ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05584 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QOAL

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 18 OCTOBRE 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS

N° RG 24/00236

APPELANTE :

Madame [N] [D]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christine FOMBONNE, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e BANCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010320 du 11/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Madame [O] [Z]

née le 13 Janvier 1976 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Katia FISCHER de la SELARL FISCHER ET ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e CALAUDI

Ordonnance de clôture du 25 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025,en audience publique, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte non daté, prenant effet le 22 août 2022, Mme [O] [Z] a donné à bail à Mme [H] [J] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer initial mensuel de 430 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par avenant en date du 30 août 2023, Mme [N] [D] a repris le bail à son nom suite du décès de sa mère, Mme [J].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, Mme [Z] a délivré à Mme [D] un commandement de payer la somme principale de 1 535,33 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 22 janvier 2024, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, Mme [Z] a assigné Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire obtenir l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 18 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, a :

— Déclaré recevable l’action en référé,

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2022 entre Mme [Z] et Mme [J], puis le 30 août 2023 avec Mme [D] son héritière concernant le bien à usage d’habitation situe [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 30 mars 2024 en raison du non-paiement des loyers,

— Ordonné, en conséquence, à Mme [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— Dit qu’à défaut pour Mme [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-l et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné à titre provisionnel Mme [D] à payer à Mme [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— Fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 495,48 euros ;

— Condamné à titre provisionnel Mme [D] à verser à Mme [Z] la somme de 2 514,31 euros arrêtée à la date du 3 septembre 2024 au titre des loyers dus,

— Condamné Mme [D] aux entiers dépens de l’instance,

— Dit que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [D] ;

— Condamné Mme [D] à verser à Mme [Z] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 5 novembre 2024 Mme [D] a relevé appel de cette ordonnance.

Par avis en date du 28 novembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions du 10 décembre 2024, Mme [D] demande à la cour, au visa de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de réformer l’ordonnance déférée et de lui octroyer des délais de paiement sur trois ans afin de rembourser la dette en plus du loyer courant.

Elle expose avoir trouvé un nouveau logement, qu’elle sera partie le 6 janvier 2025 et précise qu’elle règle directement à l’huissier l’arriéré de loyer.

Par conclusions du 23 décembre 2024, Mme [Z] demande à la cour, de :

— statuer ce que de droit sur l’appel formé, mais le déclarer injuste et mal fondé,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a

— constaté les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au 30 mars 2024 et prononcé l’expulsion de Mme [D] dans les conditions et délais habituels,

— condamné Mme [D] à verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit actuellement 511,06 euros par mois à compter du 30 mars 2024 jusqu’à libération des lieux,

— condamné Mme [D] à lui verser le montant de la dette locative mais infirmant sur son montant et statuant à nouveau, dire que cette somme est actuellement de 2 752,84 euros, mensualité de décembre 2024 incluse,

— condamné Mme [D] à lui verser une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance,

— y ajoutant en cause d’appel, condamner Mme [D] à lui verser une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel outre les dépens d’appel.

Elle fait valoir que :

— l’appelante a seulement effectué deux versements en date du 10 mai 2024 et du 10 décembre 2024, pour un montant total de 180 euros.

— au vu du décompte des sommes encaissées par les commissaires de justice au 18 décembre 2024, Mme [D] n’est ni à jour du paiement du loyer courant, ni de l’arriéré de la dette.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la résiliation du bail et ses conséquences

1.1 En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article 4.3.2.1) et le commandement de payer vise ce délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au 1er décembre 2024, le commandement de payer du 29 janvier 2024 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois ; c’est à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail étaient réunies à la date du 30 mars 2024.

Il en résulte que Mme [D], qui ne le conteste pas, est occupante sans droit du logement depuis la résiliation le 30 mars 2024. Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

1.2 En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, à un montant égal à celui des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’à la date du 1er décembre 2024 (terme de décembre 2024 inclus), Mme [D] était redevable d’une somme de 2 752,84 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, ce qu’elle ne conteste pas davantage.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée quant à la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, au prononcé de la libération des lieux et à défaut, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à celui d’une expulsion ainsi qu’au titre de la condamnation provisionnelle à l’arriéré locatif et à une indemnité mensuelle d’occupation, sauf à fixer le montant de la condamnation de la dette locative, arrêtée au 1er décembre 2024, à la somme de 2 752,84 euros.

1.3 En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [D] verse aux débats un bulletin de salaire en date du mois d’octobre 2024 (827,47 euros mensuels net imposable) pour un emploi d’assistante de vie depuis le mois d’avril 2024 et un relevé de la Caisse primaire d’assurance maladie de l’Hérault, en date du mois de novembre 2024, relatif à la perception d’une pension invalidité (955,92 euros mensuels). Elle ne produit aucun avis d’imposition et ne justifie d’aucune charge.

Elle produit un relevé provenant de l’agence immobilière gestionnaire du logement entre le mois d’octobre 2024 et le mois de décembre 2024 montrant qu’elle a effectué des versements en octobre et novembre 2024 . Toutefois, outre que ces versements ne correspondent pas à la totalité des sommes réclamées, le relevé versé aux débats par le bailleur montre que Mme [D] n’a jamais repris le versement du loyer intégral, tel qu’exigé par l’article 24 sus-cité, et que la dette locative n’a pas diminué depuis le commandement.

Mme [D] ne justifie ni avoir trouvé un autre logement, ni avoir quitté les lieux loués. Le décompte du commissaire de justice en date du 18 décembre 2024 mentionne un règlement de 100 euros le 10 mai 2024 et un règlement de 80 euros le 10 décembre 2024.

Ces éléments ne permettent pas de retenir qu’elle est en capacité de régler la dette locative, dont le montant avait presque doublé au 1er décembre 2024 depuis la délivrance du commandement, en application des dispositions rappelées ci-dessus.

Elle a, de fait, bénéficié d’un délai de plus de douze mois depuis la résiliation du contrat de location et d’un délai de près de sept mois depuis la décision ordonnant l’expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais de grâce.

L’ordonnance de référé sera confirmée de ce chef.

2- sur les autres demandes

Mme [D], partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel, sans qu’il n’y ait lieu, celle-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel Mme [D] à verser à Mme [Z] la somme de 2 514,31 euros, arrêtée à la date du 3 septembre 2024 au titre des loyers dus,

Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé,

Condamne à titre provisionnel Mme [N] [D] à verser à Mme [O] [Z] la somme de 2 752,84 euros, arrêtée à la date du 1er décembre 2024 (terme du mois de décembre 2024 inclus), au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de Mme [O] [Z] formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [D] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

le greffier la présidente