N° Minute : 2C25/036

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 23 Janvier 2025

N° RG 23/00286 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFZP

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CHAMBERY en date du 15 Décembre 2022, RG 21/00719

Appelante

S.A. SOCIETE GENERALE ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 4] agissant poursuite et diligences de son représentant légal demeurant en cette qualité en son établissement situé [Adresse 1]

Représentée par la SCP CABINET DENARIE BUTTIN PERRIER GAUDIN, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimée

S.C.I. QUEIGE INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 3] – prise en la personne de son représentant légal

Représentée par M^e Olivier FERNEX DE MONGEX, avocat au barreau de CHAMBERY

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 05 novembre 2024 par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, qui a rendu compte des plaidoiries

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 31 juillet 2014, la Société Générale a consenti à la SCI Queige Invest, prise en les personnes de ses cogérants et associés MM. [F] [C] et [P] [V], un prêt immobilier d’un montant de 313 500 euros en capital, au taux d’intérêt nominal fixe de 3,50 %, d’une durée de 204 mois, dont 24 mois de différé total et 180 échéances de 2 534,54 euros. Il est convenu que la mise à disposition des fonds se fera en plusieurs fois.

Ce prêt, destiné au financement d’une opération immobilière (achat de terrains à bâtir et construction en vue de la revente), est garanti par une hypothèque conventionnelle sur les biens acquis et par le cautionnement solidaire des associés de la SCI Queige Invest.

Par avenant accepté par l’emprunteur le 25 août 2016, une prorogation de différé a été accordée à la SCI Queige Invest jusqu’au 7 août 2017, avec allongement de la durée totale du prêt à 216 mois.

En raison de plusieurs échéances impayées à compter de septembre 2017, la Société Générale s’est prévalue de l’exigibilité anticipée du prêt par courrier adressé à la SCI Queige Invest le 31 janvier 2020.

Selon décompte joint à ce courrier, la Société Générale se prévalait d’une créance totale de 353 767,13 euros dont 333 444,47 euros au titre du principal et 19 104,29 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 7 % prévue dans les conditions générales du prêt.

Par courriers du 4 février 2020, annulant et remplaçant ceux du 31 janvier 2020, la Société Générale s’est à nouveau prévalue de la déchéance du terme en joignant un nouveau décompte de la créance, pour un total de 381 045,10 euros dont 360 465,67 euros au titre du principal et 19 104,29 euros au titre de l’indemnité forfaitaire.

Par courrier du 28 février 2020, la SCI Queige Invest a sollicité un délai de paiement exposant que les ventes d’un terrain et de villas étaient programmées, devant permettre le paiement de la somme de 353 767,13 euros.

Au cours de l’année 2020, la SCI Queige Invest a procédé à plusieurs paiement au profit de la Société Générale venant en diminution de sa créance :

— la somme de 5 000 euros le 6 mars 2020,

— la somme de 155 100 euros le 9 septembre 2020,

— la somme de 64 400 euros le 1er octobre 2020.

Suivant courrier du 16 décembre 2020, la Société Générale a indiqué à la SCI Queige Invest qu’elle restait à lui devoir la somme de 156 288,33 euros.

Par courrier du 29 décembre 2020, la SCI Queige Invest a contesté ce reliquat de dette, considérant qu’elle n’était encore redevable que d’une somme de 136 500 euros environ.

Chaque partie restant sur sa position quant au montant restant dû, le 2 février 2021, la Société Générale a fait régulariser une saisie attribution entre les mains de Me [Z], notaire en charge de la vente d’un bien immobilier appartenant à la SCI Queige Invest, ensuite de laquelle elle a été réglée de la créance réclamée.

Estimant avoir trop payé à la banque, par acte délivré le 6 mai 2021, la SCI Queige Invest a fait assigner la Société Générale devant le tribunal judiciaire de Chambéry pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 27 277,97 euros au titre de l’indu versé, ainsi que la somme de 19 104,29 euros en remboursement de l’indemnité forfaitaire.

La Société Générale a comparu, s’opposant à ces demandes.

Par jugement contradictoire du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Chambéry a :

condamné la Société Générale à payer à la SCI Queige Invest la somme de 27 021,20 euros au titre de la restitution de l’indu avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2021,

débouté la SCI Queige Invest de sa demande au titre de l’indemnité forfaitaire,

condamné la Société Générale à payer à la SCI Queige Invest la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

débouté la Société Générale de sa demande au titre des frais irrépétibles,

condamné la Société Générale aux entiers dépens,

constaté que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 20 février 2023, la Société Générale a interjeté appel de ce jugement.

La Société Générale a saisi la première présidente de la cour d’appel en référé, pour obtenir la consignation des sommes auxquelles elle a été condamnée. Par ordonnance rendue le 27 juin 2023, cette demande a été rejetée.

Par conclusions notifiées le 9 octobre 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la Société Générale demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les anciens articles 1134, 1153, 1154 du code civil,

Vu les nouveaux articles 1103, 1231-6, 1302 et 1302-1 du code civil,

la déclarer recevable et bien-fondé en son appel du jugement rendu le 15 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Chambéry,

Y faisant droit,

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a,

— condamné la Société Générale à payer à la SCI Queige Invest la somme de 27 021,20 euros au titre de la restitution de l’indu avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2021,

condamné la Société Générale à payer à la SCI Queige Invest la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

débouté la Société Générale de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la Société Générale aux entiers dépens,

Et statuant à nouveau,

juger qu’en cas de différé dans le remboursement total du prêt (capital et intérêts), les intérêts non payés sont capitalisés et matérialisés dans la colonne « somme capitalisée restant due » du tableau d’amortissement annexé au prêt,

juger que le décompte de sa créance joint à son courrier prononçant la déchéance du terme du prêt, daté du 31 janvier 2020, est entaché d’une erreur matérielle comme ne faisant référence qu’au « capital restant dû » au lieu de « somme capitalisée restant due »,

juger que l’erreur matérielle entachant le décompte de créance du 31 janvier 2020 a été portée immédiatement à la connaissance de la SCI Queige Invest,

juger qu’elle était bien fondée à réclamer à la SCI Queige Invest la somme de 299 939,66 euros,

juger qu’elle a légitimement imputé les régularisations des échéances impayées sur les intérêts de retard, puis sur le capital,

juger que la SCI Queige Invest n’a pas contesté le décompte de créance du 4 février 2020, ni immédiatement, ni ensuite du procès-verbal de saisie attribution,

juger qu’il n’y a pas d’indu dont elle serait redevable,

juger qu’il n’y a pas lieu à la condamner à payer à la SCI Queige Invest la somme de 27 021, 20 euros,

condamner la SCI Queige Invest à lui payer la somme de 27 021, 20 euros, qui lui a été réglée au titre de l’exécution provisoire du jugement déféré,

condamner la SCI Queige Invest à lui rembourser la somme de 2 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui lui a été réglée au titre de l’exécution provisoire du jugement déféré,

En toute hypothèse,

débouter la SCI Queige Invest de l’ensemble de ses moyens et prétentions infondés,

débouter la SCI Queige Invest de sa demande de voir écartée l’indemnité forfaitaire calculée sur le capital restant dû,

débouter la SCI Queige Invest de sa demande à sa condamnation à lui régler la somme de 19 104, 29 euros indûment perçue au titre de l’indemnité excessive, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la saisie pratiquée le 2 février 2021,

débouter la SCI Queige Invest de sa demande de voir diminué le montant de l’indemnité forfaitaire calculé sur le capital restant dû,

débouter la SCI Queige Invest de sa demande de la voir condamner à lui régler la différence, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la saisie pratiquée le 2 février 2021,

En toute hypothèse,

condamner la SCI Queige Invest à lui payer 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance,

condamner la SCI Queige Invest à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d’appel,

condamner la SCI Queige Invest aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Gaudin.

Par conclusions notifiées le 19 mai 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI Queige Invest demande en dernier lieu à la cour de :

Vu l’article 1134 du code civil,

Vu l’article 1231-5 du code civil,

Vu les articles 1302 et suivants du code civil,

Vu l’article 1352-6 du code civil,

A titre principal, constatant que la créance due par la SCI Queige Invest à la Société Générale au titre du principal était de 353 767,13 euros, en intégrant les échéances échues augmentées des intérêts, le capital restant dû et la pénalité de retard de 7 %,

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné la Société Générale à lui payer les sommes de :

27 021,20 euros au titre de la restitution de l’indu avec intérêt au taux légal à compter du 2 février 2021,

2 500 au titre des frais irrépétibles de première instance,

outre entiers dépens,

— débouté la Société Générale de sa demande au titre des frais irrépétibles,

débouter dès lors la Société Générale de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions lesquelles sont totalement inféodées,

juger recevables les demandes de la SCI Queige Invest,

Y ajoutant,

juger l’indemnité forfaitaire de 19 104,29 euros, manifestement excessives au regard des taux d’intérêts fort haut pratiqués et des circonstances de la cause,

En conséquence,

condamner la Société Générale à lui régler la somme de 19 104,29 euros indûment perçues au titre de l’indemnité excessive, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la saisie pratiquée par la Société Générale, soit le 2 février 2021,

A titre subsidiaire,

réduire le montant de l’indemnité forfaitaire à de plus juste proportions,

condamner la Société Générale à lui en régler la différence outre intérêts au taux légal à compter du jour de la saisie pratiquée par la Société Générale, soit le 2 février 2021,

En tout état de cause,

condamner la Société Générale à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la même aux entiers dépens d’instance et d’appel, y compris les frais liés à l’exploit introductif d’instance en date du 6 mai 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur le droit applicable :

Le tribunal a appliqué les dispositions du code de la consommation. Les parties ne concluent pas sur le droit applicable au litige. Toutefois, elles visent l’une et l’autre exclusivement les dispositions du code civil, sans se référer à aucun moment aux dispositions du code de la consommation.

Or en application de l’article L. 312-3 ancien du code de la consommation (dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du contrat), recodifié à l’article L. 312-2 nouveau, sont exclus du champ d’application des dispositions relatives au crédit immobilier, notamment les prêts destinés, sous quelque forme que ce soit, à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance.

En l’espèce, il est constant que la SCI Queige Invest a souscrit ce prêt immobilier dans le cadre de son activité professionnelle, puisqu’il s’agit d’une opération de promotion immobilière, la SCI Queige Invest ayant acquis des terrains nus pour y édifier des immeubles en vue de leur revente (pièce n° 5 de l’intimée et ses conclusions). Il convient de noter que le montant du prêt (313 500 euros) est très supérieur au prix d’acquisition des terrains (80 000 euros), la différence étant destinée à financer les travaux de construction, au moins pour partie.

Il en résulte que le prêt litigieux n’est pas soumis aux dispositions du code de la consommation mais aux seules dispositions du code civil.

2. Sur le montant de la créance de la banque à la déchéance du terme :

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1235 ancien du code civil (devenu l’article 1302) dispose que, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition.

L’article 1376 ancien du même code (devenu l’article 1302-1) précise que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

Enfin, en application de l’article 1315 ancien du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le prêt consenti à la SCI Queige Invest prévoit un différé total d’amortissement et de remboursement pendant 24 mois, durant lesquels seule l’assurance obligatoire est payée par l’emprunteur.

L’article 6-A-2 des conditions générales du prêt stipule que :

« En période de différé total […] l’emprunteur acquitte seulement les cotisations d’assurance et surprimes éventuelles dont il est fait état aux conditions particulières. Les intérêts dont la perception est différée seront capitalisés s’ils sont dus pour une année entière ».

L’avenant accepté par la SCI Queige Invest le 11 août 2016, a prorogé le différé jusqu’au 7 août 2017, l’amortissement devant alors commencer à cette date (pièce n° 17 de l’appelante).

Le tableau d’amortissement établi à cette occasion, et paraphé par l’emprunteur, contient une colonne « intérêts restant dus » qui décompte les intérêts déjà courus mais non payés en application du différé, lesquels font alors l’objet d’un amortissement parallèle à celui du capital emprunté à partir de la date de début du remboursement. Le tableau d’amortissement annexé à l’offre initiale du prêt (pièce n° 1 de l’appelante) procède de manière identique.

Le tableau d’amortissement édité pour l’avenant du 11 août 2016 (dont il est indiqué qu’il est provisoire et qu’un échéancier définitif sera adressé après le dernier décaissement du prêt), et le tableau actualisé établi par la banque le 9 juillet 2019 (pièce n° 6 de la banque) sont en cohérence l’un avec l’autre, le second ayant repris l’intégralité de la durée du prêt depuis l’origine, avec les déblocages successifs, ce qui n’est pas le cas du premier, d’où de légères différences.

Ainsi, à la date de la déchéance du terme, la SCI Queige Invest était redevable à la Société Générale d’un capital restant dû de 272 918,46 euros, auquel s’ajoutent les intérêts capitalisés restant dus de 27 021,20 euros, soit une somme totale non échue restant due, soumise aux intérêts conventionnels, de 299 939,66 euros.

Raisonner autrement reviendrait à exonérer la SCI Queige Invest de tous les intérêts courus pendant le différé total, ce qui conduirait à priver la banque de la rémunération convenue au titre de la mise à disposition des fonds prêtés.

Le courrier du 31 janvier 2020, par lequel la banque s’est initialement prévalue de la déchéance du terme, présente donc un décompte erroné des sommes restant dues, ce que la banque a rectifié par un courrier du 4 février 2020, sur lequel il est précisé qu’il annule et remplace le précédent. La SCI Queige Invest ne peut se prévaloir de l’erreur commise dans le premier courrier, qui ne peut valoir renonciation de la banque à une partie de sa créance.

Par ailleurs, il ne peut non plus être tiré aucune conséquence du fait que l’indemnité de 7 % soit identique dans les deux décomptes, puisque celle-ci est calculée par la Société Générale exclusivement sur le capital restant dû emprunté, et non sur les intérêts différés et capitalisés. Au demeurant, cette indemnité est un maximum, et le prêteur est libre d’en minorer le montant.

La SCI Queige Invest développe des arguments relatifs à l’imputation des paiements partiels intervenus avant la déchéance du terme, sans toutefois en tirer d’autre conséquence que celle de se référer au décompte erroné du 31 janvier 2020. Or la banque, conformément aux dispositions de l’article 1254 ancien du code civil, pouvait imputer ces paiements sur les intérêts de retard et sur les échéances impayées pour le surplus, comme elle l’a fait.

Par ailleurs, le taux d’intérêt pratiqué par la banque est conforme au contrat, puisqu’il est prévu qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, et si le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat des sommes dues, le taux d’intérêt pourra être majoré de trois points, soit 6,50 % (article 12 B des conditions générales). Or la Société Générale n’a pas réclamé le remboursement immédiat puisque, compte tenu des discussions engagées entre les parties et des paiements partiels intervenus, la déchéance du terme n’a été prononcée que le 4 février 2020, les échéances étant impayées depuis septembre 2017.

Ainsi, à la déchéance du terme, la SCI Queige Invest était redevable d’une somme globale de 381 045,10 euros, se décomposant comme suit (les paiements partiels étant d’ores et déjà pris en compte) :

— capital restant dû 272 918,46 euros

— intérêts capitalisés restant dus 27 021,20 euros

— échéances impayées 60 526,01 euros

— intérêts de retard sur échéances impayées (6,50 %) 1 475,14 euros

— indemnité de 7 % du capital dû 19 104,29 euros

— TOTAL dû à la déchéance du terme 381 045,10 euros

3. Sur les sommes restant dues après paiements partiels :

Après la déchéance du terme et ensuite de la vente de certains des biens objet de l’opération, la SCI Queige Invest a procédé à des paiements, notamment après avoir procédé à des ventes immobilières. Ont ainsi été versées les sommes de :

—  5 000 euros le 6 mars 2020,

—  155 100 euros le 9 septembre 2020,

—  64 400 euros le 1er octobre 2020,

soit un solde restant dû de 156 545,10 euros.

La saisie-attribution pratiquée par la Société Générale le 2 février 2021 entre les mains du notaire chargé de la dernière vente réalisée par la SCI Queige Invest lui a permis d’obtenir le paiement d’une somme totale de 157 314,54 euros, dont, selon son propre décompte, 156 288,33 euros de principal qui a soldé sa créance à cette date (outre les frais).

Concernant l’indemnité forfaitaire de 7 % du capital restant dû, pour 19 104,29 euros à la date de la déchéance du terme, celle-ci n’apparaît pas manifestement excessive au regard du montant et de la durée du prêt, mais aussi de l’inexécution de ses obligations par la SCI Queige Invest, laquelle n’a pas commencé à rembourser le prêt à l’issue du différé total, le premier paiement, très partiel, n’étant intervenu qu’en janvier 2018, le suivant en avril 2019. Seuls quatre versements ont été effectués entre septembre 2017 et la déchéance du terme, aucun n’ayant couvert les échéances impayées en totalité.

Il sera souligné que ces difficultés de paiement n’ont manifestement aucun lien avec la crise sanitaire, commencée après la déchéance du terme, et qu’il n’est aucunement démontré que le taux d’intérêt du prêt serait excessif.

La sanction conventionnellement convenue doit donc s’appliquer en totalité et aucun remboursement n’est dû par la banque à ce titre.

Il résulte de ce qui précède que c’est à tort que le tribunal a condamné la Société Générale à rembourser la SCI Queige Invest d’une somme de 27 021,20 euros, aucun paiement indu par l’emprunteur n’étant établi. Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et la SCI Queige Invest sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les demandes accessoires :

La SCI Queige Invest, qui succombe, supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, avec, pour ces derniers, application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Gaudin, avocat.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Société Générale la totalité des frais exposés en première instance et en appel, et non compris dans les dépens. Il convient en conséquence de lui allouer la somme globale de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Chambéry le 15 décembre 2022,

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI Queige Invest de l’intégralité de ses demandes,

Condamne la SCI Queige Invest aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec, pour ces derniers, application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Gaudin,

Condamne la SCI Queige Invest à payer à la Société Générale la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais exposés en première instance et en appel.

Ainsi prononcé publiquement le 23 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente

Copies : 23/01/2025

la SCP CABINET DENARIE BUTTIN

PERRIER GAUDIN + GROSSE

M^e Olivier FERNEX DE MONGEX