RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/01250 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IMWN

LM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS

15 février 2022

RG:20/01631

[S]

[D]

[W] NEE [D]

C/

Syndic. de copro. [Adresse 8]

S.A.R.L. GOUDARD PATOT

Grosse délivrée

le

à M^e Pomies Richaud

Selarl Leonard Vezian…

M^e Reboul

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PRIVAS en date du 15 Février 2022, N°20/01631

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre,

M^me Laure MALLET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Mai 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Septembre 2023 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Madame [E] [S] Divorcée [U]

née le 16 Août 1944 à [Localité 1] (07)

[Adresse 11]

[Localité 1]

Représentée par M^e Fabrice PILLONEL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Représentée par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [O] [D]

né le 08 Août 1964 à [Localité 1]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représenté par M^e Fabrice PILLONEL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Représenté par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame [T] [D] épouse [W]

née le 25 Juin 1966 à [Localité 9] (38)

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Fabrice PILLONEL, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Représentée par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8] Pris en la personne de son syndic en exercice, actuellement la SARL GOUDARD PATOT dont le siège social est sis [Adresse 5], lui-même pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LYON

S.A.R.L. GOUDARD PATOT, immatriculée au RCS d’AUBENAS sous le n° 403 036 684 représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Isabelle REBOUL, Postulant, avocat au barreau d’ARDECHE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Avril 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par M^me Anne DAMPFHOFFER, Présidente de chambre, le 09 novembre 2023.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [S] [U] est usufruitière, et M. [O] [D] et Mme [T] [D] nus- propriétaires des lots 1 et 2 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 8] à [Localité 1] (07), cadastré section AN [Cadastre 3], ayant pour syndic la SARL Goudart Patot.

Suivant acte notarié reçu le 19 juillet 2017, les consorts [S]/[D] ont renouvelé le bail commercial portant sur le lot n°1 de la copropriété au profit de Mme [M] [P] exerçant en qualité de coiffeuse.

Par ordonnance du 13 décembre 2019, le juge des référés du tribunal administratif de Lyon, saisi par la commune d'[Localité 1], a ordonné une expertise aux fins d’examiner l’immeuble, de se prononcer sur l’état de péril grave et imminent et de proposer les mesures provisoires nécessaires pour mettre fin à l’imminence du péril et garantir la sécurité publique ainsi que celle des occupants.

Dans le même temps, par arrêté en date du 16 décembre 2019, le maire de la commune d'[Localité 1], au vu du risque d’effondrement des balcons/encorbellements de l’immeuble, a mis en place un périmètre de sécurité au droit de l’immeuble, côté [Adresse 7], devant la parcelle AN [Cadastre 3] et a interdit, à l’intérieur de ce périmètre, tout passage de véhicules et de piétons, d’où une impossibilité d’accéder au salon de coiffure de Mme [P].

L’expert, M. [Y], a rendu son rapport le 23 décembre 2019.

Par arrêté du 27 décembre 2019, la commune a ordonné la mise en place des mesures provisoires préconisées par l’expert dans un délai de trois semaines à compter de la notification, délai prolongé jusqu’au 15 février 2020 par arrêté du 20 janvier 2020.

Une assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 27 janvier 2020, au cours de laquelle a été adoptée une résolution portant sur l’étude de démolition des loggias et la modification des façades.

La commune a pris un arrêté de péril le 17 avril 2020.

Une assemblée générale extraordinaire s’est tenue le 20 mai 2020, au cours de laquelle ont été votés notamment la démolition des balcons et le financement des travaux.

Par assignation du 16 juin 2020, M. [R] [V], propriétaire du lot n°8, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas qui, par ordonnance du 18 juin 2020, a ordonné la suspension des travaux de démolition et a désigné M. [N] en qualité d’expert au contradictoire du syndicat des copropriétaires intervenant volontaire, de trois autres copropriétaires et des vendeurs du lot du demandeur, afin de déterminer les responsabilités dans la survenance du sinistre.

L’expert ayant autorisé la reprise des travaux, les travaux de démolition des loggias ont été réalisés, et réceptionnés le 8 juillet 2020.

L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2020.

Par acte d’huissier délivré le 27 juillet 2020, les consorts [S]/[D] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SARL Goudart Patot devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins d’annulation de la résolution n° 12a de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2020 et en indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 15 février 2022, le tribunal judiciaire de Privas a :

— prononcé l’annulation de la résolution n°12a de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] du 20 mai 2020,

— dit que les travaux de démolition des balcons de la copropriété sise [Adresse 8] à [Localité 1] seront répartis entre tous les copropriétaires,

— débouté Mme [E] [S], M. [O] [D] et Mme [T] [D] de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SARL Goudart Patot,

— débouté Mme [E] [S], M. [O] [D] et Mme [T] [D] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] à effectuer les travaux propres à rétablir l’accès aux lots 1 et 2 de la copropriété sous astreinte,

— condamné Mme [E] [S], M. [O] [D] et Mme [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 5 099,10 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 6 novembre 2020,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] de sa demande en paiement de la somme de 2 000 euros,

— condamné Mme [E] [S], M. [O] [D] et Mme [T] [D] aux dépens.

— condamné in solidum Mme [E] [S], M. [O] [D] et Mme [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SARL Goudart Patot de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 5 avril 2022, Mme [E] [S] divorcée [U], M. [O] [D] et Mme [T] [D] épouse [W] ont relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 décembre 2022, auxquelles il est expressément référé, Mme [E] [S] divorcée [U], M. [O] [D] et Mme [T] [D] épouse [W] demandent à la cour :

Réformer, infirmer et/ou annuler le jugement du tribunal judiciaire de Privas du 15 Février 2022 en ce qu’il a :

*dit que les travaux de démolition des balcons de la copropriété sise [Adresse 8] à [Localité 1] seront répartis entre tous les copropriétaires,

*condamné Mme [E] [S], M. [O] [D] et Mme [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires ce immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 5 099,10 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 6 novembre 2020,

*condamné Mme [E] [S], M. [O] [D] et Mme [T] [D] aux dépens,

*condamné in solidum Mme [E] [S], M. [O] [D] et Mme [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*débouté Mme [E] [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W], née [D] de leurs demandes tendant à voir :

— dire et Juger que les charges de copropriété afférentes aux démolitions des balcons, nécessitées par un défaut d’entretien, seront réparties entre les seuls copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des balcons.

— condamné la SARL Goudart Patot, en raison de ses carences fautives ayant occasionné un préjudice à indemniser Mme [E] [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W], de leur préjudice.

— surseoir à statuer sur le quantum définitif de ce préjudice jusqu’à ce que l’accès aux lots N°1 et 2 soit à nouveau rétabli.

— condamné la SARL Goudart Patot à payer à Mme [E] [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W] une somme de 10 000 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], le cas échéant pour le compte de qui il appartiendra, à effectuer ou faire effectuer tous travaux propres à rétablir l’accès aux lots N°1 et 2 de la copropriété de manière que le fonds de commerce puisse y être exploité, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, Mme [S] [U] et les consorts [D] étant dispensés de toute participation au coût de ces travaux au regard des dispositions du règlement de copropriété.

— dispensé Mme [S] [U] M. [O] [D] et Mme [T] [W] de toute participation :

>aux frais de défense du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]

>aux condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier

>au coût de ces travaux de rétablissement d’accès aux lots N°1 et 2

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SARL Goudart Patot, ou celui des deux qui mieux le devra, à payer à Mme [E] [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W], ensemble, une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SARL Goudart Patot de toutes leurs demandes à l’encontre de Mme [E] [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W],

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SARL Goudart Patot, ou celui des deux qui mieux le devra, aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, distraits au profit de M^e Céline Chemel Cottancin, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur les chefs de demandes objets de la réformation, de l’infirmation et/ou de l’annulation.

— dire et juger que les charges de copropriété afférentes résolutions N°7 à 15 de l’assemblée générale du 20 mai 2020 afférentes aux démolitions des balcons, seront réparties entre les seuls copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des balcons,

— condamner la SARL Goudart Patot, en raison de ses carences fautives ayant occasionné un préjudice à indemniser Mme [E] [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W], de leur préjudice.

— surseoir à statuer sur le quantum définitif de ce préjudice jusqu’à ce que l’accès aux lots N°1 et 2 soit à nouveau rétabli.

— condamner la SARL Goudart Patot à payer à Mme [E] [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W] une somme de 19 800 € à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice.

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], le cas échéant pour le compte de qui il appartiendra, à effectuer ou faire effectuer tous travaux propres à rétablir l’accès aux lots N°1 et 2 de la copropriété de manière que le fonds de commerce puisse y être exploité, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, Mme [S] [U] et les consorts [D] étant dispensés de toute participation au coût de ces travaux au regard des dispositions du règlement de copropriété.

— dispenser Mme [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W] de toute participation *aux frais de défense du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8]

[Adresse 8]

— *aux condamnations prononcées à l’encontre de ce dernier

*au coût de ces travaux de rétablissement d’accès aux lots N°1 et 2

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SARL Goudart Patot, ou celui des deux qui mieux le devra, à payer à Mme [E] [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W], ensemble, une somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SARL Goudart Patot de toutes leurs demandes à l’encontre de Mme [E] [S] [U], M. [O] [D] et Mme [T] [W],

Subsidiairement, limiter la créance du syndicat des copropriétaires à la quote-part de charges dues par les lots de Mme [S] [U] et des consorts [D] sur les travaux portant exclusivement sur les parties communes,

— condamner in solidum le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la SARL Goudart Patot, ou celui des deux qui mieux le devra,aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R444-3 et ses annexes, et A444-31 du Code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles ils seront condamnés et laissées entièrement à leur charge, avec droit de recouvrement direct pour ceux de première instance au profit de M^e Céline Chemel Cottancin, avocat, et pour ceux d’appel au profit de M^e Georges Pomies Richaud, aussi avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 septembre 2022, auxquelles il est expressément référé, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] demande à la cour de :

Vu l’article 548 du code de procédure civile,

Vu l’article 564 du c de procédure civile,

Vu l’article 10 de la loi du juillet 1965,

Vu le rapport de M. [N],

Déclare irrecevables les demandes de Madame [E] [S], Monsieur [O] [D], Madame [T] [D] à l’encontre des résolutions 7 à 15 de l’assemblée générale du 20 mai 2020. et confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas le 15 février 2022 en ce qu’il a prononcé l’annulation de la délibération 12a de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2020, limité le montant de la condamnation au titre des arriérés de charge à la somme de 5099,10 € et débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement Madame [E] [S], Monsieur [O] [D], Madame [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 5.391,60 € au titre des charges de copropriété

— condamner Madame [E] [S], Monsieur [O] [D], Madame [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 2.000 €,

En tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires en ce compris celle formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens,

— condamner in solidum Madame [E] [S], Monsieur [O] [D], Madame [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3& janvier 20223, auxquelles il est expressément référé, la SARL Goudart Patot demande à la cour de :

Vu les pièces du dossier,

Vu l’article 1240 du code civil,

Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de Privas du 15 février 2022 en ce qu’il a débouté Madame [E] [S] [U], Madame [T] [W] et Monsieur [O] [D] de leurs demandes indemnitaires principales et accessoires présentées à l’encontre de la société Goudart Patot, comme injustifiées et non fondées,

Réformer le jugement du 15 février 2022 en ce qu’il a débouté la société Goudart Patot de ses demandes indemnitaires reconventionnelles,

— condamner in solidum Madame [E] [S] [U], Madame [T] [W] et Monsieur [O] [D] à verser à la Société Goudart Patot 8 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens,

La clôture de la procédure est intervenue le 13 avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de Mme [E] [S] divorcée [U], M. [O] [D] et Mme [T] [D] épouse [W],

Sur la demande d’annulation de la résolution n°12 a de l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2020,

Selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967 « La convocation contient (…) l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. »

Selon l’article 11 « Sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour le projet de résolution(…).»

Selon l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1. »

La convocation pour l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2020 comporte un ordre du jour

comportant 17 questions dont les questions suivantes de 7 à 12 :

«7 Décision à prendre quant aux travaux de démolition des balcons, vote du principe,

8 Décision à prendre quant au choix des entreprises ,

9 Décision à prendre quant au suivi technique des travaux,

10 Décision à prendre quant au suivi administratif et financier des travaux,

1 1 Décision à prendre quant à la souscription d’une assurance Dommages Ouvrage »

12 Décision à prendre quant au financement des travaux ».

Le projet de résolutions joint à la convocation est ainsi rédigé au point 12 :

« L’assemblée générale après avoir :

— pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation

— pris connaissance de l’avis du conseil syndical

— et délibéré

décide le budget des travaux suivant :

LOT 1 – DEMOLITIONS – GROS OEUVRE :

LOT 2 – MENUISERIES EXTERIEURES BOIS – SERRURERIE.

LOT 3 – PLATRERIE – PEINTURE :

LOT 4 – FAÇADES :

LOT 5 – PLOMBERIE- SANITAIRES :

LOT 6 – ELECTRICITE- COURANTS FAIBLES :

Suivi technique :

Suivi administratif et financier :

Assurance Dommages Ouvrages :

Subvention ANAH, avec préfinancement PROCIVIS :

Budget total :

Il est précisé que toute variation du taux de TVA sera répercutée aux travaux votés.

L’assemblée générale autorise le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires suivant les modalités ci-après définies de telle manière que le syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché.

Echéancier des appels de fonds :.. ..(montant de la ou des provisions(s) et date(s) d’exigibilité). »

Lors de l’assemblée générale, la question 12 a été adoptée dans les termes du projet de résolution joint à l’ordre du jour avec l’ajout des montants arrêtés, de l’échéancier des appels de fonds, de la mention selon laquelle « les travaux seront répartis sur les tantièmes de masse générale »

Sous le résultat du vote il est mentionné : « avec l’accord du président de séance, il est introduit une résolution spécifique pour la répartition des travaux votés précédemment.

Le Syndic informe les copropriétaires avoir consulté un avocat pour faire vérifier la répartition en charges générales des travaux sur les parties privatives et les parties communes. »

puis une résolution 12a a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés :

« Décision à prendre quant à la répartition des travaux :

L’assemblée générale après avoir :

— pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation

— pris connaissance de l’avis du conseil syndical

— et délibéré

décide que les travaux seront répartis en fonction des tantièmes de masse générale. »

Il est par ailleurs précisé

« M. [V] propose en assemblée de participer uniquement aux travaux communs et non privatifs. Mme [U] et M. [V] quittent provisoirement l’assemblée afin de permettre à Mme [A], Mme [Z] et M. [X] d’échanger sur cette répartition des dépenses. Les copropriétaires proposent d’échanger ensemble par l’intermédiaire de leurs Conseils, après l’assemblée, afin de trouver un éventuel accord sur la répartition des travaux ».

Le syndicat des copropriétaires critique le jugement déféré en ce qu’il a annulé la résolution n°12 faisant valoir:

— que si les articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967 exigent que la convocation à l’assemblée générale contienne l’ordre du jour des questions qui seront soumises au vote, aucune exhaustivité ou stricte conformité de l’ordre du jour avec la délibération votée n’est exigée, puisque l’assemblée générale des copropriétaires dispose à cet égard d’une faculté d’appréciation,

— qu’ aucune disposition n’impose la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté, sauf à nier la liberté de discussion et de vote des copropriétaires lors de l’assemblée générale,

— que la délibération votée quant à la répartition était le prolongement logique de la délibération n°12 (non contestée par les appelants) relative au budget des travaux inscrit à l’ordre du jour,

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, la question 12a portant sur la répartition de la charge des travaux votés à la question 12 ne figurait ni à l’ordre du jour ni au projet de résolution contenus dans la convocation, cette question ayant manifestement été évoquée lors des discussions de l’assemblée, raison pour laquelle elle a été rajoutée à la suite du vote de la résolution 12.

La question de la répartition des travaux, non portée à l’ordre du jour, ne pouvait dès lors faire l’objet que d’un échange de vues dans la perspective de son inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale.

Il convient de rappeler que l’ordre du jour doit donner le détail des questions qui seront évoquées à l’occasion d’un point inscrit et une question ne peut pas être implicitement contenue ou découler d’un point figurant expressément à l’ordre du jour.

La résolution 12a ne pouvait donc être évoquée et soumise au vote lors de l’assemblée du 20 mai 2020.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir que la résolution 12a était le prolongement de la résolution 12 alors que précisément elle a fait l’objet d’une résolution séparée et d’un vote distinct.Il s’agissait donc bien de l’ajout d’une résolution et non d’un prolongement.

Toute décision prise sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour est nulle

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a annulé la résolution 12a.

Sur la répartition des charges de copropriété afférentes à la démolition des balcons,

Le syndicat des copropriétaires ni le syndic ne contestent, en son principe, la demande des appelants tendant à voir trancher par le juge dans le cadre de ces débats la question de la répartition des charges.

L’article 14 du règlement de copropriété stipule que «(…) les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des balcons devront les maintenir en parfait état d’entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites etc… provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectués. Ils supporteront en conséquence, tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires. En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais. Seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la copropriété. »

Les appelants soutiennent que le défaut d’entretien des aménagements privatifs des loggias sur les balcons (structure en bois des loggias exposés directement aux intempéries, les cerclages de renforts extérieurs ajoutés aggravant les rétentions d’eau et le dispositif de fermeture des parties ventrales non étanches, l’ajout de dalles en béton et du carrelage) ont eu une influence notable sur la solidité de la structure et sont à l’origine des désordres, que ces carences d’entretien étant imputables aux copropriétaires qui en avaient la charge exclusive, la vétusté est anormale, qu’ils doivent en conséquence supporter le coût des travaux.

L’immeuble de 5 niveaux a pour caractéristiques principales :

— des murs porteurs en maçonneries de pierres locales,

— des planchers intermédiaires à ossatures en bois,

— un toiture à 2 pans sur une charpente en bois,

— trois loggias à ossatures initiales en bois et des renforts en métal aux niveaux intermédiaires +0 à +2 construites à l’origine en surplomb de la rivière Deûme et maintenant au-dessus du trottoir de l'[Adresse 7], et en particulier de l’accès unique au commerce niveau -1.

Les loggias existaient déjà en 1965/1966 lors des travaux de couverture de la rivière Deûme.

Il est constant que les balcons de la copropriété sont des parties communes à usage privatif même s’il ont été fermés par des loggias.

Il ressort du rapport d’expertise de M. [N] que les désordres allégués sont réels, l’expert ayant fait les constatations suivantes :

— l’angle sud-est des trois loggias est le plus endommagé, la structure en bois et les renforts métalliques verticaux de cerclage ajoutés étant totalement détruits par la pourriture et la corrosion, la console de pierre présentant des fissures graves montrant sa perte de solidité et le risque d’effondrement, une fissure verticale de désolidarisation apparaissant sur toute la hauteur des niveaux 0 à 2 entre les murs de retour sud des 3 loggias et la façade est principale,

— la structure en bois et les renforts métalliques apparaissent moins endommagés dans les parties nord des 3 loggias,

— la dégradation très avancée de l’angle sud-est des trois loggias était déjà bien visible en août 2018,

— la partie sud de la loggia du local commercial situé au niveau 0 est en très mauvais état avec des traces importantes d’infiltrations d’eau en particulier dans l’angle sud-est du plafond jusqu’aux planchers en bois,

— des dégradations importantes et irréversibles de la structure bois initiale et des renforts métalliques de l’extérieur des loggias situées au niveau 0 et +1

— une fissure de plusieurs millimètres dans le solin de raccordement entre la toiture des loggias et la façade est,

— en façade ouest, aucune fissure susceptible de traduire un mouvement structurel de l’ensemble de l’immeuble, notamment en relation avec le séisme du 11 novembre 2019 (contrairement aux conclusions de l’expert [Y] ).

S’agissant de la cause des désordres il explique que « les infiltrations récurrentes d’eau dans les loggias et surtout les imbibitions fréquentes des bois de l’ossature primaire d’origine exposés aux pluies inclinées constituent la cause technique à retenir pour l’apparition des stades de gravité des désordres tels qu’ils ont conduit à la nécessité il y a quelques années de renforcer la structure de cet ouvrage en porte à faux, puis maintenant de le démolir en totalité par défaut de solidité et menace d’effondrement. »

Les désordres sont bien structurels puisque M. [N] se réfère à la structure initiale des loggias à savoir les balcons ancrés dans l’immeuble et contrairement aux dires des appelants, l’homme de l’art a expressément indiqué que « à l’instar des travaux réalisés par les usagers des loggias, sans distinction ni restriction, les éventuels défauts d’entretien ne peuvent être considérés comme avoir pu contribuer de façon déterminante à l’apparition du stade de gravité des désordres ayant conduit à la décision de démolition »

Ainsi, l’expert n’a aucunement mis en évidence un défaut d’entretien des loggias dans l’apparition des désordres mais a incriminé la vétusté de la structure primaire des balcons fermés en loggias qui constitue des parties communes dont les frais d’entretien, conservation et administration doivent être répartis, en application de l’article 10al 2de la loi du 10 juillet 1965, en fonction des valeurs relatives des parties privatives de chaque lot.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit que les travaux de démolition seront répartis entre tous les copropriétaires.

Sur la responsabilité de la Sarl Goudart Patot en sa qualité de syndic,

Selon l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»

Les appelants soutiennent que le syndic a commis des fautes :

-1.en n’exécutant pas les travaux préconisés par l’expert, M. [Y], malgré des relances et l’urgence, et en violation des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 37 du décret du 17 mars 1967, -2. en ne déclarant pas le sinistre à l’assurance de copropriété ,

-3 en convoquant une assemblée générale le 27 janvier 2020 non pas pour faire effectuer les travaux mais seulement pour faire un point d’information sur l’état de la façade et en s’opposant aux conclusions de l’expert faisant état du point de vue de la société SMG,

-4.en soumettant à l’assemblée générale une délibération en contradiction avec le règlement de copropriété puisqu’il fait supporter à l’ensemble des copropriétaires l’entièreté des travaux y compris ceux portant sur les parties privatives des balcons.

Ils sollicitent ainsi l’indemnisation de leur préjudice lié à l’absence de perception des loyers suite à l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Privas qui a ordonné la suspension des loyers, leur locataire ne pouvant accéder à son commerce.

Eu égard à la répartition des charges de copropriété afférentes à la démolition des balcons fixée ci-avant, le reproche numéro 4 n’est pas fondé.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats que le syndic a bien, par courrier du 19 décembre 2019, déclaré le sinistre à l’assurance de la copropriété qui a répondu le 18 février 2020 :

« Nous revenons vers vous concernant le dossier de l’immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 1].

Ce dossier a été ouvert par la Compagnie sous la référence B1900472436 et sous réserve de garantie.

Nous avons transmis le courrier de l’avocat à la compagnie et ne manquerons pas de vous tenir informé du suivi de ce dossier.

Par contre, à ce jour, il n’y a pas de dommage constaté qui nous permet d’intervenir contractuellement. »

Un nouveau message en date du 6 mai 2021, reprenant les termes d’un précédent message du 16 mars 2021, a confirmé que la compagnie Allianz n’interviendrait pas car le contrat d’assurance nécessite que le dommage soit accidentel.

La position de l’assureur ne peut être reprochée à la Sarl Goudard Patot.

Quant à la réalisation des mesures provisoires préconisées par l’expert [Y] (débarrasser les loggias de leurs meubles, créer un nouveau sanitaire à l’intérieur de l’arrière boutique du commerce situé au niveau 0 et interdire l’accès aux trois loggias, puis installer deux ceintures métalliques au niveau de l’allège du logement du 1er étage destinées à éviter le glissement de la partie fissurée vers l’avant, créer un tunnel de façon à permettre un accès protégé au commerce appartenant aux appelants et élargir le périmètre de sécurité), le premier juge, par des motifs que la cour adopte, a justement indiqué :

— qu’il ressort des pièces versées au débat que la mise en place des garde-corps a été réalisée le 9 janvier 2020 et que le tunnel de protection de l’accès au commerce a été créé le 19 février 2020, la demande de création ayant été formulée auprès de la société SMG Construction dès le 8 janvier 2020,

— quant au cerclage préconisé par l’expert, il n’a pu être réalisé. En effet, M. [F] de la société BTP Ingénierie Solutions a indiqué que cette solution était difficilement applicable car nécessitant un ancrage dans un élément structurel capable de reprendre des efforts horizontaux importants, et que cet ancrage ne serait pas justifiable ; la société Concept métal Services n’a pas donné suite à la demande de devis pour le cerclage, celui-ci lui paraissant 'irréalisable et sans risque de dommages importants" ; l’entreprise Gachet a refusé de réaliser les travaux 'pour des raisons de responsabilité" et la société Guion Métal a indiqué qu’il n’y avait aucun moyen de fixer cette ceinture de part et d’autre de l’immeuble,

— qu’interrogé par le syndic sur les réticences et interrogations émises par l’ingénieur structure et les entreprises sollicitées, M. [Y] n’a pas répondu.

La non réalisation d’une des mesures provisoires n’est pas due à une défaillance du syndic qui a tout mis en 'uvre pour respecter les préconisations de l’expert mais à une impossibilité technique caractérisée.

De même, les travaux ont bien été votés par l’assemblée générale extraordinaire du 20 mai 2020.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leurs demandes indemnitaires.

Sur la demande de travaux sous astreinte,

Les appelants exposant qu’ils sont toujours privés de la jouissance de leur lot sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer sous astreinte tous travaux propres à rétablir l’accès aux lots 1 et 2 de la copropriété.

Il répliquent qu’on ne peut leur opposer l’absence de fonds pour exécuter les travaux puisque les travaux votés lors de l’assemblé générale du 20 mai 2020 comprenaient des travaux bien plus importants que ceux exigés par l’arrêté de péril qui suffisaient à sa main levée.

Or, il est constant que certains copropriétaires, dont les appelants, n’ont pas réglé leurs charges permettant la réalisation complète des travaux, seuls les travaux de démolition ayant pu être effectués.

Par ailleurs, la procédure en cours initiée par les consorts [S]/[D] paralyse la poursuite des travaux de façade et de menuiserie puisque, comme l’a pertinemment rappelé le premier juge, les appelants sollicitent précisément l’annulation de la résolution relative à la répartition des charges.

Ainsi, l’impossibilité de jouissance trouve sa cause uniquement dans l’arrêté de péril du maire en date du 17 avril 2020 qui indiquent que les locaux dont le salon de coiffure situé au sous-sol sont interdits temporairement à l’habitation et à toute utilisation à compter du démarrage des travaux et jusqu’à la mainlevée de l’arrêté de péril, et l’impossibilité de réaliser les travaux réside dans un manque de fonds lié à la présente instance et au non paiement des charges qui ont pourtant été votées.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de ce chef.

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires,

— Sur la demande au titre des charges,

*sur l’irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires,

Il y lieu de constater que le premier juge n’a jamais été saisi d’une demande d’annulation des résolutions n° 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 et 15 et n’a d’ailleurs pas statué de ce chef dans son dispositif.

Il est constant que seule la résolution 12a qui n’était pas inscrite à l’ordre du jour a fait l’objet d’une contestation, les autres résolutions étant ainsi devenues définitives.

Dès lors, la demande du syndicat des copropriétaires tendant à « Déclarer irrecevables les demandes de Madame [E] [S], Monsieur [O] [D], Madame [T] [D] à l’encontre des résolutions 7 à 15 de l’assemblée générale du 20 mai 2020 et confirmer le jugement entrepris sur ce point » est donc sans objet et sera rejetée.

Mme [E] [S] divorcée [U], M. [O] [D] et Mme [T] [D] épouse [W] étant défendeurs à la demande reconventionnelle du Syndicat des copropriétaires en paiement de charges de copropriété et ayant conclu en première instance à son débouté, ils sont recevables devant la cour, à soulever tout moyen tendant au rejet et subsidiairement à la limitation de cette prétention.

*sur le fond,

Le paiement des charges et des provisions à leur échéance est une obligation impérative pour les copropriétaires en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelés à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Eu égard à la présente décision, les charges relatifs à la démolition des balcons sont dues et les travaux sur les parties privatives invoqués par les appelants ne sont que la conséquence des travaux sur les parties communes comme exposés ci-avant.

Il est produit aux débats le contrat de syndic avec la Sarl Goudard Patou, le procès-verbal de l’ assemblée générale du 20 mai 2020, le relevé individuel de compte de copropriété des appelants arrêté au 6 novembre 2020 pour un montant de 5 391, 60 € et une mise en demeure du 8 juillet 2020.

Le syndicat des copropriétaire reproche au premier juge d’avoir exclu la somme de 292,50 € au titre des honoraires d’avocat référé expertise, cette somme correspondant à la quote-part des appelants et non à 100 % de la dépense engagée.

Il ressort effectivement des pièces numéros 15, 16 et 17 versées aux débats par le syndicat des copropriétaires que malgré un libellé maladroit sur le décompte des charges « 100% honoraires d’avocat référé expertise », la somme de 292,50 € représente uniquement la quote-part de la somme totale des honoraires d’un montant de 3 244,37 €.

L’article 24 du règlement de copropriété stipule « En cas d’indivision ou de démembrement de la propriété d’un lot, les indivisaires comme les nus-propriétaires et usufruitiers seront solidairement tenus de l’entier paiement des charges afférentes à ce lot.»

En conséquence, infirmant le jugement déféré, Mme [E] [S] divorcée [U], M. [O] [D] et Mme [T] [D] épouse [W] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 391, 60 € au titre des charges arrêtées au 6 novembre 2020.

— Sur la demande de dommages et intérêts,

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le retard dans le paiement des charges occasionne un retard dans l’exécution des travaux et la levée de l’arrêté de péril outre le risque de perdre la subvention de l’ANAH.

Pour autant, les appelants avaient le droit de contester la résolution 12a à laquelle il a été fait droit en la forme et de ne pas payer leur quote-part de charge dans l’attente de l’issue de la présente procédure.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Les dispositions au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les appelants supporteront in solidum les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaire ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à la Sarl Goudart Patot ses frais irrépétibles d’appel. Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] tendant à voir « Déclarer irrecevables les demandes de Madame [E] [S], Monsieur [O] [D], Madame [T] [D] à l’encontre des résolutions 7 à 15 de l’assemblée générale du 20 mai 2020 et confirmer le jugement entrepris sur ce point »,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Mme [E] [S], M. [O] [D] et Mme [T] [D] à payer au syndicat des copropriétaires ce immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 5 099,10 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 6 novembre 2020,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [E] [S] divorcée [U], M. [O] [D] et Mme [T] [D] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 5 391, 60 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 6 novembre 2020,

Condamne in solidum Mme [E] [S] divorcée [U], M. [O] [D] et Mme [T] [D] épouse [W] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum Mme [E] [S] divorcée [U], M. [O] [D] et Mme [T] [D] épouse [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel,

Déboute la Sarl Goudart Patot de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,