ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00467 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDMU

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 JANVIER 2024

PRESIDENT DU TJ DE PERPIGNAN N° RG 23/00673

APPELANTS :

Monsieur [S] [G]

né le 03 Mai 1979 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marie CACCIAPAGLIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame [U] [W] épouse [G]

née le 06 Juillet 1985 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie CACCIAPAGLIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

SELARL [K] BASTOUL-ARNAUDIES, notaires associés, immatriculée au RCS sous le numéro 422 525 238 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e AGIER substituant M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 26 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 OCTOBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [S] [G] et Madame [U] [W] ont acquis de Monsieur [Z] par devant notaire une maison d’habitation situé sur la parcelle BL [Cadastre 2] [Adresse 8] sur la commune de [Localité 4] pour le prix de vente de 165 000 euros, ce bien étant en copropriété.

Le 10 juin 2021, la société Veolia a établi un contrôle de conformité de la propriété confirmant que la future propriété des Consorts [G] était raccordée à un réseau collectif en conformité avec la législation au 9 juin 2021.

Monsieur [S] [G] et Madame [U] [W] ont découvert des désordres affectant le bien, à savoir d’une part une fuite dans les canalisations de raccordement à l’eau potable, et une non-conformité du système de raccordement des canalisations au tout à l’égout.

Le 14 septembre 2023 et le 15 septembre 2023, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [W] ont fait assigner la SAS SR Immobilier, agence immobilière ayant conclu la vente, Monsieur [D] [Z] et la Sarl [R] [K], Perrine Bastoul-Arnaudies, Notaires Associés rédactrice de l’acte de vente en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins d’obtenir l’instauration d’une expertise sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile.

Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 17 janvier 2024, le juge des référés a :

— ordonné la mise hors de cause de la Selarl [R] [K], Perrine Bastoul-Arnaudies Notaires Associés,

— rejeté la demande de mise hors de cause de la SAS SR Immobilier,

— ordonné une mesure d’expertise,

— désigné, [B] [M],

avec pour mission de :

— convoquer les parties et recueillir leurs explications,

— prendre connaissance des documents de la cause,

— visiter l’immeuble parcelle BL [Cadastre 2] [Adresse 8] à [Localité 4], vérifier si les désordres allégués (fuite réseau eau potable, non conformité du raccordement au tout à l’égout, cf rapports Canatec du 7 juin 2022 et Union d’Experts du 5 juillet 2022) existent, dans ce cas, les décrire et en rechercher l’origine,

— indiquer si ces désordres pouvaient être connus du vendeur, de l’agence immobilière et être apparents pour un acheteur non professionnel ;

— indiquer les travaux propres à remédier à ces désordres et à leurs conséquences dommageables et en évaluer le coût,

— chiffrer l’éventuel coût des travaux de remise en état et donner toute indication sur leur durée prévisible,

— fournir tous éléments permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices subis, de toute nature (trouble de jouissance paisible etc…),

— procéder à l’estimation de l’éventuelle perte de la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 4],

— s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir indiqué à quel point il en est arrivé dans ses investigations,

— établir un pré-rapport qui autorisera les dernières observations des parties dans le délai de vingt jours à compter de leur réception avant la rédaction du rapport définitif,

— dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile,

— dit que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de six mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

— fixé l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de 3 000 € qui sera consignée par Monsieur [S] [G] et Madame [U] [W] dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe,

— dit qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

— dit que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

— dit qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

— dit que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

— dit qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du code de procédure civile,

— dit que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,

— rappelé que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235 alinéa 2 du code de procédure civile,

— dit qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur,

— dit que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

— dit qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet,

— désigné le juge chargé du contrôle de l’expertise afin d’assurer le contrôle de la mesure d’instruction à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

— condamné les consorts [G] aux dépens,

— rejeté les plus amples demandes,

— rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire par application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Le 26 janvier 2024, Monsieur [S] [G] et Madame [U] [W] ont interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a mis hors de cause de la SELARL [R] [K] PERRINE BASTOUL-ARNAUDIES, NOTAIRES ASSOCIES.

Par ordonnance rendue en date du 31 janvier 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 3 octobre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 20 février 2024 par les parties appelantes ;

Vu les conclusions notifiées le 16 mars 2024 par la partie intimé;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 26 septembre 2024 ;

PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [S] [G] et Madame [U] [W] demandent à la Cour de :

— juger qu’ils sont recevables et bien fondés en toutes leurs demandes,

— infirmer partiellement l’ordonnance du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 17 janvier 2024 en ce qu’elle a ordonné la mise hors de cause de la Selarl [K] Bastoul-Arnaudies, Notaires Associés,

Et statuant à nouveau,

— débouter la Selarl [K] Bastoul-Arnaudies, Notaires Associés de tous ses demandes, fins et prétentions,

— juger que la Selarl [K] Bastoul-Arnaudies, Notaires Associés doit être mise en cause à ce stade dans le cadre de la mesure d’expertise ordonnée par le Tribunal Judiciaire de Perpignan et que cette expertise lui sera opposable,

— condamner la Selarl [K] Bastoul-Arnaudies, Notaires Associés à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC aux Consorts [G] ainsi qu’aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

En effet, contrairement à ce qu’a soutenu la SELARL [R] [K] PERRINE BASTOUL-ARNAUDIES, NOTAIRES ASSOCIES devant le juge des référés , elle était parfaitement au courant de la situation.

Par mail du 19 juillet 2022, le notaire adressait aux Consorts [G] l’attestation d’immatriculation de la copropriété et le certificat d’assainissement. Or, ce certificat d’assainissement VEOLIA portait en réalité sur la propriété voisine des Consorts [G], telle que la photographie jointe au certificat en atteste, et nullement sur la propriété des Consorts [G].

Cette erreur grossière révèle que l’office notarial n’a pas entendu procéder à la vérification de base des documents administratifs fournis et qu’elle a communiqué aux Consorts [G] un certificat d’assainissement portant sur un autre bien que le leur. Une obligation d’information pèse sur le notaire instrumentant l’acte et le notaire doit informer et conseiller son client. Il existe un motif légitime à ce que la recherche de preuve soit opposable à l’intimée.

La Selarl [K] Bastoul-Arnaudies, conclut à la confirmation de la décision en ce qu’elle l’a mise hors de cause et demande en outre de débouter les consorts [G] de leur demande d’expertise à l’encontre de la Selarl [K] Bastoul-Arnaudies ainsi que la condamnation des appelants aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’intimée soutient que l’objet de l’expertise sollicitée est de déterminer les éventuels vices cachés de l’immeuble vendu. Elle porte sur des points techniques qui ne relèvent en aucune façon ni de la compétence ni de l’intervention du notaire.

L’expertise n’a donc pas d’incidence sur la question du respect des obligations d’information et de conseil de Maître [K]. Au demeurant, le certificat de VEOLIA mentionne bien la parcelle BL [Cadastre 3] [Adresse 9]. Le Notaire n’a commis aucune erreur et n’avait pas l’obligation de se transporter sur les lieux.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Sur la demande d’expertise :

En application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé, par le président du tribunal judiciaire.

Si l’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé, encore faut-il constater qu’un tel procès soit possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, et que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

Pour mettre le notaire hors de cause, le premier juge a considéré qu’aucun élément apporté par le demandeur ne permet de supposer que la Selarl [R] [K] était informée de l’absence de raccord à un réseau collectif puisque tous les éléments à sa disposition pouvait lui laisser supposer le contraire et que les autres problématiques (servitudes) sont à ce stade sans lien avec les points techniques relatifs aux réseaux d’eau potable et eaux usées.

Or les demandeurs à l’expertise faisaient valoir que le contrôle de la conformité effectué par la société VEOLIA ne concernait pas leur propriété mais la propriété voisine et que le notaire aurait pris en compte ce document sans précaution.

A ce stade de la procédure, s’il serait prématuré d’écarter la responsabilité du notaire, la mission confiée à l’expert cependant, telle qu’elle a été sollicitée en première instance et telle qu’elle a été ordonnée, et dont il n’est pas demandé la réformation, ne porte que sur l’existence de vices cachés et ses conséquences et n’inclut pas la conformité des documents fournis au notaire pour la rédaction de son acte.

Dès lors, l’expertise en cause n’est pas de nature à influer sur le litige qui porterait sur la responsabilité du notaire.

Il convient en conséquence de confirmer la décision.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [S] [G] et Madame [U] [W] qui succombent en leur recours seront condamnés aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser une somme de 1.000 euros à S.A.R.L. [R] [K], Perrine Bastoul-Arnaudies Notaires Associés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme la décision en ses dispositions soumises à la Cour,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [S] [G] et Madame [U] [W] aux entiers dépens d’appel et à payer une somme de 1.000 euros à S.A.R.L. [R] [K], Perrine Bastoul-Arnaudies Notaires Associés au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente