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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 NOVEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/02728 – N° Portalis DBVK-V-B7D-ODXI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 février 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 16/02824

APPELANTS :

Monsieur [B] [L]

né le 31 Juillet 1974 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 24]

[Localité 21]

et

Madame [A] [D]

née le 1er Juin 1980 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 24]

[Localité 21]

Représentés par M^e Valérie BOSC-BERTOU de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituée à l’audience par M^e Jade ROUET, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [J] [I]

né le 26 Juin 1970 à [Localité 26]

de nationalité Française

[Adresse 23]

[Localité 21]

Représenté par M^e Julien CODERCH de la SCP SAGARD – CODERCH-HERRE ET ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 23 Août 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 septembre 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Camille MOLINA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Camille MOLINA, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [I] est propriétaire des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 19] (sur laquelle est située son habitation), n°[Cadastre 9], [Cadastre 12], [Cadastre 20] et [Cadastre 11] sur le territoire de la commune de [Localité 21].

M. [B] [L] et Mme [A] [D] sont propriétaires sur la même commune des parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 13] à [Cadastre 18], [Cadastre 10] et [Cadastre 16].

Par acte du 8 mars 2014, les parties ont conclu un « protocole de vente et abandon de passage » aux termes duquel :

— M. [I] renonçait à passer sur les propriétés cadastrées section A n°[Cadastre 10] et [Cadastre 16],

— en contrepartie, M. [L] et Mme [D] lui cédaient, sans contre-partie financère, une bande de terrain en nature de chemin et fossé à prendre sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 10], [Cadastre 14] et [Cadastre 17], délimitée suivant un plan de division établi par géomètre-expert (la SCP Delhaye-Cretin-Maitenaz) le 19 février 2014.

Par courrier du 15 septembre 2015, M. [L] et Mme [D] ont mis en demeure M. [I] de cesser les passages sur leur terrain, de déplacer sa boîte aux lettres et son container à poubelles, de procéder à l’enlèvement de véhicules stationnés sur leur terrain et de remettre les lieux en l’état.

Par courrier du 4 novembre 2015, M. [L] et Mme [D] ont contesté toute valeur au protocole du 8 mars 2014 et ont informé M. [I] de leur refus de procéder à une réitération par acte authentique de la cession de terrain consentie dans ce protocole faisant notamment état de manoeuvres dolosives de la part de M. [I], qui d’après eux ne disposait d’aucun droit de passage.

Par acte d’huissier du 6 juin 2016, M. [I] a fait assigner M. [L] et Mme [D] devant le tribunal de grande instance de Perpignan.

Par acte du 21 mars 2018, M. [I] a fait assigner en référé M. [L] et Mme [D].

Par ordonnance du 18 juillet 2018, le juge des référés s’est déclaré incompétent pour connaître des demandes de M. [I], considérant que la mesure provisoire sollicitée par ce dernier relevait de la compétence exclusive du juge de la mise en état, déjà saisi de la procédure au fond.

Par jugement contradictoire rendu le 11 février 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan a :

— constaté l’absence de contre-partie sérieuse et évaluable à la charge de M. [J] [I] dans l’acte de cession du 8 mars 2014, et en conséquence,

— prononcé la nullité de l’acte de cession du 8 mars 2014 ;

— débouté M. [J] [I] de sa demande de reconnaissance judiciaire de la vente et de sa demande subséquente de condamnation sous astreinte des consorts [L] [D] à procéder à la mainlevée des inscriptions hypothécaires et au privilège de prêteur de deniers ;

— dit que le chemin dont l’assiette est sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sises à [Localité 21], propriété de M. [I], est un chemin d’exploitation en servant à la communication ou l’exploitation de la parcelle n°[Cadastre 19], et présentant un intérêt pour l’ensemble des fonds riverains ;

— dit n’y avoir lieu à appel en cause de M. [V] ;

— débouté M. [I] de sa demande de condamnation sous astreinte ;

— condamné les consorts [L] [D] à payer à M. [J] [I] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— débouté les consorts [L] [D] de leurs entières demandes reconventionnelles ;

— s’est déclaré incompétent au profit du tribunal administratif pour apprécier la demande d’enlèvement du réseau électrique, ouvrage public ;

— dit n’y avoir lieu à trouble de voisinage ;

— débouté en conséquence les consorts [L] [D] de leur demande en dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [B] [L] et Mme [A] [D] au paiement de la somme de 2 000 euros au profit de M. [J] [I] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— prononcé l’exécution provisoire ;

— condamné solidairement M. [B] [L] et Mme [A] [D] aux entiers dépens, à l’exclusion des frais de médiation dont chaque partie conserve à sa charge sa quote-part.

Par déclaration remise au greffe le 18 avril 2019, M. [L] et Mme [D] ont interjeté appel de ce jugement à l’encontre de M. [I].

Selon leurs dernières conclusions enregistrées au greffe le 1er août 2023, M. [L] et Mme [D] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il :

— a dit que le chemin dont l’assiette est sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 15],[Cadastre 16],[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sises à [Localité 21] est un chemin d’exploitation en servant à la communication ou l’exploitation de la parcelle n° [Cadastre 19], et présentant un intérêt pour l’ensemble des fonds riverains,

— a dit par erreur manifestement matérielle que les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 15],[Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sises à [Localité 21] étaient la propriété de M. [I] alors qu’elles sont, ainsi qu’il ressort des pièces produites, la propriété de M. [V] pour la n°[Cadastre 15] et des consorts [L]-[D],

— a dit que l’assiette du chemin en question, quelle que soit sa qualification juridique, était sur les parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sises à [Localité 21] alors que cadastralement ledit chemin est uniquement situé sur les parcelles A n°[Cadastre 15] et A n°[Cadastre 16] et qu’il suffit pour s’en convaincre de prendre connaissance de divers plans cadastraux s’étant succédés dans le temps,

— a dit n’y avoir lieu à appel en cause de M. [V] sur la parcelle (section A n°[Cadastre 15]) duquel est pourtant fixée l’assiette du chemin qualifié à tort de chemin d’exploitation,

— a condamné les consorts [L]-[D] à payer à M. [I] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— a débouté les consorts [L]-[D] de leurs entières demandes reconventionnelles et de leur demande de condamnation de M. [I] au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble anormal de voisinage,

— a condamné solidairement les consorts [L]-[D] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens à l’exclusion des frais de médiation,

— a ordonné l’exécution provisoire,

— a débouté les consorts [L]-[D] de leur demande de condamnation à la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils sollicitent la confirmation du jugement pour le surplus, et notamment en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte de cession du 8 mars 2014 avec toutes conséquences de droit et a débouté M. [I] de toutes autres plus amples demandes principales ou subsidiaires.

Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de :

— Prononcer la nullité du protocole de vente établi par acte sous signature privée entre les parties le 8 mars 2014 et débouter conséquemment M. [I] de toutes demandes afférentes au transfert de propriété en ce celles relatives à ce que le jugement vaudra acte de cession, à sa publication à la conservation des hypothèques de Perpignan, à la condamnation des consorts [L]-[D] à justifier de la mainlevée des inscriptions de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèques conventionnelle, à la prise en charge de frais de publication de l’assignation et du jugement ;

— Débouter M. [I] de sa demande de reconnaissance d’un droit de passage sur le chemin des consorts [L]-[D] et de toutes demandes accessoires en ce la condamnation sous astreinte à une remise en état du chemin qui a été déjà opérée, à la condamnation au paiement d’une somme de 500 euros en cas d’infraction constatée par voie d’huissier, à la reconnaissance de ce que le jugement vaudrait titre de propriété indivise entre les appelants et l’intimé sur le chemin litigieux, à la reconnaissance du bénéfice d’une servitude de passage des fonds section A n°[Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 11] sur les fonds section A n°[Cadastre 16],[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et de la demande de publication du jugement portant ces mentions à la conservation des hypothèques de Perpignan ;

— Juger que ledit chemin présente le caractère d’un chemin privatif appartenant intégralement aux consorts [L]-[D] ;

— Débouter conséquemment M. [I] de tous ses moyens, fins et prétentions relativement audit chemin litigieux.

A titre subsidiaire, M. [L] et Mme [D] demandent à la cour d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert géomètre qu’il plaira à la cour de nommer avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux litigieux lieu-dit [Adresse 25] à [Localité 21],

— prendre connaissance de l’intégralité des documents en possession des parties : titre de propriété, acte de donation, acte de sortie d’indivision ou de partage, plans cadastraux depuis 1950, photographie aérienne de 1950, procès-verbaux de constat d’huissier de justice, PV de bornage intervenus, '

— dire si le chemin litigieux peut revêtir la qualification de chemin d’exploitation au sens de l’article L.162-1 du Code rural en prenant notamment en considération l’historique des parcelles et des différentes divisions cadastrales, les activités des différents propriétaires des fonds, les plans cadastraux, les différents PV de bornage intervenus, les photographies aériennes du terrain depuis 1953, les différents procès-verbaux d’huissier, la configuration naturelle du terrain,

— sur ce point dire si la parcelle n°[Cadastre 19] dont M. [I] est propriétaire se situe en contrebas de la parcelle n°[Cadastre 10] et dire si M. [I] a modifié le terrain naturel. Décrire les ouvrages le cas échéant réalisés, leur état d’avancement, leur implantation par rapport aux bornes existantes, s’ils ont été réalisés avec les autorisations légalement exigées et les dater,

— dire si ce chemin litigieux peut être qualifié de chemin de terre et sa situation géographique et son tracé,

— dire si le chemin longeant les parcelles est carrossable et s’il constitue à ce jour l’accès pour M. [I] à sa propriété. Dire à cet égard si ce chemin est le plus adapté

et le plus sécure.

A titre infiniment subsidiaire, les appelants demandent à la cour de juger que compte tenu du tracé du chemin litigieux sur les plans cadastraux l’assiette de ce dernier ne peut que s’exercer que sur les parcelles [Cadastre 15] et [Cadastre 16].

En tout état de cause, M. [L] et Mme [D] demandent à la cour :

— de rectifier l’erreur matérielle contenue dans le jugement en ce qu’il a dit que les parcelles n°[Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 3],[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] étaient la propriété de M. [I] alors qu’elles sont pour la première celle de M. [V] et pour les autres celles des concluants ;

— de juger qu’il y a lieu d’appeler en la cause M. [V], propriétaire de la première parcelle (la n°[Cadastre 15]) sur laquelle il s’exercerait ;

— Et plus généralement débouter M. [I] de l’ensemble de ses moyens, fins ou prétentions en celles à titre indemnitaire.

A titre reconventionnel, M. [L] et Mme [D] demandent à la cour de :

— Condamner M. [I] à procéder ou faire procéder à la démolition de tout ouvrage empiétant sur les parcelles des consorts [L]-[D], cadastrées sur la commune de [Localité 21] section A n° [Cadastre 10], [Cadastre 14] et [Cadastre 17], à savoir :

* muret au bout de la parcelle n°[Cadastre 19],

* mur en parpaing le long de la parcelle [Cadastre 3], implanté en haut du talus.

— Condamner M. [I] à procéder à la fermeture des accès illicitement créés depuis le chemin le long des parcelles n°[Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] :

* portail et accès au bout de la parcelle n°[Cadastre 19] ;

* accès approximativement au milieu du chemin le long de la parcelle n°[Cadastre 3].

— Faire injonction à M. [I] d’avoir à replanter des arbres là où ils ont été arrachés pour la création des accès illicites,

— Faire injonction à M. [I] d’avoir à procéder à l’enlèvement du pylône et de la ligne électrique permettant la desserte de son habitation, implantés et surplombant la propriété des consorts [L]-[D],

— Assortir ces différentes obligations d’une astreinte définitive de 400 euros par jour, à compter du 15ème jour de la signification de l’arrêt à intervenir,

— Condamner M. [I] à payer à M. [L] et Mme [D] une indemnité de 8 000 euros en réparation du trouble anormal de voisinage résultant du passage non autorisé et du stationnement de véhicules sur leur chemin privatif et de la divagation du chien de M. [I] sur leurs fonds.

A titre subsidiaire sur cette question, ils demandent à la cour de désigner avant dire droit tel expert judiciaire qu’il plaira à la Cour avec mission habituelle en pareille matière complétée des points suivants :

— dire si les ouvrages réalisés sur le fonds de M. [I] empiètent sur la propriété de M. [L] et Mme [D],

— dans l’affirmative, préciser et identifier lesdits ouvrages,

— dater la date de création des deux accès à la propriété de M. [I] depuis le chemin longeant la parcelle n°[Cadastre 3], propriété des consorts [L]-[D].

Enfin et en toute hypothèse :

— Condamner M. [I] à payer aux consorts [L]-[D] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [I] aux entiers dépens tant ceux de première instance que d’appel.

Selon ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 24 mars 2022, M. [I] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il dit que le chemin dont l’assiette est sur les parcelles cadastrées section A n°[Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sises à [Localité 21], est un chemin d’exploitation en servant à la communication ou l’exploitation de la parcelle n°[Cadastre 19], et présentant un intérêt pour l’ensemble des fonds riverains ;

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [L] et Mme [D] in solidum à payer à M. [I] une somme à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qu’il a subi ; le réformer sur le quantum,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les consorts [L]-[D] de leurs demandes fondées sur un trouble anormal de voisinage,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il dit que la constatation d’un chemin d’exploitation au profit de M. [I] rend superflu l’examen des moyens relatifs à une acquisition éventuelle de la propriété indivise du chemin par usucapion ainsi que l’invocation d’une situation d’enclave ;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de l’acte du 8 mars 2014, et en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de reconnaissance judiciaire de la vente et de sa demande subséquente de condamnation sous astreinte des consorts [L]-[D] à procéder à la mainlevée des inscriptions hypothécaires et au privilège de prêteur de deniers,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’absence de contrepartie sérieuse et évaluable à la charge de M. [I] dans l’acte de cession du 8 mars 2014.

M. [I] demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Juger que M. [I] a acquis, par usucapion, la propriété indivise du chemin situé sur les fonds cadastrés section A n°[Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6],

— Juger, par conséquent, que M. [I] a le droit d’user dudit chemin,

— Débouter les consorts [L]-[D] de leurs demandes sur ce point,

— Juger que les fonds appartenant à M. [I] cadastrés section A n°[Cadastre 11], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] sont enclavés,

— Juger que l’assiette et le mode de la servitude de passage permettant le désenclavement desdits fonds ont été déterminés par un usage trentenaire,

— Juger que l’assiette de cette servitude de passage est constituée par le chemin situé sur leurs fonds cadastrés section A n°[Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6],

— Débouter les consorts [L]-[D] de leurs demandes sur ce point,

— Juger que les consorts [L]-[D] ont reconnu l’existence, au bénéfice de M. [I], d’un droit de passage sur le chemin situé sur leurs fonds cadastrés section A n°[Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6],

— Juger qu’ils ont reconnu l’existence et la validité de la cession intervenue le 8 mars 2014,

— Dire que cette cession est parfaite et qu’à défaut d’être un contrat de vente, cette cession doit être qualifiée d’échange,

— Dire que le jugement à intervenir vaudra acte de cession entre M. [L] et Mme [D] d’une part, et M. [I] d’autre part, de la bande de terre en nature de chemin et fossé sise sur la commune de [Localité 21], d’une contenance de 26 ares 99 centiares, cadastrée section A n°[Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] selon plan de division établi le 19 février 2014 par la SCP DELAHAYE ' CRETIN-MAINTENAZ, géomètres-experts à [Localité 26],

— Condamner M. [L] et Mme [D] à justifier de la mainlevée des inscriptions de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle grevant la parcelle cédée au bénéfi ce de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Sud Méditerranée, sous astreinte à l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; dire que les frais de publication tant de l’assignation que du jugement à intervenir seront compris dans les dépens de la présente instance.

— Juger que la mise en cause de M. [V] est inutile et en tout état de cause ne saurait affecter la recevabilité des demandes formulées par M. [I] à l’égard des consorts [L]-[D],

Subsidiairement sur ce point, ordonner la réouverture des débats et enjoindre à M. [I] d’avoir à appeler en cause M. [V],

— Statuant à nouveau sur la question des dommages et intérêts, condamner M. [L] et Mme [D] in solidum à payer à Monsieur [J] [R] [P] [I] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral qu’il a subi.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait considéré que le transfert de propriété du 8 mars 2014 ne serait pas valable, M. [I] demande à la cour de juger qu’il est titulaire, sur le chemin situé sur les fonds cadastrés section A n°[Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], d’un droit de passage auquel M. [L] et Mme [D] ne peuvent pas faire obstacle, et d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [I] de sa demande de condamnation sous astreinte.

M. [I] demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Condamner M. [L] et Mme [D] in solidum à remettre le chemin dans son état initial, ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Juger que toute infraction audit droit de passage, constatée par huissier de justice, sera sanctionnée par le paiement d’une astreinte de 500 euros par infraction et par jour,

— Juger que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété indivise entre M. [L] et Mme [D] d’une part, et M. [I] d’autre part, du chemin situé sur les parcelles sises sur la commune de [Localité 21], cadastrées section A n°[Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6],

— Juger que pour les besoins de la publicité foncière il sera publié à la conservation des hypothèques de Perpignan,

M. [I] demande à la cour de dire sans objet les demandes reconventionnelles formées par M. [L] et Mme [D], et de les en débouter. Dans le cas contraire, il demande à la cour :

— Concernant les empiètements, de juger que les demandes formulées à ce titre sont indéterminées et indéterminables, qu’il n’est pas rapporté la preuve des empiètements allégués et que l’instauration d’une mesure d’instruction ne peut avoir pour objet de pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve qui lui incombe ; de confirmer par conséquent le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [L] et Mme [D] de leurs demandes en ce sens,

— De confirmer le jugement entrepris en ce qu’il dit que le poteau électrique litigieux est un ouvrage public,

— De confirmer le jugement entrepris en ce que le tribunal de grande instance de Perpignan s’est déclaré incompétent au profit du tribunal administratif pour connaître des demandes formulées par M. [L] et Mme [D], visant à son déplacement,

A titre subsidiaire sur ce point, de dire qu’il appartient à M. [L] et Mme [D] d’entreprendre les démarches nécessaires pour procéder au déplacement du pylône litigieux ; que M. [I] ne peut procéder à aucuns travaux sur des ouvrages propriété du concessionnaire du réseau de distribution électrique ; de débouter par conséquent M. [L] et Mme [D] de leurs demandes de ce chef,

Enfin, M. [I] demande à la cour de condamner solidairement M. [L] et Mme [D], àlui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de publication des actes de la procédure à la conservation des hypothèques, outre le coût du constat dressé par M^e Soler le 18 février 2022.

La clôture de la procédure a été prononcée au 23 août 2023.

MOTIFS

Sur la validité du protocole du 8 mars 2014

Le premier juge a considéré l’absence de contre-partie évaluable mise à la charge de M. [I] dans le protocole de vente du 8 mars 2014 et conduit à annuler la cession intervenue.

Il est visé dans ce jugement les dispositions de l’article 1532 et 1591 du code civil, et démontré que les parties ont souhaité conclure un contrat de vente qualifié comme tel, il ne s’agit pas d’un contrat innommé.

Il paraît évident que pour apprecier la validité de cet acte de vente, il convient de savoir si en l’absence de prix et son versement par l’acheteur, la contre-partie doit être qualifiée de sérieuse.

Dans cet acte, en contrepartie de l’achat de la nouvelle parcelle A [Cadastre 3], M. [I] : " renonce à passer sur les propriétés de M. [L] et de Mlle [D] situé à [Localité 21], [Adresse 24] et notamment sur les parcelles cadastrées section A [Cadastre 10] et [Cadastre 16] ".

Cette mention n’est pas précise et ne décrit pas une contre partie sérieuse en échange d’un terrain d’une superficie de de 2699 m2 bien plus il s’agit pour M. [I] de renoncer a passer sur des parcelles précisement décrites c’est-à-dire qu’il renonce à commettre un abus de droit en échange de la propriété de parcelles de terre.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité et débouter M. [I] de ses demandes de liées à la reconnaissance judiciaire de la vente : la publication de la décison de justice aux frais des défendeurs, ainsi que leur condamnation a justifier sous astreinte de la mainlevée des inscriptions de privilège de prêteur et d’hypothèque conventionnelle.

Sur le droit de passage de M. [I] du fait d’une situation d’usucapion

La nullité du protocole d’accord conduit à conclure que M. [I] ne disposait pas d’un droit de passage mais "qu’il renonçait à passer sur les parcelles A N°[Cadastre 10] et [Cadastre 16] "et donc ne valait pas reconnaissance d’un quelconque droit, analyse tirée de sa simple lecture du document sans qu’il soit utile de faire appel au principe de l’estopel.

M. [I] estime disposer de ce droit de passage car il aurait acquis, par usucapion, la propriété indivise du chemin situé sur les fonds cadastrés section A n°[Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Il sera constaté que le chemin litigieux dessert depuis la voie communale, la parcelle [Cadastre 15], propriété de M. [V] , puis leurs parcelles cadastrées [Cadastre 16], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Pour ce faire, M. [I] doit démontrer que sur une période de trente ans il fait usage de ce chemin de manière continu, non interrompu, paisible et public.

La réalité est que M. [I] ne peut justifier d’un usage paisible comme l’atteste M. [G] [U] :

« Ancien propriétaire des parcelles et du mas appartenant ce jour à Monsieur [L], je certifie les faits suivants:

— le chemin emprunté par Monsieur [I] devant le mas n’a jamais été une voie de passage pour Monsieur [I] pour accéder sur sa propriété. Il a usé de ce passage sans aucune autorisation. Monsieur a son accès sur le chemin d’exploitation entre les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 9], cette dernière appartenant à M. [I].

Monsieur [I] a pris depuis des années beaucoup de liberté sur des parcelles ne lui appartenant pas. »

Élement confirmé encore par M. [V], propriétaire de la parcelle [Cadastre 15] depuis 1976 qui estime: " M. [I] ne possède aucun droit que ce soit sur ma parcelle A [Cadastre 15], d’autre part celui-ci n’ a jamais réalisé des travaux d’entretien sur ce chemin ".

En définitive, les attestations fournies par M. [I] visées dans ses conclusions qui font état d’un usage de chemin qui se veut trentenaire n’est pas corroboré par les attestations et autres en pièces 45 à 54 de M. [L] y compris une plainte du 1 mai 2018 de M. [L].

Cette situation démontre que l’usage de ce chemin que pratique M. [I] ne peut pas être qualifié de paisible, dès lors il doit être débouté de sa demande d’acquisition de la propriété indivise du chemin par usucapion.

Sur la nature du chemin litigieux

Le débat instauré sur la nature du chemin, notamment sur le point de savoir s’il s’agit d’un chemin d’exploitation existant au profit des riverains, ou bien s’il s’agit d’un chemin privatif à l’usage exclusif de M.[L] a été tranché par lepremier juge qui estime après avoir analysé les pièces versées aux débats que : " il conviendra en conséquence de faire droit à la demande de M. [I] quant à l’existence d’un chemin d’exploitation sur les fonds sis à [Localité 21] cadastrés section A [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] servant à la communication ou l’exploitation de la parcelle [Cadastre 19] et présentant un intérêt pour l’ensemble des fonds riverains".

Toutefois dans ces motivations, le juge de première instance a rejeté des pièces et constats de M. [L] au motifs qu’ils étaient peu lisibles ou peu explicites.

En l’occurence il s’agit de prendre en considération les critères visées à l’article L 162-1 du code rural qui dispose : « Les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation.

Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit au public. »

Afin de préciser ces critères et ainsi d’apprécier clairement la topographie des lieux, la Cour ordonnera une expertise confiée à une expert géomètre aux frais avancés par M. [L] qui le propose avec pour mission :

— se rendre sur les lieux litigieux lieu-dit [Adresse 25] à [Localité 21],

— prendre connaissance de l’intégralité des documents en possession des parties : titre de propriété, acte de donation, acte de sortie d’indivision ou de partage, plans cadastraux depuis 1950, photographie aérienne de 1950, procès-verbaux de constat d’huissier de justice, PV de bornage intervenus, '

— dire si le chemin litigieux rempli les critères d’un chemin d’exploitation au sens de l’article L.162-1 du code rural en répondant aux questions suivantes :

— Ce chemin sert-il exclusivement à la communication entre les divers fonds, ou à leur exploitation et notamment celui de M. [I] '

— A qui appartiennent les parcelles sur lesquelles passe ce chemin litigieux, décrire ces parcelles '

— Indiquer si la propriété de M. [I] est enclavée. Dans cette hypothèse décrire le chemin le plus direct et le moins dommageable pour les propriétaires riverains.

Il est fait injonction à la partie la plus diligente de rendre cette expertise contradictoire à M. [V] en d’en tirer toutes les conséquences pour la suite de la procédure.

Dès lors il sera sursis à statuer sur les demandes découlant de la qualification du chemin litgieux et de ses conséquences en terme de demandes de dommages et intérêts.

Sur les demandes annexes

Il sera sursis à statuer sur ces demandes et la mission de l’expert sera utilement complétée de la manière suivante :

— dire si les ouvrages réalisés sur le fonds [I] empiètent sur la propriété de Monsieur [L] et Madame [D],

— dans l’affirmative, préciser et identifier lesdits ouvrages,

— dater la date de création des deux accès à la propriété de Monsieur [I] depuis le chemin longeant la parcelle n°[Cadastre 3], propriété des consorts [D] / [L],

— décrire les préjudices ayant pu en découler le cas échéant et les modalités de réparation et leur évaluation chifrée.

— plus généralement donner à la Cour tout élément permettant de l’éclairer sur le litige.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il sera sursis à statuer sur ces chefs de demande dans le cadre du renvoi de cette affaire après dépôt du rapport.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement du 11 février 2019 du tribunal de grande instance de Perpignan en ce qu’il a annulé le protocole d’accord du 8 mars 2014 ;

Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [I] [J] de sa demande d’acquisition de la propriété indivise du chemin par usucapion ;

Surseoit à statuer sur les autres chefs de demandes ;

Ordonne une expertise confiée à

M. [F] [K]

[Adresse 8] [Localité 26]

Tel. : [XXXXXXXX01] / [XXXXXXXX02]

Mél. : [Courriel 22]

avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux litigieux lieu-dit [Adresse 25] à [Localité 21],

— prendre connaissance de l’intégralité des documents en possession des parties : titre de propriété, acte de donation, acte de sortie d’indivision ou de partage, plans cadastraux depuis 1950, photographie aérienne de 1950, procès-verbaux de constat d’huissier de justice, PV de bornage intervenus, etc.

— dire si le chemin litigieux rempli les critères d’un chemin d’exploitation au sens de l’article L.162-1 du code rural en répondant aux questions suivantes :

* ce chemin sert-il exclusivement à la communication entre les divers fonds ou à leur exploitation et notamment celui de M. [I] '

* à qui appartiennent les parcelles sur lesquelles passe ce chemin litigieux et décrire ces parcelles '

— indiquer si la propriété de M. [I] est enclavée au sens de l’article 682 du code civil. Dans cette hypothèse décrire le chemin le plus direct et le moins dommageable pour les propriétaires riverains,

— dire si les ouvrages réalisés sur le fonds [I] empiètent sur la propriété de Monsieur [L] et Madame [D],

* dans l’affirmative, préciser et identifier lesdits ouvrages,

* dater la date de création des deux accès à la propriété de Monsieur [I] depuis le chemin longeant la parcelle n°[Cadastre 3], propriété des consorts [D] / [L],

— décrire les préjudices ayant pu en découler le cas échéant et les modalités de réparation et leur évaluation chiffrée,

— plus généralement donner à la cour tout élément permettant de l’éclairer sur le litige ;

Fait injonction à la partie la plus diligente de rendre cette expertise contradictoire à M. [V] en d’en tirer toutes les conséquences pour la suite de la procédure ;

Modalités techniques

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction, service des expertises, l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine ;

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement ;

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales ;

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée ;

Ordonnons à M. [L] et Mme [D] de consigner à la régie de la cour d’appel une somme de 2 000, 00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause ;

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final ;

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées » ;

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations. Le magistrat chargé du contrôle des expertises sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas ;

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal ;

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état électronique du 9 décembre 2024 pour vérification du dépôt du rapport d’expertise.

La greffière, Le président,