Cour d'appel de Chambéry, 1ère chambre, 26 janvier 2021, n° 18/01284

TGI Bonneville 4 juin 2018

CA Chambéry
Confirmation 26 janvier 2021

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Violation d'une obligation contractuelle par le conseiller en patrimoine
La cour a estimé que les époux X n'ont pas prouvé la surévaluation du bien au moment de l'achat et que la société Fynaroc Patrimoine a respecté ses obligations de conseil.
Rejeté
Absence de préjudice certain et direct
La cour a jugé que le préjudice allégué est hypothétique, car les époux X n'ont pas démontré qu'ils avaient vendu leur bien à un prix inférieur à sa valeur vénale.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Chambéry a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Bonneville du 4 juin 2018 dans l'affaire opposant les époux X à la société Fynaroc Patrimoine. Les époux X reprochaient à la société Fynaroc de ne pas les avoir informés sur la surévaluation du bien immobilier qu'ils ont acheté et sur le sérieux de la garantie de rachat. La cour d'appel a considéré que les époux X n'ont pas apporté la preuve de la surévaluation du bien et que la garantie de rachat ne faisait pas partie du contrat. De plus, les époux X n'ont pas subi de préjudice certain et direct. Par conséquent, la cour d'appel a confirmé le rejet de leur demande et les a condamnés à payer des frais de procédure à la société Fynaroc Patrimoine.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Chambéry, 1re ch., 26 janv. 2021, n° 18/01284
Juridiction :	Cour d'appel de Chambéry
Numéro(s) :	18/01284
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Bonneville, 4 juin 2018, N° 16/01494
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Michel FICAGNA, président
Avocat(s) :	Hayette ET TOUMIPierre CAVIGLIOLI
Cabinet(s) :	SARL ISABELLE BOGGIO
Parties :	S.A.R.L. FYNAROC PATRIMOINE

Texte intégral

IRS/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 26 Janvier 2021

N° RG 18/01284 – N° Portalis DBVY-V-B7C-F742

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BONNEVILLE en date du 04 Juin 2018, RG 16/01494

Appelants

M. C X

né le […] à […], demeurant […]

M^me D B épouse X

née le […] à […], demeurant […]

Représentés par M^e Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par M^e Pierre Toussaint CAVIGLIOLI, avocat plaidant au barreau de MARSEILLE

Intimée

SARL FYNAROC PATRIMOINE dont le siège social est situé 196 avenue C Jaurès – 74800 LA ROCHE SUR FORON

Représentée par la SELARL SERRATRICE/BOGGIO, avocats au barreau de BONNEVILLE

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 23 novembre 2020 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. Michel FICAGNA, Président,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, qui a procédé au rapport,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Les époux X ont acquis par acte notarié en date du 30 décembre 2008, de la société SCCV

Promodim, un appartement de type T3 en copropriété dans la résidence Le Flemming à Tampon sur l’île de la Réunion pour la somme de 284.915 euros.

Une lettre de la société Consulting Risk Partner du 20 janvier 2006 était annexée au dossier de réservation du bien, réservation signée le 1^er novembre 2008, laquelle faisait état de la garantie de rachat que la société Bamag Italia Spa était disposée à établir en faveur de la SCCV Promodim pour un montant de 2 655.936,90 euros au bénéfice des acheteurs des 16 lots du bâtiment C du programme immobilier Résidence Le Flemming à Tampon.

Le 1^er novembre 2008, les époux X ont régularisé au profit de l’Agence Austral Immobilier, un mandat de gérance et un mandat de location afin de rentabiliser leur investissement.

Cette acquisition a été effectuée sur le conseil et la présentation de la société Fynaroc Patrimoine, mandatée par les époux X, avec laquelle ils ont été mis en contact par l’intermédiaire de la société CGK Consultants, pour trouver un produit susceptible de permettre l’opération de défiscalisation selon le dispositif prévu par la loi Girardin.

La société Fynaroc Patrimoine a pour objet social les études, les conseils, l’ingénierie en matière d’assurance, de placement financier, l’achat, la vente, la négociation, la transaction de tous droits et biens immobiliers, l’activité de marchand de biens.

Par attestation du 2 février 2009, la Bamag Italia Spa a certifié que le vendeur, la SCCV Promodim, avait obtenu de sa part une garantie de rachat d’un montant de 237.099,60 euros pour une durée de sept ans et un jour et que les bénéficiaires étaient les époux X.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 16 octobre 2014, les époux X voulant vendre leur bien, ont sollicité sans succès le bénéfice de cette garantie auprès notamment de la société Bourbon Développement, copie de cette demande étant adressée aux sociétés Promodim, Fynaroc Patrimoine, CGK Consulting, […], au notaire M^e Saintamon et à l’avocat M^e Caviglioni.

M Z, gérant de la société Fynaroc Patrimoine a répondu aux époux X, par courrier du 13 avril 2016, que le bien leur avait été vendu le 1^er novembre 2008, livré avant le 31 décembre 2008 et mis en location le 9 janvier 2009. Il a précisé que la mise en location s’est poursuivie sans interruption et incident majeur, ce qui a permis aux époux X de bénéficier pleinement de leur investissement en loi Girardin intermédiaire, et ainsi de réaliser plus de 110.000 euros d’économies d’impôts sur une période de 5 ans (de 2009 à 2013) et d’encaisser environ 45.000 euros de loyers nets sur la période de 2009 à 2015.

Il considérait donc que la responsabilité de la société Fynaroc Patrimoine ne pouvait être engagée ni à raison de la nature du bien immobilier, ni à raison des délais de livraison, de location, de rentabilité locative ou autres.

La SCCV Promodim a été liquidée.

Par acte en date du 4 novembre 2016, les époux X ont fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Bonneville, la société Fynaroc Patrimoine aux fins de la voir condammnée à leur payer la somme de 150.000 euros en réparation du préjudice causé.

Par jugement du 4 juin 2018, le tribunal de grande instance de Bonneville a :

• Débouté les époux X de l’intégralité de leurs demandes de dommages et intérêts,

• Débouté les époux X de leur demandes fondées sur l’article 700 du code de

procédure civile,

• Condamné les époux X à payer à la société Fynaroc Patrimoine une somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamné les époux X aux dépens de l’instance.

Ces derniers ont interjeté appel de la décision.

Aux termes de leurs conclusions date du 21 septembre 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, les consorts A demandent à la cour :

Vu les articles 1134 à 1147 du code civil,

Vu l’article L. 541-8-1, 4° du code monétaire et financier,

' Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

' Condamner la société Fynaroc à payer à M. C A et à M^me D A née B la somme de 150.000 € en réparation du préjudice par elle causé à ceux-ci,

' Condamner la société Fynaroc à payer à M. C A et à M^me D A née B la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamner la société Fynaroc aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions en date 22 décembre 2018, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Fynaroc demande à la cour de :

Sans s’arrêter à toutes fins ou conclusions contraires,

' Recevoir l’appel interjeté le 22 juin 2018 par M. et M^me C A contre le jugement rendu le 4 juin 2018 par le tribunal de grande instance de Bonneville,

Le disant mal fondé

' Les en débouter intégralement,

' Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

' Y ajoutant, condamner M. et M^me C A à payer à la sarl Fynaroc Patrimoine une indemnité de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

L’ordonnance de clôture est en date du 20 janvier 2020

MOTIFS DE LA DECISION

Ainsi que l’a rappelé à bon droit le premier juge, en application de l’article 1147 ancien du code civil, applicable au litige, pour que la responsabilité d’un conseil en patrimoine puisse être engagée, il faut la réunion de trois conditions :

— Une faute consistant dans la violation d’une obligation contractuelle dont la charge de la preuve incombe au demandeur à l’action en responsabilité,

— L’existence d’un préjudice certain, direct et personnel dont la preuve soit également être apportée,

— Un lien de causalité entre le préjudice invoqué et la faute alléguée.

Par ailleurs selon l’article L 541-8-1 4° du code monétaire et financier, le conseiller en investissement financier doit se procurer auprès de ses clients, avant de formuler un conseil, les informations nécessaires concernant leurs connaissances et leur expérience en matière d’investissement, leur situation financière et leurs objectifs d’investissement.

Il a ainsi l’obligation de s’informer pour informer en connaissance de cause.

Il est constant que les devoirs de conseil et d’information auxquels est tenu le conseiller en gestion de patrimoine s’analysent en des obligations de moyens.

En l’espèce, la société Fynaroc a été présentée aux époux X qui étaient désireux de réaliser un investissement immobilier loi Girardin par le cabinet C.G.K. Consultants dont ils étaient clients.

La société Fynaroc a procédé à une étude de la situation fiscale des époux X le 17 septembre 2008 et a effectué deux simulations de défiscalisation concernant deux programmes immobiliers le programme Flemming et le programme Seaview, étude qui a été validée par le cabinett C.G.K Consultants ainsi qu’il résulte de son tampon figurant sur le document.

Les époux X ayant fait le choix du programme Flemming qui étant achevé, permettait une défiscalisation dès 2008, la société Fynaroc a actualisé le 27 octobre 2008 son étude d’optimisation fiscale.

Ce placement avait notamment pour but la défiscalisation dont il n’est pas contesté par les époux X qu’il a été atteint.

Ces derniers font valoir que le bien qu’ils ont acheté était surévalué par rapport au prix du marché, ce qui aurait ruiné l’avantage procuré de la défiscalisation, que la société Fynaroc patrimoine a manqué à son obligation de conseil en ne vérifiant pas la valeur du bien.

Ainsi que l’a relevé à bon droit le premier juge, ils résulte des pièces versées aux débats, qu’ils ne rapportent pas la preuve de cette surévaluation à l’époque de l’achat, qu’ils n’établissent pas que la perte de valeur du bien était un risque inhérent à ce type de placement dont la société Fynaroc aurait dû les aviser et la variabilité du marché de l’immobilier est une donnée constante dont chacun peut se persuader.

Il sera ajouté que le prix mentionné tant dans le contrat de réservation que dans l’acte de vente est un prix acte en mains, qu’ainsi les frais d’acquisition ont été mentionnés comme étant pris en charge par le vendeur, ce qui a permis d’intégrer au prix de vente les frais d’acquisition et ainsi aux époux X d’emprunter l’intégralité de la somme.

Cette incorporation au prix de vente des différents frais est étayée par la garantie de rachat émise le 2 février 2009 par la société Bamag Italia certifiant que la SCCV Promodim a obtenu une garantie de rachat d’un montant de 237.099,60 euros dont les époux X sont bénéficiaires pour le lot H9. La différence d’un montant de 47.815,40 euros par rapport au prix mentionné dans l’acte de vente correspond manifestement aux frais exposés et incorporés au prix de vente.

Par ailleurs, sur la page 1 de l’étude personnalisée du 27 octobre 2008, sous le paragraphe

« Financement » qui fait état d’un apport personnel initial de 0 euros et d’un prêt de 284.910 euros, figure les mentions manuscrites suivantes : frais de notaire,+ proc (procuration) + règlement de copré + garantie + frais de dossier bancaire + frais d’acte.

Il en résulte que le prix du bien mentionné dans l’acte de vente ne correspond manifestement pas à sa valeur convenue entre les parties à l’époque.

Les époux X reprochent, par ailleurs à la société Fynaroc Patrimoine de ne pas les avoir renseignés sur le sérieux de la garantie de rachat compte tenu de l’existence de l’avis du Comité des établissements de crédit et des entreprises d’investissement, du Comité entreprises d’assurance, de la Commission bancaire et de l’Autorité de contrôle des assurances et des mutuelles formulé en mai 2006 contre les garanties et cautionnements proposés par la société Bamag Italia SPA, qui n’a pas été agréée comme établissement bancaire ou entreprise d’assurance, étant précisé qu’elle n’est pas habilitée à exercer son activité en France et que les engagements qu’elle a souscrits ne bénéficient pas de la couverture du mécanisme de garantie des cautions.

Ainsi que l’a retenu le premier juge ce reproche est inopérant alors que :

' Il ne s’agit pas d’un produit que la société Fynaroc Patrimoine a proposé et il n’est pas mentionné dans l’étude personnalisée qu’elle a faite.

' Le contrat de réservation ne mentionne aucune annexe, les seuls documents annexés de fait étant deux plans, la notice descriptive et un reçu notarial.

' Ce contrat de réservation qui prévoit la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne prévoit aucune condition suspensive ou résolutoire relative à l’effectivité de cette garantie de rachat.

' Cette dernière n’est pas non plus annexée au contrat de vente en la forme authentique en date du 30 décembre 2008 alors que nombres d’annexes sont mentionnées.

Ainsi que l’a relevé le premier juge ces éléments n’établissent pas que cette garantie de rachat soit entrée dans le champ contractuel.

Par ailleurs la garantie de rachat en date du 20 janvier 2006 n’est pas effective et ne peut bénéficier aux époux A.

En effet, aux termes de ce document, une société Consulting Risk Partner confirme que la société Bamag Italia SPA est disposée à établir au profit de la SCCV Promodim un contrat de caution d’un montant 2 655.936,90 euros avec pour bénéficiaires les acheteurs des 16 lots du bâtiment C du programme immobilier Résidence Le Flemming, l’objet du contrat étant de garantir un prix d’achat défini pour des biens immobiliers à la date d’échéance indiquée sur le présent acte durant 7 ans et un jour.

Il est précisé que le montant total des primes est de 88.531,23 euros TTC et que le règlement des primes se fera à la signature des actes authentiques.

Ainsi que l’a relevé le premier juge, il s’agit d’une simple promesse de porte-fort, qui ne bénéficie qu’aux acheteurs du bâtiment C du programme alors que les époux X ont fait l’acquisition du lot 9 situé dans le bâtiment H.

Les époux X ne peuvent réclamer le bénéfice que de la seule garantie de rachat stipulée le 2 février 2009, par la société Bamag Italia SPA, elle-même, au profit de la SCCV Promodim en leur faveur. Cette garantie est postérieure à l’acte de réservation et à l’acte de vente de sorte que les époux X ne peuvent reprocher à la société Fynaroc Patrimoine de ne pas les avoir renseignés sur

une garantie donnée postérieurement à l’acte d’acquisition par le vendeur.

Enfin, ainsi qu’il a été indiqué la mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle suppose l’existence d’un préjudice certain, direct et personnel.

Force est de constater que les époux X qui se prévalent d’estimations non contradictoires réalisées par un agent immobilier, ne justifient ni avoir mis leur appartement en vente, ni l’avoir vendu à un prix moindre que sa valeur vénale, de sorte qu’ils se prévalent d’un préjudice hypothétique qui ne peut être indemnisé.

Le jugement qui a rejeté leur demande sera confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. C X et M^me D B épouse X à payer à la société Fynaroc Patrimoine la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. C X et M^me D B épouse X aux dépens d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 26 janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, Le Président,