ARRÊT N°

N° RG 18/04474

N° Portalis DBVH-V-B7C-HF5L

JCB / MB

COUR DE CASSATION DE PARIS

06 décembre 2018

RG:N17-24.873

SARL GRALH INVESTISSEMENTS

C/

SCP F G Y

SCP BTSG²

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1^re chambre

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2019

APPELANTE :

La SARL GRALH INVESTISSEMENTS, société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 501071642, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège.

[…]

[…]

Représentée par M^e Céline GUILLE de la SELARL CELINE GUILLE, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e HARFANG de la SCP HARFANG AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉES :

SCP F G Y Prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e I-E DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Philippe KLEIN de la SELAS RIBON KLEIN, Plaidant, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

SCP B.T.S.G.² représentée par Maître Stéphane GORRIAS, dont le siège est sis […], pris en en sa qualité de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la SCCV LES JARDINS RAMEL.

[…]

[…]

Assignée à personne morale, le 08/02/2019

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M. I-Christophe BRUYERE, Président,

M^me Elisabeth TOULOUSE, Conseillère,

M^me Séverine LEGER, Conseillère,

GREFFIÈRE :

M^me Maléka BOUDJELLOULI, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 03 Septembre 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 31 Octobre 2019

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt réputé contradictoire, prononcé et signé par M. I-Christophe BRUYERE, Président, publiquement, le 31 Octobre 2019, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrat de réservation du 5 septembre 2008 et acte authentique du 17 octobre 2008, la société Gralh Investissements a acheté en l’état futur d’achèvement à la SCCV Jardins Ramel des lots d’un programme immobilier dénommé Pavillon Ramel au lieu-dit La Pique à Bagnères de Luchon (31110).

La société Gralh Investissement a payé la somme de 185 445 € à titre d’acompte représentant 65% du prix total de 285 300 €.

Le bâtiment ancien existant devait faire l’objet d’une rénovation lourde pour devenir une résidence de tourisme. Les travaux devaient être achevés le 31 décembre 2008.

Le vendeur l’a soumis au statut de la copropriété ; il comportait 15 lots ayant trouvé 10 acquéreurs.

Ceux-ci ont réalisé leur investissement en qualité de loueur en meublé professionnel et un bail commercial a été conclu au bénéfice de la société Mona Lisa Hôtel Résidence par ailleurs gérante associée de la SCCV Jardins Ramel.

Les conditions de la garantie intrinsèque d’achèvement ont été constatées par un acte notarié du 31 décembre 2007, avec paiement d’une partie du prix de vente, le surplus payable au fur et à mesure de l’achèvement des travaux.

Tous les actes ont été dressés par Maître I-J Y, notaire associé à Aix-en-Provence.

Les lots n’ont en définitive pas été livrés conformément au contrat.

La société Les Jardins Ramel a été placée en liquidation judiciaire le 10 juin 2010 ; la société Gralh Investissements a déclaré une créance auprès du liquidateur pour un montant total de 401 245 €.

Le 26 janvier 2011, six acquéreurs ont assigné en responsabilité Maître I-J Y et la banque Monte Paschi.

Appelée en la cause, la société Gralh Investissements a présenté ses propres demandes à leur encontre.

La SCCV Jardins Ramel, représentée par son liquidateur, a également été assignée, mais aucune demande n’a alors été présentée à son encontre.

Par jugement réputé contradictoire du 10 août 2012, le tribunal de grande instance de Marseille a rejeté l’ensemble des demandes et a notamment retenu que :

— il résultait des énonciations de l’acte dressé le 31 décembre 2007 que les fondations de l’immeuble étaient achevées depuis plusieurs années,

— les attestations du notaire et de la banque démontrent que le seuil de financement de 75 % fixé par l’article R261-18b du code de la construction et de l’habitation était atteint,

— le notaire a exécuté son obligation d’information sur le choix de la garantie d’achèvement de l’immeuble, sans qu’il soit tenu de vérifier la réalité des termes de l’attestation délivrée par la banque.

Ce jugement a été confirmé par un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence rendu le 8 octobre 2013 qui y a ajouté en fixant la créance de la société Gralh Investissements à l’égard de la SCCV Jardins Ramel à la somme de 84 290,80 euros.

Par arrêt du 16 juin 2015, la Cour de cassation a cassé et annulé cette décision en ce qu’elle a rejeté les demandes de la société Gralh Investissements et de M. et M^me X, autres

acquéreurs, à l’encontre de M. Y et en ce qu’elle a limité à la somme de 84 290,80 euros la créance de la société Gralh Investissments au passif de la liquidation judiciaire de la société Les Jardins Ramel ; elle a remis en conséquence sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyés devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée.

La Cour de cassation reprochait aux juges d u fond de ne pas avoir répondu aux conclusions des demandeurs portant sur :

— le fait que le notaire aurait dû s’assurer de la réalité des fonds propres à la date de la vente du 3 mars 2008 sans se contenter d’une attestation bancaire du 31 décembre 2007,

— le fait que le notaire avait commis une faute en se contentant d’une attestation relative à l’état d’achèvement des travaux datée du 24 août 2007 alors qu’elle avait signé l’acte de vente le 17 octobre 2008,

— le détail des préjudices.

Par arrêt contradictoire rendu le 9 février 2017, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement déféré, y ajoutant, dit que la liquidation de la société Les Jardins Ramel supportera la charge d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, fixé à la somme de 124 246,07 euros la créance de la société Gralh Investissements à l’égard de la liquidation de la société Les Jardins Ramel, rejeté toute autre demande, fait masse des dépens de la présente procédure et dit qu’ils seront supportés par moitié par la liquidation de la société les Jardins Ramel.

La cour a débouté la société Gralh Investissement de sa demande relative à la réclamation sur l’état d’avancement des travaux réactualisés à la date de l’acte aux motifs qu’aucun texte ne le prévoit et de ce que les acquéreurs avaient reçu un dossier complet contenant les indications non réactualisées sur l’état d’avancement des travaux.

Elle jugeait que la garantie d’achèvement réunissait les conditions de sa validité et que le notaire avait satisfait à son obligation d’information quant à la nature de cette garantie.

Pour fixer la créance de la société Gralh, les juges du fond ont retenu que le préjudice de trouble de jouissance ne résultait pas des dépenses invoquées, que la société Gralh ne produisait pas le bail commercial conclu avec le preneur et que l’emprunt souscrit et les commissions versées à la société Mona Lisa ne pouvaient être considérées comme des coûts liés à la non-réalisation des travaux.

Par un arrêt du 6 décembre 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société Gralh Investissements à l’encontre de M^e Y et en ce qu’il limite à la somme de 124 246, 07 euros la créance de la société Gralh Investissements l’arrêt rendu le 9 février 2017 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ; elle a remis en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyés devant la cour d’appel de Nîmes.

La cassation repose sur deux motifs :

— le 1^er à l’égard du notaire : l’existence d’une garantie intrinsèque au 31 décembre 2007 ne dispense pas le notaire, tenu d’assurer l’efficacité de l’acte, de vérifier l’état d’avancement des travaux à la signature de l’acte de vente et d’informer les acquéreurs des risques qu’ils encouraient ;

— le 2nd à l’égard du vendeur : l’arrêt est cassé eu égard à la somme admise au passif de la liquidation en contradiction avec les motifs constatant que la vente s’inscrivait dans un projet de défiscalisation avec conclusion d’un bail commercial par l’acquéreur en qualité de loueur meublé professionnel et les lots n’avaient pas été livrés de sorte que la cour avait violé l’article 1147 ancien du code civil.

La Société Gralh Investissements a saisi la cour de renvoi par une déclaration du 14 décembre 2018.

La SCP BTSG, ès qualités, n’a pas constitué avocat. La déclaration de saisine et les conclusions de l’appelante lui ont été respectivement signifiées le 8 et 19 février 2018, dans les deux cas par remise à une personne habilitée à recevoir l’acte.

Les parties constituées ont échangé leurs conclusions et l’affaire a reçu fixation à l’audience du 3 septembre 2019.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions d’appelante notifiées par voie électronique le 29 juillet 2019, la SARL Gralh Investissements demande principalement à la cour, au visa des articles L261-1 et R261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et de l’article 1382 ancien du code civil de fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Les Jardins Ramel à la somme de 401 245 euros à laquelle il convient d’ajouter une indemnité de 30 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du procès-verbal de constat d’huissier, juger que M^e Y a engagé sa responsabilité professionnelle, le juger responsable du préjudice qu’elle a subi et le condamner en conséquence au paiement de la somme de 613 195,27 euros.

Subsidiairement, elle sollicite la condamnation de M^e Y au paiement de la somme de 490 556,21 euros représentant 80 % du préjudice ressenti à raison de la perte de chance et en toute hypothèse à la somme de 30 0000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de première instance et d’appel comprenant le coût du procès verbal dressé le 29 juillet 2010 et les frais de signification de l’arrêt à intervenir.

La société appelante soulève les moyens qu’elle a déjà exposé devant la cour d’appel d’appel d’Aix-en-Provence.

Elle fait valoir en premier lieu qu’il convient de faire une nouvelle appréciation du montant de sa créance à l’égard de la liquidation du vendeur, comprenant les chefs de préjudice résultant :

— des sommes indûment versées dans le cadre d’une opération n’ayant pas aboutie (la quote-part du prix de vente correspondant à l’achèvement du plancher du rez-de-chaussée non réalisé, les droits émoluments et honoraires, les commissions surfacturées ou vaines),

— la perte de loyer et du coût de l’emprunt et de son assurance

— la perte de trésorerie

— du trouble de jouissance résultant des coûts auxquels les copropriétaires d’un immeuble en l’état de ruine doivent faire face.

Elle soutient en second lieu que M^e Y en qualité de notaire instrumentaire, ayant reçu

l’ensemble des actes comprenant le projet immobilier connaissant parfaitement les lieux et le dossier, la représentant de surcroît le jour de la signature de l’acte de vente conclu le 17 octobre 2008, circonstances qui auraient dû lui imposer de redoubler de prudence, a traité avec négligence :

— la question de l’achèvement de l’ouvrage en se contentant d’une attestation relative à l’avancement des travaux datée du 24 août 2007, soit plus d’un an auparavant, alors même que la livraison était prévue à la date du 31 décembre 2008, soit deux mois et demi plus tard ; qu’il a ce faisant manqué à son obligation d’information et de conseil ; qu’une simple actualisation de l’attestation aurait permis au notaire et aux parties de prendre conscience de l’abandon du chantier et ce, d’autant que l’acte notarié fait également référence à l’attestation du maître d’oeuvre certifiant l’absence de travaux sur les fondations en date du 27 septembre 2007 et à la constatation de la réalisation de la condition suspensive du 31 décembre 2007 ;

— la question de la garantie d’achèvement en se contentant d’une attestation remontant à 14 mois émanant d’une société appartenant au même groupe que le vendeur et n’ayant aucune compétence technique ;

que le manquement du notaire est directement à l’origine de son préjudice dont il convient de le déclarer responsable.

L’appelante sollicite au titre du préjudice découlant de la négligence fautive du notaire la somme principale de 613 195,27 euros.

Si la cour décidait de raisonner sur le terrain de la perte de chance de ne pas acheter ou à des meilleures conditions, elle sollicite l’allocation de 80 % de la somme en principal.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 5 avril 2019, auxquelles il est fait renvoi pour plus ample exposé des moyens, M. I-J Y demande à la cour de confirmer la décision dont appel, débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes et les condamner reconventionnellement à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir principalement qu’il n’était tenu à aucune obligation d’information quant à la réalité de la situation sauf en présence d’éléments extérieurs sursceptibles d’attirer son attention ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il soutient que la société appelante ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une telle situation obligeant le notaire à effectuer des invstigations complémentaires.

Il indique que la société Gralh verse au débat un constat d’huissier démontrant que la situation a évolué entre l’attestation du 24 août 2007 et ce constat qui semble établir que des planchers ont été déposés et que de nombreux gravats jonchent le sol du Pavillon Ramel, ce qui laisse penser que des travaux ont débuté.

Il fait valoir enfin que l’appelante ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre la faute présumée et le préjudice allégué.

MOTIFS

— Sur la créance de la société Gralh Investissements à l’égard de la société Jardins Ramel

La société Gralh Investissements a acheté ses lots du Pavillon Ramel le 17 octobre 2008 en l’état futur d’achèvement et payé la somme de 185 445 €, soit 65% du prix total

correspondant à un immeuble au stade d’un plancher du rez-de-chaussée déjà réalisé. Elle devait recevoir l’immeuble achevé le 31 décembre 2018.

Or, il ressort sans équivoque des constatations de Maître B C, huissier de justice, dans son procès-verbal du 29 juillet 2010, éclairées par les commentaires techniques de M. Z, ingénieur également sollicité par la Société Gralh Investissements, que les travaux du plancher n’ont en fait été que très partiellement commencés, que pour le surplus seules certaines démolitions ont été exécutées laissant le bâtiment vidé de ses structures, et que le chantier semble arrêté depuis la fin 2007.

La société Jardins Ramel n’a donc pas livré l’immeuble comme convenu, laissant inexécutée l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Gaudens du 12 février 2010 lui faisant injonction d’y procéder sous astreinte. Sa liquidation judiciaire en date du 10 juin 2010 y fait désormais définitivement obstacle.

Sans être tenue de demander la résolution du contrat, la société Gralh Investissements est fondée à réclamer l’indemnisation du préjudice que lui cause l’inexécution par le vendeur de ses obligations contractuelles, dans la limite de sa déclaration de créance auprès du liquidateur du vendeur.

Ce préjudice est d’abord constitué par l’ensemble des dépenses qu’elle a inutilement engagées.

En 1^er lieu, la société Gralh Investissements a payé 185 445 € alors que l’état d’achèvement du bien ne justifiait qu’un règlement de 85 590 € ; elle a donc bien payé en trop 83 490 €.

En 2^e lieu, tant les droits, émoluments et honoraires du notaire que la commission d’agence, proportionnels au prix de vente, ne peuvent être calculés que sur le prix effectivement dû ; il existe donc des trop versés respectivement de 4 532,91 € et 25 219,06 € hors taxes.

En 3^e lieu, la société Gralh Investissements a conclu avec la société Mona Lisa Investissements un contrat de service de conseil et d’assistance, portant principalement sur le statut et la mise en oeuvre de la location en meublé professionnelle, et un contrat de recherche, de négociation et de rédaction de bail commercial, devenus sans objet du fait de l’impossibilité totale de proposer l’immeuble à la location ; leurs commissions ont donc été réglées en vain, de surcroît à une société du groupe du vendeur, pour des montants hors taxes de 18 394,64 € et 14 214,04 €, et constituent un élément certain du préjudice de la société Gralh Investissements.

En 4^e lieu, la société Gralh Investissements a emprunté à la Banque Patrimoine et Immobilier une somme de 307 478,15 € pour financer son acquisition ; le coût de l’emprunt s’élève à 152 092,40 € en intérêts et 13 512,42 € en primes d’assurances. En l’état, l’immeuble qu’elle a reçu ne justifiait que le paiement d’environ 100 000 €. Pour le surplus, elle paye donc anormalement ces intérêts et primes sur des sommes dont elle n’a pas en contrepartie la jouissance puisqu’elles ont été perçues par le vendeur et ses satellites. Il lui sera donc alloué en réparation la somme de 112 000 €, en ce inclus l’incidence que représentent ces remboursements sur sa trésorerie disponible.

Ce premier poste de préjudice, visé dans la déclaration de créance sous les rubriques 'remboursement de la partie du prix de vente payée pour des travaux non réalisés’ et 'préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur', s’élève ainsi à un total de 257 850,65 €.

Ensuite, la Société Gralh Investissements a perdu les loyers qu’elle escomptait légitimement retirer de son investissement immobilier. En effet, le bâtiment avait vocation à devenir une résidence de tourisme dont chaque lot était donné à bail à la société Mona Lisa Hôtels et Résidences par la bailleresse, soumise au statut de loueur en meublé professionnel. Le contrat de réservation détaillait déjà le mobilier garnissant les lieux, acquis pour le prix de 10 000 €, et la Société Gralh Investissements a validé simultanément tant le contrat d’assistance à ce type de location que le mandat de négociation de bail commercial et le contrat de bail commercial lui-même, tous proposés de concert par les promoteurs de l’opération.

Le gain manqué pour la société Gralh Investissements, indépendant de toute incidence fiscale, est donc certain et, le bien étant toujours impropre à tout usage d’habitation sans que cela lui soit imputable, ainsi que le montrent les clichés photographiques récents qu’elle produit, peut être évalué au 1^er janvier 2019 à 92 490 € sur la base d’un loyer annuel hors taxes de 9 249 €.

Enfin, l’appelante invoque un trouble de jouissance qui doit s’apprécier en fonction de son choix de conserver le bien en payant un prix conforme à son état plutôt que d’opter pour la résolution de la vente. S’il ne peut lui être reproché, il ne lui permet pas d’invoquer les coûts d’achèvement et de conservation de ses lots, qui en découlent directement. La disparition de l’intérêt fiscal de l’opération, qui au demeurant est d’ordre exclusivement financier et ne relève pas d’un préjudice de jouissance, ne peut être prise en considération faute d’être chiffrée par la Société Gralh Investissements. En revanche, il existe bien un préjudice causé par les manquements du vendeur, tenant à la difficulté des démarches à entreprendre dans un cadre collectif pour définir un nouveau projet d’ensemble et, le cas échéant, obtenir un nouveau permis de construire après la caducité du permis initial du 27 janvier 2006 et du permis modificatif du 30 mai 2008. Ce préjudice d’ordre moral, inclus dans la déclaration de créance comme ' préjudice ressenti du fait du manquement du vendeur’ sera réparé par une indemnité de 30 000 €.

Il convient en conséquence, en ajoutant au jugement déféré, de fixer le montant de la créance indemnitaire de la société Gralh Investissements au passif de la liquidation judiciaire de la société Jardins Ramel à la somme totale de 380 340,65 € au titre de la responsabilité contractuelle de celle-ci, qui seule fait l’objet du litige. Il n’appartient pas en revanche à la présente juridiction de se prononcer sur l’admission de la créance déclarée, pour 15 800 €, au titre de l’astreinte et de la condamnation prononcées par le juge des référés.

— Sur la responsabilité du notaire

Le notaire est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte dont la rédaction lui est confiée dans l’intérêt de l’ensemble des parties, envers lesquelles il est débiteur d’une obligation de conseil, sur la portée de leur engagement et les risques encourus. A défaut, il engage sa responsabilité sur le fondement de l’ancien article 1382 du code civil.

En l’espèce, Maître Y a établi, le 17 octobre 2008, l’acte par lequel la société Gralh Investissements a acheté à la société Jardins Ramel en l’état futur d’achèvement deux lots de l’ensemble immobilier dénommé Pavillon Ramel situé à Bagnères de Luchon et faisant l’objet d’une rénovation dite lourde.

Il y est notamment prévu une garantie intrinsèque d’achèvement, un fractionnement en cinq échéances du paiement du prix de 285 300 € en fonction de l’avancement des travaux, un délai d’achèvement des travaux fixé au 31 décembre 2008.

S’agissant de la garantie d’achèvement, il a été constaté par un acte du notaire du 31 décembre 2007 qu’elle avait été fournie par le vendeur conformément aux dispositions alors

applicables de l’article R.261-18 b) du code de la construction et de l’habitation. Il y est notamment indiqué que '… les fondations sont achevées depuis de nombreuses années et qu’elles ne doivent pas faire l’objet d’une quelconque réfection ou rénovation ainsi qu’il résulte de l’attestation du maître d’oeuvre d’exécution annexée au dépôt de pièces ci-après visé en date à Aix-en-Provence du 27 septembre 2007". Cette attestation de M. D A, représentant la société Mona Lisa Etudes et Promotions, du moins l’exemplaire qui est produit aux débats, se contente toutefois de dire que 'le Pavillon Ramel est bien fondé'. M. E Z, ingénieur sollicité par la Société Gralh Investissements, a effectivement constaté qu’il n’y avait pas eu de reprises au niveau des fondations. La notice descriptive sommaire prévoyait pourtant, pour les fondations du Pavillon Ramel, la remise à neuf par confortement des fondations existantes.

S’il n’est pas établi qu’elles affectent la validité de la garantie, dès lors que les fondations sont bien existantes et que les autres conditions financières ne sont pas discutées, il existe bien des discordances sur l’état des travaux qui étaient déjà de nature à éveiller l’attention du notaire à ce sujet au moment de la conclusion des ventes.

S’agissant des deux premières fractions du prix, elles étaient exigibles à concurrence de 30% à la signature de la vente et de 35% à l’achèvement du plancher du rez-de-chaussée. Elles ont été payées simultanément le 17 octobre 2008 au seul vu d’une attestation en date du 24 août 2007 émanant toujours de M. A selon laquelle 'les travaux de plancher du rez-de-chaussée du Pavillon Ramel sont réalisés'. Alors qu’il était prévu, par la notice descriptive, une 'reconstruction de tous les planchers, tous niveaux', les constatations de Maître B C complétées par les commentaires techniques de M. Z, montrent qu’en réalité le chantier était arrêté depuis la fin 2007 sans aucune véritable rénovation, les travaux du plancher en particulier n’ayant que très partiellement et sommairement débuté.

Le notaire s’est à tort contenté de cette attestation qui souffre des critiques que lui adresse l’appelante :

— elle est excessivement sommaire puisqu’elle ne détaille pas les travaux entrepris en regard de ceux qui étaient prévus ;

— elle émane du représentant d’une société qui non seulement fait partie du même groupe que le vendeur mais encore en est la gérante associée ainsi qu’il ressort de l’extrait K-bis de la société Gralh Investissements produit par l’appelante, de sorte que, en raison de l’identité d’intérêt entre son auteur et le vendeur, elle ne pouvait être accueillie telle quelle par le notaire ; le respect formel de la clause de l’acte prévoyant que la justification de l’avancement des travaux est faite au moyen d’attestations successives du maître d’oeuvre du chantier ne pouvait le dispenser de son devoir d’assurer une protection équilibrée des deux parties dès lors que ce maître d’oeuvre n’est pas indépendant du vendeur;

— elle est très ancienne, puisque antérieure de plus d’un an à la conclusion de la vente.

Elle était donc impropre à justifier de la réalité des travaux déjà entrepris et ne permettait pas de connaître l’état actuel de l’immeuble à moins de trois mois de sa livraison. Le notaire ne pouvait donc s’en contenter et, sans avoir à se déplacer lui-même sur les lieux, aurait dû requérir du vendeur la délivrance d’un document fiable et récent, émanant d’un tiers neutre, décrivant l’évolution réelle des travaux. Un tel document aurait à tout le moins révélé la stagnation du chantier et l’impossibilité de livrer le bien à la date prévue ; un auteur impartial aurait en outre constaté l’inachèvement du plancher et l’inexactitude de l’attestation du 24 août 2007.

Si l’attention de la société Gralh Investissements avait été attirée sur la situation réelle de la construction et conseillée par le notaire sur les risques qu’elle prenait en s’engageant malgré tout, il est vraisemblable qu’elle aurait alors renoncé à cette opération dont le succès apparaissait déjà comme irrémédiablement compromis. Dans ces conditions, la perte de chance qu’elle a subie en raison de la carence du notaire d’éviter le préjudice subi en contractant avec la société Jardins Ramel peut être fixée à 80%.

La responsabilité du notaire, qui ne présente pas un caractère subsidiaire, s’étend, dans la limite de ces 80%, à l’ensemble des dommages qui ont été causés par les fautes du vendeur et dont la défaillance du notaire a permis qu’ils se réalisent. Il ne peut pas être reproché à la société Gralh Investissements d’avoir, comme en elle a la possibilité, renoncé à la résolution du contrat et conservé le bien en l’état tout en poursuivant la réparation de son préjudice, dès lors qu’ils sont bien dus à la faute de l’un et à la carence de l’autre, et qu’elle n’était pas tenue de le minimiser dans l’intérêt des responsables. L’existence d’une garantie intrinsèque d’achèvement, dont l’inefficacité n’est pas imputable à l’acquéreur, n’est pas une cause d’exonération du notaire. Et le notaire n’est pas davantage fondé à invoquer la passivité de la société Gralh Investissements qui a assigné la société Jardins Ramel en référé le 18 décembre 2009 aux fins de livraison de ses lots et de justification des garanties de livraison avant que ne soit prononcée la liquidation judiciaire de celle-ci le 10 juin 2010, à laquelle elle a régulièrement déclaré sa créance le 18 août 2010, et qui était toujours en attente de son indemnisation.

En conséquence, tenu in solidum dans cette mesure avec la société Jardins Ramel, M. Y sera condamné à payer à la société Gralh Investissements la somme de (380 340,65 x 80% ) = 304 272,52 €, le jugement déféré étant réformé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Gralh Investissements envers lui.

— Sur les frais

Le jugement déféré est irrévocable en ce qui concerne les dépens de première instance.

Parties succombantes, la société Jardins Ramel et M. I-J Y supporteront les dépens d’appel et verseront, chacun, la somme de 10 000 € à l’appelante en remboursement de ses frais irrépétibles. S’agissant de créances trouvant leur origine dans la présente décision qui statue sur ces frais et dépens et qui entre dans les prévisions de l’article L. 641-13 du code de commerce, il y a lieu de ces chefs à condamnation du liquidateur judiciaire, ès qualités.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Gralh Investissements à l’encontre de M. Y ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la société Jardins Ramel à la somme de 380 340,65 € la créance de la société Gralh Investissements au titre de la responsabilité contractuelle de la société Jardins Ramel envers elle ;

Dit que M. I-J Y, en sa qualité de notaire, a engagé sa responsabilité envers

la société Gralh Investissements lui causant une perte de chance à hauteur de 80% d’éviter le préjudice subi ;

Condamne M. I-J Y à payer à la Société Gralh Investissements la somme de 304 272,52 € en réparation de cette perte de chance ;

Condamne la SCP BTSG, en qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Jardins Ramel, et M. I-J Y aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamne:

— la SCP BTSG, ès qualités, à payer à la société Gralh Investissements la somme de 10 000 €,

— M. I-J Y, à payer à la société Gralh Investissements la somme de 10 000 € ;

Rejette le surplus des demandes.

Arrêt signé par M. BRUYERE, Président et par M^me BOUDJELLOULI, Greffière.

LE GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,