N° RG 22/00016 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQ2S

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 23 FEVRIER 2024

Débats du 15 Décembre 2023

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 25 Mai 2022

SCI DU [Adresse 10]

prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis

[Adresse 4]

Représenté par Maître Laurent TESOKA, avocat plaidant au barreau de BEZIERS, et M^e Alexandre SALVIGNOL avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

[Localité 8] MEDITERRANEE METROPOLE

prise en la personne de son président en exercice domicilié es qualites

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par Maître Benjamin FOURNIE membre de la SCP COULOMBIE-GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER – SOLAND- GILLIOCQ, avocat au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DE :

Monsieur le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

Direction Générale des Finances Publiques

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Monsieur [T], inspecteur, délégué par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Madame BOURDON, conseiller,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

GREFFIER :

M^me Béatrice MARQUES, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Décembre 2023 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 15 février 2024 et prorogée au 23 Février 2024.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Béatrice MARQUES, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

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EXPOSE DU LITIGE :

La société SCI du [Adresse 10] est propriétaire d’une parcelle cadastrée CN n° [Cadastre 1] de 20326 m² située sur le Domaine de [Adresse 10], [Adresse 4] à [Localité 6] (34).

L’établissement public [Localité 8] Méditerranée Métropole a décidé d’exercer son droit de préemption à réception de la déclaration d’aliéner pour 4 500 000 € que lui a adressé le notaire en charge de la vente de ce bien.

[Localité 8] Méditerranée Métropole a proposé d’acquérir la propriété de la société SCI du [Adresse 10] au prix de 1 900 000 € .

Cette offre a été refusée par le propriétaire, et la Métropole a saisi le juge de l’expropriation du département de l’Hérault d’une demande de fixation du prix par mémoire du 13 juillet 2021.

Le transport sur les lieux a été fixé au 14 septembre 2021 par ordonnance du 05 août 2021.

Par jugement rendu le 25 mai 2022 le juge de l’expropriation a :

Fixé au 7 décembre 2016 la date de référence ;

Fixé à 2 264 985 € le prix d’acquisition par [Localité 8] Méditerranée Métropole de la parcelle cadatrée section CN n° [Cadastre 1] de 20326 m² située sur le Domaine de [Adresse 10], [Adresse 4] à [Localité 6] (34) appartenant à la société SCI du [Adresse 10] ;

Condamné [Localité 8] Méditerranée Métropole à payer à la société SCI du [Adresse 10] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné [Localité 8] Méditerranée Métropole aux dépens.

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La société SCI du [Adresse 10] a interjeté appel de ce jugement le 16 août 2022.

Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 27 avril 2023 la société SCI du [Adresse 10] demande à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé à 2 264 985 € le prix d’acquisition par [Localité 8] Méditerranée Métropole de la parcelle cadastrée CN n°[Cadastre 1] de 20326m², située [Adresse 4] à [Localité 6] lui appartenant ;

Avant dire droit ordonner une expertise destinée à déterminer et 'xer de manière contradictoire et dé’nitive la super’cie du bâti existant ;

Fixer à la somme de 6 300 000 € le prix du bien immobilier préempté Domaine de [Adresse 10], sise [Adresse 4] à [Localité 6], cadastré section CN n°[Cadastre 1], lui appartenant  ;

Rejeter toutes demande ou conclusion contraire ;

Condamner [Localité 8] Méditerranée Métropole» à lui verser la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

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Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 12 septembre 2023 [Localité 8] Méditerranée Métropole demande à la cour de :

' Rejeter les conclusions n°3 et la pièce n° 24 toutes deux produites le 07 septembre 2023 par la société SCI du [Adresse 10] tenant leur irrecevabilité ;

' Rejeter la demande d’expertise sollicitée par l’appelante le 27 avril 2023 tenant son irrecevabilité ;

' Confirmer le jugement dont appel en ce que :

— Il a fixé au 07 décembre 2016 la date de référence ;

— Il a condamné [Localité 8] Méditerranée Métropole à payer à la société SCI du [Adresse 10] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Il a laissé les dépens à la charge de [Localité 8] Méditerranée Métropole. ;

' Infirmer le jugement dont appel en qu’il a fixé à la somme de 2 264 985 € le prix d’acquisition par [Localité 8] Méditerranée Métropole de la parcelle cadastrée CN [Cadastre 1] de [Cadastre 1] 326 m² située [Adresse 4], à [Localité 6].

Et ce faisant,

— Fixer à la somme de 1 900 000 € le prix d’acquisition par [Localité 8] Méditerranée Métropole de la parcelle cadastrée CN n°[Cadastre 1] de 20326 m², située [Adresse 4], à [Localité 6] ;

En tout état de cause :

' Rejeter sur le fond toute demande plus ample ou contraire formulée par la société SCI du [Adresse 10] dont l’expertise sollicitée le 27 avril 2023 ;

' Condamner la société SCI du [Adresse 10] à verser à [Localité 8] Méditerranée Métropole la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 17 février 2023 demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 7 décembre 2016 et de le réformer pour le surplus.

Il propose à la cour de fixer à 1 485 055 € l’indemnité pour le bâti terrain intégré, retenant une valeur médiane de 2077 €/m² et de fixer l’indemnité du parc arboré à la somme de 537 707 €, retenant une valeur de 33,20 €/m², le bien étant évalué libre de toute occupation.

MOTIFS :

Sur la demande de rejet des conclusions n°3 de la société [Localité 8] Méditerranée Métropole et de la pièce n°24 :

[Localité 8] Méditerranée Métropole sollicite le rejet de la pièce n°24 de la société SCI du [Adresse 10] au motif que ce dépôt de pièce n’a pas été fait dans le délai de l’article R.311-26 du code de l’expropriation.

Il sera fait observer que dans le présent dossier la société SCI du [Adresse 10] a déposé au greffe son mémoire d’appelant et son bordereau de communication de pièces le 15 novembre 2022 soit dans le délai de 3 mois de sa déclaration d’appel, mais n’a déposé à cette date aucune pièce au greffe. [Localité 8] Méditerranée Métropole intimé a répondu à ce mémoire par mémoire déposé le 31 janvier 2023, mais n’a déposé à cette date au greffe aucune des 21 pièces visées dans son bordereau. Ce n’est que le 27 avril 2023 que la société appelante a déposé ses pièces au greffe avec son second mémoire, l’établissement public [Localité 8] Méditerranée Métropole ayant lui-même déposé ses pièces avec son second mémoire le 20 juillet 2023.

En tout état de cause, la pièce n°24 produite par la société SCI du [Adresse 10] le 15 septembre 2023 est un procés-verbal de constat établi le 30 août 2023, il ne peut donc être reproché à la société SCI du [Adresse 10] de ne pas l’avoir déposé au greffe dans le délai de 3 mois qui a couru à compter de sa déclaration d’appel et qui avait expiré le 16 novembre 2022.

Le principe du contradictoire ayant été respecté dès lors que [Localité 8] Méditerranée Métropole a bénéficié d’un délai de deux mois entre la communication de cette pièce et la date d’audience, il y a lieu de rejeter la demande de rejet de cette pièce des débats.

Sur la recevabilité de la demande d’expertise ;

Cette demande a été formulée par l’appelante dans son second mémoire le 27 avril 2023. La société SCI du [Adresse 10] fait valoir que la surface retenue 715 m² ne tient pas compte de la réalité des extensions réalisées, que la maison d’habitation a une surface SDP de 804 m² plus un sous-sol de 428 m², qu’il convient d’ordonner une expertise contradictoire afin de déterminer la superficie du bâti.

Les moyens soulevés par la société SCI du [Adresse 10] relativement à la surface du bâti étaient déjà développés devant le premier juge. La société SCI du [Adresse 10] qui n’a pas sollicité dans son premier mémoire d’appelante que soit ordonnée une expertise n’est donc pas recevable à formuler cette demande dans ses conclusions déposées hors du délai de 3 mois de l’article R.311-26 du code de l’expropriation, en l’absence de toute survenance de fait nouveau, la demande d’expertise sera déclarée irrecevable.

Sur la date de référence et la qualification du bien :

La date de référence fixée par le premier juge au 7 décembre 2016 et la qualification des biens ne sont pas contestées en cause d’appel.

Sur la consistance du bien :

Le premier juge a rappelé que dans le cadre d’un droit de préemption, le bien doit être évalué le jour de la décision par application de l’article L322-1 du code de l’expropriation selon son usage effectif à la date de référence. En matière de préemption ou de délaissement la consistance matérielle et juridique du bien s’apprécie à la date du jugement.

La société SCI du [Adresse 10] fait valoir qu’en application des dispositions de l’article L213-4 du code de l’urbanisme qui prévoit que les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date de référence ne sont pas présumés revêtir un caractére spéculatif, il y a lieu de tenir compte du changement de destination opéré, que la cessation de l’activité de restauration a eu lieu en 2021 et non en 2020, ainsi que cela ressort de la promesse de vente du 31 mars 2021, que c’est pour cette raison que la déclaration d’intention d’aliéner fait mention du triple usage d’habitation, professionnel et commercial, mais qu’au jour du transport sur les lieux il a pu être constaté que le restaurant était définitivement fermé et que le gérant avait modifié les lieux pour en faire son habitation, que les locaux du rez-de-chaussée ont retrouvé leur affectation de locaux d’habitation et doivent être évalués comme tel.

[Localité 8] Méditerranée Métropole soutient que le changement d’affectation est spéculatif et avait pour seul objectif d’obtenir un prix judiciaire que la propriétaire aurait été incapable d’obtenir directement sur le marché libre.

La société SCI du [Adresse 10] soutient qu’à compter du mois de mars 2021 les locaux ont changé de destination et sont devenus des locaux à usage d’habitation, qu’il avait été effectivement convenu dans le cadre de la promesse de vente de résilier les baux et de cesser l’activité au plus tard à la signature de l’acte de vente.

Toutefois il ressort tant des constatations faites lors du transport sur les lieux, que des photographies produites aux débats que les locaux correspondent toujours à un restaurant, avec des salles de restaurant, salles de réception, cuisine, pièces de stockage et réserves en sous sol, le changement de destination des locaux ne correspond donc pas à la réalité, le bien sera donc évalué comme un bâti à usage professionnel et commercial avec une partie habitation et non comme une grande maison d’architecte à usage d’habitation.

En ce qui concerne la surface du bâti, le premier juge a considéré qu’il y avait lieu de retenir une surface 715 m² qui correspond aux actes officiels et notamment à la déclaration d’aliéner, que les plans et le transport ont permis de constater que le sous-sol est composé de pièces aveugles, salles de chaufferie, salles de stockages, local technique, vide sanitaire, qu’il ne peut être valorisé au prix du m² habitable, mais que compte tenu de la surface de stockage, appréciée par les acheteurs pour ce type de bien, une plus value sera appliquée.

La société SCI du [Adresse 10] conteste cette évaluation et produit des plans qui ont été établis par un architecte qui font état d’une surface de rez-de-chaussée de 786,48 m² et de sous sol de 443,23 m².

Toutefois comme le souligne [Localité 8] Méditerranée Métropole les plans avaient été produits en première instance et ne sont pas des éléments nouveaux mais surtout ils ne correspondent pas à la réalité constatée lors du transport sur les lieux dès lors qu’aucune salle de cinéma, salle de sport, salle de jeu et sauna n’ont été visités, et aux documents officiels, de plus même si les pièces du sous-sol ont une hauteur supérieure à 1m80, le fait qu’elles soient aveugles ne permettent pas de les valoriser en m² habitable, il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu une superficie du bâti de 715 m² y affectant une plus value au titre de la surface de stockage.

Sur la valorisation du bâti :

Le premier juge a retenu une valeur de 2 500 €/m², se basant sur les trois termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement qui concernent des ventes d’un bâtiment à usage de bar restaurant, d’un local d’activité vendu loué à un bar licence IV, restaurant, salon de thé et une maison de maître vendue louée à un hôtel restaurant, intervenues les 13 octobre 2018, 30 août 2018 et 18 janvier 2017 sur la commune de [Localité 6], qui font ressortir une fourchette de prix variant de 1 500 à 2 294 € soit une valeur médiane de 2 077 /m², et y a appliqué une plus-value eu égard à la présence de la piscine, du parc arboré, de la grande surface de parking, de la facilité d’accès et de stockage au sous sol.

La société SCI du [Adresse 10] demande à la cour de tenir compte des éléments de comparaison qu’elle a produit aux débats qui sont les seuls correspondant à des cessions réalisées dans la même zone et de rejeter ceux produits par le commissaire du gouvernement et [Localité 8] Méditerranée Métropole, car ils concernent des biens de nature commerciale ou industrielle.

Toutefois eu égard aux développements précédents, l’immeuble étant évalué en tant que bien à usage professionnel et commercial et pour partie habitation, il n’y a pas lieu de tenir compte des éléments de comparaison produits par la société SCI du [Adresse 10] qui concernent des maisons d’habitations de très petites surfaces (85 m²) sur de petites parcelles (392 m²).

[Localité 8] Méditerranée Métropole, qui avait initialement calculé son prix sur la valeur minimale de 1 500 €/m² correspondant à la cession du 18 janvier 2017 (Mas du Couran), propose de retenir le prix de base à 2 077 €/m² tenant compte du caractère atypique du bien, valeur que retient le commissaire du gouvernement.

Toutefois eu égard aux développements précédent, il est indéniable que ce bâti comporte de nombreux éléments d’agrément tels que la piscine, le parc arboré, la grande surface de parking, la facilité d’accès et les grandes capacités de stockage, il convient donc de retenir la valeur de 2 500 €/m² pour la surface utile de 715 m² soit un prix de 1 787 500 €.

Le premier juge a opéré un abattement de 5 % au titre de la vétusté, correspondant à la somme de 89 375 €.

[Localité 8] Méditerranée Métropole soutient que le taux de vétusté doit être fixé à 7 % et non 5 %, faisant valoir que des travaux ont été annoncé à hauteur de 50 000 € pour la toiture et qu’un montant sensiblement identique sera nécessaire pour les peintures et la piscine, ce qui correspond à une somme totale de 100 000 €.

La société SCI du [Adresse 10] demande à la cour de ne pas opérer d’abattement mais de déduire du montant le montant des devis qu’elle produit soit 25 115,20 € au titre des peintures et 61 100 € au titre des travaux d’étanchéité, soit un total de 86 215 €.

Le taux de vétusté retenu par le premier juge donne une somme sensiblement égale au montant des devis, il convient donc de confirmer le jugement qui a retenu une valeur de base de 2 500 €/m² et après application du taux de vétusté de 5 % a fixé le montant de l’indemnité de dépossession pour le bâti à la somme de 1 698 125 €.

Sur la valorisation du foncier :

La société SCI du [Adresse 10] fait valoir que le foncier doit être indemnisé pour une surface de 19 359,06 m² et non 16 196 m² dès lors que la parcelle a une surface de 20326 m² et que le bâti n’occupe que 966,94 m².

Toutefois une partie du parc arboré a été indemnisé avec le bâti attenant et ne peut être indemnisé une seconde fois et il ne peut être contesté que le parc arboré restant a une surface de 16 196 m².

Le premier juge a retenu une valeur de 35 €/m² au motif que le prix du terrain au sein de la métropole de [Localité 8] se situe entre 25 et 45 €/m², cette dernière valeur ne concernant que les terrains à situation très privilégiée (ZAC [Adresse 9], quartier port [7]), secteurs à la valorisation foncière bien supérieure à celle objet du litige, il s’est basé sur les termes de référence produits par le commissaire du gouvernement qui valorisent ce type de bien à 32 €/m² et a retenu la valeur supérieure de 35 € en raison de la proximité du littoral, la rareté d’un tel bien, son entretien et sa qualité.

La société SCI du [Adresse 10] sollicite que soit retenu une valeur à 40 €/m² en raison de la situation très privilégiée, au caractère rare et verdoyant du parc bénéficiant d’un puit et de la présence d’arbres centenaires.

Le commissaire du gouvernement propose une valeur à 33,20 € après réactualisation du prix.

[Localité 8] Méditerranée Métropole maintient sa proposition à 32 €/m².

En l’absence de tout élément nouveau, il y a lieu de confirmer l’évaluation du premier juge qui a retenu eu égard au caractère privilégié de la parcelle, à proximité du littoral une valeur de 35 €/m². l’indemnité de dépossession sera donc égale à la somme de 16 196 x 35 = 566 860 €.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes :

La société SCI du [Adresse 10] qui succombe en son appel sera tenue aux dépens et condamnée en équité à verser à [Localité 8] Méditerranée Métropole la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation de l’Hérault le 25 mai 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la société SCI du [Adresse 10] à verser à [Localité 8] Méditerranée Métropole la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SCI du [Adresse 10] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,