ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03465 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJQO

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 21 mai 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 24/00039

APPELANTE :

S.A.S.U. LIGNES ET PROJETS Société par actions simplifiée unipersonnelle immatriculée au RCS de PONTOISE sous le n° 751 840 349, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée sur l’audience par M^e Perrine DUBOIS, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEE :

Madame [V] [D]-[C]

née le 14 Octobre 1942 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée sur l’audience par M^e Marion SELMO substituant M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER// CROIZIER/CHARPY, avocats au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 28 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Charlotte MONMOUSSEAU

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Monsieur Salvatore SAMBITO, Greffier

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 1er septembre 2023, Mme [V] [D]-[C] a consenti à la SAS Lignes et Projets un bail commercial portant sur un local à destination de bureau, dans un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre les charges pour une durée de neuf années.

L’état des lieux signé le 4 septembre 2023 indique que le preneur est exonéré du premier loyer en contrepartie de la mise en place d’un système d’alarme par ce dernier.

Par courriel du 5 octobre 2023, la société Lignes et Projets a informé Mme [D]-[C] de la suspension des loyers jusqu’à « parfaite réparation du couvert » et de la diminution du loyer à la somme de 500 euros par mois eu égard à une partie non privative louée, sur laquelle s’exercent des servitudes de vue et de passage.

Mme [D]-[C] a délivré à la société Lignes et Projets par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, un commandement de payer la somme de 650 euros au titre des loyers et charges impayés pour le mois d’octobre 2023, visant la clause résolutoire.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 octobre 2023, la société Lignes et Projet a contesté la dette au regard, notamment, de la non-conformité et des désordres affectant le bien.

Par acte du 12 janvier 2024, Mme [D]-[C] a assigné la société Lignes et Projets devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance en date du 21 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Narbonne a :

— Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, par provision,

— Constaté la résiliation de plein droit du bail commercial du 1er septembre 2023, liant les parties par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 novembre 2023 ;

— Ordonné en conséquence l’expulsion de la SASU Lignes et Projets et celle de tous occupants de son chef, des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 7], local commercial situé au rez-de-chaussée d’une superficie d’environ 55 m2, avec si besoin l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,

— Condamné la SASU Lignes et Projets à payer par provision à [V] [D]-[C] la somme de 918,66 euros TTC, au titre des loyers des mois d’octobre et novembre 2023 impayés au 23 novembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

— Rejeté la demande de majoration du taux légal formulée par [V] [D]-[C]

— Condamné la SASU Lignes et Projets à payer par provision à [V] [D]-[C] une indemnité d 'occupation mensuelle à compter du 24 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et à la remise des clefs, d’un montant de 520 euros TTC ;

— Débouté la SASU Lignes et Projets de ses demandes reconventionnelles visant à la consignation des loyers, la condamnation sous astreinte de [V] [D]-[C] à effectuer des travaux, ainsi que sa condamnation à lui régler diverses sommes au titre de la perte de chiffre d’affaires, des frais exposés lors de l’installation et de la récupération des données du disque dur ;

— Débouté la SASU Lignes et Projets de sa demande subsidiaire d’expertise ;

— Condamné la SASU Lignes et Projets aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 octobre 2023 (') ;

— Condamné la SASU Lignes et Projets à payer à [V] [D]-[C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement (art. 514 du code de procédure civile).

Par déclaration reçue le 5 juillet 2024, la société Lignes et Projets a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 3 septembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 4 février 2025 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par conclusions du 21 janvier 2025, la société Lignes et Projets demande à la cour au visa des articles 1219 et suivants du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— déclarer qu’elle pouvait valablement se prévaloir d’une exception d’inexécution dans le règlement des loyers eu égard aux désordres affectant le local loué et à l’absence de délivrance par la bailleresse d’un local conforme et de jouissance paisible du local,

— condamner Mme [D]-[C] à rembourser les condamnations mises à sa charge par ordonnance du 21 mai 2024 au titre des loyers impayés,

— condamner Mme [D]-[C] à lui verser par provision les sommes suivantes :

—  20 000 euros au titre de la perte de chiffre d’affaires depuis le mois de septembre 2023 ou à tout le moins la perte de chance de réaliser un chiffre d’affaires,

—  5 211,40 euros au titre des frais exposés (frais d’installation, caution, note d’honoraires de l’agence [L] [J], installation de l’alarme),

—  1 654,68 euros au titre de la récupération des données du disque dur détérioré par l’humidité,

— A défaut, ordonner une mesure d’expertise et commettre pour y procéder tel expert qu’il plaira avec pour mission de :

— entendre les parties en leurs explications,

— prendre connaissance de tous documents utiles

— se rendre sur les lieux loués, les décrire et les photographier, déterminer leur surface et les composantes du local loué et notamment les parties privatives et communes,

— examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes

— donner tous éléments motivés sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont s’agit en précisant s’ils sont imputables – à la conception, – à un défaut de direction ou de surveillance, – à l’exécution, – aux conditions d’utilisation ou d’entretien, – à une cause extérieure et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les intervenants concernés ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

— condamner en tout état de cause Mme [D]-[C] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise et le commandement de payer du 23 octobre 2023.

À l’appui de son appel, elle soutient que :

— les désordres affectant le local rendent impossible son exploitation et justifient la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires,

— depuis son entrée dans les lieux, des infiltrations d’eau s’écoulent dans le local et il existe un niveau important d’humidité,

— les locataires situés au -dessus attestent d’une fuite de canalisation en juillet 2023, qui a été réparée en février 2024,

— la bailleresse a été informée et un expert en bâtiment a confirmé la présence des infiltrations d’eau.

— la bailleresse a faussement affirmé avoir effectué des travaux d’étanchéité et d’isolation pour la tromper et l’amener à signer le bail,.

— en raison de ces infiltrations, elle n’a pas été en mesure d’exploiter le local, ne pouvant y entreposer le matériel nécessaire à son activité,

— outre les infiltrations, une pièce à usage de débarras et de WC, censée être louée à usage privé, correspond en réalité à une partie commune, comme en témoigne la présence d’une plaque d’égout à l’intérieur,

— le studio voisin, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, dispose d’une vue directe et d’un accès aux locaux qu’elle occupe, alors que la bailleresse avait affirmé que ces fenêtres étaient condamnées.

Par conclusions du 24 janvier 2025, Mme [D]-[C], demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté l’exception d’inexécution arguée par la Société Lignes et Projets et fait droit à ses demandes de constatation du jeu de la clause résolutoire et a ordonné l’expulsion de la société Lignes et Projets.

— confirmer également la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la société Lignes et Projets au paiement d’une provision à valoir sur les loyers et indemnités d’occupation impayés.

— ce faisant, débouter la société Lignes et Projets de l’ensemble de ses demandes de réformation de l’ordonnance dont appel.

— faisant droit à l’appel incident,

— réformer les deux chefs de la décision entreprise suivants : ' Condamnons la SAS Lignes Projets à payer par provision à [V] [D] [C] la somme de 918,66 euros TTC, au titre des loyers des mois d’octobre et novembre 2023 impayés au 23 novembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la SAS Lignes Projets à payer par provision à [V] [D] [C] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et à la remise des clefs, d’un montant de 520 euros TTC » ;

— et, statuant à nouveau,

— condamner la société Lignes et Projets à lui payer par provision la somme de l 148,33 euros au titre des loyers des mois d’octobre et novembre 2023 impayés jusqu’au 23 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance dont appel,

— condamner la société Lignes et Projets à lui payer à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 24 novembre 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs, la somme de 650 euros,

— condamner la société Lignes et Projets au paiement de la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— la condamner aux entiers dépens.

Elle expose en substance que :

— l’appelante ne produit aucun constat ou rapport d’expertise d’assurance contradictoire,

— la pièce à usage de débarras et de WC est bien à usage privé, la présence d’un regard au sol ne remet pas en cause cette qualification. Concernant la fenêtre, elle précise qu’elle était visible lors de la visite initiale,

— la fuite présente chez les locataires de dessus a été réparée avant l’entrée dans les lieux de l’appelante,

— le toit de la pièce de débarras devait faire l’objet de réparations pour en garantir l’étanchéité, c’est le défaut de paiement des loyers qui l’a empêchée de réaliser les travaux,

— il n’est pas établi que les bureaux, totalement indépendants de cette pièce, seraient affectés par des problèmes d’humidité. Les arguments de la société Lignes et Projets sont fallacieux.

— la société Lignes et Projets lui a demandé de réaliser des travaux sur le toit du débarras et des WC sans évoquer d’autres désordres d’étanchéité prétendument subis,

— la réduction de la provision n’est pas justifiée au regard de quelques infiltrations dans une pièce annexe à usage de débarras et de WC.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 28 janvier 2025.

MOTIFS de la DECISION :

1- Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 2 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le commandement de payer en date du 23 octobre 2023 vise le loyer du mois d’octobre 2023, qui n’a pas été réglé, étant rappelé que le loyer est payable d’avance le 6 de chaque mois.

La société Lignes et Projets oppose aux demandes de la bailleresse une exception d’inexécution, tirée du caractère impropre à la location de locaux au regard de l’humidité dont ils étaient le siège et à l’accès par un tiers auxdits locaux dans le cadre d’une vue directe.

Elle justifie avoir informé le bailleur de fuites dans le local et de la nécessité de déménager ses affaires par un SMS le 12 septembre 2023, soit dès le début du bail. Il est établi que la bailleresse a confié une visite des lieux le 20 septembre suivant à une entreprise GLLB-Attila [Localité 7], qui a établi un rapport le 25 septembre, et décliné la possibilité d’intervenir eu égard à sa spécialité, constatant que la toiture devait être refaite sans réparation possible.

La société Lignes et Projets verse également une attestation non datée, du gérant de la société Hajaje Construction, indiquant avoir établi un devis le 25 janvier 2023 (lire septembre), visant à la reprise intégrale de la toiture, que le bailleur a refusé.

Les locaux loués sont composés d’une pièce principale donnant sur la rue et de pièces annexes (une ancienne courette comportant un velux, des WC et un débarras).

Les photographies et le rapport d’expertise technique en date du 5 juin 2024, versés aux débats par la locataire, montrent que l’ancienne courette et les WC présentent de l’eau au sol et au plafond autour du velux lorsqu’il pleut. Au demeurant, la bailleresse reconnaît que les travaux d’étanchéité de la toiture, donnant sur les pièces annexes, qui étaient en cours lors de l’entrée dans les lieux, n’ont jamais été effectués.

De même, les photographies produites par la locataire montrent que les pièces annexes sont affectées de vues directe et indirecte, depuis le local d’habitation contigu, par le biais de fenêtres munies d’un dispositif d’ouverture, notamment, d’une fenêtre, aux dimensions habituelles, située dans la cuisine de l’occupant de ce logement. L’attestation, non datée, de l’agence immobilière, en charge de la location, confirme que la bailleresse avait indiqué, lors de la visite, que ces fenêtres étaient fixes.

Concernent la pièce principale, la locataire démontre que le (faux)-plafond présente des traces d’humidité et justifie, à l’appui de l’attestation des locataires du logement situé au-dessus, datée du 3 mars 2024, de la cause de celles-ci (fuite dans les canalisations). Elle indique que la réparation de ces fuites est intervenue le 27 février 2024, ce que la bailleresse conteste sans établir la preuve d’une autre date d’intervention. Au demeurant, elle ne conteste pas la réalité de la fuite.

Il est, ainsi, établi que les locaux annexes au local principal ne pouvaient servir à l’usage auquel ils étaient destinés et que la pièce principale était, également, atteinte par la présence d’humidité, ces désordres remettant en cause la possibilité d’occuper et d’utiliser la totalité des locaux loués. Aucune mesure d’expertise n’apparaît, dès lors, utile, étant constaté que la locataire a quitté lesdits locaux.

Pour autant, le non-respect par la bailleresse de ses obligations contractuelles tenant au clos et au couvert n’autorisaient pas, pour autant, la locataire, sans y être autorisée, à suspendre et à minorer le versement du loyer.

Il en résulte que les demandes relatives à l’exécution du bail, formées par la bailleresse, au titre de la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire avec prononcé d’une expulsion et de condamnations à une provision au titre des loyers et d’une indemnité d’occupation ainsi que celles, formées par la locataire, au titre du remboursement des loyers et des frais exposés dans le cadre de l’installation ainsi que de l’indemnisation de ses préjudices tenant à la perte de chiffre d’affaire et à la récupération de données informatiques, se heurtent à des contestations sérieuses et relèvent de l’appréciation du juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes des parties.

L’ordonnance déférée sera confirmée seulement en ce qu’elle a rejeté les demandes de la locataire.

Par ailleurs, il sera rappelé que le présent arrêt infirmatif constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution de l’ordonnance, assortie de l’exécution provisoire.

2 ' sur les autres demandes

Mme [D]-[C], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à verser à la société Lignes et Projets une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de la société Lignes et Projets visant à la consignation des loyers, à la condamnation sous astreinte de la bailleresse à effectuer des travaux, ainsi qu’à sa condamnation à lui régler diverses sommes au titre de la perte de chiffre d’affaires, des frais exposés lors de l’installation et de la récupération des données du disque dur ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes, formées par Mme [V] [D]-[C], tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion de la locataire et à sa condamnation au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes, formée par la SAS Lignes et Projets, relatives au remboursement des loyers et des frais exposés dans le cadre de l’installation ainsi qu’à l’indemnisation de ses préjudices tenant à la perte de chiffre d’affaire et à la récupération de données informatiques ;

Condamne Mme [V] [D]-[C] à verser à la SAS Lignes et Projets une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [D]-[C] aux dépens de première instance et d’appel.

le greffier la présidente