Vu la procédure suivante :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 20 décembre 2021 et 25 octobre 2022, M. C A, représenté par la SCP VPNG, demande au tribunal :

1°) d’annuler l’arrêté du 30 mars 2021 par lequel le maire de Villetelle a accordé à M. E B un permis de construire n° PC 034 340 21 M 0004 ;

2°) de condamner, d’une part, la commune de Villetelle, et, d’autre part, M. B, à lui verser, chacun, une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— il est recevable au regard de l’article R. 600-4 du code de l’urbanisme, en sa qualité d’unique gérant de la SCI Atrium propriétaire de la parcelle B. n°656 et de résident de la maison qui y est implantée ;

— il a intérêt à agir en sa qualité de voisin immédiat du terrain d’assiette du projet, lequel est de nature à porter atteinte aux conditions de jouissance et d’occupation du bien (perte de vue, perte d’intimité, perte d’ensoleillement et perte de valeur vénale) ;

— il est recevable, le délai de recours contentieux des tiers n’a pas commencé à courir, faute d’affichage régulier d’une durée de deux mois continue sur le terrain d’assiette du projet ;

— le projet architectural est incomplet, faute pour la notice descriptive de contenir les informations prévues par l’article R. 431-8 du code de l’urbanisme, ce qui n’a pas permis au service instructeur d’apprécier si le projet respectait les préoccupations d’environnement définies aux articles L. 110-1 et L. 110-2 du code de l’environnement, ni s’il était de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales en méconnaissance de l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme ;

— le permis est illégal dès lors qu’il est accordé sur un lot issu d’une division parcellaire non autorisée, en violation des articles L 442-1 et R. 442-1 du code de l’urbanisme ;

— le projet méconnaît les dispositions de l’article R. 111-17 du code de l’urbanisme, compte tenu de l’implantation du bâtiment à moins de trois mètres de la limite séparative avec la parcelle communale B 477 ;

— le permis a été obtenu par fraude, dès lors que le plan de masse ne fait pas apparaître le tracé exact du terrain d’assiette au droit de la parcelle communale B. 477, alors que M. B aurait pu compléter son dossier, lui permettant d’obtenir le permis alors que l’implantation ne respecte pas la règle de recul ;

— le permis de construire a été délivré en violation des dispositions de l’article R. 111-5 du code de l’urbanisme, dès lors que l’accès projeté par le pétitionnaire est irrégulier ;

— le permis de construire a été délivré en violation des articles R. 111-2 et R. 111-8 du code de l’urbanisme ;

— le projet autorisé ne prévoit pas de raccordement à un réseau public d’eau potable, en violation de l’article R. 111-9 du code de l’urbanisme.

Par un mémoire en défense, enregistré le 22 avril 2022, la commune de Villetelle, représentée par la SCP CGCB, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M. A à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que :

— les moyens invoqués ne sont pas fondés ;

— à titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que l’autorisation méconnaît l’article R. 111-17 du code de l’urbanisme, elle invite le tribunal à mettre en œuvre les dispositions des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, permettant au pétitionnaire de présenter un dossier de demande de permis de construire de régularisation.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 22 avril 2022 et 2 novembre 2022, ce dernier non communiqué, M. E B, représenté par M^e Sillères, conclut au rejet de la requête et à la condamnation de M. A à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il fait valoir que :

— la requête est irrecevable compte tenu de sa tardiveté, au regard de la date de l’affichage du permis de construire et de celle de la communication d’une copie de l’entier dossier de demande de permis de construire, avec mention des voies et délais de recours ;

— elle est irrecevable, faute d’intérêt à agir de M. A au regard de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme ;

— les moyens invoqués ne sont pas fondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M^me Couégnat, rapporteure,

— les conclusions de M. Goursaud, rapporteur public,

— les observations de M^e Bézard, représentant M. A, celles de M^e Muller, représentant la commune de Villetelle et celles de M^e Sillères, représentant M. B.

Une note en délibéré, enregistrée le 12 septembre 2024, a été présentée pour M. B.

Une note en délibéré, enregistrée le 16 septembre 2024, a été présentée pour la commune de Villetelle.

Considérant ce qui suit :

1. Le 8 mars 2021, M. B a saisi le maire de Villetelle d’une demande de permis de construire une maison individuelle avec piscine et abri de jardin, d’une surface totale de 124 m2, sur la parcelle cadastrée section B n°699, située 411 chemin de Saint Sériès. Par arrêté du 30 mars 2021, le maire de Villetelle a accordé le permis de construire sollicité. Par la présente requête, M. A demande l’annulation de cet arrêté.

Sur les fins de non-recevoir opposées en défense :

En ce qui concerne la tardiveté :

2. Aux termes de l’article R. 600-2 du code de l’urbanisme : « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l’article R. 424-15. ».

3. Si le bénéficiaire du permis de construire contesté fait valoir la tardiveté de la requête, compte tenu de l’affichage réalisé à compter du 31 mars 2021, et produit des attestations établies par plusieurs voisins, il ressort de la photographie produite que le panneau d’affichage ne comportait pas la mention des voies et délais de recours, en méconnaissance de l’article A. 424-17 du code de l’urbanisme. Ainsi, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur le caractère probant des attestations produites, l’affichage n’a pu avoir pour effet de déclencher le délai de recours contentieux.

4. Si M. B fait valoir la connaissance acquise par M. A du permis de construire, compte tenu de la communication qui lui aurait été faite de l’entier dossier avec mention des voies et délais de recours au début de l’été 2021, l’existence de cette communication ne ressort pas des pièces du dossier. En tout état de cause, une telle circonstance ne permet pas de regarder comme accomplies à l’égard de M. A les formalités d’affichage prescrites par l’article R. 424-15 du code de l’urbanisme.

5. Il résulte de tout ce qui précède que la fin de non-recevoir tirée de la tardiveté de la requête doit être écartée.

En ce qui concerne l’intérêt à agir :

6. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ». Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

7. Il ressort des pièces du dossier, que M. A, qui justifie occuper la maison située 479 chemin de Saint-Sériès sur la parcelle cadastrée section B n°656, a la qualité de voisin immédiat du projet autorisé par le permis litigieux, sur la parcelle B 699, dont elle n’est séparée que par une parcelle communale d’une largeur de quelques mètres, en nature de chemin. Ainsi qu’il le fait valoir, et au vu notamment des plans et photographies produits, la construction autorisée par la décision attaquée est visible tant de l’intérieur que de l’extérieur de sa maison, et est ainsi de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de son bien, notamment en termes de vue et de perte d’intimité. Par suite, la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de M. A doit être écartée.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

8. Aux termes de l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme : « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Selon l’article L. 442-2 du même code : « Un décret en Conseil d’Etat précise, en fonction de la localisation de l’opération ou du fait que l’opération comprend ou non la création de voies, d’espaces ou d’équipements communs, les cas dans lesquels la réalisation d’un lotissement doit être précédée d’un permis d’aménager. ». Enfin selon l’article L. 442-3 du même code : « Les lotissements qui ne sont pas soumis à la délivrance d’un permis d’aménager doivent faire l’objet d’une déclaration préalable. ». Au nombre des dispositions dont l’autorité qui délivre le permis de construire doit, en vertu de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, assurer le respect figurent celles qui concernent les lotissements. Il suit de là qu’un permis de construire ne peut être légalement délivré pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé.

9. Il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, que le plan de masse fait apparaître deux lots, le lot 1 sur lequel se trouve la maison existante et le lot 2 sur lequel se situe le projet à édifier, ainsi que le mentionne précisément la notice explicative qui décrit le projet prévu sur le lot 2. Ainsi, et même si le pétitionnaire fait valoir une présentation « maladroite », il ressort clairement des pièces du dossier, que M. B envisage une division en propriété ou en jouissance du terrain d’assiette.

10. Par ailleurs, le permis litigieux, qui ne prévoit la construction que d’un seul bâtiment, ne peut être assimilé à un permis de construire valant division foncière tel que prévu par l’article R. 431-24 du code de l’urbanisme.

11. Il résulte de ce qui précède que, faute de déclaration préalable du lotissement, le moyen tiré de l’illégalité du permis au regard des articles L. 442-1 et R. 442-1 du code de l’urbanisme est fondé et doit être accueilli.

12. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation de la décision litigieuse.

Sur l’application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

13. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ».

14. Dans la mesure où aucun permis de construire ne peut être délivré sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé, l’illégalité tenant à l’absence de déclaration préalable de division ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code. Pour ce seul motif, la demande de M. B tendant à l’application de ces dispositions ne peut qu’être rejetée.

15. Il résulte de tout ce qui précède que l’arrêté du 30 mars 2021 du maire de Villetelle accordant un permis de construire à M. B doit être annulé.

Sur les frais liés au litige :

16. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soient mises à la charge de M. A, qui n’est pas dans la présente instance la partie perdante, les sommes demandées par la commune de Villetelle et M. B, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge de la commune de Villetelle ainsi qu’à la charge de M. B une somme de 750 euros à verser à M. A au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

D E C I D E :

Article 1er : L’arrêté du maire de Villetelle du 30 mars 2021 accordant un permis de construire à M. B est annulé.

Article 2 : La commune de Villetelle et M. B verseront chacun la somme de 750 euros à M. C A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Les conclusions de la commune de Villetelle et de M. B présentées au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.

Article 4 : Le présent jugement sera notifié à M. C A, à la commune de Villetelle et à M. E B.

Copie en sera adressée au procureur de la République, près le tribunal judiciaire de Montpellier.

Délibéré après l’audience du 12 septembre 2024, à laquelle siégeaient :

M^me Fabienne Corneloup, présidente,

M^me Michelle Couégnat, première conseillère,

M. Nicolas Huchot, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2024.

La rapporteure

M. Couégnat La présidente,

F. Corneloup

La greffière,

M. D

La République mande et ordonne au préfet de l’Hérault en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

Pour expédition conforme,

Montpellier, le 26 septembre 2024

La greffière,

M. D.