Infirmation partielle 1 juillet 2025
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Sur la décision
| Référence : | CA Orléans, ch. civ., 1er juil. 2025, n° 23/01188 |
|---|---|
| Juridiction : | Cour d'appel d'Orléans |
| Numéro(s) : | 23/01188 |
| Importance : | Inédit |
| Dispositif : | Autre |
| Date de dernière mise à jour : | 9 juillet 2025 |
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Texte intégral
COUR D’APPEL D’ORLÉANS
C H A M B R E C I V I L E
GROSSES + EXPÉDITIONS : le 1er/07/2025
la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES
la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES
la SARL ARCOLE
ARRÊT du : 1er JUILLET 2025
N° : – 25
N° RG 23/01188 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GZDD
DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 55] en date du 16 Février 2023
PARTIES EN CAUSE
APPELANTE :
— Timbre fiscal dématérialisé N°: [XXXXXXXXXX05]
S.A.R.L. LMP [L] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 3]
[Localité 24]
ayant pour avocat postulant Me Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,
ayant pour avocat plaidant Me Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS
D’UNE PART
INTIMÉS :
— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265296010050092
Monsieur [Z] [A], Notaire associé exerçant au sein de la SCP [Z] [A] ET NICOLE DEREPAS, NOTAIRES ASSOCIES
SCP [A] – DEREPAS – [Adresse 50]
[Localité 1]
ayant pour avocat postulant Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,
ayant pour avocat plaidant Me Olivier DORNE de la SCP MONTOYA & DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE
Monsieur [C] [R]
[Adresse 6]
[Localité 22]
ayant pour avocat postulant Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,
ayant pour avocat plaidant Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE
S.C.P. REGNIER & ASSOCIES, SCP titulaire de l’office notarial sis [Adresse 6] à PARIS (75001) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 6]
[Localité 22]
ayant pour avocat postulant Me Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS,
ayant pour avocat plaidant Me Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de VAL D’OISE
— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265294411497561
S.C.I. L’ETANG DU MANOIR société civile immobilière au capital de 100.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Vienne sous le numéro 448 673 335, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social
[Adresse 12]
[Localité 18]
ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS
ayant pour avocat plaidant Me David PITOUN de la SAS OLLYNS, avocat au barreau de PARIS,
S.A.S. LA RESIDENCE DE LA BECTHIERE société par actions simplifiée au capital de 72.000 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Tours sous le numéro 382 273 373, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social,
[Adresse 42]
[Localité 15]
ayant pour avocat postulant Me Estelle GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS
ayant pour avocat plaidant Me David PITOUN de la SAS OLLYNS, avocat au barreau de PARIS,
— Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265293747301313
CONSEIL DEPARTEMENTAL D'[Localité 40] ET [Localité 48] prise en la personne de son Président, domicilié en cette qualité au siège,
[Adresse 8]
[Localité 16]
représentée par Me Jacques SIEKLUCKI de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS
— Timbre fiscal dématérialisé N°:[XXXXXXXXXX04]
C.R.C.A.M. D’AQUITAINE agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 11]
ayant pour avocat postulant Me Valerie DESPLANQUES de la SCP VALERIE DESPLANQUES, avocat au barreau d’ORLEANS
ayant pour avocat plaidant Me Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocat au barreau de TOURS,
[Adresse 25] prise en la personne de son Directeur domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 30]
[Adresse 17]
[Localité 14]
Non représentée, n’ayant pas constituée avocat
S.A.R.L. AXIS prise en la personne de liquidateur, Monsieur [V] [N], domicilié en cette qualité au siège
[Adresse 9]
[Localité 10]
Non représentée, n’ayant pas constituée avocat
D’AUTRE PART
DÉCLARATION D’APPEL en date du : 28 Avril 2023.
ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 28 avril 2025
COMPOSITION DE LA COUR
Lors des débats à l’audience publique du 05 Mai 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en charge du rapport, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.
Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:
Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,
Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,
Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
GREFFIER :
Mme Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.
ARRÊT :
Prononcé publiquement le 1er juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte authentique du 29 décembre 2005 reçu par M. [R], notaire, avec la participation de M. [A], notaire assistant l’acquéreur, la société LMP [L] a acquis de la SCI de l'[Adresse 37] les lots n° 16, 19, 20 et 23 correspondant à des chambres et leur quote-part des parties communes dans l’ensemble immobilier de la résidence la [28] à usage de maison de retraite, situé à [32] (37), outre leur mobilier, au prix total de 366 111,12 euros. L’agence immobilière, la société Axis, est intervenue dans le cadre de la réalisation de cette vente, étant précisé qu’elle a été radiée du registre du commerce et des sociétés suivant avis publié au BODACC le 25 février 2015.
Aux termes de l’acte de vente, le vendeur a déclaré que l’ensemble immobilier était raccordé à l’assainissement communal, ce qui n’était pas le cas.
Le même jour, la société LMP [L] a donné à bail commercial les biens acquis, pour une durée ferme de 11 années et 9 mois, à la société [Adresse 46], lui confiant ainsi la gestion de la maison de retraite et le soin de sous-louer les chambres aux résidents.
Pour financer son acquisition, la société LMP [L] a souscrit auprès de la société Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine des emprunts bancaires d’un montant total de 474 786 euros.
Par arrêté du 12 juillet 2010, le maire de la commune de [Localité 33] a accordé un permis de construire pour la construction d’une extension de la maison de retraite de [Localité 41]. Par jugement du 6 décembre 2011, le tribunal administratif a annulé cet arrêté délivrant permis de construire.
Par courrier du 21 octobre 2013, les copropriétaires de la résidence, dont la société LMP [L], ont été informés par le groupe dont dépend la société la société [Adresse 45] [Adresse 29], de sa décision de déménager la résidence pour la transférer dans la construction nouvelle d'[Localité 27], seule capable d’abriter les lits supplémentaires.
En 2015, la société LMP [L] a fait assigner la SCI de L’étang du Manoir et la société [Adresse 46] devant le tribunal de grande instance de Tours, l’Agence régionale de santé du Centre, le conseil départemental d’Indre-et-Loire, et la société Axis aux fins d’obtenir la nullité des ventes immobilière et mobilière et des contrats s’y rattachant.
En 2019, la société LMP [L] a fait assigner la SCP Régnier et associé, M. [R], M. [A] et la Caisse régionale de crédit agriccle mutuel d’Aquitain.
Par acte d’huissier de justice du 16 septembre 2016, la société [Adresse 46] a fait signifier à la société LMP [L] un congé à effet à l’issue du bail commercial le 30 septembre 2020.
Par jugement du 16 février 2023 le tribunal judiciaire de Tours a :
— mis hors de cause la Caisse de crédit mutuel [Adresse 54] ;
— rejeté les 'ns de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les défendeurs ;
— débouté la société LMP [L] de sa demande en nullité de la vente intervenue le 29 décembre 2005 avec la SCI L’étang du manoir ;
— déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par la société LMP [L] à l’égard de la SCI L’étang du manoir et de la société [Adresse 45] [Adresse 29] ;
— débouté la société LMP [L] de ses demandes indemnitaires à l’égard de la SCI L’étang du manoir, de la société [Adresse 46] et de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine ;
— déclaré l’action en responsabilité pour faute engagée par la société LMP [L] à l’encontre de M. [R] et la SCP Régnier, notaire à Paris (1er) et M. [A] irrecevable et mal fondée ;
— déclaré irrecevables les demandes formées à l’encontre de la SARL Axis ;
— déclaré irrecevable la demande de nullité de l’assignation invoquée par le Conseil départemental d'[Localité 40]-et-[Localité 48] ;
— mis hors de cause l'[Localité 26] du Centre et le conseil départemental d'[Localité 40]-et-[Localité 48] ;
— déclaré sans objet les appels en garantie formés à l’encontre des notaires ;
— condamné la société LMP [L] à verser, au titre des frais irrépétibles, les sommes suivantes :
. 2 000 euros à la SCI L’étang du manoir et à la société [Adresse 46] ;
— 2 000 euros à Maître [C] [R] et la SCP Régnier, notaire à Paris ;
— 3 000 euros à Maître [A], notaire à [Localité 38] ;
— rejeté les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— rejeté toutes autres demandes ;
— condamné la société LMP [L] aux entiers dépens ;
— accordé aux avocats de la cause, sur leur demande, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment considéré que :
— sur l’erreur sur la substance : l’acquéreur a acquis des lots de copropriété dans un ensemble immobilier à destination de maison de retraite, aux fins de louer des chambres en meublé et que la destination d’exploitation en EHPAD relevait du bail commercial conclu par l’acquéreur avec la société exploitante ; s’il n’est pas contesté qu’en dépit des indications contraires figurant dans l’acte de vente, l’immeuble n’est pas raccordé au réseau d’assainissement communal, l’acquéreur ne peut soutenir que l’absence de raccordement au réseau d’assainissement collectif aurait vicié son consentement en compromettant irrémédiablement la destination de la résidence à l’exploitation d’EHPAD, dans la mesure où d’une part, les travaux de mise aux normes du réseau d’assainissement sont parfaitement possibles, et où, d’autre part, la cessation d’exploitation de l’immeuble en EHPAD par la société [Adresse 46] ne résulte pas de cette absence de raccordement, mais du transfert d’autorisation accordé à ladite société par arrêté du 3 mai 2012 et à son départ consécutif des lieux loués ; l’absence de raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif n’a pas empêché l’exploitation par la société La résidence de la [Adresse 29] des lots vendus jusqu’en 2016, en sorte qu’aucune erreur déterminante du consentement de l’acquéreur ne peut être retenue ; l’acquéreur ne pouvait ignorer que seule la société [Adresse 46] était titulaire d’une autorisation d’exploitation d’un EHPAD, qui n’était pas attachée à l’immeuble, mais à la personne de l’exploitante de la résidence et le contrat de vente ne comporte aucun engagement du vendeur quant au maintien, pour une durée illimitée, des autorisations administratives existantes au jour de la vente ; s’agissant de l’erreur portant sur la garantie minimale de rentabilité, une appréciation erronée de la rentabilité d’un investissement ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement ; l’avant-contrat ne comporte pas un engagement indéfini du vendeur à garantir à l’acquéreur la rentabilité évoquée, et l’acquéreur ne pouvait ignorer les risques encourus en cas de congé délivré par le preneur ;
— sur la réticence dolosive : l’acquéreur ne rapporte pas la preuve que le raccordement de l’établissement au réseau d’assainissement collectif était déterminant de son consentement lors de la vente et ce, alors que ce défaut de raccordement n’a pas entravé le bon fonctionnement de l’EHPAD jusqu’au transfert de l’établissement en un autre site, suite à l’autorisation délivrée par l'[Localité 26] suivant arrêté du 3 mai 2012 ; le vendeur n’a pas caché à l’acquéreur le fait que la destination d’EHPAD dépendait d’une autorisation administrative attachée à la société exploitante, ce dont découlait la possibilité pour cette dernière de transférer cette autorisation en un autre lieu ;
— sur l’obligation de délivrance conforme : si le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme en ne délivrant pas un bien immobilier raccordé à l’assainissement collectif en contravention aux stipulations contractuelles, ce manquement n’a pas fait obstacle à l’exploitation du bien immobilier pendant toute la durée de son bail ; en outre, la perte d’agrément de la société La résidence de la [Adresse 29] n’est pas imputable au défaut de raccordement au réseau d’assainissement collectif, mais à l’impossibilité pour la société exploitante de construire une extension sur le site de [Localité 33] par suite de l’annulation du permis de construire.
Par déclaration en date du 27 avril 2023, la société LMP [L] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a : mis hors de cause la Caisse de crédit mutuel [Adresse 53] Gutenberg ; rejeté les 'ns de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les défendeurs ; déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par la société LMP [L] à l’égard de la SCI L’étang du manoir et de la société [Adresse 46] ; déclaré irrecevable la demande de nullité de l’assignation invoquée par le Conseil départemental d'[Localité 40]-et-[Localité 48].
L’appelante a fait signifier la déclaration d’appel à la société Axis et à l’Agence régionale de santé qui n’ont pas constitué avocat.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, la société LMP [L] demande à la cour de :
— la déclarer recevable et bien fondé en son appel ;
— infirmer en intégralité le jugement déféré ;
Statuant à nouveau :
A titre liminaire et avant dire droit, sur les sommations de communiquer :
— enjoindre à la SCI de L’étang du manoir et au besoin à la société [Adresse 46] de verser contradictoirement aux débats le diagnostic de la Satese d'[Localité 40]-et-[Localité 48] et le rapport individuel de son installation d’assainissement, tels que ces documents sont visés dans la lettre que la SCI de L’étang du manoir a reçu de la mairie de [32] le 16 janvier 2008, et ce, chacune sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du jugement avant dire droit à intervenir ;
— juger qu’elle renonce à la sommation de communiquer formulée à l’encontre du Conseil départemental d'[Localité 40]-et-[Localité 48] et l’Agence régionale de santé du Centre ;
— enjoindre la SCP Régnier et associés et M. [R], avec au besoin M. [A], de verser aux débats la preuve qu’ils ont bien sollicité les services de la Mairie de [32] (pour obtenir un certificat d’urbanisme) ou encore la Satese d'[Localité 40]-et-[Localité 48] ' lors de l’acquisition faite par l’appelant ' pour connaître l’état du réseau d’assainissement de la Becthière, et ce, chacun sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du jugement avant dire droit à intervenir ;
A titre principal,
— prononcer la nullité de la vente conclue entre la société LMP [L] et la SCI de L’étang du manoir portant sur les lots n° 16, 19, 20 et 23 de l’ensemble immobilier cadastré section ZL n° [Cadastre 13], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] au lieu-dit « La Becthière » ;
— à défaut, prononcer la résolution de la vente conclue entre la société LMP [L] et la SCI de L’étang du manoir portant sur les lots n° 16, 19, 20 et 23 de l’ensemble immobilier cadastré section ZL n° [Cadastre 13], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] au lieu-dit « La Becthière » ;
— juger que l’arrêt à intervenir sera publié au service de la publicité foncière ;
— condamner la SCI de L’étang du manoir à lui rembourser le prix d’acquisition de ses lots, soit la somme de 366 611,12 € ;
— ordonner la compensation des créances réciproques entre la société LMP [L] et la société [Adresse 45] [Adresse 29] au titre d’une part du paiement de l’indemnité d’occupation dû par la seconde, et d’autre part les loyers perçus par le premier ;
— prononcer la caducité du contrat de prêt souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine :
— juger qu’elle restituera à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine le capital emprunté de 350 000 € déduction faite des mensualités d’ores et déjà versées, des intérêts déjà réglés et des mensualités versées au titre de l’assurance adossée à l’emprunt ;
— ordonner l’inscription au passif de la société Axis, représenté par son mandataire liquidateur, la somme de 43 520,72 € correspondant aux honoraires qu’elle a perçus ;
— condamner in solidum M. [A], la SCP Régnier et associés et M. [R] à lui restituer l’intégralité des sommes perçues à quelque titre que ce soit dans le cadre de la vente litigieuse ;
A titre subsidiaire,
— condamner in solidum la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] à lui payer la somme de 293 405 € à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de valeur de son bien ;
— condamner in solidum la SCI de L’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] à lui payer la somme de 188 889,20 € à titre de dommages et intérêts en compensation de la perte de chance de percevoir un loyer commercial depuis l’exercice 2017 ;
— condamner in solidum M. [A], la SCP Régnier et associés et M. [R] à lui payer la somme de 5 284,63 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la procédure judiciaire sur l’omission des servitudes ;
— condamner in solidum M. [A], la SCP Régnier et associés et M. [R] à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter à des conditions plus avantageuses au regard de la problématique de servitudes ;
— condamner in solidum la SCI L’étang du manoir, la société [Adresse 46], M. [A], la SCP Régnier et associés, M. [R], le Conseil départemental d'[Localité 40] et [Localité 48], la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine, la société Axis, l'[Adresse 25],l’un ou plusieurs d’entre eux, à lui payer la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts eu égard à la perte de chance de ne pas contracter du fait de l’absence de raccordement du bien immobilier, de l’absence de mise en conformité avec les normes en vigueur, et surtout du transfert de l’autorisation d’exploiter un EHPAD vers un autre site en cours de contrat ;
— condamner in solidum la SCI L’étang du manoir, la société [Adresse 46], M. [A], la SCP Régnier et associés, M. [R], le Conseil départemental d'[Localité 40] et [Localité 48], la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine, la société Axis, l’Agence régionale de Santé du Centre, l’un ou plusieurs d’entre eux, à lui payer la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;
En tout état de cause,
— juger qu’elle se désiste de toute demande à l’égard du Conseil départemental d'[Localité 40]-et-[Localité 48] et l’Agence régionale de santé du Centre ;
— juger qu’elle se désiste de toute demande à l’égard de la société Axis, et renonce également à l’engagement de la responsabilité de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine sur le terrain de ses obligations légales et contractuelles ;
— condamner in solidum la SCI L’étang du manoir, la société [Adresse 46], M. [A], la SCP Régnier et associés, M. [R], l’un ou plusieurs d’entre eux, à lui payer la somme de 8 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamner in solidum la SCI L’étang du manoir, la société [Adresse 46], M. [A], la SCP Régnier et associés, M. [R], l’un ou plusieurs d’entre eux, à la prise en charge exclusive des entiers dépens d’instance ;
— juger, en vertu des dispositions de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, que les frais d’exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 26 avril 2025, la SCI de L’étang du Manoir et la société [Adresse 44] [43] demandent à la cour de :
— déclarer la société LMP [L] mal fondée en son appel et l’en débouter ;
— déclarer le présent appel incident recevable et bien fondé, y faire droit et infirmer le jugement entrepris en ce que critiqué par elles ;
— confirmer en toutes ses dispositions le jugement sauf en ce qu’il a : rejeté les fins de non-recevoir tirées de la prescription soulevées par les défendeurs ; déclaré recevables les demandes indemnitaires formées par la société LMP [L] à l’égard de la SCI L’étang du manoir et de la société [Adresse 45] [Adresse 29] ; rejeté toutes les autres demandes ;
Et statuant à nouveau,
A titre principal,
— déclarer irrecevable la demande de la société LMP [L] relative à la sommation de communiquer des pièces ;
— déclarer irrecevables les demandes de nullité et les demandes indemnitaires de la société Marcillac, ainsi que ses demandes subséquentes ;
— déclarer irrecevable la demande de la société LMP [L] tendant à la résolution de la vente ;
— débouter la société LMP [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, si la cour considérait que les demandes de nullité, de résolution et les demandes indemnitaires de la société LMP [L] étaient recevables :
— débouter la société LMP [L] de sa demande de nullité de la vente en date du 29 décembre 2005 et de ses demandes subséquentes ;
— débouter la société LMP [L] de sa demande de résolution de la vente en date du 29 décembre 2005 et de ses demandes subséquentes ;
— débouter la société LMP [L] de ses demandes indemnitaires dirigées à son encontre ;
A infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la vente du 29 décembre 2005 était annulée ou résolue :
— condamner la société LMP [L] à restituer à la société [Adresse 45] [Adresse 29] la somme totale de 318 910,62 € au titre des loyers perçus, majoré du taux d’intérêt légal, à compter de la date de la vente ;
— débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre ;
En tout état de cause :
— déclarer irrecevables, à tout le moins mal fondées, l’ensemble des demandes de la société LMP [L] dirigées à l’encontre de la société [Adresse 45] [Adresse 29], ces dernières étant sans objet, et les en débouter ;
— débouter la société LMP [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce compris de sa demande relative à la sommation de communiquer des pièces, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;
— condamner in solidum la société Régnier notaires, M. [R] et M. [A] à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à leur charge par la décision à intervenir ;
— condamner la société LMP [L] à leur payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts en raison de leur mauvaise foi ;
— condamner la société LMP [L], ou toute partie succombante, à leur payer la somme de 15 000 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamner la société LMP [L], ou toute partie succombante, aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Estelle Garnier, pour ceux dont elle aura fait l’avance, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 27 avril 2025, la SCP Régnier et associés et M. [R], demandent à la cour de :
— juger la société LMP [L] irrecevable et en tout état de cause mal fondée en ses demandes :
— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;
En conséquence,
— juger prescrite et en tout état de cause mal fondée l’action de l’appelante :
— juger que les préjudices invoqués par la société LMP [L] ne sont ni actuels ni certains et sans lien de causalité avec une hypothétique faute du notaire ;
— débouter la société LMP [L] de sa sommation de communication sous astreinte formulée à leur encontre ;
— débouter la société LMP [L] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à leur encontre ;
— débouter les sociétés SCI L’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] de leur demande d’appel en garantie formulée à leur encontre, ou toute autre partie qui viendrait à formuler un tel appel en garantie ;
— débouter la Caisse de crédit agricole mutuel d’Aquitaine de toutes ses demandes, fins et conclusions, dirigées à leur encontre ;
— débouter les sociétés SCI L’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] de leur demande de condamnation formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ou toute autre partie qui viendrait à formuler une telle demande ;
— condamner la société LMP [L], ou tout succombant, à leur payer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— la condamner, ou tout succombant, aux entiers dépens.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, M. [A] demande à la cour de :
A titre principal,
— juger que la société LMP [L] savait pertinemment, dès la régularisation de l’acte de vente et du bail commercial le 29 décembre 2005, que l’exploitant de l’ensemble immobilier était en mesure de ne pas renouveler le bail à son échéance ;
— juger que, même à suivre l’argumentation de la société LMP [L] (fixant le point de départ de la prescription au 21 octobre 2013), l’action engagée à son encontre par acte d’huissier du 23 avril 2019 est prescrite ;
— juger que la société LMP [L] n’a jamais procédé à l’acquisition de lots au sein d’un ensemble immobilier à destination d’EHPAD ;
— juger que la société LMP [L] savait pertinemment, dès le 29 décembre 2005, que la société en charge de l’exploitation de l’ensemble immobilier était soumise à une autorisation d’exploitation d’EHPAD susceptible d’être remise en cause ;
En conséquence,
— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé prescrite l’action engagée par la société LMP [L] à son encontre ;
A titre subsidiaire,
— juger qu’il n’a pas manqué à ses obligations professionnelles lors de la régularisation de l’acte de vente du 29 décembre 2005 ;
— juger que la société LMP [L] s’est engagée en toute connaissance de cause, ne pouvant ignorer les risques relatifs à l’opération immobilière d’investissement découlant de l’exploitation commerciale de l’ensemble immobilier ;
— juger que toute exploitation commerciale est soumise à un aléa financier ;
— juger que la société LMP [L] n’a rencontré aucune difficulté concernant les conditions de jouissance des lots acquis nonobstant les difficultés relatives à l’assainissement du bien et l’existence des servitudes grevant la parcelle ;
— juger que les prétentions financières formées par la société LMP [L] ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur quantum ;
— juger que les prétentions financières de la société LMP [L] ne présentent au lien de causalité avec les conditions de régularisation de l’acte de vente du 29 décembre 2005 ;
— juger que les prétentions financières découlent d’évènements survenus postérieurement à la régularisation de l’acte de vente, que le notaire n’était pas en mesure d’appréhender ;
— juger que la société LMP [L] ne peut à la fois solliciter la nullité de l’acte de vente et la condamnation in solidum des défendeurs à l’indemniser d’un préjudice de perte de chance de ne pas avoir été en mesure de contracter ;
En conséquence,
— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa responsabilité civile professionnelle ;
— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société LMP [L] à lui verser une indemnité de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
— débouter la société LMP [L] de l’intégralité de ses prétentions financières ;
En tout état de cause,
— juger que la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] ne rapportent pas la preuve d’une faute commise à leur encontre à l’origine d’un préjudice subi ;
— juger que la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] doivent assumer seules les conséquences financières de l’éventuelle responsabilité au titre du manquement à l’obligation de délivrance liée au système d’assainissement du bien ;
— débouter la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] de leurs prétentions financières dirigées à son encontre ;
— condamner la société LMP [L] à lui verser une indemnité de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamner la société LMP [L] aux entiers dépens de l’instance.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine demande à la cour de :
— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident :
— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la société LMP [L] de ses demandes, fins et conclusions ;
— débouter la société LMP [L] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;
A titre infiniment subsidiaire, dans le cas où la nullité de la vente serait prononcée, statuer ce que de droit sur la caducité des prêts,
— condamner alors la société LMP [L] à lui restituer sans délai la somme de 474 786 € correspondant au capital prêté et dire que cette somme se compensera avec les échéances du prêt qu’elle a payées en capital et intérêts mais hors cotisations d’assurance ;
— condamner en outre in solidum la SCI de L’étang, M. [R] et la SCP Régnier et associés à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 135 729,77 € au titre des intérêts échus au 30.08.2021 avec actualisation au jour de l’arrêt à intervenir pour les intérêts échus postérieurs ;
— condamner la société LMP [L] et subsidiairement la SCI de L’étang, M. [R] et la SCP Régnier et associés à lui payer la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamner la société LMP [L] et subsidiairement la SCI de L’étang, M. [R] et la SCP Régnier et associés aux entiers dépens.
Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 mars 2025, le Conseil départemental d'[Localité 40]-et-[Localité 48] demande à la cour de :
— dire et juger qu’il a été répondu à la sommation de communiquer qui lui a été faire ;
— dire n’y avoir lieu à la fixation d’une astreinte ;
— déclarer irrecevables les demandes de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance d’une part et du préjudice moral d’autre part, formées par la société LMP [L] à son égard, comme constituant de nouvelles prétentions ;
— confirmant le jugement, prononcer sa mise hors de cause ;
— débouter la société LMP [L] de sa demande d’article 700 du code de procédure civile ;
— le réformant, condamner la société LMP [L] à lui payer la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;
Y ajoutant,
— condamner la société LMP [L] à lui payer la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;
— condamner la société LMP [L] aux entiers dépens.
Il convient de se référer aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des moyens soulevés.
MOTIFS
I- Sur le désistement de l’appelante
Nonobstant les demandes formulées au dispositif de ses conclusions récapitulatives, l’appelante a indiqué par un ajout au dispositif de celles-ci se désister de toute demande à l’égard du Conseil départemental d'[Localité 40]-et-[Localité 48], de l’Agence régionale de santé du Centre et de la société Axis, ainsi qu’à engager la responsabilité de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine sur le terrain de ses obligations légales et contractuelles. Il convient donc de le constater, et la cour n’examinera pas les prétentions continuant à demeurer au dispositif des conclusions de l’appelante.
II- Sur les sommations de communiquer
Moyens des parties
L’appelante indique qu’il est démontré par les pièces versées aux débats que la SCI de L’étang du manoir a reçu une correspondance de la mairie de [32] le 16 janvier 2008 lui rappelant que la Satese d'[Localité 40]-et-[Localité 48] a réalisé pour le compte de cette collectivité une étude diagnostic des installations d’assainissement non collectif existantes sur site, et qu’elle a reçu un rapport portant sur son installation ; qu’il paraît assez vraisemblable que ce diagnostic et ce rapport ne soient pas favorables à la SCI de L’étang du manoir ; que ces documents n’ont jamais été produits contradictoirement ; qu’il est donc fait sommation à la SCI de L’étang du manoir et au besoin à la société [Adresse 46] d’avoir à produire ce diagnostic de la Satese d'[Localité 40]-et-[Localité 48] et ce rapport individuel sous quinzaine à compter de la signification des présentes écritures, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard chacun à compter du jugement avant dire droit à intervenir ; que conformément aux dispositions des articles 138 et 142 du code de procédure civile, l’obtention des pièces détenue par une partie peut intervenir à n’importe quel moment et ce, même par-devant le juge du fond sans nécessité obligatoire d’en saisir le juge ou le conseiller de la mise en état ; que la SCI de L’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] ne peuvent d’ailleurs pas invoquer un quelconque empêchement légitime et leur obstruction renforce davantage l’intérêt de la production de ces éléments pour la solution du litige ; que s’agissant du notaire, dans le cadre de son obligation de conseil et de sécurité juridique des actes qu’il reçoit, il a l’obligation de se renseigner auprès du service public compétent pour déterminer l’état du réseau d’assainissement du bien immobilier dont il reçoit la vente ; qu’il est donc fait sommation à la SCP Régnier et associés et M. [R], avec au besoin M. [A], de verser aux débats la preuve qu’ils ont bien sollicité les services de la Mairie de [32] pour obtenir un certificat d’urbanisme ou encore la Satese d'[Localité 40]-et-[Localité 48] pour connaître l’état du réseau d’assainissement de la Becthière, chacun sous astreinte de 1 000 € par jour de retard à compter du jugement avant dire droit à intervenir.
La SCI de L’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] répliquent que dans leurs conclusions notifiées le 27 février 2025, l’appelante formule pour la première fois, une demande de sommation de communiquer sous astreinte ; que cette demande ne pourra qu’être déclarée irrecevable par la cour, car il s’agit d’une demande nouvelle en appel, jamais présentée par les acquéreurs en première instance ; que d’autre part, cette demande est également formulée en violation du principe de concentration des prétentions en appel, prévu à l’article 910-4 du code de procédure civile ; qu’en second lieu et en tout état de cause, les pièces communiquées sont totalement inutiles et sans intérêt sur la solution du litige ; que s’il y a eu une erreur de plume s’agissant de l’assainissement dans l’acte de vente, puisque l’assainissement n’est en réalité pas collectif, cela n’a en rien empêché l’exploitation du bien immobilier, lequel dispose d’un système d’assainissement autonome qui a par ailleurs été mis aux normes ; qu’au surplus, et en tout état de cause, il s’agit de pièces anciennes dont elles ne disposent pas ; qu’ainsi, si la cour considérait que cette demande est recevable, elle ne pourra que la rejeter.
La SCP Régnier et associés et M. [R] indiquent que le notaire n’avait aucune obligation légale de procéder à des recherches supplémentaires concernant l’état du système d’assainissement ; qu’il ne revient pas au notaire de prendre attache auprès de la commune pour connaître l’état du réseau d’assainissement ; qu’en outre, il importe de rappeler que le notaire est tenu à un secret professionnel absolu ; que les informations demandées par l’appelant sont couvertes par le secret professionnel absolu et intangible du notaire et ne saurait être communiquées sans autorisation du juge ; qu’en outre, l’appelant sollicite que les notaires soient condamnés à produire cette preuve sous astreinte de 1 000 € par jour de retard, alors qu’il est évident que si le juge venait à enjoindre les notaires à produire une telle preuve, ces derniers s’exécuteraient spontanément ; que la demande d’astreinte est donc infondée ; que cette demande est d’autant plus infondée, que la preuve dont il est demandé la communication est hypothétique ; que pour l’ensemble de ces raisons, la demande de communication sous astreinte formulée par l’appelant sera rejetée.
Réponse de la cour
L’article 142 du code de procédure civile dispose que les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.
L’article 138 du code de procédure civile dispose que si, dans le cours d’une instance, une partie entend faire état d’un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n’a pas été partie ou d’une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce.
L’article 139 du code de procédure civile dispose que la demande est faite sans forme. Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.
L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.
L’article 565 du code de procédure civile dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.
L’article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
La demande de communication de pièces formée par la société LMP [L] en appel tend aux mêmes fins que celles soumises en appel, à savoir l’établissement de l’existence d’un vice de consentement susceptible d’entraîner la nullité de la vente. La demande de communication de pièce est l’accessoire de la demande de nullité de la vente. Il s’ensuit que cette demande est recevable en appel.
L’article 910-4 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable lors de la déclaration d’appel, dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
S’il est exact que la demande de communication de pièces ne figurait pas dans les premières conclusions de l’appelante, la demande de communication de pièce ne constitue pas une prétention sur le fond au sens de l’article 910-4 du code de procédure civile. Il s’ensuit que la demande de communication de pièce est recevable.
À l’appui de sa demande à l’encontre de la société [Adresse 46] et de la SCI de l’étang du manoir, l’appelante produit un courrier du maire de la commune de Druye adressé le 16 janvier 2008 à la SCI, rédigé en ces termes :
« Préalablement à l’obligation réglementaire de mettre en place le Service Public d’Assainissement Non Collectif (SPANC), le SATESE d'[Localité 40] et [Localité 48] a réalisé pour le compte de notre collectivité une étude diagnostique des installations d’assainissement non collectif existantes.
Suite à ce diagnostic, vous avez reçu le rapport individuel de votre installation caractérisée par 4 critères : l’état du dispositif, son fonctionnement, son impact sur le milieu souterrain ou superficiel et les risques sanitaires.
Votre dispositif est classé dans la catégorie P1 « réhabilitation urgente ». Votre installation ne respecte pas la réglementation en vigueur (art. L.1331-1-1 du Code de la santé publique modifié par la loi sur l’eau et les milieux aquatiques du 30 décembre 2006) et ne permet pas une protection satisfaisante de l’environnement. Par conséquent, vous êtes dans l’obligation de procéder à sa réhabilitation dans les meilleurs délais ».
Outre le fait que ce courrier est postérieur à l’acte de vente dont la nullité est sollicitée, l’étude diagnostique auquel il fait référence est sans effet sur le fait que l’immeuble vendu n’est pas raccordé au dispositif d’assainissement communal contrairement aux stipulations de l’acte de vente, ainsi que cela est reconnu par le vendeur.
En conséquence, il convient de débouter l’appelant de sa demande de communication de pièces sous astreinte à l’encontre de la société [Adresse 46] et de la SCI de l’étang du manoir.
S’agissant de la demande de communication de pièce formée à l’encontre des notaires, il convient de relever que l’acte authentique de vente fait référence aux documents d’urbanisme sollicités par l’officier ministériel, lesquels sont mentionnés comme étant annexés à l’acte. En conséquence, il n’y a également pas lieu de faire droit à la demande de communication de pièces sous astreinte.
III- Sur la nullité de la vente pour dol
A- Sur la recevabilité de la demande en nullité
Moyens des parties
La société [Adresse 45] [Adresse 29] et la SCI de l’étang du manoir soutiennent que la demande en nullité est prescrite ; que dans la mesure où le cocontractant invoquant la nullité d’un contrat pour erreur ou dol était en mesure de connaître dès la conclusion du contrat les causes de nullité avancées, alors la prescription de l’action en nullité pour dol ou erreur court à compter de la conclusion du contrat ; que l’acquéreur avait connaissance, dès la date de conclusion du contrat de l’éventualité d’une non-reconduction du bail à son échéance contractuelle et que si la société [Adresse 46] ne reconduisait pas son bail à l’échéance contractuelle, et qu’elle transférait son activité sur un autre site, plus aucune autorisation d’exploitation n’existerait pour l’exploitation du bien à usage d’EHPAD, et partant, que les locaux seraient laissés vacants ; que le tribunal ne pouvait dès lors juger que la prescription n’a commencé à courir qu’à compter de la décision d’autorisation de transfert de l’agrément permettant l’autorisation d’exploitation de l’EHPAD, intervenue le 3 mai 2012 ; qu’il n’a jamais été question de céder une autorisation d’exploitation, qui au demeurant ne peut appartenir qu’à l’exploitant ; que cette autorisation administrative est d’ailleurs par elle-même précaire puisqu’elle peut être retirée à tout moment par l’administration ou ne pas être renouvelée ; qu’en tout état de cause, elle est liée à l’exploitation du bien et non à la propriété du bien ; que c’est donc bien à la date du 29 décembre 2005 que la prescription de l’action a commencé à courir, puisque c’est précisément à cette date que l’acquéreur a eu connaissance des faits permettant d’exercer leur action ; qu’en outre, l’analyse selon laquelle la prescription a commencé à courir à compter de la délivrance de l’autorisation de transfert de l’exploitation de l’EHPAD est totalement erronée ; qu’en effet, il était clairement stipulé dans l’acte de vente que les locaux étaient exploités en vertu de plusieurs autorisations administratives, de sorte que, dès la conclusion du contrat, l’appelante savait que le preneur pouvait mettre un terme au bail commercial à son échéance et que l’immeuble vendu était exploité en vertu d’autorisations administratives qui, par nature, ne sont pas définitives ; que l’action du demandeur se trouvait ainsi incontestablement prescrite depuis le 18 juin 2013, ce qui signifie qu’elle était a fortiori prescrite le 8 juillet 2016, lorsqu’il a saisi le tribunal ; que la cour ne pourra qu’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable comme non prescrite l’action en nullité du contrat intentée par l’appelante et la déclarera irrecevable.
la société LMP [L] réplique qu’en matière de dol, la prescription ne court qu’à compter de la date à laquelle les man’uvres dolosives ont été découvertes ; qu’il aura fallu attendre le rapport définitif du 21 mai 2016 de l’expert judiciaire, pour qu’il soit confirmé que l’immeuble n’est pas raccordé à l’assainissement communal, et il ne pourrait pas l’être ; que l’action ayant été initiée le 2 mars 2015, soit antérieurement à la diffusion de ce rapport d’expertise judiciaire, il n’y a évidemment aucune prescription encourue ; que le moyen en irrecevabilité des intimées sera rejeté.
Réponse de la cour
Le délai de prescription de l’action en nullité sur le fondement du dol court à compter du jour où il a été découvert, que ce soit sous l’empire des dispositions antérieures (article 1304 du code civil) ou postérieures à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (article 1144 du code civil).
L’acquéreur indique avoir été trompé par le caractère temporaire de l’EHPAD dans lequel il avait effectué un investissement financier qu’elle espérait être rentable sur une période de plus de 11 ans, et que ce point était déterminant de son consentement. Il soutient également avoir été victime d’une réticence dolosive en ce que l’acte a mentionné à tort que l’ensemble immobilier était raccordé à l’assainissement communal.
Le transfert de l’EHPAD « La [Adresse 29] » dans de nouveaux locaux situés sur la commune d'[Localité 27] a été autorisé par l'[Localité 26] de la région Centre par arrêté du 3 mai 2012.
Ce n’est que par un courrier adressé aux copropriétaires par le groupe Imodep exploitant la maison de retraite, le 21 octobre 2013, que la société [47] [L] a eu connaissance de l’abandon de l’exploitation de l’EHPAD de la résidence La Becthière à [Localité 33] et de son transfert à [Localité 27], à compter du premier trimestre 2016, puisque l’extension permettant d’exploiter les 13 lits supplémentaires autorisés par l'[Localité 26] n’était pas possible sur le site de [Localité 33].
la société LMP [L] a donc découvert le fait sur lequel elle fonde son action en nullité pour dol, le 21 octobre 2013, de sorte qu’en application de l’article 2224 du code civil, elle disposait d’un délai de cinq années pour agir sur ce fondement à l’encontre du vendeur, soit jusqu’au 21 octobre 2018.
Il ne peut en effet être considéré, pour la détermination du point de départ de la prescription, que l’acquéreur avait eu connaissance, dès la conclusion de l’acte de vente et du bail commercial, du départ de l’exploitant de la maison de retraite sur un autre site, au cours de l’exécution du contrat de bail. La seule connaissance de la possibilité juridique pour l’exploitant de cesser son activité sur le site, à défaut d’engagement à la maintenir indéfiniment, ne permettait pas à l’acquéreur d’exercer une action en nullité sur le fondement du dol, qui n’a été suscitée que par la cessation effective de l’activité de l’exploitant dans le bien acquis.
L’action en justice ayant été introduite par acte d’huissier de justice du 2 mars 2015, la demande de nullité de la vente sur le fondement du dol n’est pas prescrite et doit être déclarée recevable.
S’agissant du défaut de raccordement de l’ensemble immobilier à l’assainissement communal, la société [Adresse 46] et la SCI de l’étang du manoir n’établissent pas que l’acquéreur en aurait eu connaissance plus de cinq ans avant délivrance de l’assignation en justice. Il est en outre établi que des copropriétaires de l’ensemble immobilier avaient sollicité une expertise en référé aux fins notamment de vérifier l’existence d’un raccordement à l’assainissement communal, et l’expert judiciaire n’a déposé son rapport le 21 mai 2016 concluant que l’immeuble n’est pas raccordé à l’assainissement communal, date constituant le point de départ du délai de prescription.
En conséquence, l’action en nullité pour dol fondée sur la réticence dolosive liée au dispositif d’assainissement de l’immeuble n’est également pas prescrite.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 51] [Adresse 42].
B- Sur l’existence d’un dol
Moyens des parties
La société LMP [L] soutient qu’il était ainsi convenu, et déterminant de son consentement, que la résidence de [Adresse 42] soit exploitée avec une rentabilité fixée sur plus de 11 années pour lui permettre d’amortir son acquisition ; qu’elle n’a jamais acheté des lots dans un immeuble classique dont l’usage peut être modifié selon toute convenance, mais a au contraire acquis spécifiquement des lots au sein d’une résidence médicalisée pour personne âgée, à l’exclusion de tout autre usage, ce qui rendait ainsi déterminant le maintien de l’activité de la société [Adresse 45] [Adresse 29] dans les lieux ; que tant le propriétaire vendeur que le preneur exploitant, ne l’ont pas informée qu’il serait renoncé à l’exploitation de la Becthière dans l’hypothèse où le projet d’extension échouerait, alors que le projet d’extension avait été initié avant la cession du bien ; que si cette information avait été loyalement donnée à l’acquéreur, sur l’existence d’un aléa quant à la poursuite de l’activité de la résidence la [28], il est évident qu’elle n’aurait pas acquis ses lots, ni signé un contrat de location sur 11 années et 9 mois ; qu’en outre, le site ne dispose que d’un assainissement non collectif et l’intimée ne démontre pas, ni même n’allègue avoir effectué les moindres travaux pour modifier cet assainissement non collectif, de sorte qu’au jour de l’acquisition, les effluents épurés sont toujours déversés en l’état sur les terres environnantes ou dans l’étang à proximité ; que l’acte d’acquisition stipule, selon la déclaration même du vendeur, qui ne pouvait donc ignorer que cette déclaration était volontairement fausse, que la résidence de [Localité 41] est raccordée à l’assainissement communal ; que cette réticence dolosive particulièrement grave est source d’un préjudice très important pour le collectif des copropriétaires de [Adresse 42].
La société La résidence de la [Adresse 29] et la SCI de l’étang du manoir répliquent que le tribunal a légitimement retenu que le vendeur n’a pas caché à l’acquéreur le fait que la destination d’EHPAD dépendait d’une autorisation administrative attachée à la société exploitante, ce dont découlait la possibilité pour cette dernière de transférer cette autorisation en un autre lieu ; que le demandeur ne démontre pas en quoi la SCI de l’étang du manoir aurait volontairement et intentionnellement eu la volonté de le tromper à l’occasion de la vente des lots de la résidence de la [28] ; que l’acquéreur était parfaitement informé, lors de la conclusion de la vente, sur le fait que le bien était exploité en vertu d’autorisations administratives, par essence précaires ; que l’appelant ne peut pas sérieusement soutenir que la société venderesse aurait commis une réticence dolosive dans la mesure où il est parfaitement établi que l’acquéreur avait connaissance du projet d’extension lors de la signature de l’acte de vente ; que le bail a été exécuté jusqu’à son terme, soit pendant une durée de 11 ans et 9 mois ; que même si l’extension avait pu se faire, il n’en demeure pas moins que le preneur aurait pu donner son congé à l’échéance du bail ; qu’à l’époque de la vente, la société exploitante menait son projet d’extension et n’envisageait pas à cette date un départ de la résidence ; qu’elle n’aurait donc pu donner une information à l’acquéreur dont elle ne disposait pas elle-même ; qu’en tout état de cause, un preneur à bail et encore moins le vendeur, tiers au contrat de bail, ne sont pas tenus, lors d’une vente de préciser à l’acquéreur tous les éventuels projets qui pourraient intervenir tel qu’un déménagement qui pourrait intervenir dix ans après l’opération en cause ; que l’information selon laquelle l’exploitante allait déménager en fin de bail n’aurait en rien pu être déterminante du consentement de l’acquéreur qui savait parfaitement au moment de la vente qu’elle pourrait quitter les locaux loués en fin de bail ; que de la même manière, s’agissant de l’assainissement, l’appelant ne démontre aucunement que la SCI de l’étang du manoir aurait eu l’intention de dissimuler le fait que le bien immobilier n’était pas raccordé au réseau communal d’assainissement, ni que cet élément aurait été déterminant de son consentement ; qu’il s’agit en effet manifestement d’une erreur de plume du notaire ; qu’à défaut pour l’appelant de démontrer l’intention dolosive de la SCI de l’étang du manoir, le jugement attaqué ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il l’a débouté de leur demande de nullité du contrat pour dol ; qu’en outre, la vente porte sur un bien immobilier et non sur un bien à destination d’EHPAD ; que l’argument de l’appelant selon lequel il était déterminant de son consentement que la résidence soit exploitée en tant qu’EHPAD pendant une certaine durée est dès lors totalement inopérant ; qu’en effet, il est tout simplement impossible, pour le vendeur d’un bien immobilier n’étant pas lui-même titulaire d’une autorisation d’exploitation d’un EHPAD dans ledit bien, de céder ce bien en qualité d’EHPAD, c’est-à-dire muni d’une autorisation d’exploiter, sauf à céder un droit qu’il n’aurait pas lui-même ; que la destination d’EHPAD ne figurant pas parmi les cinq catégories destinations possibles que peut avoir un bien immobilier de l’article R.151-27 du code de l’urbanisme ni dans les sous-destinations mentionnées à l’article R.151-28 du même code, de sorte qu’un bien immobilier en lui-même ne peut jamais être un EHPAD ; que c’est donc à juste titre que le tribunal a considéré que la demande de nullité de la vente pour dol devait être rejetée et la cour ne pourra que confirmer le jugement à ce titre.
Réponse de la cour
L’article 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable au litige, dispose :
« Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.
Il ne se présume pas et doit être prouvé ».
L’existence d’une réticence dolosive s’apprécie au moment de la formation du contrat, peu important que l’étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (3e Civ., 23 septembre 2020, n° 19-18.598).
En l’espèce, il est établi que la société LMP [L] a acquis des lots au sein de la résidence de la [28] afin de les louer à la société [Adresse 45] [Adresse 29], qui exploitait une action d’EHPAD, à charge pour elle de les sous-louer aux résidents. L’acte de vente était ainsi accompagné de la conclusion d’un bail commercial en meublé, en date du même jour, consenti par la société LMP [L], bailleur, au profit de la société [Adresse 45] [Adresse 29].
L’acte authentique de vente mentionnait la déclaration du vendeur aux termes de laquelle « l’immeuble est exploité en vertu des autorisations administratives » énumérées, telle que l’arrêté de la préfecture de d'[Localité 40]-et-[Localité 48] en date du 17 décembre 2001, autorisant la transformation d’un établissement existant en EHPAD.
Il était également stipulé que l’acquéreur aura la jouissance des biens vendus à compter du jour de la vente « par la perception des loyers, lesdits biens devant être loués par l’acquéreur au profit de la société dénommée « [Adresse 46] », sus-dénommée, requérante aux présentes en vertu d’un bail régularisé concomitamment aux présentes ».
Ce contrat de bail commercial conclu en même temps que la vente des biens mobiliers et immobiliers, pour une durée de 11 ans et 9 mois, stipule notamment :
« Le preneur ne pourra exercer dans les lieux loués, même à titre temporaire aucune autre activité que celle de maison de retraite médicalisée. Il devra en outre, se conformer aux prescriptions administratives et autres concernant ce genre d’activité. Il fera son affaire de l’obtention, et du maintien, pendant toute la durée du bail et de ses éventuelles reconductions, de toutes les autorisations légales, administratives et réglementaires requises par la réglementation régissant les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), de sorte que le bailleur ne puisse être inquiété à ce sujet.
— L’arrêté du conseil général et du préfet de l'[Localité 40] et [Localité 48] du 17 décembre 2001, autorise l’exploitation par la SAS [Localité 41] de 45 lits dans le cadre d’un établissement hébergeant des personnes dépendantes (EHPAD) ».
Il résulte de ces éléments que l’acquéreur était informé, lors de la vente, que la société [Adresse 46] était seule titulaire d’une autorisation d’exploitation d’un EHPAD, laquelle n’est donc pas attachée à l’immeuble. En outre, aucune clause de l’acte de vente ne visait à garantir l’exploitation de l’EHPAD pour une durée illimitée, le preneur à bail disposant de la possibilité de délivrer congé à l’issue de la période initiale convenue et de quitter les lieux avec l’autorisation administrative dont il bénéficie pour l’exploitation de l’établissement médico-social.
Il convient d’ailleurs de relever que le bail commercial a été exécuté jusqu’à son terme initial par l’exploitant de l’EHPAD nonobstant le transfert de l’établissement sur un autre site, suite à l’autorisation délivrée par l'[Localité 26]. L’acquéreur ne peut prétendre que son consentement a été vicié dès lors que la location à l’exploitant de l’EHPAD pour laquelle la vente a été réalisée, a été exécutée jusqu’à l’expiration du bail initial convenu avec le vendeur exploitant.
Il n’est en outre pas établi que, lors de la vente, le vendeur savait qu’il transférerait l’EHPAD dans un autre site pendant l’exécution du contrat de bail commercial. Il est justifié aux débats que la société La résidence de [Localité 41] a accompli toutes les démarches telles que la demande de permis de construire et la demande d’autorisation auprès de l'[Localité 26], pour procéder à la construction de l’extension de la capacité d’accueil. Ce n’est qu’en raison de l’annulation du permis de construire par jugement du tribunal administratif d’Orléans en date du 9 décembre 2011 que la société [Adresse 46] a pris la décision de transférer l’EHPAD qu’elle exploitait, sur un autre site, permettant d’augmenter la capacité d’accueil dans la limite autorisée par l’ARS suivant arrêté du 3 mai 2012.
En outre, la société LMP [L] ne rapporte pas la preuve que le maintien de l’EHPAD exploité par la société [Adresse 46], bénéficiaire des autorisations administratives d’exploitation, au-delà de la période du bail commercial, était déterminant de son consentement lors de la vente.
Il n’est pas établi que le vendeur a dissimulé des informations à l’acquéreur, dont la connaissance aurait conduit celui-ci à ne pas contracter. Aucun dol ne peut donc être reproché à la SCI l’étang du manoir quant au maintien de l’activité d’EHPAD sur le site.
S’agissant de l’assainissement, l’acte authentique de vente stipule :
« Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’ENSEMBLE IMMOBILIER est raccordé à l’assainissement communal ».
L’expert judiciaire chargé de vérifier l’installation d’assainissement a indiqué :
« Les installations sanitaires de l’immeuble sont raccordées en assainissement individuel, à l’ancienne fosse septique avec épandage sur tertre sable filtrant, ainsi que cela est mentionné à la vente [J]/SCI DU MANOIR. Ce n’est qu’à la vente SCI DU MANOIR/Nouveaux acquéreurs – demandeurs, qu’il est mentionné que l’immeuble est raccordé à l’égout.
[…]
De fait, l’établissement étant situé en campagne, au milieu des champs, il n’existe pas d’égout communal à proximité ; tout raccordement à l’égout est impossible ».
Il est donc établi que la déclaration du vendeur quant au raccordement de l’ensemble immobilier à l’assainissement communal est erronée, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la SCI de l’étang du manoir qui invoque une erreur de plume.
L’existence d’une non-conformité de la chose vendue aux stipulations du contrat n’exclut pas la nullité de la vente pour dol, si elle résulte d’un fait intentionnel du vendeur et qu’elle est relative à une qualité déterminante du consentement de l’acquéreur.
Il convient de rappeler qu’outre l’élément matériel, le dol exige un élément intentionnel, à savoir la preuve que l’auteur du comportement dolosif a agi délibérément pour tromper le contractant et le déterminer à conclure, ce qui suppose que l’information retenue ou délivrée portait sur un élément que l’auteur savait déterminant pour le consentement du cocontractant.
En l’espèce, si la déclaration du vendeur sur le raccordement de l’immeuble à l’assainissement communal est erronée, l’appelant n’établit pas que cette déclaration était intentionnelle, étant en outre précisé qu’il n’existe aucune man’uvre du vendeur pour tenter de donner crédit à l’existence d’un raccordement de l’ensemble immobilier à l’assainissement communal.
En conséquence, la nullité de la vente sur le fondement du dol doit être rejetée et le jugement sera confirmé sur ce point.
IV- Sur la nullité de la vente pour erreur
A- Sur la recevabilité de la demande en nullité
Moyens des parties
La société [Adresse 45] [Adresse 29] et la SCI de l’étang du manoir soutiennent que la demande en nullité est prescrite pour les mêmes motifs que ceux exposés au titre de la demande de nullité fondée sur le dol.
la société LMP [L] indique que la même réponse sera apportée que pour la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande fondée sur le dol, la révélation de l’erreur ayant été permise par la diffusion du rapport d’expertise judiciaire du 21 mai 2016, soit après la délivrance de l’acte introductif d’instance devant le premier juge.
Réponse de la cour
Le délai de prescription de l’action en nullité sur l’erreur court à compter du jour où la victime supposée de l’erreur a effectivement pris conscience de celle-ci.
L’acquéreur indique qu’il y a eu erreur sur les qualités substantielles du bien vendu dès lors que l’acte de vente a mentionné à tort que l’ensemble immobilier était raccordé à l’assainissement communal.
La société [Adresse 46] et la SCI de l’étang du manoir n’établissent pas que l’acquéreur aurait eu connaissance plus de cinq ans avant délivrance de l’assignation en justice du défaut de raccordement à l’assainissement communal, contrairement aux stipulations de l’acte de vente. Il est en outre établi que des copropriétaires de l’ensemble immobilier avaient sollicité une expertise en référé aux fins notamment de vérifier l’existence d’un raccordement à l’assainissement communal, et l’expert judiciaire n’a déposé son rapport le 21 mai 2016 concluant que l’immeuble n’est pas raccordé à l’assainissement communal, date constituant le point de départ du délai de prescription.
L’action en justice ayant été introduite par acte d’huissier de justice du 2 mars 2015, la demande de nullité de la vente sur le fondement de l’erreur n’est pas prescrite et doit être déclarée recevable. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
B- Sur l’existence d’une erreur
Moyens des parties
La société LMP [L] soutient qu’il existe un manquement à l’obligation légale d’information, source d’une erreur sur les qualités substantielles ; qu’il est établi que l’ensemble immobilier a été vendu par la SCI de l’étang du manoir avec l’indication que le bien vendu était raccordé à l’assainissement communal alors que tel n’a jamais été le cas ; que le jugement entrepris retient qu’il ne pourrait être raisonnablement soutenu que cette absence de raccordement au réseau collectif d’assainissement aurait vicié le consentement de l’acquéreur dans la mesure où les travaux de mise aux normes du réseau d’assainissement sont parfaitement possibles ; que cependant, l’expert judiciaire a indiqué que tout raccordement à l’égout est impossible et c’est la raison pour laquelle l’expert retient que l’activité d’EHPAD en elle-même n’est plus possible à la résidence de [Localité 41] ; que l’ensemble immobilier de [Localité 41] ne dispose à ce jour d’aucune solution technique permettant de disposer d’un système d’assainissement, qu’il soit collectif ou individuel ; que la SCI de l’étang [Adresse 35] manoir savait pertinemment que la filière d’assainissement n’était pas conforme à la réglementation avant la cession des différents lots aux copropriétaires acquéreurs, dès lors qu’il résulte d’un contrôle de la Saur en date du 8 novembre 2006 que le système d’assainissement (installé en 2003) est considéré comme non-conforme avec un fonctionnement insatisfaisant pour l’usager et un impact sur le milieu souterrain ou superficiel élevé ; que l’erreur est déterminante à partir du moment où elle expose l’acquéreur à des travaux, des dépenses imprévues ou des poursuites, comme tel est le cas ; que contrairement à ce que la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] soutiennent, le système d’assainissement autonome de la résidence de la [28] ne remplissait aucunement sa fonction ; que le rapport d’expertise de M. [H] du 21 mai 2016 confirme que l’assainissement non collectif de la résidence doit être remplacé, que la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (DDASS) en demande la mise aux normes depuis a minima 2009, et que, dans l’hypothèse d’un remplacement par une micro-station avec relevage et bac à graisse, le coût d’acquisition de cette station serait de 91 401,61 € [39] sans compter le coût du terrassement subséquent pour 93 800 € HT ; que cette solution évoquée par l’expert judiciaire est en réalité impossible étant donné que l’installation de cette micro-station nécessite le rejet des effluents traités dans un fossé privé appartenant à M. [U] lequel a déjà fait part de son refus catégorique de permettre tout déversement ; que l’erreur commise compromet donc aujourd’hui l’usage de la chose vendue et en telles circonstances, l’erreur est source de nullité ; que le jugement entrepris en première instance doit être infirmé et la vente doit être annulée.
La SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 46] font valoir que le contrat étant formé lors de la rencontre de la volonté des parties, c’est à ce moment précis que le juge doit se placer pour décider de l’existence d’un vice du consentement et que l’erreur n’est une cause de nullité qu’à la condition d’avoir été déterminante du consentement ; que l’article L.1331-2 du code de la santé publique précise également qu’à défaut de pouvoir être raccordé sur le réseau d’assainissement communal, le raccordement à un réseau individuel est possible ; qu’aucune législation ne semble imposer aux EHPAD un raccordement obligatoire à un réseau d’assainissement communal et collectif ; que l’appelant, sur lequel pèse la charge de la preuve, est incapable d’exposer en quoi le fait que le bien vendu ait été présenté comme étant raccordé au réseau communal d’assainissement, alors qu’il était en réalité raccordé à un réseau d’assainissement individuel, aurait été déterminant de son consentement à la vente ; qu’il ne s’explique pas davantage sur les raisons pour lesquelles il aurait renoncé à son acquisition s’il avait su que le bien vendu n’était pas raccordé au réseau d’assainissement communal, mais à un réseau individuel, alors que le bien était effectivement raccordé à un réseau de collecte permettant l’évacuation des eaux usées ; qu’il convient de souligner qu’aucun raccordement au réseau communal n’était possible sur un plan technique, compte tenu de la situation géographique du bien immobilier puisque ce dernier n’était pas classé dans une zone d’assainissement communal ; que l’acquéreur ne pouvait d’ailleurs pas ignorer que le bien litigieux était situé « en pleine campagne, au milieu des champs » ; que surtout l’immeuble était bel et bien raccordé à un système d’assainissement autonome, conformément à l’article L.1331-2 du code de la santé publique ; que lors de l’acquisition par l’appelant, les eaux usées évacuées à partir du système d’assainissement autonome étaient rejetées, non pas dans le fonds voisin puisque sa propriétaire avait refusé de consentir une servitude d’évacuation des eaux usées, mais dans une fosse septique avec épandage sur sable filtrant, cette fosse septique étant située sur la propriété de la SCI de l’étang du manoir ; que cet assainissement était d’ailleurs à l’époque parfaitement réglementaire ainsi que l’a rappelé l’expert judiciaire ; que le simple fait que l’assainissement soit raccordé à un réseau individuel en lieu et place d’un réseau communal ne saurait constituer un vice du consentement d’autant qu’il ne saurait empêcher l’utilisation et l’exploitation du bien ; qu’aucune prétendue erreur n’a donc pu vicier le consentement de l’acquéreur lors de la vente ; que l’appelant n’est pas du tout exposé à la nécessité de devoir exposer le coût de travaux de modification de l’installation, car l’exploitant a réalisé les travaux nécessaires, à savoir l’installation d’un système d’assainissement individuel, pour un montant total de 105 000 €, les travaux ayant été réceptionnés le 20 février 2018 ; que la seule difficulté qui persiste à ce jour est celle de l’évacuation des eaux traitées par le système d’assainissement ; que l’appelant ne démontre aucunement que les voisins ont catégoriquement refusé ni même qu’ils ont été interrogés sur une éventuelle servitude ; qu’il appartient au propriétaire des locaux de faire le nécessaire pour obtenir l’accord des voisins sur l’instauration d’une servitude qui permettrait le passage des eaux usées sur leurs parcelles, et à défaut d’accord, de saisir le juge afin qu’il instaure une servitude d’écoulement des eaux usées ; que la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’absence d’erreur ayant vicié le consentement de l’acquéreur.
Réponse de la cour
L’article 1110 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la vente, dispose que l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.
En application de cette disposition, l’erreur, source de nullité du contrat, ne peut exister que si celui qui s’en prétend victime rapporte la preuve qu’il a commis une erreur excusable sur une caractéristique du bien entrée dans le champ contractuel.
Il est établi que la déclaration du vendeur dans l’acte de vente quant au raccordement de l’ensemble immobilier à l’assainissement communal est erronée, dès lors que le bien ne dispose que d’une installation d’assainissement individuel, laquelle s’est révélée être non-conforme aux normes sanitaires et environnementales.
Ainsi que le vendeur en avait connaissance, l’acquéreur recherchait un bien afin de réaliser un investissement locatif sur plusieurs années, et son choix s’est porté sur une résidence hébergeant un EHPAD, dont les lots acquis devaient être loués à l’exploitant de la maison de retraite. Le bien vendu était à usage de maison de retraite, et hébergeait 45 lits.
L’affectation de l’ensemble immobilier à un hébergement collectif, nécessitant par nature un système d’évacuation performant et efficace, la recherche d’un investissement locatif à long terme, mais également la configuration des lieux puisque le bien immobilier est situé à la campagne où un raccordement au système communal n’est pas systématique, faisaient du raccordement du bien à l’assainissement communal une qualité substantielle du bien vendu.
En l’absence de déclaration du vendeur sur le raccordement de l’ensemble immobilier, l’acquéreur aurait ainsi pu se renseigner sur le mode de traitement des eaux usées du bien, et sa conformité aux règles d’assainissement, afin de disposer de la certitude que l’usage du bien et la possibilité de le louer à un exploitant pourrait perdurer sans encourir de risque juridique ou financier liée à une non-conformité de la filière d’assainissement présente sur le site.
Il convient de relever que la SCI de l'[Adresse 37] a acquis l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 52] par acte authentique en date du 16 juillet 2003 qui précise que l’immeuble vendu n’est pas desservi par l’assainissement communal mais dispose d’un assainissement individuel.
En déclarant de manière erronée que l’ensemble immobilier était raccordé à l’assainissement communal, le vendeur a d’une part manqué à son devoir d’information à l’égard de l’acquéreur, et d’autre part privé celui-ci de la possibilité de se renseigner sur la nature et la conformité de l’installation d’assainissement qui revêtait une importance particulière au regard de la configuration des lieux et de l’usage du bien vendu.
Au surplus, s’agissant de la conformité de l’installation d’assainissement sur laquelle aucune information a été portée à la connaissance de l’acquéreur, il convient de constater que l’expert judiciaire n’a pas lui-même conclu à la conformité de l’installation, son rapport ne faisant que relater les mentions d’un courrier de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales du 26 novembre 1998, cité dans l’acte de vente du 16 juillet 2003 au profit de la SCI de l'[Adresse 36] manoir, aux termes duquel il était indiqué « ces installations d’assainissement non collectif ont été réalisées conformément à la loi réglementaire en vigueur ».
L’appelant produit quant à lui un état des lieux de l’assainissement non collectif établi le 8 novembre 2006 par la Saur (société d’aménagement urbain et rural), mentionnant des dysfonctionnements observés au niveau du traitement à savoir un colmatage et le fait que le traitement est « bipassé », ainsi qu’une non-conformité aux textes réglementaires et techniques en vigueur lors de sa réalisation, remettant ainsi en cause le courrier de la direction départementale des affaires sanitaires et sociales du 26 novembre 1998.
En tout état de cause, l’acquéreur a été privé de la possibilité de se renseigner sur la nature et la conformité de l’installation d’assainissement individuel, en raison de l’affirmation du vendeur sur le raccordement à l’assainissement communal, et n’a ainsi pas été informé de l’aléa affectant son investissement locatif au regard des risques de non-conformité du dispositif d’assainissement individuel, alors que ceux-ci auraient été inexistants en cas de raccordement effectif de l’ensemble immobilier à l’assainissement communal.
En outre, tout raccordement à l’assainissement communal est impossible selon le rapport d’expertise judiciaire dès lors que celui-ci est inexistant, et l’appelant établit qu’il n’existe pas de solution technique à la mise en conformité du dispositif d’assainissement individuel en l’absence d’exutoire des effluents.
L’erreur commise par l’acquéreur sur l’absence d’assainissement communal a donc été déterminante de son consentement, de sorte que la vente doit être annulée. Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.
V- Sur les conséquences de la nullité de la vente
A- Entre les parties au contrat de vente et au contrat de bail
Moyens des parties
La société LMP [L] indique que la nullité du contrat de vente entraîne son anéantissement, de sorte que les parties doivent être replacées dans l’état dans lequel elle se trouvait avant la passation de la convention ; qu’il conviendra donc de condamner la SCI de l’étang du manoir à lui restituer le prix de cession acquitté soit la somme de 366 611,12 € ; que s’agissant de l’exécution du contrat de bail commercial avec la société [Adresse 45] [Adresse 29], il conviendra de condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer réglé et de prononcer la compensation des créances réciproques.
La SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] affirment que l’appelante sollicitant la nullité de la vente conclue avec la SCI, la cour ne pourra que constater que les demandes dirigées à l’encontre de la société La résidence de la [Adresse 29], tiers au contrat, sont dénuées de tout objet ; qu’en effet, la société venderesse de l’immeuble, objet du litige, est la SCI de l’étang du manoir et non la société [Adresse 46], qui n’est seulement intervenue au contrat de vente qu’en tant qu’elle proposait à la vente les meubles garnissant la chose acquise et en tant qu’elle entendait l’exploiter au titre d’un bail commercial conclu le même jour ; que la vente des meubles n’étant pas concernée par le présent litige, la responsabilité de la société La résidence de la [Adresse 29] ne saurait être recherchée pour quelque motif que ce soit au regard du contrat de vente ; que la cour ne pourra que déclarer irrecevables, à tout le moins rejeter toutes les demandes formées par l’appelant à l’encontre de la société [Adresse 46], laquelle n’est pas partie à la vente litigieuse ; que l’annulation d’une convention implique que chacune des parties soit placée dans la situation dans laquelle elle se trouvait avant que le contrat ne soit conclu sans qu’elle puisse tirer profit ou subir un préjudice du fait de l’exécution irréversible du contrat ; que l’appelant sera donc condamné, à titre reconventionnel, à payer à la société La résidence de la [Adresse 29] la somme de 318 910,62 € pour les loyers indûment perçus ; que la résolution de la vente aurait pour effet d’anéantir rétroactivement la vente, de telle sorte que l’appelant serait ainsi réputé n’avoir jamais été propriétaire des biens litigieux et ne peut percevoir une indemnité d’occupation portant sur un bien dont il n’a jamais été propriétaire ; que demande de condamnation de la société [Adresse 46] au paiement d’une indemnité d’occupation ne pourra donc qu’être rejetée.
Réponse de la cour
La nullité d’un contrat, emporte son effacement rétroactif, et a pour effet de remettre les parties dans leur situation initiale.
En conséquence, l’acquéreur doit restituer au vendeur les biens acquis, et le vendeur doit lui restituer le prix de vente. Il convient donc de condamner la SCI de l’étang du manoir à restituer à la société LMP [L] la somme de 366 111,12 euros au titre du prix de vente, étant précisé que l’acte authentique de vente stipule que les vendeurs ont contracté les obligations mises à leur charge solidairement entre eux.
La société [Adresse 45] [Adresse 29] étant preneur du bien vendu au titre du bail commercial consenti par la société LMP [L], les demandes formées à son encontre sont donc recevables.
L’annulation de la vente immobilière a également pour effet d’anéantir le contrat de bail consenti par la société LMP [L] à la société [Adresse 46] sur le bien acquis, ce dont ces parties conviennent. la société LMP [L] doit donc être condamnée à payer à la société [Adresse 45] [Adresse 29] le montant des loyers perçus au titre du contrat de bail annulé, soit la somme totale de 318 910,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
La société LMP [L] étant réputée n’avoir jamais été propriétaire du bien litigieux, elle n’est pas fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation par la société [Adresse 45] [Adresse 29]. Cette demande sera donc rejetée. La demande de compensation de l’indemnité d’occupation et des loyers perçus est donc sans objet.
B- Entre les parties au contrat de prêt
Moyens des parties
La société LMP [L] soutient que la nullité entraîne également la caducité du contrat de prêt qui y est attaché ; qu’elle devra donc restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine le capital emprunté déduction faite des échéances d’ores-et-déjà acquittées depuis l’acquisition ; que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine devra lui restituer l’ensemble des intérêts perçus, ainsi que l’ensemble des mensualités versées au titre de l’assurance adossée à l’emprunt.
La Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine réplique qu’au titre de la caducité du prêt, les parties doivent être remises en état de sorte que si la banque doit certes le remboursement des échéances payées, la société LMP [L] doit de son côté rembourser les fonds prêtés soit la somme de 474 786 € avec compensation entre les créances réciproques ; qu’il n’y a en revanche pas lieu de tenir compte des cotisations d’assurances réglées soit 9 220,07 € pour le prêt n° 1 et 9 637,57 € pour le prêt n° 2, qui n’ont pas été perçues par elle, mais par l’assureur et n’ont pas à être remboursées par la banque ; qu’en outre, pour ce type de cotisations, la résolution du contrat de prêt ne peut entraîner que la résiliation du contrat d’assurance, car il s’agit d’un contrat à exécution successive qui ne peut pas être annulé avec un effet rétroactif mais seulement résilié pour l’avenir ; qu’en effet les primes versées ont garanti le risque pendant la période de versement et ont été la contrepartie de cette couverture du risque ; que l’aléa du risque couvert par le contrat d’assurance ne peut pas être rétroactivement annulé ; qu’il ne peut donc y avoir lieu à restitution des cotisations d’assurance versées jusqu’à la date de résolution du prêt et la demande de la société LMP [L] sera rejetée sur ce point.
Réponse de la cour
La nullité du contrat de vente de l’immeuble a pour conséquence la caducité du contrat de prêt, laquelle emporte pour l’emprunteur l’obligation de rembourser le capital mis à sa disposition par la banque et pour celle-ci celle de restituer la totalité des échéances versées par l’emprunteur.
En conséquence, la société LMP [L] sera condamnée à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine la somme de 474 786 euros au titre du capital prêté. La Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine sera quant à elle condamnée à restituer à la société LMP [L] les échéances du prêt en capital et intérêts, mais hors cotisations d’assurance, soit un montant total de 284 251,94 euros au 30 août 2021, outre les échéances réglées postérieurement à cette date jusqu’au présent arrêt. En effet, la banque n’étant pas l’assureur du contrat de prêt, elle ne peut avoir à restituer le montant des cotisations d’assurance versées par l’emprunteur.
C- Entre l’acquéreur et les notaires
Moyens des parties
La société LMP [L] demande de condamner in solidum M. [A], la SCP Régnier et associés et M. [R] à lui restituer l’intégralité des sommes perçues à quelque titre que ce soit dans le cadre de la vente litigieuse.
La SCP Régnier et associés et M. [R] répliquent qu’en cas d’annulation de la vente, les restitutions réciproques ne peuvent concerner que les relations vendeur ' acquéreur, et ne peuvent constituer un préjudice indemnisable ; que la cour ne pourra que débouter l’appelant de sa demande de condamnation à « restituer l’intégralité des sommes perçues à quelque titre que ce soit dans le cadre de la vente litigieuse », qui n’est étayée par aucun motif ; que la demande est d’autant plus irrecevable et mal-fondée que le notaire ne peut restituer des sommes qui n’ont fait que passer par la comptabilité de son étude à l’occasion de la vente.
M. [A] indique qu’il résulte d’une jurisprudence constante que le notaire ne peut en aucun cas être tenu de supporter financièrement les restitutions susceptibles d’intervenir en cas de nullité de l’acte de vente ; qu’il en va ainsi dans la mesure où la restitution du prix de vente ne peut être mise qu’à la charge financière du vendeur dès lors que celui-ci voit alors le bien immobilier réintégrer son patrimoine.
Réponse de la cour
La société LMP [L] ne formule pas de moyen à l’appui de sa demande de restitution formée à l’encontre de la SCP Régnier et associés, M. [R] et M. [A].
En outre, il convient de rappeler que l’annulation prononcée par la cour affecte le contrat de vente conclu entre la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 46] d’une part, et la société LMP [L] d’autre part, et non l’acte authentique établi par le notaire constatant la réitération de cette vente.
En conséquence, la société LMP [L] sera déboutée de sa demande de restitution formée à l’encontre de la SCP Régnier et associés, M. [R] et M. [A].
VI- Sur les demandes indemnitaires
A- Sur le recours en garantie du prêteur
Moyens des parties
La Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine soutient que dans l’hypothèse d’une caducité du prêt, elle va se voir privée des intérêts échus jusqu’au jour du remboursement du capital, qui constituaient sa rémunération légitime, ceci donc par la faute de la SCI de l’étang du manoir voire celle des notaires si leur responsabilité est également reconnue pour avoir concouru aux fautes qu’invoque la société LMP [L] et conduisant à la nullité de la vente ; que le montant des intérêts échus s’élève à la somme de 135 729,77 € au 30 août 2021 outre les intérêts échus postérieurement à cette date ; qu’elle est donc fondée, sur le terrain de l’article 1382 ancien du code civil, à leur en demander réparation in solidum avec actualisation du montant au jour de l’arrêt ; que les notaires ont fait valoir que le remboursement du prêt à la banque correspondrait à un remboursement anticipé ce qui exclurait l’application des intérêts contractuels sur l’ensemble de la durée du prêt ; que ce moyen ne peut être plus retenu dès lors que ce ne sont pas les intérêts sur l’ensemble de la durée du prêt qui sont demandés mais seulement ceux courant jusqu’à la date à laquelle la restitution du capital sera effectuée.
M. [R] et la SCP Régnier et associés répliquent que la cour ne pourra que constater que la demande de condamnation formulée par la CRCAM d’Aquitaine n’est fondée ni en fait, ni en droit ; que le notaire n’est pas intervenu au stade de l’octroi du prêt ; qu’au jour où les parties ont authentifié la vente et le contrat de prêt, elles étaient définitivement engagées ; que le prêteur ne motive nullement sa demande de condamnation dirigée à l’encontre du notaire ; que si la cour venait à prononcer la nullité de la vente, cette nullité ne résulterait pas de la défaillance du notaire ; que sans ces conditions, il ne pourrait y avoir aucun lien de causalité entre le préjudice invoqué par la banque, à savoir la perte des intérêts, et une hypothétique faute de l’étude notariale ; qu’en tout état de cause, il sera constaté que le remboursement du prêt à la banque correspondrait à un remboursement anticipé, ce qui exclut l’application des intérêts au taux contractuel sur l’ensemble de la durée du prêt ; que c’est pourquoi, il est demandé de débouter purement et simplement la banque de ses demandes.
La SCI de l'[Adresse 37] ne forme aucune observation sur ce recours en garantie.
Réponse de la cour
L’article 1382 du code civil, dans sa rédaction applicable lors de l’établissement de l’acte authentique, dispose « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».
En l’espèce, l’acte authentique de vente établi par M. [R] stipule : « Le VENDEUR déclare sous sa seule responsabilité que l’ENSEMBLE IMMOBILIER est raccordé à l’assainissement communal ».
L’acte fait également référence à l’origine de propriété du bien immobilier comme suit :
« ACQUISITION suivant acte reçu par Maître [C] [K], Notaire à [Localité 49] ([Localité 40]-et-[Localité 48]) le 16 juillet 2003, dont une copie authentique a été publiée au deuxième bureau des hypothèques de [Localité 55] le 12 septembre 2003. volume 2003 P, numéro 4307 ».
Le notaire était donc en mesure de prendre connaissance de l’acte de propriété antérieur, lequel précisait : « l’immeuble n’est pas desservi par l’assainissement communal (assainissement individuel) ».
En qualité de rédacteur de l’acte authentique réitérant la vente du bien immobilier, il incombait au notaire de vérifier la cohérence de son acte avec les informations figurant dans le titre de propriété antérieur, sans s’en remettre aux seules déclarations du vendeur. La référence dans l’acte de vente de 2003 à l’absence de desserte par un réseau d’assainissement communal et à l’existence d’un assainissement individuel, aurait dû conduire le notaire à douter de la déclaration sur vendeur sur le raccordement de l’ensemble immobilier à l’assainissement communal isolé au milieu des champs, et à se renseigner plus amplement sur ce point.
S’il est exact que le notaire n’a pas l’obligation de faire procéder à un examen technique pour constater l’état du système d’assainissement, il en est différemment de l’examen des clauses figurant dans le précédent acte de vente auquel le notaire s’est référé au titre de l’origine de propriété du bien vendu. En l’espèce, le notaire ne justifie pas avoir procédé à cet examen qui relevait de sa mission, ni à aucune vérification de l’existence effective d’un assainissement communal.
En conséquence, le notaire a commis une faute délictuelle en mentionnant une déclaration erronée du vendeur sur l’assainissement qu’il avait le pouvoir de vérifier et d’éviter, laquelle est en lien avec l’erreur commise par l’acquéreur.
Il est établi que le notaire, par sa faute, a contribué à l’erreur commise par l’acquéreur, laquelle a vicié son consentement justifiant l’annulation de la vente, et partant, l’anéantissement du contrat de prêt.
À la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque peut être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus et peut se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (Civ. 3e, 1er juin 2017, n° 16-14.428).
La banque établit qu’elle devra rembourser les intérêts échus à l’emprunteur, d’un montant de 135 729,77 euros au 30 août 2021 de sorte que cette somme constitue son préjudice financier directe et certain, causé par la faute conjointe du vendeur et du notaire.
En conséquence, il convient de condamner in solidum, la SCI de l’étang du manoir, M. [R] et la SCP Régnier et associés à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine la somme de 135 729,77 euros arrêtée au 30 août 2021 en réparation de la perte des intérêts échus, outre les intérêts échus postérieurement à cette date jusqu’au présent arrêt.
B- Sur le recours en garantie du vendeur
Moyens des parties
La SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 46] soutiennent qu’il est constant que dans le cadre de son office, le notaire est soumis à un devoir de conseil absolu auquel il ne saurait être apporté une quelconque atténuation ; que la responsabilité du notaire devait être retenue en cas d’erreur commise par lui ; que l’acte de vente au profit de la société LMP [L] mentionne l’origine de propriété du bien vendu ; que l’acte de vente du 16 juillet 2003 entre M. [J] et M. [M] indiquant que l’immeuble vendu n’est pas raccordé à l’assainissement communal a bien été publié au bureau des hypothèques de [Localité 55] et était dès lors accessible au notaire, et est d’ailleurs cité par ce dernier dans l’acte de vente litigieux ; qu’il appartenait donc au notaire participant à la vente, M. [R], de rédiger un acte conformément à la réalité et de vérifier les déclarations des parties à l’acte de vente et de corriger l’erreur tenant au raccordement de l’immeuble à l’assainissement communal ; que la faute du notaire est établie en ce qu’il s’est abstenu de vérifier les informations contenues dans l’acte s’agissant de l’assainissement ; que le fait que des déclarations du vendeur dans l’acte soient incorrectes ne fait nullement obstacle à ce que le notaire soit appelé en garantie par le vendeur ; que si la cour venait à prononcer la nullité de la vente en raison de l’erreur sur l’assainissement, il est évident que les préjudices subis seraient directement causés par la faute du notaire ; qu’en effet, la demande de nullité de la vente formée par l’acquéreur se fonde précisément sur la déclaration erronée contenue dans l’acte de vente ; que si cette déclaration n’avait pas été erronée, aucune demande de nullité de la vente ne serait intervenue ; qu’ainsi, si des éventuelles condamnations étaient prononcées à l’encontre des sociétés SCI de l’étang du manoir et [Adresse 45] [Adresse 29], elles seront relevées et garanties par M. [R], notaire exerçant au sein de la SCP Régnier et associés, ès qualités de rédacteur de l’acte de cession des biens et droits immobiliers et par M. [A], en qualité de conseil de l’acquéreur.
M. [R] et la SCP Régnier et associés répliquent que réplique que le tribunal a justement retenu que le notaire n’a pas l’obligation de faire procéder à un examen technique pour constater l’état du système d’assainissement ; que le vendeur a déclaré sous sa seule responsabilité que l’ensemble immobilier était raccordé au réseau public d’assainissement ; que le notaire n’est pas intervenu au stade des négociations de la vente ; que le notaire n’avait connaissance d’aucune information susceptible de le faire douter de l’existence de ce raccordement, qui en outre n’a jamais empêché l’EHPAD de fonctionner ; que la déclaration du vendeur résulte manifestement d’une erreur matérielle ; que la question de la conformité du réseau autonome, ou de son état d’entretien, ne peut en aucun cas relever de la compétence du professionnel du droit qu’est le notaire ; que la cour ne pourra que confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que le notaire n’avait commis aucune faute ; que la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude en vue de mettre en jeu la responsabilité du notaire, étant rappelé que ce sont elles qui ont déclaré dans l’acte que l’établissement était raccordé au réseau communal ; qu’elles sont défaillantes dans leur démonstration, aucune faute ne pouvant être reprochée au notaire ; que le lien de causalité fait tout autant défaut ; qu’en effet, que le notaire ne pouvait pas avoir connaissance de ces difficultés antérieures, ce qui exclut que les sociétés puissent se prévaloir d’un manquement du notaire à ce titre ; qu’à la lecture des dernières conclusions de l’appelant, la question du réseau d’assainissement porte plus sur sa conformité aux normes en la matière, que sur le raccordement à un réseau communal qui n’a jamais existé ; que cette question de la conformité et des difficultés antérieures susvisées ne peut en aucun cas être imputé à faute au notaire, faute pour les parties à l’acte, et particulièrement au vendeur, de l’avoir informé de ces difficultés ; qu’en conséquence, la cour déboutera la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 46] de leurs demandes de garantie dirigées à leur encontre.
M. [A] fait valoir qu’à l’appui de leurs prétentions, les sociétés venderesses se contentent d’indiquer qu’il appartenait aux notaires de procéder aux vérifications de leurs déclarations concernant la question de l’assainissement du bien alors même que l’acte de vente du 16 juillet 2003 mentionnait que l’immeuble vendu n’était pas raccordé à l’assainissement communal ; que si le notaire peut être tenu à un devoir de conseil et d’information à l’égard des parties à l’acte de vente, il n’en demeure pas moins que, s’agissant des caractéristiques techniques et physiques du bien, le vendeur reste la personne la mieux placée afin de déterminer la réalité de la situation du bien au regard de l’assainissement ; qu’au regard de ces éléments, lorsque la SCI [Adresse 31] a pris la décision de revendre le bien immobilier en décembre 2005, elle savait pertinemment, compte tenu de l’absence de travaux réalisés sur l’ensemble immobilier, que celui-ci
n’était pas raccordé à l’assainissement communal contrairement aux déclarations erronées mentionnées dans l’acte ; que s’agissant du travail de vérification mis à la charge du notaire instrumentant la vente, en qualité de notaire de l’acquéreur, il n’a jamais été en possession de l’acte constituant l’origine de propriété, l’empêchant ainsi de pouvoir vérifier la pertinence et la sincérité des déclarations formées par les venderesses ; qu’au regard de ces éléments, la cour déboutera la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 46] de leur demande de garantie financière formée à son encontre.
Réponse de la cour
Ainsi qu’il a été précédemment exposé, M. [R] a commis une faute délictuelle en mentionnant une déclaration erronée du vendeur sur l’assainissement qu’il avait le pouvoir de vérifier et d’éviter, dès lors qu’il était en mesure de connaître les stipulations du précédent acte de vente mentionnant l’absence de desserte du bien par un réseau d’assainissement communal. La faute du notaire est en lien avec l’erreur commise par l’acquéreur qui s’est déterminée à conclure la vente sur la croyance légitime en un raccordement de l’ensemble immobilier à l’assainissement communal.
M. [A] assistait quant à lui l’acquéreur et n’était pas en charge d’établir l’acte authentique de vente. Il n’est pas établi qu’il pouvait avoir connaissance de l’acte de vente de 2003 au profit de la SCI de l’étang du manoir, mentionnant l’absence de desserte par un réseau d’assainissement communal. La SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 46] n’établissent donc pas que M. [A] aurait commis une faute délictuelle leur ayant causé préjudice. Leur recours en garantie à l’encontre de M. [A] sera donc rejeté.
La SCI de l’étang du manoir a été condamnée in solidum avec le notaire à payer au prêteur une indemnité en réparation de la perte des intérêts échus. Au regard de la gravité de la faute commise par le notaire et par le vendeur, il convient de faire droit à la demande de garantie de la SCI de l’étang du manoir à l’encontre de M. [R] et la SCP Régnier et associés à hauteur de 50 % de cette condamnation et des frais irrépétibles et dépens de la procédure.
S’agissant des sommes allouées à l’acquéreur, il convient de rappeler que celui-ci n’a sollicité que la condamnation du vendeur à restituer le prix de vente, lequel ne constitue pas un préjudice indemnisable par le notaire, les demandes indemnitaires n’ayant été formées qu’à titre subsidiaire s’il n’était fait pas droit à la demande de nullité ou de résolution de la vente. Aucune garantie du notaire n’est donc due au titre de la restitution du prix de vente à l’acquéreur.
Le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré sans objet les appels en garantie formés à l’encontre des notaires. Le recours en garantie de la société [Adresse 45] [Adresse 29] sera rejeté.
C- Sur la demande de dommages et intérêts du vendeur à l’égard de l’acquéreur
Moyens des parties
La SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] soutiennent que le contrat de vente litigieux a été conclu en 2005, mais ce n’est qu’en 2015 que l’appelant a décidé d’agir en justice pour remettre en cause cette vente ; qu’entre temps, l’appelant a pu jouir de manière normale du bien, et en tirer profit, notamment en le donnant à bail à la société La résidence de [Localité 41] ; que l’erreur matérielle contenue dans l’acte de vente et mentionnant un assainissement collectif, alors que le bien est équipé d’un système d’assainissement privé, n’a aucunement empêché l’appelant d’utiliser son bien de manière normale, et d’en tirer profit ; que ce n’est que lorsque la société locataire a quitté les locaux que l’appelant a décidé de remettre en cause la vente conclue en 2005, ce qui ne fait que démontrer la parfaite mauvaise foi dont il fait preuve ; que l’appelant sera condamné à leur payer la somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable au contrat.
L’appelant n’a pas formulé d’observations sur ce point.
Réponse de la cour
Il est établi que le vendeur a commis une faute en procédant à une déclaration erronée dans l’acte de vente portant sur le raccordement de l’ensemble immobilier à l’assainissement communal. Partant, il est mal fondé à soutenir que l’appelant est de mauvaise foi à tenter de remettre en cause la vente, la nullité étant en outre bien-fondée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI de l’étang du manoir et de la société [Adresse 46].
VII- Sur les frais de procédure
L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que les frais d’exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant. La demande de l’appelant tendant à le rappeler ne constitue donc pas une demande sur laquelle la cour devrait statuer.
Le jugement sera infirmé en ses chefs statuant sur les dépens et les frais irrépétibles sauf en ce qu’il a condamné la société LMP [L] à payer une indemnité à M. [A].
Il convient de condamner in solidum la SCI de l’étang du manoir, la société [Adresse 46], la SCP Régnier et associés, M. [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel. Ils seront également condamnés in solidum à payer à la société LMP [L] une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI de l'[Adresse 37], M. [R] et la SCP Régnier et associés seront condamnés, sans solidarité en l’absence de demande en ce sens, à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes au titre des frais de procédure seront rejetées.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
CONSTATE le désistement de la société LMP [L] de toute demande à l’égard du Conseil départemental d'[Localité 40]-et-[Localité 48], de l’Agence régionale de santé du Centre et de la société Axis, ainsi qu’à engager la responsabilité de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine sur le terrain de ses obligations légales et contractuelles ;
INFIRME le jugement en ce qu’il a :
— débouté la société LMP [L] de sa demande en nullité de la vente intervenue le 29 décembre 2005 avec la SCI L’étang du manoir ;
— déclaré sans objet les appels en garantie formés à l’encontre des notaires ;
— condamné la société LMP [L] à verser, au titre des frais irrépétibles, les sommes suivantes :
. 2 000 euros à la SCI L’étang du manoir et à la société [Adresse 46] ;
— 2 000 euros à M. [R] et la SCP Régnier, notaire à Paris ;
— rejeté les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
— condamné la société LMP [L] aux entiers dépens ;
CONFIRME le jugement pour le surplus des chefs critiqués :
STATUANT à nouveau sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT :
DÉCLARE recevable la demande de communication de pièces formée par la société LMP [L] à l’encontre de la SCI de l’étang du manoir et de la société [Adresse 46] ;
DÉBOUTE la société LMP [L] de ses demandes de communication de pièces sous astreinte formées à l’encontre de la SCI de L’étang du manoir et de la société [Adresse 46], de la SCP Régnier et associés, M. [R] , et M. [A] ;
ANNULE la vente immobilière intervenue par acte authentique du 29 décembre 2005 entre la SCI de l’étang du manoir, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Vienne sous le numéro 448 673 335, demeurant [Adresse 7] et représentée par la SASU Immo Expansion immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Toulouse sous le numéro 454 053 380, et la société LMP [L] immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 485 325 856, demeurant [Adresse 23] et représentée par Mme [Y] [L], portant sur les biens suivants :
— Lots numéros 16, 19, 20 et 23 situés dans un immeuble situé à [Localité 34]) lieudit « [Localité 41] » cadastré section ZL n° [Cadastre 19] d’une superficie de 17 a et 89 ca, section ZL n° [Cadastre 13] d’une superficie de 63 ca, section ZL n° [Cadastre 20] d’une superficie de 45 26 ca et section ZL n° [Cadastre 21] d’une superficie de 2 a 95 ca, d’une contenance totale de 66 a et 73 ca ;
DIT que cette décision portant annulation de ladite vente immobilière sera publiée, à la diligence de Maître [I] [F], membre de la SELARL Walter & Garance avocats, au service de la publicité foncière dans le délai impératif d’un mois à compter du jour où le présent arrêt sera devenu définitif ;
DÉCLARE recevables les demandes formées par la société LMP [L] à l’encontre de la société [Adresse 45] [Adresse 29] ;
DIT que la société LMP [L] doit restituer à la SCI de l’étang du manoir les biens acquis ;
CONDAMNE la SCI de l’étang du manoir à restituer à la société LMP [L] la somme de 366 111,12 euros au titre du prix de vente ;
CONSTATE l’anéantissement du contrat de bail commercial conclu entre la société LMP [L] et la société [Adresse 45] [Adresse 29] ;
CONDAMNE la société LMP [L] à restituer à la société [Adresse 45] [Adresse 29] la somme de 318 910,62 euros au titre des loyers perçus, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;
DÉBOUTE la société LMP [L] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation formulée à l’encontre de la société [Adresse 46] ;
DÉBOUTE la société LMP [L] de sa demande tendant à voir condamner in solidum la SCP Régnier et associés, M. [R] et M. [A] à lui restituer l’intégralité des sommes perçues à quelque titre que ce soit dans le cadre de la vente litigieuse ;
CONSTATE l’anéantissement des contrats de prêts conclus par la société LMP [L] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine ;
CONDAMNE la société LMP [L] à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine la somme de 474 786 euros au titre du capital prêté ;
CONDAMNE la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine à restituer à la société LMP [L] la somme de 284 251,94 euros au 30 août 2021,au titre des échéances du prêt en capital et intérêts outre les échéances réglées postérieurement à cette date jusqu’au présent arrêt ;
DÉBOUTE la société LMP [L] de sa demande de restitution des cotisations d’assurance ;
DÉCLARE irrecevables les demandes de la SCI de l’étang du manoir et de la société [Adresse 45] [Adresse 29] à l’encontre de M. [A] ;
CONDAMNE in solidum la SCI de l’étang du manoir, M. [R] et la SCP Régnier et associés à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine la somme de 135 729,77 euros arrêtée au 30 août 2021 en réparation de la perte des intérêts échus, outre les intérêts échus postérieurement à cette date jusqu’au présent arrêt ;
CONDAMNE M. [R] et la SCP Régnier et associés à garantir la SCI de l’étang du manoir à hauteur de 50 % de la condamnation indemnitaire prononcée au profit de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine, et de la condamnation au titre des dépens et frais irrépétibles ;
DÉBOUTE la société [Adresse 45] [Adresse 29] de son recours en garantie à l’encontre de M. [R] et la SCP Régnier et associés ;
DÉBOUTE la SCI de l’étang du manoir et la société [Adresse 45] [Adresse 29] de leur recours en garantie à l’encontre de M. [A] ;
CONDAMNE in solidum la SCI de l’étang du manoir, la société [Adresse 45] [Adresse 29], M. [R] et la SCP Régnier et associés aux entiers dépens de première instance et d’appel ;
CONDAMNE in solidum la SCI de l’étang du manoir, la société [Adresse 45] [Adresse 29], M. [R] et la SCP Régnier et associés à payer à la société LMP [L] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SCI de l’étang du manoir, M. [R] et la SCP Régnier et associés à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Aquitaine la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes autres demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens.
Arrêt signé par Mme Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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