ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 07 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/06393 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QCHE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 01 DECEMBRE 2023

JUGE DE LA MISE EN ETAT DE MONTPELLIER

N° RG 21/02067

APPELANT :

Monsieur [E] [J]

né le 30 Octobre 1954 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Delphine SOUBRA ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [H] [I]

née le 03 Décembre 1964 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Laurence marie FOURRIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e DE LA MORLAIS

S.A.R.L. PAYSAGES PARCS ET JARDINS 2PJ société à responsabilité limitée au capital de 30.489.80 euros, identifiée au SIREN sous le numéro 317 857 266, RCS Montpellier, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié

es qualités audit siège social situé

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e SILLARD

Ordonnance de clôture du 16 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte en date du 30 mars 2016, prenant effet au 1er avril 2016, M. [E] [J] a donné à bail commercial à la SARL Paysages Parcs et Jardins 2 P J des locaux à usage de bureau (91 m2 environ), situés [Adresse 10] à [Localité 9] sur une parcelle, cadastrée section AI n°[Cadastre 7], moyennant un loyer annuel en principal de 8 400 euros, hors taxes et hors charge, pour une durée de neuf années.

Ce bail précise que les lieux loués ne pourront être utilisés qu’à usage de bureaux pour l’exercice de l’activité de prestations concernant l’aménagement, la création et l’ entretien des espaces verts.

La société Paysages Parcs et Jardins 2 P J est propriétaire des parcelles cadastrées section AI n°[Cadastre 5] et [Cadastre 8].

Par acte authentique en date du 31 janvier 2020, M. [J] a vendu à Mme [H] [I] épouse [P] la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 6], consistant en une terre agricole d’une surface de 9 908 m², entièrement libre de location ou occupation. Cette parcelle jouxte la parcelle section AI n°[Cadastre 7].

Par lettre du 9 juin 2020, Mme [I] a informé M. [J] et la société Paysages Parcs et Jardins 2 P J de son intention de clôturer son fonds.

En réponse, par lettre datée du 15 juin 2020, la société Paysages Parcs et Jardins 2 P J s’est prévalue d’un droit de préemption sur la parcelle cédée, et, à défaut d’un droit d’usage.

Par lettre du 5 octobre 2020, M. [J] a demandé à sa locataire de procéder à l’enlèvement des objets entreposés et à la remise en état de la parcelle de terrain section AI n°[Cadastre 7], occupée et aménagée sans son autorisation.

Par acte d’huissier en date du 5 mai 2021, la société Paysage Parcs et Jardins 2 P J a assigné Mme [I] épouse [P] et M. [J] devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir, notamment, à titre principal, constater que la parcelle litigieuse section AI n°[Cadastre 6] a été cédée sans notification d’une offre au preneur le privant de sa faculté de préempter, de prononcer l’annulation de cette vente et, à titre subsidiaire, dire que le contrat de bail la liant à M. [J] porte également sur partie du jardin occupant la parcelle AI n°[Cadastre 6] et dire, en conséquence, que le preneur pourra jouir librement de cette partie sans qu’aucun obstacle ne soit mis en 'uvre.

Par conclusions du 15 mars 2023, la société Paysages Parcs et Jardins 2 P J a saisi le juge de la mise en état d’un incident tendant à ordonner une mesure d’expertise. Par conclusions des 28 septembre et 5 octobre 2023, M. [J] et Mme [I] ont respectivement saisi ce juge d’une fin de non-recevoir, tirée de la prescription de l’action.

Par ordonnance en date du 1er décembre 2023, le juge de la mise en état a :

— rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par la SARL Paysages Parcs et Jardins 2 P J,

— déclaré recevable la fin de non-recevoir tenant à la prescription soulevée à titre reconventionnel par M. [E] [J] et Mme [H] [I],

— mais a rejeté cette fin de non-recevoir comme infondée,

— renvoyé les parties et la cause à l’audience civile collégiale du 12 mars 2024 à 9 heures salle Auguste Comte, avec une ordonnance de clôture fixée au 27 février 2024,

— condamné la SARL Paysages Parcs et Jardins 2 P J à payer à M. [E] [J] et Mme [H] [I] la somme de 800 euros à chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— laissé les dépens de l’incident à la charge de la SARL Paysages Parcs et Jardins 2 P J.

Le premier juge a motivé sa décision comme suit:

— l’assignation est du 5 mai 2021, mais la société Paysages Parcs et Jardins 2 P J n’a sollicité une expertise judiciaire confiée à un géomètre expert que par conclusions du 15 mars 2023, soit près de deux ans plus tard. Or, il lui incombe de démontrer qu’elle détient un bail commercial ou une servitude de passage. Au vu des pièces produites la bâtisse louée dispose d’un accès direct depuis la voie publique, équipé d’un portail qui a été remplacé par le bailleur en 2020 avec remise d’une clé à la société Paysages Parcs et Jardins 2 P J qui ne le conteste pas,

— la fin de non-recevoir tenant à la prescription soulevée par M. [J] et Mme [I] est recevable,

— la société Paysages Parcs et Jardins ne pouvait exciper d’un prétendu droit de préemption sur la vente consentie sur la parcelle litigieuse avant la vente du 31 janvier 2020.

Le 27 décembre 2023, M. [J] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ordonnance rendue en date du 16 janvier 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Vu les conclusions d’appelant notifiées le 12 février 2024 par M. [J] ;

Vu les conclusions d’intimé notifiées le 13 septembre 2024 pour la société Paysages Parcs et Jardins 2 P J et le 7 mars 2024 pour Mme [H] [I] ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 16 septembre 2024 ;

PRETENTIONS DES PARTIES :

M. [E] [J] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté la société Paysages Parcs et Jardins de son incident, l’a condamnée à lui payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux dépens de l’incident,

— l’infirmer en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir qu’il soulevait,

— déclarer irrecevable en raison de la prescription l’intégralité des demandes de la société Paysages Parcs et Jardins,

— condamner la société Paysages Parcs et Jardins à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’instance,

— débouter Mme [I] de l’intégralité de ses demandes.

Au soutien de son appel, il fait valoir que :

— la rédaction du contrat de bail est clair en ce qui concerne la désignation des biens loués, au vu du plan annexé et de la surface louée, qui ne concerne pas la parcelle AI n° [Cadastre 6], ni même un quelconque jardin,

— à défaut de démontrer qu’elle est preneuse de cette parcelle, sa demande au fond tendant à l’annulation de la vente de cette parcelle et fondée sur le non-respect du droit de préemption du preneur est manifestement vouée à l’échec,

— sa demande de nullité se heurte à la prescription de droit commun de l’article 2224 du code civil,

— une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve et la mission sollicitée ne nécessite en aucun cas l’intervention d’un technicien s’agissant de constatations factuelles, qu’il lui appartient de prouver,

— au vu des stipulations claires et précises du bail, la société 2 P J est informée depuis la date de sa signature le 30 mars 2016 de ce qu’elle n’est locataire que du bâti et que son bail ne porte pas sur le terrain qui l’entoure et que ce n’est que pour des raisons de commodité personnelle qu’elle a fait le choix d’accéder au bâtiment loué depuis sa propre parcelle AI n°[Cadastre 8] en traversant la parcelle AI n°[Cadastre 6].

La société Paysages Parcs et Jardins 2 P J conclut, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, au rejet des appels, à la confirmation de la décision en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tenant à la prescription et demande en outre la condamnation de M. [J] et de Mme [I] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose en substance que son action consiste en une demande d’annulation de la vente intervenue le 31 janvier 2020, que le fait permettant d’exercer cette action est cette vente, l’action en nullité ne pouvant être engagée avant cette date.

Mme [I] demande à la cour, au visa des articles 146 du code de procédure civile et 2224 du code civil, de :

— déclarer l’appel principal de M. [E] [J] et son appel incident recevables et bien fondés,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté la société Paysages Parcs et Jardins de son incident en désignation d’un expert et l’a condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— l’infirmer en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [E] [J] et elle-même,

— déclarer irrecevable en raison de la prescription l’intégralité des demandes de la société Paysages Parcs et Jardins formées selon acte d’huissier qu’elle a délivré le 6 mai 2021,

— débouter la société Paysages Parcs et Jardins de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles et appels incidents à son égard,

— condamner la société Paysages Parcs et Jardins à lui porter et à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en cause d’appel.

Elle soutient également la prescription de l’action pour les mêmes motifs que ceux exposés par M. [J], les demandes de la société 2 P J étant la conséquence des stipulations du bail, l’ayant informée que celui-ci ne portait que sur le bâti, à l’exception des terrains qui l’entourent.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq années à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La société Paysages Parcs et Jardins 2 P J reproche à M. [J], son bailleur, sur le fondement de l’article L. 145-46-1 du code de commerce d’avoir violé son droit de préemption lorsqu’il a cédé à Mme [I], par acte authentique du 31 janvier 2020, la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 6], ce qui justifierait, selon lui, l’annulation de ce dernier acte.

Si le bail commercial, en date du 30 mars 2016, entre la société Paysages Parcs et Jardins 2 P J et M. [J], désigne clairement l’immeuble loué, à savoir 91 mètres carrés environ de locaux à usage de bureau, la société 2 P J n’a eu connaissance de la vente, dont elle remet en cause la validité, que lorsque celle-ci est intervenue.

Si elle agit en qualité de locataire, qualité qu’elle revêt effectivement, depuis le 30 mars 2016, la prétendue violation de son droit de préemption, ou de son droit d’usage, résulte de la cession, qui constitue le seul point de départ de la prescription de son action.

Il en résulte que ni l’action en nullité de la cession en date du 31 janvier 2020, qu’elle a diligentée par acte d’huissier en date du 5 mai 2021, ni celle, subsidiaire, tendant à la modification de la désignation des lieux loués, n’est prescrite ; la fin de non-recevoir tirée de la prescription doit être rejetée.

L’ordonnance sera confirmée en toutes ses dispositions soumises à la cour, celle-ci n’étant pas saisie d’une demande d’infirmation du chef du dispositif ayant rejeté la demande d’expertise judiciaire.

2 -sur les autres demandes

M. [J] et Mme [I], qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel et à verser la somme de 1 500 euros à la société Paysages Parcs et Jardins 2 P J.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance du juge de la mise en état en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Condamne M. [E] [J] et Mme [H] [I] à verser à la SARL Paysages Parcs et jardins 2 P J la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [J] et Mme [H] [I] aux dépens d’appel.

le greffier le président