COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 04 MARS 2021

N° 2021/ 114

Rôle N° RG 18/09443 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BCR2K

Z X

[…]

C/

A Y

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL

SELARL CABINET ESSNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de CANNES en date du 29 Mars 2018 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1116000013.

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […], demeurant '[…] […]

représenté par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Frédéric ROSI, avocat au barreau de GRASSE

[…] Au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS CANNES sous le n° 497 524 256 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis, demeurant […]

représentée par M^e Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL SARAGA-BROSSAT RACHEL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Frédéric ROSI, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur A Y

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Muriel MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Janvier 2021 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Laurence DEPARIS, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Mars 2021,

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. A Y a consenti le 21 février 2012 pour une durée d’une année à compter du 1^er avril 2012 à la S.C.I. LES 4 FONTAINES un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé à Cannes moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros. M. X s’est porté caution. Ce bail a été renouvelé à deux reprises par avenant du 27 mars 2013 et 15 avril 2014.

Par acte d’huissier en date du 24 mars 2015, M. A Y a fait assigner la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X devant le tribunal d’instance de CANNES.

Par jugement en date du 29 mars 2018, le tribunal d’instance de CANNES a statué ainsi :

— DÉBOUTE la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X de l’ensemble de leurs demandes.

— CONDAMNE solidairement la S.C.I. LES 4 FONTANES et M. Z X à verser à M. A Y la somme de 13.531,46 123 avec intérêts au taux légal à compter du 24 mars 2015,

— CONDAMNE solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X à verser à M. A Y la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— DÉBOUTE la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X de leur demande de délai de paiement,

— CONDAMNE solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINE et M. Z X aux dépens en ce compris le coût des actes d’huissier.

Le tribunal a retenu que le contrat liant les parties était un contrat de droit commun qui n’était pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 et ne pouvait être qualifié non B de convention d’occupation précaire.

Par déclaration d’appel en date du 6 juin 2018, la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X ont relevé appel de cette décision en ce qu’elle a dit :

— Déboute la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X de l’ensemble de leurs demandes tendant à titre principal à voir prononcée la nullité de la convention d’occupation précaire du 21 février 2012 à raison de l’erreur sur l’estimation des charges,

— Condamne solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X à verser à M. A Y la somme de 13 531,46 € avec intérêts au taux légal à compter du 24 Mars 2015,

— Condamne solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X à verser à M. A Y la somme de 800 € sur le fondement de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— Déboute la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X à leur demande de délai de paiement,

— Condamne solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X aux dépens en ce compris le coût des actes d’huissiers.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 6 novembre 2018 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X demandent de :

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

- Dit n’y avoir lieu à requalification

- Débouté Monsieur Y de sa demande de dommages-intérêts du fait des prétendus désordres affectant le logement donné à bail

- Fixé la dette de loyer à la somme de 5.000 €, diminuée du dépôt de garantie de 1.723 euros, soit 3.277 € en tout.

REFORMER le jugement entrepris de l’ensemble des autres chefs

À TITRE PRINCIPAL,

PRONONCER la nullité de la convention d’occupation précaire du 21 février 2012 à raison de l’erreur sur l’estimation des charges.

DIRE ET JUGER en conséquence que les sommes perçues seront conservées par le bailleur à titre d’indemnité d’occupation.

SUBSIDIAIREMENT :

CONSTATER l’absence de régularisation des charges locatives aux périodes usuelles.

CONSTATER un différentiel supérieur à 50% pour la période du bail 2012/2013 entre les provisions sur charges versées mensuellement, et les charges locatives réelles.

DIRE ET JUGER que la S.C.I. LES 4 FONTAINES a subi un préjudice du fait de l’absence d’information du Bailleur sur le montant réel des charges locatives.

DIRE ET JUGER que ledit déficit d’information a privé la locataire d’une chance de ne pas reconduire le bail par deux avenants successifs.

DIRE ET JUGER que les charges locatives ne sont dues qu’à due concurrence de la somme indiquée au bail, à savoir 777 € l’an.

DIRE ET JUGER en conséquence que la S.C.I. LES 4 FONTAINES ne doit rien au titre des charges.

SUBSIDIAIREMENT, CONDAMNER Monsieur A Y à payer à la S.C.I. LES 4 FONTAINES la somme de 3.251,42 Euros correspondant à un tiers du différentiel, au titre de la perte de chance.

DIRE ET JUGER que les créances et dettes réciproques se compenseront.

B SUBSIDIAIREMENT ENCORE, CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé les charges à la somme de 9.754,46 Euros.

DIRE ET JUGER qu’il s’est instauré un usage entre les parties résultant du fait que Monsieur Y a tacitement durant toute la durée du bail consenti au paiement retardé du bail.

DIRE ET JUGER en conséquence n’y avoir lieu à l’application de la clause pénale incluse au bail.

SUBSIDIAIREMENT, DIRE ET JUGER que la clause pénale n’est pas applicable, la seule production de relevés de compte démontrant l’encaissement après la date d’exigibilité, ne prouvant pas que les chèques ont été émis après ladite date.

DIRE ET JUGER que la clause pénale ne peut être applicable que sur 10 mois, correspondant aux 9 mois relatifs aux relevés de comptes produits par le Bailleur, ainsi que sur le mois de février 2015.

B SUBSIDIAIREMENT ENCORE, CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de la clause pénale à 500 €.

DIRE ET JUGER que S.C.I. LES 4 FONTAINES et à Monsieur Z X au titre de son engagement de caution, disposeront d’un délai de 24 mois pour payer leur dette.

DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas lieu à condamnation à l’article 700 du Code de procédure civile.

STATUER ce que de droit sur les dépens.

Par conclusion notifiées le 11 janvier 2021, la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X demandent la révocation de l’ordonnance de clôture en raison de la communication par leurs soins le 11 janvier 2021 de justificatifs de paiement.

Au soutien de leurs prétentions, la S.C.I. LES 4 FONTAINES indique avoir quitté les lieux depuis le 28 février 2015 et que la qualification du contrat liant les parties est par conséquent sans objet. Elle conteste le montant des charges demandées en indiquant qu’elle ne pouvait connaître le montant réel de ces charges bien différent de la provision et qu’elle a commis une erreur sur les qualités substantielles de la chose louée et qu’il existe même un dol pour dissimulation intentionnelle des charges réelles qui justifie l’annulation du bail consenti le 21 février 2012. Elle demande de dire qu’elle est à jour des charges et subsidiairement de constater l’absence de régularisation des charges et son préjudice résultant du défaut d’information par le bailleur du montant réel des charges. Elle demande que la clause pénale qui n’a jamais été appliquée soit écartée au bénéfice de l’usage suivi par les parties, subsidiairement qu’elle soit déclarée inapplicable ou seulement pour les 9 mois justifiés par le bailleur. Elle demande, ainsi que M. X, des délais de grâce.

Par conclusions notifiées sur le RPVA le 15 décembre 2020 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, M. Y demande de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- Débouté la S.C.I. LES 4 FONTAINES et Monsieur Z X de l’ensemble de leurs demandes,

- Retenu la somme de 9.764,46 € au titre des charges locatives dues par la S.C.I. LES 4 FONTAINES et Monsieur Z X,

- Retenu la somme de 5.000 € au titre de la dette locative,

- Condamné solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et Monsieur Z X à verser à M. A Y la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- Débouté la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X de leur demande de délai de paiement,

- Condamné solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X aux dépens en ce compris le coût des actes d’huissier.

Infirmer le jugement rendu par le Tribunal d’Instance de CANNES le 29 mars 2018 en ce qu’il a :

- déduit le dépôt de garantie d’un montant de 1.723 € de la dette de loyer,

- minoré la clause pénale en allouant à Monsieur Y seulement la somme de 500 € à ce titre,

En conséquence,

- Débouter la S.C.I. LES 4 FONTAINES et Monsieur Z X de l’ensemble de

leurs, demandes, fins et conclusions.

- Condamner solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et Monsieur Z X à payer à Monsieur Y la somme totale de 17.754,46 euros au titre des loyers et charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

- Constater que la S.C.I. LES 4 FONTAINES a réglé la somme de 8.500 € au 30 novembre 2020.

- Condamner solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et Monsieur Z X à payer à Monsieur Y la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et Monsieur Z X aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il reconnaît avoir régularisé les charges de façon un peu tardive en raison du retard du syndic pour lui communiquer les éléments mais qu’il n’a jamais fait preuve de mauvaise foi et que la locataire ne rapporte pas la preuve de ses allégations quant à l’erreur ou le dol sur le montant des charges locatives réelles. Il demande infirmation du jugement en ce qu’il déduit de sa créance le montant du dépôt de garantie en faisant valoir qu’il a été contraint d’effectuer des travaux de remise en état après le départ de la locataire et demande également que la clause pénale ne soit pas minorée comme l’a fait le tribunal

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 décembre 2020.

L’affaire a été plaidée le 13 janvier 2021 et mise en délibéré au 4 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

La clôture du dossier a été prononcée par ordonnance en date du 30 décembre 2020. Les appelants sollicitent sa révocation en raison de la production d’un nouveau justificatif de paiement en date du 28 décembre 2020. L’intimé n’a pas conclu sur ce point.

Si la révocation de l’ordonnance de clôture doit s’accompagner d’une réouverture des débats lorsqu’elle est ordonnée par la Cour, le but de cette réouverture est de respecter le principe du contradictoire. Or, l’intimé qui a eu connaissance de la nouvelle pièce près d’un mois avant l’audience n’a pas conclu à nouveau sur ce point et n’a pas sollicité de renvoi à l’audience, la pièce produite ayant en outre une incident très mineure sur le litige. Dans ces conditions, la réouverture des débats n’est pas justifiée.

Sur la qualification du bail

La qualification de ce contrat, discuté en première instance, ne fait B l’objet de discussion devant la cour. Il convient de constater par ailleurs que la locataire a quitté les lieux le 28 février 2015.

Sur les charges locatives

Le bail prévoyait un loyer de 2 500 euros mensuel comprenant une provision pour charges à hauteur de 777 euros.

Le locataire et la caution font valoir le caractère tardif de cette régularisation des charges qui devait intervenir à la fin du bail selon son article 5, et par conséquent en mars 2013, mars 2014 et mars 2015.

En effet, c’est par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 septembre 2014 que le bailleur a demandé le paiement des charges restant dues pour les années 2012, 2013 et 2014 ainsi que par commandements de payer en date du 14 janvier 2015 et 6 mars 2015. Il résulte des écritures

du bailleur que le solde des charges pour l’année 2014/2015 qui n’était pas connu au moment de la délivrance de l’assignation a été demandé en cours de procédure.

Il est constant que la régularisation tardive des charges ne prive pas le bailleur de son droit d’en demander le paiement sous réserves qu’il justifie du montant de celles-ci et que la demande ne soit pas prescrite ce qui n’est pas soulevé en l’espèce. Cette régularisation tardive n’implique pas la mauvaise foi du bailleur comme soutenu par les appelants et ces derniers ne rapportent pas la preuve d’une erreur au moment de la signature du bail et des avenants qui aurait été déterminante et aurait vicié le consentement de la locataire.

Le décompte produit fait apparaître un solde restant dû d’un montant de 9 754,46 euros à la charge du locataire.

Toutefois, il résulte des décomptes produits que le montant des charges s’est élevé à une somme annuelle de 4 865,86 euros en B des provisions mensuelles pour l’année 2012/2013, soit 405,48 euros en B des provisions mensuelles soit un total de 1182,48 de charges mensuelles, c’est-à-dire presque la moitié du loyer fixé à 2 500 euros. Pour l’année 2013/2014,le montant des charges s’est élevé à une somme annuelle de 2 607,31 en B des provisions mensuelles soit

217 euros en B de la provision mensuelle soit un total 994 euros par mois. Pour l’année 2014/2015, le montant des charges s’est élevé à une somme annuelle de 2 881,29 euros en B des provisions mensuelles pour l’année 2014/2015, soit 240,10 euros en B des provisions mensuelles soit un total de 1 017,10 euros de charges mensuelles.

La sous-évaluation des charges locatives était par conséquent notable. En ne prévenant pas la locataire et en se dispensant de la régularisation des charges telle que prévue par le contrat en mars 2013 et mars 2014 et en demandant de façon brutale paiement de la somme de 7 689 euros en septembre 2014 seulement, le bailleur a commis une faute préjudiciable à la locataire la privant de la faculté de ne pas renouveler le bail initial.

Les demandes adressées par le bailleur au syndic pour obtenir le décompte des charges n’exonère pas le bailleur de sa responsabilité à l’égard du locataire et ne justifient pas par ailleurs la sous-évaluation manifeste des provisions pour charge.

Ce préjudice sera évalué à la somme de 3251,48 euros, soit un tiers de la somme demandée par le bailleur au titre de la régularisation des charges et conformément à la demande de la locataire et de la caution.

Sur la dette locative

La S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. X n’ont pas relevé appel du jugement fixant la dette de loyer à 5 000 euros. Cependant, le bailleur conteste la déduction de la somme de 1 723 euros correspondant au dépôt de garantie de cette dette.

Les parties ne produisent pas d’état des lieux d’entrée. Les photographies de l’appartement figurant sur l’offre de l’agence immobilière, qui sont de très petite taille, avec un grand angle de vue, non datées et obligatoirement flatteuses pour les besoins de la cause, ne permettent en aucun cas de faire fonction d’état des lieux d’entrée. L’article 1731 du code civil dispose qu’en l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels sauf preuve contraire. Les photographies produites et le procès-verbal de constat établi par huissier le 30 mars 2015 font apparaître des désordres au niveau des revêtements, d’une porte, du lavabo, d’un éclairage extérieur. Cependant, le bailleur qui se contente de demander conservation du dépôt de garantie ne produit aucune pièce et ne justifie pas des sommes nécessaires à la remise en état des lieux alors qu’il affirme avoir dû faire appel à une entreprise de nettoyage et que le coût des travaux

de peinture s’est élevé à la somme de

8 400 euros. Il sera débouté de cette demande. Il sera également débouté de sa demande relative à la conservation du dépôt de garantie en application de l’article 9 du bail qui prévoit que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur de plein droit à titre de clause pénale en cas de résiliation du contrat du fait du locataire en application de la clause résolutoire, le bail n’ayant pas été résilié de ce fait entre les parties.

Sur la clause pénale

En application de l’article 1152 ancien du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme B forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

Le bail prévoyait en son article 4 le paiement du loyer d’avance le 1^er de chaque mois et une clause pénale disposant qu’à défaut de paiement au terme convenu, les sommes dues seraient majorées de plein droit de dix pour cent. Il est exact que le bailleur ne produit que ses relevés de compte attestant seulement de la date à laquelle il a déposé les chèques correspondant au paiement du loyer sur son compte et non de la date à laquelle il a reçu ses chèques. Cependant, il appartient au locataire de prouver le paiement de son loyer et la S.C.I. LES 4 FONTAINES ne produit aucune pièce justifiant de la date d’émission de ces chèques et de leur remise au bailleur et reconnaît dans ses écritures que le bailleur a perçu les loyers avec un retard d’une dizaine de jour pendant la durée du bail. Toutefois, le bailleur n’a jamais émis une quelconque protestation à ce sujet. A l’exception des charges régularisées tardivement, seuls les loyers de deux derniers mois n’ont pas été payés, le locataire se prévalant d’un accord sur une résiliation anticipée du bail qui n’a pas été retenu par le tribunal et qui a donné lieu à la condamnation au paiement de la somme de 5 000 euros représentant deux mois de loyers dont la locataire n’a pas fait appel.

Au vu de ces éléments, la clause pénale sera réduite à 0 euro.

Sur les comptes entre les parties et la demande en délais de paiement

La S.C.I. LES 4 FONTAINES est redevable de la somme de 9 754,46 euros au titre des charges mais se voit allouer la somme de 3251,48 euros à titre de dommages et intérêts. Sa condamnation à la somme de 5 000 euros au titre des loyers impayés n’est B contestée et il convient au vu des développements ci-dessus de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 1 723 euros soit une dette de loyers de 3 277 euros.

La locataire justifie avoir payé la somme de 9 754,46 euros au 28 décembre 2020. Dans ces conditions, au vu du solde restant dû, il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement.

Sur les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile

En équité, il n’y a pas lieu à application de cet article et les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, ils seront supportés solidairement par la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. X.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture en date du 30 décembre 2020.

DIT que les débats ont été clôturés à l’audience du 13 janvier 2021.

INFIRME le jugement déféré dans ses dispositions frappées d’appel sauf en ce qu’il a dit :

- CONDAMNE solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X à verser à M. A Y la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- DÉBOUTE la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X de leur demande de délai de paiement,

- CONDAMNE solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINE et M. Z X aux dépens en ce compris le coût des actes d’huissier

STATUANT A NOUVEAU,

- CONDAMNE solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X à payer la somme de 9 754,46 euros à M. A Y au titre des charges locatives impayées.

- CONDAMNE M. A Y à payer à la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X la somme de 3 251,48 euros à titre de dommages et intérêts.

- DÉBOUTE M. A Y de sa demande en conservation du dépôt de garantie d’un montant de 1 723 euros et dit qu’il viendra en déduction de la dette locative de la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X.

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Y AJOUTANT,

- DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNE solidairement la S.C.I. LES 4 FONTAINES et M. Z X aux dépens.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,