ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrée le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 25 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/03481 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJRO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 JUIN 2024

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE NARBONNE

N° RG22/00004

APPELANTE :

E.A.R.L. [Adresse 16]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE,

assisté de M^e Philippe SENMARTIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Frédéric PINET, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [V] [B]

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentant : M^e Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 FEVRIER 2025,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 14 septembre 1994, M. [V] [B] et Mme [O] [N] ont créé la SCEA [Adresse 16].

Le même jour, par acte notarié, M. [M] [B] et Mme [G] [A] ont consenti à la SCEA [Adresse 16], transformée depuis le 19 septembre 2005 en EARL, un bail rural de longue durée portant sur des parcelles de terres pour l’exploitation de la vigne et de pommes.

Suite à son divorce d’avec Mme [O] [N], par acte notarié du 25 mars 2010, M. [V] [B] s’est retiré de l’EARL [Adresse 16] entrainant la diminution de capital corrélative à l’annulation de ses parts, le paiement de ces dernières se faisant au moyen de l’attribution de l’activité arboricole, l’activité viticole étant conservée par l’EARL [Adresse 16].

Le 31 janvier 2020, M. [V] [B], venant aux droits de M. [M] [B] et Mme [G] [A], et l’EARL [Adresse 16] ont procédé, d’un commun accord, à la résiliation partielle amiable du bail rural du 14 septembre 1994 pour certaines parcelles, I’EARL renonçant à l’indemnité pour amélioration et à l’indemnité pour résiliation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 octobre 2018, M. [V] [B], se fondant sur l’existence d’un prêt à usage, a informé M. [S] [B], en sa qualité de gérant de l’EARL [Adresse 16], de son intention de céder ses terres dont celles figurant dans le contrat de 1994, la société bénéficiant d’une priorité pour l’achat des terres, lui laissant neuf mois pour quitter les lieux dans l’hypothèse où il ne souhaiterait pas acquérir.

Par exploit d’huissier du 7 septembre 2021, M. [V] [B] a fait assigner l’EARL [Adresse 16], devant le tribunal judiciaire de Narbonne afin de voir juger qu’il existe un prêt à usage consenti par M. [V] [B] à l’EARL et qu’il y a été mis un terme par courrier du 5 octobre 2018.

Le jugement rendu le 3 juin 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne :

Rejette les moyens soulevés par l’EARL [Adresse 16] ;

Condamne l’EARL [Adresse 16] à payer à M. [V] [B] la somme de 251.550 euros au titre des fermages impayés depuis le 2 novembre 2017 au 31 octobre 2022 qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

Déboute M. [V] [B] du surplus de ses demandes ;

Condamne l’EARL [Adresse 16] à payer à M. [V] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’EARL [Adresse 16] aux entiers dépens;

Ecarte l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge retient que le contrat devait être qualifié de bail rural en ce que le juge de la mise en état l’avait qualifié de tel et que cette ordonnance définitive était revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Selon le principe d’estoppel, le premier juge rejette la demande d’application des dispositions du prêt à usage formée par l’EARL en ce qu’elle avait elle-même sollicité et obtenu de voir qualifier le contrat de bail en un contrat de fermage.

Il retient enfin que M. [V] [B] était en droit de solliciter la condamnation du preneur au paiement des loyers commençant à courir cinq ans avant le 2 novembre 2022, date à laquelle il a eu connaissance de son droit à agir en recouvrement de son fermage, soit le 2 novembre 2017.

L’EARL Domaine de Tourels, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 4 juillet 2024.

Dans ses dernières conclusions du 14 août 2024, l’EARL [Adresse 16] demande à la cour de :

Dire recevable, tant sur la forme que sur le fond, l’appel diligenté par l’EARL [Adresse 16] à l’encontre du jugement du 3 juin 2024 ;

Réformer la décision du 3 juin 2024 en ce qu’elle :

— Rejette les moyens soulevés par l’EARL [Adresse 16],

— Condamne l’EARL [Adresse 16] à payer à M. [V] [B] la somme de 251.550 euros au titre des fermages impayés depuis le 2 novembre 2017 au 31 octobre 2022 qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil,

— Condamne l’EARL [Adresse 16] à payer à M. [V] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne l’EARL [Adresse 16] aux entiers dépens ;

A titre principal,

Débouter M. [V] [B] de ses demandes de paiement d’arrérages ;

A titre subsidiaire,

Dire que le montant des fermages dû par l’EARL [Adresse 16] pour la période courant non prescrite du 2 novembre 2017 au 31 octobre 2022 est de 62.757 euros ;

Dire que de cette somme devront être déduites les taxes foncières des années de gel 2018 et 2021 ainsi que de l’année de sécheresse 2023, ayant donné lieu à un dégrèvement au profit du bailleur ;

En toute hypothèse,

Condamner M. [V] [B] à payer 3.000 euros au titre l’article 700 du code de procédure civile.

L’EARL [Adresse 16] soutient que M. [V] [B] s’est livré à un aveu judiciaire en renonçant au paiement du fermage dans son acte introductif d’instance et ses conclusions devant le juge de la mise en état de sorte que le contrat conclu entre lui et l’EARL serait un prêt à usage.

A titre subsidiaire, l’appelante sollicite la diminution des arrérages à la somme de 62.757 euros tenant au fait que la surface aujourd’hui exploitée a été réduite.

Dans ses dernières conclusions du 26 décembre 2024, M. [V] [B] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux du 3 janvier 2024 en ce qu’il :

— Rejette les moyens soulevés par l’EARL [Adresse 16],

— Condamne l’EARL [Adresse 16] à payer à M. [V] [B] la somme de 251.550 euros au titre des fermages impayés depuis le 2 novembre 2017 au 31 octobre 2022 qui portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément à l’article 1231-7 du code civil,

— Condamne l’EARL [Adresse 16] à payer à M. [V] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne l’EARL [Adresse 16] aux entiers dépens ;

Réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en ce qu’il a rejeté la condamnation du preneur au paiement de la taxe foncière effectivement payée par le bailleur ;

Condamner l’EARL [Adresse 16] au paiement de la taxe foncière pour la période fixée entre le 2 novembre 2017 au 31 octobre 2022 ;

Avant dire droit

Désigner un expert aux fins d’évaluation du montant de la taxe foncière due par l’EARL [Adresse 16] ;

Condamner l’EARL [Adresse 16] aux entiers dépens ainsi qu’à 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [B] soutient que le contrat doit être qualifié de bail verbal en ce que l’ordonnance du juge de la mise en état du 2 novembre 2022 l’a qualifié de tel et revêt désormais l’autorité de la chose jugée.

Il conteste avoir fait l’aveu judiciaire d’une renonciation aux loyers dus, affirmant avoir simplement fait une déclaration portant sur la qualification de la relation contractuelle qu’il pensait être, à ce moment, un commodat. Il ajoute que sa volonté de reconnaitre ce fait est équivoque et porte sur un point de droit, de sorte qu’il ne s’agirait pas d’un aveu judiciaire.

M. [V] [B] sollicite le paiement des sommes dues au titre du bail rural allant du 2 novembre 207 au 31 octobre 2022, soit la somme de 251.550 euros.

MOTIFS

1/ Sur l’existence d’un bail rural :

Les parties s’opposent en premier lieu sur la qualification juridique de leur relation, l’EARL [Adresse 16] revendiquant l’existence d’un prêt à usage impliquant sa gratuité alors que M. [V] [B] conclut en faveur d’un bail rural.

Il n’est nullement contesté que par ordonnance définitive du 2 novembre 2022, le juge de la mise en état, saisi d’une exception d’incompétence, a déclaré le tribunal judiciaire de Narbonne incompétent pour connaître des demandes relatives au bail rural conclu le 14 septembre 1994 rappelé par acte du 31 janvier 2020 entre [V] [B], venant aux droits de [M] [B] et [Y] [A], et la SCEA [Adresse 16] devenue l’EARL [Adresse 16], et a désigné le tribunal paritaire des baux ruraux pour juger de l’affaire sur ce point. Il a également dit que l’instance se poursuit s’agissant des parcelles sises à [Localité 26] (Aude) cadastrées au lieu-dit [Localité 18] C [Cadastre 5], [Localité 23] C536 et [Localité 25] D155 pour lesquelles le juge de la mise en état retient l’existence d’un prêt à usage.

Il résulte de cette ordonnance que si le bail rural conclu le 14 septembre 1994 a été résilié partiellement par l’acte du 31 janvier 2020 s’agissant des parcelles C [Cadastre 4] à [Localité 26] au lieu-dit [Localité 22] et sur les parcelles B[Cadastre 7], B[Cadastre 10], B[Cadastre 11] à [Localité 17] aux lieux-dits [Localité 20] et le [Localité 24], il subsiste sur les parcelles A[Cadastre 13], B[Cadastre 9], C[Cadastre 6], C[Cadastre 14], C[Cadastre 15] à [Localité 26] et B[Cadastre 8] à [Localité 17].

Cette ordonnance n’a pas été contestée et est revêtue de l’autorité de la chose jugée en application de l’article 794 du code de procédure civile puisqu’elle statue sur une exception de procédure.

Elle s’impose donc aux parties en ce qu’elle a exclu l’existence d’un prêt à usage sur les parcelles susvisées et a reconnu l’existence d’un bail rural en sorte que l’EARL [Adresse 16] ne peut valablement opposer à l’intimé un aveu judiciaire étant relevé qu’elle revendiquait elle-même devant le juge de la mise en état l’existence d’un bail rural contestant fermement le prêt à usage.

De surcroît, si M. [V] [B] a saisi dans un premier temps le juge judiciaire d’une demande visant à voir reconnaître l’existence d’un prêt à usage sur les parcelles considérées dont il demandait qu’elles soient libérées dans un délai de neuf mois, il doit être rappelé que l’aveu ne produit de conséquences juridiques que si la reconnaissance porte sur un fait et non un point de droit comme le rappelle justement la juridiction de première instance, de sorte que il ne peut lui être opposé un aveu judiciaire.

C’est donc à bon droit que le tribunal paritaire des baux ruraux a dit que les parties sont liées par le contrat à ferme conclu le 14 septembre 1994.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

2/ sur la dette locative :

Les parties s’opposent sur l’existence d’un loyer, l’appelant considérant que M. [V] [B] s’est livré à un aveu judiciaire en renonçant au règlement des fermages.

Comme il a été vu précédemment, l’aveu judiciaire ne peut être retenu au cas d’espèce et les demandes initiales présentées par M. [B] devant le juge judiciaire de [Localité 21] ne peuvent s’analyser comme une renonciation à toute demande en paiement. De surcroit, l’existence d’un bail rural suppose en contrepartie de la mise à disposition de parcelles aux fins d’exploitation agricole, le paiement d’un fermage.

M. [B] sollicite à bon droit le règlement de fermages tirant toute conséquence utile de l’ordonnance rendue le 2 novembre 2022 par le juge de la mise en état étant précisé que la demande en paiement s’inscrit dès lors dans le cadre de la prescription quinquennale en sorte qu’il ne peut réclamer le paiement des fermages antérieurs au 2 novembre 2017 ce qu’il ne conteste pas dans le cadre de ses écritures.

Pour le surplus, c’est à bon droit que la juridiction paritaire a retenu que les parties sont soumises au contrat conclu le 14 septembre 1994 pour une durée de 18 ans tacitement renouvelée pour neuf années le 14 septembre 2012 puis 14 septembre 2021 pour en déduire que les clauses et conditions de bail ont-elles aussi été reconduites.

S’agissant du montant retenu par le premier juge à hauteur de 251.550 euros au titre des fermages impayés du 2 novembre 2017 au 31 octobre 2022, l’appelant critique le montant retenu et produit le rapport établi par [U] [P], expert agricole, qui fixe le montant des fermages à la somme totale de 62.757 euros en se référant à une surface exploitée de 23ha 71a 75 ca encore concernée par le bail.

Cette analyse se réfère également à un calcul faisant application de la règle de trois (430/26,2562x23,7175) tenant compte de l’application du même fermage, peu importe la nature des parcelles (vergers, vignes, terre) et notamment le fait que les vergers ont un montant de fermage supérieur à celui de la vigne ou de la terre, et reposant sur la référence d’un vin de table à 10° et non en se basant sur un AOP Minervois.

Il fait également application d’un dégrèvement d’impôts fonciers sur le montant du fermage en se référant à la page 14 du contrat de 1994.

L’intimé critique ce rapport considérant que le calcul est simpliste et erroné soutenant qu’il convient de se référer à la denrée vin AOP Minervois et sur une quantité de 430 hectolitres. Sur la taxe foncière, il indique que les termes du contrat prévoient qu’en page 14, les parties ont convenu que 'les impôts sont à la charge exclusive du bailleur. Toutefois, le preneur remboursera au bailleur, sur simple requête de ce dernier :

1 / au titre de sa participation aux dépenses de voieries, le cinquième du montant global de la taxe foncière (y compris la taxe régionale) sur les propriétés bâties et non bâties données à bail'.

En l’état, il y a lieu de préciser que le tribunal paritaire des baux ruraux s’est référé aux dispositions du bail conclu le 14 septembre 1994 et sa page 16 relative au fermage ainsi rédigé :

'En application de l’article L 411-1 du code rural dans sa rédaction antérieure à la loi n°88-1202 du 30 décembre 1988 et de l’arrêté de M. Le Préfet du département de l’Aude en date du 3 avril 1978, le fermage est fixé annuellement pour l’ensemble des terres louées :

A 430 hectolitres de vin de table loyal et marchant à 10° ;

Ce loyer sera payable en argent par mensualités égales de chacune de 8.500 francs, le premier de chaque mois au domicile du bailleur ou tout autre endroit indiqué par lui et pour la première fois rétroactivement le 1er juillet 1994.

Le montant de chaque fermage sera déterminé par référence au prix du vin annuellement fixé par arrêté préfectoral'.

Il s’évince de l’analyse de la juridiction paritaire que le montant du fermage de 430 hectolitres par an a servi de référence pour le calcul de fermage alors même qu’il résulte des dispositions susvisées que ce fermage est fixé pour l’ensemble des terres louées.

Or, il n’est nullement contesté que le bail conclu le 14 septembre 1994 portait initialement sur une superficie de 36 ha 25a 62 ca décrite en page 4 du contrat (soit 21ha 05a 40ca en vignes ; 10ha 28a 15ca en vergers ; 14ca en terres ; 1ha 68a 78ca en landes, 32a 20ca en sols ; 11a 15ca en jardins et 9a 70 ca en bois).

Il est établi que la surface mise à la disposition de l’appelante a été réduite tant par le transfert de l’activité arboricole attribuée à M. [V] [B] que par l’acte du 31 janvier 2020 qui a emporté la résiliation partielle amiable du bail susvisé pour certains parcelles.

Il s’ensuit que l’analyse du tribunal est nécessairement erronée.

Pour le surplus, les parties s’opposent sur la référence de vin à retenir initialement fixée comme étant '430 hectolitres de vin de table loyal et marchant à 10° « , l’intimé sollicitant comme référence l’AOP Minervois alors que l’EARL évoque l’appellation » vin sans indication géographique'.

L’intimé critique encore l’analyse de [U] [P], expert agricole, qui a fixé le montant des fermages en se référant à une surface exploitée de 23ha 71a 75 ca encore concernée par le bail outre l’application de la règle de trois sur la base d’un fermage de 430 hectolitres qualifiée de 'simpliste’ par l’intimé.

Enfin, s’agissant de la question relative à la taxe foncière, les parties ont prévu en page 14 du bail que 'le montant des dégrèvements de taxe foncière obtenus par le propriétaire à la suite de calamités agricoles sera remboursé au fermier ou déduit par celui-ci du montant du fermage de l’exercice considéré', mais également que 'le preneur remboursera au bailleur, sur simple requête de ce dernier : 1 / au titre de sa participation aux dépenses de voieries, le cinquième du montant global de la taxe foncière (y compris la taxe régionale) sur les propriétés bâties et non bâties données à bail'.

Il est donc parfaitement justifié que l’expert [P] propose une déduction du montant des fermages des sommes ayant donné lieu à des dégrèvements pour les gels de 2018 et 2021, tout comme il est justifié que soient ajoutées au montant du fermage les sommes effectivement payées au titre des taxes foncières depuis 5 ans par M. [B] en exécution du contrat de fermage du 14 septembre 1994.

L’ensemble de ces questions justifie qu’il soit fait droit à la demande d’expertise judiciaire réclamée par M. [V] [B] initialement aux fins d’évaluation du montant de la taxe foncière due par l’EARL [Adresse 16], et que la mission de l’expert soit étendue à la fixation du fermage sur la période allant du 2 novembre 2017 au 31 octobre 2022.

Il convient donc de réserver les autres demandes.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire et mixte,

Confirme le jugement rendue le 3 juin 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Narbonne, en ce qu’il a dit que les parties sont liées par le contrat à ferme conclu le 14 septembre 1994 et l’infirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau,

Avant dire droit, ordonne une expertise judiciaire ;

Commet en qualité d’expert :

[K] [H]

[Courriel 19]@cegetel.net

Tel : [XXXXXXXX01]

Avec pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait communiquer tous documents utiles, avoir entendu les parties ainsi que tous sachants de :

— se rendre sur les parcelles concernées par le bail à ferme en date du 14 septembre 1994 encore soumises à l’exploitation de l’EARL [Adresse 16] et en préciser les références cadastrales ainsi que la superficie en tenant compte :

* des parcelles sises à [Localité 26] (Aude) cadastrées au lieu-dit [Localité 18] C [Cadastre 5], [Localité 23] C536 et Terro Forto D155 pour lesquelles le juge de la mise en état a reconnu l’existence d’un commodat;

* de la résiliation partielle convenue par les parties dans l’acte du 31 janvier 2020 ;

— consulter pour ce faire les documents produits par les parties,

— évaluer le montant du fermage en exécution du bail rural sur la période allant du 2 novembre 2017 au 31 octobre 2022 en précisant notamment :

* le montant des dégrèvements de taxe foncière obtenus par le propriétaire à la suite de calamités agricoles sur la période considérée ;

* le montant de la taxe foncière due par l’EARL [Adresse 16] en fonction des parcelles louées et sur la période considérée;

— donner tous éléments utiles de nature à permettre à la cour de prendre position sur les fermages réclamés par M. [V] [B],

— soumettre son pré-rapport aux parties,

— rapporter à la cour l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties, et à défaut, déposer son rapport dans les délais les plus brefs,

— apporter tous éléments de nature à éclairer la cour sur la résolution du litige.

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, qu’en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix à charge d’en informer préalablement le juge commis ci-après;

Dit que M. [V] [B] versera par chèque libellé à l’ordre du régisseur d’avances de la cour d’appel de Montpellier une consignation de mille cinq cent euros (1.500 €) à valoir sur la rémunération de l’expert et ce dans le délai d’un mois suivant la notification de la présente décision ; que ce chèque sera adressé, avec les références du dossier au greffe de la cour d’appel de Montpellier,

Dit qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque et privée de l’effet imparti ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 284 du code de procédure civile et devra déposer son rapport définitif après avoir recueilli et répondu aux éventuelles dires des parties (accompagnés des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis) et sa demande de rémunération au greffe de la cour, dans le délai de rigueur de 4 MOIS à compter du versement de la consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties;

Précise qu’une photocopie du rapport sera adressé à l’avocat de chaque partie,

Précise que l’expert doit mentionner dans son rapport l’ensemble des destinataires à qui il l’aura adressé,

Commet M^me Françoise Fillioux, présidente de la cinquième chambre de la cour d’appel de Montpellier, pour surveiller l’exécution de la mesure,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du lundi 3 novembre 2025 à 9 H 00 ;

Réserve l’ensemble des autres prétentions.

Le greffier, La présidente,