ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 27 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01243 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PKXL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 JANVIER 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 11-21-001651

APPELANTE :

Madame [D] [Y]

née le 05 Octobre 1983 à [Localité 9] (75)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sonia BONNET MIRALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-010189 du 04/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur [K] [Z]

né le 15 Juin 1950 à [Localité 6] (48)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [W] [U] épouse [Z]

née le 06 Octobre 1954 à [Localité 7] (48)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Avril 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 23 septembre 2019, Mme [W] et M. [K] [Z] ont donné à bail d’habitation un logement sis [Adresse 1] à [Localité 8] (34), à M. [G] [V] et Mme [D] [Y], moyennant un loyer de 1.200 euros mensuels outre 27 euros de provisions sur charges. Un dépôt de garantie de 1.200 euros était prévu par le contrat de bail.

Le 26 février 2020, les bailleurs ont fait signifier aux consorts [V]-[Y] un commandement de payer les arriérés de loyers et charges. Aucun paiement n’est intervenu dans le délai de deux mois.

M. [G] [V] a quitté les lieux le 13 décembre 2019. L’état des lieux de sortie a été établi le 15 septembre 2020.

Par acte extrajudiciaire du 22 octobre 2020, les bailleurs ont saisi le juge des référés qui, le 27 janvier 2021, a constaté la résiliation du bail et a condamné les requis à payer une provision.

Tenant l’état dégradé du logement et les arriérés de loyers et charges impayés, les époux [Z] ont assigné, par acte d’huissier du 30 septembre 2021, les consorts [V]-[Y] devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier afin notamment de les voir condamner à payer les sommes dues au titre des réparations du logement et des arriérés de loyer.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 11 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Donne acte aux bailleurs de la saisie pratiquée sur les actifs bancaires de M. [G] [V] ;

Donne acte aux bailleurs du fait qu’ils reconnaissent que M. [G] [V] est à jour de ses paiements suite à l’ordonnance de référé et à la saisie-attribution sur son compte bancaire ;

Constate en conséquence que M. [G] [V] n’est plus dans la cause ;

Condamne Mme [D] [Y] à payer à Mme [W] et M. [K] [Z] la somme de 10.403 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et compris le dépôt de garantie, pour la période de janvier 2020 au 15 septembre 2020 ;

Condamne Mme [D] [Y] à payer à Mme [W] et M. [K] [Z] la somme de 3.135,15 euros au titre du remboursement des frais engagés pour remettre en état le logement, compensation faite du dépôt de garantie ;

Déboute Mme [W] et M. [K] [Z] de leur demande de dommages-intérêts pour perte de change de relocation du logement ;

Condamne Mme [D] [Y] à payer à Mme [W] et M. [K] [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Rejette plus amples prétentions et demandes ;

Condamne Mme [D] [Y] aux dépens.

Le premier juge retient que les bailleurs rapportent la preuve du montant de l’arriéré et que Mme [D] [Y] ne démontre pas s’être acquittée de son obligation de paiement.

Par comparaison entre les états des lieux d’entrée et sortie, le premier juge relève que Mme [D] [Y], qui ne rapporte pas la preuve contraire, est à l’origine de nombreuses dégradations locatives, M. [G] [V] n’ayant résidé dans le logement que les trois premiers mois du bail et ne pouvant donc être tenu pour responsable de l’état du logement.

Il retient que la perte de chance de relouer immédiatement le logement est hypothétique en ce que, même si le logement avait été en parfait état, rien ne démontre qu’il aurait pu être immédiatement reloué dès le départ de la locataire.

Mme [D] [Y] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 3 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions du 23 février 2025, Mme [D] [Y] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu en première instance par le tribunal judiciaire de Montpellier ' contentieux de proximité ' en date du 11 janvier 2022 en ce qu’il :

Donne acte aux bailleurs de la saisie pratiquée sur les actifs bancaires de M. [G] [V],

Donne acte aux bailleurs du fait qu’ils reconnaissent que M. [G] [V] est à jour de ses paiements suite à l’ordonnance de référé et à la saisie-attribution sur son compte bancaire,

Constate en conséquence que M. [G] [V] n’est plus dans la cause,

Condamne Mme [D] [Y] à payer à Mme [W] et M. [K] [Z] la somme de 10.403 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et compris le dépôt de garantie, pour la période de janvier 2020 au 15 septembre 2020,

Condamne Mme [D] [Y] à payer à Mme [W] et M. [K] [Z] la somme de 3.135,15 euros au titre du remboursement des frais engagés pour remettre en état le logement, compensation faite du dépôt de garantie,

Condamne Mme [D] [Y] à payer à Mme [W] et M. [K] [Z] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Rejette plus amples prétentions et demandes,

Condamne Mme [D] [Y] aux dépens ;

Débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes formées par appel incident ;

Considérant l’extinction de la créance des époux [Z] à l’égard de Mme [D] [Y] au titre des loyers et charges impayés en vertu du règlement par M. [G] [V], débiteur solidaire, de la somme de 9.203 euros ;

Considérant que Mme [D] [Y] s’est acquittée de la moitié du loyer du mois de janvier 2020 soit 614 euros ;

Considérant que Mme [D] [Y] s’est acquittée en totalité des loyers des mois de février et mars, soit 2.400 euros ;

Considérant que Mme [D] [Y] a rendu et libéré les lieux en l’absence totale de dégradations, le 2 septembre 2020 ;

Fixer la créance anciennement détenue par les époux [Z] à l’encontre de Mme [D] [Y] et de M. [G] [V] à la somme de 8.057,30 euros correspondant aux loyers et charges impayés sur la période du 1er avril 2020 au 2 septembre 2020, laquelle s’est cependant éteinte avec le paiement de la somme de 9.203 euros par M. [G] [V] aux propriétaires ;

Considérant que M. [G] [V] a été saisi à hauteur de 9.203 euros, soit une somme supérieure de 1.145,70 euros à celle due au titre des loyers et charges impayés ;

Considérant que le surplus versé par M. [G] [V] s’impute sur les sommes dues par les codébiteurs au titre du dépôt de garantie, et notamment sur la part à la charge de M. [G] [V] ;

Considérant que Mme [D] [Y] a d’ores et déjà versé 2.265 euros à l’huissier en date du 19 février 2025 et que cette somme, à parfaire au jour de l’audience, devra être déduite de la somme à devoir éventuellement, et à défaut ;

Condamner les époux [Z] à la restitution de ces sommes à Mme [D] [Y] ;

Débouter les époux [Z] de leur demande au titre de l’appel incident soit la condamnation à la somme de 3.000 euros ;

En tout état de cause,

Condamner les époux [Z] solidairement au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour avoir notamment poursuivi l’exécution d’une décision de justice de parfaite mauvaise foi et conformément à l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991.

Mme [D] [Y] conclut à l’extinction de sa dette par le paiement d’un des cotitulaires du bail. Elle affirme que, bien que M. [G] [V] ait été expulsé du logement suite à plusieurs plaintes pour des faits de violences conjugales, ce dernier demeurait tenu solidairement au paiement du loyer. L’appelante ajoute que les bailleurs ont reconnu que ce dernier s’était acquitté des sommes dues (9.203 euros) de sorte qu’ils ne pouvaient pas, selon Mme [D] [Y], se retourner contre elle puisque cela reviendrait à réclamer une seconde fois le paiement de la même créance.

L’appelante conteste également la période de calcul de l’arriéré retenue, arguant du fait qu’il a été reconnu par les bailleurs que Mme [D] [Y] avait partiellement réglé le mois de janvier 2020 en espèces et totalement les mois de février et mars 2020, outre le fait que le logement aurait, selon elle, été libéré le 2 septembre 2020 et non le 15.

Mme [D] [Y] soutient qu’il ne peut lui être réclamé que la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie. A ce titre, elle affirme avoir versé sa part en espèces à M. [G] [V] qui a produit le chèque de caution, plus tard rejeté suite à ses propres agissements frauduleux, et fait donc valoir qu’il doit être tenu au paiement de la moitié de la somme au titre de sa cotitularité au bail.

Elle conteste être à l’origine de dégradations locatives et remet en doute le constat d’huissier qui aurait, selon elle, été réalisé 14 jours après la remise des clés et sans sa présence alors même que les photos prises le jour de la remise des clés ne laissaient apparaitre aucun désordre.

Mme [D] [Y] soutient que la procédure d’appel n’est ni abusive ni dilatoire en ce qu’elle n’était pas présente en première instance et justifie que les sommes dues ont été réglées.

Dans des conclusions du 1er août 2022, les époux [Z] demandent à la cour de :

Confirmer la décision déférée ;

Débouter Mme [D] [Y] de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [D] [Y] au titre des loyers et sommes dues en contrepartie de l’occupation à payer la somme de : 10.430 euros au titre des travaux de remise en état, absence de déclaration de sinistre à l’assurance, la somme de : 4.334,15 euros ' 1.200 euros soit 3.134,15 euros ;

Juger qu’il a été impossible de louer l’immeuble en l’état des dégradations et des travaux nécessaires pendant plus de trois mois ;

Condamner Mme [D] [Y] à payer aux époux [Z] au titre de dommages-intérêts consécutifs à l’impossibilité de louer le bien en l’état des dégradations à 1.200 euros x 3 soit 3.600 euros ;

La condamner à payer 1.500 euros au titre de dommages-intérêts ;

La condamner à payer 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Les époux [Z] soutiennent que Mme [D] [Y] est redevable des loyers et charges impayés sur sa période d’occupation ainsi que du dépôt de garantie et du montant des travaux à réaliser suite aux dégradations commises par la locataire. Ils affirment que l’appelante ne justifie pas avoir payé le dépôt de garantie ni les loyers sur la période de janvier 2020 à septembre 2020, rappelant que le paiement de M. [G] [V] ne porte que sur la période durant laquelle il a occupé les lieux.

Ils sollicitent des dommages-intérêts au titre de l’impossibilité de relouer le logement, affirmant que l’état dans lequel le logement a été rendu par la locataire a nécessité des travaux (trois mois) qui ont empêché sa relocation immédiate ainsi qu’au titre du comportement de Mme [D] [Y] qui s’est, selon eux, volontairement abstenue de communiquer régulièrement son adresse à l’huissier de justice après avoir rendu un bien dégradé.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 mars 2025.

Dans des conclusions notifiées par RPVA le 3 avril 2025, les intimés demandent à la cour de:

Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et recevoir leurs conclusions ;

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel ;

Confirmer la décision déférée ;

Débouter Mme [D] [Y] de ses demandes, fins et conclusions ;

La condamner au titre des loyers et sommes dues en contrepartie de l’occupation à payer la somme de : 10.430 euros et au titre des travaux de remise en état, absence de déclaration de sinistre à l’assurance, la somme de : 4.334,15 euros;

Dire et juger qu’il sera déduit des sommes dues par les débiteurs les acomptes qui ont été versés dans le cadre de la saisie dont a été l’objet M . [V] soit la somme de 9.203 euros au titre des loyers,

La condamner à leur payer la somme de 5.558,15 euros au lieu de 6.080 euros ;

Juger qu’il a été impossible de louer l’immeuble en l’état des dégradations et des travaux nécessaires pendant plus de trois mois ;

La condamner à leur payer au titre de dommages-intérêts consécutifs à l’impossibilité de louer le bien en l’état des dégradations à 1.200 euros x 3 soit 3.600 euros ;

La condamner à payer 1.500 euros au titre de dommages-intérêts au vu du comportement de la preneuse et au visa de l’article 1240 du code civil;

La condamner à payer 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS

1/ Sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Selon l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En application de l’article 803, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation.

Au cas d’espèce, les époux [Z] ont conclu le 3 avril 2025 après la clôture en date du 17 mars 2025 et sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture sans justifier cette demande.

En l’absence de cause grave dûment justifiée par les intimés, ils seront déboutés de leur demande de révocation et leurs conclusions post-clôtures seront déclarées irrecevables.

2/ Sur la dette locative :

Le premier juge a condamné Mme [D] [Y] au paiement de la somme de 10.403 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés y compris le dépôt de garantie, pour la période de janvier 2020 au 15 septembre 2020.

Sur la période d’impayé :

Mme [Y] conteste en premier lieu la période retenue par le premier juge arguant d’une remise des clés à l’huissier instrumentaire le 2 septembre 2020.

Il n’est nullement contesté que l’état des lieux de sortie a été établi le 15 septembre 2020 par l’huissier de justice.

L’appelante justifie de la remise des clés le 2 septembre 2020.

Elle produit cependant un courrier établi à la même date par le conseil des époux [Z] qui déclare lui restituer les clés jusqu’à l’état des lieux de sortie marquant ainsi son désaccord pour cette remise anticipée.

En outre, selon une jurisprudence constante, il n’y a pas remise des clés au bailleur ou à son mandataire lorsque le locataire a remis les clés à l’huissier de justice.

Il s’ensuit que les loyers restent dus jusqu’au 15 septembre 2020.

Sur le montant de la dette locative :

Mme [Y] critique le montant retenu par le premier juge considérant que les versements effectués par M. [V] doivent s’imputer sur la dette tout en soutenant qu’en prenant en compte les paiements effectués par ses soins, les époux [Z] sont aujourd’hui débiteurs à son égard.

En premier lieu, la cour observe que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité selon laquelle « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus de manière solidaire et indivisible de toutes les obligations du bail » et que M. [V] n’a adressé aux bailleurs aucun congé.

Il s’ensuit qu’il est tenu solidairement avec Mme [Y] au paiement des loyers de sorte que les sommes saisies dans le cadre d’une saisie-attribution à hauteur de 9.571,55 euros en règlement des loyers doivent être pris en compte dans l’appréciation de la dette locative comme cela résulte du décompte établi le 30 mars 2022 par l’étude d’huissier produit par les intimés.

De même, Mme [Y] justifie avoir réglé la somme de 2.265 euros comme cela ressort du décompte établi le 19 février 2025 par l’étude d’huissier et qui fait état d’un résiduel d’un montant de 5.295,02 euros (pièces 8 et 11). Les paiements dûment justifiés par l’appelante viendront eux aussi en déduction de la somme réclamée par les époux [Z].

En second lieu, les parties s’opposent sur le paiement du dépôt de garantie. Mme [Y], qui invoque un règlement en espèces, n’en justifie pas de sorte que la cour considère que la somme de 1.200 euros au titre de la caution reste due.

Cela étant, il résulte du commandement de payer que les époux [Z] réclament le paiement du dépôt de garantie ainsi qu’un résiduel de loyer pour le mois de janvier 2020 soit la somme de 614 euros puis les loyers à compter du mois de mars 2020.

Mme [Y] ne justifiant pas du paiement des sommes réclamées dans le cadre du commandement de payer délivré le 16 juin 2020, la cour considère qu’à la date du 15 septembre 2020, les locataires étaient redevables de la somme de 10.059,50 euros ainsi ventilée :

Dépôt de garantie : 1.200 euros ;

Janvier 2020 : 614 euros ;

Mars à août 2020 : 7.632 euros ;

01 au 15 septembre 2020 : 613,50 euros.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a retenu une dette locative de 10.403 euros.

Au jour de l’arrêt, Mme [Y] justifie du paiement de la somme totale de 11.836,55 euros de sorte que la dette locative a été apurée au jour de l’audience laissant un résiduel de 1.777,05 euros.

3/ Sur les travaux de réparation :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure

Le contrat de bail stipule en outre que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure.

La comparaison entre l’état des lieux contradictoire d’entrée du 25 septembre 2019 et l’état des lieux non contradictoire de sortie du 15 septembre 2020, révèle que l’appartement loué a subi les dégradations suivantes :

une dégradation de la porte d’entrée ;

haie non entretenue malgré la mention dans le contrat de bail de l’obligation du preneur de procéder à sa taille une fois par an ;

logement sale avec mention que le ménage n’a pas été réalisé;

Les bailleurs réclament la prise en charge par Mme [Y] du montant des dégradations qu’ils évaluent à la somme de 3.134,15 euros en tenant compte de la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1.200 euros ce qui représente les frais suivants :

forfait nettoyage : 1.260 euros ttc ;

changement porte d’entrée : 2.125,95 euros ;

taille haie : 700 euros ttc ;

forfait entretien chaudière : 248,20 euros ttc.

Cette somme sera retenue tant sur le constat des dégradations par l’huissier de justice que sur l’absence de justification de l’entretien de la chaudière gaz imputable aux preneurs et des pièces financières produites par les appelants.

Il s’ensuit que la réparation des dégradations locatives s’élève à la somme de 3.134,15 euros.

Déduction faite du résiduel de 1.777,05 euros constaté ci-dessus, Mme [Y] reste redevable de la somme de 1.357,10 euros.

La demande présentée par Mme [Y] en appel sur une somme indûment perçue par les bailleurs n’étant pas établie, il conviendra de l’en débouter.

4/ Sur l’indemnisation des préjudices des époux [Z] :

Sur la perte locative :

Les époux [Z], qui se prévalent d’une perte locative sur une période de trois mois, ne justifient pas du bien-fondé de leur demande dans la mesure où il n’est nullement démontré que les dégradations locatives empêchaient la remise en location du logement.

La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur l’application de l’article 1240 du code civil :

Les époux [Z], qui sollicitent la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, ne justifient d’aucune faute imputable à la locataire et ainsi du bien-fondé de leur demande dont ils seront déboutés.

5/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera en conséquence confirmé s’agissant des dépens mais sera infirmé sur le montant des frais irrépétibles qui seront réduits à la somme de 400 euros.

Mme [Y], qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens d’appel et sera condamnée au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déboute Mme [W] et M. [K] [Z] de leur demande en révocation de l’ordonnance de clôture en date du 17 mars 2025,

Prononce l’irrecevabilité des conclusions notifiées par RPVA le 3 avril 2025 par Mme [W] et M. [K] [Z],

Confirme le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le juge des contentieux et de la proximité de Montpellier sauf en ce qu’il a :

condamné Mme [D] [Y] à payer à Mme [W] et M. [K] [Z] la somme de 10.403 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés et compris le dépôt de garantie, pour la période de janvier 2020 au 15 septembre 2020,

condamné Mme [D] [Y] à payer à Mme [W] et M. [K] [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que la dette locative s’élève au 15 septembre 2020 à la somme de 10.059,50 euros,

Dit que le montant des dégradations locatives s’élève à la somme de 3.134,15 euros,

Constate que les locataires justifient en appel du règlement de la somme de 11.836,55 euros,

Condamne en conséquence Mme [D] [Y] au paiement de la somme résiduelle de 1.357,10 euros,

Condamne Mme [D] [Y] à payer à Mme [W] et M. [K] [Z] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles en première instance et 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [Y] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,