République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 5/09/2024

****

N° de MINUTE : 24/261

N° RG 21/02019 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TRT2

Jugement (N° 16/01828) rendu le 15 Février 2021 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SA Albingia prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Intimée dans le RG 21/2042

[Adresse 2]

[Localité 36]

Représentée par M^e Marie Hélène Laurent, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Emmanuelle Bock, avocat au barreau de Paris substitué par M^e Marine Guivarc’h, avocat au barreau de Paris

INTIMÉS

Monsieur [S] [HE]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 18 Février 1949 à [Localité 40]

de nationalité Française

[Adresse 33]

[Localité 24]

Madame [V] [B] épouse [HE]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 15 Avril 1957 à [Localité 47]

[Adresse 35]

[Localité 24]

Monsieur [ZU] [L]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 16 Avril 1956 à [Localité 56] (Liban)

[Adresse 12]

[Localité 20]

Madame [A] [W] épouse [L]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 20 Juillet 1962 à Liban

[Adresse 12]

[Localité 20]

Monsieur [DJ] [OU]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 22 Février 1956 à [Localité 54]

[Adresse 10]

[Localité 25]

Madame [P] [R] épouse [OU]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 22 Septembre 1959 à [Localité 58]

[Adresse 10]

[Localité 25]

Monsieur [UG] [Z]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 31 Mai 1965 à [Localité 59]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 21]

Madame [E] [VZ] épouse [Z]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 20 Janvier 1963 à [Localité 42]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 21]

Monsieur [D] [UG]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 07 Avril 1963 à [Localité 47]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 27]

Madame [VH] [EK] épouse [UG]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 19 Janvier 1956 à [Localité 50]

de nationalité Française

[Adresse 19]

[Localité 27]

Monsieur [GD] [JY]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 04 Janvier 1945 à [Localité 53]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

Madame [H] [KZ] épouse [JY]

(appelante dans le RG 21/2042)

née le 21 Janvier 1952 à [Localité 51] (Maroc)

[Adresse 6]

[Localité 8]

Monsieur [MS] [J]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 05 Avril 1951 à [Localité 49]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 31]

Monsieur [U] [M]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 07 Août 1959 à [Localité 55]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 26]

Monsieur [G] [JY]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 25 Avril 1982 à [Localité 45]

de nationalité Française

[Adresse 43]

[Localité 44]

Monsieur [C] [JY]

(appelant dans le RG 21/2042)

né le 17 Janvier 1979 à [Localité 41]

[Adresse 1]

[Localité 32]

Représentés par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistés de M^e Marion Leblan, avocat au barreau de Toulouse

Maître [UY] [FL] tant en son nom personnel et es-qualité de liquidateur amiable de la SCP [FL] Borgia Morlon & Associes

(intimé dans le RG 21/2042)

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représenté par M^e Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assisté de M^e Guillaume Regnault, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

Société Mutuelles du Mans Assurances

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 5]

[Localité 30]

SCP Pantou Carrion

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 34]

[Localité 59]

Représentées par M^e Véronique Vitse-Boeuf, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Société Aig Europe Limited prise en la personne de son représentant légal

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 57]

[Localité 37]

Représentée par M^e Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée M^e Anne-Sophie PIA, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant, substitué par Me

Chloé Di Marco, avocat au barreau de Paris

Caisse de Credit Mutuel de [Localité 23]

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 9]

[Localité 23]

Représentée par M^e Benoît de Berny, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

Société la Caisse Regionale de Credit Agricole Mutuel du Languedoc (CRCAML) Société coopérative à capital variable

(intimé dans le RG 21/2042)

[Adresse 38]

[Localité 17]

Représentée par M^e Régis Debavelaere, avocat au barreau de Lille, M^e Pascal Adde Soubra, avocat au barreau de Montpellier

SA LCL Le Crédit Lyonnais ayant son siège social à [Adresse 48] et siège central [Adresse 7]

(intimé dans le RG 21/2042)

[Adresse 48]

[Localité 29]

Représentée par M^e Patrick Dupont-Thieffry, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de M^e Frédéric Levade, avocat au barreau de Paris

Association [FL] Borgia Morlon & Associes

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représentée par M^e Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de M^e Guillaume Regnault, avocat au barreau de Paris

Société CRCAM d’Aquitaine Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 15]

[Localité 16]

Représentée par M^e Emilie Cheval, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de M^e Jean-Philippe Gosset, avocat au barreau de Paris

SELURL [X] [CE] prise en la personne de Me [X] en qualité de liquidateur judiciaire des sociétés Jbp Promotion, [K][O] Renovation et Enity [Localité 52]

(intimée dans le RG 21/2042)

[Adresse 39]

[Adresse 39]

[Localité 22]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 25 mai 2021 à personne habilitée

Madame [PL] [RD]

[Adresse 11]

[Localité 28]

Défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 21 juillet 2021 à personne

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Claire Bertin, conseiller

Yasmina Belkaid, conseiller

— --------------------

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Harmony Poyteau

DÉBATS à l’audience publique du 14 mars 2024 après rapport oral de l’affaire par Guillaume Salomon

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2024 après prorogation en date du 06 juin 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Guillaume Salomon, président, et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 octobre 2023

****

EXPOSE DU LITIGE :

1. Les faits et la procédure antérieure :

Des particuliers ont effectué un investissement consistant dans l’achat d’un ou plusieurs lots de copropriété correspondant à des chambres, ainsi que les meubles meublant ces chambres, dans un ensemble immobilier situé à [Localité 52], nommé Résidence [46], existant et exploité comme Ehpad par la société les Séréniales.

Les acquéreurs se sont engagés à conclure concomitamment des baux commerciaux portant sur ces chambres avec la société les Séréniales. Ainsi, ils devenaient loueurs en meublé, professionnel ou non professionnel, avec les conséquences fiscales attachées à cette qualification.

Les acquéreurs se sont constitués en association syndicale libre [46] (l’ASL), ayant pour objet la réalisation de travaux de mise en conformité de l’immeuble.

Concrètement, des promesses de vente sous seings privés ont été conclues avec le vendeur, la société ICR (devenue ultérieurement la société [K] [O] promotion [[K][O] promotion]), puis les ventes ont été réitérées par actes authentiques, courant 2007 et 2008, devant Me [NT], notaire à [Localité 59], membre de la Scp Delacourt [NT] ultérieurement devenue la Scp Pantou-Carrion (la Scp notariale). Ce même notaire a reçu les baux commerciaux.

La Scp notariale est assurée auprès des Mutuelles du Mans assurances Iard (les MMA).

La société [K][O] Promotion a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 5 septembre 2013. Cette procédure collective ayant été convertie en liquidation judiciaire le 18 décembre 2013, Me [X] ayant été désigné en qualité de mandataire liquidateur.

La SA Albingia est l’assureur de responsabilité civile de la société ICR, devenue [K][O] promotion.

La constitution de l’ASL a été réalisée par M^e Vianney Rivière, avocat membre de la Scp [FL] Maubaret [FL] Borgia (la Scp d’avocats).

Les acquisitions ont été financées par des banques, lesquelles sont intervenues à l’acte de vente en qualité de prêteur de deniers ou ont consenti des prêts par acte authentique ou sous seings privés : les sociétés Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine, Société générale, Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], Crédit lyonnais, et BNP Paribas.

Des travaux de rénovation et de restructuration de l’immeuble litigieux ont été prévus, dont la maîtrise d''uvre a été confiée au cabinet d’architecture Atlante (M. [RM]). Par ailleurs, un projet d’extension de l’exploitation de l’Ehpad à un autre immeuble que celui visé par les ventes litigieuses est également intervenu.

Les acquéreurs indiquent avoir découvert que le montant des travaux à financer pour la mise en conformité de l’immeuble ne s’élevait pas à 1 200 000 euros environ, mais à 2 044 574 euros HT.

Puis, par acte authentique de cession du 12 février 2012, la société les Séréniales a cédé à une société Enity [Localité 52], elle-même filiale du groupe [K][O], l’ensemble des baux commerciaux conclus au sein de la Résidence [46].

Toutefois, les acquéreurs ont été confrontés à de nouvelles difficultés liées au décès de [K] [O] survenu au mois de juillet 2013 alors que des difficultés de paiement des loyers par le cessionnaire des baux étaient enregistrées à compter du 3ème trimestre 2012. La société Enity [Localité 52] a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Lille le 5 septembre 2013, une créance de 408 546,10 euros étant alors déclarée par l’ASL.

En définitive, la société Mutualité française Saône-et-Loire (MFSL) s’est présentée comme repreneur du fonds de la société en redressement, et a offert le rachat du bâtiment. La reprise du fonds a été validée par le tribunal de commerce le 24 janvier 2014. Un acte notarié a enfin constaté la vente des différents lots conclue entre les acquéreurs particuliers et la société MFSL au prix global de 1 400 000 euros, alors que les travaux envisagés dans l’immeuble objet des ventes n’avaient pas encore été réalisés.

Par actes d’huissier du 22, 25 et 28 août et 8, 10, 11 et 23 septembre 2014, les acquéreurs :

'M. [S] [HE] et Mme [V] [B], son épouse,

'M. [ZU] [L] et Mme [A] [W], son épouse,

'M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R], son épouse,

'M. [UG] [Z] et Mme [E] [VZ], son épouse,

'Mme [PL] [RD],

'M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK], son épouse,

'M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ], son épouse,

'M. [C] [JY],

'M. [G] [JY],

'M. [MS] [J],

'M. [U] [M]

ont fait assigner :

'la Scp Delacourt Pantou Carrion, devenue Scp Pantou Carrion,

' les MMA,

'la société Société Générale,

'la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc (Crédit agricole du Languedoc),

'la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine (Crédit agricole d’Aquitaine),

'la société Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] (Crédit mutuel),

'la société Crédit lyonnais,

'l’AARPI [FL] Borgia Morlon & associés,

'la société Albingia,

'la société AIG Europe limited (AIG),

devant le tribunal de grande instance de Lille pour voir engager leur responsabilité civile.

Par acte d’huissier du 21 janvier 2015, 1a Scp Pantou Carrion et les MMA ont fait assigner la Selurl [CE] [X] en qualité de liquidateur des sociétés [K][O] promotion, [K][O] rénovation et Enity [Localité 52].

Par acte d’huissier du 8 avril 2016, le Crédit mutuel a fait assigner Me [UY] [FL] et la Scp [FL] Borgia Morlon & associés, prise en la personne de son liquidateur amiable, Me [UY] [FL].

Ces trois instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Lille.

2. Le jugement dont appel :

Par jugement rendu le 15 février 2021, le tribunal judiciaire de Lille a :

1. rejeté les demandes de condamnation de la société AIG ;

2. fixé au passif de la liquidation de la société [K][O] promotion les dettes suivantes :

—  24 292,40 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [HE] et Mme [B] épouse [HE],

—  61 598,22 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [L] et Mme [W] épouse [L],

—  60 076,78 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [OU] et Mme [R] épouse [OU],

—  26 878,86 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z],

—  60 766,50 euros et 5 000 euros dont était créancière Mme [RD],

—  65 290,26 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG],

—  63 393,53 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [GD] [JY] Mme [KZ] épouse [JY],

—  45 298,48 euros et 5 000 euros dont était créancier M. [J],

—  137 061,88 euros et 5 000 euros dont était créancier M. [M] ;

3. condamné la société Albingia à payer les sommes de :

—  6 596,53 euros à M. [HE] et Mme [B] épouse [HE],

-16 726,82 euros à M. [L] et Mme [W] épouse [L],

—  16 313,67 euros à M. [OU] et Mme [R] épouse [OU],

—  7 298,88 euros à M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z],

—  16 500,97 euros à Mme [RD],

—  17 729,38 euros à M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG],

—  17 214,33 euros à M. [GD] [JY] et Mme [KZ] épouse [JY],

—  12 300,67 euros à M. [J],

—  37 218,75 euros à M. [M] ;

4. dit que ces sommes produiraient intérêt au taux légal à compter du 22 août 2014 ;

5. dit que les intérêts échus de ces sommes, dus au moins pour une année entière, produiraient des intérêts ;

6. rejeté les demandes formées contre la Scp notariale et les MMA ;

7. déclaré irrecevables les demandes formées contre l’AARPI [FL] Borgia Morlon & associés ;

8. rejeté les demandes formées contre M. [UY] [FL] en personne et en qualité de liquidateur de la Scp d’avocats ;

9. déclaré irrecevables les demandes de M. [L], Mme [W] épouse [L], M. [OU], Mme [R] épouse [OU], et M. [M] tendant à :

— engager la responsabilité des sociétés Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc et Crédit lyonnais,

— rechercher la nullité de la stipulation des intérêts,

— provoquer la déchéance du droit aux intérêts, sauf en ce qui concerne le taux d’intérêt lui- même ;

10. rejeté la demande de déchéance du droit aux intérêts ;

11. rejeté par voie de conséquence, les demandes tendant à :

— prononcer la substitution du taux d’intérêt légal dans chacun des actes de prêt entaché d’une erreur, à compter de leur souscription, et selon le taux légal en vigueur année par année,

— pour les prêts encore en cours, enjoindre aux sociétés LCL et Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc au besoin sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à venir, de produire des nouveaux tableaux d’amortissement tenant compte de la modification du taux d’intérêt,

— restituer les sommes perçues au titre des intérêts conventionnels ;

12. rejeté la demande de garantie exercée par la société Albingia ;

13. condamné la société Albingia à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

—  1 000 euros à « M. et Mme [HE], et Mme [B] épouse [HE] »,

—  1 000 euros à M. [L] et Mme [W] épouse [L],

—  1 000 euros à M. [OU] et Mme [R] épouse [OU],

—  1 000 euros à M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z],

—  1 000 euros à Mme [RD],

—  1 000 euros à M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG],

—  1 000 euros à M. [GD] [JY] Mme [KZ] épouse [JY],

—  1 000 euros à M. [J],

—  1 000 euros à M. [M];

14. dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

15. condamné la société Albingia à supporter les dépens de l’instance et autorisé la Scp Vandenbussche Gallant et M^e Dupont-Thieffry à recouvrer directement les dépens dont chacun aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

16. dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement.

3. La procédure en appel :

Par déclaration du 8 avril 2021, la société Albingia a formé appel, dans des conditions de forme et de délai non contestées, de ce jugement en limitant la contestation du jugement critiqué aux seuls chefs du dispositif numérotés 1 à 8, 12, 13, 14, et 15 ci-dessus, et en ce qu’il l’avait déboutée de ses autres demandes.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 21-02019.

En outre, par déclaration distincte du 9 avril 2021, M. [HE] et Mme [B] épouse [HE], M. [L] et Mme [W] épouse [L], M. [J], M. [OU] et Mme [R] épouse [OU], M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z], M. [M], M. [G] [JY], M. [C] [JY], M. [GD] [JY] et Mme [KZ] épouse [JY], M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG] (les investisseurs) ont également formé appel, dans des conditions de forme et de délai non contestées, de ce jugement en limitant leur contestation du jugement critiqué aux seuls chefs du dispositif numérotés 2, 3, 4, 5, 6, 8, 14 et 15 ci-dessus, cette seconde procédure étant enrôlée sous le numéro RG 21-02042. Mme [PL] [RD] et M. [N] [SE] n’ont en revanche pas formé appel de ce jugement.

Par ordonnance du 24 mars 2022, le conseiller de la mise en état s’est notamment déclaré incompétent pour statuer sur la fin de non-recevoir soulevée par la société AIG à l’encontre de la société Albingia pour défaut d’intérêt à agir ; a débouté la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], la Scp Pantou Carrion, la société AIG Europe et la société Mutuelles du Mans assurances Iard de leur demande tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d’appel de la société Albingia ; les a déboutées de leur demande tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions d’appelante de la société Albingia notifiées le 8 juillet 2021 et le 5 janvier 2022.

4. Les prétentions et moyens des parties :

4.1. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 6 avril 2023, la société Albingia, appelante principale, demande à la cour, au visa des articles L. 124-5 du code des assurances article 1240 du code civil et 1315 du code civil dans son ancienne rédaction de :

=> réformer le jugement critiqué en ses dispositions visées par sa déclaration d’appel ;

et statuant de nouveau :

— juger que le contrat souscrit auprès d’elle par ICR est résilié depuis le 2 décembre 2009

— juger que le fait dommageable est survenu postérieurement à la résiliation de la police souscrite auprès d’elle ;

— le mettre dès lors hors de cause ;

— débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre ;

En tout état de cause,

— juger que l’activité de la société [K][O] ne correspond pas à l’activité déclarée ;

— juger que ses garanties ne peuvent être mobilisées ;

— constater que le préjudice des investisseurs résulte d’un manquement contractuel de l’assuré ;

— juger que le contrat RC souscrit ne peut garantir que la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle ;

— réformer le jugement en l’absence de mobilisation du contrat d’assurance RC ;

— la mettre hors de cause ;

— débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre ;

— juger non garanties les demandes au titre d’une restitution d’une partie du prix de vente perdu, en application de l’exclusion 4.2 B ;

— juger de manière générale qu’aucune garantie n’est due, compte tenu des reproches formés contre son assuré et de l’exclusion de l’article 4.2 G ;

— juger non garanties les demandes au titre d’une restitution d’une partie du prix de vente perdu, en application de l’exclusion 4.2 H ;

— juger que les demandes au titre de la perte du prix de vente et des loyers perdus, qui se rapporte à une erreur d’appréciation sur la qualité commerciale de l’opération, sont exclues au titre de l’article 4.2 K ;

— juger que les demandes formées au titre de la gestion de l’ASL sont formellement exclues des garanties au titre de l’article 4.2.I ;

— juger de manière générale qu’aucune garantie n’est due, compte tenu des reproches formés contre son assuré et de l’exclusion générale 7- C ;

— juger donc compte tenu de ce qui précède, qu’aucune des demandes formées ne peut faire l’objet de ses garanties ;

— la mettre hors de cause et rejeter toute demande formée à son encontre ;

Par ailleurs,

— juger qu’aucune faute d’ICR, son assuré, n’est démontrée ;

— juger encore qu’aucune démonstration n’est faite du lien causal entre les fautes simplement alléguées et non démontrées et les demandes de préjudices présentées ;

— mettre hors de cause son assuré et par voie de conséquence Albingia ;

— débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre ;

S’agissant subsidiairement des demandes présentées,

— relever qu’elles font l’objet d’une demande de condamnation solidaire voire in solidum ;

— juger que la solidarité ne se présume pas et qu’il n’est pas démontré en l’espèce que la loi considère qu’il y a lieu à solidarité ;

— juger n’y avoir lieu en l’espèce à condamnation in solidum ;

En conséquence :

— rejeter toutes demandes des parties appelantes et intimées, faute pour lesdites demandes d’être individualisées ;

Sur le principe des demandes,

— confirmer le jugement du 15 février 2021 en ce qu’il a :

* jugé encore que certaines demandes des investisseurs ne sont pas en lien causal avec les reproches allégués ;

* jugé qu’elles ne concernent pas son assuré ;

* rejeté les demandes des appelants au titre des arriérés de loyers ;

* rejeté les demandes des appelants au titre de la perte d’une partie prix de vente ;

* rejeté les demandes des appelants au titre du coût de remboursement anticipé des emprunts ;

* rejeté les autres demandes au titre des préjudices indirects des appelants ;

* rejeté toute demande reconventionnelle à son encontre pour un appel en garantie abusif ou pour faute de l’assureur concluant, et notamment la demande de dommages intérêts de la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] ;

En revanche,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer aux appelants des sommes au titre des versements pour les travaux de réhabilitation et au titre du préjudice moral ;

statuant à nouveau,

— juger que les sommes exposées en pure perte du fait de la gestion de l’ASL ne peuvent concerner que les représentants de l’ASL ;

— juger que le préjudice moral allégué n’est pas démontré.

De manière générale donc,

— juger mal fondé l’ensemble des demandes présentées par les appelants, les en débouter.

Vu l’article 1315 (ancien) du code civil et les principes gouvernant la charge de la preuve,

— juger que l’étendue des prétendus préjudices n’est pas démontrée ;

— dès lors, la mettre hors de cause ;

— débouter toutes parties de leurs demandes dirigées à son encontre ;

Très subsidiairement, si une condamnation devait être prononcée :

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée à son encontre, au-delà de 152 000 euros et déduction faite de la franchise de 4 600 euros, soit 147 900 euros, y compris les intérêts et les dépens ;

— juger ces limites opposables à toutes les parties.

Enfin, de manière générale,

— débouter toutes parties de toutes demandes, tant au titre d’un appel en garantie qu’au titre des demandes propres, qui seraient dirigées à son encontre ;

Très subsidiairement encore, en cas de condamnation par impossible à son encontre :

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté ses appels en garantie et mis hors de cause la Scp notariale et son assureur, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Aquitaine, le LCL Crédit Lyonnais, la société AIG Europe, et la société d’avocats ;

Statuant à nouveau sur ce point,

— déclarer recevable et bien fondé son appel en garantie contre la Scp notariale et son assureur, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Aquitaine, le LCL Crédit Lyonnais, la société AIG Europe, et la société d’avocats ;

— condamner in solidum ces derniers à la garantir et relever indemne en tout ou en partie, des condamnations prononcées contre elle et ce en principal intérêts frais et accessoires ;

— juger que les sommes auxquelles elle serait condamnée ne porteront intérêt qu’à compter de la date du jugement soit le 15 février 2021 :

— condamner à terme tous succombants à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance d’appel dont distraction faite au profit de M^e Marie-Hélène Laurent.

A l’appui de ses prétentions, la société Albingia fait valoir que :

— les premiers juges ont fixé le fait dommageable entre octobre 2015 et novembre 2019, de sorte qu’ils n’ont pas tiré les conséquences d’une telle datation pour apprécier l’application dans le temps des garanties au titre d’une clause en base réclamation, qui implique que le fait dommageable intervienne avant la date de résiliation du contrat, alors que cette résiliation est intervenue en 2009 ;

— la responsabilité civile de la société ICR/[K][O] promotion est recherchée au titre d’un conseil en investissement, activité qui ne figure pas parmi celles visées par le contrat d’assurance, alors que la responsabilité de cette même société n’est par ailleurs pas établie en qualité de vendeur.

— le préjudice retenu par les premiers juges n’est pas couvert par le contrat, dès lors que la société ICR/[K][O] promotion n’est garantie au titre de son activité de promoteur que dans l’hypothèse où elle fait procéder à des travaux de rénovation avant de revendre les biens immobiliers, et non après la revente, comme en l’espèce.

— la garantie de son activité de marchand de biens est limitée à une activité de réhabilitation, qui exclut ainsi les travaux portant sur la structure de l’immeuble, de sorte qu’en présence de travaux impliquant une démolition / reconstruction nécessaire à la mise en 'uvre d’un ascenseur, l’activité exercée dans cette opération par la société ICR/[K][O] promotion n’est pas visée parmi celles garanties.

— le contrat d’assurance ne garantit, au titre de la responsabilité civile promoteur, que sa seule faute délictuelle, alors que la responsabilité contractuelle de la société ICR/ [K][O] Promotion est en l’espèce recherchée.

— la garantie « dommages immatériels non consécutifs » est inapplicable à l’espèce, qui concerne l’absence de réalisation de travaux sur des parties communes et privatives, laquelle ne s’analyse ni comme un « événement accidentel », ni comme l’une des « fautes » énumérées par l’article 4.1 du contrat.

— les exclusions contractuelles de garantie sont applicables, alors qu’une clause de renvoi figure dans les conditions personnelles signées par la société ICR/[K][O].

— la faute contractuelle de la société ICR/[K][O] promotion n’est pas établie. Les documents contractuels ne comportent aucune mention expresse des obligations qu’aurait prises ce vendeur à l’égard des acquéreurs en dehors de la seule vente des lots, et notamment s’agissant de la réalisation de travaux immobiliers. La volonté de ne conclure qu’un contrat de vente pour contourner les règles applicables à un vendeur d’immeuble à construire ne repose sur aucun élément probant. La proposition de louer les lots vendus ne s’inscrit pas dans le cadre d’une VEFA, alors qu’elle n’est susceptible d’émaner que de la seule société [K][O] en sa qualité de conseiller de gestion de patrimoine. Les propres conclusions des investisseurs en première instance comportent un aveu que la société [K][O] est leur unique cocontractant ; la vente de l’immeuble sans avoir procédé préalablement à des travaux n’enfreint aucune disposition légale ; il n’est pas imputable à la société [K][O] promotion d’avoir fait établir les statuts de l’ASL, qui comportent dès leur rédaction initiale une mention de travaux immobiliers, alors que seule la société [K][O] est à l’origine d’une telle suggestion de faire rénover les lots par le biais d’une ASL. Les contrats prévoyant les travaux ont été exclusivement signés par l’ASL avec les constructeurs et avec le cabinet Atlante, maître d’oeuvre.

— l’information des investisseurs sur le montant réel des travaux n’incombe pas à son assuré, qui est exclusivement le vendeur immobilier. Outre que la nécessité de procéder à des travaux dès la vente des lots n’est pas établie (le montage fonctionne entre 2007 et 2013), les travaux ont été discutés et votés par la seule ASL. La preuve d’une tromperie sur le montant des travaux, dont la nature et le montant ne sont pourtant précisés dans aucun document contractuel, n’est pas rapportée, alors que leur évaluation pour un montant supérieur par un économiste de la construction peut s’appliquer à un projet plus coûteux et ne correspondant pas à celui voté. Au cours des années postérieures à la vente, aucun reproche n’a été adressé au vendeur sur l’absence de réalisation de travaux. Même si la société [K][O] promotion est intervenue après la vente, la consistance de ses obligations n’est pas établie.

— l’information des investisseurs sur la nécessité de construire une extension, préalablement à la restructuration de l’ancien bâtiment, n’incombe pas au vendeur, seule la société [K][O] étant engagée à ce titre dans le cadre du montage proposé en qualité de conseil en investissement.

— la vente a porté sur 46 lits exploités, et non sur 72.

— l’invocation d’un loyer excessif ne concerne que les relations entre les investisseurs et le gestionnaire de l’Ehpad.

— le reproche d’avoir vendu les lots à un prix excessif n’est pas établi, alors qu’il n’est pas démontré l’existence d’un vice de consentement sur le prix, alors qu’une telle allégation ne repose que sur une unique expertise privée.

— l’information des investisseurs sur l’impact des travaux de restructuration sur la rentabilité du montage (qui font passer le nombre de lits de 46 à 36), ne lui incombe pas, alors que seule la société [K][O] devait y procéder. Les actes de vente n’évoquent aucuns travaux.

— le lien de causalité entre certains préjudices invoqués par les investisseurs et la faute contractuelle reprochée n’est pas établi, ainsi que l’a retenu le jugement critiqué ; la société [K][O] promotion n’engage pas sa responsabilité au titre d’un défaut de conseil lors de la vente des lots.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 3 juillet 2023, les investisseurs, intimés et appelants incidents, demandent à la cour, au visa des articles 1382 et 1147 du code civil, pris dans leur rédaction applicable aux faits de l’espèce, 1602,1603 et 1604 du code civil, L. 124-5 et L. 121-4 du code des assurances, et 700 du code de procédure civile, de :

=> infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a :

— fixé au passif de la société [K][O] promotion leurs créances respectives aux montants retenus ;

— condamné la société Albingia à payer les sommes de :

—  6 596,53 euros à M. [S] [HE] et Mme [V] [B] épouse [HE],

—  16 726,82 euros à M. [ZU] [L], Mme [A] [W] épouse [L],

—  16 313,67 euros à M. [DJ] [OU], Mme [P] [R] épouse [OU],

—  7 298,88 euros à M. [UG] [Z], Mme [E] [VZ] épouse [Z],

—  16 500,97 euros à Mme [PL] [RD],

—  17 729,38 euros à M. [D] [UG], Mme [VH] [EK] épouse [UG],

—  17 214,33 euros à M. [GD] [JY] Mme [H] [KZ] épouse [JY],

—  12 300,67 euros à M. [MS] [J],

—  37 218,75 euros à M. [U] [M] ;

— dit que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter du 22 août 2014 ;

— dit que les intérêts échus de ces sommes, dus au moins pour une année entière, produiront des intérêts ;

— rejeté les demandes formées contre la Scp notariale et les MMA ;

— rejeté les demandes formées contre M. [UY] [FL] ès qualités de liquidateur de la Scp d’avocats, et M. [UY] [FL] personnellement ;

— dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société Albingia à supporter les dépens de l’instance et autorisé la Scp Vandenbussche Gaffant et Maître Patrick Dupont-Thieffry à recouvrer directement les dépens dont chacun aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

=> statuant de nouveau,

— condamner in solidum la Scp notariale, les MMA, M. [UY] [FL] en qualité de liquidateur de la Scp d’avocats, et M [UY] [FL] en son nom personnel, la société Alblingia, à payer à :

** M. [S] [HE] et Mme [V] [B], les sommes suivantes :

—  16.249,16 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l’intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

—  91.483,65 euros au titre de la perte subie sur le prix de vente

—  24.292,40 euros au titre des sommes payées en pure perte à l’ASL pour les travaux

—  10.000 euros au titre du préjudice moral,

—  4.080,90 euros au titre du coût des remboursements anticipés des crédits

—  705,22 euros au titre des frais d’établissement d’un acte d’insaisissabilité,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

** M. [ZU] [L] et Mme [A] [W], les sommes suivantes :

—  67.601,58 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l’intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

—  198.759,31 euros au titre de la perte subie sur le prix de vente

—  61.598,22 euros au titre des sommes payées en pure perte à l’ASL pour les travaux,

—  10.000 euros au titre du préjudice moral,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

** M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R], les sommes suivantes :

—  54.587,80 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l’intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

—  216.658,24 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente,

—  60.076,78 euros au titre des sommes payées en pure perte à l’ASL pour les travaux,

—  10.000 euros au titre du préjudice moral,

—  5.213,15 euros au titre des frais de remboursement anticipé du prêt,

—  4.079,98 euros au titre des frais bancaires supplémentaires qu’ils ont dû payer,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

** M. [UG] [Z] et Mme [E] [VZ], les sommes suivantes :

—  23.450,10 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l’intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

—  97.391,66 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

—  26.878,86 euros au titre des sommes payées en pure perte à l’ASL pour les travaux,

—  10.000 euros au titre du préjudice moral,

—  9.304,14 euros au titre des frais de remboursement anticipé du prêt,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

** M. [D] [UG], et Mme [VH] [EK], les sommes suivantes :

—  28.504,48 euros, + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l’intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

—  248.187,16 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

—  65.290,26 euros au titre des sommes payées en pure perte à l’ASL pour les travaux,

—  12.191,81 euros au titre des frais liés au remboursement anticipé de leur prêt,

—  10.000 euros au titre du préjudice moral,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

** M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ], les sommes suivantes :

—  27.752,14 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l’intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

—  79.868,18 euros au titre de la perte subie sur le prix de vente

—  63.393,53 euros au titre des sommes payées en pure perte à l’ASL pour les travaux,

—  10.000 euros au titre du préjudice moral,

—  2.059,64 euros au titre du nouveau prêt qu’ils ont été contraints de souscrire,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

** M. [C] [JY] et M. [G] [JY], les sommes suivantes :

—  152.767,96 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

** M. [MS] [J], les sommes suivantes :

—  25.004,88 euros, + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l’intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

—  167.878,49 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

—  45.298,48 euros au titre des sommes payées en pure perte à l’ASL pour les travaux,

—  10.000 euros au titre du préjudice moral,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

** M. [U] [M], les sommes suivantes :

—  131.275,34 euros + les intérêts contractuels de retard au taux de base de l’intérêt légal majoré de 4 points, dus à compter de chacune des échéances, au titre des arriérés de loyers,

—  476.503,56 euros, au titre de la perte subie sur le prix de vente

—  137.061,88 euros au titre des sommes payées en pure perte à l’ASL pour les travaux,

—  17.442,44 euros au titre des frais de remboursement anticipé

—  10.000 euros au titre du préjudice moral,

—  5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— fixer l’ensemble des condamnations prononcées au bénéfice de chacun des concluants au passif de la société [K][O] Promotion ;

— dire et juger que toutes ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit à compter du 22 août 2014 ;

— ordonner les capitalisations des intérêts ;

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs moyens et prétentions, et de leurs appels incidents dirigés à l’encontre des concluants ;

— condamner in solidum la Selurl [X], en sa qualité de liquidateur des sociétés [K][O] promotion, la Scp notariale, les MMA, M. [UY] [FL] en sa qualité de liquidateur de la Scp d’avocats, et M. [UY] [FL] en son nom personnel, la société Albingia, aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

=> A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la cour ne faisait pas droit à leurs demandes,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter l’ensemble des intimés de l’ensemble de leurs moyens et prétentions contraires,

— dire et juger n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit quant à la charge des dépens.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que :

— la société [K][O] promotion a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard :

(i) en trompant les investisseurs sur la nature (restructuration complète de l’ancien bâtiment, et non simple mise en conformité) et le coût (plus de 2 millions d’euros HT, et non 1,2 millions) des travaux et en les déterminant à financer d’avance ces travaux par l’intermédiaire de l’ASL, alors que ces travaux n’étaient pas réalisés ;

(ii) en cherchant à contourner les règles d’ordre public sur la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire : dès l’origine, la réalisation de travaux était prévue, même si elle n’apparaît pas dans les actes de vente, dès lors que leur financement et leur conception étaient déjà préparés en 2007-début 2008. La société [K][O] promotion était le véritable maître d’ouvrage des travaux, même si elle a veillé à ce que les marché de travaux conclus avec la société [K][O] rénovation et le contrat du cabinet Atlante soient établis au nom de l’ASL, laquelle était constituée et gérée par le cabinet d’avocat habituel du groupe [K][O]. Les investisseurs ont ainsi été privés du statut protecteur de la VEFA, et notamment de la garantie d’achèvement des travaux, alors qu’un tel contrat est compatible avec le statut de LMP.

(iii) en n’informant pas les investisseurs de la nécessité de procéder à la construction d’une extension avant de pouvoir réaliser les travaux de restructuration de la partie ancienne du bâtiment, outre qu’une telle extension était nécessaire à la rentabilité de l’investissement ; valablement informés, les investisseurs n’auraient pas financé immédiatement les travaux et versé les fonds à la société [K][O] rénovation et à AMO coordination.

(iv) en n’informant pas les investisseurs sur le caractère manifestement excessif des loyers, alors que les ventes étant liées à la conclusion des baux litigieux : ce caractère excessif est établi tant par un courrier de l’exploitant de l’Ehpad que par les pourparlers ayant conduit à l’offre de reprise du fonds.

— la société Albingia doit garantir son assuré : (i) les faits dommageables sont intervenus pendant la période garantie ; (ii) les clauses d’exclusion sont inopposables, à défaut d’avoir été acceptées, faute de signatures ou paraphes apposés sur leur support contractuel ; la clause de renvoi indique exclusivement que les conditions spéciales ont été remises, et non qu’elles ont été acceptées ; le renvoi est en outre inefficace, dès lors que les conditions spéciales ne sont pas identifiables, faute de références précises dans la clause de renvoi ; les fautes commises sont intervenues au titre de l’activité de marchands de bien et de promoteur, qui sont précisément celles couvertes par le contrat d’assurance ; (iii) les clauses d’exclusion ne sont pas valables, à défaut d’être formelles et limitées et d’être mentionnées en caractères très apparents, alors qu’elles vident la police de sa substance ; (iv) les limites de garantie sont inopposables ; le fait dommageable n’est pas unique, mais résulte de plusieurs ventes intervenues sur une période de deux années de sorte qu’il s’agit de sinistres distincts ; la globalisation des sinistres est en outre exclue en cas de manquement par un professionnel à son obligation d’information et de conseil, qui est individualisée par nature et exclut l’existence d’une cause technique au sens de l’article L. 124-1-1 du code des assurances ;

— la responsabilité du notaire est engagée à leur égard :

* étant le notaire habituel du promoteur, il est présumé connaître les modalités du schéma vendu, son obligation d’information étant par conséquent renforcée ; la Scp notariale n’a pas rencontré les acquéreurs, se limitant à faire établir des procurations ; elle a rédigé l’ensemble des actes notariés du montage, dans lequel elle a joué un rôle actif ; alors qu’elle était informée de l’existence de travaux importants dès l’origine de l’opération, elle n’a pas conseillé la conclusion d’une vente d’immeuble à rénover ou d’une VEFA, au lieu d’une vente ordinaire ; les investisseurs ont été ainsi privés de la protection applicable à une telle opération intégrant des travaux à la seule vente immobilière ; la société [K][O] promotion s’est comporté comme maître de l’ouvrage, alors que les travaux ont été confiés à une société du même groupe, de sorte que les conditions de l’article L. 262-1 du code de la construction et de l’habitation sont remplies ;

* le notaire n’a pas informé les investisseurs sur les risques encourus : (i) risque de non-paiement des loyers ; (ii) caractère excessif des loyers ; en sa qualité de rédacteur des baux commerciaux, le notaire devait connaître ce caractère excessif, qui rendait structurellement déficitaire l’opération ; l’absence d’obligation de conseil relative à l’opportunité économique de l’opération cède lorsque le notaire dispose d’informations spécifiques sur la viabilité du montage ; (iii) caractère excessif du prix de vente : les investisseurs ont acquis des chambres de 25 m² pour un prix moyen de 4 216 euros le m², qui est totalement déconnecté des prix pratiqués en 2010 à [Localité 52], alors que le notaire avait connaissance du caractère vétuste de l’immeuble, dès lors que ses actes de vente visaient l’avis favorable par la commission de sécurité à des travaux de mise en conformité datant du 7 décembre 2006 ; le notaire doit informer ses clients sur la portée et les risques de l’acte auquel il prête son concours sans pouvoir invoquer que l’engagement des parties auraient procédé d’un acte antérieur ;

— la responsabilité contractuelle de la société d’avocats et de M. [FL] est engagée au titre d’un défaut d’information et de conseil (aucune demande n’est formulée par ailleurs à l’encontre de l’Aarpi) :

(i) dans le cadre de la prestation d’ingénierie juridique et fiscale : en indiquant aux investisseurs que le statut de loueur en meuble professionnel était garanti, sans exprimer la moindre réserve, alors que la défaillance économique de l’entreprise de travaux et de la société d’exploitation de l’Ehpad pouvait faire perdre ce statut fiscal qui est subordonné à la perception d’un loyer annuel de 23 000 euros  ; sa participation en amont au montage a justifié le versement d’honoraires prélevés sur les fonds versés par les investisseurs ; alors que l’opération avait été présentée comme s’auto-finançant, ils n’ont pu rembourser les crédits par les loyers ;

(ii) dans le cadre du fonctionnement de l’ASL et de la réalisation des travaux : ayant constitué et géré l’ASL, la société d’avocats ne précise pas les conditions de sa création ; pendant son fonctionnement, elle a relayé des informations fausses aux membres de l’ASL, dont elle assurait le secrétariat, et notamment concernant le montant des travaux de mise en conformité qui était pourtant un élément déterminant de l’engagement des investisseurs dans ce montage ; alors qu’elle avait mission de contrôler la gestion de l’ASL, la société d’avocat a fautivement validé le choix de faire appel à la société [K][O] Rénovation en dépit de son faible capital social et de son éloignement géographique et procédé immédiatement au règlement de sommes importantes au titre des travaux, alors qu’elle était informée que ce budget ne correspondait pas à celui réellement nécessaire, qu’aucune garantie d’achèvement n’était mobilisable en cas de défaillance de l’entreprise de travaux et que les travaux n’avaient pas commencé sur l’ancien bâtiment lors de ces versements ; si ces règlements correspondent aux prévisions du contrat conclu avec la société [K][O] Rénovation, il appartenait toutefois à ce spécialiste du droit immobilier d’émettre des observations sur une telle clause, alors qu’usuellement, le premier règlement n’est effectué qu’au commencement des travaux, ainsi que l’a relevé un expert judiciaire dans un autre litige visant ce même cabinet d’avocats ; bien qu’investi d’ « une mission de « maîtrise d’oeuvre juridique », la société d’avocats n’a jamais veillé à l’exécution des travaux ou à la souscription d’une garantie d’achèvement, soit par l’ASL, soit dans le cadre d’une VEFA ;

la société d’avocats ne peut se retrancher derrière le comportement de la présidente de l’ASL, ou des membres de cette association ;

— les préjudices subis concernent :

(i) la perte de loyers, qui ne résulte pas de la liquidation judiciaire de la société Enity, dès lors que les défauts de paiement sont antérieurs à cette procédure collective ;

(ii) la revente à perte des lots : les investisseurs n’ont pas librement négocié la revente, mais d’une cession forcée à la MFSL sans possibilité de discuter le prix ; lors du rachat des lots, l’extension était déjà construite, et ne comportait aucune cuisine ou salles d’activité dont la réalisation devait intervenir au sein de l’ancien bâtiment : le repreneur n’a ainsi payé que pour racheter 31 lits, et non 46, pour respecter l’autorisation globale d’exploiter plafonnée à 72 lits, étant observé que 41 chambres étaient réalisés dans l’extension. Lors de la revente, le repreneur avait connaissance du montant réel des travaux à réaliser et du caractère excessif des loyers impliquant leur diminution, de sorte que le prix d’acquisition a été diminué par rapport à l’acquisition en 2007/2008.

(iii) le paiement d’importantes sommes pour des travaux non réalisés : ce préjudice résulte de l’absence de contrôle du déblocage des montants versés par les membres de l’ASL. Ces fonds ont en réalité servi à financer les travaux de construction de l’extension. (iv) préjudice moral et perte de revenus pour la retraite. (v) le coût des remboursements anticipés des crédits.

La réparation de la seule perte de chance contrevient au principe de réparation intégrale du préjudice. Ce préjudice est en outre souvent fantaisiste.

À l’égard du notaire, la perte de chance est d’autant plus élevée, proche du montant intégral des pertes subies, que l’opération financière était risquée : les investisseurs n’auraient pas contracté ou emprunté s’ils avaient été informés : travaux non définis, loyers surévalués '

— le lien de causalité entre les préjudices et manquements respectifs est établi :

(i) avec les fautes de la société [K][O] promotion : en contournant le régime de la VEFA, ils ont été privés du bénéfice d’une garantie d’achèvement des travaux : ils n’auraient ainsi pas payé en pure perte les travaux non réalisés ; en n’informant pas le montant et la nature des travaux, sur les loyers excessifs, sur la surévaluation des lots et les conséquences des travaux sur le nombre de lits exploitables, les investisseurs ont été privés de la faculté de ne pas contracter.

(ii) avec les fautes de la Scp notariale : par la privation du bénéfice d’une garantie d’achèvement ; par l’absence d’information sur les risques de défaillance du constructeur et du gestionnaire de l’Ehpad ; Le caractère excessif des loyers est directement à l’origine de l’absence de rentabilité et du non-paiement des loyers ; le caractère excessif du prix d’achat a pour conséquence directe la revente à un prix inférieur ;

(iii) avec les fautes de la société d’avocat et de M. [FL] : les informations erronées qui figurent dans les procès-verbal d’AG de l’ASL ont conforté les investisseurs dans la croyance que le budget serait respecté, ayant été validé par l’architecte. S’ils avaient été informés del absence de validation du budget par l’architecte, les investissuers n’auraient pas contracté et n’auraient pas soucrits les prêts « travaux » sur la base d’une attestation de leurs engagements fausse.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 28 mars 2023, la Scp notariale et les MMA, intimées et appelantes incidentes, demandent à la cour de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a rejeté les demandes formées à leur encontre et l’infirmer en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

en conséquence :

— rejeter les prétentions, fins et conclusions de la société Albingia en tant qu’elles sont dirigées à leur encontre, l’en débouter,

— rejeter les prétentions, fins et conclusions des consorts [L] et autres, en tant qu’elles sont dirigées à leur encontre, les en débouter,

— condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, la société Albingia et les consorts [L] et autres au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de la présente procédure d’appel,

— condamner in solidum ou l’un à défaut de l’autre, la société Albingia et les consorts [L] et autres au paiement des entiers dépens tant de première instance que d’appel.

A l’appui de leurs prétentions, la Scp notariale et les MMA font valoir que :

— la preuve d’une faute commise par la Scp notariale n’est pas établie :

(i) au titre de l’obligation d’information et de conseil : les pourparlers ont été engagés exclusivement entre les acquéreurs et la SCI venderesse ; le notaire n’a aucune obligation de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l’opportunité d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher. En l’espèce, aucun élément ne lui permettait de remettre en cause le bien-fondé de l’opération immobilière.

Aucune obligation de conseil n’existe lorsqu’au moment de l’authentification, l’accord préalable avait déjà produit tous ses effets ; elle n’a pas été informée de l’objectif de défiscalisation des acquéreurs ; l’ASL n’a été constituée que postérieurement aux ventes et le notaire n’a pas été associé aux décisions prises par cette association, et notamment au marché de travaux ; les lots acquis étaient déjà exploités avant les ventes ; les loyers ont été perçus jusqu’au 3ème trimestre 2012, période pendant laquelle ils ont bénéficié de leur statut fiscal ;

(ii) au titre de l’efficacité des actes dressés : il ne peut être reproché au notaire de n’avoir pas eu recours à une vente d’immeuble à construire. Alors que l’objectif des acquéreurs était de bénéficier du régime fiscal de la loi sur les locations meublées professionnelles, ce bénéfice implique que les travaux de réparation ou de rénovation envisagés soient réalisés par le seul acquéreur recherchant une telle défiscalisation. Ce régime n’était ainsi pas applicable en l’espèce, dès lors que les travaux étaient réalisés par le vendeur de l’immeuble, et non par l’acquéreur. L’existence d’une assurance dommages-ouvrage ou d’une garantie d’achèvement ne rentrait pas dans le schéma juridique et fiscal que les acquéreurs recherchaient.

En outre, le régime de la vente d’immeuble à rénover n’est entré en vigueur qu’au 19 décembre 2008, soit postérieurement à toutes les ventes litigieuses.

Le recours à la vente d’immeuble à rénover n’est imposé que si le contrat comporte une obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements de fonds avant l’achèvement de la construction. Les conditions d’un tel contrat, prévues par l’article 1601-1 du code civil (une vente, un délai, une construction), n’étaient pas remplies. La VEFA ne s’applique pas davantage à l’opération, dès lors qu’il ne pèse sur le vendeur aucune obligation de construire.

En l’espèce, deux contrats distincts ont été conclus : une vente immobilière ; puis un louage d’ouvrage entre l’acheteur et l’entrepreneur.

— le lien de causalité n’est pas établi : il n’est pas prouvé que mieux informés, les investisseurs auraient renoncé à contracter. Les préjudices invoqués sont en réalité causés par le défaut de règlement des loyers par l’exploitant de l’Ehpad, par la non-réalisation des travaux confiés à la société [K][O] Rénovation et par la liquidation judiciaire de la société Enity, le repreneur n’ayant pas poursuivi les baux commerciaux en cours. Alors que l’Ehpad était déjà exploité lors des ventes notariés et que les loyers ont été régulièrement versés pendant plus de cinq ans, seul l’aléa inhérent à tout placement dans l’immobilier locatif a provoqué les pertes alléguées.

Les fonds n’ont été débloqués que postérieurement aux actes notariés, sur la base des factures présentés à l’ASL, au fonctionnement duquel le notaire est étranger. Il appartenait en revanche aux acquéreurs de s’enquérir de l’état d’avancement des travaux.

— le préjudice n’est pas établi : le préjudice résultant d’un manquement à l’obligation de mise en garde ou d’information s’analyse comme la perte de chance de ne pas contracter. Les investisseurs n’établissent pas qu’ils auraient renoncé à l’opération s’ils avaient été informés des risques liés à l’opération immobilière, d’autant qu’ils avaient déjà réalisé d’autres opération de défiscalisation avec la société [K][O].

Ils ont seuls voté les marchés de travaux et autorisé le déblocage des fonds sans s’assurer de l’exécution effective des travaux. La perte du statut LMP ou LMNP, et ses conséquences fiscales sont exclusivement imputables à la liquidation judiciaire de la société Enity.

Le remboursement anticipé des prêts résulte exclusivement de la cession des lots à la suite du plan adopté par le tribunal de commerce au profit de la MFSL.

— aucun moyen n’a été présenté par Albingia aux fins d’être garantie et d’être indemnisée au titre de ses frais irrépétibles par la Scp notariale et son assureur, en violation de l’article 954 du code de procédure civile. Ces demandes doivent être par conséquent rejetées. Le seul renvoi aux moyens développés en première instance par les investisseurs n’est pas valable. Les manquements imputés à la société [K][O] promotion sont totalement distincts de ceux invoqués à l’encontre du notaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 juillet 2023, l’Aarpi [FL], Borgia Morlon & associés, M. [UY] [FL] à titre personnel et en qualité de liquidateur de la Scp [FL] Borgia Morlon & associés, intimés et appelants incidents, demandent à la cour de confirmer partiellement le jugement critiqué

Par conséquent :

— juger irrecevables les demandes formées à l’encontre de l’Aarpi [FL] ;

— débouter les consorts [L] et autres de leurs demandes à l’encontre des concluants ;

— débouter la société Albingia (ou encore toute autre partie) de son appel et donc de sa demande de garantie à l’encontre des concluants ;

— condamner in solidum les requérants à payer à l’Aarpi [FL] Borgia, Me [UY] [FL] et Me [UY] [FL] en sa qualité de liquidateur de la Scp d’avocats une indemnité de 20 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les requérants aux entiers dépens de la présente instance, qui seront recouvrés par la Scp Vandenbussche Gallant, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir que :

— l’Aarpi n’a pas de personnalité morale, n’est pas intervenue dans le montage et ne vient pas aux droits de la Scp d’avocats.

— aucune faute n’est établie :

(i) le choix d’investir ne résulte pas de l’intervention de la Scp d’avocats, alors que les investisseurs ont eu recours à des conseils en gestion de patrimoine (la société B&H et la société [K][O]) ; chronologiquement, les investisseurs se sont engagés avant toute intervention de l’avocat. Même s’il avait eu des informations, les investisseurs avaient déjà signé les acquisitions lorsque la mission purement fiscale leur a été proposée.

(ii) la plaquette commerciale n’a pas été établie ou remise par la Scp d’avocats : la seule mention du nom du cabinet dans la plaquette ne prouve pas une participation à son élaboration ; seule une garantie fiscale y figure ;

(iii) l’avocat n’est pas intervenu dans la signature des mandats de recherche, puis dans la conclusion du compromis de vente ou des actes notariés.

iv) l’avocat n’a pas participé à la conclusion des marchés de travaux et n’est pas l’auteur des attestations récapitulatives des engagements financiers, qui ont été remises par la société [K][O] promotion à chaque investisseur en même temps que les statuts de l’ASL.

(v) L’avocat n’intervenait que pour assurer le suivi fiscal de chacun des investisseurs recherchant l’application du statut LMNP. Il résulte de la lettre de mission que sa prestation d’ingénierie s’est limitée à vérifier la possibilité d’une défiscalisation et concerne un suivi particulier apporté à chaque investisseur, et notamment en cas de redressement fiscal, et non une élaboration par l’avocat du programme litigieux sur un plan à la fois juridique et fiscal. La seule garantie fournie porte sur le « potentiel » du projet pour bénéficier du statut LMP.

L’avocat n’est pas intervenu dans le choix de la société [K][O] rénovation, dont le contrat a été en revanche signé par la présidente de l’ASL.

N’ayant pas participé aux opérations antérieures aux acquisitions, l’avocat n’a aucun devoir de conseil à l’égard des investisseurs, notamment s’agissant de l’absence de conclusion d’une VEFA. Les informations sur lesquelles porterait ce devoir de conseil constituent en outre des risques inhérents à tout investissement, qu’il n’appartient pas de rappeler à l’investisseur.

En tout état de cause, la VEFA ou la vente d’immeuble à construire (VIR) implique que les travaux soient réalisés par le vendeur de l’immeuble lui-même : en l’espèce, les travaux n’ont pas été confiés au vendeur, mais à la société [K][O] rénovation.

L’avantage fiscal nécessitait la réunion des acquéreurs dans une ASL.

S’agissant de l’ASL, l’avocat n’a pas procédé à la rédaction de ses statuts ou à sa constitution : en outre, cette constitution n’est pas intervenue avant que les investisseurs aient acquis leurs lots : ils ont pu y adhérer dès lors qu’ils avaient signé une promesse de vente, étant observé que cette adhésion était nécessaire pour mener à bien le projet de réhabilitation de l’investissement. Aucun retard n’est intervenue dans sa constitution. Le mandat de gestion confié à la société ABP a été conclu par Me [FL] conformément à une résolution votée par les membres fondateurs de l’ASL et ratifié lors d’une résolution votée le 12 décembre 2012.

La participation des adhérents au budget de l’ASL résulte d’une telle adhésion, alors qu’ils avaient été informés de leurs engagements financiers. Les paiements spontanés ont été validés lors de la deuxième assemblée générale.

La société ABP a procédé au versement des 35 % du montant global du marché de travaux, valablement signé par sa présidente, sans intervention de l’avocat. Ce montant est usuel et n’est pas dépourvu de contrepartie, dès lors qu’il correspond au financement des études techniques et des diagnostics et permet la souscription des marchés de sous-traitance. En outre, la recherche d’une défiscalisation impliquait des versements dès le premier exercice fiscal, même si les travaux n’avaient pas commencé.

Le versement de cet acompte a été à nouveau approuvé lors de l’assemblée générale n°3 du 27 juillet 2009.

L’avocat n’avait pas la main-mise sur le fonctionnement de l’ASL : le président préparait les projets de résolutions et convoquait les assemblées. Il n’assurait que le secrétariat de l’ASL.

L’avocat ignorait le projet d’extension en 2008, auquel était subordonné les travaux sur la partie ancienne du bâtiment : dès qu’il en a eu connaissance en 2010, une résolution a été soumise à l’AG et votée le 17 décembre 2010.

Sa mission étant limitée à vérifier l’éligibilité de l’opération à l’octroi aux investisseurs du statut de LMP, il n’était pas tenu de vérifier le budget des travaux. Les premiers juges ne pouvaient lui imputer une tromperie des membres de l’ASL sur le montant du budget. Aucun lien de causalité n’existe entre un tel manquement et le préjudice allégué.

— le lien de causalité n’est pas établi : les préjudices invoqués sont exclusivement imputables à la défaillance des constructeurs, qui auraient sous-évalué le coût des travaux et ne les ont pas réalisés.

— le préjudice ne peut constituer qu’une perte de chance de ne pas contracter. Sur ce point, les investisseurs ne prouvent pas qu’ils auraient refusé de s’engager s’ils avaient été informés ou qu’ils n’auraient pu obtenir les financements correspondant.

— une condamnation in solidum ne peut intervenir alors que les fautes alléguées à l’encontre des notaires et banques sont totalement différentes de celles qui peuvent lui être reprochée.

— la demande de garantie par Albingia doit être rejetée : d’une part en l’absence de faute commise par l’avocat : d’autre part, en considération d’une responsabilité de son assurée qui concerne des manquements spécifiques à ce dernier au stade de la conception du projet et qui sont en revanche étrangers à l’avocat.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 mars 2023, la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23], assignée en appel provoqué par Albingia, demande à la cour de :

1/ principalement

— confirmer le jugement en ce qui concerne la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] ;

— déclarer la société Albingia irrecevable ou subsidiairement mal fondée en son recours à son encontre ;

— la débouter de ses demandes à son encontre

2/ reconventionnellement,

— réformer le jugement eu égard à l’appel provoqué au seul profit de la Caisse de [Localité 23]

— condamner la société Albingia à lui payer les sommes de :

* 5 000 euros de dommages-intérêts pour un appel abusif ;

* 20 000 euros pour lui avoir fait perdre une chance de faire fructifier l’épargne des époux [Z] ;

* 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les frais et dépens d’instance et d’appel.

A l’appui de ses prétentions, le Crédit mutuel de [Localité 23] fait valoir que :

— elle a été assignée en appel provoqué par Albingia ;

— le fondement de l’action récursoire d’Albingia à son encontre n’est pas précisé : (i) Albingia ne dispose pas d’un recours subrogatoire dans les droits des époux [Z], qui se sont désistés de leur action à l’encontre du Crédit mutuel avant le jugement critiqué ; (ii) l’action exercée « au nom de M. [O] et de ses affaires » à son encontre est fondé sur les articles 1240 et 1241 du code civil : si M. [O] estimait que son opération était vouée à l’échec, il n’a pas été trompé par la banque qui ignorait tout de ses affaires.

— l’action indemnitaire d’Albingia au nom de M. [O] est prescrite : l’assureur n’ayant pas plus de droits que son assuré, M. [O] connaissait les risques de son opération dès 2007, de sorte qu’il aurait dû engager son action avant 2012.

— sa responsabilité ne peut être engagée, à défaut d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice établis par Albingia.

— si M. [O] n’avait pas convaincu les époux [Z] et n’avait pas exercé une concurrence déloyale à l’égard des banques, ces investisseurs auraient pu placer autrement leur argent auprès du Crédit mutuel, qui a ainsi perdu une chance de faire fructifier leur épargne. Albingia ne peut invoquer qu’elle ne pouvait s’immiscer dans les affaires de M. [O], alors qu’un tel assureur dispose « d’un droit de communication aussi contraignant que celui du fisc ou des douanes, un droit d’entrée chez M. [O] pour vérifier la gravité du risque ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 avril 2023, le Crédit lyonnais, assigné en appel provoqué par Albingia, demande à la cour, au visa des articles 954 et suivants du code civil (sic), 1134 et suivants du code civil, de :

— déclarer irrecevables les demandes d’Albingia dirigées à son encontre ;

— débouter Albingia de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner Albingia à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Albingia en tous les dépens que Maître Patrick Dupont-Thieffry pourra recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, le Crédit lyonnais fait valoir que :

— les conclusions d’Albingia ne comportent aucun moyen à son encontre, en violation de l’article 954 du code de procédure civile, de sorte que ses conclusions sont irrecevables à son égard.

— les manquements de la banque à l’égard des emprunteurs au titre d’un devoir de conseil ne peuvent être invoqués que par ces derniers, dans le cadre de leur relation contractuelle. Les premiers juges ont retenu que les actions engagées à son encontre par les époux [L] et [OU] étaient prescrites, alors qu’aucun appel n’a été formé de ce chef du dispositif.

— la demande de garantie doit être rejetée, alors qu’Albingia ne démontre pas l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité pour engager sa responsabilité.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 mars 2023, la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel du Languedoc, assignée en appel provoqué par Albingia, demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— rejeter l’appel de la société Albingia dirigé à son encontre

— débouter la société Albingia de toutes ses prétentions dirigées à son encontre

— condamner la société Albingia à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 décembre 2021, la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel d’Aquitaine, assignée en appel provoqué par Albingia, demande à la cour de :

— à titre principal : juger qu’Albingia est irrecevable pour l’appeler en garantie ;

— à titre subsidiaire : juger qu’Albingia ne démontre pas que sa responsabilité puisse être engagée ;

— en tout état de cause : rappeler que la solidarité ne se présume pas ; débouter Albingia de son appel en garantie à son encontre ; condamner Albingia aux dépens, dont distraction au profit de M^e Cheval et la condamner à payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la Caisse de crédit agricole mutuel du Languedoc fait valoir que :

— elle a accordé des prêts immobiliers aux époux [HE] et aux époux [UG] ;

— ces derniers se sont désistés de leurs demandes indemnitaires à son encontre par conclusions du 23 juillet 2018 ;

— l’action indemnitaire des emprunteurs leur est personnelle et ne peut être exercée par Albingia, qui ne leur est pas subrogée ; elle ne démontre aucun intérêt à agir ;

— la faute de l’assuré d’Albingia est sans aucun lien avec l’intervention de la banque ;

— elle n’a aucun lien avec l’assuré d’Albingia ou avec cet assureur ;

— les conditions d’une responsabilité délictuelle à l’égard d’Albingia ne sont pas établies.

La banque est tenue à une obligation de non-immixtion, qu’elle n’a aucun devoir de conseil en l’absence de risque d’endettement, alors que les emprunteurs n’étaient pas profanes et qu’ils disposaient des conseils prodigués par un cabinet d’avocat et un notaire. La situation financière des emprunteurs a été en outre examinée préalablement à l’octroi du prêt.

Les préjudices subis résultent de circonstances imprévisibles pour le banquier, qui sont totalement étrangères à sa sphère d’intervention et qui sont survenues des années après l’émission des offres de prêt.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 mars 2023, AIG, assignée en appel provoqué par Albingia, demande à la cour de confirmer le jugement critiqué en ce qu’il a rejeté les demande formées à son encontre et, en conséquence, de débouter Albingia ou toute autre partie de leurs demandes formées à son encontre dans la mesure où aucune garantie ne saurait être mobilisée en l’absence de contrat d’assurance souscrit par la société [K][O], et condamner Algingia ou tout succombant aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que :

— elle a été assignée en appel provoqué par Albingia ;

— la preuve d’une faute de la société [K][O] n’est pas démontrée, alors que l’existence d’un contrat d’assurance souscrit par cette société auprès d’AIG n’est pas davantage établie. La seule transmission d’un plan d’assurance au sein du groupe [K][O] est insuffisante à établir qu’elle est l’assureur de cette société.

— les demandes d’Albingia ne repose sur aucun élément juridique ou factuel, alors que nul ne plaide par procureur.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions précitées en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par message RPVA du 8 juillet 2024, la cour a invité les parties à présenter avant le 18 juillet 2024 leurs observations, sur l’application de l’article L. 622-21 I. du code de commerce, dont les dispositions sont d’ordre public, s’agissant des demandes formulées par les investisseurs à l’encontre de la société ICR/[K][O] promotion (et notamment sur la fin de non-recevoir tirée de l’interdiction d’introduire une action à l’encontre d’une personne placée en RJ ou LJ avant l’introduction de l’instance en responsabilité). Le délibéré a été prorogé au 5 septembre 2024.

Les conseils d’Albingia, de la Scp notariale et des MMA, et de Me [FL] et de la Scp d’avocats, ont adressé une note en délibéré, par laquelle ils indiquent n’avoir pas d’observations à formuler.

Dans une note du 11 juillet 2024, le conseil des investisseurs indique que l’assignation en intervention forcée de la Selurl [X] en qualité de liquidateur de la société [K][O] promotion, a été diligentée par la SCP notariale et par les MMA. Les investisseurs avaient pour leur part exercé l’action directe à l’encontre d’Albingia, dont la recevabilité n’est pas subordonnée à celle exercée contre son assurée, étant indiqué qu’ils ont par ailleurs déclaré leurs créances au passif de la société [K][O] promotion. Ces déclarations de créances n’ont pas été contestées par le liquidateur judiciaire. Leurs demandes de fixation de leurs créances au passif de la société [K][O] promotion sont par conséquent « superfétatoires ».

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constatation et fixation des créances au passif de la société [K][O] Promotion :

En l’absence d’instance en cours, le créancier d’une créance antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective n’a d’autre option, après avoir déclaré sa créance, que de se soumettre à la procédure de vérification des créances qui se déroule devant le juge-commissaire, étant observé que la juridiction saisie au fond dans le cadre d’une instance ultérieure à ce jugement d’ouverture a l’obligation de soulever d’office l’irrecevabilité d’une demande de fixation au passif du débiteur placé en redressement ou liquidation judiciaire (Com. 17 février 2015, n° 13-27.117).

En l’espèce, la société [K][O] Promotion a été placée en redressement judiciaire par décision du tribunal de commerce de Lille-Métropole du 5 septembre 2013. Cette procédure collective ayant été convertie en liquidation judiciaire le 18 décembre suivant, Me [X] a été désigné en qualité de mandataire liquidateur.

L’instance aux fins de constat et fixation de leurs créances respectives n’a été introduite devant le tribunal de grande instance de Lille qu’en 2014.

Il en résulte qu’à la date d’ouverture de la procédure collective, aucune instance n’était en cours devant une juridiction du fond.

La demande est par conséquent irrecevable, étant au surplus observé que seule est produite une déclaration de créance par l’ASL (leur pièce 13), alors que les investisseurs ne justifient par aucune pièce avoir régulièrement procédé à une telle déclaration de leurs créances respectives entre les mains du mandataire judiciaire.

Le jugement critiqué est par conséquent infirmé en ce qu’il a fixé au passif de la liquidation de la société [K][O] promotion diverses sommes au titre des créances invoquées par les investisseurs.

Sur la responsabilité de la société ICR devenue [K][O] Promotion :

La garantie de l’assureur de responsabilité civile implique l’existence du sinistre, qui est constitué par l’engagement de la responsabilité civile de son assuré dans les conditions prévues par le contrat d’assurance au titre de l’une des garanties souscrites. Il convient par conséquent d’examiner préalablement l’existence et les modalités de la responsabilité de la société [K][O] Promotion à l’égard des investisseurs, en dépit de la circonstance que Albingia ne conteste qu’à titre subsidiaire la responsabilité de son assurée.

Lorsqu’un ou plusieurs fondements juridiques sont invoqués au soutien d’une prétention, la cour tranche le litige selon les règles de droit qui lui sont applicables, conformément à l’article 12 alinéa 1 du code de procédure civile. Il lui appartient par conséquent de vérifier si toutes les conditions d’application de la règle de droit ou des règles de droit invoquées par la partie sont ou non réunies.

Si plusieurs moyens de droit sont soutenus par la partie, la cour doit examiner chacune des règles invoquées et ce, en respectant la hiérarchie éventuellement donnée par celle-ci à ces moyens.

La cour dispose enfin de la simple faculté de soulever d’office un nouveau fondement qui n’a été invoqué par aucune des parties, sans qu’il s’agisse d’une obligation, après examen des différents fondements invoqués expressément par les parties.

La cour ne peut pas davantage modifier l’objet du litige, tel qu’il est déterminé par les parties, et notamment les investisseurs eux-mêmes.

En l’espèce, les investisseurs invoquent exclusivement à l’encontre de la société ICR une « responsabilité contractuelle », « qui ne peut qu’être retenue à plusieurs titres, tant sur le fondement de l’article 1147 du code civil que sur ceux des articles 1602, 1603, 1604 (droit spécial du contrat de vente) et 1116 (dol) du code civil pris dans leur rédaction applicable aux faits de l’espèce » (page 38 de leurs conclusions), pour solliciter une indemnisation par l’octroi de dommages-intérêts.

Pour autant, les conclusions récapitulatives des investisseurs ne ventilent pas clairement ces différents fondements pour les rattacher directement aux diverses fautes qu’ils allèguent à l’égard de la société [K][O] promotion.

En l’espèce, le montage « clé en mains » a été proposé aux investisseurs par la société [K][O] en sa qualité de gestionnaire de patrimoine, ainsi que par les sociétés B&H ou www.2044.fr (laquelle est également gérée par M. [O], ainsi qu’il résulte de sa signature d’un courrier à en-tête de cette société : P. 284 investisseurs). Ce montage inclut la vente des lots par la société [K][O] Promotion et leur location simultanée au profit d’un gestionnaire n’ayant pas été choisi par les investisseurs, puis la rénovation prévue des locaux par la société [K][O] rénovation à la charge d’une ASL, avec l’assistance de l’avocat et du notaire habituels du groupe [K][O].

Sur un plan purement formel, l’opération est toutefois décomposée en contrats autonomes : en particulier, le seul acte liant la société [K][O] promotion et chacun des investisseurs est constitué d’un contrat de vente.

Pour autant, s’il n’existe pas de réelle interdépendance juridique entre les contrats notariés, il convient de prendre en compte le montage global pour apprécier la nature juridique des contrats ainsi conclus et les obligations qu’ils créent à la charge des parties, étant observé que les différents contrats afférents à chaque lot (vente, bail commercial et prêt) sont intervenus de façon simultanée devant un notaire unique.

Enfin, la connaissance du montage par la société [K][O] promotion s’apprécie en la personne de son gérant de fait (ayant notamment représenté la société ICR lors des actes notariés), qui est également celui des autres sociétés du groupe ayant participé à sa conception et à son exécution (société [K] [O] ingénierie financière et patrimoniale, société [K][O] rénovation, société Enity).

Il en résulte qu’Albingia ne peut valablement prétendre que les investisseurs se trompent purement et simplement de « cible », en estimant que la responsabilité d’un montage préjudiciable à ces derniers résulterait exclusivement des seuls actes de la société [K] [O] ingénierie financière et patrimoniale, et non de la société [K][O] promotion dont l’intervention au sein du projet serait limitée à celle de simple vendeur d’un bien immobilier et n’impliquant pas la réalisation de travaux de rénovation.

* Sur la violation des obligations du vendeur de droit commun :

Les conclusions des investisseurs visent les articles 1602 à 1604 du code civil parmi les fondements à leur action en responsabilité contractuelle à l’encontre de la société [K][O] promotion.

Si l’article 1602 précité renvoie notamment aux obligations de délivrance et de garantie des vices cachés, les investisseurs n’invoquent toutefois pas les faits de nature à démontrer l’existence d’une violation de l’une de ces obligations contractuelles par la société [K][O] promotion ou d’en tirer des conséquences juridiques en analysant l’application des textes concernés à l’espèce. Ne procédant à aucune qualification des faits par référence aux notions de vice caché ou de délivrance conforme, ils n’offrent ainsi aucune démonstration d’une violation de ce texte.

Procédant par pure affirmation péremptoire, ils n’offrent pas de contester l’analyse faite par les premiers juges ayant rejeté un tel moyen, alors qu’ils indiquent eux-mêmes ne pas invoquer un défaut de délivrance conforme (page 45 de leurs conclusions).

Le seul visa de l’article 1602 du code civil ne constitue ainsi qu’une invitation adressée par les investisseurs à la cour de vérifier le respect de ces dispositions légales, et dans la négative, d’en sanctionner l’irrégularité, laquelle ne s’analyse pas comme un moyen auquel la cour devrait répondre.

* sur la volonté de la société [K][O] promotion de « contourner les règles d’ordre public sur la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire » :

Parmi les différents fondements invoqués, les investisseurs n’indiquent pas clairement celui qu’ils visent pour engager la responsabilité contractuelle (page 30 de leurs conclusions) de la société [K][O] promotion à ce titre.

Sur ce point, la violation d’une obligation d’information incombant au vendeur peut également constituer une réticence dolosive, dès lors qu’au-delà de la connaissance qu’en avait son débiteur, l’information est dissimulée dans un but frauduleux.

La victime du dol peut agir soit en nullité de la convention sur le fondement du vice du consentement visé par l’article 1116 du code civil, soit en réparation du préjudice sur le fondement de l’article 1382 du code civil.

En l’espèce, aucune demande de nullité des ventes n’est formulée par les investisseurs, notamment au titre d’une violation des règles d’ordre public qui s’attachent aux ventes d’immeubles à construire.

Les investisseurs sollicitent ainsi exclusivement l’indemnisation de préjudices résultant d’un « contournement » par la société [K][O] promotion des règles relatives à la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire. Sur ce point, ils n’invoquent pas seulement une violation par le vendeur immobilier de son obligation d’information, mais un choix délibéré de la société [K][O] promotion de ne signer qu’un contrat de vente classique et de masquer ainsi aux acquéreurs l’application du régime d’ordre public de la VEFA, dans le cadre d’un montage frauduleux, reposant sur une collusion avec d’autres professionnels et une fiction constituée par la création d’une ASL, pour dissimuler une pure opération de promotion immobilière portant sur la vente d’un immeuble à construire (pages 29 et 56 des conclusions).

Le fondement invoqué est par conséquent le dol, constitué par une telle dissimulation d’une information portant sur les garanties de bonne fin prévues par l’article 1601-5 du code civil et mises à la charge du vendeur en l’état futur d’achèvement pour sécuriser le montage, et notamment pour permettre l’achèvement des travaux, que le contrat litigieux aurait dû comporter.

Ayant fait le choix de solliciter une indemnisation pour sanctionner le dol invoqué, les investisseurs ne peuvent par conséquent invoquer une responsabilité contractuelle de la société [K][O] promotion au titre d’un tel délit civil, alors que l’action à engager dans cette hypothèse est nécessairement délictuelle.

Le moyen est par conséquent inopérant.

Au surplus et à l’identique, la violation d’une obligation d’information constitue un manquement par le vendeur à ses obligations au cours de la phase pré-contractuelle et n’est par conséquent sanctionnable qu’au visa de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable à l’époque des faits litigieux, étant à nouveau rappelé que les investisseurs n’invoquent qu’un fondement contractuel à l’appui de leurs demandes.

* La même analyse s’applique aux autres manquements invoqués par les investisseurs à l’encontre de la société [K][O] promotion au titre d’un défaut d’information ou d’un dol lors de la signature des actes de vente, concernant :

— le coût et la nature des travaux projetés ;

— la nécessité de procéder à la construction préalable d’une extension avant de pouvoir réaliser les travaux de restructuration de l’ancien bâtiment qu’ils avaient préalablement acquis.

— le caractère excessif des loyers.

Qu’il s’agisse d’un dol ou d’un défaut d’information pré-contractuel, de tels manquements relèvent de la responsabilité délictuelle, fondement non invoqué par les investisseurs.

* Lorsqu’ils invoquent un contournement par la société [K][O] promotion des règles applicables à la vente d’immeubles à construire, les investisseurs font valoir que la société [K][O] promotion a la qualité de maître de l’ouvrage dans le cadre des travaux réalisés au sein de l’immeuble litigieux.

La cour n’est toutefois pas saisie par les investisseurs d’une demande de nullité des contrats de vente ordinaire, après leur requalification en VEFA ou VIR.

Par ailleurs, alors que l’ASL n’est pas partie à la présente instance, les contrats de marché de travaux et de maîtrise d''uvre qu’elle a respectivement conclus avec la société STM devenue [K][O] rénovation et avec le cabinet d’architecture Atlante (M. [RM]) ne sont eux-mêmes pas annulés, étant observé que les investisseurs n’y sont pas eux-mêmes parties.

Dans ces conditions, seule l’ASL a la qualité de maître de l’ouvrage.

Les investisseurs mentionnent que le fonctionnement de l’ASL était totalement fictif, estimant que les assemblées générales ne se sont pas tenues et que les résolutions figurant dans les procès-verbaux n’ont pas été réellement votées. Pour autant, aucune annulation de ces décisions ou assemblées n’est intervenue.

L’article 3 des statuts de l’ASL [46] stipule que son objet est de « réaliser des travaux de mise en conformité de l’immeuble bâti », une telle mission portant ainsi à la fois sur les parties communes et les parties privatives. A ce titre, cet article précise qu’il appartient notamment à l’ASL de « surveiller l’avancement des travaux, la qualité des prestations fournies et le paiement de ses cocontractants étant précisé qu’il ne s’agit pas pour l’ASL d’une mission de maître d''uvre, mais de maître d’ouvrage ».

Les investisseurs peuvent tout au plus invoquer que la société [K][O] promotion a été maître de l’ouvrage délégué, au titre des travaux de rénovation à réaliser, pour la réalisation desquels l’ASL a signé le contrat confié à la société [K][O] rénovation. Par courriel du 10 mars 2008, le cabinet Atlante transmet notamment à la société [K][O] Promotion /ICR les plans relatifs à l’Ephad sur lesquels la société ICR figure en qualité de « maître d’ouvrage délégué » (P. 269).

Pour autant, la mission du cabinet Atlante comporte en outre une assistance au maître d’ouvrage pour la passation des contrats de travaux et pour la réception des travaux, selon l’acte d’engagement signé le 15 avril 2009 par l’ASL et ce maître d’oeuvre (P.29 investisseurs). Enfin, la société AMO coordination a conclu avec l’ASL un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage, la cour observant toutefois que les diligences visées par son rapport n° 4 sont purement et simplement reprises par la société [K][O] rénovation au titre d’un rapport n°5, sans que les relations entre ces sociétés ne soient autrement explicitées (P.25 et 26 investisseurs).

Le contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage est un contrat consensuel, de sorte qu’il est indifférent qu’aucun contrat écrit ne le formalise. En matière de marchés privés, le contrat de délégation de maîtrise d’ouvrage n’est régi par aucun texte particulier, et relève donc du droit commun du mandat, prévu aux articles 1984 à 2010 du code civil.

Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. À ce titre, la société [K][O] promotion est par conséquent tenue à l’égard de son mandant à une obligation de diligence, de loyauté, d’information et de conseil, d’autant que son mandant n’est pas un professionnel de la construction.

Même en admettant cette qualité de mandataire du maître de l’ouvrage, la responsabilité contractuelle de la société [K][O] promotion ne pourrait être toutefois recherchée que par l’ASL elle-même, qui dispose d’une personnalité juridique distincte de celle de ses membres.

En dépit d’une telle circonstance, les demandes indemnitaires sont formées par les investisseurs agissant à titre personnel, étant observé que les statuts de l’ASL ne comportent aucune possibilité ouverte à ses membres co-lotis d’agir pour la sauvegarde des droits afférents au patrimoine de l’association.

Le moyen invoquant des fautes contractuelles commises à l’égard des investisseurs par la société [K][O] promotion en qualité de maître de l’ouvrage est par conséquent inopérant.

Il convient par conséquent d’infirmer le jugement critiqué en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de cette société dans ses relations avec les investisseurs.

Sur la garantie de la société Albingia :

=> sur l’assureur ayant vocation à garantir le sinistre :

L’article 6.3 des conditions particulières du contrat souscrit par la société ICR, devenue [K][O] promotion auprès d’Albingia reprend les prescriptions d’ordre public de l’article L. 124-5 alinéa 5 du code des assurances.

En application de ces dispositions, lorsque le contrat est conclu en « base réclamation », la garantie de l’assureur est subordonnée à deux conditions :

d’une part le fait dommageable doit être antérieur à la date de résiliation ou d’expiration de la garantie,

d’autre part, la réclamation de la victime doit être adressée à l’assuré ou à son assureur entre la prise d’effet initiale de la garantie et l’expiration d’un délai subséquent à sa date de résiliation ou d’expiration mentionnée au contrat

La garantie subséquente prévue à l’article L. 124-5 du code des assurances présente enfin un caractère subsidiaire : la garantie souscrite en « base réclamation » « ne couvre les sinistres dont le fait dommageable a été connu de l’assuré postérieurement à la date de résiliation ou d’expiration que si, au moment où l’assuré a eu connaissance de ce fait dommageable, cette garantie n’a pas été resouscrite ou l’a été sur la base du déclenchement par le fait dommageable ». La garantie subséquente du contrat précédent conclu en base réclamation s’efface ainsi devant la reprise du passé inconnu par le nouveau contrat également souscrit en base réclamation.

En l’espèce, les premiers juges ont retenu que le « fait dommageable consistant dans l’inexécution de l’engagement de faire réaliser des travaux concernant les parties privatives et communes de l’immeuble dans les conditions convenues se situe entre le 7 octobre 2015 et 1er novembre 2019 (22 septembre 2009+40 jours+10 ans), c’est-à-dire pendant la période de garantie au sens de l’article 6.3 du contrat ».

Ainsi qu’il a été rappelé, lorsque la garantie est déclenchée en base réclamation, la seule référence au fait dommageable est toutefois insuffisante pour déterminer si le contrat d’assurance est ou non applicable au sinistre.

Il est constant que la société ICR devenue [K][O] promotion, a souscrit un contrat d’assurance de responsabilité civile, qui a pris effet le 7 octobre 2005 et a été résilié le 2 décembre 2009, à l’issue d’un délai de 40 jours ouvert à l’assuré pour régulariser le défaut de paiement des cotisations d’assureur à compter d’une mise en demeure adressée par l’assureur le 22 septembre 2009.

Le fait dommageable au sens de l’article L. 124-5 du code des assurances est celui qui constitue la cause génératrice du dommage, conformément aux dispositions de l’article L. 124-1-1 du même code.

En l’espèce, les faits dommageables qu’invoquent les investisseurs à l’encontre de la société [K][O] promotion (tromperie sur la nature et le coût des travaux à réaliser, défaut d’information sur le caractère déficitaire de l’exploitation de l’Ehpad, négociation d’un loyer excessif, surévaluation du prix de vente des lots) sont d’une part survenus courant 2007-2008, au cours desquelles le montage a été proposé et commercialisé, avant d’être formalisé par des compromis de vente, réitérés par actes authentiques, alors que les premières assemblées générales de l’ASL sont intervenues sur cette même période. Les faits dommageables sont ainsi antérieurs à la résiliation du contrat d’assurance.

D’autre part, la réclamation est constituée par l’assignation de la société Albingia par acte signifié courant août ou septembre 2014, ainsi qu’il résulte de l’exposé du litige par le jugement critiqué, en l’absence de production de cette assignation devant la cour. En tout état de cause, cette réclamation est ainsi intervenue avant le 1er novembre 2019, date d’expiration du délai subséquent de 10 ans.

Enfin, aucune partie n’a produit le contrat que la société [K][O] promotion aurait souscrit, postérieurement à la résiliation de celui conclu avec Albingia, pour couvrir sa responsabilité civile professionnelle. À défaut de démontrer qu’un nouveau contrat souscrit soit en base fait dommageable, soit en base réclamation et portant sur les mêmes garanties que le contrat initial a été ressoucrit par la société [K][O] promotion, la société Albingia n’établit pas que le délai subséquent de 10 ans, est inapplicable.

Le moyen tiré de l’application dans le temps des garanties souscrits n’est par conséquent pas fondé.

Le contrat souscrit auprès d’Albingia a ainsi vocation à s’appliquer au sinistre.

=> sur la garantie d’Albingia :

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner si les faits dommageables sont intervenus au titre des activités déclarées par la société [K][O] promotion dans les « conditions personnelles » du contrat n° RC0507030 souscrit par la société ICR auprès d’Albingia ou si les clauses d’exclusion sont applicables, l’absence de démonstration par les investisseurs d’une responsabilité civile de la société [K][O] promotion exclut que la garantie de son assureur RC puisse être recherchée.

Le jugement critiqué est par conséquent infirmé en ce qu’il a condamné Albingia à payer diverses sommes aux investisseurs, en application du contrat d’assurance souscrit par la société [K][O] promotion.

Il n’y a enfin pas lieu d’examiner les appels en garantie exercés par Albingia à l’encontre de la Scp d’avocats, de la Scp notariale, de la société AIG Europe et des établissements bancaires, à défaut de condamnations prononcées à son encontre. Le jugement critiqué est en conséquence infirmé en ce qu’il a rejeté la demande de garantie d’Albingia, qui est ainsi sans objet.

Sur la responsabilité de Me [FL] et de la Scp d’avocat :

A titre liminaire, la fin de non-recevoir tirée d’un défaut de qualité à défendre de l’Aarpi [FL] est sans objet devant la cour, alors que les investisseurs ne l’ont pas intimée et qu’ils ne formulent aucune demande à son encontre.

Sur le fond, les investisseurs reprochent, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, à l’avocat et à sa structure d’exercice un défaut d’information et de conseil dans le cadre d’une prestation d’ingénierie juridique et fiscale à l’origine du montage et dans le cadre du fonctionnement de l’ASL.

=> sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil dans le cadre d’une prestation d’ingénierie juridique et fiscale :

La responsabilité contractuelle du prestataire ne peut être engagée que dans les limites de sa mission.

Cette mission est définie comme suit :

« notre cabinet ayant été directement et étroitement associé par le promoteur à la validation juridique et fiscale préalable de l’ensemble du projet, nous vous garantissons que celui-ci dispose de tout le potentiel exige pour bénéficier des dispositions fiscales spécifiques aux investissements réalisés sous le statut de loueur en meublé professionnel.

Cette garantie de bonne fin fiscale vous permet de bénéficier d’une assistance dans l’hypothèse où vous rencontreriez des difficultés avec l’administration fiscale.

Conservant tous les éléments de l’opération nous serons à même d’intervenir en cas de contrôle de la part des services fiscaux (réponse à une demande d’information ou ci une proposition de rectification, réclamation préalable auprès des services fiscaux, procédure contentieuse devant les juridictions compétentes).

Cette information vaudra pour tous les points de l’investissement affectant les trois premiers exercices fiscaux, et cela sans limitation de temps, si ce n’est par prescription fiscale.

Notre assistance n’inclut pas les questions résultant d’erreurs commises à la suite du dépôt de déclarations et de prises de décisions (revente du bien) que nous n’aurions pas validées préalablement ou qui ne seraient pas conformes à nos instructions.

La rémunération de l’ensemble de nos prestations est effectuée au titre des frais d’ingénierie, sur la base d’un montant correspondant à trois mois de loyer hors taxe payable par-devant le notaire au jour de la réitération par acte authentique de la vente d’immeuble ».

Il résulte de cette mission que le cabinet d’avocat ne garantit pas l’efficacité économique de l’investissement LMP de façon absolue : elle indique exclusivement qu’il existe un « potentiel exigé pour bénéficier des dispositions fiscales spécifiques » à ce type d’investissement, dans le cadre du projet.

Le cabinet d’avocat ne prévoit pas que le principe et les modalités d’un tel investissement sont acquis, alors qu’il indique au contraire qu’en considération de ce seul « potentiel », elle s’engage à apporter son concours à l’investisseur sur une période limitée à trois exercices fiscaux en cas de « difficultés avec l’administration fiscale ». Il s’agit du seul engagement de ce cabinet, qui renvoie précisément à l’hypothèse où ce « potentiel » serait remis en cause par l’administration fiscale.

Les investisseurs ne justifient pas avoir fait l’objet de telles « difficultés avec l’administration fiscale », qui auraient nécessité que ce seul engagement contractuel d’assistance soit mis en 'uvre.

La cour approuve par conséquent les premiers juges d’avoir estimé qu’aucun manquement contractuel n’est établi à l’encontre du cabinet d’avocat à ce titre.

=> sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil dans le cadre du fonctionnement de l’ASL :

> s’agissant de fausses informations relayées dans les procès-verbaux d’assemblée générale :

Les investisseurs reprochent notamment au cabinet d’avocat :

* d’avoir, en qualité de secrétaire de l’ASL :

— diffusé, en sa qualité de secrétaire de l’ASL, une information trompeuse sur le budget des travaux à réaliser, qui les a déterminés à conclure les contrats litigieux.

— validé le règlement par l’ASL de sommes importantes, alors qu’il avait connaissance de l’inexactitude du budget annoncé, de l’absence de garantie d’achèvement des travaux et d’une absence de commencement des travaux à la date des paiements.

* d’avoir manqué à une obligation de conseil, en ne les alertant pas sur les éventuels risques liés à de tels versements et sur l’opportunité de souscrire une assurance en vue de garantir l’achèvement de l’ouvrage.

Pour autant, alors qu’il lui appartient d’apprécier si les conditions du texte invoqué sont réunies, la cour observe que le fondement contractuel, qui est exclusivement invoqué par les investisseurs dans leurs conclusions (pages 63 et 76), est inopérant : en effet, dans le cadre de sa mission confiée par l’ASL, la responsabilité du cabinet d’avocat n’est contractuelle que dans ses relations avec cette association. Elle est en revanche nécessairement délictuelle s’agissant des relations du cabinet d’avocat avec les investisseurs eux-mêmes.

Le jugement ayant débouté les investisseurs de leurs demandes indemnitaires à l’encontre du cabinet d’avocat est par conséquent confirmé.

Sur la responsabilité de la Scp notariale :

Lorsqu’il est reproché au notaire d’enfreindre une obligation tenant à sa qualité d’officier public, dans l’exercice de sa mission légale, sa responsabilité ne peut être que délictuelle ou quasi délictuelle.

À cet égard, les investisseurs invoquent la responsabilité délictuelle de la Scp notariale, au visa de l’article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il leur appartient ainsi d’établir les fautes reprochées, ainsi que leur lien de causalité avec les préjudices allégués.

Sur les fautes :

Lorsque le notaire prête son concours à l’établissement d’un acte, il doit non seulement veiller à l’utilité et à l’efficacité de cet acte, mais est également tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues, sous réserve que celles-ci n’aient pas été immuablement arrêtées ou qu’elles n’aient pas produit leurs effets antérieurement.

Le devoir de conseil est impératif et le notaire ne peut s’y dérober en alléguant qu’il s’est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties, de sorte que la circonstance que le notaire n’a pas été le négociateur du contrat dont il dresse l’acte authentique ne le dispense pas d’une telle obligation.

Plus spécifiquement, le notaire est tenu d’appeler l’attention des parties sur la portée et les effets de l’acte, notamment quant à ses incidences fiscales, ainsi que sur les conséquences et les risques des actes auxquels il prête son concours ou est requis de donner la forme authentique. Une telle obligation implique toutefois qu’il ait été averti du mobile, du motif ou de l’objectif de la partie qui invoque un manquement à ces obligations relativement au but poursuivi par elle lorsqu’un tel mobile, motif ou objectif est extérieur à l’acte dont s’agit.

Pour garantir l’efficacité et la validité de l’acte, il appartient au notaire de rechercher la volonté des parties, de prendre les initiatives nécessaires, et de se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente. Toutefois, tenu d’une obligation de moyen, le notaire n’est pas soumis à une obligation d’investigation illimitée, dès lors que son étendue dépend des possibilités effectives de contrôle et de vérification. En effet, la responsabilité du notaire, qui aura accompli les contrôles juridiques nécessaires, ne peut être engagée que si cet officier public pouvait douter de l’efficacité de l’opération envisagée au moment de la signature des actes qu’il instrumente. Ce n’est que dans ce cas qu’il peut lui être reproché de ne pas avoir accompli des investigations complémentaires.

* Sur l’absence de conseil sur le cadre juridique dans lequel les travaux auraient dû être inscrits :

Le notaire manque à son devoir de conseil envers l’acquéreur lorsqu’il dresse un contrat de vente ordinaire, en n’attirant pas attention de ce dernier sur l’intérêt de contracter sous le régime protecteur de la vente en état futur d’achèvement et sur la nécessité de surveiller l’état d’avancement des travaux compte tenu des risques de l’opération dépourvue de garantie particulière, lorsque des soupçons sur la sincérité des déclarations des parties existent au moment de la vente concernant des travaux importants à réaliser dont l’intervention implique le recours à une vente d’immeuble à construire.

Si le notaire n’est en principe pas tenu d’une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher, une telle obligation lui incombe toutefois lorsque les finalités de l’engagement visé par l’acte qu’il dresse lui sont révélées, pour que l’acte soit assorti des stipulations propres à leur conférer leur efficacité.

En l’espèce, les investisseurs n’établissent pas, d’une façon générale, la collusion qu’ils allèguent entre le groupe [K][O] et la Scp notariale, dont il résulterait que le notaire était pleinement informé du projet de travaux de réhabilitation ayant finalement donné lieu à la conclusion du marché de travaux entre la société [K][O] rénovation et l’ASL. À cet égard, la circonstance que des honoraires soient versées, via la comptabilité de la Scp notariale, à la société de gestion de patrimoine [K] [O] établit exclusivement que cette dernière est intervenue dans la commercialisation de la vente des lots, sans qu’elle permette par ailleurs d’affirmer que le notaire connaissait l’existence d’importants travaux à réaliser dans l’immeuble litigieux. De même, si les investisseurs établissent le caractère habituel des relations d’affaires entre les sociétés du groupe [K][O] et la Scp notariale, notamment par la production d’autres procédures judiciaires impliquant les mêmes parties, une telle circonstance ne suffit pas à prouver que le notaire connaissait les man’uvres frauduleuses du vendeur, qui lui aurait directement fourni une information complète et précise sur les modalités du projet litigieux. A plus forte raison, aucune présomption de connaissance du schéma vendu ne résulte du caractère habituel de la participation du notaire aux montages commercialisés par ses partenaires.

Plus spécifiquement, il est en outre indifférent que :

— la Scp notariale soit la rédactrice de l’état descriptif de division, établi par acte du 7 décembre 2007 : une telle circonstance n’implique pas qu’elle connaissait matériellement les lieux antérieurement aux ventes. Cet acte consiste en effet exclusivement à décrire, au sein de la copropriété nouvellement constituée, la situation des différents lots, notamment pour permettre de déterminer la quote-part de chaque copropriétaire, sur la base d’un plan établi par un géomètre-expert dont l’objet est essentiellement d’établir la localisation et la consistance des lots.

— la Scp notariale ait été informée que les lots provenaient de la division de l’immeuble racheté par la société ICR à Domisol, et que les lots ainsi constitués ne portaient que l’un des deux bâtiments qu’elle avait acquis, ainsi qu’il résulte notamment de « l’effet relatif » mentionné dans les différents actes notariés de vente. En effet, la seule circonstance que la société ICR restait propriétaire du bâtiment nouvellement cadastré section BN n°[Cadastre 18] dans lequel une extension de l’Ehpad a été prévue ne suffisait pas à elle-seule à révéler que des travaux devaient affecter la partie dite « ancienne » de la structure globale et objet des ventes litigieuses. Le caractère récent de la division par rapport aux ventes litigieuses n’impliquait pas en soi l’intervention d’importants travaux, alors que les locaux étaient déjà antérieurement exploités par l’association Domisol dans une telle configuration.

La Scp notariale est par ailleurs étrangère à la constitution et au fonctionnement de l’ASL, alors qu’aucun élément n’établit qu’elle aurait été associée à la négociation du marché de travaux signé par sa présidente ou qu’elle en aurait été informée par un autre protagoniste du montage.

* En revanche, la perspective de tels travaux est valablement révélée par une série d’indices graves et concordants, intrinsèques aux documents dont le notaire disposait :

> en premier lieu, les investisseurs font valoir que tous les prêts visaient des travaux dont le montant préalablement imposé par les sociétés du groupe [K][O] pour un montant de 1 274 826 euros avait été réparti entre tous les acquéreurs via des documents intitulés « attestation des engagements financiers ».

Sur ce point, il n’est pas établi que le notaire a été destinataire desdites attestations, dont l’établissement antérieur aux ventes n’est pas clairement démontré.

En revanche, il est exact que les différents prêts mentionnent des travaux dans l’objet qu’ils financent :

* pour M. [M] : « investissement LMP achat chambres », pour le prêt de 461 986 euros ; et « « acquisition plus travaux » pour l’autre prêt ;

* pour les consorts [Z] : «achat d’un appartement à usage locatif et travaux d’amélioration » ;

* pour les consorts [HE] : l’offre de prêt porte la mention « achat ancien + travaux usage locatif »

* pour M. [J] : « acquisition+travaux »

* pour les consorts [L]-[W] : « acquisition+travaux ». L’offre de 456 003 euros par LCL précise qu’il s’agit de « travaux d’amélioration », l’état du bien étant « neuf clé en mains ».

* pour les consorts [JY] : « acquisition + travaux »

* pour les consorts [UG]-[EK] : l’offre de prêt du Caisse de crédit agricole d’Aquitaine, annexée au contrat notarié de prêt du 20 décembre 2007 mentionne « destination des fonds : résidence principale, appartement ; achat ancien + travaux d’usage locatif ».

* pour les consorts [OU]-[R] : « projet à financer : acquisition + travaux » ; « nature des travaux : travaux d’amélioration ».

Il résulte ainsi des propres actes de prêts dressés par le notaire qu’il était en réalité informé que les ventes conclues par chacun des investisseurs comportaient des travaux à réaliser.

> en deuxième lieu, les investisseurs invoquent que les montants des prêts accordés sont très supérieurs aux prix d’acquisition des différents lots litigieux : une telle allégation est en effet établie par l’examen des différents actes  :

* pour M. [M] : prêt de 461 986 euros, pour un prix de 298 496 euros, s’agissant de l’achat des lots 17, 18 et 25 ; et 569 864 euros, pour un prix de 315 564 euros pour l’achat des lots 6, 7 et 24 ;

* pour les consorts [Z] : prêt de 213 800 euros, pour un prix de 128 000 euros, pour l’achat du lot 23 ;

* pour les consorts [HE] : prêt de 198 427 euros, pour un prix de 116 670 euros pour l’achat du lot 11 ;

* pour M. [J] : prêt de 344 229,48 euros, pour un prix de 217 926 euros, pour l’achat des lots 22, 26 et 27.

* pour les consorts [L]-[W] : prêt de 456 003 euros, pour un prix de 260 000 euros, pour l’achat des lots 1,2 et 9 : alors que le financement par un prêt de ce montant figure dans le document intitulé « synthèse de votre financement » et établi par M. [K] [O] lui-même (P. 152) et que ce dernier a indiqué avoir déposé leur dossier auprès de différentes banques (P. 148), l’acte de vente notarié ne mentionne pourtant pas un tel mode de financement au titre d’une « déclaration d’origine des deniers », alors que le banquier n’intervient pas davantage à l’acte (P. 149), étant observé que la vente intervient au 4 décembre 2008, soit une date distincte et distante de celles concernant la plupart des autres ventes.

* pour les époux [JY] : prêt de 507 727,99 euros, dont 287 500 euros affectés au paiement du prix de 379 073 euros pour l’achat des lots 20, 28 et 29.

* pour les consorts [UG]-[EK] : prêt de 536 914 euros dont 296 102 euros affectés au paiement du prix de 315 602 euros.

* pour les consorts [OU]-[R] : prêt de 278 295 euros, dont 116 978 euros affectés au paiement du prix de 289 958 euros pour l’achat des lots 5, 10 et 13.

* pour les consorts [SE]-[RD] : prêt de 462 000 dont 293 086 euros affectés au paiement du prix de 293 086 euros pour l’achat des lots 8, 12 et 21.

Les offres préalables de crédit, acceptées par les différents investisseurs, précisent par ailleurs que les fonds empruntés étaient destinés à ce projet immobilier situé à [Localité 52] : il en résulte que l’excès de financement n’est pas, selon les déclarations faites auprès des banques, affecté à d’autres investissements que celui visé par les ventes litigieuses.

Le caractère systématique d’un tel excès de financement, combiné à la mention récurrente de travaux à financer au-delà du seul prix d’achat, constituait ainsi un indice sérieux pour le notaire que les fonds non affectés au paiement du prix devaient être utilisés à un autre usage dans l’immeuble visé par le projet d’investissement, et notamment au financement de travaux dont l’existence ressortait par ailleurs des mentions figurant sur les prêts.

Si les prêts mentionnaient à cet égard des « travaux d’amélioration », le montant résiduel des prêts non affecté au paiement du prix était en revanche de nature à attirer l’attention du notaire sur l’importance réelle de ces travaux. L’excès de financement se cumulait en outre entre les différents investisseurs pour atteindre un montant global particulièrement élevé, de sorte que la question de travaux importants sur les parties communes pouvait légitimement se poser, au regard des surfaces limitées des lots respectivement acquis et de la disproportion de cet excès de financement avec la réalisation de simples travaux « d’usage locatif ».

A nouveau, l’examen des propres actes établis par le notaire établit que ce professionnel disposait d’éléments susceptibles de remettre en cause les déclarations des parties sur la conclusion d’une vente ordinaire.

> en troisième lieu, les investisseurs invoquent un arrêté conjoint d’extension de la capacité de l’Ehpad à 26 lits complémentaires qui a été délivré le 14 mai 2007 par le préfet et le président du conseil général de Saône-et-Loire, autorisant ainsi l’exploitation totale de 72 lits au sein de la structure. Cet arrêté est antérieur à l’acquisition par la société ICR de l’ensemble des bâtiments précédemment exploités par l’association Domisol, qui est intervenue le 19 septembre 2007 selon acte dressé par Me [YT].

Cet arrêté est précisément visé dans les actes de vente notariés au titre des « autorisations administratives obtenues pour l’affectation de l’immeuble ». Dès lors, la perspective d’une telle extension de la capacité devait également attirer l’attention du notaire, qui avait par ailleurs décrit dans ses propres actes l’immeuble dont dépendaient les lots vendus en reprenant exclusivement 28 chambres réparties sur les trois étages du seul bâtiment vendu par la société ICR selon l’état descriptif de division dont il disposait.

Alors que les indices apparents déjà exposés devaient déjà conduire le notaire à ne pas se contenter des seules déclarations des parties sur la qualification du contrat, il lui appartenait par conséquent de s’interroger sur une telle extension et de procéder à ce titre à des investigations supplémentaires.

En particulier, alors qu’une extension de la capacité d’accueil était de nature à révéler la nécessité de travaux de rénovation lourds, le notaire devait procéder à des investigations complémentaires, et notamment se renseigner sur la répartition des lits supplémentaires entre les deux bâtiments et sur l’impact d’une telle extension sur la structure de l’immeuble accueillant les lots litigieux.

Étant rappelé que les établissements bancaires et le locataire des lots vendus intervenaient aux actes de vente, il incombait ainsi au notaire d’interroger les parties à la fois sur la nature et l’importance des travaux que ce projet d’extension impliquait, et notamment d’interroger la société Les Séréniales sur ce point essentiel à son exploitation de l’Ehpad, et sur l’identité de la personne s’étant engagée à édifier, notamment pour rechercher si le vendeur était directement ou indirectement maître de l’ouvrage pour des travaux à réaliser sur existant après la vente. La vente d’immeuble à construire comporte en effet à la charge du vendeur une obligation d’édifier l’immeuble, conformément aux dispositions de l’article 1601-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Alors qu’aucune collusion entre l’exploitant de l’Ehpad et le vendeur n’est établie, ce notaire aurait alors appris le projet imminent de [K] [O] d’investir 700 000 euros dans les locaux ultérieurement acquis par les investisseurs et de réaliser une extension dans l’autre bâtiment dont la société ICR était restée propriétaire, conformément au courriel qu’il avait adressé à la société Les Séréniales le 4 décembre 2007, soit trois jours avant les premières ventes notariées litigieuses.

En interrogeant les acquéreurs, la Scp notariale aurait en outre découvert la constitution d’une ASL en charge de réaliser des travaux d’un montant supérieur à 1 million d’euro selon le marché conclu avec la société STM et dont la première facture correspondant à 35 % du prix a été adressée le 10 janvier 2008, notamment dans le cadre de la rédaction des actes des ventes dressés en mars et décembre 2008.

À cet égard, contrairement à l’allégation de la Scp notariale, l’ASL n’a pas été constituée postérieurement aux premiers actes notariés de vente, qui sont intervenus le 7 décembre 2007. Si la déclaration de l’ASL auprès de la préfecture a été effectuée le 14 mars 2008 (pièce 3 Scp d’avocats), cette date ne constitue toutefois pas celle de sa création, dès lors qu’une telle formalité a exclusivement vocation à assurer la publicité d’une telle création à l’égard des tiers. Les statuts comme les procès-verbaux d’assemblée générale ne sont toutefois pas datés. De même, la plupart des adhésions à l’ASL ne sont pas datées, à l’exception de celle de M. [J], qui est datée du 1er décembre 2007, ce qui démontre la constitution antérieure de cette association antérieure à la première série de réitérations par actes authentiques. De même, la seule circonstance que le contrat de maîtrise d’oeuvre n’a été signé que le 15 avril 2009 n’implique pas que l’ensemble des décisions de l’ASL sur la réalisation des travaux sont ainsi postérieures de près de deux ans à l’intervention du notaire, alors que l’acompte sur le marché de travaux initial a été demandé dès le 10 janvier 2008.

En procédant aux vérifications imposées par de telles anomalies, le notaire aurait en définitive découvert que la société ICR devenue [K][O] promotion s’était comportée comme un maître d’ouvrage ayant pris l’engagement de réaliser un projet de réhabilitation des lots vendus, qu’elle a confié à la société [K][O] rénovation, ainsi qu’il résulte des éléments suivants :

— le plan figuratif d’intérieur, établi par l’architecte [T] chargé de réaliser l’état descriptif de division, comporte le logo de la société ICR, étant observé que ce document est annexé à la brochure réalisée par le commercialisateur www.2044.fr (P. 2) ;

— les documents de permission de voirie, puis l’attestation de non-recours de la mairie de [Localité 52] ont été transmis à la société [K][O] promotion, et non à l’ASL, à la suite du dépôt de déclaration préalable de travaux (P.271 et 274) ;

— d’une façon générale, alors même que le marché de travaux était établi au nom de l’ASL, c’est la société ICR / [K][O] Promotion qui a été l’unique interlocuteur du cabinet Atlante chargé de la réhabilitation de la résidence [46], ainsi qu’il résulte du courrier adressé le 1er avril 2014 par ce maître d''uvre, après qu’il a pris connaissance d’informations figurant dans le procès-verbal d’assemblée générale dont il conteste le contenu selon les termes suivants : « en page 1 du PV d’AG n° 1, il est écrit que j’ai été « consulté par certains des membres de l’Association pour élaborer un projet de travaux de mise en conformité de l’immeuble ». Je n’ai jamais été contacté par aucun membre de l’Association avant que je ne rencontre en octobre 2013 Mme [M] et M. [J] après le décès de Mr [K] [O]. Notre unique interlocuteur pour le projet de réhabilitation de la Résidence [46] était la société [K][O] Promotion, intervenant à titre de maîtrise d’ouvrage déléguée ». Une telle déclaration est corroborée par les éléments suivants :

* le cabinet Atlante confirme à la société [K][O] Promotion avoir communiqué le montant prévisionnel des travaux qu’il avait établi (P.34).

* par courriel du 31 juillet 2008, la société ICR indique qu’elle étudie « la possibilité de remettre à plat la répartition des chambres dans l’existant, ce qui imposera une redistribution des lots de copropriété » (P. 266),

* par courriels des 31 décembre 2008 et 5 janvier 2009, les sociétés ICR, Les Séréniales et le cabinet Atlante échangent sur les modifications apportées aux plans du bâtiment existant, à la suite des recommandations des autorités de tutelle (P.267),

* par courrier du 11 décembre 2009, la société ICR demande au cabinet Atlante de lui transmettre des documents relatifs aux démarches administratives effectuées, courrier aux termes duquel la société ICR se qualifie elle-même de maître d’ouvrage (P.270),

* par courriel du 13 juin 2013, la société [K][O] promotion/ICR indique au cabinet Atlante qu’elle a « décidé, ce jour, que les travaux de réhabilitation des étages du bâtiment existant ne seront réalisés que plus tard, dans un 2ème temps » (P. 268).

* le cabinet Atlante lui adresse ses factures afin qu’elle les communique pour signature à Mme [I], présidente de l’ASL (P.296).

— la SCP [FL], cabinet d’avocat en charge de la gestion notamment administrative de l’ASL, transmet à la société [K][O] promotion les procès-verbaux de la 1ère et de la 2ème assemblée générale de l’ASL en lui demandant de les faire signer et parapher par la présidente de l’ASL (P.232).

> en quatrième lieu, les actes de vente mentionnent que la commission de sécurité a émis le 7 décembre 2006, soit un an avant les premières ventes litigieuses, un avis favorable aux « travaux de mise en conformité », tout en autorisant la poursuite de l’exploitation. L’objet de l’ASL vise d’ailleurs de tels « travaux de mise en conformité de l’immeuble bâti ». Le courriel adressé le 18 avril 2008 par la société ICR à M. [Y] [RM] (architecte) (P. 297) concerne précisément la détermination par le cabinet Atlante du « chiffrage des travaux dans l’existant avec décomposition des travaux impératifs, fortement conseillés, conseillé ou accessoire ». Un rendez-vous était en outre envisagé avec la commission de sécurité, pour lui présenter le projet d’accessibilité. Outre la création d’une cuisine et d’une buanderie dans l’existant, le programme visait une « mise aux normes des existants en matière d’accessibilité », étant à nouveau précisé que « la société ICR s’engage[ait] à participer aux travaux de réhabilitation à hauteur de 700 000 euros TTC, frais techniques compris » (engagement déjà pris dans le courriel du 4 décembre 2007, date à laquelle les ventes n’étaient pas intervenues). Il en résulte que la connaissance par le notaire de tels travaux requis par la commission de sécurité devait également éveiller chez ce dernier des interrogations sur l’application du régime de la vente d’immeuble à construire.

Enfin, la conclusion de compromis de vente, établis antérieurement aux contrats notariés, n’implique pas que le devoir d’information et de conseil du notaire serait privé d’objet. En effet, ces compromis de vente immobilière sont soumis à réitération par acte authentique, dont la non-réalisation n’est sanctionnée que par une clause pénale et une indemnité d’immobilisation. Au moment de l’authentification de l’accord, les compromis de vente n’avaient par conséquent pas produit tous leurs effets et ne revêtaient pas un caractère immuable, l’engagement à acquérir les lots n’étant pas définitivement acquis. Le notaire conservait ainsi son obligation d’information et de conseil à l’égard des acquéreurs lors de sa propre intervention.

Contrairement aux allégations de la Scp notariale (pages 21 et 22 de ses conclusions), il n’existe aucune incompatibilité entre le recours à la VEFA et le statut LMP ou LMNP, dès lors que ce régime fiscal n’exige pas que les travaux soient financés par l’acquéreur pour en bénéficier.

Pour ce motif, la jurisprudence citée par la Scp notariale (Civ. 3è 14 septembre 2017, n° 15-19.753) n’est précisément pas applicable à l’espèce. En effet, si cet arrêt a admis que le notaire n’avait commis aucune faute en ne recourant pas à une VEFA dans le cadre d’une vente d’immeuble en cours de rénovation, en estimant que les parties s’étaient accordées en connaissance de cause pour bénéficier d’avantages fiscaux, c’est exclusivement parce que l’opération proposée s’inscrivait dans un dispositif de défiscalisation licite, dont l’efficacité supposait que la vente fut conclue en la forme ordinaire, et 'en l’état’ afin de pouvoir bénéficier du régime favorable institué par la loi Malraux qui imposait (dans sa formule applicable à l’époque) aux acquéreurs d’assumer la responsabilité et le financement des travaux de réhabilitation en se comportant en maître d’ouvrage, et que sans ces avantages fiscaux dont les acquéreurs ont effectivement bénéficié, ces derniers n’auraient pas contracté.

En l’espèce, la situation est radicalement différente : les acquéreurs pouvaient bénéficier cumulativement de la protection résultant de la VEFA et des avantages fiscaux du régime LMP ou LMNP.

L’obligation de conclure une VEFA en secteur protégé dépend de trois conditions :

— d’une part, l’acquisition d’un immeuble d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation : en l’espèce, une telle condition est remplie, s’agissant de l’achat de chambre destiné à l’hébergement de personnes en situation de dépendance.

— d’autre part, un contrat ayant pour objet un transfert de propriété.

— enfin, un versement échelonné de fonds avant l’achèvement de la construction : des fonds ont été appelés dès janvier 2008, à hauteur de 35 % du prix du marché, pour financer les travaux de rénovation, lesquels ne débuteront jamais, ayant été retardés par les travaux réalisés dans une opération parallèle au sein de l’extension de l’Ehpad au bâtiment voisin.

La vente intervenant dans le secteur protégé, s’agissant de chambres à usage d’habitation pour des personnes accueillies en Ehpad, l’application du régime de l’article L. 261-10 du code de la construction et de l’habitation relevant d’un ordre public de protection au profit de l’acquéreur.

Alors que le notaire disposait ainsi des éléments pour détecter l’existence d’importants travaux impliquant l’application de ce régime d’ordre public, il a privé les acquéreurs, en recourant à des ventes ordinaires, de la fixation d’un délai de réalisation des travaux et d’une garantie d’achèvement.

En n’alertant pas les investisseurs sur la privation d’une telle protection dans le cadre d’une vente ordinaire, la Scp notariale a manqué à son obligation de conseil à leur égard.

La violation d’une telle obligation de conseil cause aux investisseurs une perte de chance de bénéficier du dispositif protecteur de la VEFA.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. L’indemnisation de la perte de chance doit nécessairement correspondre à une fraction du préjudice final.

Cette notion conduit exclusivement à déterminer le taux de probabilité de survenance de l’évolution finalement constatée, en appréciant le degré de certitude du lien de causalité entre la faute et le préjudice final et en permettant de fixer la fraction indemnisable de chaque préjudice résultant de la faute elle-même.

À cet égard, les parties ne s’expriment pas sur les chances dont auraient bénéficié les investisseurs d’obtenir l’achèvement des travaux, si une garantie d’achèvement avait été prévue dans l’acte de vente au titre de la réalisation des travaux au sein de leur immeuble.

Alors qu’à l’époque des faits, une garantie intrinsèque pouvait encore être accordée par le vendeur en l’état futur d’achèvement en secteur protégé, les critères de sa mise en 'uvre n’étaient toutefois pas constitués en l’espèce. Une garantie extrinsèque avait ainsi vocation à être apportée, qui aurait permis de financer l’achèvement des travaux, en cas de défaillance du vendeur.

La probabilité que les travaux de construction auraient pu être effectivement et efficacement financés par une telle garantie peut être évaluée à 90 %, représentant par conséquent le taux de perte de chance subie par les investisseurs.

* Sur les risques d’échec de l’investissement :

La Scp notariale conteste avoir été informée de l’objectif de défiscalisation recherché par les acquéreurs des lots au sein de l’Ehpad. La seule circonstance que le nom de Me [NT] figure dans la plaquette publicitaire remise aux investisseurs ne suffit pas à contredire une telle allégation, dès lors qu’aucun élément n’établit que ce notaire ait participé à l’élaboration de ce document.

En revanche, le prêt notarié de M. [M], signé le 7 décembre 2007, vise le statut LMP, étant rappelé que son propre investissement s’inscrit dans un projet commun à tous les acquéreurs et que le montage auquel le notaire a participé repose la conclusion simultanée d’une vente et d’un bail commercial, et que l’objet de la vente est constitué par une chambre en Ehpad, domaine de prédilection de ce type d’opération de défiscalisation courant 2007-2008.

La Scp notariale conteste avoir commis les manquements reprochés par les investisseurs à son obligation d’information portant sur un risque de non-paiement des loyers, et un montant excessif tant des loyers que des prix de ventes.

De tels éléments d’informations relèvent toutefois d’une appréciation de l’efficacité économique des actes réalisés, à laquelle le notaire n’est tenu au titre d’un devoir de conseil et de mise en garde que s’il dispose, au jour de la signature des actes, d’éléments d’appréciation lui permettant de suspecter un risque d’échec du programme immobilier auquel il participe : dans ce cas, il est par exception soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant la solvabilité des parties ou l’opportunité économique d’une opération.

En l’espèce, les investisseurs reprochent à la Scp notariale de ne pas avoir émis de réserves sur le risque de défaillance de l’exploitant de l’Ehpad et de non-règlement des loyers. Ils estiment que les loyers étaient manifestement excessifs, de sorte que l’exploitation de l’Ehpad n’était pas viable, ce qui a conduit à la déconfiture des exploitants successifs, alors que la pérennité du versement de ces loyers déterminait le maintien du bénéfice de LMP ou LMNP. Ils estiment enfin que le prix de vente était exorbitant, s’agissant de lots dont la revente ultérieure à la déconfiture de la société Enity a révélé qu’ils étaient vétustes, en l’absence de réalisation de travaux de restructuration complète que le notaire ne pouvait ignorer. L’économie d’impôts escomptée était par conséquent absorbée par la surévaluation du prix d’achat.

Pour autant, les baux commerciaux ont été d’une part directement conclus entre les acquéreurs de lots et la société Les Séréniales. Outre que le preneur commercial n’est pas une société appartenant au groupe [K][O], aucune pièce n’établit d’autre part que la société [K][O] promotion a négocié avec le gestionnaire de l’Ehpad des loyers d’un montant artificiellement élevé.

La société Les Séréniales a certes confié à la Scp notariale une grille de loyers fixant leur montant pour chacun des lots litigieux, qui a été annexée à la procuration qu’elle a donnée à la Scp notariale pour lui permettre de dresser les actes notariés de baux commerciaux pour les 28 chambres constituant les lots établis par l’état descriptif de division (et non 29) (P. 251), tels qu’ils sont visés par les actes de vente notariés au titre de la description de l’immeuble.

Une telle circonstance n’établit toutefois ni le caractère excessif de ces loyers, ni la collusion entre la société [K][O] promotion et l’exploitant de l’Ephad, qu’impliquerait une telle fixation anormalement élevée du loyer à l’initiative du vendeur.

Si les exploitants successifs de l’Ehpad ont connu des difficultés financières, il est toutefois observé que la société Les Séréniales avait elle-même repris l’exploitation de cet établissement et que la commission de sécurité avait fourni un avis autorisant la poursuite d’une telle exploitation. Si cet exploitant a pu rétrospectivement estimer que les charges étaient excessives et que le montage réalisé était structurellement déficitaire, elle disposait pourtant des mêmes compétences pour apprécier la rentabilité de l’opération, qui était à l’époque limitée aux seuls lots visés par la présente instance, lors des ventes litigieuses en 2007 et 2008. Au demeurant, les loyers ont été régulièrement versés jusqu’au troisième trimestre 2012.

En outre, en février 2012, le groupe [K][O] lui-même ne remettait pas en cause une telle viabilité, lorsqu’il acceptait d’être cessionnaire des différents baux commerciaux, via la société Enity, qui supportait ainsi directement les loyers prétendument excessifs.

Fin 2013-début 2014, les appréciations portées sur l’existence de charges fixes excessives par les éventuels repreneurs, dans le cadre particulier du redressement judiciaire de la société Enity où les repreneurs cherchent à limiter le coût de la cession, concernent enfin une situation totalement différente de celle ayant existé lors de la signature des actes en 2007 et 2008 : elles visent en effet la rentabilité globale de l’ensemble des deux bâtiments, incluant ainsi l’extension qui a été réalisée dans le cadre d’une VEFA au profit d’autres acquéreurs.

Le gestionnaire de l’Ehpad n’émettait lui-même en 2007 et 2008 aucune réserve concernant l’incidence éventuelle des travaux de restructuration lors de la conclusion notariée des baux commerciaux.

Le caractère excessif des loyers pratiqués en 2007 et 2008 n’est ainsi pas établi, alors qu’aucune pièce n’établit qu’à cette époque, les montants fixés présentaient une anormalité apparente, qui aurait dû alerter le notaire pour en avertir les bailleurs.

Lors de la signature des contrats, le notaire ne disposait pas d’éléments d’appréciation concernant le risque que les investisseurs ne puissent financer le remboursement des emprunts par les revenus locatifs. Il ne lui incombait pas de procéder à une telle recherche.

De la même façon, le caractère excessif du prix de vente n’est pas démontré.

D’une part, le rapport établi par l’expert [F] en 2016 concerne l’évaluation d’une chambre située dans l’extension qui n’est toutefois pas contemporaine de celles conclus par les investisseurs. Alors qu’une crise immobilière est intervenue depuis la fin 2008, cet expert précise d’ailleurs que le marché immobilier est « très difficile aujourd’hui pour ce type de bien situé en Ehpad », alors qu’à l’inverse, un tel marché était porteur lors de la conclusion des ventes litigieuses et attirait ainsi les investisseurs.

D’autre part, les références à un prix moyen au m² applicables en 2007-2008 à des maisons ou appartements classiques ne sont pas davantage pertinentes, alors qu’il s’agit de catégories immobilières qui sont radicalement différentes de chambres au sein d’un Ehpad.

Enfin, outre qu’il est également fixé au 16 décembre 2014, le prix de rachat négocié par le repreneur de la société Enity dans le cadre d’un redressement judiciaire ne correspond pas au prix du marché à l’époque des ventes litigieuses. La comparaison entre les prix d’acquisition et ceux de revente n’est ainsi pas probante.

En définitive, aucune expertise ne permet notamment d’établir un tel excès en 2007-2008, au moment de la conclusion des ventes litigieuses et en considération du prix du marché de l’époque.

Dans ces conditions, il n’appartenait pas à la Scp notariale d’alerter les investisseurs sur l’opportunité économique du montage.

En l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’avait pas à rechercher, le notaire n’était pas tenu d’informer les acquéreurs du risque d’échec du programme immobilier, qu’il ne pouvait suspecter au jour de la signature de la vente, alors que les éléments dont il disposait ne lui révélaient pas l’absence de rentabilité du projet ou le déséquilibre entre les bénéfices et les coûts économiques de l’opération.

Les investisseurs n’ont par conséquent pas été trompés par le notaire sur l’économie du contrat par une absence d’information sur le contexte de l’opération.

Sur les préjudices en lien de causalité avec les fautes :

En application de l’article 1382 du code civil, la responsabilité délictuelle de la Scp notariale n’est engagée que si les préjudices allégués par les investisseurs sont en relation directe et certaine de causalité avec les fautes commises par la Scp notariale.

=> sur l’absence de perception des loyers et accessoires :

Les investisseurs indiquent avoir été privés du paiement des revenus locatifs à compter de fin 2012 et jusqu’au 16 novembre 2014, date de rachat de l’immeuble par la société MFSL.

Pour autant, la cause directe de la cessation de la perception des revenus locatifs est constituée par la défaillance économique du gestionnaire de l’Ehpad.

Ce n’est que très indirectement que l’absence de garantie d’achèvement a participé aux difficultés économiques de ce gestionnaire, étant par ailleurs rappelé que la responsabilité de la Scp notariale n’est pas engagée au titre de l’efficacité économique du montage.

Le lien de causalité avec la faute commise par le notaire est indirect.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté l’indemnisation de ce poste de préjudice.

=> sur la revente à perte des lots :

Les investisseurs indiquent avoir été contraints d’accepter l’offre de rachat de l’immeuble dans le cadre de la procédure collective de la société Enity. Ils estiment que leur préjudice résulte de la différence entre le prix d’achat et celui de revente.

Pour autant, la cause directe de la revente de leurs lots par les investisseurs n’est pas la faute commise par la Scp notariale, mais le placement en liquidation judiciaire de la société Enity et l’adoption d’un plan de cession par lequel la société MFSL a exclusivement offert d’acquérir les lots des investisseurs sans reprendre les baux commerciaux.

=> sur le coût des remboursements anticipés des prêts : à la suite de la revente de leurs lots à la MFSL

La même analyse s’applique à ce poste de préjudice. Une telle causalité indirecte est exclusive d’une indemnisation du préjudice allégué.

=> sur le paiement des travaux confiés à la société [K][O] rénovation et à AMO coordination :

Les investisseurs invoquent avoir payé en pure perte des sommes dans le cadre du projet de réhabilitation, qui n’a en définitive pas été réalisé.

La faute de la Scp notariale a effectivement privé les investisseurs de la chance d’obtenir une garantie d’achèvement dont il aurait bénéficié si le notaire avait conseillé de recourir à une vente d’immeuble à construire, au lieu d’une vente ordinaire.

La réparation du préjudice financier constitué par la perte de la somme versée pour la réalisation des travaux qui ne sont pas réalisés est indemnisable.

En l’espèce, les sommes non contestées que les investisseurs ont versées à PASL pour financer des travaux qui n’ont pas eu lieu et qui n’ont pas été remboursées lors de sa dissolution s’élèvent respectivement à :

—  24 292,40 euros pour M. et Mme [HE],

—  61 598,22 euros pour M. et Mme [L],

—  60 076,78 euros pour M. et Mme [OU],

—  26 878,86 euros pour M. et Mme [Z],

—  65 290, 26 euros pour M. et Mme [UG],

—  63393,53 euros pour M. [GD] [JY] et Mme [H] [JY],

—  45 298,48 euros pour M. [J],

—  137 061,88 euros pour M. [M].

Après application du taux de perte de chance, il convient par conséquent de condamner la Scp notariale à payer respectivement les sommes de :

—  21 863,16 euros pour M. et Mme [HE],

—  55 438,40 euros pour M. et Mme [L],

—  54 069,10 euros pour M. et Mme [OU],

—  24 191 euros pour M. et Mme [Z],

—  58 761,23 euros M. et Mme [UG],

—  57 054,18 euros pour M. [GD] [JY] et Mme [H] [JY],

—  40 768,63 euros pour M. [J],

—  123 355,70 euros pour M. [M].

La société MMA ne conteste pas sa garantie. Elle est par conséquent condamnée in solidum avec son assurée à payer ces montants.

Le jugement critiqué est infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes formées à l’encontre de la Scp notoriale et des MMA.

=> sur le préjudice moral :

L’absence de garantie d’achèvement a contribué directement à un préjudice moral subi par les investisseurs, auxquels les travaux initialement annoncés à bref délai ont été d’abord retardés pendant une très longue durée, avant d’être purement et simplement abandonnés.

À cet égard, alors que l’acompte initial avait été versé début 2008 et que le régime de la VEFA implique la réalisation de la construction dans un délai déterminé, l’annonce de l’engagement de ces travaux par la société [K][O] rénovation n’est intervenue qu’en juin 2011, étant précisé qu’en dernier lieu, leur début était présenté comme programmé à compter du 4ème trimestre 2013.

Cette situation a entraîné une expectative prolongée chez les investisseurs, outre le sentiment de frustration d’en avoir été spoliés.

Les investisseurs subissent en outre les tracas d’une procédure judiciaire depuis 2014 au titre de la recherche de la responsabilité civile de la Scp notariale.

En réparation de leur préjudice moral en lien de causalité direct avec la faute commise par la Scp notariale, il convient par conséquent de condamner cette dernière à leur payer respectivement une somme de 7 000 euros.

Les autres composantes du préjudice moral allégué par les investisseurs ne sont en revanche pas imputables au notaire, et notamment la perte de revenus pour la retraite.

=> sur les « autres préjudices » de certains investisseurs (pages 92 et 93 de leurs conclusions) :

Les difficultés financières subies par certains investisseurs ayant conduit à la souscription d’un nouveau prêt, à la vente d’un autre bien immobilier ou au paiement de frais bancaires sont dépourvues de lien de causalité avec la faute commise par le notaire, alors que l’échec économique de l’investissement ne peut lui être imputé.

Sur la demande indemnitaire de la Caisse du crédit mutuel à l’encontre d’Albingia :

La Caisse du crédit mutuel estime qu’elle a subi une « concurrence déloyale » par M. [O], qui lui a fait perdre une chance de pouvoir faire fructifier l’épargne des époux [Z]. Elle considère qu’Albingia avait un droit de communication aussi contraignant que celui du fisc, pour vérifier la gravité du risque, c’est-à-dire l’importance, la nature et la qualité des opérations de M. [O] et de ses sociétés. Par conséquent, elle prétend que l’assureur a commis une faute à son encontre en ne vérifiant pas les « affaires suspectes ou douteuses » de son assuré.

Pour autant, la faute reprochée à Albingia n’est pas établie, alors qu’il n’appartient pas à cet assureur de procéder à un contrôle de la régularité juridique ou de la licéité des montages proposés par M. [O]. La circonstance que les époux [Z] utilisent leurs fonds en les plaçant dans un projet d’acquisition immobilière n’est en outre pas de nature à créer un préjudice réparable au profit de leur banquier, alors qu’ils ont la libre disposition de leur épargne et que la banque n’a aucun droit acquis à en bénéficier.

Il convient par conséquent de débouter cet établissement bancaire de sa demande indemnitaire à l’encontre d’Albingia.

Sur l’abus du droit d’agir en justice :

En application de l’article 1240 du code civil dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol, de faute, même non grossière ou dolosive, ou encore de légèreté blâmable, dès lors qu’un préjudice en résulte.

En l’espèce, la cour constate que la Caisse de crédit mutuel n’établit pas en quoi l’appel provoqué d’Albingia est constitutif d’une procédure abusive, alors que son argumentaire n’est pas purement fantaisiste.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur le point de départ des intérêts

il résulte de l’article 1153-1 alinéa 2, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, qu’en cas de confirmation pure et simple par le juge d’appel d’une décision allouant une indemnité en réparation d’un dommage, celle-ci porte de plein droit intérêt au taux légal à compter du jugement de première instance. Dans les autres cas, l’indemnité allouée en appel porte intérêt à compter de la décision d’appel, aucune circonstance ne justifiant en l’espèce de déroger à cette règle.

Sur la capitalisation :

La capitalisation annuelle des intérêts est de droit, lorsqu’elle est sollicitée judiciairement et s’applique dès lors que les conditions requises sont remplies. Il convient de confirmer le jugement critiqué qui l’a prononcée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit :

— d’une part à infirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

— et d’autre part, à condamner la Scp notariale, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, à payer aux différents investisseurs la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des procédures devant les premiers juges et d’appel.

Les autres demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

En particulier, l’équité ne commande pas d’allouer une telle indemnité au profit d’Albingia, d’AIG Europe Ltd, et des établissements bancaires.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant dans les limites des appels formés,

Confirme le jugement rendu le 15 février 2021 par le tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a :

— rejeté les demandes de condamnation de la société AIG ;

— rejeté les demandes formées contre M. [UY] [FL] en personne et en qualité de liquidateur de la Scp [FL] Borgia Morlon & associés ;

— dit que les intérêts échus de ces sommes, dus au moins pour une année entière, produiraient des intérêts ;

L’infirme en ce qu’il a :

> fixé au passif de la liquidation de la société [K][O] promotion les dettes suivantes :

—  24 292,40 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [HE] et Mme [B] épouse [HE],

—  61 598,22 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [L] et Mme [W] épouse [L],

—  60 076,78 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [OU] et Mme [R] épouse [OU],

—  26 878,86 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z],

—  65 290,26 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG],

—  63 393,53 euros et 5 000 euros dont étaient créanciers M. [GD] [JY] Mme [KZ] épouse [JY],

—  45 298,48 euros et 5 000 euros dont était créancier M. [J],

—  137 061,88 euros et 5 000 euros dont était créancier M. [M] ;

> condamné la société Albingia à payer les sommes de :

—  6 596,53 euros à M. [HE] et Mme [B] épouse [HE],

-16 726,82 euros à M. [L] et Mme [W] épouse [L],

—  16 313,67 euros à M. [OU] et Mme [R] épouse [OU],

—  7 298,88 euros à M. [Z] et Mme [VZ] épouse [Z],

—  17 729,38 euros à M. [UG] et Mme [EK] épouse [UG],

—  17 214,33 euros à M. [GD] [JY] et Mme [KZ] épouse [JY],

—  12 300,67 euros à M. [J],

—  37 218,75 euros à M. [M] ;

> dit que ces sommes produiraient intérêt au taux légal à compter du 22 août 2014 ;

> rejeté les demandes formées contre la Scp Jean-Baptiste Pantou et Maxime Carrion, notaires associés et les MMA ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

Déclare irrecevable la demande formulée par M. [ZU] [L] et Mme [A] [W], M. [MS] [J], M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R], M. [UG] [Z] et Mme [E] [VZ], M. [S] [HE] et Mme [V] [B], M. [U] [M], M. [G] [JY], M. [C] [JY], M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ], M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK] aux fins de fixation de leurs créances au passif de la liquidation judiciaire de la société [K][O] promotion ;

Dit que le contrat d’assurance de responsabilité civile Promotim, souscrit par la société [K][O] promotion auprès de la Sa Albingia, est applicable aux faits dommageables reprochés à son assurée ;

Déboute M. [ZU] [L] et Mme [A] [W], M. [MS] [J], M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R], M. [UG] [Z] et Mme [E] [VZ], M. [S] [HE] et Mme [V] [B], M. [U] [M], M. [G] [JY], M. [C] [JY], M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ], M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la Sa Albingia ;

Dit que les appels en garantie formés par la Sa Albingia sont sans objet ;

Dit que la Scp Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou Maxime Carrion, devenue Pantou Carrion a engagé sa responsabilité civile à l’égard de M. [ZU] [L] et Mme [A] [W], M. [MS] [J], M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R], M. [UG] [Z] et Mme [E] [VZ], M. [S] [HE] et Mme [V] [B], M. [U] [M], M. [G] [JY], M. [C] [JY], M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ], M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK] ;

Condamne la Scp Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou Maxime Carrion, devenue Pantou Carrion, in solidum avec la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer au titre d’un préjudice matériel, les sommes de :

—  6 596,53 euros à M. [HE] et Mme [V] [B] épouse [HE],

-16 726,82 euros à M. [ZU] [L] et Mme [W] épouse [L],

—  16 313,67 euros à M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R] épouse [OU],

—  7 298,88 euros à M. [UG] [Z] et M^me BernadetteVaginet épouse [Z],

—  17 729,38 euros à M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK] épouse [UG],

—  17 214,33 euros à M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ] épouse [JY],

—  12 300,67 euros à M. [MS] [J],

—  37 218,75 euros à M. [U] [M] ;

Condamne la Scp Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou Maxime Carrion, devenue Pantou Carrion, in solidum avec la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer au titre d’un préjudice moral, les sommes de :

—  7 000 euros à M. [HE] et Mme [V] [B] épouse [HE],

—  7 000euros à M. [ZU] [L] et Mme [W] épouse [L],

—  7 000 euros à M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R] épouse [OU],

—  7 000 euros à M. [UG] [Z] et M^me BernadetteVaginet épouse [Z],

—  7 000 euros à M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK] épouse [UG],

—  7 000 euros à M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ] épouse [JY],

—  7 000 euros à M. [MS] [J],

—  7 000 euros à M. [U] [M] ;

Dit que lesdites sommes porteront intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute M. [ZU] [L] et Mme [A] [W], M. [MS] [J], M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R], M. [UG] [Z] et Mme [E] [VZ], M. [S] [HE] et Mme [V] [B], M. [U] [M], M. [G] [JY], M. [C] [JY], M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ], M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK] du surplus de leurs demandes indemnitaires principales (à l’exception de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile) à l’encontre de la Scp Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou Maxime Carrion, devenue Pantou Carrion, et de la société Mutuelles du Mans assurances Iard ;

Déboute M. [ZU] [L] et Mme [A] [W], M. [MS] [J], M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R], M. [UG] [Z] et Mme [E] [VZ], M. [S] [HE] et Mme [V] [B], M. [U] [M], M. [G] [JY], M. [C] [JY], M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ], M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK] de l’intégralité de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de M. [UY] [FL] en son nom personnel et en qualité de liquidateur de la Scp [FL] Borgia Morlon & associés ;

Y ajoutant,

Déboute la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] de sa demande à l’encontre de la Sa Albingia au titre d’une procédure abusive ;

Déboute la Caisse de crédit mutuel de [Localité 23] de sa demande indemnitaire à l’encontre de la Sa Albingia au titre d’une perte de chance de faire fructifier l’épargne des époux [Z] ;

Condamne la Scp Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou Maxime Carrion, devenue Pantou Carrion, in solidum avec la société Mutuelles du Mans assurances Iard, aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

la Scp Patrick Delacourt Jean-Baptiste Pantou Maxime Carrion, devenue Pantou Carrion, in solidum avec la société Mutuelles du Mans assurances Iard, à payer la somme de :

—  5 000 euros à M. [HE] et Mme [V] [B] épouse [HE],

—  5 000euros à M. [ZU] [L] et Mme [W] épouse [L],

—  5 000 euros à M. [DJ] [OU] et Mme [P] [R] épouse [OU],

—  5 000 euros à M. [UG] [Z] et Mme [E][VZ] épouse [Z],

—  5 000 euros à M. [D] [UG] et Mme [VH] [EK] épouse [UG],

—  5 000 euros à M. [GD] [JY] et Mme [H] [KZ] épouse [JY],

—  5 000 euros à M. [MS] [J],

—  5 000 euros à M. [U] [M] ;

Déboute les autres parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Guillaume SALOMON