ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01327 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QFFI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 15 FEVRIER 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 23/31502

APPELANTS :

Madame [U] [K] épouse [X]

née le 06 Septembre 1957 à [Localité 15] (MAROC)

[Adresse 8]

[Localité 5]

et

Monsieur [Y] [K]

né le 06 Septembre 1957 à [Localité 15] (MAROC)

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentés par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant substitué par M^e Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.N.C. COGEDIM LANGUEDOC ROUSSILLON SNC inscrite RCS Montpellier N° 532 818 085, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTERVENANTS :

Monsieur [O] [W] [K]

né le 02 Mai 1955 à [Localité 15] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 5]

et

Monsieur [P] [R] [A] [K]

né le 01 Juillet 1987 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

et

Monsieur [V] [S] [N] [K]

né le 11 Février 1984 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 7]

et

Madame [T] [C] [I] [K]

né le 01 Juin 1987 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 2]

et

Madame [E] [G] [Z]-[K] épouse [H]

née le 14 Mai 1978 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentés par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant substitué par M^e Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 11 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, et M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport,

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 20 juillet 2021, Madame [U] [K] épouse [X], Monsieur [Y] [K], Monsieur [O] [K] agissant tant en son nom qu’au nom et pour le compte de son épouse et de Madame [E] [H], Monsieur [V] [K] et Madame [T] [K] (les consorts [K]) ont promis de vendre à la société Cogedim Languedoc Roussillon un ensemble immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 5].

L’acte prévoyait notamment une clause relative à une avance sur le prix mettant à la charge de la société Cogedim une obligation de verser mensuellement une somme forfaitaire de 10 000 euros aux consorts [K] à compter du 5 août 2021 et pendant toute la durée de la promesse de vente ainsi qu’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 625 000 euros assortie d’une caution émanant d’un établissement financier à hauteur de 312 500 euros.

La vente a été consentie sous plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un permis de construire purgé de tous recours.

Par arrêté du 11 juillet 2022, le maire de [Localité 5] a délivré à la société Cogedim Languedoc Roussillon un permis de construire en vue de l’édification de l’ensemble immobilier. Par décision du 3 novembre 2022 les recours gracieux dirigés contre cet arrêté ont été rejetés.

Par avenant du 19 décembre 2022, les parties ont modifié les délais et l’approbation du cautionnement.

Par courriers recommandés avec accusé de réception des 21 juin et 10 août 2023, les consorts [K] ont mis en demeure la Cogedim de régler les sommes dues au titre de l’avance.

Par courrier du 4 septembre 2023, la Cogedim a indiqué qu’elle ne procéderait plus aux versements et a proposé que le paiement mensuel soit supprimé jusqu’à régularisation de l’acte authentique.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023, [Y] et [U] [K] ont fait assigner la SNC Cogedim Languedoc Roussillon devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamner à payer à l’indivision [K] les sommes forfaitaires mensuelles constituant l’avance sur le prix de vente impayées prévues par la promesse de vente.

Par ordonnance du 15 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [Y] [K] et Madame [U] [K] épouse [X] ;

— Dit n’y avoir lieu à renvoyer l’affaire devant le juge du fond en application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laissé à Monsieur [Y] [K] et Madame [U] [K] épouse [X] la charge des dépens.

Par déclaration d’appel, enregistrée par le greffe le 11 mars 2024, Monsieur [Y] [K] et Madame [U] [K] épouse [X] ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 6 septembre 2024, les consorts [K] demandent à la cour d’appel de :

— Donner acte à Monsieur [O] [W] [K], Monsieur [P] [R] [A] [K], Monsieur [V] [S] [N] [K], Madame [T] [C] [I] [K] et Madame [E] [G] [Z]-[K] épouse [H] de leur intervention volontaire aux côtés de Monsieur [Y] [K] et Madame [U] [K] épouse [X] ;

— Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel de l’ordonnance de référé rendue le 15 février 2024 par le président du tribunal judiciaire de Montpellier ;

Y faisant droit :

— Infirmer l’ordonnance entreprise ;

Statuant à nouveau, à titre principal :

— Condamner la société Cogedim Languedoc Roussillon à payer à l’indivision [K] à titre provisionnel :

o La somme de 30 000 euros arrêtée au 10 août 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des sommes forfaitaires mensuelles constituant l’avance sur le prix de vente impayées (juin, juillet et août 2023) ;

o La somme de 10 000 euros arrêtée au 27 septembre 2023 à parfaire ou à diminuer suivant décompte actualisé qui sera fourni lors de l’audience de plaidoirie, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande en justice, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des sommes forfaitaires mensuelles constituant l’avance sur le prix de vente impayées ;

A titre subsidiaire :

— Condamner la société Cogedim Languedoc Roussillon à payer à l’indivision [K] à titre provisionnel :

o La somme de 30 000 euros arrêtée au 10 août 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des sommes forfaitaires mensuelles constituant l’avance sur le prix de vente impayées (juin, juillet et août 2023) ;

o La somme de 10 000 euros arrêtée au 27 septembre 2023 à parfaire ou à diminuer suivant décompte actualisé qui sera fourni lors de l’audience de plaidoirie, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande en justice, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des sommes forfaitaires mensuelles constituant l’avance sur le prix de vente impayées ;

En tout état de cause :

— Débouter la Cogedim de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner la société Cogedim à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [U] [K] épouse [X], Monsieur [O] [W] [K], Monsieur [P] [R] [A] [K], Monsieur [V] [S] [N] [K], Madame [T] [C] [I] [K] et Madame [E] [G] [Z]-[K] épouse [H] :

o La somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens de première instance ;

o La somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens d’appel ;

— Condamner la société Cogedim aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 3 mai 2024, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon demande à la cour d’appel de :

— Déclarer la demande doublement irrecevable ;

— Confirmer en tout état de cause l’ordonnance dont appel ;

— Condamner les appelants à payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire des consorts [K] :

Aux termes de l’article 554 du code de procédure civile 'Peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité'.

En l’espèce, force est de constater que le dispositif des conclusions de la Cogedim ne formule aucune prétention relative à l’irrecevabilité de l’intervention volontaire des consorts [K], de sorte que la cour ne statuera pas sur ce point, conformément aux dispositions de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile.

En tout état de cause, l’intervention volontaire de Monsieur [O] [W] [K], Monsieur [P] [R] [A] [K], Monsieur [V] [S] [N] [K], Madame [T] [C] [I] [K] et Madame [E] [G] [Z]-[K] épouse [H], qui répond aux dispositions de l’article 554 du code de procédure civile, sera déclarée recevable.

Sur l’applicabilité de l’article 815-2 du code civil :

Compte tenu de l’intervention volontaire de Monsieur [O] [W] [K], Monsieur [P] [R] [A] [K], Monsieur [V] [S] [N] [K], Madame [T] [C] [I] [K] et Madame [E] [G] [Z]-[K] épouse [H], la contestation sérieuse quant à la recevabilité de l’action des consorts [K] soulevée par la société Cogedim est sans objet, tous les membres de l’indivision étant désormais parties à l’instance.

Sur la caducité de la promesse et la théorie de l’imprévision :

Il ressort des pièces versées aux débats que la promesse unilatérale de vente en date du 20 juillet 2021 a été modifiée par un avenant en date du 19 décembre 2022, mentionnant :

' (….)

2°/ En cas de recours contentieux, le délai de validité de la promesse de vente est reporté, pour sa totalité, automatiquement de 12 mois à compter du 20 juillet 2023".

Le délai de validité de la promesse de vente a donc été prorogé jusqu’au 20 juillet 2024, l’acte précisant que cet avenant n’entraînait aucun autre changement des autres conditions figurant dans l’acte du 20 juillet 2021.

Or, il convient de rappeler que la promesse de vente du 20 juillet 2021 disposait, s’agissant de l’obtention du permis de construire, qu’à défaut de levée du recours contentieux au terme du délai prorogeant la durée de la promesse, la condition suspensive sera réputée comme n’étant pas réalisée et les présentes caduques sauf si le bénéficiaire décidait de renoncer au bénéfice de ladite condition, faisant alors son affaire personnelle dudit recours.

En l’espèce, deux recours contentieux ont été introduits à l’initiative des voisins limitrophes à l’encontre du permis de construire auprès du tribunal administratif de Nîmes, ce dernier, par deux jugements du 2 janvier 2024, ayant sursis à statuer sur la requête des voisins afin de permettre la régularisation des vices mentionnés aux points 43 et 49 des jugements.

Les deux jugements ont fait l’objet le 29 avril 2024 de la part de la Cogedim de deux requêtes devant le Conseil d’Etat- Section du Contentieux- aux fins d’annulation de ces décisions.

Force est de constater l’absence de levée du recours contentieux aux termes du délai prorogeant la promesse de vente, soit au 20 juillet 2024 et l’absence de renoncement du bénéficiaire, la société Cogedim, au bénéfice de la condition suspensive, la Cogedim, par un courrier du 26 avril 2024, ayant constaté la défaillance de la condition suspensive et informé les consorts [K] que la promesse de vente était désormais caduque et que les parties étaient déliées de tout engagement l’une envers l’autre.

Il en résulte que conformément aux dispositions de la promesse de vente du 20 juillet 2021, la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire ne s’est pas réalisée au terme du délai prorogé par l’avenant du 19 décembre 2022, soit le 20 juillet 2024, la promesse de vente étant en conséquence caduque.

Il convient cependant de rappeler que la caducité n’a pas d’effet rétroactif et n’anéantit le contrat que pour l’avenir, de sorte que les consorts [K] seraient fondés à poursuivre l’exécution forcée du contrat pour la période antérieure à la défaillance de la condition suspensive ayant rendue caduque la promesse de vente.

La société Cogedim oppose cependant une contestation qu’elle qualifie de sérieuse, tirée de la théorie de l’imprévision, l’article 1195 disposant en effet 'Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation.A défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date ou aux conditions qu’il fixe'.

La société Cogedim expose que lors de la promesse, elle ne pouvait se douter que concomitamment, une hausse impressionnante des taux bancaires aboutirait à un tarissement pratiquement généralisé de toutes les demandes d’accession à la propriété et qu’aucun dispositif fiscal ne serait prévu par le gouvernement.

Elle fait également valoir, dans son courrier du 26 avril 2024, avoir proposé aux consorts [K] une valeur foncière diminuée, que ces derniers ont refusé.

Or, si aux termes de l’article 1195 du code civil, en cas de refus, comme en l’espèce, de la renégociation, le juge, qui ne peut être que le juge du fond et non le juge des référés, juge de l’évidence, peut réviser le contrat ou y mettre fin, force est de constater que l’alinéa 1er de l’article 1195 dispose cependant que la partie qui se prévaut de l’imprévision continue à exécuter ses obligations durant la renégociation.

En l’espèce, dans un courrier adressé le 4 septembre 2023 au conseil des consorts [K], la société Cogedim proposait la suppression des paiements mensuels jusqu’à la régularisation de l’acte authentique, précisant qu’à défaut d’accord, elle invoquerait la théorie de l’imprévision.

Le refus de la renégociation proposée par la société Cogedim par les consorts [K] résulte de leur assignation en référé délivrée à la Cogedim le 13 octobre 2023.

Il en résulte que la renégociation des dispositions de la promesse de vente a pris fin le 13 octobre 2023, de sorte que la société Cogedim devait continuer à exécuter ses obligations jusqu’à cette date, conformément aux dispositions de l’article 1195 alinéa 1 du code civil, l’alinéa 2 prévoyant qu’en cas de refus ou d’échec de la renégociation, il appartenait au juge de réviser le contrat ou d’y mettre fin.

Les dispositions de la promesse de vente du 20 juillet 2021 disposant que le bénéficiaire, à savoir la société Cogedim, s’engage à verser mensuellement aux promettants une somme forfaitaire de 10 000 euros pendant toute la durée de la promesse de vente et que le montant total des sommes versées sera définitivement acquis aux promettants en cas de non-réalisation de la vente ne se heurte en l’espèce à aucune contestation sérieuse, de sorte que l’obligation de paiement de la société Cogedim durant la renégociation n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [Y] [K] et Madame [U] [K] épouse [X], Monsieur [O] [W] [K], Monsieur [P] [R] [A] [K], Monsieur [V] [S] [N] [K], Madame [T] [C] [I] [K] et Madame [E] [G] [Z]-[K] épouse [H] la somme de 50 000 euros correspondant aux sommes forfaitaires mensuelles constituant l’avance sur le prix de vente impayées pour les mois de juin, juillet, août,septembre et octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date de la mise en demeure, s’agissant des sommes correspondant aux mois de juin, juillet et août 2023 et avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023, date de l’assignation en référé s’agissant des sommes correspondant aux mois de septembre et octobre 2023.

L’ordonnance déférée sera donc infirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Monsieur [O] [W] [K], Monsieur [P] [R] [A] [K], Monsieur [V] [S] [N] [K], Madame [T] [C] [I] [K] et Madame [E] [G] [Z]-[K] épouse [H] ;

Dit que la contestation sérieuse quant à la recevabilité de l’action des consorts [K] soulevée par la société Cogedim est sans objet, tous les membres de l’indivision étant désormais parties à l’instance ;

Condamne, à titre provisionnel, la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [U] [K] épouse [X], Monsieur [O] [W] [K], Monsieur [P] [R] [A] [K], Monsieur [V] [S] [N] [K], Madame [T] [C] [I] [K] et Madame [E] [G] [Z]-[K] épouse [H] la somme de 50 000 euros correspondant aux sommes forfaitaires mensuelles constituant l’avance sur le prix de vente impayées pour les mois de juin, juillet, août,septembre et octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023, date de la mise en demeure, s’agissant des sommes correspondant aux mois de juin, juillet et août 2023 et avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023, date de l’assignation en référé, s’agissant des sommes correspondant aux mois de septembre et octobre 2023 ;

Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [U] [K] épouse [X], Monsieur [O] [W] [K], Monsieur [P] [R] [A] [K], Monsieur [V] [S] [N] [K], Madame [T] [C] [I] [K] et Madame [E] [G] [Z]-[K] épouse [H] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne la SNC Cogedim Languedoc Roussillon aux entiers dépens de première instance et d’appel.

le greffier le président