ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 23 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04818 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PRVX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 août 2022

Tribunal judiciaire de Montpellier – N° RG 20/04633

APPELANTS :

Monsieur [O] [N] [H]

né le 20 Septembre 1981 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représenté sur l’audience par M^e Christine AUCHE-HEDOU substituant M^e Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Maître Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Madame [L] [S]

née le 23 Juin 1982 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentée sur l’audience par M^e Christine AUCHE-HEDOU substituant M^e Jacques-Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par Maître Charles FREIDEL, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

INTIMEES :

S.A. Adomos

représentée par son Président Directeur Général

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Myriam MAYNADIER de la SELARL MYRIAM MAYNADIER, avocat au barreau de CARCASSONNE

S.A.S. Promeopartners, anciennement dénommée imneo SAS au capital de 250 000,00 euros inscrite au RCS de Montpellier sous le numéro B 439 388 554, Siret 43938855400081, Code APE 3831Z, dont le siège social est sis [Adresse 5],

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège social

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTES :

S.C.P. [W]-[X] prise en la personne de Me [P] [W] ès qualité d’administrateur judiciaire de la SA Adomos désignée par jugement du Tribunal de commerce de PARIS du 13 juin 2024

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Myriam MAYNADIER de la SELARL MYRIAM MAYNADIER, avocat au barreau de CARCASSONNE

S.E.L.A.R.L. ARGOS prise en la personne de Me [Y] [U] ès qualité de mandataire judiciaire de la SA ADOMOS désignée par jugement du Tribunal de commerce de PARIS du 13 juin 2024

[Adresse 1]

[Localité 9]

assignée à personne habilitée le 1er août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

lors de la mise à disposition : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— réputé contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour prévu le 09 janvier 2025 prorogé au 23 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

La S.A.R.L Le [Adresse 14] a confié la commercialisation d’un programme immobilier situé [Localité 11] dénommé "le [Adresse 14]" à la S.A.S Promeopartners qui a édité une brochure de commercialisation et sous mandaté à son tour la S.A Adomos.

Démarchés par la société Adomos, Monsieur [O] [N] [H] et Madame [L] [S] (ci-après les consorts [N] [H] [S]) ont signé le 13 juin 2005 un contrat de réservation portant sur deux lots de ce programme.

Le 21 décembre 2005, les consorts [N] [H] [S] ont signé l’acte authentique d’acquisition en l’état futur d’achèvement auprès de la S.A.R.L "Le [Adresse 14]« des lots 65 et 110 correspondants à un appartement et un emplacement de parking dans le programme »résidence le [Adresse 14]" moyennant le prix total de 104 500 €, somme pour laquelle ils ont conclu un contrat de prêt.

Les consorts [N] [H] [S] ont confié à la société SIT un mandat de gestion locative du bien et ont souscrit une police d’assurance couvrant les risques locatifs.

Fin 2007, le bien immobilier a été livré.

Le bien a été régulièrement loué et les acquéreurs ont pu bénéficier du dispositif fiscal de Robien les contraignant à une durée minimum de location de 9 ans.

Les consorts [N] [H] [S] ont fait évaluer leur bien en vue de la revente.

Le 6 mars 2018, la société Citya Immobilier a estimé le bien litigieux entre 48 000 et 50 000 € net vendeur.

Le 20 février 2020, un géomètre expert foncier a réalisé une estimation valeur vénale des lots 65 et 110 retenant une valeur globale entre 54 000 et 60 000 €. Dans ces circonstances, il a été proposé de retenir une valeur vénale rétrospective des lots, soit au 31 décembre 2005, date de l’acquisition, entre 100.000 € et 110.000 €.

L’expert amiable a retenu que l’intérêt d’investir [Localité 11], dans la résidence, par les consorts, a été mal évalué en 2005.

Le 27 avril 2020, par courriers recommandés, le conseil des consorts [N] [H] [S] a mis en demeure les sociétés Promeopartners et Adomos d’avoir à leur régler sous huitaine la somme de 50 000 € en réparation du préjudice subi, en vain.

C’est dans ce contexte que par actes des 14 et 16 octobre 2020, M [N] [H] et Mme [S] ont fait assigner les sociétés Promeopartners et Adomos aux fins d’obtenir réparation du préjudice subi.

Par ordonnance du 4 mars 2022, le juge de la mise en état a renvoyé à la formation collégiale du tribunal la connaissance des fins de non-recevoir.

Par jugement contradictoire du 25 août 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

Dit n’y avoir lieu à mettre hors de cause la SAS Promeopartners pour défaut d’intérêt à agir de M [N] [H] et Mme [S] ;

Déclaré irrecevable comme prescrite l’action diligentée par M [N] [H] et Mme [S] à l’encontre de la SA Adomos et de la SAS Promeopartners ;

Dit que chacune des parties gardera à sa charge ses frais non taxables de procédure ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamné M [N] [H] et Mme [S] aux entiers dépens.

Le 20 septembre 2022, M [N] [H] et Mme [S] ont relevé appel de ce jugement.

PRÉTENTIONS

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 23 juillet 2024, M. [N] [H] et Mme [S] demandent en substance à la cour

— D’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à mettre hors de la société Promeopartners pour défaut d’intérêt à agir ;

— Débouter cette dernière de son appel incident tendant à faire infirmer le jugement entrepris sur ce point,

Et statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés :

Dire et juger M [N] [H] et Mme [S] recevables en leur action en ce qu’elle est fondée sur le dol et en ce qu’elle est fondée sur le manquement des sociétés Adomos et Promeopartners à leur devoir d’information et de conseil ;

Rejeter en conséquence la fin de non-recevoir formée du chef de la prescription ;

Dire et juger que les sociétés Adomos et Promeopartners ont commis un dol ;

Dire et juger que les sociétés Adomos et Promeopartners ont engagé leur responsabilité en manquant à leurs devoirs d’information et de conseil ;

Débouter les sociétés Adomos et Promeopartners de leurs demandes tendant à faire juger que les réclamations de M [N] [H] et Mme [S] sont mal fondées, et visant à les en débouter ;

En conséquence, condamner la société Promeopartners à payer à M [N] [H] et Mme [S] la somme de 58 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi, outre la somme de 6 000 € en réparation du préjudice moral subi ;

Fixer au passif de la société Adomos la créance de M.[N] [H] et Mme [S] aux montants de :

> 58 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi,

> 6 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi.

En tout état de cause,

Rejeter toutes demandes fins et conclusions contraires ;

Condamner in solidum les sociétés Adomos et Promeopartners à payer à M [N] [H] et Mme [S] la somme de 4 000 € à titre d’indemnité et par application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 29 octobre 2024, la société Promeopartners demande en substance à la cour de :

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel, et de :

Juger que la société Promeopartners ne peut se voir reprocher un dol en ce qu’elle n’a aucunement participé, ni agit de connivence avec la société Adomos ayant présenté une étude patrimoniale personnalisée, ni commis acte ou agissement de quelque nature permettant de laisser penser à l’acquéreur qu’il allait réaliser une hypothétique plue value immobilière ;

Juger en tout état de cause que les acquéreurs avaient nécessairement connaissance ou auraient du avoir connaissance au plus tard au jour de la vente en la forme authentique , le 21 décembre 2005, de la valeur d’un bien immobilier d’occasion distincte et inférieure à un bien immobilier neuf ;

Juger que cette circonstance est connue par tout individu normalement constitué de raison, prudent et diligent en mesure de connaître le prix moyen des prix immobiliers comparables sur le marché et ressort également de l’évaluation immobilière proposée par les appelants qualifiant de prévisible, dès le jour de l’acquisition, la baisse de valeur immobilière ;

Juger en conséquence prescrite, l’action menée à l’encontre de la société Promeopartners à compter du 19 juin 2013 ;

Juger par ailleurs que la cour n’est saisie par l’effet dévolutif de l’appel que dans la stricte limite de la question relative à la fin de non recevoir conformément à l’article 789 du code de procédure civile ;

Juger en conséquence irrecevable et toute hypothèse infondée l’ensemble des développements et demandes formulées par les appelants relatifs à la démonstration d’une faute et à la demande de réparation de leur hypothétique préjudice à hauteur de 58000 euros outre 6000 euros au titre d’un préjudice moral ;

Condamner M. [N] [H] et Mme [S] à verser à la société Promeopartners la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 29 octobre 2024, la société Adomos et Me [W] pris en sa qualité d’administrateur judiciaire demandent en substance à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris, par conséquent et à titre principal, de dire irrecevable l’action exercée à son encontre comme étant prescrite

A titre subsidiaire, sur la mise en cause de la responsabilité professionnelle de la société Adomos, de :

Constater que la société Adomos n’est pas conseiller en gestion de patrimoine des appelants, mais agent immobilier ;

Constater que la société Adomos a parfaitement rempli sa mission et n’a commis aucune faute dans l’exécution de ses obligations ;

Constater par ailleurs qu’aucune des fautes invoquées n’aurait eu un caractère déterminant sur le consentement des appelants ;

Constater que M. [N] [H] et Mme [S] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice réel, certain et actuel ni d’un lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué;

Par conséquent, débouter M. [N] [H] et Mme [S] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société Adomos ;

En toutes hypothèses, condamner M. [N] [H] et Mme [S] à payer à la société Adomos la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance de clôture du 16 octobre 2024, révoquée par une nouvelle ordonnance du 6 novembre 2024 fixant la clôture à cette nouvelle date.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

S’agissant de l’intérêt à agir contre la société Proméopartners, la décision déférée est définitive en l’absence d’appel incident de cette société qui demande dans le dispositif de ses conclusions la confirmation du jugement en toutes ses dispositions. Il n’y a pas lieu à examen de cette question, les développements en appel étant sans objet à cet égard.

Sur la prescription

Les consorts [N] [H]/[S] poursuivent la responsabilité des sociétés intimées sur deux fondements distincts qui obéissent à des règles différentes au regard de la prescription.

S’agissant du dol qu’ils fondent sur une présentation trompeuse de la valeur vénale du bien immobilier acquis en 2005 et de ses perspectives de valorisation, il est constant qu’en application des dispositions de l’article 1304 du code civil dans sa rédaction alors applicable, l’action en nullité d’une convention dure cinq ans à compter du jour le dol a été découvert.

Ce texte a vocation à s’appliquer comme en l’espèce à l’action indemnitaire fondée sur le dol commis.

Il importe ainsi de déterminer la date effective à laquelle les consorts [N] [H]/[S] ont découvert le dol qu’ils invoquent, à charge pour les parties intimées de rapporter la preuve de la fin de non-recevoir qu’elles invoquent.

La société Proméopartners soutient que le fondement du dol ne peut lui être appliqué dès lors qu’elle ne répond pas à l’égard des tiers du dépassement éventuel du sous-mandat confié à la société Adomos en ce qu’elle aurait réalisé une étude patrimoniale personnalisée étrangère au simple mandat de vente et qu’en l’absence de tout acte participatif actif de sa part vantant hypothétiquement la faculté pour les consorts [N] [H]/[S] de réaliser une plue value immobilière, l’action est irrecevable.

A considérer qu’il s’agisse d’un développement interessant la fin de non recevoir développée en première instance, il a été vu précédemment que la société Promotarners n’a nullement interjeté appel incident du jugement en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir contre elle.

S’agissant plus particulièrement de la prescription, elle souligne qu’un acquéreur de bien immobilier, même profane, doit s’assurer de la valeur du marché immobilier sur la zone considérée et que le rapport du géomètre expert qu’ils ont mandaté démontre qu’il était prévisible dès 2005 que même à court-terme la valeur de l’appartement acquis par les consorts [N] [H]/[S] allait baisser de manière significative, démontrant ainsi que la connaissance ou la découverte des faits au sens de l’article 2224 du code civil remonte au plus tard au jour de l’acquisition en la forme authentique du 21 décembre 2005, de plus fort puisqu’ils ont disposé d’un délai de six mois depuis le contrat de réservation du 13 juin 2005 pour se renseigner sur les prix du marché.

La société Adomos soutient quant à elle que la baisse de loyers de 30 euros consentie lors de la première mise en location, intervenue après six mois de vacance locative, aurait du attirer l’attention des consorts [N] [H]/[S] sur l’existence du dol qu’ils allèguent et que les consorts [N] [H]/[S] ne démontrent pas avoir été dans l’impossibilité de se renseigner sur la valeur des biens au moment de la cession. Ils avaient dès 2005 connaissance de la nature spéculative de l’opération et de l’évolution du marché immobilier. Compte tenu des dispositions transitoires de la loi du 17 juin 2008, leur action est prescrite pour avoir été engagée le 16 octobre 2020 et le point de départ du délai de prescription ne pourrait être retardé à titre subsidiaire plus loin qu’à la date de livraison du bien en décembre 2017.

Toutefois, à considérer la justesse et le bien fondé de l’argument selon lequel des acquéreurs même profanes d’un bien immobilier en Vefa sont à mêmes de s’interroger dès le jour de leur acquisition sur la valorisation ultérieure de leur bien devenu d’occasion, ce n’est en l’espèce qu’au 6 mars 2018, en fin de période d’avantages fiscaux liés au dispositif De Robien et jour de l’évaluation de leur bien par une agence immobilière locale que les consorts [N] [H]/[S] ont eu la révélation de la présentation trompeuse de la valeur à venir de leur bien telle que réalisée en 2005 par la société commercialisant celui-ci, les ayant conduit à contracter.

Il est notable en outre que le bien acquis avait été loué sans difficulté notoire, la baisse de loyer de 30€ mensuels consentie en 2008 par rapport au prix du bail mentionné à la simulation n’étant en rien significative de la perte de valeur vénale, ce d’autant plus qu’elle a été compensée par les gestes commerciaux de la société Adomos et par la garantie des loyers, laquelle comme il se devait, a pris en charge les premiers mois de loyers pendant lesquels le bien n’avait pas trouvé de locataire, sans que ce délai paraisse anormal et de nature à alerter les acquéreurs, lesquels n’avaient par ailleurs aucune obligation de faire réaliser une estimation du bien au moment de l’achat, l’erreur pouvant être excusable si elle était provoquée par le dol.

Ainsi, en agissant à l’encontre des sociétés intimées sur le fondement du dol par assignations des 14 et 16 octobre 2020, les consorts [N] [H]/[S] ont agi dans les cinq ans de la découverte le 6 mars 2018 du dol dont ils s’estiment victimes et le jugement sera infirmé en conséquence.

S’agissant de l’action en manquement de la société Adomos à son obligation de conseil, les dispositions de l’article 2270-1 du code civil alinéa 1 ancien selon lequel « les actions en responsabilité civile extracontractuelle se prescrivent par dix ans à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation » trouvent à s’appliquer.

C’est en l’espèce lors de l’évaluation réalisée en 2018 que les consorts [N] [H]/[S] se sont vus révélés le préjudice, tiré de l’impossibilité d’obtenir la rentabilité économique de l’opération telle que prévue à la conclusion du contrat de réservation.

L’action sur ce fondement extracontractuel n’est pas prescrite.

Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.

N’ayant statué que sur les fins de non-recevoir par renvoi du juge de la mise en état, il n’est pas de bonne justice au sens de l’article 568 du code de procédure civile d’évoquer le fond de l’affaire qui reste de la connaissance des premiers juges et qui priverait les parties du double degré de juridiction.

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les sociétés intimées supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt réputé contradictoire

Infirme le jugement en toutes ses dispositions déférées

Statuant à nouveau

Ecarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée par M. [O] [N] [H] et Mme [L] [S].

Déclare leur action recevable.

Dit n’y avoir lieu à évocation et ordonne le renvoi de l’affaire devant le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Montpellier afin que l’instance se poursuive à l’initiative de ce dernier.

Condamne in solidum les sociétés Promeopartners et Adomos aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne in solidum les sociétés Promeopartners et Adomos à payer à M. [N] [H] et à Mme [S], ensemble, la somme de 4000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT