ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 29 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05200 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSM6

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 30 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 21/01257

APPELANTES :

Madame [G] [R]

née le 07 Juillet 1960 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christine RESPAUT de la SCP CHRISTINE RESPAUT, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Madame [I] [R]

née le 01 Juin 1963 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christine RESPAUT de la SCP CHRISTINE RESPAUT, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [S] [O]

né le 28 Décembre 1958 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Pierre CASSAN de la SCP CASSAN – COURTY – BOUCLIER, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 17 février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2002, M. [S] [O] a pris à bail un local d’habitation, sis [Adresse 10] à [Localité 4] (66) moyennant un loyer mensuel initial de 536 euros dont Mme [G] [B] [P] et Mme [I] [B] [P] sont, depuis le 6 août 2018, bailleresses.

Suite à des incidents de paiement, Mme [G] [B] [P] et Mme [I] [B] [P] ont adressé deux mises en demeure d’avoir à payer les loyers en date des 21 janvier 2019 et 12 août 2020.

Le centre des modes alternatifs de règlement des conflits des Pyrénées-Orientales a été saisi, en vain.

Une nouvelle mise en demeure a été adressée à M. [S] [O] le 30 mars 2021 et un protocole transactionnel a été conclu au mois d’avril 2021 sans signature du locataire.

Mme [G] [B] [P] et Mme [I] [B] [P] ont assigné M. [S] [O] en paiement des loyers impayés et en vue de la résiliation judiciaire du bail.

Le jugement rendu le 30 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

Condamne M. [S] [O] à payer à Mme [G] [B] [P] et Mme [I] [B] [P] la somme de 2 730,49 euros à titre d’arriérés de loyers ;

Déboute les parties de toutes leurs autres demandes en ce compris celles relatives aux frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Met les dépens à la charge de M. [S] [O] et, en tant que de besoin, l’y condamne.

Le premier juge relève que les pièces versées aux débats démontrent que M. [S] [O] est redevable de la somme de 2 730,49 euros à titre d’arriéré de loyers mais que cette somme, au regard du montant du loyer et de l’ancienneté du bail, ne constitue pas une faute suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Il retient également que M. [S] [O] ne peut se prévaloir d’un rapport établi il y a plus de dix ans pour invoquer l’insalubrité du logement.

Les consorts [B] [P] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 octobre 2022.

Dans leurs conclusions du 9 avril 2024, les consorts [B] [P] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du 30 Septembre 2022, en ce qu’il a dit que les fautes alléguées par le bailleur ne sauraient constituer un fait suffisamment grave pour que la résiliation judiciaire du bail soit ordonnée alors même que l’arriéré des loyers s’élèvent à 20 478 euros et que l’obligation d’entretien incombant au preneur n’a pas été respectée depuis plusieurs années ;

Condamner M. [S] [O] à payer à Mmes [G] et [I] [B] [P] la somme de 20 478 euros ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

Dire que M. [S] [O] est occupant sans droit ni titre ;

Prononcer l’expulsion sans délai de M. [S] [O] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner M. [S] [O] à régler une indemnité d’occupation mensuelle de 682 euros, assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard ;

Débouter M. [S] [O] de sa demande d’expertise ;

Le condamner aux dépens de l’instance ainsi qu’à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelantes soutiennent que M. [S] [O] a commis des manquements graves à ses obligations justifiant de la résiliation du bail. Elles affirment que ce dernier a cessé de payer ses loyers engendrant, malgré plusieurs mises en demeure en ce sens, une dette à hauteur de 20 478 euros. Elles précisent également que le locataire n’entretient pas les lieux loués alors même que d’importants travaux ont été réalisés par les bailleresses dans le logement.

Mmes [G] et [I] [B] [P] contestent le caractère insalubre du logement pour lequel M. [S] [O] n’apporterait pas la preuve.

Dans ses dernières conclusions du 2 février 2023, M. [S] [O] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 30 septembre 2022, en ce qu’il avait débouté Mmes [G] et [I] [B] [P] de leur demande de résiliation du bail ;

Dire et juger que Mmes [G] et [I] [B] [P] ont manqué à leur obligation de délivrance en louant à M. [S] [O], une maison non conforme ;

Suspendre le paiement des loyers à partir du mois de décembre 2021 jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité par Mmes [G] et [I] [B] [P] ;

Constater que M. [S] [O] a procédé au règlement des loyers ;

Constater que la demande de paiement des loyers de 2018 est prescrite ;

Débouter Mmes [G] et [I] [B] [P] de leur demande de résiliation du bail, M. [S] [O] n’ayant pas manqué à ses obligations contractuelles et justifiant d’une assurance contre les risques locatifs ;

Très subsidiairement,

Désigner tel expert qu’il plaira à la cour de nomme, aux fins de déterminer les travaux de mise en conformité du logement ;

Dire et juger que l’expert aura pour mission :

De convoquer les parties,

Se rendre sur les lieux et se faire remettre tout document,

Examiner, décrire et localiser les désordres affectant le logement loué sis à [Adresse 5],

Déterminer et décrire l’origine des désordres constatés et donner tous les éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues,

Déterminer et chiffrer le montant des travaux de reprise des désordres constatés,

Donner tous les éléments permettant de chiffrer les préjudices allégués et notamment le préjudice de jouissance ;

Dire et juger que l’expertise aura lieu aux frais avancés de Mmes [G] et [I] [B] [P] ;

Condamner en toute hypothèse solidairement, Mmes [G] et [I] [B] [P] à payer à M. [S] [O], la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [S] [O] conclut au rejet de la demande de résiliation du bail. Il soutient avoir réglé tous ses loyers et précise que la demande concernant le paiement des loyers de 2018 est prescrite. En outre, il fait valoir que le logement est insalubre et qu’aucune réparation locative n’est intervenue depuis le rapport d’insalubrité de 2011.

L’arrêt avant dire-droit rendu le 28 janvier 2025 par la cour d’appel de Montpellier a ordonné la réouverture des débats, invité les parties à la notification du commandement de payer à la CCAPEX au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation ainsi que la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience et à formuler ses observations sur l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail relevée d’office par la cour découlant de l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans la département.

Dans leurs dernières conclusions du 4 février 2025, les consorts [B] [P] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du 30 septembre 2022, en ce qu’il a dit que les fautes alléguées par le bailleur ne sauraient constituer un fait suffisamment grave pour que la résiliation judiciaire du bail soit ordonnée , alors même que l’arriéré des loyers s’élèvent à 20 478 euros et que l’entretien des lieux n’a été réalisé par le preneur depuis plusieurs années ;

Condamner M. [S] [O] à payer à Mmes [G] et [I] [B] [P] la somme de 20 478 euros ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

Dire que M. [S] [O] est occupant sans droit ni titre ;

Prononcer l’expulsion sans délai de M. [S] [O] et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Condamner M. [S] [O] à régler une indemnité d’occupation mensuelle de 682 euros, assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard ;

Débouter M. [S] [O] de sa demande d’expertise ;

Le condamner aux dépens de l’instance ainsi qu’à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [B] [P] reprennent leurs prétentions du 9 avril 2024 et concluent en sus à la recevabilité de l’action, indiquant que la notification au représentant de l’Etat dans le département (29 juin 2021) a été faite au moins deux mois avant l’audience (10 septembre 2021).

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2025.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité de la demande en résiliation :

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives est équivalente à deux fois le montant mensuel hors charges locatives, les commandements de payer’ sont signalés par le commissaire de justice à la commission des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990 précitée'. Les bailleurs’ ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 précité'.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent '

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Elles sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur ».

Il s’évince de l’article susvisé que les consorts [B] [P], qui fondent leur demande sur l’existence d’une dette locative, doivent, à peine d’irrecevabilité de la demande, produire la notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation à la préfecture ce dont elles justifient dans le cadre de la réouverture des débats par la production de la notification de l’acte au Préfet dans le délai imparti.

Leur demande est en conséquence recevable.

2/ Sur la résiliation et les demandes afférentes :

Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Ainsi, le juge peut prononcer la résolution du contrat en cas notamment d’une inexécution suffisamment grave de l’une de parties quant à ses obligations contractuelles.

Selon l’article 1728 1° du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention »

Selon l’article 1729 du code civil, « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.»

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail signé le 1er janvier 2002 prévoyant un loyer initial de 536 euros réactualisé à la somme de 682,60 euros.

Il est justifié de l’envoi par les bailleresses de plusieurs mises en demeure adressées à M. [O] afin qu’il régularise une situation d’impayé. Ainsi, le 12 août 2020, le locataire a été invité à régler une dette locative d’un montant de 6 830 euros. Le 30 mars 2021, il lui était réclamé une somme de 2 730,40 euros.

Le premier juge a condamné le 30 septembre 2022, M. [S] [O] à payer à Mme [G] [B] [P] et Mme [I] [B] [P] la somme de 2 730,49 euros au titre des arriérés de loyers couvrant quatre mois de loyers de novembre 2021 à février 2022.

Il est justifié que la dette locative n’a cessé d’augmenter et en dépit des allégations de M. [O], qui soutient avoir réglé les loyers sans en apporter la moindre preuve, les bailleresses produisent aux débats un décompte faisant état d’une dette locative d’un montant de 6 142,40 euros au mois de novembre 2022 étant précisé qu’en appel, elles font état d’un arriéré locatif de 20 478 euros.

S’agissant de la prescription soulevée par l’intimé, la cour relève qu’en vertu de la prescription triennale, les bailleresses, qui ont engagé leur action par assignation délivrée le 28 juin 2021, peuvent valablement solliciter le paiement d’un arriéré de loyers à compter du 28 juin 2018. La demande en paiement portant sur des loyers dus à compter du mois de novembre 2021 n’est pas prescrite.

Par ailleurs, si M. [O] oppose l’insalubrité du logement pour exciper aux bailleresses une exception d’inexécution, la cour observe néanmoins qu’il ne justifie d’aucune autorisation judiciaire de dispense de règlement ou de consignation du loyer en sorte que l’obligation de paiement devait être respectée.

Il en résulte que ces manquements graves et répétés aux obligations essentielles du preneur justifient la résiliation judiciaire du bail à compter de l’arrêt. Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

M. [O] étant sans droit ni titre, il convient en conséquence d’ordonner son expulsion et fixé une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 682 ' à compter de la présente décision.

En revanche, aucun motif ne commande de supprimer le délai de deux mois visé à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, au regard du dernier décompte produit et en l’absence d’un justificatif de paiement, l’intimé sera condamné au paiement de la somme de 20 478 euros correspondant à l’arriéré de loyers à la date du 4 février 2025.

3/ Sur l’obligation de délivrance :

M. [O] invoque la violation par les bailleresses de leur obligation de délivrance et produit en ce sens un rapport d’indécence daté du 2 novembre 2011 tout en exposant que depuis cette date, aucune réfection du logement n’a été engagée par les consorts [B] [P].

Il résulte de ce rapport que le logement dispose d’une installation électrique n’assurant pas la sécurité des personnes, présente également des plafonds et des murs dégradés en raison d’un problème d’humidité par capillarité, de menuiseries non étanches ou encore une absence de ventilation permanente, et enfin d’une couverture à reprendre en présence de tuiles brisées.

Comme le relève le premier juge, l’indécence du logement ne peut être établie au moyen d’un rapport daté de plus de 14 ans alors même que les bailleresses justifient pour leur part avoir engagé divers travaux de réfection notamment en lien avec l’installation électrique ainsi que de travaux réalisés par la société Constructions Buixo S.L.

En outre, la cour relève l’absence de mise en demeure ou de courrier dans lequel le preneur fait état d’une insalubrité du logement.

Il s’ensuit qu’en l’absence de pièce actualisée, la demande aux fins d’obtenir la suspension de paiement du loyer ainsi que le constat de l’indécence du logement ne saurait être retenue.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, la mesure d’expertise judiciaire ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

En l’occurrence, M. [O], qui sollicite à titre subsidiaire une expertise judiciaire, ne produit aucune pièce contemporaine au présent litige et complémentaire au rapport dressé le 2 novembre 2011 en sorte que cette prétention ne saurait être accueillie favorablement.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M.[O] de ses demandes.

4/ Sur les demandes accessoires :

Les dispositions de jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[O] supportera les dépens de première instance et d’appel.

Il n’est pas équitable de condamner l’intimée au paiement d’une somme de 800 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement après en avoir délibéré conformément à la loi par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Constate la recevabilité de la demande en résiliation présentée par les consorts [B] [P],

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a dit que les fautes alléguées par les bailleresses ne sauraient constituer un fait suffisamment grave pour que la résiliation judiciaire du bail soit ordonnée et en ce qu’il a condamné M. [S] [O] au paiement de la somme de 2 730,49 euros au titre de l’arriéré de loyers,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Prononce la résiliation du bail liant les parties à compter du présent arrêt,

Constate que M. [S] [O] est occupant sans droit ni titre,

En conséquence, dit que M. [S] [O] devra libérer les lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, après avoir satisfait aux obligations du preneur sortant,

Passé ce délai, autorise Mme [G] [B] [P] et Mme [I] [B] [P] à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Rappelle que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions aux articles R 433-1 et R 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [S] [O] à payer à Mme [G] [B] [P] et Mme [I] [B] [P] la somme de 20 478 ' arrêtée au mois de février 2025 inclus au titre de l’arriéré de loyers et des charges,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 682 ' à compter du présent arrêt et cela jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

Condamne M. [S] [O] à payer à Mme [G] [B] [P] et Mme [I] [B] [P] une indemnité d’occupation égale à la somme de 270 ' à compter du présent arrêt et cela jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs,

Déboute M. [S] [O] de l’ensemble de ses prétentions,

Condamne M. [S] [O] à payer à Mme [G] [B] [P] et Mme [I] [B] [P] la somme totale de 800 ' au titre des frais irrépétibles,

Condamne M. [S] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente,