ARRÊT N°

R.G : 12/03517

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

13 juillet 2012

RG:10/03477

SCI X

C/

SARL LA FONTAINE DE CAUSAN

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE COMMERCIALE

Chambre 2 B

ARRÊT DU 20 MARS 2014

APPELANTE :

SCI X

Poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité een son siège social sis

XXX

XXX

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL VAJOU, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Patrick ITEY, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE :

SARL LA FONTAINE DE CAUSAN

Société au capital de 7800 euros,

inscrite au RCS D’AVIGNON sous le n°440 575 868,

prise en la personne de ses cogérants en exercice domiciliés ès-qualités au siège social sis

XXX

XXX

Représentée par M^e Yolande ROUVIERE de la SCP ROUVIERE-ROLAND, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

Représentée par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 21 Novembre 2013

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Viviane HAIRON, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller

M^me Viviane HAIRON, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 27 Janvier 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2014

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 20 Mars 2014, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 1^er décembre 2000, la SCI X a donné à bail à titre commercial à la Sarl LA MAISON DE PROVENCE, des locaux lui appartenant situés à XXX, pour une durée de neuf ans, à compter du 1^er décembre 2000; moyennant un loyer annuel de 68'200 € HT, charges et taxes en sus.

Par avenant du 6 novembre 2001, le preneur a autorisé expressément le bailleur à accomplir des travaux de construction d’un escalier et d’une cage d’escalier et à accéder à la cave.

Par acte reçu par M^e Passebois, notaire à Carpentras, le 31 janvier 2002, la Sarl LA FONTAINE DE CAUSAN a fait l’acquisition du fonds de commerce.

Par exploit du 22 juillet 2009, la Sarl LA FONTAINE DE CAUSAN a fait signifier à la SCI X un congé avec offre de renouvellement pour le 1^er décembre 2009, en indiquant qu’elle souhaitait voir porter le loyer à la somme mensuelle de 3366,27€ HT.

Par acte extrajudiciaire du 6 août 2009, la SCI X a accepté le renouvellement du bail, mais s’est opposée à la réduction du loyer sollicitée, en demandant à ce que le loyer soit fixé par application stricte de l’indice prévu contractuellement.

Saisie par la SCI X, la commission de conciliation des baux commerciaux du Vaucluse a dressé un procès verbal de non conciliation le 23 novembre 2009.

Par acte du 7 mai 2010, la Sarl LA FONTAINE DE CAUSAN a fait délivrer assignation à la SCI X devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Avignon, qui par jugement du 4 octobre 2010, a ordonné une expertise confiée à Monsieur Y, le montant du loyer dû à titre provisionnel pour la durée de la procédure étant fixé au montant du loyer en cours.

Par jugement du 13 juillet 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Avignon, statuant en lecture du rapport d’expertise, a :

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 30 novembre 2009, à la somme annuelle de 52'700 €, soit 4391,67 euros par mois, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées

— dit que la demande en remboursement d’un paiement indu relève de la compétence du tribunal de grande instance en matière générale

— condamné la SCI X à la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Par déclaration reçue au greffe le 1^er août 2012, la SCI X a relevé appel de la décision dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 31 octobre 2012, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, la SCI X demande à la cour :

— constater que le preneur n’apporte pas le moindre élément d’information ou commencement de justification de sa demande de diminution considérable du loyer, et notamment aucune justification tendant à prouver une quelconque variation des facteurs 1° à 4° de l’article L 145-33 du code du commerce

— constater que dans son rapport d’expertise Monsieur Y a commis des erreurs et incohérences

en conséquence,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 30 novembre 2009

statuant à nouveau

— fixer le loyer par rapport à la seule évolution de l’indice du coût de la construction soit: 86277.60 x 1503/1362=95209.42€ HT par an soit 7934.11€ HT /mois

— écarter les conclusions du rapport de l’expert judiciaire et dire et juger que le loyer du bail renouvelé n’est pas supérieur à la valeur locative

— subsidiairement, désigner un nouvel expert, avec la même mission complétée par l’examen précis de l’évolution des facteurs locaux de commercialité

— confirmer le jugement entrepris sur l’incompétence sur la demande en répétition de l’indu

— débouter la Sarl LA FONTAINE DE CAUSAN de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

— condamner la Sarl LA FONTAINE DE CAUSAN au paiement de la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens, distraits dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 décembre 2012, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, la Sarl LA FONTAINE DE CAUSAN demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le juge des loyers du tribunal de grande instance d’Avignon le 13 juillet 2012

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 52'700 € à compter du 30 novembre 2009, toutes les autres clauses et conditions du précédent bail restant inchangées

— condamner la SCI X au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de son conseil

Par ordonnance du 17 juin 2013, la clôture de la procédure a été prononcée à effet différé au 21 novembre 2013.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne ressort pas des pièces de la procédure de moyens d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office, et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

* * * * *

Au soutien de son appel, la SCI X conteste les conclusions du rapport d’expertise sur laquelle s’est fondé le tribunal, et prétend que les éléments de comparaison retenus ne sont pas probants, que les facteurs locaux de commerciamlité n’ont pas été correctement appréciés, et que l’évaluation de la valeur locative de l’expert est entachée d’incohérences. La SCI X conteste l’estimation réalisée par l’expert et soutient que la valeur locative des lieux loués s’élève à 98'434,37€, retenant une surface pondérée de 276,54 m² et que contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, le loyer plafonné est inférieur à la valeur locative des lieux loués. Elle s’estime fondée à solliciter l’application du loyer plafonné ressortant à la somme de 84'200 € par an.

La Sarl LA FONTAINE DE CAUSAN réfute cette argumentation et maintient que le loyer réclamé par la bailleresse est exorbitant et ne correspond pas à la valeur locative. Elle demande à la cour de retenir les éléments préconisés par l’expert.

Il résulte des dispositions combinées des articles L 145-33 et L 145-34 du code du commerce, que dès lors que la valeur locative est inférieure au loyer plafond procédant de la seule variation des indices, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à cette valeur locative, sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1 et 4 de l’article L 145-33 du code de commerce pour la détermination de la valeur locative.

En l’espèce, le montant du loyer initialement fixé à la somme de 68'602€ HT par an, a évolué pour atteindre la somme de 95'209 € HT, au jour du renouvellement, par application des indices.

Contrairement à ce que prétend l’appelante, l’expert a réalisé une analyse précise des différents éléments édictés par les articles 145-33 et R 145-2 et suivants du code du commerce, et a répondu à chacune des observations et contestations formulées par la SCI X. Il a ainsi parfaitement décrit les lieux loués en précisant que le local disposait d’une surface de vente de 216 m² avec deux vitrines à l’avant, d’une réserve de 85 m², d’une annexe de 21,30 m² et d’une terrasse de 21 m² le tout en bon état d’entretien. La surface brute retenue est donc effectivement inférieure à celle figurant au contrat de bail, cette différence s’expliquant par les travaux réalisés par le bailleur lors de la réalisation de la cage d’escalier. D’autre part, la SCI X ne peut valablement soutenir que l’expert a retenu à tort l’existence d’une réserve, alors que celle-ci figure expressément sur le plan qui a été annexé à l’avenant régularisé le 6 novembre 2001, et résulte des aménagements effectués par le bailleur.

L’expert a également parfaitement décrit l’implantation très favorable du local et a précisé qu’il disposait d’une très bonne identité visuelle. En réponse à un dire de la SCI X, il a très précisément expliqué que les lieux loués étaient certes dans un bâtiment situé en angle et disposant d’ouvertures sur deux de ses côtés, chemin de La Fontaine mais également sur le chemin des Baumes Rouges, mais que cette situation ne pouvait conduire à une pondération, dans la mesure où le flux touristique se situait exclusivement sur le chemin de La Fontaine, et non sur le chemin privé se situant à la gauche de l’immeuble ou sur le chemin des Baumes Rouges partant sur la droite de l’immeuble. D’autre part, l’expert a parfaitement tenu compte de l’attrait de la terrasse, en excluant toutefois, la surface faisant partie du domaine public et pour lequel le preneur paye une redevance.

D’autre part, la bailleresse conteste en vain les coefficients appliqués par l’expert afin de tenir compte de la particularité de la surface de vente, 'tout en profondeur d’une vingtaine de mètres sur une largeur moyenne de 8m'. La division en 3 zones de 5 m de long et les coefficients adoptés pour rendre compte de la profondeur de la surface de vente sur 20 m sont tout à fait justifiés. Il en est de même des coefficients reflétant les caractéristiques du local considéré, au regard de la localisation de celui-ci et de sa destination. Contrairement à ce que soutient la SCI X, malgré sa surface, le local ne peut être qualifié 'd’exceptionnel et sans équivalent', compte tenu de sa localisation par rapport aux différents centres d’intérêt du village et la présence de boutiques au sein de la galerie marchande.

En ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité l’expert a très précisément décrit l’attrait touristique du village en soulignant le rang de Fontaine de Vaucluse par rapport aux autres agglomérations du département (quatrième rang pour le PIB touristique, troisième rang pour l’emploi touristique), ainsi que le nombre de visiteurs (1,5 million). Contrairement à ce que prétend l’appelante, les facteurs de commercialité n’ont pas évolué de façon positive au cours de la période 2000 /2009. D’après l’expert, la fréquentation touristique a en effet connu deux baisses: une première baisse entre 2003 et 2005, puis une deuxième lors de la dernière crise fin 2008. Les conclusions de l’expert sont corroborées par la chambre de commerce et d’industrie du Vaucluse, qui a précisé dans un courrier, que la fréquentation touristique de Fontaine de Vaucluse avait connu un recul depuis quelques années, et que les activités de vente de produits du terroir, cadeaux provençaux et produits touristiques ont subi des chutes de chiffre d’affaires entre 5 et 20 %. La chambre de commerce a également précisé que Fontaine de Vaucluse n’avait pas connu d’évolution de population significative, ni d’importants aménagements urbains permettant d’influer sur les facteurs locaux de commercialité. L’évaluation proposée par l’expert est donc tout à fait pertinente.

Quant aux élément de comparaison analysés par l’expert, il convient de souligner que les locaux choisis sont tous implantés sur le chemin de La Fontaine. Ainsi, et malgré des différences de superficie, les exemples retenus par l’expert sont judicieux pour rendre compte de la valeur moyenne du mètre carré. Monsieur Y a d’ailleurs précisé, en réponse à un dire de l’appealnte, qu’il était impossible de trouver des baux à la fois conclus à la même époque et similaires sur les caractéristiques intrinsèques du local objet de l’expertise, et qu’il avait donc été conduit à appliquer des coefficients de correction en considération de ces différences. La SCI X critique l’application de ces coefficients par l’expert, sans fournir toutefois, le moindre élément de comparaison et démontrer en quoi les coefficients appliqués par l’expert en application de l’article R 145-7 du code de commerce seraient erronés. À cet égard, il convient d’observer que contrairement à ce qui est prétendu, les différents locaux choisis par l’expert ont une localisation très voisine, située entre le centre-ville et le gouffre de La Fontaine, et qu’à l’exception du local à usage de restauration rapide, les baux ont objet similaire. L’expert a également tenu compte des particularités relatives aux obligations des parties, notamment en ce qui concerne la prise en charge des grosses réparations ou de l’impôt foncier. L’expert a écarté à raison, la référence la plus basse et la référence la plus haute. Les critiques formulées par la SCI X à l’encontre de l’estimation proposée par l’expert ne sont donc pas justifiées.

En outre, il y a lieu de relever que lors de la tentative de conciliation, le 23 novembre 2009, la commission avait considéré que le loyer demandé par le bailleur, bien que résultant de l’indexation du montant accepté à l’origine par le locataire, était manifestement très surévalué, au regard de la valeur vénale de l’immeuble (770'000 € environ) et des prix pratiqués couramment dans la localité, et avait estimé que le prix raisonnable du loyer serait de l’ordre de 4500 € par mois.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le premier juge a, à bon droit, fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, celle-ci étant inférieure à l’estimation du loyer obtenue par application du plafonnement. Il convient de confirmer la décision qui a fixé le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 30 novembre 2009 à la somme de 52'700 €, soit 4391,67€ par mois, correspondant à la valeur locative.

La SCI X succombant en son appel, devra assumer les dépens ainsi que les frais irrépétibles exposés par la Sarl LA FONTAINE DE CAUSAN que la cour arbitre à la somme de 3000€ .

PAR CES MOTIFS

la cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort

REÇOIT l’appel en la forme

CONFIRME la décision en toutes ses dispositions

y ajoutant

CONDAMNE la SCI X à payer à la Sarl LA FONTAINE DE CAUSAN la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI X aux dépens

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Georges POMIES RICHAUD, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens, dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision

Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,