ARRÊT n°

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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00902 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXDC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 DECEMBRE 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 21/00127

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la Société FONCIA, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Stéphane ROCHIGNEUX, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic bénévole en exercice, Mme [L] [B] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par M^e Michel PIERCHON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 05 Février 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble en copropriété du [Adresse 2] comprend un rez-de-chaussée, un premier étage, des combles et une courette. Cet immeuble est situé sur la parcelle cadastrée section HP n°[Cadastre 5] sis sur la commune de [Localité 7].

La parcelle voisine cadastrée section HP n°[Cadastre 6] supporte l’immeuble en copropriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], lequel surplombe la toiture et la courette de l’immeuble en copropriété du [Adresse 2].

Aux motifs que la façade de l’immeuble en copropriété du [Adresse 4] donnant sur la toiture et la courette de l’immeuble en copropriété du [Adresse 2] comprend 11 ouvertures constitutives de vues irrégulières, le syndicat des copropriétaires (SDC) du [Adresse 2] a, par acte d’huissier de justice le 28 décembre 2020, fait assigner le syndicat des copropriétaires (SDC) du [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Montpellier en suppression de vues irrégulières ou mise en conformité avec l’article 676 du code civil.

Par jugement contradictoire du 21 décembre 2022, le Tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

— Constaté que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] contrevient aux dispositions de l’article 676 du code civil,

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à supprimer les 10 ouvertures litigieuses ou à poser à ses frais, sur lesdites ouvertures, un châssis fixe, à verre dormant et à les équiper d’un treillis de fer à maille de 10 décimètres d’ouverture au plus dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision,

— Assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 50 euros par jours de retard pendant une durée de six mois, passé le délai de quatre mois laissé pour l’exécution des travaux de mise en conformité à compter de la signification de la présente décision,

— Débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— Condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens de la présente instance,

— Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 15 février 2023, le SDC [Adresse 4] a régulièrement relevé appel de cette décision.

Vu les conclusions du SDC [Adresse 4] remises au greffe le 15 novembre 2023 par lesquels il sollicite l’infirmation du jugement et demande à la cour de :

— Juger qu’il est établi que les ouvertures datent de la construction des deux immeubles,

— Débouter le SDC [Adresse 2] de ses demandes moroses et vexatoires,

Sur la demande reconventionnelle :

— Juger l’action adverse irrémédiablement prescrite, forclose et vexatoire,

— Condamner le SDC [Adresse 2] au paiement de 3.000 euros en sanction de son action abusive et fautive,

Sur l’appel incident :

— Débouter le SDC [Adresse 2] de ses demandes moroses et vexatoires,

— Condamner le SDC [Adresse 2] au paiement de 3.000 euros en sanction de son action abusive et fautive,

— Condamner le SDC [Adresse 2] au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens.

Vu les conclusions du SDC du [Adresse 2] enregistrées au greffe le 01 février 2024 par lesquelles il demande à la cour de:

— Déclarer l’appelant mal fondé en son appel,

— Débouter l’appelant de l’intégralité de ses demandes,

— Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a déclaré la demande principale recevable et a rejeté le moyen de la prescription acquisitive,

— Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a condamné le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à procéder, sous astreinte, à la suppression des dix fenêtres subsistantes crées sur la façade latérale donnant en aplomb du toit du syndicat des copropriétaires requérant, en violation des articles 675 à 680 du Code Civil précités ou à les mettre en conformité avec les dispositions fixées par lesdits articles soit des ouvertures devant être garnies de fer maillé dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et de châssis à verre dormant fixes,

— Condamner sous la même astreinte le SDC de l’immeuble [Adresse 4] à procéder également à la mise en conformité en regard de l’obligation d’ouvertures situées à 1,90 mètres du sol comme indiqué dans les motifs du jugement,

— Porter le montant de l’astreinte assortissant les condamnations à remettre ainsi en conformité l’intégralité de ces ouvertures à la somme de 200,00 € par jour de retard et par infraction constatée, passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner le SDC de l’immeuble [Adresse 4] à payer à la demanderesse la somme de 7 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la fin de non recevoir tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndic bénévole :

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Or, en l’espèce, force est de constater que le dispositif des conclusions de l’appelante ne fait état d’aucune prétention aux fins de voir déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] irrecevables pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.

Par conséquent, la cour ne statuera pas sur ce point.

Sur les ouvertures litigieuses :

Aux termes de l’article 676 du code civil ' Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatemment l’héritage d’autrui peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus, et d’un chassis à verre dormant '.

Par ailleurs, l’article 677 du code civil dispose ' Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs '.

Enfin, aux termes de l’article 678 du code civil ' On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin s’il n’ y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions '.

En l’espèce, il n’est pas contesté et il ressort des procès-verbaux de constat d’huissier et du rapport d’expertise amiable versés aux débats que des ouvertures sont situées en façade d’un mur de l’immeuble en copropriété du [Adresse 4], le mur litigieux étant non mitoyen, ces ouvertures donnant sur la courette et la toiture de l’immeuble voisin du [Adresse 2].

Comme l’a relevé à juste titre le tribunal, ces ouvertures pratiquées dans un mur non mitoyen, joignant immédiatement le fonds voisin, ne sauraient valablement consister en des vues en l’absence de respect des conditions de distance de l’article 678 du code civil, la réglementation relatives aux jours prévue à l’article 676 devant être appliquée, sauf à démontrer l’acquisition par prescription trentenaire des servitudes de vue.

L’appelante soutient que les ouvertures litigieuses datent de la construction des deux immeubles et seraient anciennes de plusieurs siècles.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fait tout d’abord état d’un courrier de la mairie de [Localité 7] en date du 10 juillet 2001 indiquant que les ouvertures en limite mitoyenne de l’immeuble de l’intimé seraient très anciennes, de plus de 30 ans et auraient très certainement été réalisées à la construction de l’immeuble.

Outre que ces affirmations ne sont étayées par aucun élément suffisamment probant, force est de constater qu’elles émanent du précédent propriétaire de l’immeuble, à savoir la commune de [Localité 7], leur valeur probante étant donc discutable, étant en outre relevé que contrairement à ce qu’indique la mairie, la chaux est toujours utilisée, tel que cela ressort de l’avis de l’architecte des bâtiments de Françe du 3 juillet 2013, son utilisation n’étant donc pas probante pour démontrer l’ancienneté des ouvertures.

Par ailleurs, le courrier adressé à la mairie par la SCI Sainte Ursule le 7 novembre 2005 faisant état du percement sans autorisation de 11 fenêtres en mitoyenneté du [Adresse 2] constaté par huissier le 23 mai 2001 n’a fait l’objet d’aucun démenti ni d’aucune contestation de la part de la mairie de [Localité 7], propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4], alors que la SCI Sainte Ursule précisait que ces fenêtres n’existaient pas lors de son acquisition le 11 septembre 1986.

Il en résulte que la circonstance relevée par l’appelante que les ouvertures litigieuses constatées par huissier en 2001 apparaîtraient dans le dossier de réhabilitation établi en 2004 n’est pas surprenante et ne permet pas en tout état de cause de conclure qu’elles auraient existé depuis des temps immémoriaux.

D’autre part, le rapport d’expertise amiable de Monsieur [J] indiquant que les ouvertures remonteraient vraisemblablement pour certaines à l’origine du bâtiment, les clichés de Monsieur [K] de juillet 1979 ou la notice de Monsieur [G] indiquant que la presque totalité des menuiseries dateraient du XVIIIe siècle viennent en contradiction avec l’examen des différents actes de vente des 1er février 1970, 11 septembre 1986, 5 octobre 1990, 13 décembre 2004 et de l’acte de partage du 6 mai 1982.

Force est de constater qu’aucun de ces actes notariés ne fait état de l’existence d’une servitude de vue grevant l’immeuble du [Adresse 2] au profit du [Adresse 4], étant rappelé que le précédent propriétaire du [Adresse 4], à savoir la commune de [Localité 7], n’a jamais contesté l’absence d’ouverture sur la façade de son immeuble avant les percements constatés par huissier le 23 mai 2001.

En tout état de cause, il résulte des dispositions de l’article 2261 du code civil que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Or, en l’espèce, outre que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir avec certitude que l’existence des ouvertures litigieuses remonteraient au XIXe siècle, voir au XVIIIe siècle, la possession depuis la première mise en demeure adressée à la mairie de [Localité 7] le 28 mai 2001 n’a pas été continue, paisible et non équivoque.

En effet, suite à cette mise en demeure faisant état du percement sans autorisation de 11 fenêtres en limite mitoyenne du [Adresse 2], il a été constaté par huissier le 21 septembre 2005 que plusieurs fenêtres avaient été murées et/ou barreaudées, l’huissier constatant également le 3 novembre 2005 que deux petites fenêtres semblaient en cours de percement et que dix fenêtres avaient été démurées.

Par conséquent, l’appelante ne peut se prévaloir d’une possession continue, paisible et non équivoque alors même que depuis 2001, elle a percé, muré ou barreaudé des ouvertures dont l’illégalité avait en outre été dénoncée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] par lettres recommandées avec accusé de réception des 28 mai 2001 et 7 novembre 2005.

Compte tenu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné, sous astreinte, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à procéder à la suppression des dix fenêtres subsistantes créées sur la façade latérale donnant en aplomb du toit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], en violation des articles 675 à 680 du Code Civil précités ou à les mettre en conformité avec les dispositions fixées par lesdits articles soit des ouvertures devant être garnies de fer maillé dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et de châssis à verre dormant fixes.

Par ailleurs, faisant droit à la demande de l’intimé en réparation de l’omission de statuer dans le dispositif du jugement, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sera également condamné, sous astreinte, à procéder à la mise en conformité au regard de l’obligation d’ouvertures situées à 1,90 mètres au dessus du plancher dans les étages exigée par les dispositions de l’article 678 du code civil.

Enfin, le montant de l’astreinte assortissant les condamnations à remettre ainsi en conformité l’intégralité des ouvertures sera portée à la somme de 100,00 euros par jour de retard pendant une durée de six mois, passé un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la fin de non recevoir tiré du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndic bénévole ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 4], sous astreinte, à procéder à la mise en conformité au regard de l’obligation d’ouvertures situées à 1,90 mètres au dessus du plancher dans les étages exigée par les dispositions de l’article 678 du code civil ;

Porte le montant de l’astreinte assortissant les condamnations à remettre en conformité l’intégralité des ouvertures à la somme de 100,00 euros par jour de retard pendant une durée de six mois, passé un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,