RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/02581 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JJAS

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARPENTRAS

18 juillet 2024

RG:24/00049

[H]

C/

[J]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Michelier

M^e Iter

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de CARPENTRAS en date du 18 Juillet 2024, N°24/00049

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre,

M^me L. MALLET, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [V] [H]

né le 23 Février 1960 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Emilie MICHELIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2024-5710 du 05/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

Mme [N], [X] [J]

née le 13 Septembre 1961 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Baptiste ITIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 10 avril 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2007, Mme [K] [R] épouse [J] a donné à bail à M. [H] [V] une maison à usage d’habitation située [Adresse 7] à [Localité 3], pour une durée renouvelable de trois ans, moyennant un loyer de 790 euros par mois, outre une provision sur charges de 10 euros par mois.

Le loyer a été actualisé et réindexé à la somme de 920.16 euros.

Le 27 juillet 2023, Mme [N] [J], venant aux droits de Mme [K] [R] épouse [J], a fait délivrer à M. [H] et à son épouse, Mme [M] [H], un commandement de payer la somme principale de 4 897,56 ' au titre des loyers impayés au 24 juillet 2023 et de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 mars 2024, Mme [J] [N] a fait assigner M. [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras, statuant en référé, aux fins de :

— constater que M. [H] n’a pas déféré aux causes du commandement de payer en ce que l’intégralité de la dette n’a pas été soldée et qu’il n’est pas justifié d’une assurance locative,

— juger que la clause résolutoire est acquise,

— constater la résiliation du bail avec effet au 28 août 2023,

— juger que M. [H] est occupant sans droit ni titre,

— condamner M. [H] à régler la somme provisionnelle de 4.668,32 ' au titre des loyers et charges impayés et indemnité d’occupation au 1er février 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation à 920,16 ' par mois à compter du 28 août 2023, et condamner M. [H] à régler cette indemnité depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de M. [H] et de toutes personnes de son chef,

— condamner M. [H] à verser 800 ' au titre de l’Article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris frais d’huissiers relatifs au commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 18 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras, statuant en référé, a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 27 septembre 2023

— constaté qu’à partir de cette date. M. [H] [V] est occupant sans droit ni titre.

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [H] [V] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

— en cas de besoin, dit que les meubles garnissant les locaux seront remis aux frais de la personne expulsée dans le lieu désigné par celle-ci et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— condamné M. [H] [V] à payer à Mme [J] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer de 920.16 euros à compter du 27 septembre 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux.

— condamné M. [H] [V] au paiement des entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

— rejeté la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— dit qu’à la diligence du greffier une expédition de la présente décision sera transmise au Préfet de Vaucluse en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté les autres demandes.

Par déclaration du 29 juillet 2024, M. [V] [H] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 6 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [V] [H], appelant, demande à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— déclarer le présent appel parfaitement recevable et fondé, en en conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé prononcée par le Juge des contentieux de la protection de Carpentras le 18 juillet 2024 en ce qu’elle a :

«  – constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 27 septembre 2023,

— constaté qu’à partir de cette date, M. [H] est occupant sans droit ni titre,

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [H] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamné M. [H] à payer à Mme [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel de 920,16 ' à compter du 27 septembre 2023, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamné M. [H] au paiement des entiers dépens de l’instance. "

Statuant à nouveau :

— octroyer à M. [H] des délais de paiement, sur la période couvrant les impayés de loyers et provisions sur charges jusqu’à la date de régularisation de la totalité de la dette (avril 2024),

En conséquence, l’autoriser à s’acquitter de sa dette dans ce délai;

— ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer en date du 27 juillet 2023 ;

— ordonner, au regard du paiement intégral de la dette dans le délai donné, que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué, et qu’elle n’a donc pas d’effet ;

— ordonner la poursuite du contrat de bail conclu entre les parties en date du 1er septembre 2007 ;

— condamner Mme [J] aux dépens.

Au soutien de son appel, M. [H] fait grief au premier juge de n’avoir nullement pris en considération ni les circonstances de l’affaire, à savoir ses difficultés financières, ni sa bonne foi, à savoir l’apurement de la dette, ni la mauvaise foi du bailleur, pour prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et son expulsion.

Il indique avoir valablement justifié de son assurance locative par courriers recommandés du 3 août 2023 adressés à la fois à Mme [J], à l’agence Côté Sud et à Maître [T], Huissier de justice et que par conséquent, la clause résolutoire n’a nullement produit effet sur ce point.

S’agissant de la dette locative, compte tenu de difficultés financières, il expose que son épouse et lui n’ont été en mesure de régulariser leur dette qu’en avril 2024, de sorte qu’il n’existe plus de dette locative, et que la clause résolutoire devra être réputée ne pas avoir joué par l’octroi de délai de paiement sur la période couvrant les impayés de loyers et provisions sur charges jusqu’à la date de régularisation de la totalité de la dette et la suspension de la clause résolutoire.

Mme [N] [J], en sa qualité d’intimée, par conclusions en date du 3 janvier 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— statuer sur la recevabilité de l’appel interjeté par M. [H],

— constater que M. [H] n’a pas déféré aux causes du commandement de payer en ce que l’intégralité de la dette locative n’a pas été soldée ;

— dire et juger que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail d’habitation est acquise ;

— débouter M. [H] de sa demande d’octroi de délais de paiement

— juger qu’il ne peut y avoir poursuite du contrat de bail d’habitation en l’état du jeu de la clause résolutoire,

— en conséquence, confirmer l’ordonnance de référé en toutes ses dispositions,

— condamner M. [H] à payer à Mme [J] la somme de 1.500 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner M. [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’huissier relatifs à la délivrance du commandement de payer, les frais d’assignation et de dénonce à la Préfecture ainsi qu’à la CCAPEX.

Mme [J] conclut au rejet de la demande de suspension de la clause résolutoire et de l’octroi de délai de paiement car si M. [H] a justifié d’une attestation d’assurances pendant le délai fixé pendant le commandement de payer, il n’a pas pour autant régularisé l’intégralité des loyers visés dans le commandement de payer visant la clause résolutoire dans le délai de 2 mois.

Elle fait valoir que M. [H] n’exécute manifestement pas de bonne foi le contrat de bail d’habitation en ne réglant quasiment jamais les loyers à bonne date.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

«  Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

[']

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[']

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En préliminaire, il n’est pas contesté que l’appelant a justifié de son attestation d’assurance dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Il est constant que la dette n’a pu être intégralement régularisée dans le délai de deux mois mais qu’elle a été réglée intégralement en avril 2024 soit avant l’audience.

M. [V] [H] sollicite cependant, que lui soient accordés des délais de paiement, de manière rétroactive entre la date du commandement jusqu’à la date de règlement effectif de la dette en avril 2024 afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire mais également qu’il soit constaté que la clause est réputée ne pas avoir joué.

Il est constant que le locataire qui a fait l’effort de régler l’arriéré locatif se trouve dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette lorsque le juge statue, seul le second pouvant obtenir, par l’octroi de délais de paiement, la suspension des effets la clause résolutoire et sa neutralisation, en cas de respect des délais octroyés.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire se heurte ainsi à une contestation sérieuse, quant au point de savoir s’il peut être fait droit à l’octroi de délais de paiement de manière rétroactive, que seul le juge du fond peut trancher et apprécier, une telle question ne relevant pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence.

En conséquence, infirmant l’ordonnance déférée, il n’y a pas lieu à référé en présence de cette contestation sérieuse sur les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Les dispositions de la décision déférée relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à l’ intimée ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant en référé après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à référé en présence d’une contestation sérieuse sur les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel,

Déboute Mme [K] [R] épouse [J] de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,