ARRÊT n°2026-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01937 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PZED

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 21/00219

APPELANTE :

Madame [T] [R]

née le 08 Février 1941 à ALGERIE

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Bérangère BRIBES, avocat au barreau de MONTPELLIER, susbstituant M^e Fanny MEYNADIER, avocat plaidant

INTIMEES :

S.D.C. [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS NEXITY société immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son agence de [Localité 10] sise [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de ses representants legaux, domicilies en cette qualité audit siege

[Adresse 5] à [Localité 10]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Arnaud DUBOIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO, avocat plaidant

SOCIETE NOUVELLE CASANOVA SERVICE MAINTENANCE représenté par son représentant légal en

exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Frédéric GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Florence GASQ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.A.S.U. IN EXTENSIA (BET CESARES) représentée par son mandataire liquidateur étude BALINCOURT

[Adresse 7]

[Localité 4]

assignée le 1er juin 2023 à personne habilitée

SELARL ETUDE BALINCOURT mandataire liquidateur de la SASU IN EXTENSIA

[Adresse 8]

[Localité 3]

assignée le 1er juin 2023 à personne habilitée

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 NOVEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, initialement fixé au 6 janvier 2026, a été prorogé au 13 janvier 2026.

ARRET :

— Réputé contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 janvier 1995, Mme [T] [R] a acquis le lot n°17 de l’immeuble en copropriété, sis [Adresse 5] à [Localité 10], correspondant à un appartement situé au deuxième étage.

Le 21 décembre 2015, M. [E] [Z], copropriétaire au sein dudit immeuble, a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier, d’une demande d’expertise judiciaire en l’état de désordres affectant son appartement, situé au quatrième étage, notamment en présence de gaz de combustion provenant des chaudières individuelles des copropriétaires situés aux étages inférieurs, dont celle de Mme [T] [R].

Par ordonnance du 8 février 2016, M. [I] a été désigné en qualité d’expert.

Dans son rapport déposé le 14 février 2017, l’expert fait la constatation de la présence d’odeurs significatives de combustion confirmées par l’envoi de fumée blanche dans l’appartement du 4e étage de Monsieur [Z], ainsi que la non-conformité des conduits d’évacuation, de nature à mettre en cause la sécurité des personnes. Il préconise en conséquence la réalisation de divers travaux de reprise conformément au devis de la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service, en date du 20 octobre 2016, pour un montant de 20.600,86 euros, consistant en :

— l’enlèvement et l’évacuation des conduits d’évacuation en place;

— la mise en 'uvre d’un ensemble constitué par des boisseaux réalisés à l’identique de l’ouvrage d’origine ;

— le raccordement de chaque évacuation de fumée et/ou ventilation à l’ouvrage ainsi reconstitué;

— le confortement de la souche recevant les évacuations, et ce plus particulièrement pour ce qui concerne son cloisonnement intérieur;

— la réfection des éléments de construction assurant les isolements au feu ;

— toutes sujétions concernant les éventuelles interventions dans les logements.

Sur la base de ce rapport d’expertise et par ordonnance du 27 juillet 2017, le juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à réaliser les travaux préconisés par l’expert, qui ont été confiés à la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service sous la maîtrise d''uvre de la SAS In Extensia, portant le nom commercial « Bet Casares », et ont été réceptionnés le 16 octobre 2017.

Le procès-verbal de réception fait état des réserves suivantes :

— fissures importantes sur le montant gauche de la hotte,

— odeurs qui remontent du bas,

— absence de rosace sur la partie haute du tube,

— finir les joints aux jonctions des boisseaux,

—  10 carreaux au sol cassés,

—  1 carreau de faïence cassé derrière la chaudière.

Le 16 octobre 2017, Mme [R] a fait réaliser un constat d’huissier mettant en évidence l’impossibilité de remettre la cuisinière en son emplacement antérieur du fait de la présence du conduit de fumée traversant la cuisine, ainsi qu’un certain nombre d’imperfections dans la zone de la traversée du sol par ledit conduit.

Dénonçant l’impossibilité d’utiliser sa cuisine, comme elle le faisait antérieurement à la réalisation des travaux, en raison de la création d’un nouveau conduit sans la recherche de l’emplacement d’origine des boisseaux, Mme [T] [R] a saisi le juge des référés, lequel a fait droit à sa demande en ordonnant une mesure d’expertise confiée à M. [I], avec la mission notamment de :

dire si les travaux réalisés par la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service correspondaient aux préconisations arrêtées par ses soins dans son rapport judiciaire daté du 14 février 2017,

déterminer si les aménagements privatifs de Mme [T] [R] empiétaient sur cet ancien boisseau/ conduit maçonné.

L’expert a rendu son rapport le 3 juillet 2020.

Par exploit d’huissier des 6 et 18 janvier 2021, Mme [T] [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10], la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service et la SAS In Extensia devant le tribunal judiciaire de Montpellier, sollicitant la remise en état sous astreinte de sa cuisine, la reconnaissance de l’usucapion par elle-même de la partie commune sur laquelle a été installé le boisseau de passage de canalisations au milieu de sa cuisine, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices.

Le jugement rendu le 6 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute Mme [T] [R] de toutes ses demandes ;

La condamne aux dépens comprenant les frais de la deuxième expertise de M. [I] et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate que la demande de garantie formée par la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service est sans objet ;

Dit n’y avoir lieu à suspendre le caractère exécutoire d’office du présent jugement.

Le premier juge décide que Mme [T] [R], qui ne verse pas aux débats le titre d’acquisition de son appartement en 1995, ne démontre pas que ce titre lui permettait légitimement de croire qu’elle était propriétaire privative de la zone se trouvant entre le conduit

maçonné en arc de cercle, dont on ignore la date de destruction, et le mur sur lequel est appliqué l’actuel conduit d’évacuation qu’elle critique, ce qui fait qu’elle ne peut se prévaloir de la prescription acquisitive abrégée à 10 ans résultant de l’article 2272 du code civil.

Il ajoute qu’elle ne démontre ni n’invoque que sa possession pouvait être antérieure à l’acquisition de son appartement en 1995, ce qui fait qu’elle n’a pu accomplir les 30 ans de possession également envisagés par l’article susvisé pour acquérir la propriété de la zone partie commune se situant entre le conduit maçonné arqué détruit et le mur actuel.

Il conclut que Mme [R] n’a nullement usucapé mais seulement usurpé cette zone, qui reste partie commune de la copropriété, pour en déduire que le manquement contractuel pouvant être reproché à la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service et la SAS In Extensia entraine un préjudice portant exclusivement sur l’usage usurpé de parties communes de copropriété, ce qui constitue un préjudice illégitime dont Mme [R] ne peut demander réparation, étant relevé qu’aucune demande n’est présentée par le syndicat des copropriétaires qui a seul qualité pour le faire.

Mme [T] [R] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 avril 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 15 décembre 2023, Mme [T] [R] demande à la cour, sur le fondement des articles 2 et 9 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que des articles 544, 712, 1240, 2258 et 2272 du code civil, de :

Réformer le jugement entrepris dans son intégralité ;

Statuant à nouveau,

Au principal,

Considérer qu’il n’est aucunement démontré contrairement à ce qu’affirme péremptoirement l’expert sans en justifier aucunement, que la cuisine de Mme [T] [R] se situe dans les parties communes ;

Considérer par conséquent, que la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance et le Bet Casares ne devaient pas faire passer les canalisations au droit des parties privatives constituant le lot de Mme [T] [R] ;

Condamner la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance à remettre la cuisine de Mme [T] [R] en l’état et à réaliser la mise en 'uvre d’un ensemble constitué par des boisseaux réalisés à l’identique de l’ouvrage d’origine et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passer un délai de deux mois à compter de la date de la signification de l’arrêt à intervenir ;

La condamner subsidiairement à remettre la cuisine de Mme [T] [R] en l’état et à réaliser la mise en 'uvre d’un ensemble constitué par des boisseaux réalisés en faisant passer l’évacuation des fumées par la cour intérieure conformément à ce que préconise le rapport de M. [K] et le devis Chaud & Froid, qui a réactualisé le devis BDM ou à défaut à payer à Mme [T] [R] à titre de dommages et intérêts le montant du devis actualisé Chaud &Froid, soit 13.529,45 euros lui permettant de faire réaliser lesdits travaux ;

Condamner la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance à payer à titre de dommages et intérêts à Mme [T] [R] la somme de 44.400 euros, arrêtée au 1er novembre 2023 correspondant à la perte de jouissance de sa cuisine depuis la réalisation des travaux en septembre 2017 évaluée à la somme de 600 euros par mois jusqu’à sa remise en état effective et à lui payer au titre de son préjudice moral la somme de 20.000 euros ;

La condamner à payer à Mme [T] [R] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comprenant l’audience des référés, les réunions d’expertises ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire ;

Mettre en application des dispositions de l’article R 631-4, à la charge de la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance, l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Subsidiairement,

Considérer que Mme [T] [R] a usucapé pendant plus de dix ans la partie commune sur laquelle aurait été installée sa cuisine faisant ainsi échec à l’installation d’un boisseau de passage de canalisation au milieu de sa cuisine ;

Considérer par conséquent, que la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance et le Bet Casares ne devaient pas faire passer les canalisations au droit des parties privatives constituant le lot de Mme [T] [R] ;

Condamner la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance à remettre la cuisine de Mme [T] [R] en l’état et à réaliser la mise en 'uvre d’un ensemble constitué par des boisseaux réalisés à l’identique de l’ouvrage d’origine et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la date de la signification de l’arrêt à intervenir ;

La condamner subsidiairement à remettre la cuisine de Mme [T] [R] en l’état et à réaliser la mise en 'uvre d’un ensemble constitué par des boisseaux réalisés en faisant passer l’évacuation des fumées par la cour intérieure conformément à ce que préconisent le rapport de M. [K] et le devis Chaud & Froid, qui a réactualisé le devis BDM ou à défaut à payer à Mme [T] [R] à titre de dommages et intérêts le montant du devis actualisé Chaud &Froid, soit 13.529,45 euros lui permettant de faire réaliser lesdits travaux ;

Condamner la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance à payer à titre de dommages et intérêts à Mme [T] [R] la somme de 44.400 euros, arrêtée au 1er novembre 2023 correspondant à la perte de jouissance de sa cuisine depuis la réalisation des travaux en septembre 2017 évaluée à la somme de 600 euros par mois jusqu’à sa remise en état effective et à lui payer au titre de son préjudice moral la somme de 20.000 euros ;

La condamner à payer à Mme [T] [R] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile comprenant l’audience des référés, les réunions d’expertises ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de l’expertise judiciaire ;

Mettre par application des dispositions de l’article R 631-4, à la charge de la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Au soutien de ses conclusions, l’appelante critique la prestation exécutée par la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance en ce qu’elle a totalement détruit la cuisine existante en créant de toute pièce un nouveau conduit sans rechercher l’emplacement d’origine des boisseaux, ce qui ne correspondait pas aux préconisations de l’expert judiciaire lequel a proposé la réalisation des travaux à l’identique de l’ouvrage d’origine. Or, en ajoutant un boisseau, elle affirme qu’il est ajouté un ouvrage.

Elle soutient par ailleurs, que les travaux réalisés présentent des désordres révélés par la simple comparaison de deux constats d’huissier réalisés les 14 septembre 2017 et 16 octobre 2017.

L’appelante rappelle encore les conclusions du rapport d’expertise judiciaire, déposé le 3 juillet 2020, qui retiennent l’existence d’une non-conformité dans la conception de l’ouvrage, ainsi qu’une exécution défectueuse car incomplète en imputant les manquements au Bet Casares, en sa qualité de maître d''uvre à hauteur de 50% et à la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance pour 50%.

Cela étant, elle critique ce même rapport, en ce qu’il affirme que le conduit de fumée se trouvait bien à l’endroit où il a été reconstruit, et que les cuisines, et en particulier celle de son appartement, sont en partie aménagées dans l’emprise des parties communes.

Elle conteste l’affirmation péremptoire de l’expert, selon laquelle sa cuisine est située dans les parties communes, et explique en effet que le conduit d’évacuation des fumées est engravé dans les murs de la structure périphérique ou de refend sans s’étendre sur les parties privatives.

Selon elle, le conduit, qui a été construit dans l’emprise de la cuisine, se substitue de manière évidente à un conduit initialement encastré dans le mur, et ne peut correspondre à une réalisation à l’identique. Elle précise en effet que la société Casanova n’a cassé aucun conduit pour en poser un en lieu et place.

Elle en déduit que le tribunal ne pouvait lui opposer un refus d’indemnisation en raison d’un préjudice illégitime non justifié en l’absence de preuve de la localisation de la cuisine dans les parties communes.

L’appelante réclame en conséquence la mise en 'uvre d’un ensemble constitué par des boisseaux réalisés à l’identique de l’ouvrage d’origine, et à défaut la mise en 'uvre d’un ensemble constitué par des boisseaux réalisés en faisant passer l’évacuation des fumées par la cour intérieure. Elle sollicite également l’indemnisation de ses préjudices dont celui lié à la perte de jouissance de la cuisine qu’elle évalue à une somme mensuelle de 600 euros.

A titre subsidiaire, et s’il est retenu que la cuisine se situe dans les parties communes, comme le soutient à tort l’expert judiciaire, Mme [R] sollicite l’application des articles 728, 2258 et 2261 du code civil en se prévalant de l’usucapion.

Elle expose en effet être propriétaire de son lot depuis 1995 et assure n’avoir jamais procédé à aucune modification des canalisations existantes ou branchements, comme en atteste la configuration des lieux, et n’avoir jamais engagé aucune réfection de nature à empiéter sur les parties communes. Elle se réfère en ce sens à la description de l’appartement occupé par Mme [W], situé au-dessous du sien et qui est identique au logement qu’elle occupe.

Elle soutient enfin avoir pu légitimement croire être propriétaire de la zone sur laquelle les travaux réalisés par la société Casanova empiètent depuis 2017, et revendique en conséquence le bénéfice de l’usucapion légitimant ainsi la demande relative à la réalisation de travaux et celle relative à l’indemnisation de ses préjudices.

En réponse aux moyens développés par la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance, elle fait valoir que n’étant pas liée à cette entreprise, le contrat ayant été souscrit par le syndicat des copropriétaires, elle ne peut se voir opposer l’existence de désordres apparents. Elle oppose également la valeur probante du rapport établi par l’expert [K] rappelant qu’elle s’en est prévalue devant l’expert judiciaire en le citant dans un dire.

Elle ajoute enfin apporter la preuve de la faute de la société Nouvelle Casanova Service Maintenance, qui a effectivement réalisé des travaux, pour le compte du syndicat des copropriétaires, empiétant sur les parties privatives de son lot et empêchant la jouissance de sa cuisine par le rajout d’un boisseau caractérisant ainsi l’absence de réalisation de travaux à l’identique de l’ouvrage d’origine.

Dans ses dernières conclusions du 6 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 10] demande à la cour au visa de l’article 2261 du code civil de :

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Débouter en conséquence Mme [T] [R] de l’intégralité de ses moyens et demandes ;

La condamner, ou condamner tout succombant, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] ' [Adresse 1] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

L’intimé soutient pour sa part que les travaux ont été réalisés par la société Casanova conformément au devis joint par l’expert judiciaire, que le conduit a été réalisé conformément à l’état d’origine et qu’il n’y a pas eu de création de toute pièce d’un nouveau conduit.

Le syndicat des copropriétaires dénonce quant à lui la réalisation de travaux non autorisés par les copropriétaires des 1er, 2ème et 3eème étages, dont Mme [R], qui ont démoli et raccordé leurs installations individuelles de chauffage en parties communes. Il considère dès lors que le préjudice évoqué est imputable à Mme [T] [R] elle-même, résultant de l’occupation par elle des parties communes sans autorisation du syndicat des copropriétaires.

Sur l’usucapion, il soutient que les conditions posées par l’article 2261 du code civil ne sont pas réunies alors que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».

Or, selon lui, l’appelante ne peut pas revendiquer de possession publique, dès lors que les travaux litigieux, quelle que soit leur date de réalisation et leur auteur, sont accomplis dans son lot privatif n°17 et depuis son lot privatif n°17, de sorte que le syndicat des copropriétaires, contre lequel Mme [R] prétend prescrire, n’en a connaissance qu’à l’occasion du litige engagé par le copropriétaire [Z] en 2015.

Il conteste encore la possession paisible et non équivoque, alors même que l’empiètement est la conséquence de la démolition d’un conduit qui met en cause la sécurité des personnes.

Dans ses dernières conclusions du 3 octobre 2023, la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance demande à la cour de :

A titre principal,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes demandes de Mme [T] [R] formulées à l’encontre de la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance, et l’a condamnée aux entiers dépens ;

Juger l’absence de démonstration d’une faute qui aurait été commise par la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance et l’absence de preuve d’un lien de causalité avec les prétendus préjudices de Mme [T] [R] ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [T] [R] à payer et porter à la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

A titre subsidiaire,

Juger que la part de responsabilité de la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance ne saurait excéder 10 % et, subsidiairement 50 % ;

Dans tous les cas,

Rejeter toutes demandes de Mme [T] [R] visant à entendre condamner, sous astreinte, la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance à réaliser des travaux ;

Limiter le montant des dommages et intérêts accordés à Mme [T] [R] au titre des travaux réparatoires à la somme de 10.000 euros et le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance à 1.000 euros et subsidiairement, à 5.000 euros ;

Limiter le montant des dommages et intérêts accordés à Mme [T] [R] au titre du préjudice de jouissance à la somme de 250 euros et le montant des condamnations prononcées à l’encontre de la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance à 25 euros et subsidiairement à 125 euros ;

Rejeter toutes demandes de Mme [T] [R] au titre du préjudice moral ;

Condamner la société In Extensia Bet Casares, prise en la personne de son liquidateur, la SELARL Etude Balincourt, elle-même prise en la personne de Me [F] [D], à relever et garantir la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre et excédant sa part de responsabilité ;

Condamner tous succombants in solidum aux entiers dépens et à payer et porter à la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance la somme de 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

La société intimée soutient en premier lieu que les non-conformités alléguées par la demanderesse sont purgées dès lors qu’elles étaient apparentes à la réception et n’ont pas fait l’objet de réserves.

Elle critique encore l’argumentation développée par l’appelante qui repose pour l’essentiel sur le rapport non contradictoire établi par M. [K].

Pour le surplus, la société soutient que le conduit a été reconstruit à l’endroit où il se trouvait, mais encore que si elle avait exécuté le cloisonnement de la gaine technique un préjudice plus important aurait été subi par la demanderesse. Elle conclut que Mme [R] est défaillante dans la démonstration d’une faute, qui lui est imputable et en lien avec un préjudice.

A titre subsidiaire, la société intimée demande que sa responsabilité soit cantonnée à 10%, et qu’à défaut elle ne saurait excéder 50%.

Pour le surplus, elle s’oppose à la réalisation de travaux comme le sollicite l’appelante, alors qu’aucun contrat ne lie les parties. Sur l’indemnisation, la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance demande la limitation du préjudice de jouissance à la somme de 125 euros.

La SAS In Extensia et son mandataire judiciaire, la société Etude Balincourt, n’ont pas constitué avocat. Par courrier adressé à la cour, la société Etude Balincourt fait état de la réception d’une déclaration de créance d’un montant de 57.529,45 euros adressée par Mme [R].

MOTIFS

Sur la nature juridique de la partie litigieuse

Les parties s’opposent sur la nature juridique de la partie située dans la cuisine de Mme [R], sur laquelle ont été réalisés les travaux de pose d’un boisseau.

Selon les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— 'le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gains et têtes de cheminées’ ».

Ces dispositions sont reprises par le règlement de copropriété, qui déclare communes la toiture, les coffres gaines et têtes de cheminée, les souches de cheminée, les canalisations de toute nature d’utilité commune ainsi que leur emplacement.

Il n’est pas contesté que la conduite d’évacuation des fumées est une partie commune.

Les parties s’opposent en revanche sur la localisation du boisseau de cheminée, Mme [R] soutenant pour sa part que celui-ci est encastré dans le mur de refend tandis que le syndicat des copropriétaires soutient que le boisseau original a été détruit lors de la rénovation des cuisines et se trouvait localisé sur la partie litigieuse, qui est donc une partie commune sur laquelle le copropriétaire a empiété sans autorisation de sa part.

Il est produit l’expertise judiciaire établi par M. [I] lequel explique que l’immeuble possède à l’origine un ouvrage appelé « boisseau de cheminée », qui est un ensemble maçonné destiné à évacuer les fumées des appareils situés aux étages 1, 2 et 3.

Ainsi, selon lui, chaque appartement disposait d’une desserte par des conduits réalisés en boisseaux maçonnés, un conduit destiné à l’évacuation des fumées et un conduit de ventilation haute.

Il constate que l’évacuation des gaz brûlés provenant des trois chaudières à gaz individuelles équipant les appartements des 1er, 2ème (Mme [R]) et 3ème étages se fait dans le volume constitué par la gaine réalisée par M. [Z], sans que ces évacuations ne soient raccordés à la souche de cheminée.

Il observe encore que les propriétaires des appartements ont procédé à l’installation de chaudières individuelles, qui ont été raccordées sur des évacuations de fumées indépendantes des conduits existants, sans demander l’autorisation à la copropriété et en réalisant des installations de remplacement non conformes.

Ainsi, l’installation de ces chaudières a été accompagnée de la mise en place d’un conduit d’évacuation des fumées en remplacement de celui maçonné d’origine, qui est une partie commune.

La deuxième expertise judiciaire, diligentée à la demande de Mme [R], afin notamment de déterminer si les travaux réalisés par la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service correspondaient aux préconisations arrêtées par l’expert judiciaire dans son rapport judiciaire daté du 14 février 2017, et si les aménagements privatifs de Mme [T] [R] empiétaient sur cet ancien boisseau maçonné, affirme que les travaux réalisés par la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service ne correspondent pas à ceux prévus dans le rapport du 14 février 2017, en ce qu’elle n’a pas réalisé la gaine destinée à recevoir les conduits de fumée et délimitant les parties communes.

La carence de la société intimée consiste plus précisément en l’absence de réalisation des cloisons délimitant la gaine, partie commune, mais il n’est nullement remis en cause l’emplacement choisi.

L’expert expose que ces travaux ont consisté en la mise en 'uvre de trois conduits de fumée prenant naissance en plafond de chacun des trois niveaux (R+1, R+2, R+3) et débouchant dans la souche située en toiture. Il s’agit de conduits individuels maçonnés. Ces conduits ont été habillés par des cloisons périphériques.

Le conduit n°1 traverse la cuisine de Mme [R] « verticalement et ce dans le volume de ce qui aurait dû être délimité par une gaine, s’agissant d’un volume et gaine parties communes. Ces non-conformités peuvent être considérées comme non importantes sous réserve que l’assemblée générale accepte le fait qu’une partie des parties communes continue à être occupée par les copropriétaires ».

Pour conclure, l’expert judiciaire relève que les agencements de la cuisine de Mme [R] empiètent sur les parties communes et que le conduit n’est pas une création mais a été seulement repositionné sur l’emplacement d’origine des boisseaux. La question de l’implantation de l’ouvrage litigieux ne fait pas débat selon l’expert judiciaire.

Mme [R] critique cette analyse indiquant notamment que la société intimée n’a cassé aucun conduit et a créé de toute pièce un nouveau boisseau. Cela étant, il est fait reproche aux propriétaires des lots situés au 1er, 2ème et 3ème étages d’avoir détruit le boisseau initial de sorte que la société intimée ne pouvait procéder à une destruction déjà effective.

Sur la localisation du boisseau dans le mur de refend, l’appelante produit l’analyse de M. [N] [K], expert généraliste immobilier construction, affirmant que les conduits de fumée étaient engravés dans les murs de structure ou refend sans excroissance à l’intérieur des pièces à vivre et que cet engravement permettait d’évacuer plusieurs chaudières en verticalité de la même canalisation.

Mme [R] produit encore l’avis de l’expert [V] du 6 septembre 2023 qui après la visite du logement déclare :

— « le conduit qui a été construit dans l’emprise de votre cuisine se substitue de manière évidente à un conduit initialement encastré dans le mur pour deux principales raisons : d’une part, la configuration d’origine répond au principe de construction de l’époque du début XXe où cette habitude était largement répandue faute de matériau permettant d’isoler les canalisations et d’autre part, l’incorporation dans les murs répondait à un besoin d’optimiser l’espace et la matière dans une logique de durabilité ».

En premier lieu, il n’est nullement justifié que la configuration de l’appartement situé en rez-de-chaussée, pris en exemple par l’appelante au soutien de son argumentation, soit identique à celle du logement occupé par Mme [R], ni d’ailleurs que celui-ci n’ait pas subi de transformations intérieures.

Par ailleurs, saisi de l’hypothèse émise par Mme [R], l’expert judiciaire conteste cette analyse, qui se heurte selon lui à des problèmes structurels, soutenant que la gaine maçonnée, à l’intérieur de laquelle figurent les conduits de fumée, se trouvait bien sur le mur pignon et en aucun cas en encastrement dans ce mur comme le soutient Mme [R]. Il précise en effet que l’encastrement de la gaine dans le mur n’est pas structurellement possible et conduirait à fragiliser l’ouvrage et le rendre non conforme à sa destination (infiltration').

Enfin, il est à relever que dans les explications données par M. [Z] dans le cadre de la première expertise, celui-ci explique que son appartement comportait un conduit de fumée en boisseaux traversant son logement et dont il a relevé le mauvais état, accréditant ainsi les constatations de l’expert quant à l’existence de boisseaux à l’intérieur des logements et à l’absence d’un conduit d’évacuation des fumées encastré dans le mur de refend. (page 7)

Pour finir, l’expert a pu constater que le conduit litigieux ne pouvait se trouver qu’à cet endroit, puisqu’il est le seul à permettre une liaison verticale avec son raccordement à la souche située en toiture ce que démontre la pièce 5. La photographie produite par M. [K] dans le document versé aux débats par Mme [R] ne permet pas de constater la présence d’un tuyau d’évacuation situé à la verticale de la souche de cheminée (pièces 9 A et 9 B).

Enfin, si M. [K] a fait le constat de la présence d’une gaine en fibre d’amiante ciment, rien ne permet de retenir qu’elle sert de conduit d’évacuation comme il le déclare dans son rapport.

Vu les éléments susvisés, il s’ensuit que le conduit a été repositionné sur l’emplacement d’origine des boisseaux, qui est donc une partie commune.

Sur l’usucapion :

L’article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un bien par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou que l’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.

Selon l’article 2261, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque, et à titre de propriétaire. Il appartient à celui qui invoque le bénéfice de la prescription acquisitive de rapporter la preuve d’actes matériels de possession exercés pendant la durée de 30 ans et revêtant les caractères de la possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

L’article 2272 du code civil énonce encore que ce délai peut être réduit à dix ans pour celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble.

Il a été jugé que les actes de vente de biens immobiliers, constitués de lots de copropriété qui sont nécessairement composés de parties privatives et de quotes-parts de parties communes, peuvent être le juste titre qui permet à l’ensemble des copropriétaires de prescrire sur les parties communes les droits indivis de propriété qu’ils ont acquis accessoirement aux droits exclusifs qu’ils détiennent sur les parties privatives de leurs lots (civ,3ème 30 avril 2003 n°01-15.078).

Il n’est nullement contesté que Mme [R] a fait l’acquisition, suivant acte notarié reçu le 6 janvier 1995, des lots n°17 et 26 de l’immeuble en copropriété, sis [Adresse 5] à [Localité 10], correspondant à un appartement situé au deuxième étage ainsi que les 69/1200èmes des parties communes, et à un grenier avec les 2/1200èmes des parties communes.

Cet acte de vente peut constituer le titre permettant à Mme [R] de solliciter l’application d’une prescription abrégée.

Cela étant, il lui appartient de justifier que les conditions de la prescription acquisitive sont réunies.

Elle occupe cet immeuble depuis son acquisition justifiant ainsi d’une possession continue et ininterrompue depuis plus de trente ans à la date de l’arrêt et en tout état de cause depuis plus de dix ans.

Il est encore justifié d’une possession paisible, dès lors que l’appelante n’est pas à l’origine de travaux de destruction de la hotte maçonnée, comprenant les conduits d’évacuation et située sur une partie commune.

En effet, Mme [R], qui revendique sa bonne foi et le fait de ne pas avoir procédé elle-même à aucune modification ou destruction d’ouvrage depuis son achat, produit pour en attester un procès-verbal de constat dressé le 14 juin 2019 relevant la présence de l’ancien sol en granito, qui se présente de manière continue, sans trace de reprise ou de rebouchage dans l’emprise de la hotte maçonnée de la cuisine litigieuse.

Il s’en déduit que l’acte de destruction de la hotte est antérieur à la pose sur le sol de carreaux en granito, qui est un revêtement ancien et nécessairement antérieurement à l’acte d’achat.

Cela étant, cette hotte n’étant visible que depuis l’intérieur du logement de l’appelante, l’acte de destruction a pu passer inaperçu, le syndicat des copropriétaires pouvant parfaitement ignorer les travaux de destruction de la hotte entraînant une annexion de la partie commune, dont il a été avisé uniquement à compter de l’expertise judiciaire ordonnée le 27 juillet 2017.

Il n’est donc pas justifié du caractère public de la possession.

Les conditions de la prescription acquisitive abrégée n’étant pas réunie, Mme [R] ne peut donc valablement prétendre au bénéfice des articles 2261 et 2272 du code civil.

Elle sera donc déboutée de cette demande et le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur les travaux réalisés par la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance

Mme [R] met en cause la responsabilité de la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance à qui elle reproche l’exécution de travaux en méconnaissance de la configuration initiale des lieux.

Elle soutient en effet que les travaux réalisés par la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance n’ont pas été faits à l’identique de l’ouvrage d’origine, ce qui l’empêche de remettre sa gazinière à l’emplacement initial. Elle indique à ce titre que la société intimée ne devait pas faire passer les canalisations au droit des parties privatives constituant son lot.

A titre liminaire, il convient de préciser que l’action engagée par Mme [R] repose sur les dispositions de l’article 1240 du code civil en l’absence de relation contractuelle la liant à la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance. En sa qualité de tiers au contrat, elle peut se prévaloir sur le fondement délictuel d’un manquement contractuel dès lors que cette faute lui a causé un dommage.

Il appartient en conséquence à Mme [R] de démontrer l’existence d’une faute imputable à la SARL Société Nouvelle Casanova Service Maintenance, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

La faute alléguée imputée à la société intimée consiste au cas d’espèce à avoir réalisé les travaux confiés par le syndicat des copropriétaires sans respecter la configuration initiale des lieux, en ajoutant un boisseau sur les parties privatives, alors que celui-ci est en réalité engravé dans le mur de la structure périphérique. Selon Mme [R], la société intimée devait réaliser le conduit derrière le mur, et non devant celui-ci.

Mme [R] produit deux procès-verbaux de constat d’huissier en date du 14 septembre 2017 et du 16 octobre 2017, ainsi que plusieurs photos, mettant en évidence de manière incontestable l’impossibilité de remettre la gazinière à son emplacement antérieur en raison de la présence du conduit de fumée traversant la cuisine desservant le niveau R+1, ainsi qu’un certain nombre d’imperfections dans la finition des travaux.

Ainsi, la présence nouvelle d’un boisseau au droit du mur de la cuisine est effective, dès lors que les photos prises avant la réalisation des travaux démontrent bien son absence et le parfait encastrement de la gazinière.

Cela étant, l’appréciation de la réalisation des prestations par la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service doit se faire dans le cadre de la mission confiée par le syndicat des copropriétaires et à l’aune de l’ordonnance de référé rendue le 27 juillet 2017.

A cet égard, il n’est nullement contesté que le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 10] à réaliser les travaux préconisés par l’expert dans son rapport du 14 février 2017 (pages 23, §3.11.1 et suivants) à savoir :

— l’enlèvement et l’évacuation des conduits d’évacuation en place;

— la mise en 'uvre d’un ensemble constitué par des boisseaux réalisés à l’identique de l’ouvrage d’origine ;

— le raccordement de chaque évacuation de fumée et/ou ventilation à l’ouvrage ainsi reconstitué ;

— le confortement de la souche recevant les évacuations, et ce plus particulièrement pour ce qui concerne son cloisonnement intérieur;

— la réfection des éléments de construction assurant les isolements au feu ;

— toutes sujétions concernant les éventuelles interventions dans les logements.

Ces travaux ont été exécutés par la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service sous la maîtrise d''uvre de la SAS In Extensia, et ont été réceptionnés le 16 octobre 2017 avec réserves, sans relation avec l’objet du litige.

Ainsi, dans le cadre des prestations confiées à la société intimée, celle-ci devait assurer « la mise en 'uvre d’un ensemble constitué par des boisseaux réalisés à l’identique de l’ouvrage d’origine ».

Une deuxième expertise judiciaire diligentée à la demande de Mme [R] indique que les travaux réalisés par la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service ne correspondent pas à ceux prévus dans le rapport du 14 février 2017, en ce qu’elle n’a pas réalisé la gaine destinée à recevoir les conduits de fumée et délimitant les parties communes. La carence de la société intimée consiste plus précisément en l’absence de réalisation des cloisons délimitant la gaine, partie commune, mais nullement en leur localisation.

Il s’ensuit que la seule faute relative à la réalisation des travaux, pouvant être reprochée à la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service, consiste en l’omission de la confection d’un cloisonnement délimitant la gaine partie commune destinée à recueillir les conduits de fumée. Ce manquement n’est nullement dénoncé par Mme [R].

En aucun cas, et comme cela a été dit précédemment, l’expertise ne met pas en évidence un empiètement ou une construction du boisseau sur les parties privatives, et elle retient au contraire que l’ouvrage réalisé par la société intimée a bien été repositionné sur l’emplacement d’origine des boisseaux. Il s’en déduit que le conduit n’est pas une création mais a été seulement repositionné sur l’emplacement d’origine des boisseaux.

Il est ainsi justifié que la SARL Nouvelle Casanova Service a réalisé les travaux confiés selon les termes du rapport d’expertise et de l’ordonnance de référé.

Il ne peut donc être retenu aucun manquement à l’égard à l’encontre de la SARL Nouvelle Casanova Service.

Mme [R] sera donc déboutée de ses demandes présentées à l’encontre de la société intimée.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les intimés supporteront les entiers dépens.

Il est équitable d’allouer au syndicat des copropriétaires et à la société intimée, chacun, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 6 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [R] à payer la SARL Société Nouvelle Casanova Maintenance Service la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [R] aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,