N° RG 24/00007 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDED

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 16 MAI 2025

Débats du 17 Janvier 2025

APPELANT :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 21 Décembre 2023

Monsieur [L] [C]

[Adresse 43]

[Localité 28]

Représenté par M^e Mathieu PONS-SERRADEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE

S.A.S. SOCIETE D’AMENAGEMENT DE LA ZAC GOLFIQUE DE [Localité 28] Société par actions simplifiée inscrite au RCS de TOULOUSE sous le numéro 821 797 404, représentée par son Président en exercice.

[Adresse 40]

[Adresse 40]

[Localité 11]

Représentée par M^e Grégory CRETIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Philippe GRAS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EN PRESENCE DU :

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DU DEPARTEMENT DES PYRENEES ORIENTALES

[Adresse 45]

[Adresse 8]

[Localité 27]

Représenté par Mme [R] [J], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Audrey VALERO, greffier, lors des débats et M^me Elodie CATOIRE, greffier lors du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 21 Mars 2025, délibéré prorogé au 16 mai 2025.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de président de chambre et Elodie CATOIRE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

La présidente entendue en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE :

Par délibération du 19 février 2008, le conseil municipal de [Localité 28] a décidé de créer une zone d’aménagement concertée complexe golfique sur les secteurs [Adresse 42]. Selon traité du 2 juin 2016 et avenants des 5 août 2016 et 7 décembre 2018, la commune de [Localité 28] a concédé l’aménagement de cette opération à la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28].

Par arrêté du 24 janvier 2019 le préfet des Pyrénées Orientales a déclaré d’utilité publique le projet d’aménagement de la zone d’aménagement concerté [Adresse 42]. Ce même arrêté a autorisé la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] à acquérir pour le compte de la commune de [Localité 28] et par voie d’expropriation les immeubles nécessaires à la réalisation de l’opération.

Figurent dans le périmètre de la zone d’aménagement concertée les parcelles cadastrées commune de [Localité 28] section AB [Cadastre 30],[Cadastre 36],[Cadastre 2] et AV n°[Cadastre 1], [Cadastre 7], [Cadastre 24], [Cadastre 30], [Cadastre 36], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], de contenances respectives de 19422, 25569, 48253, 39130, 6682, 15445, 23956, 27520, 13116, 985, 3190, 14223, 27344, 4490, 2397 et 13737 m² appartenant à M. [L] [C].

Par lettre du 5 octobre 2021 la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] a notifié son offre d’acquisition à M. [L] [C]. Faute d’accord, elle a saisi le juge de l’expropriation du département des Pyrénées Orientales aux fins de fixer les indemnités d’expropriation par mémoire daté du 17 janvier 2022, reçu au greffe le 7 février 2022. Le transport sur les lieux a été réalisé le 3 mai 2023.

Par jugement rendu le 21 décembre 2023, le juge de l’expropriation a :

Constaté que l’expropriant a retiré sa demande portant sur la parcelle AV n°[Cadastre 7] devenue par division les parcelles AV n°[Cadastre 35] à [Cadastre 39] ;

Fixé l’indemnité due par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] à M. [L] [C] à la somme globale de 1 001 902 euros se décomposant en 909 911 euros d’indemnité principale et 91 991 euros d’indemnité de remploi pour l’expropriation des parcelles cadastrées commune de [Localité 28] section AB [Cadastre 30], [Cadastre 36], [Cadastre 2] et AV n° [Cadastre 1], [Cadastre 24], [Cadastre 30], [Cadastre 36], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] ;

Condamné la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] aux dépens de l’instance et à verser à M. [L] [C] une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté le surplus des prétentions des parties.

**

M. [L] [C] a interjeté appel de ce jugement le 19 janvier 2024. Dans son second mémoire déposé au greffe le 20 décembre 2024 il demande à la cour :

De déclarer irrecevables les conclusions de l’intimée déposées le 10 juillet 2024 en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile et de l’article R311-26 du code de l’expropriation ;

De confirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 1er février 2021 pour la parcelle cadastrée section AV n°[Cadastre 17] et au 28 mars 2008 pour les parcelles non soumises au droit de préemption urbain ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession à la somme de 1 001 902 euros ;

De fixer l’indemnité principale à la somme 2 456 899,80 euros et l’indemnité de remploi à la somme de 248 039,98 euros, soit une indemnité totale de 3 448 799,36 euros ;

De condamner la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Dans son second mémoire déposé au greffe le 10 janvier 2025 la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] demande à la cour :

De déclarer recevables ses premières conclusions déposées au greffe le 11 juillet 2024 ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé la date de référence au 1er février 2021 pour les parcelles partiellement ou totalement soumises au droit de préemption ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a exclu la parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 39] ;

D’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité globale de dépossession à la somme de 1 001 902 euros ;

De fixer la date de référence pour la partie de parcelle cadastrée AV n°[Cadastre 17] au 7 août 2009 ;

De fixer l’indemnité globale de dépossession pour les parcelles cadastrées Section AB n°[Cadastre 30] d’une contenance de 19422 m², Section AB n°[Cadastre 36] d’une contenance de 25659 m², Section AB n°[Cadastre 2] d’une contenance de 48253 m², Section AV n°[Cadastre 1] d’une contenance de 39130 m², Section AV n°[Cadastre 24] d’une contenance de 15445 m², Section AV n°[Cadastre 30] d’une contenance de 23956 m², Section AV n°[Cadastre 36] d’une contenance de 27520 m², Section AV n°[Cadastre 17] d’une contenance de 13116 m², Section AV n°[Cadastre 21] d’une contenance de 985 m², Section AV n°[Cadastre 23] d’une contenance de 3190 m², Section AV n°[Cadastre 25] d’une contenance de 14223 m², Section AV n°[Cadastre 31] d’une contenance de 27344 m², Section AV n°[Cadastre 32] d’une contenance de 4490 m², Section AV n°[Cadastre 33] d’une contenance de 2397 m², Section AV n°[Cadastre 34] d’une contenance de 13737 m², Section AV n°[Cadastre 39] d’une contenance de 1820 m², à la somme de 1 000 802 euros (un million huit-cent deux euros) ;

De confirmer le jugement du 21 décembre 2023 pour le surplus ;

De rejeter l’appel principal de M. [L] [C] ;

De condamner M. [L] [C] aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 26 juin 2024 demande à la cour de confirmer en tous points le jugement qui a retenu un prix de 3 euros/m² pour parcelles cadastrées en zone Ng et Ndg et 13 euros/m² pour les parcelles cadastrées en zone 2Nag et 3AU1.

**

Pour l’exposé des moyens il est renvoyé aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité du mémoire déposé le 11 juillet 2024 :

Il résulte de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation, qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé doit déposer ou adresser son mémoire en réponse et les documents qu’il entend produire au greffe de la chambre, dans les trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

En l’espèce le greffe a notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 15 avril 2024, le mémoire et les pièces de M. [L] [C] à la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] ; le courrier recommandé est revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Le 29 avril 2024 le greffe a notifié à M. [L] [C] un avis de faire signifier son mémoire à l’intimée. M. [L] [C] ne justifie pas avoir répondu à cet avis. En tout état de cause la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] a déposé au greffe son mémoire en réponse le 11 juillet 2024 soit dans les trois mois du dépôt de son mémoire par l’appelant, la demande d’irrecevabilité du mémoire de l’intimée sera rejetée.

Sur l’indemnisation :

Sur le périmètre de la saisine :

Le premier juge a mentionné dans sa décision qu’en cours de procédure la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] a été informée de la donation des parcelles AV numéro [Cadastre 35], [Cadastre 37], [Cadastre 38] et [Cadastre 39] et a retiré ces parcelles de la procédure les nouveaux propriétaires n’étant pas à la cause, et n’a pas mentionné la parcelle AV [Cadastre 39] au titre des parcelle expropriées.

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] soutient en cause d’appel, qu’en vertu de l’acte de donation du 25 octobre 2022 M. [L] [C] a cédé les parcelles AV [Cadastre 35], AV [Cadastre 37] et AV [Cadastre 38] issues de la division de la parcelle AV [Cadastre 35] à ses trois enfants mais qu’il est demeuré propriétaire de la parcelle AV [Cadastre 39] de 1820 m², qu’il il y a donc lieu de statuer sur l’indemnisation de cette dernière parcelle.

M. [L] [C] et le commissaire du gouvernement n’ont pas conclu sur ce point.

Il ressort de l’acte de donation du 25 octobre 2022 produit aux débats que M. [L] [C] est demeuré propriétaire de la parcelle AV [Cadastre 39] qui est incluse dans l’arrêté de cessibilité, et la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] produit aux débats son mémoire n°5 produit devant le juge de l’expropriation le 6 novembre 2023 dans lequel elle sollicite la fixation de l’indemnité pour la parcelle AV [Cadastre 39] de 1820 m², et exclut les parcelles AV [Cadastre 35], [Cadastre 37] et [Cadastre 38] de la procédure, il sera donc statué sur la fixation du prix de la parcelle AV [Cadastre 39].

La date de référence :

La date de référence est la date à laquelle est appréhendé, soit l’usage effectif du bien s’il ne s’agit pas d’un terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation, soit la constructibilité légale et effective de bien s’il s’agit d’un terrain à bâtir.

L’ exproprié sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la date de référence au 1er février 2021 au visa des articles L.213-2-1, L.213-4 et L.213-6 du code de l’urbanisme pour la parcelle AV[Cadastre 17], faisant valoir que si le bien exproprié n’est qu’en partie situé dans le périmètre de péremption, les deux parties de l’unité foncière doivent se voir appliquer la même règle de fixation de la date de référence, qu’il y a lieu de faire application pour la totalité de la parcelle des dispositions de l’article L213-4. Il ajoute que la dernière modification intervenue le 1er février 2021 du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de [Localité 28] a bien modifié ledit PLU, notamment en assouplissant les conditions concernant les installations classées.

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] soutient que le fait que le propriétaire d’un bien partiellement soumis au droit de préemption peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière n’interfère pas sur la date de référence et que la modification du 1er février 2021 qui a autorisé les installations classées « nécessaires » au lieu des installations classées « indispensables » dans les zones U et AU, n’a pas affecté les caractéristiques de la zone, que pour les parties de parcelles situées en zone de préemption urbain, il conviendra de retenir la date du 7 août 2009 (document approuvant le PLU), que pour les parties de parcelles non soumises au droit de préemption il convient de se référer à l’article L322-2 du code de l’expropriation qui fait référence à la date de publication de l’acte créant la ZAC dès lors qu’elle est antérieure d’au moins un an de la date d’ouverture de l’enquête publique préalable, soit le 23 mars 2008, date d’affichage et de transmission en préfecture de la délibération du conseil municipal créant la ZAC.

L’article L.322-2 du code de l’expropriation prévoit que sous réserve de l’application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L.1 ou, dans le cas prévu à l’article L.122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Toutefois en application des dispositions de l’article L.213-6 du code de l’urbanisme, lorsque le bien est soumis au droit de préemption et fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation est celle prévue au a in fine l’article L.213-4 du code de l’urbanisme.

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme prévoit que la date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est pour les biens soumis au droit de préemption, non compris dans la zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

La parcelle AV [Cadastre 17] d’une superficie de 13116 m² est soumise au droit de préemption urbain sur 6585 m², les autres parcelles ne sont pas soumises au droit de préemption urbain.

L’article L.213-2-1 prévoit que lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l’ensemble de l’unité foncière. Il en résulte que si le titulaire n’exerce son droit que sur une fraction de l’unité foncière, la totalité de l’unité foncière est susceptible d’être incluse dans le périmètre, dès lors que le propriétaire de la parcelle en fait la demande.

En outre l’article L213-4 du code de l’urbanisme n’opère pas de distinction selon que la totalité ou seulement une partie de la parcelle est soumise au droit de préemption urbain pour fixer la date de référence « du bien » qu’il soit ou non compris dans le périmètre de la zone d’aménagement différé.

Il en résulte que la date de référence, qui ne peut être double pour une même parcelle, doit être fixée selon les dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme pour la totalité de sa superficie, dès lors qu’au moins une partie de sa superficie y est soumise. Ce sont donc les dispositions de l’article L213-4 du code de l’urbanisme qui seront retenues pour fixer la date de référence de la parcelle AV [Cadastre 17] qui est partiellement soumises au droit de préemption urbain, savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Le plan local d’urbanisme qui avait été approuvé initialement le 4 août 2009 a subi une modification simplifiée le 1er février 2021, savoir que les dispositions réglementaires de l’ensemble des zones A et AU, concernant les installations classées sont modifiées en ce que le terme « indispensable » est remplacé par le terme « nécessaire », le but étant de favoriser l’installation d’installations classées nécessaires à la vie de la commune ainsi que de ses différents quartiers.

Comme l’a justement retenu le premier juge cette correction, même si elle est mineure, a bien modifié le plan local d’urbanisme relativement aux zones U et AU, dont la zone 3AU1 en facilitant la création d’installations classées, c’est donc bien la date du 1er février 2021 qui doit être retenue comme date de référence pour les parcelles soumises totalement ou partiellement au droit de préemption urbain.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu pour la parcelle AV [Cadastre 17] la date de référence au 1er février 2021.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu pour les parcelles AB [Cadastre 30],[Cadastre 36],[Cadastre 2] et AV [Cadastre 1],[Cadastre 24],[Cadastre 30],[Cadastre 36],[Cadastre 21],[Cadastre 23],[Cadastre 25],[Cadastre 31],[Cadastre 32],[Cadastre 33],[Cadastre 34] et [Cadastre 39], la date de référence non contestée du 28 mars 2008.

Sur la qualification des biens :

L’article L 322-3 du code de l’expropriation prévoit que la qualification de terrains à bâtir, est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.

M. [L] [C] soutient que le premier juge a commis une erreur d’appréciation en qualifiant la zone 3AU1 en zone d’urbanisation bloquée car cette zone est ouverte à l’urbanisation et constructible à la date de référence, que la parcelle AV[Cadastre 17] est desservie par une voie d’accès et à proximité immédiate des réseaux, que cette parcelle doit être qualifiée de terrain à bâtir. En ce qui concerne les autres parcelles situées en zone 2NAg et NDg, il sollicite la confirmation du jugement qui a retenu la zone 2NAg comme une zone d’urbanisation bloquée assimilable à la zone actuelle 3AU1 et la zone 2Ng comme assimilable à la zone Ng du PLU.

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] répond qu’au 7 août 2009 une partie de la parcelle AV [Cadastre 17] est située en zone 3AU1, zone non constructible dont l’urbanisation est conditionnée à une modification du PLU, à la réalisation du golf de 9 trous et à la construction de 75 % de la zone 3AU1, soit une zone à urbaniser bloquée, que le bien n’est pas desservi par les réseaux suffisants pour la totalité de la zone d’aménagement concertée, que la parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, qu’en ce qui concerne les parcelles non soumises au droit de préemption urbain, elles sont en secteurs non constructible 2NAg et NDg, que dès lors aucune situation privilégiée ne peut être retenue.

Au 1er février 2021, 6 585 m² de la parcelle AV [Cadastre 17] sont situés en zone 3AU1a, et 6531 m² en zone Ng. Au 28 mars 2008 : 47 m² de la parcelle AV [Cadastre 23] sont en secteur 2NAg ; 53 m² de la parcelle AV [Cadastre 32] sont en secteur 2NAg et le solde des surfaces est classé en secteur NDg du POS de 1994.

La zone 3AU1, composée des deux zones 3AU1a et 3AU1b, est clairement définie par le PLU comme une zone destinée à recevoir à courts et moyens termes une urbanisation sous forme principalement d’habitat et d’hébergement touristique lié à la réalisation d’un parcours de golf. L’urbanisation des zones 3AU1a et 3AU1b est conditionnée par la réalisation effective d’un parcours de golf de 18 trous. Les secteurs 3AU1a et 3AUlb, correspondent aux tranches opérationnelles de la ZAC afin de mettre en place un phasage de l’urbanisation et d’assurer la continuité de l’aménagement de la zone. Il est clairement indiqué que le secteur 3AU1b pourra être urbanisé lorsqu’au moins 75 % de l’aménagement du secteur 3AU1a sera réalisé et à la condition de la réalisation effective du parcours de golf. Les biens qui se trouvent dans la zone 3AU1 sont ainsi urbanisables mais sous conditions particulières.

En outre, contrairement à ce qu’affirme M. [L] [C] la parcelle AV [Cadastre 17] n’est pas desservie par les réseaux électriques et en ce qui concerne les réseaux d’eau potable et usée, s’ils se trouvent à proximité de la parcelle, il n’est pas justifié qu’ils sont adaptés à la capacité de construction de l’ensemble de la zone d’aménagement. Il ressort au contrairement de la notice explicative du dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique que le réseau existant d’eau potable devra être renforcé, qu’un poste de refoulement devra être installé, que devra être exécuté un réseau de récupération des eaux de la station d’épuration, et du dossier de réalisation des équipements publics de la ZAC la nécessité de réaliser deux carrefours sur la RD 39, d’installer deux postes de refoulement des eaux usées, de renforcer le réseau d’eau potable existant au niveau de la RD 39 et des maillages extérieurs sur ces réseaux. Il en résulte que cette parcelle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir, mais sera évaluée en fonction de son usage effectif et en tenant compte de leur situation particulière.

En ce qui concerne les parties de parcelles situées en zone 2NAg du POS de 1994 (47 m² de la parcelle AV [Cadastre 23] et 53 m² de la parcelle AV [Cadastre 32]) il ressort du document produit aux débats que cette zone était destinée à recevoir à terme des constructions à usage d’habitation, et que l’urbanisation des secteurs 2NAg est conditionnée par la création d’un golf. Il convient donc de confirmer le premier juge qui a assimilé les parties de parcelles soumises à ce zonage aux parcelles en zone 3AU1, parcelles qui doivent être évaluées selon usage effectif soit à une valeur supérieure aux parcelles situées en zone naturelle du PLU.

Les autres parcelles et parties de parcelles situées en zone Ndg, à la date de référence sont assimilables à l’actuelle zone Ng du PLU, elles seront évaluées en fonction de leur usage effectif, savoir des parcelles en état de friches.

Les indemnités de dépossession :

Concernant les parcelles situées en zone 3AU1a et 2Nag :

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] se basant sur la promesse de vente en date du 28-29 décembre 2020, réitérée le 22 mars 2021 qui a retenu une valeur 12 euros/m² pour les parcelles situées en zone 3AU1 et sur le jugement rendu le 21 décembre 2023 fixant la valeur de la parcelle cadastrée AX [Cadastre 4] dans le périmètre de la ZAC en zone 3AU1 du PLU à la valeur de 13 euros/m², sollicite la confirmation du jugement qui a retenu une valeur de 13euros/m².

Le commissaire du gouvernement fait valoir que la valeur vénale moyenne de 13 euros/m² est conforme aux éléments de référence observés dans le secteur et porte à l’appréciation de la cour la cession intervenue le 19 décembre 2019 d’un lot de parcelles dont la parcelle AR [Cadastre 10] située dans le périmètre de la ZAC en zone 2AU, soit dans une zone plus urbanisée que les zone 3AU1 et 2Nag, au prix de 15 euros/m².

M. [L] [C] conteste la valeur de 13 euros/m², considère que le terme de référence de la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] de décembre 2020 (12 euros/m²) ne peut être retenu car il s’agit de parcelles classées majoritairement en espace boisé et qu’en tout état de cause cette valeur doit être actualisée au-delà de 1 euro supplémentaire, et se référant à deux termes de comparaison, une cession intervenue le 5 octobre 2017 dans le lotissement [Adresse 44], au sud de la commune de [Localité 28] au prix de 94,93 euros/m² et une autre cession intervenue « il y a 10 ans » d’un terrain à bâtir à 98,27 euros/m², propose la valeur de 100 euros pour le terrain à bâtir et eu égard à l’arrêt de la cour d’appel du 27 novembre 2020, une valeur en l’état de la constructibilité limitée des autres parcelles à la valeur de 35 euros/m².

Il n’est produit aucun élément justificatif relatif à la cession intervenue en 2015 (sans plus de précision) d’un terrain de 26 458 m² à un prix de 98,27 euros/m², la pièce n°3 mentionnée dans les conclusions faisant référence à des cessions intervenues en 2017.

En ce qui concerne la cession d’un terrain à bâtir de 3665 m² intervenue le 5 octobre 2017 au prix de 347 920 euros dans le lotissement [Adresse 44] sur la commune de [Localité 28], ce terme de référence ne peut être retenu s’agissant d’un terrain à bâtir.

La cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 27 novembre 2020 (RG 19/00013) a fixé la valeur de la parcelle cadastrée AC n°[Cadastre 10], située dans la zone Régals I de la commune de [Localité 41] au prix de 30 euros/m². Toutefois la parcelle était en zone 1AU1 constructible pour l’habitat sans restrictions et n’a pas été qualifiée de terrain à bâtir en raison de l’absence de réseaux suffisants pour desservir la totalité de la zone. Du fait de la différence de localisation des parcelles, [Localité 41] bordant la méditerranée, et de la différence de zone urbanisable, ce terme de référence ne peut être retenu comme correspondant aux parcelles situées en zone 3AU1a et 2Nag de la présente procédure.

Par acte des 28 et 29 décembre 2020 réitéré le 22 mars 2021, les parcelles AB [Cadastre 3] à [Cadastre 6] et AR [Cadastre 9], [Cadastre 16], [Cadastre 20], [Cadastre 12] et AV [Cadastre 29] situées dans la ZAC de [Localité 28] ont été cédées, pour la partie située en zone 3AU1 au prix moyen de 12 euros/m². Contrairement à ce qu’affirme M. [L] [C] ces parcelles ne sont pas situées dans un secteur boisé, à la différence des parcelles AR [Cadastre 1]et [Cadastre 7] qui ont aussi été cédées dans le même acte mais à un prix différent. Cet élément de comparaison est donc particulièrement pertinent. Est de même produit aux débats le jugement définitif (2023/55) rendu le 21 décembre 2023 qui a retenu pour la parcelle cadastrée AX [Cadastre 4] soumise au droit de préemption urbain et classées en zone 3AU1b qui a fixé la valeur de la parcelle à 13 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel l’acte de cession de la parcelle AR [Cadastre 10] située dans la même commune, dans le périmètre de la ZAC, au prix de 15 euros/m². Toutefois il doit être tenu compte du fait que cette parcelle est située en zone 2AU soit dans une zone plus urbanisée que la zone 3AU1 et 2Nag.

M. [L] [C] fait valoir que si le prix au m² est fixé à 15 euros, la société expropriante fera une marge bénéficiaire de plus de 50 %, toutefois d’une part ce chiffre est contesté par l’autorité expropriante qui produit un bilan prévisionnel actualisé qui fait état d’une marge de 7,80 % et d’autre part dès lors que la méthode d’évaluation retenue est celle des termes de comparaison, il n’y a pas lieu de se référer à la marge bénéficiaire de l’autorité expropriante.

Il ne peut être tiré aucun argument des offres de cessions de terrains situées dans la ZAC Golfique aux prix de 388 euros/m² ou 429 euros/m², ne s’agissant pas de parcelles similaires et d’actes de ventes réalisées.

M. [L] [C] produit aux débats la délibération du 17 novembre 2022 dans laquelle le conseil municipal a autorisé la cession de 509 m² de la parcelle AN [Cadastre 26], cette superficie correspondant à un délaissé qui jouxte la parcelle des acquéreurs au prix de 20 euros/m². Toutefois comme l’a souligné la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28], d’une part il n’est pas justifié que cette cession est intervenue, d’autre part la parcelle qui se trouve en plein centre du village, présente une superficie de 509 m² ce qui est sans aucune mesure avec les parcelles objet du litige et a été cédée afin de permettre aux futurs acquéreurs d’étendre le jardin entournant leur maison. La valeur au m² de ce projet de cession ne peut être comparée à celle des parcelles objets du litige.

En l’état de ces éléments, tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, il convient de confirmer la décision de première instance qui a actualisé le prix au m² de 12 euros de 2021, à 13 euros en 2023. Les parcelles situées en zone 3AU1 et 2Nag seront donc indemnisées sur la base de 13 euros/m².

Concernant les parcelles situées en zone Ndg et Ng :

La société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] produit aux débats sept actes de cession passés entre le 17 et le 23 mars 2021 de parcelles situées en zone Ndg ou Ng dans le périmètre de la ZAC qui ont été valorisées à 2,75 euros/m², l’acte de donation par M. [C] à ses trois enfants des parcelles AV [Cadastre 35], [Cadastre 37] et [Cadastre 38], issues de la parcelle AV [Cadastre 7] à ce même montant et le jugement définitif rendu le 21 décembre 2023 par le juge de l’expropriation des Pyrénées Orientales qui a retenu comme valeur des parcelles cadastrées section AV [Cadastre 12] et [Cadastre 14] dans le périmètre de la ZAC, le prix de 3 euros/m². Elle produit aussi l’acte de cession du 19 décembre 2019 concernant les parcelles AR [Cadastre 10] et AV [Cadastre 5],[Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 22] situées dans le périmètre de la ZAC en zone Ng pour une valeur moyenne de 2,80 euros/m².

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel deux nouveaux termes de comparaison portant sur des parcelles situées à proximité des parcelles objet du litige, une cession intervenue le 12 octobre 2023 de la parcelle AV [Cadastre 13] qui est en nature de vigne pour la valeur de 3,14 euros/m², et la cession intervenue le 15 mai 2023 de la parcelle AV [Cadastre 15] pour la valeur de 3 euros/m²

M. [L] [C] conteste la prise en compte des éléments de comparaison ressortant des accords amiables produits par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] au motif qu’il ne s’agit pas de biens comparables en l’absence de pièces précisant la nature des biens et surtout que la cession du 19 décembre 2019 ne peut être retenue car ces parcelles avaient été acquises par la commune le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m².

Toutefois il ressort des copies des actes de cession produites aux débats que les parcelles objets des accords amiables situées à proximité des parcelles objet du litige sont des parcelles de terre, tout comme les parcelles objet du litige qui sont en nature de friches.

En ce qui concerne les parcelles cadastrées AV [Cadastre 5], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 22], la commune ne conteste pas le fait qu’elle les avait acquises le 24 février 2006 au prix de 6,20 euros/m² et qu’elle les a cédées avec la parcelle AR [Cadastre 10] au prix moyen de 2,80 euros en 2019. Toutefois comme l’a expliqué la commune, ces parcelles avaient été acquises par voie de préemption à une période où elles étaient classées en zone 2NA, zone d’urbanisation future. Les parcelles ayant été classées postérieurement à cette première mutation en zone Ng, le prix de la cession en 2019 peut bien être retenu comme élément de comparaison.

En l’état des éléments de comparaison qui montrent une valeur de 2,75 euros/m² et notamment l’acte de donation de M. [C] au profit de ses enfants des parcelles issues de la division de la parcelle AV [Cadastre 7], en date du 25 octobre 2022, et tenant compte de la pression foncière et donc de l’évolution à la hausse du prix de cession des terrains, l’évaluation du premier juge à 3 euros/m² sera confirmée.

L’indemnité principale sera donc fixée à la somme suivante :

Parcelle AV [Cadastre 17] : (6585 m² x 13 euros/m²) + (6531 m² x 3 euros/m²) = 106 198 euros

Parcelle AV [Cadastre 23] : (47 m² x 13 euros/m²) + (3143 m² x 3 euros/m²) = 10 040 euros

Parcelle AV [Cadastre 32] :(53 m² x 13 euros/m²) + (4437 m² x 3 euros/m²) = 14 000 euros

Parcelles AB [Cadastre 30],[Cadastre 36],[Cadastre 2] et AV 1,6,[Cadastre 30],[Cadastre 36],[Cadastre 17],[Cadastre 21],[Cadastre 25],[Cadastre 31],[Cadastre 33],[Cadastre 34],[Cadastre 39] :

(19422+25659+48253+39130+15445+23956+27520+985+14223+ 27344+2397+13737+1820) = 259891 m² x 3 euros/m² = 779 673 euros

Soit un total de 909 911 euros.

Il sera fait observer que si le jugement ne fait pas référence à la parcelle AV [Cadastre 39], il apparait que le premier juge a inclus dans la surface à indemniser cette parcelle pour la superficie de 1820 m². Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité de dépossession à la somme de 909 911 euros.

L’indemnité de remploi :

Le mode de calcul retenu par le premier juge n’est pas contesté, sur la base de l’indemnité de dépossession de 909 911 euros cette indemnité sera confirmée à hauteur de 91 991 euros.

L’indemnité totale de dépossession s’élève donc à la somme de 1 001 902 euros.

Sur les autres demandes :

M. [L] [C] qui succombe principalement sera tenu aux dépens d’appel sans qu’il ne soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Déclare recevable le mémoire déposé le 11 juillet 2024 ;

Infirme le jugement en ce qu’il a constaté que l’expropriant retirait sa demande portant sur la parcelle AV [Cadastre 39] ;

Confirme le jugement rendu par le juge de l’expropriation le 21 décembre 2023 (N°2023/40) qui a fixé le montant de l’indemnité due par la société d’Aménagement de la ZAC Golfique de [Localité 28] à M. [L] [C] à la somme de 1 001 902 euros, sauf à préciser que l’indemnisation concerne les parcelles cadastrées commune de [Localité 28] section AB [Cadastre 30], [Cadastre 36], [Cadastre 2] et AV n°[Cadastre 1], [Cadastre 24], [Cadastre 30], [Cadastre 36], [Cadastre 17], [Cadastre 21], [Cadastre 23], [Cadastre 25], [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34] et [Cadastre 39] ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [L] [C] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente