RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03567 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JACC

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D’ORANGE

03 octobre 2023 RG :11-23-0001

[W]

C/

[T]

Grosse délivrée

le

à Selarl PG

SCP Penars Oosterlynck

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d’ORANGE en date du 03 Octobre 2023, N°11-23-0001

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [L], [V], [O] [W]

né le 03 Octobre 1957 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Pauline GARCIA de la SELARL PG AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

M. [Z] [T]

né le 22 Avril 1952 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Caroline BEVERAGGI de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 29 Août 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 12 décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2019, M. [Z] [T] a consenti à M. [L] [W] un bail portant sur un appartement situé dans une villa à [Localité 5], [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 415 € et une provision sur charges de 10 €.

Un deuxième bail sur le même appartement a été consenti aux mêmes conditions à Mme [K] [F].

Mme [K] [F] a quitté les lieux en mai 2021 puis est décédée le 9 juillet 2021.

Des loyers et des charges étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier à M. [L] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2023, M. [Z] [T] a assigné M. [L] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection d’Orange aux fins, notamment de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et solliciter l’expulsion du locataire outre le paiement des loyers et charges impayés à titre provisionnel.

Par ordonnance en date du 23 mai 2023, le juge des référés a renvoyé l’examen de l’affaire au fond.

Par jugement contradictoire du 3 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré valable le bail conclu le 16 janvier 2019 entre M. [Z] [T] et M. [L] [W] concernant l’appartement sis [Localité 4], [Adresse 1] ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 janvier 2019 entre M. [Z] [T] et M. [L] [W] concernant l’appartement sis à [Localité 4], [Adresse 1], sont réunies au 4 janvier 2023 ;

— ordonné en conséquence à M. [L] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— dit qu’à défaut pour M. [L] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [Z] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné à M. [L] [W] à payer à M. [Z] [T] la somme de 3 047,49 euros au titre des loyers, provisions sur charges et charges locatives (décompte arrêté au 31 mai 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 sur la somme de 1 933,49 €, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— condamné M. [L] [W] à verser à M. [Z] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 450,82 euros, à compter du 4 janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la restitution des clés ;

— débouté M. [L] [W] de sa demande d’expertise, de suspension et de réduction des loyers ;

— condamné M. [L] [W] à verser M. [Z] [T] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [L] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 16 novembre 2023, M. [L] [W] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 aôut 2024, auxquelles il est expressément référé, M. [L] [W] demande à la cour de :

Vu la loi du 06 juillet 1989,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu les articles 143,146 et 565 du code de procédure civile,

Réformer la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [T] de sa demande de constat de résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

— débouter M. [T] de sa demande de paiement à tout arriéré de loyer et charges ;

Y ajoutant,

— donner injonction au bailleur de régulariser la situation auprès de la CAF pour absence d’impayés, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner une expertise avec mission habituellement confiée à l’homme de l’art et notamment :

*réaliser les diagnostics obligatoires et énergétiquement

*vérifier l’état de décence du logement par la fonctionnalité de la chaudière, l’entrée d’air dans le logement, la vérification des éléments électriques,

*déterminer les réparations nécessaires pour la remise en état des lieux et leur imputabilité,

— ordonner la suspension des loyers le temps de la réalisation de l’expertise et jusqu’à dépôt du rapport à intervenir ;

A défaut, ordonner la réduction du loyer à 50% de son montant actuel ;

En tout état de cause,

— limiter la dette de M. [W] à la somme de 2 066,51 € ;

— condamner M. [T] à payer à M. [W] la somme de 12.391,61 € ;

A toutes fins utiles,

— prononcer la compensation des créances connexes et réciproques,

A titre subsidiaire,

— accorder les plus larges délais de paiement à M. [W] ;

— condamner M. [T] au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 août 2024, auxquelles il est expressément référé, M. [Z] [T] demande à la cour de :

Vu le contrat de bail en date du 16 janvier 2019,

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 3 novembre 2022,

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu le jugement du 3 octobre 2023

Confirmer le jugement du 3 octobre 2023 en l’ensemble de ses dispositions,

— juger que M. [W] ne conteste pas être débiteur des charges locatives et loyers dues à M. [T],

— juger que M. [W] ne conteste pas ne plus payer son loyer et ses charges,

— juger que M. [W] ne justifie d’aucun trouble de jouissance ou désordre,

— débouter M. [W] de ses demandes de diminution de loyer, de dommages et intérêts, de compensation, d’expertise et d’échelonnement,

— juger que M. [W] est à ce jour débiteur de la somme totale de 8.892,99 € au titre de l’arriéré de charges locatives (2020 à 2023) et de loyers et provision sur charges arrêtées au mois de juillet 2024,

— condamner M. [W] à payer à M. [T] la somme de 8.892,99 € arrêtée au mois de juillet 2024,

— débouter M. [W] de sa demande de délais de paiement,

En toutes hypothèses,

— condamner M. [W] à payer à M. [T] une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— le condamner aux entiers dépens y compris les frais de commandement de payer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 août 2024

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatation » de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel .

Par ailleurs, il y lieu de constater que M. [W] ne formule aucune critique à l’encontre du jugement déféré en ce qu’il a déclaré valable le bail conclu le 16 janvier 2019 entre M. [Z] [T] et M. [L] [W] concernant l’appartement sis [Localité 4], [Adresse 1].

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur la résiliation du bail,

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l’espèce, M. [T] se fondant sur la clause résolutoire contenue au bail du 16 janvier 2019 et le commandement de payer en date du 3 novembre 2022 demeuré infructueux, sollicite le constat de la résiliation du bail au 4 janvier 2023.

M. [W] s’oppose au jeu de la clause résolutoire au motif que le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi malgré un règlement constant, mensuel et régulier de son reliquat de loyer, après déduction de l’allocation logement, outre de faibles charges locatives, fixées à la discrétion de M. [T] sans production de justificatifs.

Or, il ressort des décomptes produits aux débats que lors de la délivrance du commandement de payer le 3 novembre 2022, les loyers de septembre et octobre 2022 n’avaient pas été intégralement versés, l’APL ayant été suspendue à compter de septembre 2022 et qu’en toute hypothèse une somme était due au titre des charges de 2020, 2021 et 2022.

En effet, M. [W] ne démontre aucune faute du bailleur qui aurait entrainé la suspension de l’APL alors même qu’il ressort des termes de son courriel du 2 mars 2022 que ce dernier a déclaré à l’organisme un défaut de paiement des charges, ce qui correspondait à la réalité, M. [W] ne contestant d’ailleurs pas ne jamais avoir payé les charges depuis son entrée dans les lieux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 3 novembre 2022 et il convient de rappeler qu’un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à celle réellement due n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 janvier 2023.

Selon l''article 24 V de cette même "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Cependant, il convient de constater que M. [W] a d’ores et déjà été expulsée par procès-verbal du 13 août 2024 et a donc quitté les lieux.

Mais surtout, eu égard à l’importance de la dette locative, et M. [W] ayant même cessé de payer le loyer résiduel depuis octobre 2023, il ne démontre pas être capacité au regard de ses revenus (retraite mensuelle de 1 012 €) d’apurer sa dette dans le délai légal tout en payant le loyer courant.

Par ailleurs, il ne sollicite pas aux termes de son dispositif la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour les mêmes motifs, M. [W] ne peut d’avantage bénéficier de délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. [W] de sa demande de délais de paiement.

Par ailleurs, son expulsion a été ordonnée à bon droit par le premier juge.

L’appelant ayant occupé les lieux sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, il est redevable d’une indemnité d’occupation justement évaluée par le premier juge à compter du 4 janvier 2023 jusqu’au mois de juillet 2024.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande au titre des charges, des loyers et des indemnités d’occupation impayés,

En application des dispositions du contrat de bail, de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, M. [W] avait l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Sur les charges,

Il est constant que les charges au titre de l’année 2019 ne sont pas sollicitées comme prescrites.

M. [W] pour les charges 2020 et 2021 se prévaut d’un plan d’apurement du 20 mai 2021 pour affirmer qu’il n’était redevable d’aucune charge.

Or, outre le fait qu’il ne conteste pas aux termes de ses écritures être redevables de charges, le premier juge a pertinemment relevé que ce document concerne une dette de loyer uniquement, mais nullement les charges, ainsi que cela résulte clairement des indications mentionnées audit plan d’apurement.

En revanche, l’intimé ne peut réclamer la totalité des charges suite au décès de Mme [F] alors qu’il avait établi deux contrats de bail fixant pour chacun d’eux les loyers à la moitié de la valeur locative du bien et correspondant à la moitié de la surface de l’appartement laissant dès lors présumer un partage par moitié des charges en l’absence de preuve et de mention contraire dans le bail.

Concernant la vidange du bac à graisse, la villa étant composée de quatre logements, la somme au titre de cette charge doit être divisée par quatre.

Enfin il ressort des décomptes de charges produit aux débats que les provisions pour charges ont bien été déduites par le bailleur pour les années 2021(120 €) et 2022(70 €) mais pas pour l’année 2020 (120 €).

En conséquence, le montant des charges dues par M. [W] au regard des justificatifs produits aux débats s’élève à :

— pour l’année 2020 :

*1/2 de la taxe d’ordures ménagères : 132 €

* ¿ de la vidange du bac à graisse : 55 €

*déduction des provisions : 120€

Totale : 67 €

— pour l’année 2021 :

*1/2 de la taxe d’ordures ménagères : 133,5 €

* ¿ de la vidange du bac à graisse : 124,41 €

Total :177,91 €

— pour l’année 2022 :

*1/2 de la taxe d’ordures ménagères : 138 €

* ¿ de la vidange du bac à graisse : 60,50 €

*1/2 du débouchage du syphon : 44 €

Total : 242,50 €

— pour l’année 2023 :

*1/2 de la taxe d’ordures ménagères : 138 €

* ¿ de la vidange du bac à graisse : 82,25 € €

Total : 230,25 €

Infirmant le jugement déféré, M. [W] sera condamné à payer à M. [T] la somme de 717,66 € au titre des charges 2020, 2021, 2022 et 2023.

Sur les loyers et indemnités d’occupation,

Il résulte du décompte de M. [T] non contesté par l’appelant que ce dernier reste redevable au titre des loyers et des indemnités d’occupation impayés de la somme de 7 914,57 € arrêtée au mois de juillet 2024.

Infirmant le jugement déféré, M. [W] sera condamné à payer cette somme à M. [T] avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la demande d’injonction de M. [W],

En préliminaire, il convient de constater que l’intimé ne sollicite pas dans le dispositif de ses conclusions que cette demande soit déclarée comme irrecevable pour être nouvelle.

L’appelant demande qu’il soit donné injonction au bailleur de régulariser la situation auprès de la CAF pour absence d’impayés.

Le bail étant résilié et les impayés avérés, M. [W] sera débouté de cette demande.

Sur la demande d’expertise et de suspension des loyers,

Le bail étant résilié, M. [W] n’a plus d’intérêt légitime à solliciter une expertise afin de constater l’état d’indécence du logement d’autant qu’il a quitté les lieux.

Il conviendra uniquement d’examiner ci-après si M. [W] démontre avoir subi un trouble de jouissance pendant l’exécution du bail.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté l’appelant de sa demande d’expertise et de suspension des loyers.

Sur la demande de réduction de loyer,

L’appelant sollicite la réduction du loyer de 50% soutenant avoir subi un trouble de jouissance.

Il fait valoir que le le système de chauffage qui équipe le logement est défaillant et n’a pas été entretenu, qu’en mai 2019, il avait informé le bailleur que les radiateurs du logement loué avaient cessé de fonctionner et que le locataire pour pouvoir se chauffer ne pouvait qu’utiliser qu’un split intérieur dont la consommation d’électricité était trop importante (38 € par jour) ou des radiateurs électriques qui se révélaient extrêmement énergivores.

Il ajoute que ne pouvant pas exposer la somme de 1140 € par mois pour son électricité, depuis 2019 les radiateurs chauffent très peu puisque la chaudière est obsolète et qu’un son strident trouble la jouissance paisible des locataires interdisant son utilisation.

Par ailleurs, il soutient que l’isolation thermique et phonique est de médiocre qualité, que les murs sont dans un tel état qu’un bloc de béton s’est décroché d’un pilier soutenant le balcon et que le réseau électrique est défaillant et présente un danger pour les occupants.

Cependant le simple fait de dénoncer des désordres par des courriers ne démontre pas leur véracité en l’absence de toute constation technique.

Les photographies produites aux débats non datées et dont la localisation est incertaine ne justifient pas plus des désordres invoqués d’autant que les photographies prises par le commissaire de justice lors de l’expulsion de M. [W] ne révèlent pas un logement indécent.

Dès lors, l’attestation de Mme [M], nouvelle compagne de l’appelant, emprunte d’animosité envers M. [T], porte à caution.

Enfin si un différent, comme l’a relevé le premier juge est survenu entre les parties concernant le chauffage, il n’est pas démontré que le système en place, certes ancien concernant la chaudière, ne produit pas une chaleur suffisante, le courrier de M. [Y], seul document émanant d’un professionnel démontrant que des interventions rapides ont été demandées par le bailleur.

Quant au split intérieur dont un défaut avait été détecté, M. [T] a sollicité un professionnel mais M. [W] n’a jamais donné suite à la demande de rendez-vous estimant la climatisation énergivore.

Pour autant, l’appelant ne produit aux débats aucune facture d’électricité pour étayer cette thèse.

En conséquence, M. [W] ne démontre pas un trouble de jouissance justifiant une réduction de loyer de 50%.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [W] supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimé ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après débats en audience publique et après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné à M. [L] [W] à payer à M. [Z] [T] la somme de 3 047,49 € au titre des loyers, provisions sur charges et charges locatives (décompte arrêté au 31 mai 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2023 sur la somme de 1 933,49 €, et à compter du présent jugement pour le surplus

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Déboute M. [L] [W] de sa demande d’injonction,

Condamne M. [L] [W] à payer à M. [Z] [T] la somme de 717,66 € au titre des charges 2020, 2021, 2022 et 2023,

Condamne M. [L] [W] à payer à M. [Z] [T] la somme de 7 914,57 € arrêtée au mois de juillet 2024 au titre des loyers et des indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne M. [L] [W] aux dépens d’appel,

Condamne M. [L] [W] à payer à M. [Z] [T] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,