RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03211 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-I66V

MPF

TJ DE [Localité 16]

29 août 2023

RG:20/04240

SELARL [R] & ASSOCIES

C/

[P]

[V]

SAS SURCOUF PARTICIPATIONS

SCI [O]

SARL CASIR [Localité 12]

Copie exécutoire délivrée

le 03 juillet 2025

à :

M^e Emmanuelle Vajou

M^e Philippe Pericchi

M^e Jean-Marie Chabaud

M^e Sonia Daussant

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Nîmes en date du 29 août 2023, N°20/04240

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Audrey Gentilini, conseillère faisant fonction de présidente,

M^me Alexandra Berger, conseillère,

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate à titre honoraire,

GREFFIER :

M^me Nadège Rodrigues, greffière, lors des débats, et M^me Audrey Bachimont, greffière, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 mai 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Selarl [R] & ASSOCIES

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl Lx Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Bernard Rossanino de la Selas Fidal, plaidant, avocat au barreau de Grasse

INTIMÉS :

Mme [U] [P]

née le 09 mars 1968 à [Localité 11] (Algérie)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Assignée par PV 659 du CPC

Sans avocat constitué

M. [T] [V]

né le 18 septembre 1970 à [Localité 15]

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représenté par M^e Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représenté par M^e Rémi Jeannin de la Selarl Jeannin Petit Puchol, plaidant, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

La Sas SURCOUF PARTICIPATIONS

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par M^e Jean-Marie Chabaud de la Selarl Sarlin-Chabaud-Marchal & associes, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Cyril Borgnat, plaidant, avocat au barreau de Nice

La Sci [O]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 4]

[Localité 2]

Assignée par PV 659 du CPC

Sans avocat constitué

La Sarl CASIR [Localité 12]

(anciennement dénommée COTE D’AZUR SOTHEBY’S [Localité 12]) dont le siège social est sis [Adresse 8] à [Adresse 13] [Localité 1], immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 414895359, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-Michel Renucci de la Selarl Actance Mediterranée, plaidant, avocat au barreau de Nice

Représentée par M^e Sonia Daussant, postulante, avocate au barreau d’Avignon

ARRÊT :

Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par M^me Audrey Gentilini, conseillère faisant fonction de présidente, le 03 juillet 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 1er août 2017, la SCI [O] a confié à la société [R] et associés, société d’avocats, mandat de vendre un ensemble immobilier dénommé [Adresse 17] et situé [Adresse 5] à Cannes. Par avenant du 2 août 2017, la mandataire a renoncé à l’exclusivité du mandat.

Le 10 août 2017, la société GE Money Bank, créancière de la SCI [O], a délivré à sa débitrice un commandement aux fins de saisie immobilière.

[N] [K] a adressé au mandataire une offre d’acquisition au prix de 900 000 euros datée du 13 décembre 2017 et valable jusqu’au 12 janvier 2018.

L’offre n’ayant pas été acceptée dans le délai imparti, M. [K] a informé Me [R] de l’abandon de son projet d’acquisition par courrier du 15 janvier 2018.

Le 6 février 2008, Me [R] a reçu à son cabinet M^e Thierry Bensaude, conseil de la société Surcouf Participations laquelle avait le projet d’acquérir le bien immobilier ainsi que Mme [L], salariée de l’agence immobilière Sotheby’s [Localité 12].

Le 8 novembre 2019, Me [R] a appris du conseil de la société GE Money Bank que par jugement du 5 juillet 2018, le juge de l’exécution avait autorisé la SCI [O] à vendre son bien immobilier au prix de 800 000 euros à la société Surcouf participations, ladite vente ayant été passée par acte authentique du 24 octobre 2018.

Reprochant à sa mandante, à l’acquéreur, à son conseil et à l’agent immobilier de l’avoir évincée de la vente, la société [R] et associés par exploit de commissaire de justice du 22 avril 2020 a assigné devant le tribunal judiciaire de Nîmes la SCI [O] et sa gérante Mme [U] [P], la société Surcouf participations, Me [T] [V], et la société Casir Cannes, anciennement dénommée Sotheby’s Cannes en règlement de sa commission d’entremise stipulée par le mandat de vente du 1er août 2017 ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 29 août 2023, le tribunal a débouté la société [R] de ses demandes et l’a condamnée à payer la somme de 4000 euros à la société Surcouf Participations et à M. [V] à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive outre celle de 3 000 euros à M. [V], à la société Surcouf Participations et à la société Casir Cannes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [R] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe du 13 octobre 2023.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, l’affaire a été clôturée avec effet différé au 29 avril 2025 et fixée à l’audience du 13 mai 2025.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par Rpva le 25 mars 2025, la société [R], appelante, demande à la cour de réformer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

— déclarer irrecevable l’appel incident de la société Surcouf participations,

— condamner in solidum la SCI [O] et sa gérante Mme [S] [P], la société Surcouf participations, Me [T] [V], et la société Casir Cannes, anciennement dénommée [Adresse 14] Cannes à lui payer la somme de 48 000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la perte de ses honoraires et, à titre subsidiaire, la somme de 20 000 euros

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 8 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— les condamner à lui payer la somme de 25 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

L’appelante reproche à sa mandante d’avoir commis deux fautes contractuelles qui l’ont privée de ses honoraires, la première ayant consisté à ne pas répondre à ses courriers lui demandant de lui transmettre des documents et des clés et la deuxième ayant consisté à ne pas l’informer de la vente conclue avec la société Surcouf participations. La société [R] et associés soutient par ailleurs qu’elle a concouru à la vente du bien à la société Surcouf participations le 24 octobre 2018 et de ce fait avait droit à ses honoraires, lesquels s’élevaient à 6 % du prix de vente si la vente était réalisée par son entremise et à 2,5 % si la vente était réalisée par un autre intermédiaire ou par la venderesse elle-même, à titre de contrepartie de son travail. Elle reproche à tous les intimés de s’être frauduleusement entendus pour la priver des honoraires qui lui étaient dus. Elle soutient que la collusion frauduleuse des intimés, professionnels du droit et de l’immobilier, lui a également causé un préjudice moral. L’appelante estime enfin que ses demandes sont légitimes et conteste avoir commis un abus du droit d’agir en justice.

Dans ses dernières conclusions signifiées par Rpva le 8 avril 2025, la société Surcouf Participations demande à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner la société [R] et associés à lui payer la somme de 8000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de son appel abusif outre celle de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée rappelle qu’elle a visité le bien immobilier appartenant à la SCI [O] par l’intermédiaire de l’agence immobilière Sotheby’s Cannes et non par celui de la société [R] laquelle ne bénéficiait pas d’un mandat de vente exclusif, d’une part, et que le bien faisant l’objet d’une procédure immobilière, la vente amiable sans autorisation préalable du juge de l’exécution était impossible, d’autre part. Elle soutient que les demandes de l’appelante relatives au paiement de ses honoraires sont irrecevables dès lors que seul le Bâtonnier de l’ordre a le pouvoir de statuer sur une contestation d’honoraires d’avocat lesquels ne peuvent de surcroît être réclamés qu’au mandant et non à des tiers. Invoquant par ailleurs la règle du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, la société Surcouf participations considère que l’appelante ne peut pas réclamer sur le fondement de la responsabilité délictuelle la réparation d’un dommage résultant de l’inexécution du contrat de mandat de vente. Enfin, elle estime qu’en lui reprochant d’avoir participé à une machination pour l’évincer de la vente, l’appelante lui impute des fautes imaginaires. L’intimée soutient qu’elle n’a jamais été en contact avec la gérante de la SCI [O], propriétaire de l’appartement qu’elle a d’ailleurs visité postérieurement à la date à laquelle M. [K] a rétracté son offre d’achat. La société Surcouf participations considère qu’en relevant appel du jugement, la société [R] et associés, professionnel du droit et de l’immobilier, a persisté dans sa démarche d’abus de droit d’agir en justice déjà sanctionnée par les premiers juges.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par Rpva le 7 février 2025, Me [T] [V] demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

— à défaut, débouter la société [R] et associés de toutes ses demandes,

— la déclarer irrecevable en sa prétention à hauteur de 20 000 euros comme étant nouvelle en cause d’appel,

— en tout état de cause :

* écarter des débats les pièces confidentielles 4 à 8,10 à 22,32,34,41,43 à 45, 48 à 49 bis, 57 et 58

* condamner reconventionnellement la société [R] et associés à lui payer la somme supplémentaire de 11 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif,

* la condamner reconventionnellement aux entiers dépens d’appel et au paiement de la somme de 6 000 euros en cause d’appel à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

L’intimé soutient que des correspondances couvertes par le secret professionnel et la confidentialité des échanges entre avocats ont été produites aux débats. Il souligne que, mandataire de la société Surcouf participations, il a été mis en relation avec la SCI [O] propriétaire de l’appartement par l’agence immobilière Sotheby’s Cannes et non par l’appelante. Il réfute s’être rendu coupable de man’uvres pour priver l’appelante de ses honoraires car il ignorait que la société [R] et associés avait reçu mandat de vente de la propriétaire de l’appartement et ne connaissait ni le montant de la rémunération prévue par le mandat et par son avenant ni l’existence de l’offre d’achat de M. [K]. Il conclut que les man’uvres imaginaires dont fait état l’appelante ont pour seul but, en l’état de l’insolvabilité probable de la SCI [O], d’obtenir de tiers le règlement de ses honoraires. Il conteste le rôle décisif que Me [R] prétend avoir joué dans la vente du bien à la société Surcouf participations et estime que la demande subsidiaire de l’appelante sur le fondement de l’avenant au contrat de mandat est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel. Enfin, l’intimé soutient que l’action engagée par la société [R] et associés a dégénéré en abus de droit et présente un caractère vexatoire caractérisé par les accusations infondées de collusion frauduleuse et de manquement à la déontologie.

La société Casir [Localité 12] anciennement dénommée Sotheby’s [Localité 12] dans ses dernières conclusions signifiées par Rpva le 23 avril 2025 demande à la cour de confirmer le jugement, à défaut de limiter toute condamnation à la somme de 2,5 euros HT et de condamner l’appelante à lui payer la somme de 8500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée fait observer que l’appelante ne peut pas demander sur le fondement délictuel la réparation d’un préjudice de nature contractuelle, qu’elle sollicite à l’égard de tous les intimés la réparation de préjudices identiques lesquels sont des préjudices contractuels tels que la perte de commission de 6 % du prix de vente ou la réticence dolosive et dont l’indemnisation ne peut qu’incomber à la SCI [O], sa cocontractante. A titre subsidiaire, elle dément avoir commis la moindre faute susceptible d’engager sa responsabilité, ayant agi dans le cadre d’un mandat de vente confié par la propriétaire du bien. Elle relève que lors du rendez-vous du 6 février 2018, elle ignorait que Me [R] avait lui aussi reçu mandat de vendre le bien.

La déclaration d’appel a été signifiée le 21 décembre 2023 à la SCI [O] et à sa gérante Mme [U] [P] à l’adresse suivante : [Adresse 3] à Cannes. Les diligences du commissaire de justice n’ayant pas permis de trouver leur nouvelle adresse, un procès-verbal de vaines recherches a été établi. Ni la SCI [O] ni Mme [U] [P] n’ont constitué avocat.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur les pièces couvertes par le secret professionnel:

L’intimé Me [T] [V] demande que soient écartées des débats les pièces 4 à 8, 10 à 22, 32, 34, 41, 43 à 45, 48 à 49 bis, 57 et 58 produites par l’appelante au motif qu’il s’agit de correspondances entre Me [R] et sa mandante ou d’autres avocats couvertes par le secret professionnel.

L’appelante considère que cette demande est irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile car elle n’a pas été formée en première instance et s’analyse en une prétention nouvelle en appel. Elle soutient que le secret professionnel est levé dès lors que les pièces lui servent à assurer sa propre défense conformément à l’article 2.1 du règlement intérieur national des avocats de sorte qu’écarter ces pièces reviendrait à le priver de la possibilité de démontrer la collusion frauduleuse entre les intimés et la privation injustifiée de sa rémunération.

La demande de l’intimé tendant à faire écarter les pièces 4 à 8, 10 à 22, 32, 34, 41, 43 à 45, 48 à 49 bis, 57 et 58 produites par l’appelante pour rapporter la preuve des faits dont elle se prévaut pour étayer sa demande a pour but de faire écarter la prétention adverse tendant à l’indemnisation du préjudice allégué. Cette demande quoique nouvelle en appel est donc recevable conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile.

L’article 66-5 de la loi n°71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques dispose : « En toutes matières, que ce soit dans le domaine du conseil ou dans celui de la défense, les consultations adressées par un avocat à son client ou destinées à celui-ci, les correspondances échangées entre le client et son avocat, entre l’avocat et ses confrères à l’exception pour ces dernières de celles portant la mention « officielle », les notes d’entretien et, plus généralement, toutes les pièces du dossier sont couvertes par le secret professionnel. »

L’article 9 du code de procédure civile dispose par ailleurs qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Chaque partie doit être mise en mesure de rapporter la preuve des faits qu’elle invoque pour défendre ses intérêts dans une action en justice :le secret professionnel, pour absolu qu’il soit, cède néanmoins devant la défense nécessaire de l’avocat.

L’article 4 du décret n°2005-790 du 12 juillet 2005 relatif aux règles de déontologie de la profession d’avocat dispose en effet: « Sous réserve des strictes exigences de sa propre défense devant toute juridiction et des cas de déclaration ou de révélation prévues ou autorisées par la loi, l’avocat ne commet, en toute matière, aucune divulgation contrevenant au secret professionnel. »

L’article 2.1, intitulé « Principes », du Règlement intérieur national de la profession d’avocat (RIN) prévoit aussi que « L’avocat est le confident nécessaire du client. Le secret professionnel de l’avocat est d’ordre public. Il est général, absolu et illimité dans le temps. Sous réserve des strictes exigences de sa propre défense devant toute juridiction et des cas de déclaration ou de révélation prévues ou autorisées par la loi, l’avocat ne commet, en toute matière, aucune divulgation contrevenant au secret professionnel ».

Dans son arrêt du 29 septembre 2022 (pourvoi n°21.13-625), la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé qu’un avocat ne peut produire des pièces couvertes par le secret professionnel que sous réserve des strictes exigences de sa propre défense.

Il convient donc de rechercher si la production des correspondances litigieuses répond, pour chacune d’entre elles, aux strictes exigences de la défense en justice des intérêts de la société [R] dans le cadre du litige l’opposant à la SCI [O], sa mandante, ainsi qu’à tous les acteurs de la vente du bien immobilier réalisée le 24 octobre 2018.

La SCI [O] a confié un mandat de transaction immobilière à Me [R] le 1er août 2017 aux fins de vente d’un appartement situé à Cannes lequel a été vendu le 24 octobre 2018 par l’intermédiaire de l’agence immobilière Sotheby’s Cannes à la société Surcouf Participations.

Estimant que sa mandataire, l’agence Sotheby’s, l’acquéreur et son avocat s’étaient frauduleusement entendus entre eux pour l’évincer de la vente du bien et le priver de sa rémunération de mandataire, Me [R] les a assignés en indemnisation de son préjudice.

A l’appui de sa demande, il a produit plusieurs correspondances entre sa mandante et lui-même ainsi que des échanges avec des confrères, pièces couvertes par le secret professionnel aux termes de l’article 2-2 du Règlement intérieur national de la profession d’avocat (RIN).

Les pièces 4 à 8 et 10 à 22 sont des courriers adressés entre juillet 2016 et juin 2017 par Me [R] à Mme [U] [P], gérante de la SCI [O]. Le contrat de mandat de transaction immobilière datant du 1er août 2017, ces correspondances antérieures à la signature du mandat sont étrangères à ce dernier et ne répondent pas de ce fait aux strictes exigences de la défense des intérêts de Me [R]. Elles seront donc écartées des débats.

La pièce 32 est un courrier adressé le 20 novembre 2017 à Me [R] par le conseil de la banque GE Money Bank lui transmettant le commandement aux fins de saisie immobilière de l’appartement. La pièce 34 est un courrier adressé le 12 décembre 2017 à sa mandante pour lui réclamer les clés des chambres et celles du garage.

Les pièces 43 à 45 sont des courriers adressés à la mandante entre le 30 janvier et le 2 février 2018 dans lesquels Me [R] la relance pour obtenir des clés, le titre de propriété et lui rappelle l’urgence de la situation en lui disant : «  l’acheteur est en train de perdre patience et risque de ne pas donner suite ».

Les pièces 32, 34, 43 à 45, quoique confidentielles, présentent un intérêt pour la défense des intérêts de l’avocat pour étayer ses demandes dès lors qu’elles ont trait à des diligences accomplies durant son mandat. Elles ne seront pas écartées des débats.

La pièce n°48 est un courrier adressé le 8 janvier 2018 par Me [R] à un confrère l’informant de la procédure de saisie immobilière. Cette pièce couverte par le secret professionnel sera écartée des débats, son utilité pour la défense des intérêts de la société [R] dans le cadre de la présente instance n’étant pas caractérisée.

La pièce n°49 bis est un courrier de l’avocat de la banque du 22 février 2018 indiquant que sa cliente est d’accord pour diminuer sa créance à la somme de 800 000 euros. Ce courrier est nécessaire à la défense des intérêts de la société [R] qui soutient qu’elle est à l’origine de la diminution de la créance de la banque et le fait valoir pour démontrer son implication personnelle dans la vente réalisée à ce prix au profit de la société Surcouf Participations. elle ne sera donc pas écartée des débats.

La pièce n°57 est un courrier adressé le 4 septembre 2018 par Me [R] à sa mandante dans lequel il l’informe qu’un acquéreur potentiel veut visiter l’appartement et lui demande si elle n’a pas signé par ailleurs un compromis de vente. La pièce n°58 est un courrier adressé le 6 septembre 2018 par Me [V] à Me [R] lui rappelant que l’immeuble fait l’objet d’une procédure immobilière et lui enjoignant de cesser de chercher à obtenir des honoraires de la part de tiers qui ne sont nullement liés à lui. Ce courrier est en relation directe avec les faits objet du présent litige et présente en conséquence un intérêt pour la défense de l’appelante. Les pièces n°57 et 58 ne seront donc pas écartées des débats.

Les pièces portant les numéros suivants : n°4 à n°8, n°10 à n°22 et n°48 seront écartées des débats.

Sur l’irrecevabilité de l’appel incident de la société Surcouf Participations :

Le tribunal a condamné la société [R] à payer à la société Surcouf participations la somme de 4000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

La société [R] soulève l’irrecevabilité de l’appel incident de la société Surcouf participations au motif que l’intimée n’a pas sollicité l’infirmation du jugement ayant limité à la somme de 4000 euros les dommages-intérêts pour procédure abusive.

La société Surcouf participations, dans le dispositif de ses dernières conclusions, a demandé à la cour de :

« – confirmer le jugement rendu le 23 août 2023 en toutes ses dispositions

— condamner la société [R] et associés à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du caractère abusif de la procédure d’appel ».

Contrairement à ce que soutient l’appelante, la prétention relative au caractère abusif de l’appel n’est pas un appel incident. Elle ne tend pas à la réformation partielle du jugement mais s’analyse en une demande tendant à la réparation du préjudice causé par l’appel qu’elle juge abusif.

Sur l’exécution du mandat de transaction immobilière du 2 août 2017 :

Contrairement à ce que plaident les intimés, l’appelante ne réclame pas le recouvrement de l’honoraire de résultat de 6 % TTC prévus par le contrat de mandat du 2 août 2017. En effet, cet honoraire de résultat est dû, selon les termes mêmes du mandat, « en cas de réalisation de l’opération par la conclusion des actes correspondants ». L’appartement ayant été vendu le 24 octobre 2018 non par son entremise mais par celle de l’agence immobilière Sotheby’S [Localité 12], la mandante ne peut pas lui être redevable de l’honoraire de résultat.

La société [R] réclame en réalité l’indemnisation du préjudice causé par les fautes reprochées à sa cocontractante et évalué au même montant que l’honoraire de résultat qu’elle aurait perçu si le bien avait été vendu par son entremise. Cette action en responsabilité contractuelle se distingue donc de l’action en contestation et en recouvrement des honoraires de l’avocat laquelle en application des articles 174, 175 et 179 du décret du 27 novembre 1991 ne peut être soumise qu’au bâtonnier de l’ordre et au premier président de la cour d’appel en cas de recours.

L’appelante reproche ainsi à sa mandante d’avoir commis deux fautes contractuelles, la première ayant consisté à mettre délibérément en échec la vente par son entremise à M. [K] et la deuxième ayant consisté à ne pas l’informer de la vente conclue le 24 octobre 2018 sans son entremise avec la société Surcouf participations.

Sur la mise en échec de la vente au profit de M. [K] :

Les premiers juges n’ont pas retenu cette faute, considérant que le silence gardé par la gérante de la SCI [O] après la réception de quatre courriers transmis par Me [R] ne caractérisait pas une réticence dolosive ayant empêché la vente, d’une part, et que l’abandon du projet d’acquisition par M. [K] est seulement imputable à l’absence d’acceptation de son offre d’achat dans le délai imparti, d’autre part. Le tribunal a par ailleurs relevé qu’en l’état de la procédure de saisie immobilière en cours, le bien était indisponible et la vente amiable envisagée avec M. [K] exclue.

L’appelante maintient que sa mandante a volontairement fait obstacle à la vente de son appartement à M. [K] en s’abstenant de transmettre à Me [R] les documents sollicités dans l’offre d’achat ainsi que les clés donnant accès au garage et aux chambres de service. Elle en conclut que sa cocontractante n’a pas exécuté l’obligation de fournir au mandataire tous documents et renseignements telle que prévue par l’article 4 du mandat et qu’elle est en conséquence la seule responsable de la rétractation de l’offre d’achat. La société [R] fait aussi valoir que la vente projetée n’était pas impossible dès lors qu’après validation par la mandante de l’offre d’achat, Me [R] aurait sollicité du juge de l’exécution l’autorisation prévue par l’article R 322-17 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article 4 du mandat du 1er août 2017, la mandante s’est engagée sans aucune restriction à fournir à l’avocat mandataire tous renseignements et documents nécessaires à sa mission.

La société [R] et associés établit par la production de nombreux courriers que sa mandante n’a pas répondu aux demandes insistantes de son mandataire tendant à la remise de documents et de clés. En n’exécutant pas l’obligation mise à sa charge par l’article 4 du contrat de mandat du 1er août 2017, la SCI [O] a commis une faute.

Toutefois, ainsi que l’a relevé le tribunal, aucun lien de causalité n’est établi entre le silence gardé à la réception des courriers de son mandataire lui demandant des documents et des clés et l’abandon par M. [K] de son projet d’acquisition. En effet, la lettre du 15 janvier 2018 adressée par M. [K] est rédigée ainsi : «  Nous avons fait une proposition d’achat le 18 décembre 2017 qui venait à échéance le 12 janvier 2018. Nous constatons qu’à cette date notre proposition n’a pas été acceptée dans le délai imparti. C’est pourquoi nous abandonnons ce projet d’acquisition. » La seule cause prouvée de l’échec de la vente de l’appartement à M. [K] est donc le défaut d’acceptation de son offre d’achat avant le 12 janvier 2018. La cour observe que l’appelante ne produit aucun courrier de Me [R] invitant sa mandante à accepter l’offre d’achat de M. [K] et ne s’explique pas davantage sur les circonstances dans lesquelles l’offre n’a pas été acceptée dans le délai imparti. Si Me [R] avait lui-même accepté l’offre d’achat au nom de sa mandante comme semble le soutenir l’appelante dans ses écritures, M. [K] n’aurait pas renoncé à son projet d’acquisition.

L’appelante ne prouvant pas que l’inexécution par la SCI [O] de son obligation stipulée par l’article 4 du mandat est à l’origine du préjudice financier résultant de l’échec de la vente de l’appartement à M. [K], la responsabilité contractuelle de la mandante n’est pas engagée faute de preuve du lien de causalité entre la faute commise et le préjudice allégué.

Sur l’omission d’informer le mandataire de la vente conclue le 24 octobre 2018 avec la société Surcouf participations :

Dans le contrat de mandat conclu le 1er août 2017 est insérée la clause suivante :

«  7/ CLAUSE D’EXCLUSIVITE :

Le mandat est donné à titre exclusif pour toute la durée définie ci-dessus.

Pendant celle-ci, la MANDANTE s’engage à transmettre à l’avocat mandataire toute offre ou demande qui pourrait lui être adressée personnellement.

Elle s’interdit en outre de conclure l’opération pendant un délai d’une année à compter de la fin du mandat avec tout cocontractant qui lui aurait été présenté par l’avocat mandataire… ».

La société [R] estime qu’en obtenant de la banque une réduction de sa créance à la somme de 800 000 euros, elle a concouru à la vente conclue le 24 octobre 2018 au prix de 800 000 euros avec la société Surcouf participations. Elle estime qu’elle avait en conséquence droit à l’honoraire stipulé dans le mandat et conclut qu’en lui dissimulant volontairement la vente du 24 octobre 2018, sa mandante a manqué à son obligation d’information prévue par l’article 7 alinéa 2 du mandat dans le but de la priver de sa rémunération.

La SCI [O] n’a pas pu manquer à son obligation prévue par l’article 7 du contrat intitulée «  Clause d’exclusivité » dès lors que les parties ont signé le 2 août 2017 un avenant lequel stipulait que la société [R] et associés renonçait à l’exclusivité du mandat. En effet, le renoncement à l’exclusivité du mandat entraîne la suppression des obligations de la mandante énumérées dans la clause d’exclusivité. L’obligation impartie à la mandante de transmettre à l’avocat mandataire toute offre ou demande qui pourrait lui être adressée personnellement ayant pour seule finalité d’assurer au mandataire l’exclusivité prévue par le contrat, la société [R] et associés y a renoncé en signant l’avenant du 2 août 2017 lequel a mis fin à l’exclusivité de son mandat.

En n’informant pas sa mandataire de l’offre d’achat de la société Surcouf participations et de la vente du 24 octobre 2018, la SCI [O] n’a donc pas commis de faute contractuelle.

Le tribunal a donc à bon droit rejeté la demande de condamnation de la SCI [O] sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Sur la responsabilité délictuelle de la société Surcouf participations, de Me [T] [V] et de la société Caris [Localité 12] anciennement dénommée Sotheby’s [Localité 12] :

Les premiers juges ont considéré qu’il n’était pas démontré que la société Surcouf participations avait fait obstacle à la vente de l’appartement à M. [K] et avait privé Me [R] de sa rémunération. Ils ont en effet relevé que ce bien lui avait été présenté postérieurement au désistement de M. [K] par l’agence immobilière Sotheby’s [Localité 12] laquelle avait reçu mandat de le vendre le 3 août 2017 et que la vente avait été autorisée par le juge de l’exécution dans le cadre de la procédure de saisie immobilière. Ils n’ont pas retenu de faute non plus ni contre M^e Thierry Bensaude, avocat de l’acquéreur, ni contre la société Sotheby’s [Localité 12].

L’appelante fait valoir qu’en cas d’entente frauduleuse entre les parties pour évincer un intermédiaire de son droit à commission sur une vente à laquelle il a apporté son concours, ce dernier, outre la mise en cause de son mandant sur le terrain contractuel, est fondé à rechercher la responsabilité de l’acquéreur, sa complicité à l’opération étant constitutive d’une faute délictuelle. Elle soutient que la société Surcouf Participations, par ses man’uvres dolosives, a fait échec à la vente de l’appartement à M. [K] et a conclu la vente du 24 octobre 2018 en fraude de ses droits. La société [R] estime par ailleurs que pour arriver à ses fins elle a bénéficié de la complicité de son avocat, Me [V], et de l’agence immobilière Sotheby’s [Localité 12].

Sur la responsabilité de la société Surcouf participations :

Pour démontrer que l’échec de la vente de l’appartement à M. [K] est entièrement imputable à l’intervention de la société Surcouf participations, l’appelante avance les arguments suivants :

— comme la SCI [O] n’avait aucune raison sérieuse de ne pas donner suite à l’offre d’achat de M. [K], la société Surcouf participations est sans aucun doute à l’origine de la non-réalisation de cette vente et elle a manifestement convaincu la venderesse de traiter avec elle plutôt qu’avec l’acquéreur présenté par Me [R],

— le prix de vente offert par M. [K] était de 900 000 euros alors que celui payé par la société Surcouf participations était de 800 000 euros,

— la société Surcouf participations a visité le bien et est entrée en pourparlers avec la venderesse avant l’expiration du délai d’offre d’achat de M. [K],

— M. [K] était résolu à acheter cet appartement même après y avoir renoncé.

Par courrier du 15 janvier 2018, M. [K] a informé Me [R] de l’abandon de son projet d’acquisition. Le 30 janvier 2018, la société Surcouf participations a visité l’appartement par l’intermédiaire de l’agence immobilière Sotheby’s [Localité 12] régulièrement titulaire d’un mandat de vente. Après avoir obtenu diverses informations (taxes foncières, règlement de copropriété, plans'), et après une autre visite des lieux, elle a présenté une offre d’achat au prix de 800 000 euros sans condition suspensive d’obtention de prêt.

La chronologie des faits démontre que la société Surcouf participations est entrée en pourparlers avec la SCI [O] par l’entremise de l’agence immobilière après le 15 janvier 2018, date de l’abandon du projet d’acquisition par M. [K] et l’appelante ne rapporte pas la preuve contraire. Les soupçons de l’appelante à l’égard de l’intimée ne sont pas étayés, la seule différence de prix et l’intérêt que M. [K] aurait continué à porter à cet appartement après avoir renoncé à l’acheter ne suffisent pas à établir l’existence d’une collusion frauduleuse entre la venderesse et l’acquéreur pour faire obstacle à la vente à M. [K].

Pour démontrer que l’intimée l’a trompée dans le but de la spolier de sa commission, l’appelante fait valoir qu’après avoir obtenu de Me [R] toutes les informations concernant l’appartement mis en vente lors d’une réunion à son cabinet le 6 février 2018, la société Surcouf participations a traité directement avec la gérante de la SCI [O] sans l’en avertir et lui a fait croire durant toute la durée de la procédure immobilière qu’elle avait renoncé à acquérir le bien. La SCI [O] étant insolvable, la réticence dolosive de l’acquéreur lui aurait ainsi fait perdre toute possibilité d’obtenir à la faveur de cette vente le règlement de sa commission.

Une procédure de saisie immobilière étant en cours, la SCI [O] à la réception de l’offre d’achat de la société Surcouf participations l’a invitée à se rapprocher de Me [R], son avocat en charge de cette procédure. Le 6 février 2018, Me [R] a donné des informations sur la procédure immobilière en cours à la société Surcouf participations, représentée par son gérant lequel était accompagné de son propre conseil, Me [T] [V] ainsi que d’une salariée de l’agence immobilière Sotheby’s [Localité 12]. Au cours de cette réunion, Me [R] n’est pas intervenu dans le cadre du mandat de transaction immobilière mais dans le cadre de son mandat d’avocat chargé de la défense des intérêts de la SCI [O] dans le cadre de la procédure de saisie immobilière. L’appartement ayant été présenté à la société Surcouf participations par la société Sotheby’s [Localité 12], la vente dudit appartement à cet acquéreur passait par son entremise ce qui justifiait sa présence lors de la réunion du 6 février. L’acquéreur n’a donc pas traité directement avec la SCI [O] en évinçant Me [R], lequel n’était pas titulaire d’un mandat de vente exclusif mais a traité avec la propriétaire du bien par l’entremise d’une agence immobilière à laquelle elle avait aussi confié un mandat de vente. La société Surcouf participations n’ayant aucun lien contractuel avec Me [R], elle n’était pas tenue de l’informer des suites d’une opération réalisée en dehors de son entremise de sorte qu’en ne lui donnant pas d’information sur la vente en cours, elle n’a commis aucune man’uvre destinée à le tromper dans le dessein de le priver de son droit à commission.

Sur la responsabilité de Me [T] [V] :

L’appelante soutient que Me [T] [V], conseil de l’acquéreur, a fait preuve de déloyauté à son égard : alors que Me [R] lui a rappelé par courrier du 4 septembre 2018 qu’il était titulaire d’un mandat de vente de l’appartement et l’a interrogé sur la signature d’un éventuel compromis de vente, Me [V] dans sa réponse du 6 septembre 2018 a passé sous silence la signature prochaine de l’acte authentique de vente laquelle a eu lieu le 24 octobre 2018. Elle estime qu’en sa qualité de professionnel, Me [V] avait un devoir de conseil et d’information lui imposant de ne pas lui dissimuler la future vente et interprète son silence comme la manifestation d’une collusion frauduleuse entre l’acquéreur, son conseil et la venderesse pour éluder son droit à commission.

Me [T] [V] était le conseil de l’acquéreur lequel n’est pas passé par l’entremise de Me [R] pour acquérir l’appartement de la SCI [O]. Me [R], déchargé par ailleurs depuis avril 2018 de la défense des intérêts de la SCI [O] dans le cadre de la procédure immobilière, n’était créancier à l’égard de Me [V] d’aucune obligation d’information sur les suites d’une opération passée en dehors de son entremise.

La preuve de la faute de Me [T] [V] n’est donc pas rapportée.

Sur la responsabilité de l’agence immobilière Sotheby’s [Localité 12] (devenue Casir [Localité 12]) :

La société [R] reproche deux fautes à l’agence immobilière, la première de ne pas lui avoir révélé lors de la réunion du 6 février 2018 qu’elle intervenait comme mandataire de la SCI [O] et la seconde de lui avoir dissimulé la vente de l’appartement à la société Surcouf participations alors qu’elle savait qu’une commission lui était due.

L’appelante soutient en premier lieu que lors de la réunion du 6 février, elle a cru que l’agence immobilière intervenait en qualité de mandataire de l’acquéreur et qu’elle ignorait que la SCI [O] lui avait confié un mandat de vente le 3 août 2017. L’intimée fait observer que lors de cette réunion, Me [R], consulté comme avocat de la SCI [O] dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, n’a pas précisé qu’il était aussi titulaire d’un mandat de transaction immobilière.

La cour relève que cette première faute alléguée n’a aucun lien de causalité avec le préjudice dont l’indemnisation est réclamée. En effet, l’absence d’information sur la qualité exacte de l’agence immobilière est sans incidence sur la perte de la commission déplorée par la société [R].

L’appelante reproche en second lieu à l’agence immobilière de lui avoir dissimulé la vente du 24 octobre 2018 et de l’avoir ainsi privée de la possibilité de réclamer le règlement de sa créance dans le cadre de cette vente. Elle souligne que l’agence immobilière savait que cette vente avait été réalisée aux conditions négociées par Me [R] et n’ignorait pas qu’il était créancier d’une commission au titre des prestations effectuées pour aboutir à cette vente.

Aux termes du jugement d’orientation du 5 juillet 2018, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse a constaté que la créance réclamée par la société My Money Bank s’élevait à la somme de 989 119,74 euros et a fixé à la somme de 800 000 euros le prix en-deça duquel le bien ne pourrait pas être vendu. Ainsi, la société Surcouf participations a pu acheter au prix de 800 000 euros l’appartement car son offre d’achat n’était pas inférieure au prix minimal retenu par le juge lequel a tenu compte pour le fixer du procès-verbal descriptif du bien ainsi que des conditions économiques du marché.

L’appelante ne justifie donc pas que la vente au prix de 800 000 euros résulte de son intervention personnelle. En tout état de cause, cette vente n’a pas été réalisée par l’entremise de Me [R] lequel n’assurait plus par ailleurs la défense des intérêts de la société [O] dans le cadre de la procédure de saisie immobilière. En n’informant pas Me [R] des suites de la procédure de saisie immobilière ayant abouti à la vente du 24 octobre 2018, l’agence immobilière Sotheby’s [Localité 12] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle dès lors que Me [R] était étranger à la vente réalisée au profit de la société Surcouf participations.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la société [R] dirigées contre la société Surcouf participations, Me [T] [V] et l’agence immobilière Sotheby’s [Localité 12] devenue Casir [Localité 12].

Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive :

Les premiers juges ont considéré que l’action de la société [R], professionnelle du droit, était empreinte de mauvaise foi et avait dégénéré en abus de droit, en se prévalant à tort dans son assignation d’un mandat exclusif et en soutenant que la société Surcouf participations avait été mise en relation par son entremise avec la propriétaire de l’appartement.

L’appelante soutient que son action aux fins de recouvrer une commission qui lui était due était légitime et conteste toute mauvaise foi, sa qualité de professionnel du droit ne pouvant la priver de toute possibilité de faire valoir ses intérêts en justice.

Me [T] [V] estime que l’action dirigée contre lui sur le fondement d’une collusion frauduleuse avec la SCI [O] ne reposant sur aucune preuve relève d’un abus de droit.

La société Surcouf participations plaide que l’appelante a engagé une action sur le fondement plus que hasardeux de la responsabilité délictuelle aux fins de réparer un préjudice très hypothétique puis a persisté dans ses agissements abusifs en interjetant appel du jugement qui l’a déboutée de ses demandes.

Pour engager la responsabilité délictuelle de la société Surcouf participations et de son conseil Me [T] [V], la société [R] s’est fondée sur la collusion frauduleuse de ces derniers avec la SCI [O], propriétaire de l’appartement mis en vente. Pour démontrer la participation de la société Surcouf Participations à la collusion frauduleuse alléguée, la société [R] s’est bornée à émettre des suppositions :« comme la SCI [O] n’avait aucune raison sérieuse de ne pas donner suite à l’offre d’achat de M. [K], la société Surcouf participations est sans aucun doute à l’origine de la non réalisation de cette vente et elle a manifestement convaincu la venderesse de traiter avec elle plutôt qu’avec l’acquéreur présenté par Me [R] » ou à dire des contre-vérités. Elle s’est ainsi prévalue en première instance d’une clause d’exclusivité à laquelle elle savait avoir renoncé par avenant du 2 août 2017 puis a fait grief à l’acquéreur de l’avoir évincé pour traiter directement avec la venderesse alors qu’il a traité avec cette dernière par l’entremise d’une agence immobilière titulaire d’un mandat de vente régulier. Quant à la participation de Me [T] [V] à ladite collusion frauduleuse, elle repose aussi sur de pures suppositions et n’est étayée que par un seul courrier daté du 6 septembre 2018 dont le contenu n’est pas de nature à donner le moindre crédit à la thèse du complot très longuement développée par l’appelante dans ses écritures.

Si le droit d’agir en justice et le droit d’accès au juge sont des droits fondamentaux reconnus et protégés par la jurisprudence du Conseil Constitutionnel et de la Cour européenne des droits d’homme, encore faut-il que leur exercice ne soit pas dévoyé pour engager une action sans fondement sérieux et, partant, dépourvue de toute chance de succès.

Déçue de ne pas avoir obtenu la commission prévue par le mandat de transaction immobilière confié par la propriétaire de l’appartement et consciente de l’insolvabilité de sa mandante, la société [R] a tenté d’obtenir l’indemnisation de ce manque à gagner en recherchant la responsabilité délictuelle de la société Surcouf participations et de Me [T] [V] sur le fondement d’une argumentation juridique artificielle et spécieuse. Les moyens de droit et de fait dénués de sérieux se résument en effet à de simples supputations qu’aucun élément probant ne vient étayer. Seule l’interprétation subjective de phrases piochées dans des correspondances servent en effet à appuyer la thèse d’un complot factice échafaudée dans le seul but de se faire régler sa commission par des tiers au contrat de mandat.

La procédure de première instance comme l’appel ont donc dégénéré en abus de droit.

Les premiers juges ont à juste titre retenu le caractère abusif de la procédure de première instance et le jugement sera confirmé sur le montant des dommages-intérêts alloués. Il sera en outre alloué à Me [T] [V] et à la société Surcouf participations la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

L’appelante, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Il est équitable de condamner l’appelante, partie perdante, à payer à la société Surcouf participations, à Me [T] [V] et à la société Casir [Localité 12] anciennement dénommée Sotheby’s [Localité 12] la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Ecarte des débats les pièces portant les numéros suivants : n°4 à n°8, n°10 à n°22 et n°48 figurant au bordereau de pièces de la société [R] et associés,

Rejette la demande de la société [R] et associés tendant à l’irrecevabilité de l’appel incident de la société Surcouf participations,

Confirme le jugement rendu le 29 août 2023 par le tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société [R] et associés à payer à Me [T] [V] et à la société Surcouf participations la somme de 2000 euros chacun à titre de dommages-intérêts pour appel abusif,

Condamne la société [R] et associés aux dépens d’appel,

Condamne la société [R] et associés à payer à la société Surcouf participations, à Me [T] [V] et à la société Casir [Localité 12] anciennement dénommée Sotheby’s [Localité 12] la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Audrey Gentilini, conseillère faisant fonction de présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,