COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03339 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P37J

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 MAI 2023 du Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN

N° RG 18/03686

APPELANTE :

Madame [W] [P] [C]

née le 27 Janvier 1952 à [Localité 7]

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Coralie DEDIEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEES :

S.A.R.L. CABINET DE LA CITE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valéry-Pierre BREUIL de la SCP MARTY – BENEDETTI-BALMIGERE – BREUIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

Syndic de copropriété [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE LA CITE immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 393 703 384, ayant son siège social, [Adresse 2] PERPIGNAN (66), poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Valéry-Pierre BREUIL de la SCP MARTY – BENEDETTI-BALMIGERE – BREUIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 DECEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

En présence de Mme [R] [F], Greffière stagiaire

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [W] [I] est propriétaire du lot n° 10, consistant en une maison individuelle portant le n° 43 sur le plan d’implantation de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 12], situé commune de [Localité 13], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 24 août 2018, ont été adoptées une résolution n° 4, autorisant Monsieur [K] à installer une piscine semi-enterrée dans son jardin, ainsi qu’une résolution n° 5, autorisant les époux [N] à installer une unité de climatisation.

Le 16 octobre 2018, Mme [W] [I] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de voir, avec exécution provisoire, prononcer la nullité de ces deux résolutions, qu’il soit enjoint aux défendeurs de faire désinstaller les climatiseurs, d’arrêter la construction de la piscine et de remettre en état les lieux concernés, sous astreinte, et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à l’indemniser de ses différents préjudices.

Le 3 octobre 2019, Mme [W] [I] a assigné la SARL [Adresse 6], syndic, devant la même juridiction, aux fins de condamnation solidaire avec le syndicat des copropriétaires.

Les deux instances ont été jointes.

Par un jugement rendu le 5 mai 2023, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

Déclaré Mme [W] [I] irrecevable en sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et de la SARL Cabinet de la Cité à procéder à la désinstallation des climatiseurs et à la démolition de la piscine, ainsi que la remise en état antérieur des lieux concernés, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Déclaré Mme [W] [I] recevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 4 adoptée lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires tenue le 24 août 2018 ;

Débouté Mme [W] [I] de toutes ses autres demandes ;

Condamné Mme [W] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et à la SARL [Adresse 6] une indemnité de 500 euros chacun pour procédure abusive ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Condamné Mme [W] [I] aux dépens de l’instance ;

Condamné Mme [W] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 10] et à la SARL Cabinet de la Cité une indemnité de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la fin de non-recevoir opposée aux demandes de démolition et de désinstallation, le premier juge a retenu que le dispositif des conclusions de Mme [W] [I] ne correspondait pas à la motivation de ces mêmes conclusions ; que le syndicat des copropriétaires et le syndic n’avaient pas qualité pour effectuer des travaux au domicile de copropriétaires qui n’avaient pas été appelés dans la cause, alors qu’ils étaient les seuls débiteurs d’une éventuelle obligation de réaliser ces travaux ; qu’ainsi, elle devait être déclarée irrecevable de ce chef.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’application du principe de l’estoppel, le premier juge a retenu que le fait, pour Mme [W] [I], d’avoir réclamé l’annulation d’une résolution à laquelle elle s’était opposée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018, alors qu’elle avait voté pour lors d’une autre assemblée tenue le mois précédent, ne constituait pas un cas d’irrecevabilité de la demande, son changement d’avis étant intervenu avant toute saisine de la justice ; de sorte qu’il a déclaré sa demande d’annulation de la résolution n° 4 recevable.

Sur le bien-fondé de la demande d’annulation de cette résolution n° 4, au motif que le document annexé à la convocation à l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, qui consistait en une lettre manuscrite du copropriétaire demandeur avec un croquis de l’implantation de la piscine, n’était pas été assez précis, de sorte qu’elle s’estimait insuffisamment informée du projet d’installation d’une piscine sur le fonds de M. [K], le premier juge a retenu que ce document, à l’exclusion de tout autre, avait déjà été produit en prévision de l’assemblée générale ordinaire du 16 juillet 2018, à laquelle la même résolution avait été soumise, et que cela n’avait pas empêché Mme [W] [I] de la voter, qu’elle n’avait pas sollicité, entre cette assemblée ordinaire et l’assemblée extraordinaire, la fourniture d’un complément d’information sur les conditions légales et matérielles d’installation de cette piscine ; qu’ainsi, elle n’était pas fondée à soutenir qu’elle avait été mal informée par le syndic à cet égard ou à se prévaloir d’une prétendue irrégularité de l’implantation de cette piscine au regard des règles d’urbanisme applicables localement, dont elle n’était pas gardienne, enfin, à se prévaloir d’un non-respect, par M. [K], des conditions d’installation de la piscine fixées par l’assemblée générale extraordinaire, la mise en 'uvre de l’autorisation donnée n’étant pas de nature à vicier la résolution adoptée par la collectivité des copropriétaires, le 24 août 2018.

Le premier juge a ajouté que l’installation d’une piscine dans le jardin dont M. [K] avait la jouissance privative n’en modifiait pas la destination et ne constituait donc pas une violation de l’article 18 du règlement de copropriété, contrairement à ce qu’affirmait Mme [W] [I], que ni les dégâts occasionnés par les travaux d’installation de la piscine litigieuse aux parties communes, ni la mauvaise qualité des travaux de remise en état réalisés par M. [K] n’étaient susceptibles de vicier la décision d’autorisation adoptée le 24 août 2018.

Enfin, le premier juge a relevé, en réponse à Mme [W] [I], qui soutenait que la résolution litigieuse avait été adoptée au moyen d’un abus de majorité, qu’elle ne produisait aucune pièce de nature à le démontrer ; qu’ainsi, elle devait être déboutée de cette demande.

Sur le bien-fondé de la demande d’annulation de la résolution n° 5, au motif du non-respect du plan local d’urbanisme du fait de l’installation de l’unité de climatisation litigieuse, et pour les mêmes motifs que pour la résolution n° 4, le premier juge a également débouté Mme [W] [I] de cette demande.

Enfin, le premier juge a condamné Mme [W] [I] à payer à chacun des défendeurs une indemnité de 500 euros en réparation de leur préjudice, au motif qu’elle avait agi à leur encontre de manière téméraire et avait, de la sorte, engagé sa responsabilité civile à leur égard.

Mme [W] [I] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 29 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions du 3 novembre 2025, Mme [W] [I] demande à la cour de :

Réformer intégralement le jugement rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Statuant à nouveau,

Annuler les résolutions numéros 4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018 ;

En conséquence de cette annulation,

Enjoindre conjointement et solidairement ou l’un, à défaut de l’autre, la SARL [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, à savoir la SARL Cabinet de la Cité, à intenter une action judiciaire dans le délai d’un mois à compter de la décision d’appel rendue tendant à procéder à la désinstallation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, du climatiseur litigieux et à la démolition de la piscine litigieuse, ainsi que la remise en état antérieur des lieux concernés ;

Exonérer Mme [W] [I], en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les honoraires, frais et dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] tout au long du présent litige, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ;

Condamner la SARL [Adresse 6], en sa qualité de syndic, au paiement de la somme de 30 000 euros en indemnisation des préjudices subis par Mme [W] [I] du fait de l’inaction fautive dudit syndic à faire respecter les règles du droit de la copropriété et, particulièrement, les règles du règlement intérieur régissant la Résidence [Adresse 9] ;

Condamner conjointement et solidairement ou l’un, à défaut de l’autre, la SARL Cabinet de la Cité et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, à savoir la SARL [Adresse 6], au paiement d’une somme de 14 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en remboursement des frais d’avocat exposés par l’appelante pour défendre ses droits ;

Condamner la SARL Cabinet de la Cité et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, à savoir la SARL [Adresse 6], aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, Mme [W] [I] estime que le premier juge a fait une mauvaise application des textes en vigueur, notamment en violant les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, en considérant qu’elle n’était pas copropriétaire opposante ou encore en faisant peser sur elle, en contrariété avec les termes de l’article 10 du décret de 1967, une obligation de s’informer par elle-même.

Elle estime encore que le premier juge a opéré une confusion entre destination et usage dans le cadre d’une copropriété, en considérant que l’installation d’une piscine dans le jardin dont M. [K] a la jouissance privative n’en modifie pas la destination et ne constitue donc pas une violation de l’article 18 du règlement de copropriété, alors que les jardins sont des parties communes à usage privatif ; qu’ainsi, il découle de cette qualification que les copropriétaires ne peuvent pas exercer des droits identiques à ceux d’un plein propriétaire.

Mme [W] [I] ajoute que dans la mesure où affouiller le sol d’une partie commune à usage privatif pour y édifier une piscine altère nécessairement l’harmonie d’ensemble de l’ensemble immobilier, l’assemblée générale ne pouvait, sans au préalable faire modifier le règlement de copropriété, porter atteinte aux limitations visées à son article 18.

S’agissant de l’abus de majorité, Mme [W] [I] avance que le premier juge n’a pas suffisamment répondu aux arguments qu’elle a développés, de sorte que son jugement est insuffisamment motivé sur ce point.

S’agissant de sa condamnation au motif d’une procédure abusive de sa part, Mme [W] [I] entend notamment rappeler que la liberté attachée à l’exercice de l’action en justice exige que l’échec du plaideur ne constitue pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions du 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et son syndic, la SARL Cabinet de la Cité, demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Le réformer sur le montant ;

Et, statuant à nouveau,

Condamner Mme [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et au syndic, la SARL [Adresse 6], la somme, pour chacun, de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner Mme [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 8] la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [W] [I] à payer à la SARL Cabinet de la Cité la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [W] [I] aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et la SARL [Adresse 6] poursuivent la confirmation du jugement dont appel pour les motifs pris par le premier juge, sauf sur le montant des condamnations indemnitaires.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la prétention de Mme [W] [I] visant à ce qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires et au syndic d’engager une action en justice afin qu’il soit procédé à la démolition de la piscine et à la désinstallation du climatiseur

Au visa de l’article 564 du code de procédure civile, les intimés estiment que cette prétention doit être déclarée irrecevable au motif qu’elle est nouvelle en cause d’appel.

Or, comme le soutient justement l’appelante, il doit être retenu que cette prétention tend aux mêmes fins que celle soutenue en première instance, visant à faire cesser ce qu’elle estime être une violation du règlement de copropriété et qu’il soit, en conséquence, procédé à la démolition de la piscine et à la désinstallation du climatiseur, la seule différence, en cause d’appel, consistant dans le moyen soutenu à cette fin, qui, s’il diffère de celui développé en première instance, vise toujours les intimés et le même objectif, de faire cesser une violation du règlement de copropriété, après le prononcé de l’annulation des résolutions n° 4 et 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018, qui est recherchée au préalable.

Il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de déclarer cette prétention irrecevable.

2. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018 (piscine semi-enterrée)

Il est constant, tel que cela résulte du règlement de copropriété du 21 janvier 1983, que les jardins sont des parties communes à usage privatif.

A titre liminaire, il doit être rappelé que si Mme [W] [I] a voté « pour » cette résolution lors de l’assemblée générale ordinaire du 16 juillet 2018, celle-ci n’a toutefois pas été adoptée à défaut de majorité requise, et qu’il est de jurisprudence constante que le copropriétaire qui a voté « pour » la résolution mise aux voix, alors que la résolution n’a pas été adoptée par l’assemblée à défaut de majorité requise, a la qualité d’opposant au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il doit par ailleurs être observé que lors du vote de cette résolution au cours de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018, Mme [W] [I] a voté « contre », de sorte qu’il doit être retenu qu’elle a toujours été opposante.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

L’article 64 du même décret, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, la cour relève que les intimés ne fournissent pas la preuve que la demande de Monsieur [K], d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018 d’une résolution l’autorisant à installer une piscine semi-enterrée dans le jardin de son lot privatif, a été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Or, contrairement à ce que soutient l’appelante, le fait que la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour ait été formulée par un courrier simple et non par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par voie postale ou électronique dans les conditions prévues aux articles 64 et suivants du décret du 17 mars 1967 n’est pas sanctionné par la nullité de la résolution adoptée, dès lors qu’il ne s’agit pas d’une formalité substantielle mais d’une formalité simplement destinée à attester de la date à laquelle le syndic est saisi de la demande.

Pour le surplus, la cour relève du règlement intérieur de la copropriété, voté lors de l’assemblée générale du 30 juillet 2012, que « Toutes modifications de l’aspect extérieur des villas doit obligatoirement faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale. Une demande écrite comportant tous les éléments nécessaires à l’information des copropriétaires (croquis, nature des matériaux, couleur, dimensions, etc) doit être adressée au syndic pour être inscrite à l’ordre du jour. »

Si Monsieur [K] a adressé un courrier simple reçu par le syndic le 7 septembre 2017, demandant l’autorisation d’implanter une piscine de 4,5 mètres x 2,1 mètres x 1,2 mètres de profondeur, cette demande était toutefois accompagnée d’un seul croquis sommaire, sans qu’il ne soit fait mention des éléments d’information susmentionnés et sans qu’elle ne propose un projet de résolution.

Or, il est constant que le copropriétaire titulaire d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune ne peut donc procéder à des constructions sur les parties communes où s’exerce son droit, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, qui doit se prononcer sans équivoque sur la demande qui lui est présentée dans l’ordre du jour et sa résolution ne doit laisser aucun doute sur la portée de sa décision à propos des travaux projetés, étant rappelé que la délibération doit intervenir sur le projet de résolution qui doit être joint à la convocation des copropriétaires et porter sur les travaux énoncés dans l’ordre du jour.

Il est précisé que si le copropriétaire qui demande l’inscription d’une question supplémentaire à l’ordre du jour, tendant à obtenir l’autorisation d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes de l’immeuble, est tenu de notifier au syndic, avec sa demande, les documents précisant l’implantation et la consistance desdits travaux, à peine de nullité de la résolution de l’assemblée générale les autorisant, aucune des dispositions des articles 10 et 11 du décret du 17 mars 1967 n’impose que le copropriétaire adresse, dès cette demande, les documents relatifs à l’implantation et à la consistance des travaux. Il suffit en effet, pour la validité de la décision, que ceux-ci soient joints à la convocation.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires et son syndic affirment que les pièces étaient jointes à la convocation et versent au soutien des attestations de copropriétaires déclarant que les informations données par Monsieur [K] étaient claires et non équivoques, il doit être retenu, d’une part, qu’il n’appartient pas à un copropriétaire d’entreprendre les démarches nécessaires afin d’être suffisamment informé, comme a pu le retenir le premier juge, d’autre part, que le croquis sommaire, rédigé à la main par celui-ci était insuffisant pour informer avec clarté et précisions les copropriétaires sur l’implantation et la consistance des travaux, informations qui n’ont pas plus été communiquées lors de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018 ; de sorte qu’il doit être considéré que le projet de résolution soumis au vote des copropriétaires ne satisfaisait pas aux exigences des articles 10, 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, faute d’être suffisamment clair et précis, de nature à éclairer les copropriétaires ; qu’ainsi, il sera prononcé la nullité de la résolution n° 4.

3. Sur la demande d’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018 (unité extérieure de climatisation)

Sur la notion d’abus de majorité, premier moyen soutenu par Mme [W] [I] aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution n° 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018, il est rappelé que les résolutions votées par une assemblée générale, qui présentent une apparence de régularité en la forme et au fond, peuvent être annulées si la preuve est rapportée que les décisions ainsi prises sont le résultat, notamment, de man’uvres tendant à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, soit dans un intérêt personnel, soit sans motif légitime ou encore avec intention de nuire.

Sont assimilées à un abus de majorité les décisions d’assemblée générale qui compromettent indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires devenant ainsi un élément caractérisant la conception de l’abus de majorité.

Il est précisé que la rupture d’égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité d’une délibération que s’il est établi que, de manière injustifiée, donc arbitraire, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

Il peut en être ainsi de l’installation d’unités de climatisation en façade.

Au cas d’espèce, comme l’a relevé le premier juge, le règlement de copropriété stipule, en son article 7, que chaque copropriétaire ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect général de l’ensemble immobilier pour la bonne harmonie de ce dernier, et que les copropriétaires ont adopté, lors de l’assemblée générale du 21 juillet 2015, une résolution, n° 15, autorisant la pose de climatiseurs sous réserve notamment que l’unité extérieure soit installée en partie basse au niveau du jardin pour ne pas être visible par les autres copropriétaires.

Or, il est constant que les époux [N] ont installé une unité extérieure de climatisation non pas en partie basse, au niveau de leur jardin, mais sur la façade de leur lot donnant sur les parties communes, ce que le syndic a pu constater le 16 juillet 2018, relevant qu’elle était très voyante et inesthétique, avant de préciser qu’ils auraient dû mettre leur unité en bas, dans leur jardin, à côté de la véranda.

Pour obtenir une autorisation de l’assemblée générale, les époux [N] ont déposé la demande suivante :

« Nous déposons la demande, à mettre au vote lors de cette Assemblée Générale Extraordinaire, d’une autorisation d’installation d’une climatisation dans notre pavillon en dérogation des dispositions de la résolution n° 15 de l’Assemblée Générale Ordinaire du 21 Juillet 2015.

Cette demande de dérogation est motivée par :

d’une part, le fait que notre pavillon ne possède aucune partie privative en façade permettant la pose au sol de l’unité extérieure du climatiseur,

d’autre part, le fait que le respect de la résolution n° 15 obligeant donc la pose de l’unité extérieure à l’arrière en passant les tuyaux à l’intérieur du pavillon occasionne un surcoût conséquent. »

Or, il résulte des plans de la copropriété tels qu’annexés au règlement de copropriété que les époux [N], comme les autres copropriétaires, possèdent une façade privative dans leur jardin, ce qu’ils ne contestent pas, et qu’ils ont pris l’initiative d’installer l’unité extérieure de climatisation en façade de leur lot donnant sur les parties communes pour des raisons de coûts d’installation, selon leurs déclarations, conduisant ainsi les autres copropriétaires, dont il n’est pas rapporté qu’ils auraient procédé de même ou auraient obtenu une dérogation, à être exposés à la vue et au bruit de cette unité extérieure de climatisation.

Il s’ensuit que l’abus de majorité est ainsi caractérisé, de sorte que le jugement sera infirmé et il sera prononcé la nullité de la résolution n° 5.

Statuant à nouveau, il sera prononcé l’annulation de cette résolution.

4. Sur les prétentions indemnitaires de Mme [W] [I]

Au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, Mme [W] [I] poursuit la réformation du jugement dont elle a relevé appel en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires au motif soutenu d’une faute commise par le syndic dans l’exercice de sa mission.

Pour que la responsabilité du syndic soit retenue et Mme [W] [I] indemnisée des préjudices qu’elle estime avoir subis, il lui revient de démontrer l’existence de préjudices, qui doivent être en lien avec la faute alléguée.

Or, si Mme [W] [I] avance avoir subi un préjudice financier, elle ne le détaille pas, et si elle avance également avoir subi un préjudice moral, elle le motive par le seul fait d’avoir eu à subir un procès.

Mme [W] [I] ne pouvant faire grief à la partie en défense d’avoir eu à subir un procès qu’elle a elle-même engagé, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de ses prétentions indemnitaires.

5. Sur la condamnation de Mme [W] [I] au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive

En conséquence de ce qui précède et de ce qu’il ne peut être reproché à Mme [W] [I] d’avoir agi en justice de façon téméraire, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et à la SARL Cabinet de la Cité une indemnité de 500 euros chacun pour procédure abusive.

6. Sur la demande d’injonction formée par Mme [W] [I]

Mme [W] [I] demande à la cour d’enjoindre conjointement et solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, la SARL [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice, à savoir la SARL Cabinet de la Cité, à intenter une action judiciaire dans le délai d’un mois à compter de la décision d’appel rendue tendant à procéder à la désinstallation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, du climatiseur litigieux et à la démolition de la piscine litigieuse, ainsi que la remise en état antérieur des lieux concernés.

Or, la cour relève que Mme [W] [I] ne motive aucunement cette demande par un fondement en droit, ce qui se comprend dès lors qu’aucune disposition légale ou réglementaire ne permet de faire injonction au syndicat des copropriétaires ou au syndic d’intenter une action en justice, étant rappelé, d’une part, qu’un syndicat des copropriétaires commet une négligence fautive et engage ainsi sa responsabilité s’il ne met pas en demeure un copropriétaire de remettre les lieux dans leur état initial, dès lors qu’il est informé de l’existence de travaux exécutés irrégulièrement, d’autre part, que l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une action de substitution, qui autorise un copropriétaire, dans certains cas, à agir seul en justice pour le compte ou au nom du syndicat des copropriétaires, en cas de carence ou d’inaction de celui-ci ou du syndic.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

7. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et son syndic, la SARL [Adresse 6], seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et son syndic, la SARL Cabinet de la Cité, qui échouent en cause d’appel, seront en outre condamnés solidairement à payer à Mme [W] [I] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] [I], en sa qualité de copropriétaire, sera exonérée de sa quote-part dans les honoraires, frais et dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] tout au long du présent litige, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Perpignan, sauf en ce qu’il a déclaré Mme [W] [I] recevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 4 adoptée lors de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires tenue le 24 août 2018 et en ce qu’il l’a déboutée de ses prétentions indemnitaires ;

Statuant à nouveau,

ANNULE les résolutions n° 4 et n° 5 de l’assemblée générale extraordinaire du 24 août 2018 ;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE Mme [W] [I] de sa prétention visant à ce qu’il soit enjoint conjointement et solidairement, ou l’un à défaut de l’autre, à la SARL [Adresse 6] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, à savoir la SARL Cabinet de la Cité, à intenter une action judiciaire dans le délai d’un mois à compter de la décision d’appel rendue tendant à procéder à la désinstallation, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, du climatiseur litigieux et à la démolition de la piscine litigieuse, ainsi que la remise en état antérieur des lieux concernés ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et son syndic, la SARL [Adresse 6], à payer à Mme [W] [I] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables de première instance et d’appel ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et son syndic, la SARL Cabinet de la Cité, de leur demande formée à ce titre ;

CONDAMNE solidairement le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] et son syndic, la SARL [Adresse 6], aux dépens de première instance et d’appel ;

DIT que Mme [W] [I], en sa qualité de copropriétaire, sera exonérée de sa quote-part dans les honoraires, frais et dépens exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 9] tout au long du présent litige, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-5 57 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Le Greffier Le Président