COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 08 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/05737 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QOJ7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 AOUT 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 15]

N° RG 20/01310

APPELANTE :

S.A.S. SAUR, au capital de 101 529 000 €, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 339 379 984, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice,domiciliés ès-qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée à l’audience par M^e Claire EVEZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jean-louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Cyril LAURENT, avocat au barreau de LYON

INTIMEES :

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence VILLAGE [K] [H], [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice la SARL G.F. ROUSSILLON INVESTISSEMENTS à l’enseigne GAVALDA IMMOBILIER, au capital de 8.000 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Perpignan sous le n° 321 562 100, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée à l’audience par M^e Sophie MONESTIER, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

S.A. PROX HYDRO SA au capital de 1 671 168 €, immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le numéro 058.812.397, ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès-qualités audit siège, prise en son agence de [Localité 18], sise [Adresse 7],

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée à l’audience par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Johann LEVY, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie ABEN-MOHA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Julie ABEN-MOHA, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par contrat d’affermage, la société Saur s’est vue confier l’exploitation des services de distribution d’eau potable et la collecte et le traitement des eaux usées, au nom et pour le compte de la collectivité publique [Localité 15] Méditerranée Métropole.

A ce titre, elle est responsable du fonctionnement de ces services et est autorisée à percevoir auprès des usagers un prix destiné à rémunérer ses prestations.

La société SAS Saur assure, ainsi, la fourniture en eau du syndicat des copropriétaires [Adresse 20], situé [Adresse 10] à [Localité 17] (Pyrénées-Orientales), dont le syndic est la société GF Roussillon investissements (Gavalda immobilier).

Le 18 janvier 2008, la société SA Prox Hydro a conclu avec le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] deux contrats :

un contrat d’abonnement dit de « Location – réparation à forfait et relevés des compteurs », selon lequel la société Prox Hydro met à disposition ou loue au syndicat des copropriétaires des compteurs individuels ou divisionnaires, par appartements, permettant d’enregistrer la consommation individuelle de chaque copropriétaire, puis relève les index apparaissant sur lesdits compteurs, en vue de suivre la consommation enregistrée à échéance régulière ;

un avenant à ce contrat, selon lequel la société Prox Hydro assure les prestations complémentaires de répartition semestrielle des dépenses d’eau froide en fonction des consommations relevées (ou estimées) sur les compteurs divisionnaires, la facturation à chaque copropriétaire des sommes ainsi réparties et l’encaissement semestriel des factures correspondant à la consommation divisionnaire auprès des copropriétaires du [Adresse 19] [Adresse 12].

La copropriété comporte ainsi :

deux compteurs généraux n° 000446 et n° 109289 installés par le fournisseur d’eau, la société Saur qui a succédé à la société Véolia, permettant de comptabiliser la consommation globale d’eau au niveau de la copropriété ;

273 compteurs divisionnaires installés au niveau de chaque appartement par la société Prox Hydro.

La société Saur a facturé diverses factures d’un montant élevé à compter de 2018, notamment une facture le 15 janvier 2019 d’un montant de 137 950,89 € à l’en-tête [K] [H] ayant pour syndic Prox Hydro, cette facture annulant et remplaçant la facture n° 661191018723 émise le 11 janvier 2019.

Par un courrier du 25 janvier 2019 adressé à la Saur, la société Prox Hydro a signalé qu’elle constatait un écart important entre les consommations divisionnaires enregistrées par ses compteurs et les consommations générales sur les compteurs généraux remplacés par la Saur en 2018 et indiqué que, dans la mesure où les consommations divisionnaires restaient stables alors que les consommations générales avaient doublé, il lui était impossible de répercuter ces éléments sur les copropriétaires et que, si elle était en mesure de régulariser les factures reçues à hauteur des consommations enregistrées par ses soins, elle ne pouvait justifier un tel écart.

C’est dans ce contexte que, par acte du 16 juin 2020, la société Saur a assigné la société Prox Hydro et le [Adresse 16] [Adresse 12] sur le fondement de l’article 1103 du code civil afin d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 137 950,89 euros au titre de la consommation d’eau.

Par jugement du 6 août 2024, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Déclaré la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] irrecevable,

— Débouté la société Saur de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné la société Saur à payer à chacun des défendeurs, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] et la société Prox Hydro, une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la société Saur aux entiers dépens de l’instance,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

La société Saur a relevé appel de ce jugement le 18 novembre 2024.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 14 février 2025, la société Saur demande à la cour, sur le fondement des articles L. 2224-12-1 et suivants du code général des collectivités territoriales, 6 et 9 du code de procédure civile, 1103, 1104, 1231-6, 1353 et 1650 du code civil, de :

Réformer le jugement du 6 août 2024 en toutes ses dispositions,

Condamner le [Adresse 16] [Adresse 12], pris en la personne de son syndic, à lui payer une somme de 256 338,28 euros TTC due en principal et frais,

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] aux dépens de première instance et d’appel et à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 13 octobre 2025, la société Prox Hydro demande à la cour, sur le fondement des articles 1101 et suivants du code civil, 542 et suivants du code de procédure civile, de :

Confirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a rejeté les demandes formulées par la société Saur et le syndicat des copropriétaires à son encontre,

Faire droit aux demandes formulées par la société Saur à l’encontre du syndicat des copropriétaires auxquelles la société Prox Hydro s’associe expressément,

Condamner tout succombant aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions remises par voie électronique le 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 20] demande à la cour, sur le fondement des articles 9 du code de procédure civile, 1101 et 1353 du code civil, de :

Révoquer l’ordonnance de clôture,

Débouter la société Saur de l’ensemble de ses demandes,

Débouter la société Prox Hydro de l’ensemble de ses demandes,

Confirmer la décision en ce qu’elle a débouté la société Saur de l’intégralité de ses demandes,

Confirmer la décision en ce qu’elle a condamné la société Saur à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance,

Y ajoutant,

Condamner la société Saur et la société Prox Hydro solidairement aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance de clôture du 14 octobre 2025.

Vu l’ordonnance du 4 novembre 2025 de révocation de clôture et prononçant une nouvelle clôture au 4 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur le contrat entre le syndicat des copropriétaires et la Saur

La distribution d’eau potable et l’assainissement sont des services publics industriels et commerciaux (SPIC) dont la responsabilité a été confiée aux seules communes (articles L. 2224-7-1 et L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales).

La charge d’exploiter le service est généralement transférée par la commune à une entreprise privée, sous la forme soit d’une concession, soit d’un contrat d’affermage.

L’affermage est un contrat administratif conclu entre, d’une part, une personne publique, l’affermant, et, d’autre part, une personne morale privée, le fermier, prévoyant la prise en charge du service concerné par le fermier, aux risques et périls de ce dernier, en contrepartie d’une rémunération substantiellement liée aux résultats d’exploitation du service.

Les rapports entre le fermier et les usagers du service public relèvent, s’agissant d’un service public à caractère industriel et commercial, du droit privé.

Par ailleurs, l’article L. 2224-12-1 du code général des collectivités territoriales dispose que : 'Toute fourniture d’eau potable, quel qu’en soit le bénéficiaire, fait l’objet d’une facturation au tarif applicable à la catégorie d’usagers correspondante, les ménages, occupants d’immeubles à usage principal d’habitation, pouvant constituer une catégorie d’usagers (…)'.

En l’espèce, il n’est pas contesté que par contrat d’affermage, la société Saur s’est vue confier l’exploitation des services de distribution d’eau potable et la collecte et le traitement des eaux usées au nom et pour le compte de la Collectivité Publique [Localité 15] Méditerranée Métropole et qu’à ce titre, elle est autorisée à percevoir auprès des usagers un prix destiné à rémunérer les obligations à sa charge.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 20] soutient qu’il ne saurait être tenu d’une quelconque dette à l’encontre de la société Saur dès lors qu’il n’a signé aucun contrat et qu’il n’y a eu aucun accord de volontés de sa part au sujet de cette fourniture d’eau.

Toutefois, si le syndicat des copropriétaires conteste le volume de consommation d’eau réclamé par la société Saur, il se garde d’indiquer par quel moyen il se fournit en eau potable, ni auprès de quel fournisseur.

Par ailleurs, il est de principe que : 'la qualité d’usager n’est pas subordonnée à l’existence d’un contrat, mais doit être reconnue à celui qui bénéficie des prestations en cause’ (Cas., 1ère civ., 6 mars 2001, n° 98-22.629, publié).

L’absence de contrat ne saurait donc être rédhibitoire en l’espèce, à charge pour la société Saur d’établir qu’elle fournit en eau le syndicat des copropriétaires [Adresse 20].

La société Saur parvient à rapporter la preuve de la fourniture d’eau car :

Elle produit les références des deux compteurs généraux n° 000446 et n° 109289 affectés à cette copropriété ;

Ses affirmations sont corroborées par le contrat et son avenant du 18 janvier 2008 qui démontre que le syndicat des copropriétaire a confié à la société Prox Hydro de procéder à la facturation, tant des 273 compteurs individuels que des parties communes, en tenant compte du 'relevé des compteurs généraux par le service des eaux de la ville’ (article 3 de l’avenant du 18 janvier 2008) ;

La société Prox Hydro se joint aux conclusions de la société Saur pour affirmer que les compteurs litigieux correspondent à ceux du syndicat des copropriétaire.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires [Adresse 20] qui bénéficie des services de l’eau assurés par la société Saur est usager de ce service public et doit s’acquitter des factures relatives aux consommation des deux compteurs litigieux, conformément aux dispositions de l’article L. 2224-12-1 du code général des collectivités territoriales précité.

Sur le contrat entre le syndicat des copropriétaire et la société Prox Hydro

Conformément au contrat de location, d’entretien et de relevé des compteurs du 18 janvier 2008, le syndicat des copropriétaires [Adresse 20] a confié à la société Prox Hydro la mission d’installer et de relever les index des 273 compteurs divisionnaires.

L’avenant à ce contrat qui a été conclu le même jour entre les parties prévoit que la facturation sera établie comme suit :

1) La société Saur relève les 2 compteurs généraux et établit deux factures (une facture par compteur général) à destination du syndicat des copropriétaires ;

2) La société Prox Hydro relève les 273 compteurs divisionnaires, et en fonction des index relevés par ses soins, établit la facturation correspondante à destination des copropriétaires ;

3) La société Prox Hydro calcule, ensuite, la différence entre la consommation relevée par la société Saur au niveau des compteurs généraux et les consommations relevées par ses soins au niveau des 273 compteurs divisionnaires et facture au syndicat des copropriétaires l'« écart » correspondant à la consommation des parties communes de la copropriété (article 4 de l’avenant) ;

4) Après paiement par le syndicat, la société Prox Hydro reverse les sommes encaissées à la société Saur (article 5 de l’avenant).

Ainsi, il existe deux compteurs généraux, installés au sein de la copropriété, qui sont la propriété de la société Saur et qui enregistrent la consommation générale d’eau de la copropriété, correspondant, d’une part, à la somme des consommations individuelles des copropriétaires, relevée sur 273 compteurs individuels et, d’autre part, à la consommation d’eau des parties communes.

Compte tenu de la particularité du schéma de facturation décrit, la société Saur s’est dans un premier temps trompée en adressant ses factures à la société Prox Hydro, supposant que cette société était la titulaire du contrat. En réalité, les contrats versés au débat établissent que la société Prox Hydro n’était que la mandante du syndicat des copropriétaires.

Sur les factures établies par la société Saur

Conformément à l’article 4 de l’avenant du 18 janvier 2008 liant la société Prox Hydro au syndicat des copropriétaires, ce dernier doit supporter seul le coût de la consommation d’eau résultant de la différence entre celle relevée au compteur général et celles résultant de l’addition des consommations des 273 compteurs individuels des copropriétaires, puisque cette différence ou « écart d’eau » correspond à la consommation des parties communes

La société Saur produit le décompte des deux compteurs faisant état depuis le 5 mai 2017 des montants réclamés et des sommes versées par la société Prox Hydro au nom du syndicats des copropriétaires pour chacun des deux compteurs généraux litigieux (pièce n° 6) :

Le premier décompte relatif à la référence client 0060320107, prend en considération les paiements effectués par la société Prox Hydro, intégralement imputés sur cette référence, le solde dû étant de 53 439,39 € ;

Pour le second compteur principal 109289, visé par la référence client 0060320255, il reste dû une somme de 202 898,89 €.

La facturation ainsi établie par la société Saur prend en compte les règlements de la société Prox Hydro au nom du syndicats des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 20] s’interroge sur la réalité et le sérieux de la comptabilisation des compteurs sur laquelle il n’a, selon lui, aucune possibilité de contrôle. Il fait état des carences de la société Prox Hydro et critique sa facturation.

Si des erreurs de facturation ont été reconnues par la société Saur, il n’en reste pas moins qu’elles ont été corrigées.

La cour ne peut qu’observer que, depuis 2018, le syndicat des copropriétaires, malgré l’anormalité de l’augmentation du volume d’eau consommée et sa persistance les années suivantes (soit depuis 7 ans) et malgré une assignation délivrée à son encontre en 2020 par la société Saur (soit il y a 5 ans), reste inerte, se contentant de critiquer des erreurs formelles de facturation qui ont par la suite été rectifiées. Il n’est pas démontré qu’il aurait entrepris des démarches pour mettre au jour une éventuelle fuite sur ses canalisations pouvant expliquer l’anormalité de sa consommation d’eau, comme si ce débat lui était étranger. Quant à ses critiques à l’encontre du comptage de la société Prox Hydro elles manquent de consistance d’autant que le contrat de 2008 n’est pas dénoncé et que cette société continue de procéder au relevé des compteurs.

Le décompte versé au débat en pièce n° 6 et les factures versées au débat par la société Saur attestent de la réalité de la consommation d’eau et de la somme due par le syndicat des copropriétaire. Le décompte est d’ailleurs corroboré par les propres calculs réalisés par la société Prox Hydro dans ses conclusions.

En conséquence, il y a lieu d’infirmer le jugement et de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 20] à payer à la SAS Saur la somme de 256 338,28 euros TTC due en principal et frais actualisée au 1er juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 20] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le Syndicat des copropriétaires [Adresse 20] à payer à la SAS Saur la somme de 256 338,28 euros TTC due en principal et frais,

Condamne le Syndicat des copropriétaires [Adresse 20] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne le Syndicat des copropriétaires [Adresse 20] à payer à la SAS Saur et à la société Prox Hydro la somme de 2 500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile (de première instance et d’appel),

Le greffier, Le président,