ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 15 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01671 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QTJE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 JUILLET 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 15/00848

APPELANT :

COMMUNE DE [Localité 14], représentée par son maire en exercice

[Adresse 10]

[Adresse 12]

[Localité 4]

Représenté par M^e Pascal LORENT de la SELAS PASCAL LORENT, avocat au barreau de CARCASSONNE

INTIMES :

Monsieur [I] [M]

[Adresse 5]

[Localité 3]

et

S.C.P. [T] [M] [U] BLUCHE GALINIER

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentés par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. ALOGEA, anciennement dénommée Société [Adresse 8] (SAAHLM), pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Nicolas DOMENECH de la SCP DE MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 novembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixé le 8 janvier 2026 et prorogé au 15 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant délibération du 7 décembre 2005, le conseil municipal de la commune de [Localité 14] a décidé de céder le 1er étage d’un bâtiment communal sis [Adresse 12] pour 1 euro symbolique à la SA AH.LM (devenue SA Alogea) afin de réaliser deux logements sociaux. Un permis de construire a été accordé le 23 mai 2006 et les travaux se sont achevés le 10 mars 2008.

La vente a été régularisée suivant acte authentique du 8 juillet 2008 reçu par maître [I] [M].

Courant 2014, la commune de [Localité 14] qui souhaitait rouvrir l’école communale a interrogé la préfecture de l’Aude afin de connaître les conditions de mise à disposition du rez-de-chaussée de l’immeuble qui n’avait pas fait l’objet de la vente.

Par courrier en date du 1er décembre 2014, la préfecture de l’Aude a indiqué considérer qu’en absence d’acte formel de déclassement, le bâtiment continuait de relever du domaine public communal et que la cession de 2008, contraire au principe de son inaliénabilité, pouvait faire l’objet d’une annulation par le juge judiciaire.

Par acte d’huissier de justice du 4 juin 2015, la commune de Villedubert a assigné la SA Alogea devant le tribunal de grande instance de Carcassonne aux fins d’annulation de la vente du 8 juillet 2008. Par acte d’huissier de justice du 14 janvier 2016, la SA Alogea a appelé en garantie Monsieur [M] et la SCP [T] [M] Vialade-Bluche Galinier [M].

Par jugement du 23 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Carcassonne a notamment :

débouté la commune de [Localité 14] de son action en nullité de la vente fondée sur le caractère public du bien aliéné ;

déclaré prescrite les autres actions de la commune de [Localité 14] en nullité de la vente ;

rejeté pour le surplus toutes autres demandes de la commune de [Localité 14] ;

dit n’y avoir lieu à statuer sur les demandes articulées par la SA Alogea à l’encontre de Me [M] et de la SCP [T] [M] Vialade-Bluche Galinier [M] en l’état du débouté de la commune de Villedubert de l’ensemble de ses demandes ;

condamné la commune de [Localité 14] à payer à la SA Alogea la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté maître [M] et la SCP [T] [M] Vialade-Bluche Galinier [M] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SA Alogea ;

condamné la commune de [Localité 14] aux dépens avec droit de recouvrement direct au bénéfice de l’avocat en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile ;

ordonné la publication du jugement aux frais de la commune.

Par déclaration au greffe du 14 septembre 2019, la commune de [Localité 14] a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Parallèlement, la SA Alogea a saisi le tribunal administratif de Montpellier aux fins d’annulation de la décision implicite de rejet de sa demande de désaffectation de l’étage objet de la vente de 2008 et de déclassement du domaine public de celui-ci. Par jugement du 15 septembre 2022, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande.

Par ordonnance du 7 mars 2024, le conseiller de la mise en état a sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive rendue par les juridictions administratives et ordonné la radiation du rôle de l’affaire.

Par arrêt du 25 juin 2024 devenu définitif suite au désistement du pourvoi de la SA Alogea constaté par arrêt rendu le 23 décembre 2024 par le Conseil d’Etat, la cour administrative d’appel de Toulouse a confirmé le jugement rendu le 15 septembre 2022 par le tribunal administratif de Montpellier.

Vu la déclaration au greffe du 21 mars 2025 par laquelle la commune de Villedubert a saisi la cour d’appel de Montpellier d’une demande de réinscription au rôle ;

Vu les conclusions prises dans l’intérêt de la commune de [Localité 14] et enregistrées par le greffe le 8 juillet 2025 ;

Vu les conclusions prises dans l’intérêt de la SA Alogea et enregistrées par le greffe le 6 juin 2025 ;

Vu les conclusions prises dans l’intérêt de maître [M] et la SCP [T] [M] Vialade-Bluche Galinier [M] et enregistrées par le greffe le 7 juillet 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure en date du 22 octobre 2025 ;

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que, conformément aux dispositions du troisième alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, les demandes tendant simplement à voir « constater », « rappeler » ou « dire et juger » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que la cour y répondra dans les motifs mais non dans le dispositif du présent arrêt.

Sur l’action en nullité de la vente sur le fondement de la domanialité publique communale

Sur l’intérêt à agir de la commune

La SA Alogea soutient que la commune de [Localité 14] serait dépourvue d’intérêt à agir car :

elle ne démontrerait pas l’appartenance de l’immeuble litigieux au domaine public communal,

l’acte authentique de vente n’est que l’exécution de la délibération du conseil municipal du 7 décembre 2005 autorisant la vente, laquelle est devenue exécutoire et définitive,

elle serait de mauvaise foi en tentant de faire annuler la vente plus de sept ans après l’acte de cession,

la délibération du conseil municipal du 7 décembre 2005 peut être regardée comme portant acte de déclassement.

L’immeuble litigieux étant un immeuble communal, il est présumé, en application des articles 537 du code civil et L 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques, relever du domaine public communal, étant au surplus observé qu’il n’a pas fait l’objet d’un arrêté de déclassement et a été affecté à un service public depuis 1886 (mairie, école publique avec logement de fonction par la suite transformé en cantine et garderie) jusqu’en 2004 (pièces 2, 3 et 4 de l’appelante).

S’agissant de l’acte authentique de vente, il ne peut contrevenir aux dispositions d’ordre public de l’article L 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques aux termes duquel les biens relevant du domaine public des personnes physiques sont inaliénables et imprescriptibles.

S’agissant de la bonne ou mauvaise foi de la commune, cet élément est étranger à toute notion d’intérêt à agir.

S’agissant enfin du fait que la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 14] du 7 décembre 2005 puisse ou non être regardée comme portant un acte de déclassement, cet élément relève du fond du dossier.

Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée.

Sur le fond

Le tribunal a considéré que les conditions d’appartenance du bien vendu au domaine public n’étaient pas remplies au jour de la vente dans la mesure où le bien vendu n’était plus utilisé pour un service public ou pour accueillir du public au jour de la vente (l’école ayant fermé en 2004), la délibération du 7 décembre 2005 validée par la préfecture de l’Aude le 14 décembre 2005 valait implicitement acte de déclassement et que le bien faisant par conséquent partie du domaine privé de la commune, il pouvait faire l’objet d’une cession.

La SA Alogea souligne qu’en 2005 et 2008, le bien n’était pas affecté et ne bénéficiait d’aucun aménagement spécial mais se trouvait au contraire dans un état de délabrement partiel proscrivant toute utilisation et exigeant des travaux urgents. Elle ajoute que la délibération du conseil municipal de la commune du 7 décembre 2005, validée par la préfecture de l’Aude le 14 décembre 2005, qui a décidé de céder à la SAAHLM pour l’euro symbolique le 1er étage du bâtiment litigieux et a donné pouvoir au maire pour signer l’acte à intervenir doit être regardée comme constituant en tant que de besoin un acte de déclassement.

Si les pièces du dossier laissent clairement apparaître une absence d’affectation du bien à compter de 2005, elles établissent également que depuis 1886 et jusqu’en 2004 le bâtiment litigieux a hébergé l’école et la mairie au rez-de-chaussée et la cantine, le logement de l’instituteur et la garderie au 1er étage.

Ainsi, le bâtiment litigieux appartient-il manifestement au domaine public communal, dont les biens sont inaliénables et imprescriptibles aux termes de l’article L 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, sauf intervention d’un acte administratif constatant un déclassement (article L 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques), déclassement qui ne peut dès lors intervenir implicitement.

Or, en l’espèce, ainsi qu’il n’est pas contesté, il n’existe aucun acte de déclassement formel.

Dans ces conditions, le bien litigieux n’était pas susceptible de cession et la vente doit être déclare nulle. Le jugement sera infirmé.

Sur les conséquences de la nullité de la vente

Sur la compétence du juge judiciaire (s’agissant de la demande indemnitaire et subsidiairement de la demande d’expertise judiciaire)

La commune de [Localité 14] soutient que le juge judiciaire serait en l’espèce incompétent au profit du juge administratif.

Toutefois, les demandes présentées ne reposent pas sur une responsabilité pour faute, de la compétence du juge administratif, mais constituent la suite nécessaire de la demande d’annulation de la vente relevant du juge judiciaire.

Dans ces conditions, le juge judiciaire est compétent et l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur les demandes de la SA Alogea tendant au paiement de la somme de 161 016,33 euros (et subsidiairement de la somme de 152 000 euros) et subsidiairement à une mesure d’expertise judiciaire

La SA Alogea s’estime fondée à solliciter, en application des dispositions des articles 1633 et 1634 du code civil, le remboursement des impenses nécessaires et utiles correspondant au coût des travaux de réhabilitation qu’elle a fait réaliser sur le bien vendu. Subsidiairement, elle considère que, compte tenu des travaux qu’elle a financés, un enrichissement sans cause a été procuré à la commune. S’agissant de l’évaluation des sommes dues par la commune, elle demande à titre subsidiaire une mesure d’expertise judiciaire.

La commune de [Localité 14] fait pour sa part valoir que la SA Alogea a réalisé des travaux sur un bien dont elle n’était pas encore propriétaire, les travaux ayant débuté avant la vente, et a exploité pendant dix-sept ans le bien en en percevant les loyers, de sorte qu’elle ne subirait aucun préjudice. Elle ajoute que, selon elle, aucune amélioration utile n’a été réalisée pour servir l’intérêt général de la commune.

S’agissant de la garantie d’éviction, la responsabilité du vendeur ne peut être engagée en l’absence de préjudice. Or, en l’espèce, si des travaux ont été engagés pour la somme de 161 016,33 euros (pièces B2 et B9 de l’intimée), en parallèle la SA Alogea a perçu des loyers à hauteur de 6 600 euros par an, soit au total 172 200 euros. Dans ces conditions, elle n’a subi aucun préjudice.

S’agissant de l’enrichissement sans cause, si des travaux ont été réalisés par la SA Alogea, ils avaient pour objectif principal de transformer les lieux en logements, alors que la commune envisage, compte tenu de l’appartenance du bien litigieux au domaine public communal, de l’affecter de nouveau à l’accueil du public. Dans ces conditions, la SA Alogea, aux termes de ses écritures et des pièces versées aux débats, échoue dans la charge de la preuve qui est la sienne, à démontrer le principe d’un enrichissement de la commune du fait des travaux réalisés, et ce dans un contexte où la commune va devoir nécessairement engager de nouveaux travaux afin de permettre aux lieux litigieux d’accueillir de nouveau une école.

Par conséquent, la SA Alogea sera déboutée de ses demandes en indemnisation.

Une mesure d’expertise judiciaire n’ayant pas vocation à suppléer les parties dans l’administration de la preuve, la SA Alogea sera également déboutée de sa demande d’expertise judiciaire.

Sur les demandes de la SA Alogea tendant au paiement de dommages et intérêts

Sur les frais financiers pour remboursement anticipé des prêts

Eu égard aux loyers perçus pendant la période d’occupation du bien par la SA Alogea, l’existence d’un préjudice n’est pas démontrée.

LA SA Alogea sera par conséquent déboutée de sa demande.

Sur le préjudice financier lié à la perte de loyers

La délibération du 7 décembre 2005 approuvant la cession du bien à la SA Alogea ne peut avoir créé de droits au profit de cette dernière, la vente litigieuse ayant été annulée et les parties se trouvant désormais dans la situation qui était la leur antérieurement à ladite vente.

Dans ces conditions, aucun préjudice, même de perte de chance, n’est en l’espèce indemnisable.

La SA Alogea sera déboutée de sa demande.

Sur le préjudice moral

Compte tenu des éléments du dossier, et notamment de la qualité de professionnel de l’immobilier de la SA Alogea, laquelle a délibérément choisi d’acheter le bien litigieux en l’absence d’acte de déclassement pourtant nécessaire à la vente, le préjudice n’est pas démontré.

La SA ALogea sera déboutée de sa demande.

Sur la responsabilité notariale

Sur la prescription

Maître [I] [M] et la SCP [T] [M] [U]-Bluche Galinier [M] estiment que la SA Alogea étant un professionnel de l’immobilier, elle avait nécessairement connaissance, dès l’acte de vente du 8 juillet 2008, des faits lui permettant d’exercer son action, à savoir l’absence d’acte de déclassement pourtant absolument nécessaire à la vente, et elle a délibérément pris un risque en poursuivant l’acquisition d’un bien appartenant au domaine public sans acte de déclassement antérieur. Selon eux, l’action diligentée à l’encontre du notaire par assignation du 14 janvier 2016 se trouve ainsi prescrite pour avoir été exercée après l’expiration du délai de 5 ans de l’article 2224 du code civil.

Si la SA Alogea, professionnel de l’immobilier, détient nécessairement des connaissances en matière de vente, elle ne pouvait imaginer, au moment de la vente, que la commune allait solliciter la nullité de ladite vente, de sorte qu’elle n’avait aucune raison de rechercher la responsabilité du notaire rédacteur de l’acte, et ce jusqu’au moment de son assignation en justice.

Ainsi, le dommage ne lui a été révélé que par le procès principal initié par l’assignation du 4 juin 2015 et l’action à l’encontre du notaire rédacteur engagée le 14 janvier 2016 n’est ainsi pas atteinte par la prescription.

La fin de non-recevoir sera dans ces conditions rejetée.

Sur le fond

La SA Alogea considère que le notaire rédacteur de l’acte annulé a commis une faute en ne sollicitant pas l’établissement d’un acte administratif de déclassement. Elle ajoute qu’il aurait également manqué à ses obligations d’information et de conseil portant sur l’absence d’un tel acte, étant tenu de sécuriser la vente immobilière en conseillant à la SA Alogea d’attendre la délivrance d’un acte administratif de déclassement avant de conclure la vente. Selon elle, la faute notariale lui aurait causé un préjudice eu égard à la perte d’investissement généré par les travaux réalisés.

Maître [I] [M] et la SCP [T] [M] [U]-Bluche Galinier [M] estiment pour leur part que le notaire rédacteur n’a commis aucune faute. De leur point de vue, le fait que la préfecture de l’Aude n’ait émis ni refus ni réserve concernant la délibération du conseil municipal du 7 décembre 2005 équivaudrait à un acte de déclassement. Pour eux, la convention était parfaite avant même l’intervention notariale. Ils soulignent par ailleurs que la vente est fondée sur un acte administratif valide, à savoir la délibération du conseil municipal du 7 décembre 2005 autorisant la vente.

Les pourparlers entre les parties, même lorsqu’ils aboutissent à un accord comme c’est le cas en l’espèce, ne dispensent pas le notaire, professionnel du droit, de ses devoirs.

Or, en l’espèce, la situation juridique du bien méritait d’être vérifiée, s’agissant d’un bien du domaine public n’ayant pas fait l’objet d’un acte de déclassement. En s’abstenant d’une telle vérification, le notaire instrumentaire a manifestement commis une faute professionnelle engageant sa responsabilité civile délictuelle.

Par ailleurs, le notaire, débiteur d’une obligation de conseil, aurait dû attirer l’attention des parties sur cette absence formelle de déclassement. Ne l’ayant pas fait, il a manqué à son devoir de conseil et a ainsi commis une faute professionnelle engageant sa responsabilité civile délictuelle.

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de la commune de [Localité 14], aucune condamnation ne sera néanmoins prononcée à l’encontre du notaire rédacteur de l’acte, en dehors toutefois de celle relative aux frais irrépétibles non compris dans les dépens et aux dépens.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera infirmé.

La SA Alogea, qui succombe, sera condamnée, solidairement avec maître [I] [M] et la SCP [T] [M] [U]-Bluche Galinier [M], compte tenu de la faute notariale commise, aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Safran avocats, et à payer à la commune de Villedubert la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes formulées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Carcassonne ;

Statuant de nouveau,

Rejette les fins de non- recevoir tirées du défaut de qualité à agir de la commune de [Localité 14] et de la prescription et les exceptions d’incompétence soulevées ;

Prononce la nullité de l’acte de cession portant sur le 1er étage, volume 2, de l’immeuble communal sis [Adresse 13], section AE, n°[Cadastre 1], lieudit [Localité 11], d’une surface de 3 a 33 ca, en nature de sol, conclu par acte authentique dressé par maître [H] [M], notaire à [Localité 9], le 8 juillet 2008 entre la commune de [Localité 14] et la SAAHLM ;

Ordonne la publication au service de la conservation des hypothèques de [Localité 9] du présent arrêt ;

Déboute la SA Alogea, maître [I] [M] et la SCP [T] [M] Vialade-Bluche Galinier [M] de leurs demandes ;

Condamne in solidum la SA Alogea, maître [I] [M] et la SCP [T] [M] Vialade-Bluche Galinier [M] à payer à la commune de Villedubert la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SA Alogea, maître [I] [M] et la SCP [T] [M] [U]-Bluche Galinier [M] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL Safran avocats.

le greffier le président