RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /23 DU 12 OCTOBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00147 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FDRK

Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, R.G. n° 22/00375, en date du 27 juillet 2022,

APPELANTE :

Madame [T] [B] [X] épouse [G]

née le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 5], domiciliée [Adresse 3]

Représentée par M^e Amandine THIRY de l’AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE & THIRY, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/011266 du 03/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

La S.C.I. IMMO OPPORTUNITIES,

immatriculée au RCS de Metz sous le n° 438 413 783 ayant son siège social [Adresse 4], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Ermelle VALENCE, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Septembre 2023, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Octobre 2023, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 12 Octobre 2023, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er novembre 2017, la société civile immobilière Immo Opportunities a consenti à Mme [T] [B] [X] épouse [G] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] (57), moyennant un loyer mensuel de 400 euros et une provision sur charges mensuelle de 80 euros.

Mme [G] a quitté les lieux en janvier 2019.

Par lettre recommandée du 14 janvier 2019, revenue avec la mention 'pli avisé et non réclamé', la société Immo Oppotunities a mis en demeure Mme [G] de lui régler l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 7 200 euros arrêtée au 31 janvier 2019.

Par jugement du 27 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Val de Briey a :

— condamné Mme [G] à verser à la société Immo Oppotunities la somme de 7 200 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2022, date de l’assignation,

— condamné Mme [G] aux dépens ainsi qu’à payer à la société Immo Oppotunities la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée le 20 janvier 2023, Mme [G] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 20 avril 2023, Mme [G] demande à la cour de :

— infirmer la décision entreprise dans son intégralité et statuant à nouveau :

A titre principal,

— juger que la société Immo Oppotunities a commis des manquements graves à ses obligations contractuelles justifiant la cessation du règlement des loyers par Mme [G] à compter d’octobre 2018,

— en conséquence, débouter la société Immo Oppotunities de sa demande de paiement des arriérés de loyers entre octobre 2018 et janvier 2019,

A titre subsidiaire,

— octroyer à Mme [G] les plus amples délais de paiements, à savoir un échelonnement du paiement de la créance sur 24 mois,

En tout état de cause,

— débouter la société Immo Oppotunities de toutes demandes, fi ns et conclusions,

— condamner la société Immo Oppotunities aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 17 juillet 2023, la société Immo Oppotunities demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— condamner Mme [G] à payer à la société Immo Oppotunities la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes demandes, fins, ou conclusions contraires,

— condamner Mme [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2023.

MOTIFS

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le premier juge a condamné Mme [G], qui était non-comparante en première instance, à payer à la société Immo Oppotunities la somme de 7 200 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte, arrêté au 31 janvier 2019, produit par la bailleresse.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil prévoit par ailleurs qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1353 du code civil prévoit enfin que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [G] ne prétend ni ne justifie a fortiori s’être acquittée de sa dette locative arrêtée au 31 janvier 2019 à la somme de 7 200 euros. Elle se prévaut cependant de l’exception d’inexécution en faisant valoir que son non-paiement des loyers est justifié à compter d’octobre 2018 par des manquements de la bailleresse qui n’a pas remédié d’une part à une panne du chauffe-eau et d’autre part à la défectuosité d’un volet.

S’agissant de la panne du chauffe-eau, Mme [G] produit des 'attestations sur l’honneur’ de quatre personnes mentionnant que Mme [G] est venue chez elles avec sa petite fille à la fin de l’année 2018 pour faire sa toilette du fait que son propriétaire ne réparait pas le chauffe-eau malgré ses demandes en ce sens. Force est cependant de constater l’absence de valeur probante de ces documents qui ne sont pas accompagnés d’une copie de la pièce d’identité de leurs rédacteurs et qui ne rapportent en tout état de cause pas des constatations qui auraient été faites personnellement par leurs auteurs.

Concernant le volet, il est produit par Mme [G] un échange de messages mentionnant notamment un devis pour une fenêtre entre des personnes dont l’identité n’est pas connue.

Il en ressort que Mme [G] ne rapporte aucunement la preuve qui lui incombe ni de l’existence de dysfonctionnements dans le logement loué ni même d’une quelconque réclamation adressée au bailleur.

Elle ne démontre ainsi pas que le logement aurait été inhabitable de telle sorte qu’elle n’est pas fondée à invoquer de ce chef l’exception d’inexécution pour se voir exonérée du paiement des loyers à compter d’octobre 2018.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné Mme [G] à verser à la société Immo Oppotunities la somme de 7 200 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2022, date de l’assignation.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les délais de paiement

Mme [G] sollicite à hauteur d’appel, sur le fondement de 1343-5 du code civil, un échelonnement du paiement de sa dette sur 24 mois en faisant valoir qu’elle est actuellement au RSA et vit seule avec sa fille âgée de deux ans. La société Immo Oppotunities s’oppose à cette demande.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [G] ne démontre pas être disposée à régler sa dette locative qui lui a été réclamée depuis plus de quatre ans (le 14 janvier 2019), Mme [G] ayant ainsi bénéficié dans les faits de délais de paiement largement supérieurs au délai de 2 ans prévu par l’article 1343-5 précité.

Sa demande d’échelonnement ne pourra en conséquence qu’être rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [G] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de 300 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d’appel à payer à la société Immo Oppotunities une somme supplémentaire de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande de délais de paiement formée par Mme [G] ;

Condamne Mme [G] à payer à la société Immo Oppotunities la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en cinq pages.