laquelle X B est partie, devant le juge des référés qui a ordonné une mesure d’expertise judiciaire sur les désordres et les travaux en litige.

La cour observe que la demande d’autorisation des propriétaires des lots 7, 8, 19 et 20, 21 et 22, à faire établir un diagnostic des planchers et faire réaliser un projet de consolidation, qui relève de la même irrecevabilité en l’absence de lien suffisant avec la demande principale, est également irrecevable en ce qu’elle est formée pour d’autres propriétaires qui ne sont pas parties à l’instance.

Le montant de la condamnation au paiement des charges de copropriété dont le syndicat demande la confirmation n’est pas critiqué en appel.

Le syndicat des copropriétaires est fondé à obtenir par appel incident que ce montant porte intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 29 janvier 2018.

Pour les motifs pertinents que la cour adopte du premier juge, la condamnation au paiement de dommages-intérêts sera portée à la somme de 500 € en raison de la persistance du préjudice de la copropriété imputable au défaut de paiement des charges pendant le temps de l’instance d’appel, outre une condamnation au paiement de 50 € pour les frais de relance, et la confirmation des condamnations prononcées par le premier juge au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il est équitable de mettre à la charge de l’appelant qui succombe une part des frais non remboursables exposés en appel par la partie intimée pour un montant de 1500 €.

X B supportera les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Rejette les demandes de nullité de l’assignation et d’irrecevabilité des prétentions ;

Confirme le jugement rendu le 8 août 2018 par le tribunal d’instance de Béziers, sauf pour la date de départ des intérêts au taux légal sur la condamnation au paiement des charges de copropriété, et le montant de la condamnation à des dommages-intérêts ;

Et y ajoutant ou statuant à nouveau :

Dit que les intérêts au taux légal sur la condamnation au paiement des charges de copropriété commenceront à courir à la date du 29 janvier 2018 ;

Condamne X B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 18 cours E-F à Pézenas la somme de 500 € de dommages-intérêts ;

Condamne X B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 18 cours E-F à Pézenas la somme de 50 € au titre des frais de relance ;

Condamne X B à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 18 cours E-F à Pézenas la somme de 1500 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamne X B aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT