Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 12 avril 2022, n° 19/02623

TGI Montpellier 13 mars 2019

CA Montpellier
Confirmation 12 avril 2022

Arguments

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Rejeté
Application rétroactive de la loi du 10 juillet 1965
La cour a confirmé que la loi du 10 juillet 1965 n'était pas rétroactive et que la répartition des charges devait se faire selon le règlement de copropriété, qui n'avait pas été modifié conformément aux exigences légales.
Rejeté
Résistance abusive et mauvaise foi des syndics
La cour a jugé que l'exercice d'une action en justice est un droit et ne constitue un abus que s'il est prouvé qu'il y a eu malice ou mauvaise foi, ce qui n'a pas été démontré.
Rejeté
Frais non remboursables exposés en appel
La cour a confirmé que Monsieur X Y, ayant échoué dans ses prétentions, ne pouvait pas prétendre à un remboursement de ses frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 12 avr. 2022, n° 19/02623
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	19/02623
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 13 mars 2019, N° 16/05393
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Stéphane ROCHIGNEUXOlivia ROUGEOTLisa VERNHES
Cabinet(s) :	SVALEXEM CONSEIL
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE VERT PARC, SASU TRANSAC, SARL CITYA COGESIM

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 12 AVRIL 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/02623 – N° Portalis DBVK-V-B7D-ODQ3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 MARS 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/05393

APPELANT :

Monsieur X Y

[…]

Représenté par M^e Gaëlle BETROM, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Séverine LE BIGOT, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Gaëlle BETROM, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEES :

SARL CITYA COGESIM immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 469 800 31 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[…]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Olivia ROUGEOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires LE VERT PARC représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA COGESIM, dont le siège est sis […] MONTPELLIER, […]

[…]

34170 CASTELNAU-LE-LEZ

Représentée par M^e Pierre André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Kim VIGOUROUX, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Pierre André MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SASU TRANSAC

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e P h i l i p p e S E N M A R T I N d e l a S E L A R L CHABANNES-SENMARTIN ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 16 Février 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 MARS 2022, en audience publique, M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
*

* *

EXPOSE DU LITIGE

X Y est propriétaire d’une villa au sein de la copropriété horizontale « Le Vert Parc », située à Castelnau-le-Lez (34).

Par courrier du 19 février 2016, X Y a demandé à la société Transac, syndic de la copropriété, d’appliquer aux différents appels de charges la répartition décidée lors de l’assemblée générale du 19 juin 1965, soit une part pour chaque villa.

Par courrier du 29 février 2016, le syndic lui a répondu que cette décision modifiant le règlement de copropriété initial ne pouvait s’appliquer, au motif qu’elle n’avait n’avait pas été publiée au fichier immobilier.

Lors de l’assemblée générale du 20 février 2017, la société Citya Cogesim a été nommée en qualité de syndic de la copropriété.

Le 19 avril 2017, la société Citya Cogesim a mis en demeure X Y de payer la somme de 1 712,10 euros au titre des charges de copropriété. Une lettre de relance lui a été adressée le 10 mai 2017.

Par acte d’huissier du 29 août 2016, X Y a fait assigner la société Transac, en sa qualité de syndic de la copropriété, devant le tribunal de grande instance de Montpellier.

Par acte d’huissier du 22 mai 2017, X Y a fait assigner la société Citya Cogesim et le syndicat des copropriétaires en intervention forcée.

Les deux procédures ont été jointes.

Le jugement rendu le 13 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Déboute X Y de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que les appels de fonds qui lui ont été adressés après le 1er janvier 2014 sont injustifiés et de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que la répartition des charges de copropriété doit s’effectuer conformément à l’assemblée générale du 19 juin 1965 ;

• Dit que les appels de fonds ne peuvent être calculés que sur le fondement du règlement de copropriété ; Déboute X Y de sa demande de dommages et intérêts ;• Déboute la société Transac de sa demande de dommages et intérêts ;• Déboute X Y du surplus de ses demandes ;•

• Déclare la présente décision commune au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Le Vert Parc » ;

• Déboute X Y de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamne X Y à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée « Le Vert Parc » la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
• Condamne X Y à verser à la société Transac la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamne X Y à verser à la société Citya Cogesim la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne X Y aux dépens ;•

• Accorde à maître B-C et à maître Merlin le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, notamment de l’article 11, le tribunal a rappelé que la répartition des charges, telle qu’inscrite dans le règlement de copropriété, était intangible et, qu’en conséquence, toute modification devait intervenir à l’unanimité des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires, qui s’entendait de celle de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents lors de l’assemblée générale, et non d’une décision unanime de l’assemblée générale.

Au cas d’espèce, le tribunal a retenu que si l’assemblée générale du 19 juin 1965 avait adopté une répartition des charges de copropriété différente de celle qui résultait du règlement de copropriété établi le 29 septembre 1958, elle n’avait toutefois pas réuni la totalité des copropriétaires de l’immeuble, les copropriétaires présents ou représentés possédant 229 parts sur 403, de sorte que si la nouvelle répartition des charges avait été adoptée aux termes de la quatrième résolution par une décision unanime, elle n’avait pas été prise à l’unanimité des copropriétaires de l’immeuble et donc valablement décidée en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, le tribunal a relevé que cette modification de la répartition des charges décidée lors de cette assemblée générale n’avait pas fait l’objet d’une publication au fichier immobilier, de sorte qu’elle n’était pas opposable aux ayants cause à titre particulier et notamment aux copropriétaires ayant acquis leur bien postérieurement à cette assemblée générale, qu’ainsi, X Y ne pouvait revendiquer l’application d’une répartition des charges qui ne serait pas opposable à tous les copropriétaires.

X Y a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 15 avril 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 février 2022.

Les dernières écritures pour X Y ont été déposées le 5 juillet 2019.

Les dernières écritures pour la société Citya Cogesim ont été déposées le 20 août 2019.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires ont été déposées le 23 septembre 2021.

Les dernières écritures pour la société Transac ont été déposées le 4 octobre 2019.

Le dispositif des écritures pour X Y énonce, en ses seules prétentions :

Annuler le jugement du tribunal de grande instance du 13 mars 2019 ;•

• Condamner les sociétés Transac et Citya Cogesim, prises en leur qualité de syndic de la copropriété résidence Le Vert Parc, pour résistance abusive et mauvaise foi à verser à X Y la somme de 1 000 euros ;
• Condamner les sociétés Transac et Citya Cogesim, prise en leur qualité de syndic de la copropriété résidence Le Vert Parc, à payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens.

Pour l’essentiel, X Y estime que le tribunal a appliqué à tort la loi du 10 juillet 1965, de façon rétroactive. Il considère qu’ à la date de l’assemblée générale en litige, soit le 19 juin 1965, cette loi n’était en effet pas encore édictée, de sorte que ses dispositions n’étaient pas encore applicables et la règle de l’unanimité, dont le premier juge a fait application, n’était donc pas opposable.

X Y soutient qu’à cette date, seule la loi du 28 juin 1938 et l’article 50 de l’assemblée générale du 29 septembre 1958 étaient applicables et, qu’ainsi, la notion d’unanimité n’impliquait pas que soient comptabilisés les « absents » mais simplement les présents et représentés, de sorte que l’assemblée générale du 19 juin 1965 était parfaitement valable.

Il estime qu’en conséquence, le syndic a outrepassé ses attributions et a engagé sa responsabilité en modifiant unilatéralement la répartition des charges à compter du 1er janvier 2014.

Le dispositif des écritures pour la société Citya Cogesim énonce :

• Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 13 mars 2019 ;

• Condamner X Y à verser à la société Citya Cogesim la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Pour l’essentiel, la société Citya Cogesim soutient, d’une part, que les dispositions de la loi du 28 juin 1938 ne sont pas établies, d’autre part, que l’assemblée générale de 19 juin 1965 n’est pas opposable aux auteurs de X Y, soit monsieur et madame A Y, lesquels sont devenus copropriétaires postérieurement, suivant acte du 4 septembre 1989.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires énonce :

Confirmer le jugement entrepris, en toutes ses dispositions ;•

• Condamner X Y à payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

• Condamner X Y aux entiers dépens, avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires estime qu’à supposer que la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements serait la seule applicable au litige, il ressort de l’examen du procès-verbal du 19 juin 1965 et des termes de ladite loi que la délibération n’a pas été prise conformément aux dispositions de cette loi et qu’elle n’est pas opposable à X Y.

Le syndicat des copropriétaires avance en effet qu’il résulte de la combinaison des articles 8 et 9 de cette loi de 1938 qu’une modification du règlement de copropriété ne pouvait intervenir et avoir force obligatoire pour les copropriétaires et le syndic que sous la double condition d’un vote conforme à la double majorité de l’article 9, à savoir réunissant plus de la moitié des copropriétaires et les trois quarts au moins des voix, et de la transcription des modifications à la conservation des hypothèques, et, qu’en l’espèce, aucune de ces conditions n’est remplie.

Enfin, si comme le soutient X Y, il est ayant droit à titre universel de ses parents, ses droits ne sauraient cependant excéder ceux de ces derniers, qui étaient, eux, ayants droit à titre particulier.

Le dispositif des écritures pour la société Transac énonce, en ses seules prétentions :

Sur les demandes de X Y,•

• Débouter X Y de ses demandes injustes et infondées en ce qu’elles sont dirigées personnellement contre la société Transac, laquelle n’est plus syndic ; Sur les demandes reconventionnelles de la société Transac,• Réformer la décision entreprise de ce chef ;•

• Condamner X Y au paiement de 2 000 euros au titre de l’indemnisation des conséquences de la procédure manifestement abusive engagée contre la concluante ;

• Condamner X Y au paiement de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en sus de la condamnation de première instance.

Pour l’essentiel, la société Transac entend rappeler qu’elle n’est pas membre du syndicat des copropriétaires mais seulement tierce au contrat liant les parties, lequel consiste en le règlement de copropriété, qu’ainsi aucune solidarité ne peut être retenue à son encontre, que, par ailleurs, elle n’a commis aucune faute en sa qualité de syndic.

MOTIFS

1. Sur la répartition des charges de copropriété

Il est exact, comme le soutiennent les parties, que la régularité des dispositions dont se prévaut X Y doit être regardée au regard de la loi du 28 juin 1938 tendant à régler le statut de la copropriété des immeubles divisés par appartements dès lors qu’elles sont tirées de l’assemblée générale du 19 juin 1965, soit à une date antérieure à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont il est rappelé que si elle était d’application immédiate, elle n’était toutefois pas rétroactive, c’est-à-dire qu’elle ne disposait que pour l’avenir.

L’article 8 de la loi du 28 juin 1938, tel que résultant du journal officiel du 30 juin 1938 disposait :

« Il est pourvu à la bonne jouissance et administration communes par un règlement de copropriété, objet d’une convention générale ou de l’engagement de chacun des intéressés.

Ce règlement oblige les différents propriétaires et tous leurs ayants cause.

A l’égard, toutefois, des ayants cause à titre particulier des parties au règlement, celui-ci n’est obligatoire qu’après avoir été transcrit sur les registres du conservateur des hypothèques de l’arrondissement où l’immeuble est situé. La clause compromissoire est admise dans le règlement de copropriété en vue des difficultés relatives à son application. »

L’article 9, alinéa 2, de la loi du 28 juin 1938 disposait :

« Le syndicat des copropriétaires statuant à une double majorité comprenant plus de la moitié d’entre eux et les trois quarts au moins des voix pourra établir un règlement des copropriétaires ou apporter des additions et nidifications au règlement existant, lesquels règlement, additions et modifications seront obligatoires, comme il est dit en l’article précédent, et sous la même condition de transcription. »

Il résulte de la combinaison de ces deux articles qu’une modification du règlement de copropriété ne pouvait intervenir et avoir force obligatoire pour les copropriétaires que sous la double condition d’un vote conforme à la double majorité de l’article 9, à savoir réunissant plus de la moitié des copropriétaires et les trois quarts au moins des voix, et de la transcription des modifications à la conservation des hypothèques.

En l’espèce, la cour constate qu’aucune de ces conditions n’est remplie.

En effet, si la résolution visée a été adoptée à l’unanimité des voix présentes, celles-ci ne représentaient que 56,82 % des voix sur un total de 75 % de voix exigé.

Surtout, il n’est pas rapporté que cette résolution aurait fait l’objet d’une publication à la conservation des hypothèques, de sorte qu’elle est inapplicable à X Y, qui est bien un ayant cause à titre particulier au cas d’espèce, pour avoir reçu le bien dont il est propriétaire par héritage.

En conséquence, par moyens substitués, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté X Y de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que les appels de fonds qui lui ont été adressés après le 1er janvier 2014 sont injustifiés et de sa demande tendant à ce qu’il soit jugé que la répartition des charges de copropriété soit effectuée conformément à l’assemblée générale du 19 juin 1965.

2. Sur les prétentions indemnitaires de la société Transac

La société Transac maintient en cause d’appel sa demande de condamnation de X Y à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts au motif d’une procédure abusive poursuivie par l’appelant, sans toutefois apporter de critique argumentée aux motifs du premier juge qui a justement retenu que l’exercice d’une action en justice constituait en principe un droit et ne dégénérait en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, ce qui n’était nullement démontré.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les prétentions indemnitaires de la société Transac.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

X Y sera condamné aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct.
X Y, qui échoue en cause appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à la société Citya Cogesim, au syndicat des copropriétaires et à la société Transac, à chacun, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 13 mars 2019 par le tribunal de grande instance de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE X Y à payer à la société Citya Cogesim la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE X Y à payer au syndicat des copropriétaires Le Vert Parc la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE X Y à payer à la société Transac la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE X Y aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président