ARRÊT N°

R.G : 15/04767

MR/PS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’ALES

28 juillet 2015

RG:10/00809

EURL LE LAVAGE AUTO CEVENOL

C/

XXX

COUR D’APPEL DE NÎMES

4^e CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 23 FEVRIER 2017

APPELANTE :

EURL LE LAVAGE AUTO CEVENOL

représentée par son gérant Monsieur Z A-B

XXX

XXX

Représentée par M^e Olivier C de la SCP C- D- E – VERGANI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

INTIMÉE :

XXX

dont le siège social est XXX

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.

XXX

XXX

Représentée par M^e B-A BIGONNET, Plaidant, avocat au barreau D’ALES

Représentée par M^e Sophie MENARD-CHAZE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Novembre 2016

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Président de Chambre

M^me Marianne ROCHETTE, Conseiller

M^me Christine LEFEUVRE, Conseillère

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 17 Novembre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2017, prorogé au 23 Février 2017

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M^me Christine CODOL, Président de Chambre, publiquement, le 23 Février 2017, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 20 octobre 2015 par l’Eurl « Le lavage auto cévenol » à l’encontre du jugement prononcé le 28 juillet 2015 par le juge des loyers du tribunal de grande instance d’Alès dans l’instance n° 10/809.

Vu les dernières conclusions déposées le 19 janvier 2016 par l’appelante et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu les dernières conclusions déposées le 17 mars 2016 par la Sci « Le Viget Croupillac », intimée et le bordereau de pièces qui y est annexé.

Vu l’ordonnance de clôture de la procédure à effet différé au 3 novembre 2016 en date du 30 juin 2016.

* * *

Par acte authentique du 8 juillet 1999, la Sci 'Le Viget Croupillac’ a consenti à l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ un bail commercial concernant un terrain de 3000 m² situé sur la commune d’Alès à l’angle du chemin du Viget et de l’avenue de Croupillac afin d’exploiter un commerce de nettoyage et d’entretien de tous véhicules automobiles et autres ainsi que la vente de véhicules et motos, neufs ou d’occasion et vente de pièces détachées et accessoires.

Dans l’acte, le bailleur a autorisé le preneur à construire une station de lavage le tout conformément à un permis de construire que ce dernier avait obtenu le 30 juin 1999.

Par acte authentique du 7 juin 2001, l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ a consenti, avec l’accord du bailleur principal un contrat de sous-location à la s.a.r.l 'Accès Moto’ prenant effet à compter du 1^er mai 2001concernant un local à usage commercial, une plate-forme d’exposition de motos, un droit de parcage et un droit de circuler.

Par exploit d’huissier du 11 avril 2008, l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ a fait délivrer à la Sci 'Le Viget Croupillac’ une demande de renouvellement de bail commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1^er juillet 2008, sans changement des clauses et conditions du bail.

Par acte d’huissier de justice du 19 juin 2008, la Sci 'Le Viget Croupillac’ a accepté l’offre de renouvellement mais a proposé un nouveau loyer à hauteur de 2511,71 euros TTC par mois contre les 911,65 euros TTC convenus au moment de l’acte. Par nouvel exploit du 30 juin 2008, l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ a déclaré accepter l’offre de renouvellement mais elle a contesté le montant du loyer.

Par acte d’huissier de justice du 4 juin 2010, la Sci « Le Viget Croupillac » a fait assigner l’Eurl « Le lavage auto cévenol » en fixation du montant du loyer devant le juge des loyers.

Par jugement du 30 septembre 2011, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— dit que la propriété des constructions réalisées par le preneur aux termes du bail initial a été transférée au bailleur au fur et à mesure de leur achèvement,

— dit que l’assiette du bail ainsi modifiée implique que les dispositions des articles L. 145'33 et L. 145'34 du code de commerce lui sont applicables,

— dit que le loyer du bail ainsi renouvelé doit être déplafonné en application de l’alinéa 1 de l’article L. 145'34,

— et avant dire droit sur le montant du loyer, a ordonné une expertise confiée à M. X.

L’expert judiciaire X a déposé son rapport le 27 septembre 2012.

Par jugement du 7 novembre 2013, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— dit qu’il doit être tenu compte pour fixer la valeur locative du bien loué, de la valeur du terrain nu soit en l’intégrant à la valeur du bâti soit en procédant à une évaluation séparée du terrain et du bâti,

— avant dire droit sur la demande de fixation du loyer, a ordonné une nouvelle mesure d’expertise confiée à M. Y.

L’expert judiciaire Y a déposé son rapport le 2 octobre 2014.

Par jugement du 28 juillet 2015, le juge des loyers commerciaux a :

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 19 juin 2008 à la somme mensuelle de 1763,33 euros HT soit 21'160 € HT par an avec paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer depuis la date de prise d’effet au nouveau prix puis, à compter de chaque échéance,

— dit n’y avoir lieu à condamnation du preneur à payer les arriérés de loyer

— condamné l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ à payer à la Sci 'Le Viget Croupillac’ la somme de 1500 € titre d’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens en ceux compris le coût des actes d’huissier établis dans le cadre de la procédure ainsi que les frais de l’expertise et condamné chaque partie à en assumer chacune la moitié.

L’Eurl « Le lavage auto cévenol » a relevé appel de ce jugement pour voir:

— à titre principal, vu l’effet de l’accession repoussé par les parties à la fin de leur relation locative,

— dire et juger que le prix du bail renouvelé ne peut englober les aménagements édifiés par elle,

— dire et juger que la valeur locative du terrain loué doit être fixée à la somme de 8959 € par an soit 746,58 euros par mois, comme évalué par l’expert Y,

— subsidiairement, débouter la Sci 'Le Viget Croupillac’ de sa demande de fixation de loyer à hauteur de 1763 € HT, montant totalement exorbitant et non conforme à la valeur locative réelle des lieux,

— fixer le loyer renouvelé :

' au principal, à la somme de 1095 € HT mensuels (loyer retenu par M. X),

' subsidiairement, à la somme de 1143 € HT mensuels (loyer retenu par M. Y sur plafonnement),

— condamner la Sci 'Le Viget Croupillac’ au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP C-D-E- Vergani sur son affirmation de droit.

La Sci « Le Viget Croupillac » conclut pour voir:

— confirmer purement et simplement le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Alès le 28 juillet 2015

— débouter l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ de l’ensemble de ses fins, demandes et prétentions,

— condamner l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ aux entiers dépens d’appel, la cour confirmant la condamnation aux dépens de première instance telle que prévue par la première décision et à payer à la Sci Le Viget Croupillac la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

A titre liminaire, l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ soutient qu’il existe une contradiction entre les dispositions du jugement du 30 septembre 2011 et celles du jugement du 7 novembre 2013 car le premier avait retenu l’application des dispositions de l’article L. 145'34 du code de commerce au motif qu’il « ne s’agissait plus d’un bail portant sur un terrain » et que le second avait considéré qu’il devait être tenu compte de la valeur du terrain nu dans la fixation de la valeur locative.

Mais comme l’a rappelé le juge des loyers commerciaux dans la décision déférée, les deux précédents jugements ont tranché en ces termes, les points suivants :

— compte tenu de l’inclusion du hangar dans l’assiette du bail, les lieux loués ont connu une modification notable justifiant le déplafonnement du loyer renouvelé en application de l’alinéa 1 de l’article 145'34 du code de commerce, loyer qui doit donc correspondre à la valeur locative,

— l’appréciation de la valeur locative des lieux doit prendre en compte celle du terrain dont la superficie est particulièrement importante et dont l’activité exercée par le preneur à savoir notamment l’entretien et le nettoyage des véhicules, implique un usage nécessaire.

Ces deux jugements ne sont pas contradictoires entre eux mais complémentaires.

Il est de plus inopérant d’invoquer une quelconque contradiction qui existerait entre ces deux décisions dans la mesure où l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ n’a pas formé appel contre celles-ci et qu’au visa de l’article 528'1 du code de procédure civile, fixant le terme au-delà duquel un recours ne peut plus être exercé par la partie qui a comparu, elle serait aujourd’hui irrecevable dans cet appel. Force est de constater qu’elle conclut à cette « contradiction » dans le rappel des faits, sans en tirer toutefois une quelconque conséquence juridique. Cet argument sera donc écarté.

Au principal s’agissant du jugement déféré, l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ fait grief au juge des loyers commerciaux d’avoir manifestement dénaturé l’économie contractuelle du bail commercial en décidant de lui faire supporter à la fois la valeur locative des bâtiments et la valeur locative du terrain nonobstant la clarté du contrat qui empêche le jeu de la règle de l’accession pendant tout le temps du bail en la repoussant à la fin des relations locatives. Elle réaffirme en conséquence que le bail porte sur un terrain nu.

Sans contester que le bail concerne effectivement un terrain qui était, au jour de la signature, libre de toute construction, la Sci 'Le Viget Croupillac’ rappelle que celui-ci avait vocation à être bâti pour permettre l’activité convenue et que le paragraphe « destination des lieux» indiquait bien qu’il s’agissait de locaux devant servir exclusivement à l’exploitation du commerce convenu. Elle conclut que le prix du loyer tenait compte du terrain et des locaux à construire et que l’expert avait parfaitement évalué le bien immobilier dans son ensemble soulignant encore que les parties avaient pris soin de stipuler « dans l’ensemble, les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout».

Le moyen développé par l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ tend en réalité à faire admettre qu’en l’absence de transfert de propriété en fin de bail, les travaux qu’elle a exécutés ne pourraient pas être la cause d’un déplafonnement.

Or cette question a déjà été tranchée dans le jugement du 30 septembre 2011.

Et de manière surabondante, il convient de rappeler qu’au jour de la signature du bail, le terrain était nu et qu’il porte aujourd’hui un bâtiment élevé d’un simple rez- de-chaussée comprenant un magasin de vente, un wc, un atelier, un local de stockage, un bureau et une mezzanine, un algeco (démontable) et une aire de lavage. Il n’est pas discuté que les travaux ont été co-réalisés en cours d’exécution du bail par le bailleur et par le preneur en vertu des dispositions du contrat mettant à la charge du premier, le terrassement de la plate-forme et de l’édification d’un mur de soutènement ainsi que la reprise des branchements réseaux (pour un coût de 140 499 francs soit 21 419 euros selon l’expert ), le second se chargeant de la construction de la station de lavage. Ainsi les lieux loués ont-ils subi une modification notable et non de simples améliorations justifiant le déplafonnement des lieux lors du premier renouvellement.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1156 du Code civil (ancienne rédaction) toutes les clauses des conventions s’interprètent les unes par les autres en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier.

Les parties ont conclu une convention intitulée « bail commercial » soumise aux dispositions non contestées du décret n° 53'960 du 30 septembre 1953. La désignation du bien loué est celle «d’un terrain de 3000 m² » mais la destination des lieux est stipulée de la manière suivante : « Les locaux présentement loués devront servir au preneur exclusivement à l’exploitation du commerce de nettoyage et entretien de tous véhicules automobiles et autres, vente de véhicules et motos, neuf ou d’occasion, vente de pièces détachées et accessoires. Dans l’ensemble, les lieux loués forment une location indivisible à titre commercial pour le tout ». La convention prévoit également au titre des « transformations » que le preneur avait « la charge exclusive de toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité » et encore qu’au titre des « travaux » que le bailleur autorisait « … dès à présent le preneur à construire une station de lavage, le tout conformément au permis de construire que ce dernier a obtenu en date du 30 juin 1999 ».

Ainsi, la circonstance que les locaux ne soient pas construits au jour de la signature n’autorise pas à conclure que la location ne portait que sur le terrain comme encore soutenu par l’appelante sauf à vider de sens le paragraphe ' Destination des lieux' et à retirer toute utilité à la clause précisant que les lieux loués forment une « location indivisible à titre commercial». De plus, le terrain ne permettait effectivement pas en tant que tel, l’exercice de l’activité commerciale convenue.

La clause d’accession ne permet pas de conclure que cette accession ne se ferait qu’au terme des relations locatives comme soutenu par le preneur. En effet, la stipulation qu’elle contient est parfaitement claire en ce qu’elle prévoit que « tous travaux, embellissements et amélioration quelconque qui seraient faits par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais du preneur, ce qu’il pourra exiger de celui-ci sauf s’il a autorisé les travaux »

La fin de bail ne se confond pas avec le départ ou la sortie des lieux, ni avec la fin de jouissance. Les dispositions offrant une alternative au bailleur ( accession ou démolition) ne peuvent être invoquées ni interprétées dans le sens voulu par l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ puisque les travaux concernés ont bien été autorisés par le bailleur et qu’il ne pourra jamais exiger leur démolition.

Le bail est arrivé à son terme le 30 juin 2008 marquant l’accession des locaux au profit du bailleur qui peut s’en prévaloir pour la fixation du loyer renouvelé.

Il convient de conclure que les parties ont effectivement conclu un contrat commercial portant sur un terrain et sur des locaux formant un ensemble indivisible de sorte que la fixation du loyer doit tenir compte de ces deux composantes. L’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ sera en conséquence déboutée de ses demandes tendant à la fixation d’un loyer à 8.959 euros par an (746,58 euros/ mois) correspondant à la valeur locative du terrain non bâti selon l’évaluation de l’expert Y.

Subsidiairement, l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ conteste les appréciations de cet expert en ce qu’il avait reconnu une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, alors que l’évolution de la population formant l’agglomération du Grand Alès n’a aucune incidence sur sa clientèle qui se résumait à celle du « chemin du Viget, de Saint Privat des Vieux et (dans une moindre mesure) de Salindres » et que l’implantation de nouveaux commerces et le « développement de la concurrence » pour l’activité considérée ne peuvent servir à la réévaluation du loyer à la hausse. Elle rappelle d’ailleurs que dans son jugement du 7 novembre 2013, le juge des loyers commerciaux avait fait grief à l’expert X 'de n’avoir pas pris en compte la station Total située en face de l’Eurl 'Le lavage auto cévenol'' notamment 'pour mesurer l’incidence de la présence de cet enseigne en terme de concurrence'. Elle confirme que cette concurrence totalement inexistante en 1999, dans un rayon de plusieurs kilomètres, était devenue extrêmement présente, que les commerces ouverts à proximité n’avaient pas eu d’incidence sur la fréquentation de son commerce, que ses recettes sont en diminution constante et encore que le terrain en lui-même avait considérablement perdu de sa valeur soulignant que la proposition de l’expert Y aboutit à une augmentation de loyer de plus de 131 %.

La Sci 'Le Viget Croupillac’ conclut à l’inverse à l’homologation du rapport d’expertise Y qui tient compte de l’évolution de l’environnement commercial, de la situation du bien loué qui se trouve le long d’un axe routier diversifié et sur un périphérique extrêmement fréquenté permettant la desserte de nombreux villages dont la démographie avait augmenté en générant la construction de nombreux lotissements, l’expert ayant encore tenu compte des prix couramment pratiqués dans le voisinage et du dynamisme de ce territoire expliquant l’installation d’autres professionnels dans le même domaine d’activités. Elle souligne enfin que le prix d’origine était extrêmement bas.

L’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ ne peut revendiquer la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 1 095 euros qui correspond à la proposition de l’expert X dans le cadre d’une évaluation des seuls locaux ni davantage la fixation d’un loyer à la somme de 1 143 euros HT qui correspond à la proposition de l’expert Thiron dans le cadre d’un loyer plafonné alors que par le jeu de la clause d’accession, la Sci 'Le Viget Croupillac’ est fondée à réclamer le déplafonnement du loyer.

Les prétentions du bailleur doivent cependant être appréciées au regard des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce conditionnant le déplafonnement à l’existence d’une modification notable des éléments figurant aux 1^er à 4^e alinéa de l’article L 145-33 du même code. Cette modification notable doit affecter l’un des éléments prévus aux articles R145-3 à R145-6 et R145-8 du code de commerce et être intervenue au cours du bail expiré, la charge de la preuve incombant à celui qui se prévaut du déplafonnement.

La Sci 'Le Viget Croupillac’ invoque à cette fin, le rapport d’expertise judiciaire Thiron selon lequel (…) :

— les caractéristiques des biens sont adaptées à l’activité exercée,

— la surface utile des locaux bâtis soit 162 m² situe ces derniers dans la catégorie des locaux commerciaux de moyenne surface en périphérie de ville,

— la surface utile pondérée est égale à 106,13 m²,

— le bail est restrictif, la destination des lieux respectée et les locaux sont sous- loués depuis le

1^er juillet 2000 moyennant un loyer initial de 8232 € par an soit au 3^e trimestre 2011 à 11'636 € par an.

L’expert propose ensuite d’établir la valeur locative déplafonnée de la manière suivante:

—  11.722 euros après application des coefficients correcteurs sur un loyer annuel de 12.523 euros évalué selon la méthode de la Chambre des Experts Evaluateurs Immobiliers et Commerciaux Provence Languedoc par application d’un prix de référence (118 €/m²) à la surface utile pondérée (106,13 m²)

—  12 200 euros obtenu à partir d’une moyenne de 120 euros/m² obtenue par référence aux statistiques générales connues, faute d’avoir obtenu des éléments de comparaison,

soit une valeur locative moyenne de 12 200 euros pour les locaux bâtis de 106 m² pondérés (11.722 + 12 200 euros / 2)

—  8.959 euros s’agissant de la valeur locative du terrain non bâti (2 845 m²) qui ajoutée à la précédente donne une valeur locative totale de 21 160 euros par an.

L’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ ne conteste subsidiairement que l’appréciation de la modification des facteurs locaux de commercialité résultant selon l’expert de l’évolution de la population de l’agglomération du Grand Alès, de l’intérêt accru de l’axe routier de l’avenue de Croupillac, de l’implantation de nouveaux commerces et du développement de la concurrence.

Et il apparaît que l’augmentation de chalandise que l’expert déduit de l’essor démographique de l’arrondissement d’Alès entre 1999 et 2007 (8 %) doit être relativisée car la zone d’implantation des locaux reste plus industrielle que commerciale dans la mesure où les enseignes citées ayant ouvert à proximité ne s’adressent qu’à une clientèle ciblée voire à des professionnels (ainsi Vial menuiseries, Baurès Chauffage, sanitaires outillage, le comptoir seigneurie, les Ce Eco, Loxam, Spie outillage) et dans une moindre mesure à des consommateurs spécifiques (troc de Lille Bébé 9, Jouet Land Vet affaires) sans générer une consommation de masse. Et si l’expert fait état de commerces dans le voisinage immédiat de type grande surface et banque, il ne les situe ni ne les désigne, la Sci 'Le Viget Croupillac’ s’abstenant de toutes démonstrations supplémentaires.

Il n’est pas établi ensuite que l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ ait pu profiter dans les proportions retenues par l’expert de ces évolutions qui doivent encore être relativisées par le développement de la concurrence qui n’est pas un élément agissant favorablement sur la commercialité. Enfin, il n’est pas précisément démontré que le développement du réseau routier en périphérie d’Alès se soit accompagné de facilités d’accès à la station de lavage exploitée par l’Eurl 'Le lavage auto cévenol'.

Il convient donc de corriger le coefficient correcteur appliqué par l’expert au titre des facteurs locaux de commercialité à 1,10 au lieu de 1,30 de sorte que le loyer annuel des locaux ressort à:

—  12 523 euros/m² x 1 x 0,80 x 0,9 x 1,1 (au lieu de 1,30) soit 9 918,21 euros

Soit une valeur locative moyenne de 11 309 euros pour les locaux bâtis pour 106 m² pondérés (9 918,21 + 12 700 euros / 2) qui ajoutée à la valeur locative non autrement contestée de 8.959 euros pour le terrain donne un loyer de 20 268 euros HT par an et 1.689 euros par mois au paiement duquel le preneur sera condamné.

Sur les frais de l’instance :

Dans la mesure où l’appel n’était que partiellement justifié, les dépens comprenant les frais d’expertises judiciaires seront partagés par moitié entre les parties, sans qu’il y ait lieu, en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais de constats d’huissier de justice resteront donc à la charge de la Sci 'Le Viget Croupillac'.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Réforme le jugement déféré.

Fixe à 20 268 euros le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre les parties à la date du 19 juin 2008.

Dit que l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ paiera à la Sci 'Le Viget Croupillac’ le montant dudit loyer, soit 1.689 euros par mois, la différence des sommes dues au titre du nouveau loyer par rapport à l’ancien produisant intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2008, mais au fur et à mesure de leur exigibilité.

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Fait masse des dépens de première instance et d’appel comprenant le coût des deux expertises judiciaires et dit qu’ils seront supportés par moitié d’une part entre l’Eurl 'Le lavage auto cévenol’ et d’autre part la Sci 'Le Viget Croupillac’ avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en auront fait l’avance, sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La minute du présent arrêt a été signée par Madame Christine CODOL Présidente et par Madame Patricia SIOURILAS, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE