Cour d'appel de Nîmes, 4ème chambre commerciale, 9 mars 2022, n° 20/00112

TGI Avignon 4 novembre 2019

CA Nîmes
Infirmation partielle 9 mars 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Application incorrecte des coefficients de pondération
La cour a estimé que l'expert a correctement appliqué les coefficients de pondération selon la charte de l'expertise, et que la surface inutilisée a été prise en compte de manière appropriée.
Accepté
Respect des préconisations de la charte de l'expertise
La cour a confirmé que le jugement initial respectait les préconisations de la charte de l'expertise et que le loyer fixé était conforme aux règles applicables.
Accepté
Droit aux dépens en cas de rejet de l'appel
La cour a statué que les dépens de l'appel seraient supportés par moitié entre les parties, conformément à la loi.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur X, bailleur, a interjeté appel d'un jugement du tribunal de grande instance d'Avignon fixant le loyer d'un bail commercial à 43 172,85 € HT/HC. Il contestait la pondération appliquée à une surface de vente, arguant qu'une partie de celle-ci ne devait pas être considérée comme une réserve. Le tribunal de première instance a retenu la pondération selon la 5ème édition de la charte de l'expertise. La cour d'appel a infirmé ce jugement, considérant que la 4ème édition était applicable et que l'expert avait correctement évalué la surface utile. Elle a fixé le loyer à 49 490,35 € HT/HC, tout en rectifiant la date de départ des intérêts légaux au 1er janvier 2015, confirmant le jugement sur d'autres points.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 4e ch. com., 9 mars 2022, n° 20/00112
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	20/00112
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Avignon, 4 novembre 2019, N° 16/01540
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Christine CODOL, président
Avocat(s) :	Hubert GASSERPhilippe RIGLET
Cabinet(s) :	GASSER PUECH BARTHOUIL BAUMHAUER
Parties :	S.A.S. PICARD SURGELES

Texte intégral

ARRÊT N°

N° RG 20/00112 – N° Portalis DBVH-V-B7E-HTOV

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

04 novembre 2019

RG:16/01540

S.A.S. Y Z

Grosse délivrée le 09 mars 2022 à :

- M^e C D

- M^e CHABAUD

COUR D’APPEL DE NÎMES

4ème CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 09 MARS 2022

APPELANT :

Monsieur E-F X

né le […] à AVIGNON

[…]

Représenté par M^e Hubert GASSER de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant, avocat au barreau d’AVIGNON

ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SAS Y Z, société par actions simplifiée au capital de 2.485.858

Euros, identifiée au RCS de MELUN sous le numéro 784 939 688 B, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège social sis […]

Représentée par M^e Mélanie PEREIRA, substituant M^e Philippe RIGLET de la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

Représentée par M^e Georges C D, Postulant, avocat au barreau de NIMES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre,

M^me Corinne STRUNK, Conseillère,

Madame Claire OUGIER, Conseillère.

GREFFIER :

Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Février 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 Mars 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 09 Mars 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE

Vu l’appel interjeté le 10 janvier 2020 par Monsieur X (ci- après le bailleur) à l’encontre du jugement prononcé le 4 novembre 2019 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Avignon sous le n°16/01540 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 23 novembre 2021 par le bailleur, appelant, ainsi que le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 15 novembre 2021 par la SAS Y Z (ci-après le preneur), intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 27 juillet 2021 de clôture de la procédure à effet différé au 25 novembre 2021.

Vu l’avis du 22 octobre 2021 de déplacement d’audience à l’audience du 7 février 2022, la date de clôture étant inchangée.
***

Par acte sous seing privé du 31 septembre 2005, le bailleur à construction, et la société Grand Garage Parking, preneur de bail à construction, ont donné à bail à l’intimée des locaux commerciaux situés à Avignon, pour une durée de neuf années à compter du 26 septembre 2004 et moyennant un loyer initial annuel hors taxes et hors charges de 60.000 euros.

Par acte extrajudiciaire du 24 octobre 2014, le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2015.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 décembre 2015, le preneur a notifié un mémoire préalable au bailleur aux fins de faire fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 43.000 euros hors taxes et hors charges en se fondant sur le rapport concluant que la valeur locative était inférieure au loyer plafond.

Par mémoire notifié le 28 janvier 2016, le bailleur a sollicité la fixation du loyer à la somme de 70.000 euros par an hors charges.

Par exploit du 14 avril 2016, le preneur a fait assigner le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Avignon pour obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire, à titre principal, la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 43.000 euros par an hors taxes et hors charges et à titre subsidiaire, la désignation d’un expert judiciaire pour faire déterminer la valeur locative des lieux au 1er janvier 2015 avec fixation d’un loyer provisionnel de 43.000 euros hors taxes et hors charges a compter du 1er janvier 2015.

Par jugement avant dire droit du 24 octobre 2016, le juge des loyers commerciaux a :

ordonné une expertise des locaux commerciaux litigieux,

commis pour y procéder Madame A B, inscrite sur la liste des experts de la Cour d’appel de Nîmes, avec mission de :

1. se rendre sur les lieux et décrire les locaux et terrains objets du bail dont s’agit,

2. s’expliquer sur les 5 éléments déterminant la valeur locative,

3. estimer la valeur locative de l’immeuble en cause, en recourant au minimum e deux méthodes d’évaluation habituelles, à compter du 1er septembre 2015,

4. préciser le montant du loyer applicable.

Le 24 août 2018, l’expert judiciaire a déposé son rapport définitif.

Par jugement du 4 novembre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d’Avignon a :

fixé à 43 172,85€ HT/HC, le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre les parties à la date du 1er janvier 2015,

dit que la différence entre les sommes dues au titre du nouveau loyer par rapport à l’ancien produira intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2013, puis au fur et a mesure de l’exigibilité des loyers,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, ordonné l’exécution provisoire du jugement,

fait masse des dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire et dit qu’ils seront supportés par moitié entre les parties avec le cas échéant droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en auront fait l’avance, sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

Le 10 janvier 2020, le bailleur a interjeté appel de ce jugement pour le voir infirmer en toutes ses dispositions.

Il rappelle que le juge de première instance a pondéré une surface dite de « réserve » et appliqué l’édition de la charte de l’Expertise du 1er juillet 2015 en retenant de facto l’application d’un coefficient de 1 à la surface de vente et d’un coefficient de 0,20 aux annexes.

Le bailleur critique le jugement déféré au motif que le preneur a délibérément inutilisé une surface de vente de 123 m², qualifiée à tort de « réserve », pour laquelle a été appliquée une pondération. Or, il explique que cette surface a été laissée à l’abandon par le preneur mais qu’elle ne peut faire l’objet d’aucune pondération s’agissant d’une surface de vente, d’autant plus que le bail ne prévoit aucune destination des locaux aux fins de réserve. C’est donc la surface réelle du local doit être prise en considération, indépendamment de l’affectation donnée par le preneur, laquelle n’est pas opposable au bailleur. Etant précisé que la grille de coefficients de pondération de la 4ème Édition de la Charte de l’Expertise doit être retenue et non la 5ème, le bailleur conclut à un coefficient de 1 pour l’ensemble de la surface de vente au rez-de-chaussée pour une superficie totale de 437 m² ainsi qu’un coefficient qui peut porté à 0,30 pour 197 m² de réserve et non 0,20, fixant ainsi la valeur locative annuelle à la somme de 80 368,20 euros HT/HC.

Le bailleur, appelant demande donc à la cour, au visa de l’article 1103 du code civil, de l’article 1188 du code civil, de l’article L.145-33, L. 145-34 du code de commerce, et des articles R.145-2, R. 145-3 et R. 145-4 du code de commerce, de :

recevoir, en la forme, son appel,

Au fond, y faire droit

En conséquence,

réformer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Avignon le 4 novembre 2019,

Statuant à nouveau,

débouter, purement et simplement, le preneur de toutes ses demandes

fixer le montant du loyer du bail renouvelé, à effet du 1er janvier 2015, à la somme annuelle de 80 368,20 € HT et HC,

condamner le preneur à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise.

* * *

Le preneur, intimé, réfute cette argumentation et soutient tout d’abord que la détermination de la valeur locative intervenant postérieurement au 1er juillet 2015 doit être établie conformément aux préconisations de la nouvelle édition de la Charte de l’expertise, à savoir l’application d’un coefficient de 1 à la surface de vente et d’un coefficient de 0,20 aux annexes et que cette édition est donc applicable au cas d’espèce, ce qui aboutit à une surface pondérée de 378 m². Il fait valoir, en effet, que le bail n’impose aucune ventilation au locataire entre la surface de vente et le surplus du local, que ni la loi, ni les stipulations contractuelle ne l’obligeait à conserver une surface de vente correspondant à la surface de vente utilisée par l’ancien locataire exerçant une activité de garagiste. Il ajoute qu’une réserve ne présente pas le même intérêt économique, ne génère pas le même chiffre d’affaires sur la surface de vente et que par conséquent, le même coefficient de pondération ne peut donc pas être appliqué à ces deux surfaces.

Enfin, il relève que la demande de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 80 368,20 euros HT/HC est supérieure au loyer plafond, de sorte que le bailleur aurait dû invoquer un motif de déplafonnement, ce qu’il s’abstient de faire.

Le preneur, intimé, demande à la cour, au visa des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, des articles R 145-3 à R 145-6 du code de commerce, et du rapport d’expertise judiciaire, de

débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes,

confirmer le jugement rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de judiciaire d’Avignon du 4 novembre 2019 en ce qu’il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 43.172,85 euros par an hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2015,

confirmer ledit jugement en ce qu’il a jugé que la différence entre les sommes dues au titre du nouveau loyer par rapport à l’ancien produira intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2013, puis au fur et à mesure de l’exigibilité des loyers.

condamner le bailleur au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner le bailleur aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés par Maître Georges C-D, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Le bail commercial fait référence à un immeuble commercial en rez-de-chaussée d’une surface d’environ 675 m2, sans autres précisions.

Le preneur indique dans ses écritures que « rien ne l’obligeait à conserver une surface de vente correspondant à la surface de vente qui était utilisée par l’ancien locataire, cela ne ressortant ni de la loi ni des stipulations contractuelles ». De fait, le preneur a réalisé des travaux dès sa prise à bail en réalisant un mur de séparation afin de réduire l’espace de vente, laissant une partie de cet espace inutilisé.

L’expert judiciaire a pris en compte cette surface inutilisée pour apprécier le montant du loyer mais a appliqué un coefficient de pondération correspondant à la partie qualifiée de réserve, ce qui est contesté par le bailleur.
Celui-ci se fonde sur la commune volonté des parties quant à la destination des lieux qui est celle de la vente et de la livraison de tous produits alimentaires conservés par le froid ou autre technologie de conservation, ainsi que tous produits et prestations complémentaires ou connexes.

Contrairement à ce qu’il soutient , cette activité nécessite l’usage d’une réserve puisqu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’une « première » réserve de 35 M2 est utilisée.

La 4ème édition de la charte de l’expertise – applicable au cas d’espèce étant donné que le loyer du bail renouvelé s’applique à compter du 1er janvier 2015, ce qui rend inopérante la demande d’application d’une charte datant de juillet 2015- différencie 3 types de surface de rez-de-chaussée : l a s u r f a c e d e v e n t e ( c o e f f i c i e n t 1 ) , l e s l o c a u x t e c h n i q u e s ( c o e f f i c i e n t 0 ) e t l e s réserves/laboratoires/préparation/annexes/débarras/ chaufferie (coefficient 0,30). Par conséquent, que l’on qualifie cette surface inutilisée de réserve, de débarras ou d’annexe n’a aucune incidence sur le coefficient de pondération à appliquer.

Le bailleur considère que cette surface doit être qualifiée de surface de vente car la décision du preneur tendant à ne pas exploiter cette surface de 123 M2 lui est inopposable. Il se fonde pour dire cela, sur un arrêt rendu par la cour de cassation le 3 avril 2012 (3ème chambre, pourvoi n°10-21008) qui ne peut inspirer la solution du cas d’espèce. En effet, le preneur indique fort justement que la cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait totalement exclue une surface des locaux donnés à bail du calcul de la surface pondérée.

En l’occurrence, l’expert a pris en compte l’intégralité des locaux devant servir à l’exploitation effective du commerce du preneur mais a appliqué à bon escient un coefficient de pondération sur la partie inutilisée qui présente un moindre intérêt commercial.

Eu égard aux recommandations de la 4ème charte de l’expertise, applicable jusqu’en juillet 2015 (date de prise d’effet des baux), la surface utile pondérée du local en cause est de 410 m2, ainsi que l’indique le rapport d’expertise judiciaire. Après application des coefficients correcteurs et des méthodes de comparaison qui ne sont pas discutés par les parties, l’expert judiciaire a évalué la valeur locative du local, à compter du 1er janvier 2015, à la somme de 53 095 euros par an, hors taxes et hors charges.

Il résulte de ce qui précède que le jugement sera infirmé en ce qu’il a fixé à 43 172,85€ HT/HC, le montant annuel du loyer du bail renouvelé, compte tenu de l’application infondée de la 5ème charte de l’expertise mais aussi du retranchement du montant de l’impôt foncier pour 2014.

En sollicitant une fixation du montant du loyer à plus de 80 000 euros, l’appelant conteste nécessairement, cette déduction mais ne développe aucun moyen à l’appui de sa prétention, de sorte que le jugement doit être confirmé sur ce point.

Il convient par conséquent de déduire de la somme de 53 095 euros par an, hors taxes et hors charges, celle de 3 604,65 euros correspondant au montant de l’impôt foncier pour l’année 2014, ce qui aboutit à fixer le montant du loyer annuel à la somme de 49 490,35 euros.

La différence entre les sommes dues au titre du nouveau loyer par rapport à l’ancien produira intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2015, et non 1er juillet 2013 comme indiqué de manière matériellement erronée dans le jugement.

L’équité ne commande pas l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait masse des dépens, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, qui seront supportés par moitié entre les parties.
PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé à 43 172,85€ HT/HC, le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre les parties à la date du 1er janvier 2015,

Et statuant à nouveau de ce chef,

Fixe à 49 490,35 € HT/HC, le montant annuel du loyer du bail renouvelé entre les parties à la date du 1er janvier 2015,

Rectifie l’erreur matérielle consistant à fixer le point de départ des intérêts légaux au 1er juillet 2013 et dit qu’il faut substituer à cette date celle du 1er janvier 2015,

Dit par conséquent que la différence entre les sommes dues au titre du nouveau loyer par rapport à l’ancien produira intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2015, puis au fur et à mesure de l’exigibilité des loyers,

Confirme le jugement déféré en ses autres dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié entre les parties avec droit de recouvrement direct au profit de M^e C-D qui en aura fait l’avance, sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me CODOL, Présidente de Chambre et par Monsieur Julian LAUNAY-BESTOSO, Greffier à la 4ème chambre commerciale.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE, 1. H I J K

[…]