COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 04 JUIN 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01832 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QGGV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 MARS 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 1] – N° RG F 23/01490

APPELANTE :

Madame [N] [U]

née le 05 Février 1955 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe CALVET, avocat au barreau de NARBONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003775 du 02/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

Substituée par M^e Camille CALAUDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

E.P.I.C. DOMITIA HABITAT OPH représenté par son représentant légal domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE

Substituée par M^e CHARPY, de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 17 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 AVRIL 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

M. Philippe BRUEY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Fatima AKOUDAD

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe BRUEY, Conseiller en remplacement de M. Philippe SOUBEYRAN, président empêché.

et par Madame Fatima AKOUDAD, Greffier principal.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 1er mars 1977, l’OPHLM de la communauté d’Agglomération de [Localité 1], devenu établissement local à caractère industriel et commercial (EPIC) Domitia Habitat OPH, a donné à bail à M. [V] [Z] un bien situé [Adresse 1] à [Localité 1].

M. [Z] étant décédé, le bail a été transmis à son épouse, Mme [N] [U], veuve [Z].

Par jugement du 3 août 2023, Mme [U] a été condamnée à une peine de quatre mois d’emprisonnement assortie d’un sursis simple pour le délit de non justification de ressources par une personne en relation habituelle avec l’auteur de crimes ou délits punis d’au moins cinq ans d’emprisonnement, en l’espèce le délit de détention de stupéfiants.

C’est dans ce contexte que, par acte du 21 septembre 2023, l’EPIC Domitia Habitat OPH a assigné Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Narbonne aux fins d’ordonner la résiliation du bail et son expulsion.

Par jugement du 25 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne a :

— Prononcé la résiliation du bail conclu le 1er mars 1977 entre Mme [U] veuve [Z], venant aux droits de M. [Z] d’une part, et l’OPHLM de la communauté d’Agglomération de [Localité 1] devenue Domitia Habitat d’autre part, portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 1], à effet du prononcé du jugement ;

— Déclaré en conséquence Mme [U] veuve [Z] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 25 mars 2024 ;

— Condamné Mme [U] veuve [Z] à payer à l’EPIC Domitia Habitat OPH une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation ;

— Dit qu’à défaut pour Mme [U] veuve [Z] d’avoir libéré les lieux loués deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

— Dit que la décision sera transmise au préfet de l’Aude en application de l’article R412-2 du code de procédures civiles d’exécution ;

— Condamné Mme [U] veuve [Z] à payer à l’EPIC Domitia Habitat OPH la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [U] veuve [Z] aux dépens de l’instance,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Mme [U] a relevé appel de ce jugement le 5 avril 2024.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 24 avril 2024, Mme [U] veuve [Z] demande à la cour, sur le fondement des articles 1353 et 1728 du code civil, 9 du code de procédure civile, de :

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Débouter l’EPIC Domitia Habitat de l’intégralité de ses demandes,

Condamner l’EPIC Domitia Habitat aux dépens.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 9 juillet 2024, l’EPIC Domitia Habitat OPH demande à la cour, sur le fondement des articles 1728 et 1729 du code civil, et 7 b de la loi du 6 juillet 1989, de :

Débouter Mme [U] veuve [Z] de l’ensemble de ses demandes,

Confirmer le jugement,

Condamner Mme [U] veuve [Z] aux dépens et à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 17 mars 2026.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la résiliation du bail

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1729 du code civil précise qu’en cas de manquement grave aux précédentes dispositions, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il résulte de ces textes que le locataire est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire à la tranquillité et sécurité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins.

S’agissant plus particulièrement de troubles prenant la forme d’infractions, ces actes doivent être liés à l’obligation de jouissance paisible et donc intervenir dans l’immeuble loué ou dans son environnement immédiat.

En outre, le manquement grave à l’usage paisible des lieux doit être constaté au jour de la décision (Civ. 3e, 10 nov. 2009, n° 08-21.874, publié).

En l’espèce, Mme [N] [U], veuve [Z], a été condamnée le 3 août 2023, à une peine de quatre mois d’emprisonnement assortie d’un sursis simple pour le délit de non justification de ressources ou de l’origine d’un bien par une personne en relation habituelle avec l’auteur de crimes ou délits, en l’espèce le délit de détention de stupéfiants.

Il convient de relever que d’autres membres de sa famille ont été condamnés dans le même dossier pour détention non autorisée de stupéfiants ou complicité de cette infraction, notamment sa fille Mme [L] [Z] et son beau-fils M. [J] [Z]. Ces derniers ont été aperçus près du point de deal du rond-point des platanes, aux abords duquel ils résident ([Adresse 3]), situé à proximité de la résidence de Mme [U], veuve [Z].

Il n’est pas contesté que ce jugement est désormais définitif pour ne pas avoir été frappé d’appel.

Il s’impose donc à la présente juridiction civile compte tenu du principe de la chose jugée du pénal sur le civil (Cour de cassation, Chambre mixte, 10 octobre 2008, n° 04-16.174, publié).

Il résulte des énonciations des motifs du jugement correctionnel du 3 août 2023 que :

une perquisition au domicile de Mme [U], veuve [Z], situé au [Adresse 4], à [Localité 1], a permis de découvrir « 12 310 euros en petites coupures ainsi que 9 fusils en état de fonctionner » ;

Mme [U], veuve [Z] n’apporte aucune explication convaincante quant à l’origine des sommes, alors qu’elle est retraitée et qu’elle ne perçoit qu’une pension de 800 euros par mois ;

Mme [U], veuve [Z] ne pouvait ignorer que son beau-fils, M. [J] [Z], avait caché de l’argent issu d’un trafic de stupéfiants chez elle, ainsi que des armes.

Mme [U], veuve [Z], reproche au premier juge de lui avoir prêté un rôle actif dans le trafic de stupéfiant, ce qu’elle conteste fermement, ajoutant qu’elle n’a été condamnée que pour des faits de 'non justification de ressources'.

Toutefois, la cour constate, à la lecture du jugement, que les faits pour lesquels Mme [U], veuve [Z] a été définitivement condamnée sont graves, en lien avec le délit de détention de stupéfiants, qui présupposent que Mme [U], veuve [Z], a eu la volonté de les commettre en connaissance de cause.

L’infraction pour laquelle Mme [U], veuve [Z] a été condamnée est défini par l’article 321-6 du code pénal comme suit : « le fait de ne pas pouvoir justifier de ressources correspondant à son train de vie ou de ne pas pouvoir justifier de l’origine d’un bien détenu, tout en étant en relations habituelles avec une ou plusieurs personnes qui soit se livrent à la commission de crimes ou de délits punis d’au moins cinq ans d’emprisonnement et procurant à celles-ci un profit direct ou indirect, soit sont les victimes d’une de ces infractions. ».

Ainsi, l’auteur du délit de « non justification de ressources » doit, d’une part, se trouver dans l’incapacité de justifier de biens ne correspondant pas à ses revenus et, d’autre part, être en relation habituelle avec des personnes se livrant à des activités criminelles ou délictuelles.

En outre, il convient d’observer que l’alinéa 2 de l’article 321-6 du code pénal porte les peines à sept ans d’emprisonnement et 200 000 euros d’amende « lorsque les infractions commises constituent les crimes ou délits de traite des êtres humains, d’extorsion ou d’association de malfaiteurs, ou qu’elles constituent les crimes ou délits de trafic de stupéfiants, y compris en cas de relations habituelles avec une ou plusieurs personnes faisant usage de stupéfiants ».

Il ressort de ces considérations que Mme [U], veuve [Z] a sciemment commis ce délit au sein de son immeuble, avec les circonstances particulières qu’elle a conservé dans son appartement 9 fusils en état de fonctionner et la somme substantielle de 12 310 euros en petites coupures, ce qui est particulièrement inquiétant, alors qu’elle sait être en relations habituelles avec des personnes se livrant au trafic de stupéfiants.

Alors que le trafic de drogue est par nature anxiogène pour le voisinage et qu’il perturbe la tranquillité de tout un immeuble, il ne saurait être toléré qu’elle puisse se maintenir dans les lieux.

Ces faits constituent un manquement d’une particulière gravité à l’obligation d’user paisiblement du logement en ce qu’ils ont troublé la tranquillité comme la sécurité des autres locataires.

Par conséquent, ces éléments justifient la résiliation du contrat de bail, peu importe que Mme [U], veuve [Z] vive, selon ses propres dires, en harmonie avec son voisinage depuis 47 ans.

En conséquence, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [N] [U] veuve [Z] supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Condamne Mme [N] [U] veuve [Z] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [N] [U] veuve [Z] à payer à la L’EPIC Domitia Habitat OPH une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

LE GREFFIER LE CONSEILLER

EN REMPLACEMENT

DU PRESIDENT EMPECHE