RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/02504 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I42D

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARPENTRAS

22 juin 2023 RG :23/00660

[J]

[L]

C/

[U]

[U]

Copie exécutoire délivrée

le

à :Selarl Lamy

M^e Bassompierre

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 13 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de CARPENTRAS en date du 22 Juin 2023, N°23/00660

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Février 2025 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [I] [J]

né le 08 Avril 1964 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Hayet EL AOUADI, Plaidant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Mme [B] [L] épouse [K]

née le 15 Mars 1970 à [Localité 6] (13)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Hayet EL AOUADI, Plaidant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉS :

M. [D] [U]

né le 24 Décembre 1941 à [Localité 5] (84)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric BASSOMPIERRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Mme [E] [U]

née le 07 Mars 1977 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric BASSOMPIERRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Octobre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 août 2021, M. [D] [U] et [E] [U] ont conclu avec Mme [B] [L] et [I] [J] un bail d’habitation non meublé portant sur une villa de 75 m² habitable, outre un jardin attenant de 1 000 m² sis [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de trois ans à compter du 1er septembre 2024 moyennant un loyer mensuel de 890 euros outre 30 € de charges.

Un état des lieux contradictoire a été dressé le 1er septembre 2021.

Le 21 juin 2022 M. [D] et Mme [E] [U] ont fait délivrer à Mme [B] [L] et M. [I] [J] un commandement de payer correspondant à des arriérés de loyers et charges d’un montant en principal de 1.150 € au titre des loyers de janvier à mai 2022.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2023, M. [D] [U] et Mme [E] [U] ont fait assigner M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— ordonner en conséquence l’expulsion de [B] [L] et de [I] [J],

— condamner solidairement [B] [L] et [I] [J] à leur payer :

*la somme de 3.710 € au titre des loyers et charges impayées au 11 janvier 2023,

*une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant identique au montant mensuel du loyer et charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

* une indemnité de 700 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 22 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 21 août 2022 ;

— constaté qu’à partir de cette date, M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] sont occupants sans droit ni titre ;

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamné solidairement M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] à payer à M. [D] [U] et Mme [E] [U] la somme de 5180 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de juin 2023 inclus ;

— condamné solidairement M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] à payer à M. [D] [U] et Mme [E] [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 920 euros à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu’à la libération effective des lieux :

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné solidairement M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] à payer à M [D] [U] et Mme [E] [U] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

— condamné solidairement M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] à payer à M [D] [U] et Mme [E] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement.

Par déclaration du 21 juillet 2023, M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] ont interjeté appel de ce jugement.

Selon procès-verbal en date du 2 avril 2024, M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] ont été expulsés.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 23 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K], appelants, demandent à la cour, au visa de l’article 654 du code de procédure civile, des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions de l’article 1240 du code civil, de :

— débouter M. et Mme [U] de leurs demandes fins et conclusions,

— déclarer l’appel et les demandes formulées recevables et bien fondées,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Juge du contentieux de la protection en date du 22 juin 2023, en ce qu’il a :

« -Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties sont réunies à la date du 21 août 2022 ;

— Constaté qu’à partir de cette date, M. [J] et Mme [B] [L] épouse [K] sont occupants sans droit ni titre ;

— Ordonné en conséquence l’expulsion de M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamné solidairement M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] à payer à M. [D] [U] et Mme [E] [U] la somme de 5180 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de juin 2023 inclus ;

— Condamné solidairement M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] à payer à M. [D] [U] et Mme [E] [U] une indemnité d’occupation mensuelle de 920 euros à compter du 1er juillet 2023 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— Rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— Condamné solidairement M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement » ;

Statuant à nouveau,

— juger que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail n’est pas acquise,

En conséquence,

— débouter M. [D] [U] et Mme [E] [U] de toutes demandes, fins et prétentions,

— juger l’expulsion de Mme [B] [L] et de M. [I] [J] intervenue abusive,

— condamner M. [D] [U] et Mme [E] [U] à payer à Mme [B] [L] et M. [I] [J] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de l’expulsion abusive subie ;

Subsidiairement,

— accorder des délais de paiement à Mme [L] et M. [J],

En conséquence,

— juger que le paiement du montant de la dette qui sera retenue par la Cour sera échelonné sur une période de 24 mois.

En tout état de cause,

— condamner M. [D] [U] et Mme [E] [U] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [D] [U] et Mme [E] [U] aux entiers dépens.

Au soutien de leur appel, M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] font valoir que leur demande de dommages et intérêts au titre de l’expulsion abusive est bien fondée et recevable puisque cette demande litigieuse est une demande liée à l’évolution du litige, et surtout une demande liée à la demande principale, et par voie de conséquence ne peut être assimilée à une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

A titre principal, les appelants soutiennent que le commandement de payer litigieux a été délivré de mauvaise foi et de manière parfaitement déloyale compte tenu des circonstances dans lesquelles il leur a été signifié.

Ils prétendent par ailleurs que les causes du commandement ont été réglées en leur intégralité étant relevé que ledit commandement a été délivré le 22 juin 2022 et qu’il ne peut donc comprendre des sommes postérieures à sa délivrance.

Ils considèrent enfin que leur expulsion est abusive, la clause résolutoire n’étant pas acquise, et indiquent que cette expulsion leur a causé un préjudice moral du fait de la conjoncture actuelle du marché de l’immobilier et de la privation de jouissance, lequel doit être réparé par l’octroi de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

M. [D] [U] et Mme [E] [U], en leur qualité d’intimés, par conclusions en date du 24 octobre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour, de :

— juger qu’au terme du commandement de payer, soit au 21 août 2022, la dette locative de [B] [L] et [I] [J] s’élevait à la somme de 1.240 € après intégration des loyers et charges des mois de juin, juillet et août 2022 pour un montant cumulé de 2.760 € et déduction des règlements opérés sur cette même période pour un montant cumulé de 2.670 €,

En conséquence

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a constaté la résiliation du bail souscrit le 24 août 2021 et ce par application de la clause résolutoire,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné l’expulsion de [B] [L] et [I] [J] et celle de tous occupants de leur chef,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné solidairement [B] [L] et [I] [J] à payer à [E] et [D] [U] la somme de 5.180 € à titre de dette locative selon décompte arrêté au mois de juin 2023,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné solidairement [B] [L] et [I] [J] à payer à [E] et [D] [U] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 920 € jusqu’à la libération effective des lieux,

— débouter [B] [L] et [I] [J] de leur demande d’octroi de délai de paiement pour s’acquitter des condamnations pécuniaires prononcées à leur encontre,

— juger qu’il n’y a plus lieu à statuer sur la demande d’expertise qui n’est plus soutenue par les appelants,

— déclarer [B] [L] et [I] [J] irrecevables en leur prétention indemnitaire nouvelle en cause d’appel soutenue sur le fondement prétendu d’une mesure d’expulsion abusive,

— débouter à tout le moins [B] [L] et [I] [J] de cette prétention indemnitaire infondée,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné in solidum [B] [L] et [I] [J] à payer à [E] et [D] [U] une indemnité de 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné solidairement [B] [L] et [I] [J] aux entiers dépens de première instance en ce compris le coût du commandement,

— condamner in solidum [B] [L] et [I] [J] à payer à [E] et [D] [U] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner in solidum [B] [L] et [I] [J] aux entiers dépens d’appel.

A l’appui de leurs écritures, les intimés soutiennent qu’il n’est caractérisé, ni en droit ni en fait, aucune mauvaise foi de leur part dans la mise en 'uvre d’un commandement de payer.

Ils font valoir que la demande de délai de paiement présentée en cause d’appel par les appelants pour s’acquitter des condamnations financières prononcées à leur encontre sera rejetée dès lors qu’ils ne sont pas de bonne foi, s’étant maintenus dans les lieux en s’abstenant sciemment de régler les loyers et autres indemnités d’occupation après délivrance du commandement de payer, et qu’ils ne justifient en rien de leur situation financière et professionnelle de nature à leur permettre de respecter le délai de paiement qu’ils sollicitent.

Ils font valoir également l’irrecevabilité de la demande indemnitaire en ce qu’elle constitue une demande nouvelle en cause d’appel ne répondant à aucune des exceptions limitativement énumérées par l’article 564 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Il y lieu de constater qu’en l’état de leur expulsion les appelants ne formulent plus de demande d’expertise.

Sur la résiliation du bail,

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le bail liant les parties en date du 24 août 2021 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois à compter du commandement de payer qui demeure applicable.

Le 21 juin 2022 M. [D] et Mme [E] [U] ont fait délivrer à Mme [B] [L] et M. [I] [J] un commandement de payer correspondant à des arriérés de loyers et charges d’un montant en principal de 1.150 € au titre des loyers de janvier à mai 2022.

Les intimés soutenant que les appelants n’ont pas régularisé la situation dans le délai de deux mois sollicitent le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 21 août 2022.

Cependant, l’analyse des pièces produites aux débats et le propre décompte du bailleur démontrent que M. et Mme [U] ont effectué des règlements le 28 juin et 3 août 2022 pour un montant de 1780 € couvrant en conséquence les causes du commandement, les échéances postérieures à celui -ci ne pouvant être prises en compte pour entraîner l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient en effet de rappeler qu’à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu sur les dettes échues les plus anciennes et sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter.

En conséquence, infirmant le jugement déféré, il y lieu de constater que la clause résolutoire n’est pas acquise et de débouter M. [D] et Mme [E] [U] de leurs demandes de constat de la résiliation, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation, précision étant faite que les loyers ont continué à courir jusqu’à l’expulsion des appelants.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges,

En application des dispositions du contrat de bail, de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, les appelants avaient l’obligation de payer le loyer aux termes convenus.

Les bailleurs sollicitent aux termes du dispositif de leurs conclusions uniquement la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] à payer à M. [D] [U] et Mme [E] [U] la somme de 5180 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de juin 2023 inclus.

Les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers et des charges justifiés par le bailleur, s’élèvent selon décompte arrêté au mois de juin 2023 inclus à la somme 5 180 €.

Si M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] contestent à juste titre l’acquisition de la clause résolutoire pour le motif exposé ci-avant, ils ne rapportent pas la preuve de s’être acquittés de l’intégralité des loyers pour la période sollicitée.

Par ailleurs, les désordres qu’ils invoquent ne peuvent justifier une retenue ou le non-paiement du loyer en l’absence de démonstration du caractère inhabitable du logement.

Enfin, le bail stipule une clause de solidarité.

Dès lors le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour expulsion abusive,

Sur la recevabilité de la demande,

Les intimés font valoir que cette demande est nouvelle pour ne pas avoir été formulée en première instance et dès lors irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Or, cette demande, certes nouvelle, découle de l’évolution du litige, l’expulsion étant intervenue postérieurement au jugement déféré.

Elle sera donc déclarée recevable.

Sur le fond,

L’exécution forcée peut être poursuivie jusqu’à son terme en vertu d’un titre exécutoire à titre provisoire ; elle n’a lieu qu’aux risques de celui qui la poursuit, à charge pour lui, si le titre est ultérieurement modifié, d’en réparer les conséquences dommageables.

En l’espèce, les appelants se contentent d’affirmer qu’ils ont subi un préjudice du fait de leur expulsion tenant à la contrainte de trouver un toit en urgence rendue difficile par la conjoncture actuelle du marché immobilier et en l’état des soucis de santé de Mme [B] [L] épouse [K], sans produire d’éléments sur les démarches effectuées et les difficultés pour rechercher un nouveau logement.

Ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.

Sur la demande de délais,

Selon l’article 1343-5 du code civil « Compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de 2 années échelonner le paiement des sommes dues. »

En l’espèce les appelants ne fournissent aucun élément actuel sur leurs revenus, les pièces produites datant de 2022, et sur leurs charges mettant la cour dans l’impossibilité d’apprécier leur capacité de financement.

Par ailleurs, ils n’ont pas repris le paiement du loyer de février à mai 2023 et novembre à décembre 2023.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance seront infirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimé qui succombe principalement, supportera les dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer.

Il n’est pas équitable de laisser supporter aux appelants leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel. Il leur sera alloué la somme de 1 000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] à payer à M. [D] [U] et Mme [E] [U] la somme de 5180 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au mois de juin 2023 inclus et débouté M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] de leur demande de délais de paiement,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. [D] [U] et Mme [E] [U] de leur demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes subséquentes ;

Déclare recevable la demande de dommage et intérêts de M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K],

Déboute M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] de leur demande de dommages et intérêts pour expulsion abusive,

Condamne M. [D] [U] et Mme [E] [U] aux dépens de première instance et d’appel, y compris le coût du commandement de payer.

Condamne M. [D] [U] et Mme [E] [U] à payer à M. [I] [J] et Mme [B] [L] épouse [K] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,