ARRÊT N°

R.G : 14/02092

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS

03 avril 2014

RG:12/02994

A

C/

B

X

SAS Axa France Assurances

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE COMMERCIALE

Chambre 2 B

ARRÊT DU 29 OCTOBRE 2015

APPELANT :

Monsieur G A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Dominique CHAMBON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PRIVAS

INTIMÉS :

Monsieur Y B

né le XXX à Z (07) (07100)

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-Michel DREVON de la SELAS DREVON ET LECHENE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

Madame E X épouse B

née le XXX à XXX

2 CHEMIN DES TERRES

07100 Z

Représentée par M^e Jean-Michel DREVON de la SELAS DREVON ET LECHENE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

SAS Axa France Assurances

poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège et en son agence 14 Place des Cordeliers 07100 Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Stéphanie SERRE de la SCP CHAVRIER/FUSTER/SERRE, Plaidant, avocat au barreau D’ARDECHE

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Septembre 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président

M^me Viviane HAIRON, Conseiller

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Septembre 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 Octobre 2015

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 29 Octobre 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 24.04.2014 par M. G A à l’encontre du jugement prononcé le 03.04.2014 par le Tribunal de Grande Instance de PRIVAS dans l’instance n° 12/02994.

Vu les dernières conclusions déposées le 25.09.2014 par l’appelant et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions déposées le 22.07.2014 par M. Y B et Madame E B, intimés, et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions déposées le 11.03.2015 par la SAS Axa France Assurances, intimée et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance de l’ordonnance de clôture de la procédure à effet différé au 03.09.2015 en date du 18.05.2015

* * *

Par acte sous seing privé du 28.06.2008, M. I B, usufruitier et M. Y B nu-propriétaire ont donné à bail commercial à M. G A des locaux situés XXX à Z pour une durée de 9 années à compter du 25.06.2008, moyennant un loyer annuel de 6 600,00 euros HT outre les charges et taxes et un dépôt de garantie de 825,00 euros.

Cette convention décrivait les lieux loués comme étant composés : « au rez-de-chaussée, un magasin avec une chambre réfrigérée et deux vitrines réfrigérées, cuisine, atelier, avec une chambre réfrigérée et une chambre congelée ». Elle prévoyait que l’exploitation serait celle d’un « fonds de commerce d’alimentation générale, vente de tous produits alimentaires et boissons, boucherie, charcuterie, rôtisserie et vente de tous produits et accessoires de rapportant à la table ».

M. I B est décédé le XXX.

Au motif d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance révélé par l’effondrement du plafond de la chambre froide, M. G A a , par exploit des 28 novembre, 03 décembre 2012 et 19 février 2013, fait assigner M. Y B, la SAS Axa France Assurances et M^me E B née X en paiement de sommes devant le Tribunal de Grand Instance de Privas qui, par jugement du 03.04.2014, a :

constaté que M. G A preneur d’une part et M. Y B et Madame E B, bailleurs d’autres part étaient liés par un contrat de bail commercial de 9 ans initié le 25.06.2008,

constaté qu’aucun état des lieux n’était dressé, ceux-ci étant réputés, y compris équipements et aménagements, avoir été délivrés et en bon état ;

déclaré recevable l’action de M. G A à l’encontre de M. Y B ès-qualités de nu-propriétaire contractant bailleur à la convention du 25.06.2008,

déclaré pareillement recevables M. Y B et Madame E B ès-qualités d’héritiers et donc d’ayant-droit d’I B à invoquer le bénéfice d’un contrat d’assurance immobilier souscrit par leur auteur auprès de la société AXA,

constaté que le bail susvisé n’était pas régulièrement résilié mais rompu du fait par l’abandon des lieux par le preneur et la récupération de ceux-ci par les propriétaires,

dit que M. G A ne démontre pas la préexistence de désordres affectant la chambre froide des locaux loués au jour de la délivrance de ceux-ci,

dit donc que les désordres ou défauts dénoncés par M. G A et affectant les locaux loués ne constituent pas un manquement à l’obligation de délivrance à la charge des bailleurs,

dit que la garantie des bailleurs, M. Y B et Madame E B, n’est pas davantage engagée du chef des dispositions de l’article 1721 du Code Civil ( clause contractuelle dérogatoire) et de celles de l’article 606 du Code Civil ( caractère de grosses réparations des travaux à entreprendre non avéré).

Dit que M. G A ne démontre pas l’existence d’un lien de causalité certain et direct entre les défauts dénoncés et pour partie avérés et la cessation d’activité,

Débouté M. G A de l’intégralité de ses réclamations dirigées contre M. Y B et Madame E B et la SAS Axa France Assurances, y compris sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code Procédure Civile,

Dit que l’obligation en paiement de M. G A du chef du bail commercial perdure jusqu’au 24.06.2011,

Condamné M. G A à payer à M. Y B et Madame E B la somme de 18 425.00 euros au titre de son obligation en paiement des loyers déduction faite du dépôt de garantie,

Condamné M. G A à payer à M. Y B et Madame E B la somme de 1500.00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Dit n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire,

Débouté la SAS Axa France Assurances de sa demande au titre de l’article 700 du Code Procédure Civile,

Rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires des parties

Laissé à la charge de M. G A les entiers dépens de l’instance avec distraction au profit des avocats des parties adverses sur leur affirmation de leur droit.

M. G A a relevé appel de ce jugement pour voir dans le dernier état de ses conclusions :

infirmer la décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de Privas en toutes ses dispositions,

constater que le bailleur en toute hypothèse a accepté la résiliation du bail du 30.09.2008 (pièce 14),

entendre condamner M. Y B ès-qualités de propriétaire bailleur à l’époque du contrat, responsable des murs ainsi que M^me E B, ès-qualités d’usufruitière,

entendre condamner la SAS Axa France Assurances ès-qualités d’assureur des bailleurs et assureur des murs du local loué, à relever et garantir les consorts B dans les termes du contrat,

condamner solidairement la SAS Axa France Assurances et les consorts B à lui régler la somme de 19.554,84 euros soit 825 euros au titre des cautions et 18 729,84 au titre des marchandises selon factures et perte d’exploitation,

les condamner solidairement à lui régler la somme de 3.000 euros au titre des frais d’inscription au registre de la Chambre du Commerce et frais d’installation,

les condamner solidairement à lui régler la somme de 5000 euros en réparation du préjudice moral,

débouter les intimés de toutes autres demandes plus amples ou contraires,

condamner solidairement les consorts B et la SAS Axa France Assurances à lui régler la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

M. Y B et M^me E B forment appel incident pour voir :

confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. G A de ses demandes et dit celui-ci obligé au règlement des loyers,

réformer le jugement en ce qu’il a limité l’obligation de M. G A au paiement des loyers à la première période triennale,

condamner M. G A à leur payer la somme de 59 400 euros HT soit 71.042,40 euros au titre des loyers,

condamner M. G A à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

condamner M. G A aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS DREVON et LE CHENE avocat sur son affirmation de droit.

La SAS Axa France Assurances forme appel incident pour voir :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. G A de l’ensemble de ses demandes,

rejeter les demandes, fins et prétentions de M. G A

.au principal en raison de l’absence de contrat d’assurance au nom de M. Y B ,

.au subsidiaire après avoir dit que la SAS Axa France Assurances n’est pas tenue d’indemniser M. G A en raison de l’absence de responsabilité de son assuré et de la déchéance de garantie prévue au contrat d’assurance,

.et plus subsidiairement encore en l’absence de démonstration d’un quelconque préjudice ;

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SAS Axa France Assurances de sa demande au titre de l’article 700 du Code Procédure Civile,

condamner en conséquence M. G A à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure de première instance et des entiers dépens ;

débouter M. G A et les consorts B de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires et de tout appel incident formé contre elle,

condamner M. G A à lui payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de la procédure d’appel et aux dépens, y compris de première instance, les dépens d’appel étant distraits au profit de la SELARL LEXAVOUE NIMES.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la procédure :

Attendu qu’il ne ressort pas des pièces de la procédure de moyen d’irrecevabilité des appels que la Cour devrait relever d’office, et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point ;

Sur le fond :

Sur les demandes en paiement de M. G A

Attendu que M. G A soutient la violation par le Tribunal de Grande Instance de Privas des dispositions de l’article 1720 du Code Civil et explique que quelques jours après le début de l’exploitation de sa boucherie halal, dans la nuit du 10 au 11 août 2008 et non du 08 octobre 2008 comme mentionné par suite d’une simple erreur matérielle commise par l’huissier mandaté par ses soins pour faire constater le sinistre, le plafond de la chambre froide s’était effondré en raison d’une non-conformité rendant celle-ci inutilisable; qu’il s’agissait d’un élément essentiel et indispensable du bail et la perte des denrées comme l’impossibilité de tout stockage en chambre froide l’avaient contraint à cesser son activité dès le 31 octobre 2008 le tout générant une perte de 18 729.84 euros au titre des marchandises détruites et de la perte d’exploitation ; que le sinistre révélait à la fois un manquement à l’obligation de délivrance conforme et à l’ obligation de sécurité des lieux ;

Que les consorts B opposent le défaut de preuve de l’effondrement total du plafond et du lien de causalité entre l’événement et la cessation de son activité ainsi que l’absence de preuve du préjudice allégué; qu’ils se prévalent de la clause insérée au bail obligeant le preneur à prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent au jour de l’entrée en jouissance, ne mettant à la charge du bailleur que les grosses réparations : que la réparation de ce faux plafond constituée de plaques de placoplatre montées sur rails incombait au preneur car il ne s’agissait pas de gros travaux au sens de l’article 606 du code civil ni de grosses réparations au sens du contrat ;

Que pour la SAS Axa France Assurances qui conteste en premier lieu être tenue à garantie puisque seul un contrat d’assurance « multirisque immeuble » avait été conclu avec M. I B, la date, la nature comme la cause du sinistre sont incertaines dès lors que le constat d’huissier de justice produit par M. A évoque un sinistre survenu le 08 octobre 2008 et non le 10 août comme prétendu et que dans l’un de ses courriers du 04 septembre 2008, il ne faisait qu’évoquer un défaut de conformité des congélateurs aux normes d’hygiène ; qu’elle conclut qu’il est impossible de définir la garantie dont M. A demande, sans précision, la mise en 'uvre, alors qu’elle n’est pas tenue d’une obligation générale de garantie; qu’elle reprend au subsidiaire l’argumentaire des consorts B en opposant en outre le défaut de déclaration du sinistre par l’assuré.

SUR CE :

Attendu que les articles 1720 et 1721 du Code Civil mettent à la charge du bailleur l’obligation de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur et de le garantir pour tous les vices ou défauts qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ;

qu’il est constant cependant que les parties à un contrat de bail commercial peuvent déroger à ces règles par l’insertion d’une clause exemptant le bailleur de la charge des travaux d’entretien de la chose louée pour ne le soumettre qu’à à la prise en charge des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

Que le contrat de bail commercial signé entre M. G A et les consorts B » prévoit au titre des charges et conditions pesant sur le preneur :

qu’il s’oblige « à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger, à quelque époque et sous quelque prétexte que ce soit, aucune réparation ou amélioration, ni aucune réduction du loyer ni aucune réduction du loyer de ce chef ; le bailleur n’aura à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil ( réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs). Toutes les autres réparations seront à la charge du preneur, même dans le cas où elles seraient rendues nécessaires par la vétusté ou par des vices cachés, ou encore par cas fortuit ou de force majeure, Le locataire comme le bailleur s’obligent à effectuer les réparations leur incombant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires ».

qu’il a la charge exclusive de : « (')toutes les réparations, grosses ou menues, et même dans les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrines, glaces, volets, rideaux ou fermetures. La remise en état et toutes réparations de quelques natures qu’elles soient et même de tous remplacements qui deviendraient nécessaires, le tout relativement aux plomberies, serrureries, fumisteries, installations électriques, de chauffage, de gaz et en général à tout ce qui pourra garnir les lieux loués, sans aucune exception ni réserve et sans que l’énonciation qui précède, puisse être interprétée comme une reconnaissance par le bailleur de l’existence, dans les lieux loués des accessoires auxquels ces énonciations se rapportent »,

qu’il supportera : « toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, le bailleur n’entendant n’avoir à supporter que les réparations qui deviendraient nécessaires au gros 'uvre et à la toiture dans la mesure où elles ne sont pas dues à une faute du preneur, de ses employés ou clients » ;

qu’il fera : « à ses frais, pendant le cours du bail, tous travaux d’entretien, de réfection et remplacement de toute nature qui seront nécessaires, y compris les clôtures, carrelages, fermetures, rideaux de fer, bordages, parquets serrureries plomberie, menuiserie, appareils électriques et sanitaires etc cette liste étant seulement énonciative et nullement limitative » ;

Attendu qu’il n’est pas discutable au vu du constat d’ huissier de justice du 08 octobre 2008 qu’un sinistre consistant dans l’effondrement des plaques de placoplatre montées sur rails constituant le plafond de « la chambre de congélation » est bien survenu.

Que retranscrivant les déclarations des locataires, l’huissier de justice mentionne qu’ils « ont constaté précédemment de petites chutes de débris du plafond environ trois semaines après le démarrage de leur activité » puis « qu’ils se sont aperçus, ce jour[08 octobre] en ouvrant le magasin à 8 heures du matin de l’effondrement d’une partie du plafond de la chambre de congélation ».

Qu’indépendamment de cette précision fixant la survenance de cet effondrement au 08 octobre, les autres pièces produites confirment qu’un sinistre avait bien eu lieu au cours du mois d’août 2008 puisque l’assureur du locataire avait confirmé par email du 04 septembre 2008, la réception de la déclaration de sinistre faite par ses soins consistant dans « l’effondrement du plafond de la chambre froide et dans une suspicion d’une non-conformité de ce plafond ».

Que quoiqu’il en soit, il n’apparaît pas que l’effondrement du plafond en placo-plâtre puisse engager la responsabilité des bailleurs dès lors d’une part que le contrat de bail limite leur obligation d’entretien de la chose louée au gros 'uvre, à la toiture, à la réfection en leur entier des couvertures, des poutres et des gros murs et que d’autre part M. A n’explicite ni ne démontre quels seraient la nature et le coût des travaux devant être réalisés pour une réfection du local susceptibles de convaincre qu’ils relèveraient d’une grosse réparation touchant au gros 'uvre incombant au bailleur.

Que par ailleurs, ce dernier n’est pas tenu d’une obligation de résultat quant à la sécurité de son locataire et n’est donc pas responsable de plein droit ;

Que M. A ne démontre pas sa faute dans la conception de la chambre de congélation.

Que dès lors le jugement querellé sera confirmé en ce qu’il a :

dit que les désordres ou défauts dénoncés par M. A et affectant les locaux loués ne constituent pas un manquement à l’obligation de délivrance à la charge des bailleurs ;

débouté M. A de ses demandes en paiement des sommes de 18 729.84 euros, de 3000 euros et 5.000 euros réclamées à titre indemnitaire contre les bailleurs et la SAS Axa France Assurances sans qu’il soit besoin d’examiner les demandes en paiement de cette dernière puisque la responsabilité des ayants droit de son assuré est écartée.

Sur les demandes en paiement des consorts B et sur celle afférente au dépôt de garantie

Attendu que les consorts B soutiennent que M. A avait abandonné les lieux et que le courrier recommandé du 04.12.2008 par lequel ce dernier aurait restitué les clés ne réalise pas une résiliation régulière du bail au sens du décret de 1953 sur le statut des baux commerciaux de sorte que les loyers étaient dus jusqu’à la résiliation régulière de celui-ci ou jusqu’à la signature d’un nouveau bail ; que les lieux n’ayant pas été reloués, M. A est ainsi redevable du loyer jusqu’au terme du bail et non uniquement au titre de la première période triennale comme retenu par le premier juge ;

Que M. A répond que le bail avait été résilié d’un commun accord ainsi que le révélait le courrier en date du 16.12.2008 de M. I B en soulignant encore que l’effondrement du plafond de la chambre froide, élément inhérent au fonds de commerce et indispensable à son exploitation, rendait ce bail sans objet ; que M. I B avait reconnu dans un courrier recommande du 16.12.2008 que seuls les loyers d’octobre et novembre 2008 étaient dus, déduction devant être faite du dépôt de garantie en renonçant au « préavis légal de départ »

SUR CE :

Attendu que les dispositions d’ordre public régissant les baux commerciaux ne privent pas les parties à un bail commercial de résilier amiablement leur convention et la résiliation anticipée du bail en dehors des périodes triennales ne se conçoit que d’un commun accord qui peut être prouvé par tous moyens.

Qu’en l’espèce, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 16.12.2008, (pièce 14 du dossier de l’appelant) M. I B usufruitier a accusé réception d’un courrier de M. A en date du 04 décembre 2008 lui réclamant la restitution de la « caution » ;

Que dans ce courrier de réponse, M. I B écrivait : «  je vous rappelle que vous me devez les loyers d’octobre et novembre 2008 soit 550.00 euros x 2 = 1100.00 euros . Je suis moi aussi de bonne volonté en ne tenant pas compte du loyer de décembre 2008 ni du préavis légal de départ que vous auriez dû faire (clés rendue par recommandé daté du 04 décembre 2008) »

Que les intimés ne contestent pas l’authenticité et la valeur de ce document qui laisse conclure à la reconnaissance par l’usufruitier de la restitution des clés effective au 04 décembre 2008, mais également à la renonciation de ce dernier au préavis légal, ses seules réclamations étant le paiement des loyers d’octobre et de novembre 2008 et la communication de justificatifs sur la perte de marchandise de 825 euros alors alléguée,

Qu’il convient en conséquence de constater qu’il y a eu résiliation amiable du bail commercial à la date du 30 novembre 2008 et non du 30 septembre 2008 comme demandé de sorte que le jugement du 03 avril 2014 sera infirmé en ce qu’il a condamné M. A à payer à M. Y B et M^me E B la somme de 18 425.00 au titre de son obligation en paiement des loyers déduction faite du dépôt de garantie ;

Que la somme effectivement due par M. A en l’état du courrier de M. I B est de 250 euros ( loyers des mois d’octobre et de novembre 2008 soit 550 euros x 2 – 825 euros au titre du dépôt de garantie) au paiement de laquelle il sera condamné.

Sur les frais de l’instance :

Attendu que M. G A, qui succombe sur l eprincipal, devra supporter les dépens de l’instance et payer à M. et M^me Y et E B une somme équitablement arbitrée, eu égard à sa situation économique, à 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il paraît conforme à l’équité de laisser à la charge de la SAS Axa France Assurances les frais non compris dans les dépens engagés dans le cadre de la présente instance ' par confirmation ' qu’en appel ;

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Reçoit les appels en la forme.

Au fond,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions en qu’il a débouté M. A de l’ensemble de ses réclamations dirigées contre M. Y B et M^me E B et la sas 'Axa France Assurances'.

L’infirme en ce qu’il a condamné M. A à payer à M. Y B et M^me E B la somme de 18 425 euros au titre de son obligation en paiement des loyers et statuant à nouveau,

Constate la résiliation amiable du bail commercial à la date du 30 novembre 2008.

Condamne M. A à payer à M. Y B et M^me E B la somme de 250.00 euros au titre de l’arriéré locatif échu au mois de novembre 2008, déduction faite du dépôt de garantie.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Dit que M. A supportera les dépens de première instance et d’appel et payera à M. Y B et M^me E B une somme de 1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que la s.c.p. d’avocats « Selas Drevon et le Chêne» pourra recouvrer directement contre la partie ci-dessus condamnée, ceux des dépens dont elle aura fait l’avance sans en recevoir provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par M. FILHOUSE, président, et par Madame Patricia SIOURILAS, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT