N°

15 Mai 2017

16/00013

C X, D E épouse X

C/

XXX

JUGE DE L’EXPROPRIATION DE NIMES

07 juillet 2016

RG:15/00042

COUR D’APPEL DE NÎMES

2^e CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU QUINZE MAI DEUX MILLE DIX SEPT

APPELANT :

Monsieur C X

XXX

XXX

Madame D E épouse X

XXX

XXX

Représentant : M^e BOCOGNANO de la SELARL BLANC-TARDIVEL, avocat au barreau de NIMES

INTIME :

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentant : M^e SADOUN de la SELARL GOUTAL ALIBERT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

En présence de :

Monsieur Y, Commissaire du Gouvernement;

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

—  Monsieur Christian COUCHET, Président,

—  Madame ROCCI, Conseiller

—  Madame LEGER, Conseiller

ont entendu les plaidoiries et ont ensuite délibéré conformément à la loi.

GREFFIER :

Madame PUEL, Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT : Monsieur Y

DÉBATS

à l’audience publique du 20 Mars 2017, où l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d’Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Entendus à ladite audience

—  Madame ROCCI, Conseiller, en son rapport

—  Maître BOCOGNANO, avocat

—  Maître SADOUN, avocat

—  Monsieur Y , commissaire du gouvernement

ARRÊT

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur COUCHET, Conseiller, Président, publiquement, le 15 Mai 2017, date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.

Exposé du litige :

Le projet de déviation de la route départementale n°999 sur le territoire des communes de

Jonquières-Saint-Z, Manduel, A et Beaucaire a fait l’objet d’un arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique le 1^er décembre 2005, à l’issue de l’enquête préalable prescrite par arrêté du 22 mars 2005.

Cet arrêté de déclaration d’utilité publique a été prorogé pour une durée de cinq ans, à compter du 1^er décembre 2010, jusqu’au 1^er décembre 2015, par arrêté préfectoral du 14 octobre 2010.

Par arrêté n°2015 190-001 du 9 juillet 2015, le Préfet du Gard a déclaré cessibles les terrains nécessaires à la réalisation des travaux de déviation, dont les parcelles situées lieu-dit Cabravaire et Peyrou, cadastrées section AE, n°911(issue de la parcelle cadastrée AE n°683) d’une superficie de 530 m2 et n°837 d’une superficie de 102 m2, appartenant à M. F X et à M^me D E en vertu d’un acte de vente du 17 octobre 2007.

Par ordonnance du 28 septembre 2015, le juge de l’expropriation a déclaré les dites parcelles immédiatement expropriées pour cause d’utilité publique.

Le département du Gard, aux termes d’un mémoire valant offre du 23 juin 2015, a notifié à M. et M^me X une offre d’indemnisation comprenant une indemnité principale de 1 264 euros, une indemnité de remploi de 252,80 euros, une indemnité pour perte de jouissance du jardin potager de 500 euros et enfin, une indemnité pour perte de forage d’un montant forfaitaire de 1 500 euros, faute de devis.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 21 janvier 2016.

En l’absence d’accord entre les parties, le département du Gard a saisi le juge de l’expropriation par requête du 29 septembre 2015.

Par jugement du 7 juillet 2016, le juge de l’expropriation de Nîmes a fixé l’indemnité de dépossession due aux époux X, à la somme de 4 140 euros et condamné le département du Gard à leur payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

M. C X et M^me D E épouse X ont interjeté appel de cette décision le 4 août 2016.

Prétentions et moyens des parties :

Par conclusions du 7 mars 2017, M. et M^me C X demandent à la cour de:

- réformer le jugement déféré en ce qu’il a:

* retenu les termes de référence non opposables

* écarté des termes de référence valablement opposables

* fait une évaluation inexacte de la situation privilégiée des parcelles sous emprise

* fait une évaluation inexacte de la moins-value occasionnée aux immeubles attenants aux propriétés

— fixer l’indemnité de dépossession comme suit:

* indemnité principale: 19 908,00 euros

* indemnité accessoire pour le remploi: 3 981,60 euros

* indemnité accessoire pour le potager : 1 500,00 euros

* indemnité accessoire pour le forage: 2 123,00 euros

* indemnité pour la dépréciation du surplus : 35 000,00 euros

Ils demandent en outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent les termes de référence retenus par le premier juge pour l’évaluation des parcelles sous emprise, en l’espèce les accords amiables obtenus par l’autorité expropriante, qui ne précisent pas les caractéristiques des terrains concernés et proposent au contraire comme termes de comparaison leur propre acte d’acquisition, et l’étude réalisée par M. H I, expert près la cour d’appel.

Ils soutiennent que la parcelle est en situation privilégiée aux motifs qu’elle est à proximité immédiate de la gare TER de Manduel, de l’agglomération de Nîmes et des bourgs de Manduel et de A.

Ils sollicitent par ailleurs l’indemnisation de la dépréciation du surplus de leur parcelle, au motif que les parcelles objet de l’expropriation sont directement attenantes à leur habitation, que la route passera à moins de 40 mètres de l’habitation principale, de sorte que la valeur du bâti s’en trouve réellement diminué.

Par conclusions du 30 décembre 2016, le département du Gard demande à la cour de:

— débouter M. et M^me F X de leurs demandes

— fixer l’indemnité due aux époux X à la somme de: 4 140 Euros se décomposant comme suit:

* indemnité principale: 1 264,00 euros

* indemnité de remploi: 252,80 euros

* indemnités accessoires: 2 623,00 euros

— condamner les époux X à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande la confirmation du jugement déféré sur la date de référence retenue, soit le 29 novembre 2014, à laquelle est devenue opposable la dernière modification du règlement d’urbanisme délimitant la zone dans laquelle sont situées les parcelles dont s’agit.

Il soutient que ces parcelles étaient, à la date de référence, classées en zone agricole du POS de la commune de Manduel, et, en tout état de cause, en zone F-NU du plan de prévention des risques d’inondation qui délimite les espaces exposés à un risque élevé d’inondation.

Il conteste la situation privilégiée des terrains aux motifs qu’ils sont :

— situés dans un espace classé en territoire agricole par le Scot Gard Sud

— éloignés des grands territoires à vocation économique du Gard

— distants d’XXX

— situés à l’écart de la partie urbanisée de Manduel

— soumis à un fort risque d’inondation interdisant tout développement urbain.

Il souligne que la valeur retenue par le jugement déféré, soit deux euros par mètre carré est supérieure à celle fixée par les protocoles relatifs à l’indemnisation des préjudices subis par les propriétaires fonciers et les exploitants agricoles dans le cadre des acquisitions poursuivies par voie d’expropriation et conclus entre la direction des services fiscaux et les représentants de la profession agricole dont les documents de référence sont l’accord cadre interdépartemental signé le 18 septembre 1995 et le protocole départemental du 18 novembre 1995.

Il soutient par ailleurs que les notifications des offres ont été faites conformément aux dispositions de l’article R 311-5 du code de l’expropriation.

Il indique aussi que le juge de l’expropriation peut choisir parmi les termes de comparaison.

Il réfute l’affirmation selon laquelle l’acte de propriété des époux X du 17 octobre 2007 aurait dû être retenu comme terme de référence, le prix de vente de leur bien ayant été négocié en considération du risque d’expropriation connu depuis la déclaration d’utilité publique du 1^er décembre 2005.

Par conclusions du 5 janvier 2017, le commissaire du gouvernement conclut, pour sa part, à ce que l’indemnité globale de dépossession soit fixée à la somme de 3 516, 80 euros, arrondie à 3 517, 00 euros se décomposant comme suit :

* Indemnité principale : 1 264, 00 euros

* Indemnité de remploi : 252,80 euros

* Indemnités accessoires : 2 000,00 euros

Motifs :

— sur la date de référence et la situation des parcelles:

L’article L 322-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2015-1174 du 23 septembre 2015, dispose que lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, par un document d’urbanisme ou par un plan d’occupation, le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé;

La date de référence prévue à l’article L 322-3 est alors celle de l’acte le plus récent rendant le plan local d’urbanisme, ou le document d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols, opposable aux tiers.

En l’espèce, il est constant que les parcelles concernées ont été intégrées dans le périmètre de l’emplacement réservé 2D, dédié à la poursuite, à l’aménagement et à la déviation de la RD 999, que le plan d’occupation des sols ainsi modifié a été approuvé par délibération du conseil municipal de Manduel du 28 novembre 2000, et que le dernier document d’urbanisme applicable est le PLU modifié du 29 novembre 2014.

La date de référence à retenir est donc le 29 novembre 2014, à laquelle les parcelles AE n°839 et 909 sont classées en zone A, c’est à dire une zone en partie incluse en secteur inondable, à protéger en raison d’un potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles et dans laquelle seules sont autorisées les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole.

Enfin, ces parcelles sont situées dans une zone faisant l’objet d’un plan de prévention des risques inondation (PPRI).

Dès lors, les parcelles considérées ne répondent pas à la définition de l’article L 13-15-II-1° du code de l’expropriation, au terme de laquelle la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L11-1, ou dans le cas visé à l’article L 11-3, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, tout à la fois :

a) effectivement desservies par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, éventuellement un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimension adaptées à la capacité de construction de ces terrains;

b)situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols rendu public ou approuvé par un document d’urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et le représentant de l’Etat dans le département en application de l’article L 111-1-3 du code de l’urbanisme.

En considérant que les parcelles en cause n’étaient pas situées dans une zone constructible et ne pouvaient en conséquence être indemnisées comme terrain à bâtir, le premier juge a très justement tiré la seule conclusion possible au regard des éléments cadastraux et du zonage rappelé ci-dessus.

En outre, il a pu constater, à l’occasion de son transport sur les lieux que les parcelles sous emprise, de forme rectangulaires, en nature d’herbe, bien que situées en zone agricole, se trouvaient dans le prolongement de bâtis, permettant de les qualifier de terrains d’agrément, sans qu’aucun élément ne remette en cause l’appréciation ainsi faite de l’usage effectif des terrains en cause.

En l’état de ce constat contradictoire, fait en présence de M. C X et de son conseil qui ont pu faire valoir toute observation utile, le jugement déféré a fait une juste évaluation de l’usage effectif de la parcelle en cause, c’est à dire un terrain d’agrément.

— Sur les principes d’indemnisation:

La base de l’indemnité principale d’expropriation est constituée par la valeur vénale du bien exproprié au jour de la décision de première instance quis’apprécie soit par comparaison directe, soit par les prix moyens, soit par le revenu, soit en actualisant des valeurs antérieures.

La jurisprudence apprécie à une valeur supérieure à celle de terres purement agricoles, des parcelles qui bien que n’ayant pas la qualification de terrains à bâtir, bénéficient d’une situation privilégiée, en raison notamment de la proximité de zones pavillonnaires, d’un lotissement, d’une zone fortement urbanisée . Dans ce cas, la valeur du terrain en situation privilégiée peut être fixée selon différentes méthodes, dont celle de l’évaluation à partir du prix d’un terrain contigu en zone constructible, affecté d’un abattement de 60% si la zone est délimitée par des zones UA et UH

Tel n’est pas le cas en l’espèce, les parcelles étant situées à 13 kilomètres environ de Nîmes, étant relativement éloignées du centre des villages de Manduel et de A et à proximité excessive de l’actuelle route départementale et de la voie ferrée, ce dernier argument étant par ailleurs et, de façon contradictoire, utilisé pour expliquer l’abattement appliqué au prix de référence proposé par les expropriés, qui ne sauraient dès lors se prévaloir d’une situation privilégiée.

Les expropriés contestent les termes de comparaison retenus par le premier juge, et proposent, d’une part, leur propre acte d’acquisition et, d’autre part, la référence au prix pratiqué dans des lotissements de villas.

Mais, l’acte d’achat de leur terrain n’est pas un terme de comparaison pertinent dès lors qu’il s’agit d’un acte passé en 2007, soit à une date où la parcelle était située en zone Udh, c’est à dire en zone constructible, et, en tout état de cause, d’un acte largement antérieur à la date de référence retenue, en dépit du fait que la déclaration d’utilité publique était connue à cette date.

De même la référence au prix de 31,50 euros le m2 pratiqué dans des lotissements de villas, après abattement attaché à la proximité de la RD 999 et à l’encombrement du terrain bâti, doit être écartée en ce qu’elle porte sur des terrains constructibles, alors qu’aucun terme de comparaison relatif à des terrains non constructibles et à proximité d’un bâti n’est proposé.

Dans ces conditions, le prix de 2 euros/m2 offert par l’autorité expropriante sur la base de l’étude de marché du 12 décembre 2014 effectuée par France Domaine, et des ventes amiables réalisées entre le 11 mars 2015 et le 31 août 2015 entre le département du Gard et les propriétaires des parcelles cadastrées AE n°869 et 870, n°901, n°905, n°913 et n°915 toutes situées lieu-dit Cabravaire et Peyrou, est satisfactoire.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a alloué aux époux X la somme de 1 264 euros ( 632 m2 x 2E) au titre de l’indemnité principale de dépossession.

— Sur l’indemnité de remploi:

L 'article R 322-5 du code de l’expropriation indique que l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale.

L’indemnité principale en tant que base de calcul de l’indemnité de remploi constitue une indemnité complémentaire destinée à couvrir les frais et droits que le propriétaire exproprié aura à supporter lors du remploi de celle-ci, pour reconstituer en nature son patrimoine.

Il est par ailleurs admis que le juge fixe l’indemnité de remploi selon un pourcentage dégressif sur la base de:

20% de l’indemnité principale entre 1 et 5 000 euros

15% de l’indemnité principale entre 5 000 et 15 000 euros

10% au-delà de 15 000 euros.

C’est donc à bon droit que le premier juge a fixé l’indemnité de remploi à la somme de 252,80 euros (1 264 E x 20%) et le jugement déféré sera par conséquent confirmé sur l’indemnité de remploi.

— Sur la dépréciation du surplus:

Dans le cas d’expropriation partielle, le surplus non touché par l’emprise peut parfois se trouver déprécié. Cette dépréciation peut résulter du morcellement de la parcelle qui rend son exploitation plus difficile, de l’amputation d’une partie importante de sa superficie, de la perte d’accès direct à un chemin départemental, d’une situation d’enclave.

Cependant, le juge de l’expropriation n’indemnise ni les dépréciations qui n’en résultent pas directement , ni celles qui étaient prévisibles lorsque le propriétaire a acquis le bien touché par l’emprise.

En l’espèce, les époux X font valoir que la nouvelle route départementale passera à moins de 40 mètres de l’habitation principale, et notamment de leur piscine, situation dont découle une perte d’intimité réelle et sérieuse, invoquant ainsi les nuisances résultant de la réalisation d’un ouvrage public.

Dès lors, ils invoquent une dépréciation qui ne résulte pas directement de l’expropriation mais de l’exécution des travaux en vue desquels l’expropriation est intervenue, qui constituent des dommages de travaux publics relevant de la compétence de la juridiction administrative.

En outre, en soutenant que ces nuisances sont à l’origine d’une moins-value du bâti, ils invoquent, d’autre part, une dépréciation prévisible. En effet, il est constant que les époux X ont acquis leur terrain en toute connaissance de cause, leur acte d’acquisition du 17 octobre 2007 mentionnant expressément les renseignements d’urbanisme selon lesquels le terrain est compris dans le périmètre d’une déclaration d’utilité publique, sur le projet de contournement SNCF frêt, et sur celui de doublement de la RD 999.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande des consorts X au titre de la dépréciation du surplus.

— Sur les indemnités accessoires:

a) pour le déplacement du forage:

Il convient de confirmer le jugement déféré qui a alloué aux époux C et D X la somme de 2 123 euros au titre des frais des frais de déplacement d’un forage situé au sud/est de la parcelle AE n°837, sur la base d’un devis estimatif, conformément à leur demande sur laquelle les parties s’accordent.

b) pour la perte de jouissance du jardin potager:

Les époux X demandent à ce titre la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts, tandis que le département du Gard et le commissaire du gouvernement proposent une somme de 500 euros au regard de la surface concernée et de l’absence d’aménagement.

L’absence d’aménagement résulte du constat fait à l’occasion du transport sur les lieux, le premier juge relevant qu’il n’y avait aucune culture en cours, ni trace de plantations récentes et que la terre d’une partie de l’emprise avait été retournée au motoculteur de manière grossière, assez récemment.

L’absence d’aménagement ou de plantations le jour du transport sur les lieux ne remet cependant pas en cause l’existence d’un potager en l’état de l’offre faite par l’autorité expropriante. Si bien que la privation de jouissance d’un espace dédié à la culture familiale de fruits et légumes, activité de loisirs autant qu’utilitaire, constitue un préjudice qui sera justement indemnisé par la somme de 1 500 euros sollicitée par les époux X.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité commande de condamner le département du Gard à payer à M. C X et à M^me D E épouse X la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

- confirme le jugement déféré sauf sur le montant de l’indemnité au titre de la privation de jouissance du jardin potager et Statuant à nouveau :

- Fixe l’indemnité au titre de la privation de jouissance du jardin potager à la somme de 1 500 euros,

- Rejette toute autre demande,

- Condamne le département du Gard à payer à M. C X et à M^me D E épouse X, la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

- Condamne le département du Gard aux entiers dépens.

Arrêt signé par Monsieur COUCHET, Président et par Madame PUEL, Adjoint Administratif Principal faisant fonction de greffier.

Le Greffier Le Président