REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 1er MARS 2022

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15790 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAP43

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mai 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS 17ème – RG n° 11-18-212831

APPELANTS

Monsieur C A

Né le […] à […]

[…]

93310 Pré Saint-Gervais

Monsieur E Z

Né le […] à […]

[…]

93310 Le Pré Saint-Gervais

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e Laurence TARTOUR, avocat au barreau de PARIS, toque : G0123

INTIMEE

Madame G Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Valérie SAINTAMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E1675

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Janvier 2022, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M. François BOUYX, Conseiller

M^me Marie X, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame X dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRET : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 septembre 2008, M^me Y, par l’intermédiaire de son mandataire, la SARL Cabinet Domus immobilier, a donné à bail à effet du 15 octobre suivant à MM. Z et A un appartement sis […], pour un loyer mensuel de 1 505 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros. Un dépôt de garantie d’un montant de 1 505 euros a été versé par les preneurs.

Le 28 février 2014, soit dix mois avant le terme du bail fixé au 15 octobre 2014, M^me Y, par l’intermédiaire de M. B, adressait aux locataires par lettre recommandée avec accusé de réception un congé avec offre de renouvellement de leur bail d’habitation avec réévaluation du prix du loyer à 2 499 euros mensuels à compter du 15 octobre 2014, au motif que leur loyer était sous-évalué au regard des prix pratiqués dans l’arrondissement au mètre carré.

Les locataires ont quitté les lieux le 3 juillet 2015.

M^me Y, par assignation délivrée le 21 juin 2018, a saisi le tribunal d’instance de Paris afin d’obtenir la condamnation de MM. A et Z à lui verser diverses sommes à titre de loyers et charges impayés, outre une somme de 3 800 euros au titre de dégradations du logement.

Par jugement du 24 mai 2019, le tribunal d’instance de Paris a :

- Condamné M. C A et E Z à payer à M^me Y la somme de 1 622,74 euros au titre du loyer de juin 2015,

- Condamné M. C A et E Z au paiement d’une somme de 2 295 euros à M^me Y à titre de dommages et intérêts pour la remise en état du logement,

- Condamné M. C A et E Z au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- Condamné M. C A et E Z aux entiers dépens,

- Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration du 29 juillet 2019, MM. A et Z ont interjeté appel de ce jugement et, dans leurs dernières conclusions en date du 5 février 2020, demandent à la cour de :

- Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté M^me Y de sa demande de paiement des loyers d’avril et mai 2015, à titre principal pour cause prescription, à titre subsidiaire en raison du caractère mal fondé de la demande, et du surplus de ses prétentions,

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné MM. A et Z à payer à M^me Y la somme de 1 622,74 euros au titre du loyer de juin 2015,

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné MM. A et Z à payer à M^me Y la somme de 2 295 euros au titre de la remise en état du logement,

- A titre subsidiaire, confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a déduit

des 3 800 euros de travaux le dépôt de garantie de 1 505 euros,

- Infirmer le jugement de première instance en qu’il a condamné solidairement

MM. A et Z à payer à M^me Y la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté MM. A et Z de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de leur demande de condamnation au paiement par M^me Y de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

- Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné MM. A et Z au paiement des dépens,

Statuant à nouveau

- Débouter M^me Y de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause

- Condamner M^me Y à payer à MM. A et Z la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais engagés en procédure d’appel ,

- Condamner M^me Y au paiement des dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions en date du 30 novembre 2021, M^me Y demande à la cour de :

- Débouter MM. A et Z de l’ensemble de leurs demandes,

- Déclarer M^me Y recevable et bien fondée en ses demandes,

En conséquence,

- Confirmer les dispositions du jugement entrepris sauf en ce que tribunal d’instance de Paris a limité la somme due à M^me Y à 1 622,74 euros au titre du loyer de juin 2015 et a déduit des dommages-intérêts à hauteur de 3 800 euros alloués le dépôt de garantie dont la demande de restitution était prescrite,

Statuant à nouveau

- Condamner en conséquence MM. A et Z à payer à M^me Y la somme de 2 516,74 euros au titre des indemnités d’occupation impayées ou partiellement payées entre mai et juin 2015,

- Constater que la demande de restitution du dépôt de garantie est prescrite et qu’il n’y a pas lieu de déduire son montant des dommages et intérêts accordés dont le montant fixé à hauteur de 3 800 euros sera confirmé,

Y ajoutant

- Condamner MM. A et Z au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 14 décembre 2021.

SUR CE,

Sur les arriérés de loyers et charges

Considérant que le premier juge a affirmé que les loyers et charges réclamés par la bailleresse portant sur des sommes dues antérieurement au 21 juin 2015 étaient, en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issu de la loi du 24 mars 2014, prescrits, son assignation ayant été délivrée le 21 juin 2018 ;

Que les appelants demandent que le jugement soit infirmé en ce qu’il n’a pas considéré le loyer du mois de juin comme prescrit, et l’intimée, appelant incident sur ce point, considère que les sommes dues depuis le mois d’avril 2015 ne sont pas prescrites ;

Considérant qu’il doit être rappelé qu’avant l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 dite Alur, l’action en paiement des loyers était soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil ;

Que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, dispose désormais que : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » ; que si cette disposition n’a pas été déclarée immédiatement applicable aux baux en cours par la loi du 24 mars 2014, la loi du 6 août 2015 a indiqué dans son article 82 II 2°, que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 était immédiatement applicable aux baux en cours, dans les conditions de l’article 2222 du code civil ; que néanmoins ce n’est qu’à compter du 7 août 2015 que ce texte est devenu immédiatement applicable aux baux en cours ;

Que l’alinéa 2 de l’article 2222 du code civil prévoit qu’en « cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. » ;

Qu’ainsi, s’agissant des actions dérivant d’un contrat de bail, la prescription triennale s’est substituée à la prescription quinquennale à compter du jour de l’entrée en vigueur la loi du 6 août 2015, soit le 7 août 2015, sans que la durée totale puisse excéder cinq années ;

Considérant qu’en l’espèce, l’assignation interruptive de prescription a été délivrée le 21 juin 2018, de sorte que les sommes réclamées au titre des mois d’avril, mai, et juin 2015 par la bailleresse, soit avant l’expiration du délai de trois ans à compter du 7 août 2015, n’étaient pas prescrites ;

Considérant au fond que MM. A et Z indiquent avoir déduit des loyers d’avril et mai 2015 une partie des frais de changement de la serrure du logement à la suite d’un cambriolage dont ils ont été victimes et font valoir que les frais correspondants sont à la charge de la bailleresse en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Que cependant il n’est pas contesté que la serrure était en état de fonctionnement normal lorsque les locataires sont entrés dans les lieux ; que ceux-ci ne soutiennent pas non plus que la bailleresse aurait, à un titre ou à un autre, une quelconque responsabilité dans le cambriolage dont ils ont été victimes ; qu’il s’en déduit que la réparation de cette dégradation commise par un tiers restait à la charge des locataires ;

Que le jugement sera infirmé de ce chef et que MM. A et Z seront condamnés à verser la somme de 2 516,74 euros au titre des loyers et charges des mois d’avril, mai et juin 2015 ;

Sur la réparation des dégradations et la restitution du dépôt de garantie

Considérant que M^me Y sollicite une somme de 3 800 euros au titre de la réfection de la peinture de l’appartement, le constat d’état des lieux de sortie établissant son mauvais état : écaillement, trous non rebouchés, éclats, auréoles ; qu’elle fait valoir que lors de l’entrée dans les lieux, un constat de l’état de ceux-ci n’ayant pas été fait, la peinture était présumée en bon état ;

Que les appelants contestent à la fois le montant alloué, un simple devis n’étant pas, selon eux, suffisant pour évaluer le montant qui pourrait être dû, et la pertinence de cette indemnisation alors qu’ils ont occupé ce logement pendant six ans ;

Considérant que le montant réclamé par la bailleresse de 3 800 euros pour la réfection de la peinture de cet appartement est suffisamment justifié par la production de deux devis, l’un de 3 927 euros et l’autre de 4 000 euros ;

Que cependant, c’est à juste titre que les locataires font valoir que doit être prise en compte la durée de la location ; qu’en effet, si les trous non rebouchés relèvent sans conteste de la catégorie de la dégradation, une partie des autres désordres peut être considérée comme relevant de l’usure normale qui n’est pas à la charge des locataires ;

Que dans ces conditions, un coefficient de vétusté de 50% sera appliqué, de sorte que la somme de 1 900 euros sera déduite de la somme réclamée par la bailleresse ; que c’est donc la somme de 1900 euros qui sera mise à la charge des locataires ;

Considérant s’agissant du dépôt de garantie, que le jugement entrepris est affecté d’une contradiction puisqu’il indique dans un premier temps, que cette demande formée par les appelants ayant quitté les lieux le 3 juillet 2015, dans des conclusions en date du 17 décembre 2018 pour l’audience du 19 décembre suivant, est prescrite, puis, dans un second temps et dans son dispositif, est opérée la déduction de ce dépôt de garantie de 1 500 euros de la somme due à M^me Y ;

Que, ainsi que la cour l’a ci-dessus rappelé, la prescription de trois ans est devenue applicable aux baux en cours à compter du 7 août 2015 ; que la demande de restitution du dépôt de garantie formée au mois de décembre 2018 par les locataires ayant quitté les lieux le 3 juillet 2015 est effectivement prescrite ; qu’il n’y a donc pas lieu de déduire son montant de la somme due à la bailleresse ;
Que MM. A et Z seront donc condamnés à payer à M^me Y la somme de 1 900 euros en réparation des dégradations de la peinture ;

Considérant s’agissant des mesures accessoires que le jugement sera confirmé de ces chefs, les appelants condamnés aux dépens ainsi qu’à verser à l’intimée la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a fixé le montant de l’arriéré locatif dû à M^me Y à la somme de 1 622,74 euros et le montant des réparations locatives à la somme de 2 295 euros,

Statuant nouveau et y ajoutant,

- Condamne M. C A et M. E Z à verser à M^me G Y la somme de 2 516,74 euros au titre de l’arriéré locatif,

- Condamne M. C A et M. E Z à verser à M^me G Y la somme de 1 900 euros au titre des réparations locatives,

- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamne in solidum M. C A et M. E Z à verser à M^me G Y la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamne in solidum M. C A et M. E Z aux dépens d’appel.