RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/03869 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IUND

AL

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 18]

24 octobre 2022

RG:17/06148

Syndic. de copro. SDC [Localité 9] GALION

C/

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET DE CAUTIONS ( CEGC)

Société SO.CA.F (SOCIETE DE CAUTION MUTUELLE DES PROFESSIO NS IMMOBILIERES ET FINANCIERES

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Sarl Salvignol et Associés

SCP Divisia Chiarini

Selarl Favre de Thierrens

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 18] en date du 24 Octobre 2022, N°17/06148

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 Juin 2025 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Localité 9] GALION représentée par son syndic en exercice la SARL CITYA OCCIMO agence [Localité 15] dont le siège social est sis [Adresse 4] société inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n° 347 898 207, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 19]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (ci-après, la « CEGC »), société anonyme au capital de 160.995.996 euros immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 382 506 079, pris en la personne de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Adresse 22]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e LASSERRE de la SELAS REALYZE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

SO.CA.F Société de Caution Mutuelle des Professions Immobilières et Financières, Société coopérative à capital variable de caution mutuelle, régie par la Loi du 13 Mars 1917 et les Textes subséquents, agréée par le Comité des Etablissements de Crédit en qualité de Société Financière, immatriculée au Registre du Commerce de PARIS sous le numéro B 672 011 293, SIRET 672 011 293 00020 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Virginie KOERFER BOULAN de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 20 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 12 Juin 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a confié la gestion de son immeuble au CABINET [J] IMMOBILIER, lequel a fait l’objet d’une liquidation judiciaire suivant un jugement du tribunal de commerce de NÎMES du 27 janvier 2017.

La société CITYA OCIMMO, nouveau syndic désigné lors d’une assemblée générale du 10 décembre 2016, a constaté des anomalies dans la comptabilité de la résidence.

Le syndicat des copropriétaires s’est rapproché de la SOCAF, garant, pour obtenir la mise en 'uvre de la garantie financière au titre de diverses sommes :

133.630,20 EUR correspondant à de fausses factures d’étanchéité établies entre 2014 et 2016,

10.887,25 EUR correspondant à des écritures en débit non justifiées à l’état des dépenses,

15.978,49 EUR de facturations abusives selon l’état des dépenses.

Par courrier du 27 mars 2017, la SOCAF a fait savoir au syndicat que sa garantie n’aurait pas pris effet, faute pour la CEGC, précédant garant, de ne pas avoir respecté les dispositions de l’article 44 du décret n° 72-678 du 20/07/1972 concernant la garantie financière.

Par courrier du 10 avril 2017, le syndicat s’est en conséquence rapproché de la CEGC qui a pareillement dénié sa garantie.

La SOCAF et la CEGC ont maintenu leur refus de garantie et par acte des 8 décembre, 11 décembre et 22 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a assigné devant le tribunal judiciaire de NÎMES la SELARL BRMJ, liquidateur judiciaire du CABINET [J] IMMOBILIER, la CEGC et la SOCAF aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes à titre d’indemnisation.

Par jugement du 24 octobre 2022, le tribunal judiciaire de NÎMES a :

déclaré recevables les demandes du requérant,

rejeté la demande de sursis à statuer de la SOCAF,

déclaré la SARL CABINET [J] IMMOBILIER représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL BRMJ responsable des préjudices occasionnés durant l’exercice de son mandat de syndic au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11],

Par conséquent,

fixé à la somme de 162.608,49 EUR le montant des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Adresse 12] [Localité 8], ladite somme devant être inscrite au passif de la liquidation de la SARL CABINET [J] IMMOBILIER,

débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Localité 13] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA OCIMMO de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la CEGC,

dit que la SOCAF est tenue de garantir financièrement la SARL CABINET [J] IMMOBILIER au titre des demandes indemnitaires réclamées par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Localité 13] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA OCIMMO,

condamné la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Adresse 12] [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA OCIMMO la somme de 26.865,76 EUR assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2017,

ordonné l’exécution provisoire du jugement,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné la SOCAF au paiement des entiers dépens,

condamné la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Adresse 12] [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA OCIMMO la somme de 5.000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la somme de 2.500 EUR à la CEGC au titre du même article.

Par déclaration au greffe du 30 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes des dernières écritures du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] notifiées par RPVA le 14 février 2025, il est demandé à la cour de :

vu la loi du 10/07/1965 et le décret du 17/03/1967,

vu la loi n° 70-9 du 02/01/1970 et le décret n° 72-678 du 20/07/1972,

vu les articles 1134, 1147 (articles 1231 et suivants) et 1984 (anciens) et 1993 du code civil,

recevant l’appel du concluant et le jugeant bien fondé,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Localité 13] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA OCIMMO de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la CEGC,

condamné la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Adresse 12] [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA OCIMMO la seule somme de 26.865,76 EUR assortie des intérêts au taux légal à compter du 11/12/2017,

débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Adresse 12] [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA OCIMMO de ses demandes plus amples ou contraires et notamment de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 135.742,75 EUR dirigée contre la CEGC pour sa garantie due,

Statuant à nouveau,

dire que tant la CEGC que la SOCAF doivent garantie au titre des fonds détournés et non représentés par la SARL CABINET [J] IMMOBILIER au titre de la garantie financière en application de la loi n° 70-9 du 02/01/1970 et du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 envers le syndicat [Localité 9] GALION sans égard pour les rapports entre ces garants inopposables au tiers créancier à quelque titre que ce soit, ces derniers devant faire reste entre eux de leurs recours éventuels au titre de leur période de garantie de leurs actions récursoires, pour la somme de 162.608,49 EUR,

dire en tous cas que la garantie financière est due par la CEGC à l’endroit du syndicat [Localité 9] GALION pour toutes créances antérieures à sa cessation « simple » de garantie prétendue du 15/01/2016, laquelle ne lui est pas opposable, et faire droit aux entières demandes dirigées contre elle par le syndicat en première instance et en appel ensuite de sa réclamation du 10/04/2017,

Dans l’hypothèse d’une confirmation du jugement en ce qu’il n’a pas retenu la garantie de la CEGC et ses condamnations requises à ce titre,

déclarer irrecevable et en tout cas infondée, pour estoppel et autorité de la chose jugée au sens de l’article 1355 du code civil, la SOCAF en ses moyens de contestation de la preuve de la créance du syndicat en application de l’article 39 du décret du 20 juillet 1972 et juger que l’appelant établit que sa garantie est due pour les montants réclamés tant en confirmation de la somme de 26.865,67 EUR que de l’ensemble des sommes déclarées au titre de la mise en 'uvre de la garantie pour 162.608,49 EUR largement établies au titre des fonds non représentés et détournés, créance liquide, certaine et exigible,

dire en tous cas la SOCAF tenue à entière garantie pour l’ensemble des périodes considérées et des réclamations émises par le syndicat à l’endroit de la SOCAF comme de la CEGC tant au titre de sa garantie donnée le 15/03/2016 qu’au titre de son engagement de reprise envers la CEGC pour la somme totale de 162.608,49 EUR,

En conséquence,

Au principal,

condamner solidairement la SOCAF et la CEGC à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 162.608,49 EUR au titre de la mise en 'uvre de leur garantie due du chef de la SARL CABINET [J] IMMOBILIER avec intérêts au taux légal depuis les demandes respectives de mise en 'uvre du 20/11/2017 et jusqu’à parfait règlement, et dans l’hypothèse où la reprise de garantie ne lui serait pas opposable en vertu d’un jugement devenu définitif,

Subsidiairement,

condamner la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 26.865,74 EUR au titre de la mise en 'uvre de sa garantie avec intérêts au taux légal depuis le 23/01/2017 et jusqu’à parfait règlement,

condamner la CEGC à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 135.742,75 EUR au titre de la mise en 'uvre de sa garantie avec intérêts au taux légal depuis le 10/04/2017 et jusqu’à parfait règlement,

En toute hypothèse,

condamner la SOCAF au paiement de la somme de 162.608,49 EUR au titre de la garantie acquise et due du chef de la garantie financière tenant son engagement de reprise antériorité envers la CEGC,

Très subsidiairement,

dire et juger que la SOCAF a commis une faute en octroyant sa garantie sans contrôle efficace et en la retirant sans en avertir dûment les tiers permettant au CABINET [J] IMMOBILIER de poursuivre son activité, ses détournements et malversations, prélèvements d’honoraires injustifiés et falsifications comptables, et déclarer la SOCAF responsable du préjudice causé,

la déclarer responsable du préjudice subi par le syndicat et condamner dès lors la SOCAF au paiement de la somme de 162.608,49 EUR au syndicat [Localité 9] GALION à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en corrélation avec ses fautes,

débouter toutes les parties de leurs moyens, fins, demandes et prétentions contraires à celles du syndicat concluant, ou dirigées contre lui et tous appels incidents,

condamner in solidum la SOCAF et la CEGC à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 9] GALION la somme de 10.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières conclusions de la CEGC notifiées par RPVA le 18 février 2025, il est demandé à la cour de :

vu la loi du 02/01/1970, dit « Loi Hoguet » et notamment son article 3,

vu le décret n°72-678 du 20/07/1972 et notamment ses articles 22-1 et 44,

vu l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 16 mars 2022,

vu les pièces et notamment l’engagement de reprise de la SOCAF,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de NÎMES du 24 octobre 2022 en ce qu’il a :

débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA OCIMMO, de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la CEGC,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

condamné la SOCAF au paiement des entiers dépens,

condamné la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 11] au [Adresse 12] [Localité 7] [Adresse 20], représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA OCIMMO, la somme de 5.000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que la somme de 2.500 EUR au titre du même article,

Et statuant à nouveau :

juger les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] dirigées contre la CEGC mal fondées puisque le seul garant à l’encontre duquel l’appelant est susceptible de se retourner, pour l’ensemble des créances alléguées, même nées antérieurement au 1er janvier 2016, est la SOCAF, compte tenu de la reprise d’antériorité consentie,

Par conséquent :

débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] GALION et plus généralement tout concluant de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la CEGC,

déclarer irrecevables toutes demandes dirigées, à quelque titre que ce soit, à l’encontre de la CEGC,

Subsidiairement, si par impossible la cour entrait en voie de condamnation à l’encontre de la CEGC au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 11],

condamner la SOCAF, laquelle a consenti une reprise d’antériorité, à relever et garantir la CEGC de toutes condamnations prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

condamner le [Adresse 21] [Adresse 11] et la SOCAF, et plus généralement tout succombant, à verser à la CEGC la somme de 8.000 EUR chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner in solidum le [Adresse 21] [Adresse 10] GALION et la SOCAF aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SCP COULOMB-DIVISIA-CHIARINI, représentée par M^e Véronique CHIARINI, dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières conclusions de la SOCAF notifiées par RPVA le 3 février 2025, il est demandé à la cour de :

vu les dispositions de la Loi Hoguet du 02/01/1970 et de son décret d’application du 20/07/1972,

vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de NÎMES le 24 octobre 2022,

vu les articles 1134, 1147 (articles 1231 et suivants) et 1984 (anciens) et 1993 du code civil,

infirmer la décision de première instance en ce que celle-ci a condamné la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la somme de 26.865,76 EUR, assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2017,

infirmer la décision rendue en première instance en ce que le tribunal a estimé que la demande formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] n’était pas prématurée en application de l’article 42 du décret du 20/07/1972,

Par voie de conséquence :

donner acte à la SOCAF de ce que celle-ci n’entend pas revenir sur sa demande de sursis à statuer et accepte de facto le rejet de cette demande par les premiers juges,

déclarer irrecevable la demande formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], comme étant prématurée en application de l’article 42 du décret du 20 juillet 1972,

confirmer la décision de première instance en ce qu’elle a déclaré la SARL CABINET [J] IMMOBILIER responsable des préjudices occasionnés durant l’exercice de son mandat au syndicat des copropriétaires [Adresse 11],

mais, en revanche, infirmer la décision de première instance en ce que les premiers juges ont établi un lien de causalité entre la faute pénale établie à l’encontre du CABINET [J] IMMOBILIER et la nécessaire mise en jeu du garant financier, étant rappelé que le garant financier n’est pas une caution et encore moins une caution à première demande,

dire et juger qu’il convient d’examiner les critères de mise en jeu de la garantie financière afin de déterminer si ceux-ci sont applicables ou non,

déclarer en l’occurrence mal fondée la demande formulée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à l’encontre de la SOCAF, celui-ci faisant preuve d’une carence probatoire totale en ne parvenant pas à démontrer un solde de trésorerie, sur la base d’éléments exploitables, et, en tout état de cause, d’un rapport d’expertise,

dire et juger que la créance n’est pas liquide, certaine et exigible,

dire et juger qu’en tout état de cause, les détournements invoqués ressortent pour partie de l’assurance responsabilité professionnelle, le syndicat des copropriétaires procédant à une confusion entre les notions de garantie financière et d’assurance responsabilité civile professionnelle,

A titre subsidiaire,

déclarer la SOCAF recevable et bien fondée en sa demande de garantie à l’encontre de la CEGC,

Dans l’hypothèse où la cour entrerait en voie de condamnation,

condamner la CEGC à garantir la SOCAF pour l’intégralité des sommes détournées antérieurement au 1er janvier 2015,

En tout état de cause,

infirmer la décision de première instance en ce que celle-ci a condamné la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 9] GALION, pris en la personne de son syndic, la somme de 5.000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile,

infirmer la décision de première instance en ce que celle-ci a condamné la SOCAF à payer à la CEGC la somme de 2.500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la CEGC à restituer cette somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, réglée le 15 juin 2023,

condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, au versement des sommes suivantes :

20.000 EUR à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

10.000 EUR au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

les entiers dépens,

débouter la CEGC de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la SOCAF.

Pour un rappel exhaustif des moyens des parties, il convient, par application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer à leurs dernières écritures notifiées par RPVA.

Par ordonnance du 20 novembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 20 février 2025.

MOTIFS

SUR LA GARANTIE DE LA CEGC

Dans son jugement, le tribunal, après avoir déclaré le syndicat des copropriétaires [Localité 9] GALION recevable en son action, déboute celui-ci de sa demande en garantie formée à l’encontre de la CEGC. Il relève que la CEGC a régulièrement procédé aux formalités de publication de la cessation de garantie le 15 janvier 2016 de sorte que cette cessation intervenue à effet au 18 janvier 2016 est valide. Il ajoute notamment que les dispositions des articles 44 et 45 du décret du 20/07/1972 sont à cet égard sans incidence sur cette cessation de garantie, et considère que la CEGC ne peut donc être tenue à garantie.

Critiquant le jugement, le syndicat des copropriétaires soutient en substance que le premier juge a commis une erreur sur la portée de l’arrêt du 8 octobre 2020 de la cour d’appel de VERSAILLES qui a simplement jugé, dans les rapports entre garants, que la cessation de garantie par la CEGC à effet au 18 janvier 2016 était valable sans nouvelle formalité. Il ajoute que la Cour de cassation a confirmé ledit arrêt en ce que cette cessation de garantie pour la CEGC n’était pas concomitante à un changement de garant et ne nécessitait pas d’autre formalité que la publication de l’avis, et en ce que l’engagement pris par écrit par la SOCAF le 15 mars 2016 de reprendre en tous ses effets la garantie du précédent garant avait pris effet et ne pouvait plus être contesté par la SOCAF.

Il ajoute qu’il ne pouvait donc tirer de ces décisions que la CEGC ne devait pas sa garantie à son endroit. A ce propos, il précise, selon l’article 45 du décret du 20/07/1972, que la CEGC devait observer, pour rendre opposable sa cessation de garantie aux tiers (créanciers), les prescriptions de ce texte tenant à l’information des personnes visées par celui-ci, ce dont il n’est pas justifié à son égard, et relève qu’en procédant à la mise en 'uvre de la garantie due par la CEGC le 10 avril 2017, à une date à laquelle le délai pour produire et la cessation de la garantie ne lui étaient pas applicables, il était parfaitement fondé à réclamer la mise en jeu de la garantie pour toutes les créances visées à l’article 39 du décret précité ayant pour origine un versement ou une remise antérieure à la date de cessation de la garantie qui demeurait couverte par le garant.

Il estime, au vu de ces éléments, que l’argumentation développée par la CEGC sur ce point est en conséquence erronée, celle-ci devant, ayant procédé à une cessation de garantie sans reprise d’antériorité, non seulement publier un avis, mais également effectuer les notifications prévues à l’article 45 précité, ce qui n’a pas été le cas, la conséquence en résultant étant que sa garantie n’a jamais cessé à son endroit, les délais n’ayant pas couru en application de l’article 45 alinéa 3, sauf pour elle à obtenir la reprise des engagements par la SOCAF et sa condamnation à la relever et garantir. En outre, il considère que la CEGC ne peut dans ces conditions soutenir qu’au moment de la publication de son avis de cessation de garantie, elle aurait été dispensée des formalités prévues par le même article 44 selon lequel « la cessation de garantie fait l’objet d’un avis qui mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa de l’article 45 ainsi que son point de départ ». Il ajoute que la CEGC confond ainsi volontairement ses rapports avec la SOCAF pour faire respecter entre elles seules son engagement de reprise, et ses obligations légales pour faire cesser sa garantie et faire courir les délais de production envers les tiers.

En réplique, la CEGC fait valoir que le seul garant financier contre lequel peut se retourner le syndicat des copropriétaires est la SOCAF, dernier garant financier du CABINET [J] IMMOBILIER, dès lors d’une part, que sa garantie a valablement cessé le 18 janvier 2016, soit trois jours francs à compter de la parution dans un journal d’annonces légales de l’avis de cessation de garantie, en considération de l’arrêt définitif du 8 octobre 2020 de la cour d’appel de VERSAILLES, et d’autre part, que l’engagement de la SOCAF, qui a accordé le 15 mars 2016 sa garantie au CABINET [J] IMMOBILIER à compter du 1er janvier 2016 avec reprise d’antériorité, soit pour toutes les opérations litigieuses antérieures à cette date, doit recevoir application, les réclamations du syndicat étant postérieures (10 avril 2017) à la cessation de sa garantie (18 janvier 2016).

Elle considère que c’est à tort, par voie de conséquence, que le syndicat soutient que sa garantie serait mobilisable au motif que la cessation de garantie intervenue le 18 janvier 2016 ne lui serait pas opposable. Elle rappelle sur ce point qu’elle a procédé aux formalités de publication de la cessation de garantie en faisant paraître un avis dans un journal d’annonces légales le 15 janvier 2016, de sorte que la cessation de garantie est régulière, et relève que la garantie de la SOCAF étant effective à compter du 1er janvier 2016 avec reprise d’antériorité, seule cette dernière est susceptible de devoir sa garantie, la date du 1er janvier 2016 ne correspondant pas à la date de reprise de l’antériorité mais à la date de prise d’effet de la garantie. Elle ajoute qu’en reconnaissant la validité de la cessation de garantie, les décisions précitées se sont en réalité prononcées, au-delà des stricts rapports entre elle-même et la SOCAF, sur la garantie vis-à-vis du syndicat, et soutient qu’il importe peu dans ces conditions que les opérations objet du litige aient été effectuées avant ou après le 1er janvier 2016. A cet égard, elle observe que la limite posée à propos de la reprise de l’antériorité tenant à la connaissance de réclamations ou procédures judiciaires à la date de cessation effective de la garantie financière accordée n’a pas vocation à jouer dans la mesure où les réclamations et procédures du syndicat sont bien postérieures à la cessation de sa garantie.

La CEGC expose encore que le syndicat ne peut lui opposer le non-respect des dispositions de l’article 45 alinéa 3 du décret du 20/07/1972 (envoi d’un courrier d’information faisant courir le délai de trois mois pour déclarer sa créance) dès lors que sa garantie n’étant plus mobilisable, elle n’était pas tenue d’un tel formalisme, étant rappelé que seule la formalité de publication est requise en vue de la cessation de la garantie, le défaut de notification de cette cessation aux créanciers étant quant à lui sans incidence. En outre, elle indique que faute de toute remise par le CABINET [J] IMMOBILIER des registres légaux, elle s’est trouvée dans l’impossibilité matérielle d’informer par lettre recommandée avec avis de réception les personnes ayant fait des versements et remises au CABINET depuis moins de dix ans, ce qui exclut tout manquement aux dispositions de l’article 45 précité et s’oppose à ce que le syndicat puisse soutenir que la cessation de garantie ne lui serait pas opposable. Enfin, elle relève, sur ce point, que la cessation de garantie ne s’accompagnait pas, à la date du 18 janvier 2016, d’un changement de garant puisque ce n’est que postérieurement, soit le 15 mars 2016, que la SOCAF a consenti sa garantie au CABINET [J] IMMOBILIER, avec effet au 1er janvier 2016 et reprise d’antériorité, et souligne qu’aucune disposition du décret précité ne prévoit, en cas de cessation de garantie ne s’accompagnant pas concomitamment d’un changement de garant, l’obligation pour l’ancien garant de publier a posteriori un avis mentionnant le nom du nouveau garant et la reprise d’antériorité.

Concernant la question de la reprise de l’antériorité, la SOCAF soutient pour sa part que s’il y a bien eu reprise de l’antériorité, cette reprise part à compter du 1er janvier 2016, la Cour de cassation dans son arrêt du 16 mars 2022 n’ayant pas remis en cause les dispositions de l’arrêt de la cour d’appel de VERSAILLES du 8 octobre 2020 ayant fixé la reprise d’antériorité expressément au 1er janvier 2016, et considère que les créances nées avant le 1er janvier 2016 devront en conséquence faire l’objet d’une garantie par la CEGC.

A titre liminaire, la cour relève que la recevabilité de l’action dirigée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la CEGC n’est pas discutée par celle-ci.

L’article 44 du décret du 20/07/1972 dispose :

« La garantie cesse en raison de la démission de l’adhérent d’une société de caution mutuelle, de la dénonciation du contrat de caution ou de l’expiration de ce contrat.

Elle cesse également en raison de la fermeture de l’établissement, du décès ou de la cessation d’activité de la personne garantie ou de la mise en location-gérance du fonds de commerce, si elle est possible.

La cessation de garantie fait l’objet d’un avis dans un quotidien paraissant ou, à défaut, distribué dans le département où est situé le siège, dans le cas des personnes morales, ou le principal établissement, dans les autres cas, de la personne à laquelle a été donnée la garantie ainsi que, le cas échéant, dans le ou les départements où sont situés les établissements, succursales, agences ou bureau qui dépendent de celle-ci. Cet avis mentionne le délai de production des créances prévu au troisième alinéa de l’article 45 ainsi que son point de départ. Lorsque la cessation de garantie s’accompagne d’un changement de garant, l’avis précise, le cas échéant, que le nouveau garant a stipulé la clause prévue au dernier alinéa de l’article 22-1.

La garantie ne peut cesser avant l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant la publication prévue à l’alinéa précédent.

('.) »

Par ailleurs, l’article 45 de ce même décret énonce :

« En cas de cessation de garantie, le garant informe immédiatement, par lettre recommandée avec avis de réception, les personnes ayant fait des versements et remises au titulaire de la carte professionnelle depuis moins de dix ans et dont les noms et adresses figurent sur le registre-répertoire prévu à l’article 51, ainsi que les personnes ayant donné mandat de gérer leurs immeubles et dont les noms et adresses figurent sur le registre des mandats prévus à l’article 65. Lorsque le titulaire de la carte est un syndic de copropriété ou un gérant de société, le garant informe également, dans les mêmes conditions le président ou, à défaut, les membres du conseil syndical ou du conseil de surveillance. Dans tous les cas, la lettre mentionne le délai de production de créances prévu au troisième alinéa du présent article ainsi que son point de départ.

Toutefois, lorsque la cessation de garantie s’accompagne d’un changement de garant et que le nouveau garant justifie auprès de l’ancien avoir stipulé la clause prévue au dernier alinéa de l’article 22-1, l’avis mentionné au troisième alinéa de l’article 44 tient lieu de l’information prévue à l’alinéa précédent.

Toutes les créances visées à l’article 39 qui ont pour origine un versement ou une remise fait antérieurement à la date de cessation de la garantie restent couvertes par le garant si elles sont produites par le créancier dans un délai de trois mois à compter de la réception de la lettre prévue au premier alinéa, lorsque celui-ci est au nombre des personnes mentionnées par cet alinéa ou, dans les autres cas, de la publication de l’avis prévu au troisième alinéa de l’article 44. Ce délai ne court que s’il est mentionné, ainsi que son point de départ, par la lettre ou par l’avis, selon le cas. »

Enfin, l’article 22-1 prévoit : « L’engagement écrit mentionné au septième alinéa de l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée fixe les conditions générales de la garantie et précise notamment son montant, sa durée, les conditions de rémunération du garant, les modalités du contrôle exercé par celui-ci ainsi que les contre-garanties éventuellement exigées par lui.

En cas de changement de garant, le nouvel engagement peut stipuler que le garant reprend avec tous ses effets la garantie du précédent. »

Il est constant, en application de ces dispositions, que lorsque la cessation de la garantie financière accordée à un agent immobilier en application de l’article 3, 2° de la loi du 2 janvier 1970 n’est pas concomitante au changement de garant, l’ancien garant, dont la garantie a cessé trois jours francs suivant la publication de l’avis, n’est pas tenu d’une nouvelle formalité de publication une fois informé du changement de garant.

Par ailleurs, il est de principe que les formalités de notification de la cessation de garantie par le garant ont pour seul effet de déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti au créancier pour présenter sa réclamation et sont sans incidence sur la cessation de garantie qui intervient, en application de l’article 44 alinéa 3 du décret du 20/07/1972, à l’expiration d’un délai de trois jours francs suivant sa publication dans un quotidien.

En l’occurrence, la CEGC a procédé à la publication, dans l’édition du journal Midi Libre du 15 janvier 2016, de la cessation de la garantie dont bénéficiait le CABINET [J] IMMOBILIER en application de la loi du 02/01/1970, ladite cessation intervenant alors sans reprise de garantie. Cette publicité précise que les créances, s’il en existe, devront être produites au siège de la CEGC dans les trois mois de cette insertion. Aussi, à la date du 18 janvier 2016, la cessation de garantie est devenue effective, la CEGC n’étant pas tenue, suite à la notification par la SOCAF le 15 mars 2016 de ce qu’elle accordait au CABINET [J] IMMOBILIER sa garantie avec reprise d’antériorité, de procéder à de nouvelles formalités de publicité.

En outre, il sera relevé que la cessation de la garantie de la CEGC est intervenue avec effet au 1er janvier 2016 et reprise d’antériorité. Ainsi que le soutient à juste titre la CEGC cette antériorité ne se confond pas avec la date de prise d’effet du contrat, ce qui en pratique serait dépourvu de tout intérêt puisque cela aurait pour effet de limiter la couverture due au titre de l’antériorité à 18 jours, et concerne en réalité toutes les créances nées antérieurement à la cessation de la garantie intervenue à effet au 18 janvier 2016. A ce propos, il sera encore observé que les réclamations du syndicat sont postérieures à la cessation effective de la garantie, étant en date du 10 avril 2017, de sorte que la limite de l’engagement de reprise d’antériorité tenant à la connaissance de réclamations ou procédures à la date de la cessation effective de la garantie intervenue le 18 janvier 2016 est inopérante. Enfin, il importe peu, dans ces conditions, qu’il n’ait pas été procédé aux formalités visées à l’article 45 alinéa 1 précité, la CEGC dont la garantie avait définitivement cessé à cette date du 18 janvier 2016 ne pouvant être tenue à garantie, du fait de la reprise d’antériorité. De surcroît, il sera noté que la CEGC était, ainsi qu’elle le fait valoir et en tout état de cause, dans l’impossibilité matérielle de procéder aux notifications prévues par ces dispositions, à défaut de toute remise par le CABINET [J] IMMOBILIER des registres légaux.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a été débouté de sa demande dirigée à l’encontre de la CEGC.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

SUR LA GARANTIE DE LA SOCAF

1 / Sur le différé de règlement des créances au dépôt de l’état des créances du débiteur

Dans son jugement, le tribunal rejette la demande de sursis à statuer de la SOCAF tirée de l’application des dispositions de l’article 42 du décret du 20/07/1972 en relevant que celles-ci n’ont pas vocation à s’appliquer dès lors que la SOCAF est tenue de répondre à première demande sur la garantie sans tenir compte des créances qu’elle aurait déclarées dans le cadre de la procédure collective ouverte à l’encontre de la SARL CABINET [J] IMMOBILIER.

A titre liminaire, il sera relevé que selon les termes du dispositif de ses écritures, la SOCAF ne conteste pas le rejet par le premier juge de sa demande de sursis à statuer formée au titre de l’article 42 du décret du 20/07/1972 et demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle accepte de facto cette décision de rejet. Cette demande de donner acte ne constituant pas toutefois une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer sur sa demande tirée de l’application des dispositions de l’article 42 précité qu’elle maintient par ailleurs.

En substance, la SOCAF soutient, au visa de l’article 42 du décret du 20 juillet 1972, que le garant peut, en tout état de cause, différer le règlement des créances jusqu’au dépôt de l’état des créances au greffe du tribunal de commerce, dépôt qui n’est pas encore intervenu dans le cas présent. Elle précise que l’autonomie de la garantie financière ne supprime pas pour le garant financier l’obligation de l’admission des créances à la procédure collective, ce d’autant que la créance a aussi été déclarée entre les mains du liquidateur, et considère que la procédure collective contraint ainsi au différé de règlement, le garant financier devant impérativement procéder à la vérification de la créance aux côtés du représentant des créanciers dans la procédure collective, sauf à vider l’article 42 de son sens.

En réponse, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SOCAF n’est pas fondée à mobiliser le 3ème alinéa de l’article 42 du décret du 20/07/1972 en l’absence de procédure collective survenue pendant le délai de mise en jeu de la garantie. Il ajoute que la garantie financière étant de nature autonome, le syndicat peut agir directement contre l’organisme garant aux fins de restitution des sommes dues.

L’article 42 du décret du 20/07/1972 dispose : « Le paiement est effectué par le consignataire ou par le garant à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la présentation d’une demande écrite. En cas de cessation de la garantie avant l’expiration de ce délai, son point de départ est reporté à la date de publication de l’avis prévu à l’article 45.

Si plusieurs demandes sont reçues pendant ce délai, une répartition a lieu au marc le franc dans le cas où le montant total des demandes excéderait le montant de la garantie.

Toutefois, si la personne garantie fait l’objet d’une procédure collective pendant le délai fixé au premier alinéa, le règlement des créances peut être différé jusqu’au dépôt de l’état des créances au greffe du tribunal dans les conditions des articles R. 624-8 à R. 624-11 du code de commerce. »

Il est constant, en l’espèce, que la SARL CABINET [J] IMMOBILIER a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de NÎMES suivant un jugement du 27 janvier 2017, et que la cessation de la garantie de la SOCAF a été publiée le 30 janvier 2017, avec effet au 2 février 2017. Aussi, la procédure collective a été ouverte avant la publication de la cessation de garantie qui ouvre le délai de trois mois, ce qui exclut qu’il puisse être fait application des dispositions de l’article 42 alinéa 3 précité, et le syndicat [Localité 9] GALION était par conséquent bien fondé, compte tenu du refus de la SOCAF de mettre en 'uvre sa garantie financière, à agir en justice.

Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.

2 / Sur la garantie de la SOCAF

Dans son jugement, le tribunal dit que la SOCAF est tenue de garantir financièrement le CABINET [J] IMMOBILIER au titre des demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires et la condamne, en conséquence, au paiement de la somme de 26.865,76 EUR correspondant à des versements injustifiés et non représentés et à des facturations injustifiées et non représentées, selon la demande du syndicat des copropriétaires.

Critiquant le jugement retenant sa garantie, la SOCAF expose pour l’essentiel que la décision pénale par laquelle le gérant du CABINET [J] IMMOBILIER a été condamné pour détournement de fonds n’a pas autorité de la chose jugée, et n’est pas de nature à engager la mise en jeu de la garantie financière, comme l’a reconnu le tribunal judiciaire de NÎMES dans ses dernières décisions. Elle ajoute que le fait que le dirigeant du CABINET [J] IMMOBILIER ait reconnu les détournements de fonds ne vaut nullement reconnaissance d’une créance certaine, liquide et exigible, et que contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge, elle n’est pas un garant à première demande. Elle précise que c’est ainsi qu’il appartient au créancier d’apporter des éléments de preuve de sa créance, et soutient qu’au cas d’espèce, le tribunal n’a pas examiné les critères jurisprudentiels pour l’ouverture d’un droit à garantie financière et que les pièces fournies par le syndicat (rapprochements bancaires, balances de compte, grands livres de compte..) sont insuffisantes, étant précisé qu’elle n’a pas à expertiser la comptabilité pour arrêter un solde de trésorerie, cette tâche incombant au syndicat.

Elle indique également que la garantie financière couvre le solde de trésorerie à restituer au syndicat en cas de défaillance du syndic, les conditions de mise en 'uvre de cette garantie étant fixées par l’article 39 du décret du 20/07/1972 modifié, et que seuls, par conséquent, les versements ou remises effectivement perçus par la personne ou la société garantie peuvent entrer dans le cadre de la garantie financière, les sommes appelées en étant exclues. A ce propos, elle soutient que la reconstitution du solde de trésorerie implique de détenir cumulativement la situation de trésorerie à la date de la fin du mandat, le grand livre de l’immeuble sur la période de gestion arrêtée à la date de la cessation d’activité, les relevés bancaires allant jusqu’à la cessation de la garantie et les états de rapprochements bancaires, ce en quoi le syndicat est défaillant. En outre, elle précise, s’agissant des rapprochements bancaires et éléments comptables, que ceux-ci doivent être certifiés par un expert-comptable, et considère, à défaut de réunion de l’ensemble de ces éléments, qu’il n’est pas justifié d’une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, elle fait valoir que le fait qu’elle ait procédé à une déclaration de créance entre les mains du liquidateur judiciaire ne signifie pas qu’elle aurait reconnu, de facto, le bien-fondé de la demande présentée à son encontre, et qu’elle est tenue, dès lors qu’il y a une liquidation judiciaire, de déclarer, en l’absence de tout autre examen, sa créance en deniers ou quittances pour l’intégralité des sommes garanties.

Elle soutient encore que les détournements effectués paraissent en réalité relever de l’assurance responsabilité civile professionnelle et qu’elle n’a pas à garantir la restitution de sommes encaissées, si cette restitution a pour origine une faute de gestion relevant de la responsabilité civile du garanti. Elle précise qu’en l’espèce, de nombreuses fautes de gestion auraient été commises, ce qui rend incompréhensible l’absence de déclaration de sinistre. Elle fait également valoir que le syndicat ayant fait le choix de se constituer partie civile dans le cadre de la procédure pénale, il lui appartient, alors même qu’il a obtenu la condamnation de M. [I] [L], gérant du CABINET [J] IMMOBILIER, au paiement de la somme de 135.742,75 EUR, de démontrer qu’il a poursuivi l’exécution forcée de la décision et que les voies d’exécution se sont avérées vaines, ajoutant qu’elle ne saurait être condamnée dès lors que M. [I] [L] aurait procédé à un règlement, le droit d’agir du syndicat étant dans cette hypothèse éteint.

Enfin, elle expose que le CABINET [J] IMMOBILIER a procédé depuis 2014 à des appels de très importantes provisions constituées en vue de la réalisation de travaux d’étanchéité dans la copropriété [Adresse 11] pour un montant de 135.042,75 EUR, et que l’accord du conseil syndical devant être nécessairement sollicité avant règlement, il est sidérant que celui-ci ait accepté pendant trois ans le règlement de factures ne correspondant à aucune prestation. Elle ajoute qu’à l’évidence, le CABINET [J] IMMOBILIER a pu agir frauduleusement du fait même de la négligence du conseil syndical et de l’ensemble des copropriétaires, et estime qu’elle ne saurait dès lors garantir des fonds détournés au vu et au su de chacun, à charge pour le syndicat de se retourner contre le conseil syndical.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SOCAF doit sa garantie financière pour l’intégralité des sommes, tant au titre de sa garantie donnée le 15 mars 2016 qu’au titre de son engagement de reprise envers la CEGC. Il ajoute que la SOCAF n’est pas fondée à arguer de la nécessité de produire certaines pièces pour établir le caractère certain et exigible des sommes couvertes par sa garantie, une telle exigence ne résultant d’aucun texte, alors même par ailleurs que l’obligation de garantie n’est pas sérieusement contestable au regard des détournements opérés par le syndic selon les pièces produites et notamment l’enquête et les décisions pénales, étant encore relevé que les fonds détournés n’ont jamais été encaissés sur le compte du garanti, le CABINET [J] IMMOBILIER, mais directement sur les comptes personnels de son gérant.

Il poursuit en indiquant qu’il justifie en conséquence d’une créance certaine, liquide et exigible au sens de l’article 39 du décret précité à hauteur de la somme de 162.608,49 EUR et a minima à hauteur de la somme de 135.742,75 EUR. Il ajoute que la SOCAF avait d’ailleurs, dès l’origine, reconnu son droit à garantie comme établi sur la totalité de sa réclamation, de sorte qu’elle ne peut soutenir, sauf estoppel, qu’aucune garantie ne serait mobilisable à défaut de preuve, l’autorité de la chose jugée s’appliquant par ailleurs aux décisions pénales rendues, la SOCAF étant partie civile.

A titre liminaire, il sera observé que la SOCAF n’argue pas d’une demande nouvelle du syndicat des copropriétaires, s’agissant des sommes réclamées au titre de sa garantie financière. Par ailleurs, il sera relevé que celle-ci ne produit aucun élément de nature à démontrer que le syndicat des copropriétaires aurait été indemnisé par M. [I] [L] de la somme de 135.742,75 EUR à laquelle il a été condamné par le tribunal correctionnel de NÎMES le 3 octobre 2019, ce qui rend ses observations formées à ce titre inopérantes.

Les fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi du 10/07/1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relèvent, selon l’article 1er de ladite loi, des dispositions de la loi du 02/01/1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce.

En application de l’article 3 de cette même loi, cette activité ne peut être exercée que sous certaines conditions tenant notamment à la justification d’une garantie financière de restitution des fonds détenus.

L’article 39 du décret du 20/07/1972 fixant les conditions d’application de la loi du 02/01/1970 dispose : « La garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1 de la loi du 02/01/1970 susvisée. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante, sans que le garant puisse exiger du créancier qu’il agisse préalablement contre le professionnel débiteur aux fins de recouvrement.

('.) »

La mise en 'uvre de la garantie financière suppose donc une créance consécutive à un versement ou une remise réalisé à l’occasion d’opérations comprises dans le champ de la loi, présentant un caractère certain, liquide et exigible, et dont le remboursement ne peut être obtenu de la personne garantie, quelle que soit la cause de sa défaillance (Civ 3° 13/07/2023 n°22-14.535).

Dans le cas présent, il n’est pas discuté, s’agissant du versement ou de la remise de fonds réalisé à l’occasion de l’activité de syndic du CABINET [J] IMMOBILIER, que lesdits versement ou remise se rattachent bien à des opérations comprises dans le champ de la loi.

Concernant le caractère certain, liquide et exigible de la créance, il est constant, en application de l’article 1353 du code civil, qu’il appartient au syndicat des copropriétaires d’en rapporter la preuve, conformément aux règles de preuve applicables. Ainsi que celui-ci le fait à juste titre valoir, aucune disposition de la loi du 02/01/1970 ou du décret du 20/07/1972 ne prévoit une liste des pièces devant être réunies comme éléments de preuve, et la preuve de la créance, qui procède en l’espèce de détournements reprochés au CABINET [J] IMMOBILIER en sa qualité de syndic, peut être rapportée par tous moyens, conformément à l’article 1358 du code civil.

Par jugement du 3 octobre 2019, le tribunal correctionnel de NÎMES a reconnu M. [I] [L], gérant du CABINET [J] IMMOBILIER, coupable d’avoir entre le 1er janvier 2013 et le 29 décembre 2016, en abusant de la qualité de syndic et employant des man’uvres frauduleuses, en l’espèce l’établissement de fausses factures, trompé la copropriété [Adresse 11] au [Adresse 12] DU [Adresse 20] pour la déterminer à lui remettre des fonds, valeurs ou biens quelconques, en l’espèce l’émission de 35 chèques d’un montant total de 135.742,75 EUR, chèques directement encaissés sur ses comptes personnels.

Cette décision a autorité de la chose jugée en ses dispositions pénales en ce qu’elle établit de manière définitive que M. [I] [L] a détourné la somme de 135.742,75 EUR au préjudice de la copropriété [Adresse 11], et ainsi que le soutient à bon droit le syndicat des copropriétaires, ce détournement à hauteur de la somme de 135.742,75 EUR suffit à démontrer l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, il est constant que le CABINET [J] IMMOBILIER, dont la liquidation judiciaire a été prononcée par jugement du 27 janvier 2017, est défaillant dans le remboursement de ces fonds correspondant à des versements effectués par les copropriétaires.

Concernant le surplus de la réclamation du syndicat des copropriétaires formée à hauteur de la somme de 26.865,74 EUR, il appartient à ce dernier, conformément à l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible.

Cette somme de 26.865,74 EUR est constituée, selon le courrier du 23 janvier 2017 du syndic adressé à la SOCAF, d’une somme de 10.887,25 EUR représentant des écritures non justifiées (bracelets : reprise de solde de 1.414,60 EUR – BIPS : reprise de solde de 3.264,96 EUR ' VIGIKS : reprise de solde de 779,09 EUR ' sinistres : reprise de solde de 5.428,60 EUR) et d’une somme de 15.978,49 EUR représentant des facturations abusives (honoraires : trop perçu de 7.577,10 EUR ' frais administratifs : factures COPIDOC de 4.239,33 EUR – honoraires expert-comptable : 4.162,06 EUR).

Le fait que la SOCAF se soit constituée partie civile devant le tribunal correctionnel de NÎMES n’est aucunement de nature à établir qu’elle s’est reconnue débitrice au titre de sa garantie financière de la somme de 26.865,74 EUR revendiquée, étant observé que sa demande devant le tribunal visait à obtenir un sursis à statuer, dans l’attente de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel de VERSAILLES saisie du litige l’opposant à la CEGC, concernant sa garantie et son étendue. En outre, sa plainte devant les services de gendarmerie enregistrée le 30 mars 2017 ne fait que reprendre les indications du syndic relative à cette somme de 26.865,74 EUR sans qu’il puisse en être déduit une quelconque reconnaissance de son obligation à paiement au titre de sa garantie financière. Cette somme n’a du reste pas été retenue au titre des détournements imputés à M. [I] [L]. Pas davantage, sa déclaration à la procédure collective de la SARL CABINET [J] IMMOBILIER ne constitue un élément probant et c’est à tort que le syndicat des copropriétaires invoque à l’encontre de la SOCAF l’estoppel, précision étant faite, au vu des éléments qui précèdent, que la démonstration que celle-ci se serait contredite au détriment d’autrui lors d’une même instance dans des conditions de nature à induire en erreur son adversaire sur ses intentions n’est pas rapportée. Enfin, l’éventuelle responsabilité qui serait encourue par le conseil syndical est sans incidence sur le jeu de la garantie financière.

Par ailleurs, les pièces produites par la SOCAF consistant pour l’essentiel dans le grand livre des comptes, une balance des comptes datée et des rapprochements bancaires demeurent insuffisantes à justifier d’une créance certaine et encore moins liquide et exigible, les indications du syndic étant de la même façon inopérantes. De plus, il sera relevé qu’en tout état de cause, les dépassements d’honoraires ou honoraires injustifiés, à les supposer établis, ne relèvent pas de la garantie financière dès lors qu’ils ne correspondent pas à des versements ou remises effectués par les copropriétaires.

Dès lors, la garantie financière de la SOCAF n’a pas vocation à s’appliquer, s’agissant de la somme de 26.865,74 EUR.

En considération de l’ensemble de ces éléments, la SOCAF sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 9] GALION la somme de 135.742,75 EUR au titre de la garantie financière dont bénéficie le CABINET [J] IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2017, date de l’assignation en justice valant mise en demeure.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef.

SUR LA RESPONSABILITE DE LA SOCAF

A titre liminaire, il importe de noter qu’il n’est pas soutenu que la demande du syndicat des copropriétaires tendant, à titre très subsidiaire, à la condamnation de la SOCAF au paiement de la somme de 162.608,49 EUR au titre de sa responsabilité civile serait constitutive d’une demande nouvelle.

Aux termes de ses écritures, le syndicat des copropriétaires expose qu’à supposer même que les éléments produits ne soient pas considérés comme probants, il n’en demeure pas moins que le garant commet une faute en usant de moyens pour retarder voire éviter l’indemnisation du créancier de l’intermédiaire garanti et doit en répondre civilement si un préjudice est causé. Sur ce point, il note qu’au cas d’espèce, la SOCAF était en mesure, au regard des contrôles effectués en 2016 et 2017, de vérifier l’existence de défaillances majeures, et soutient qu’en octroyant sa garantie et permettant par son maintien la poursuite d’activité de l’agent immobilier, celle-ci lui a causé un préjudice à hauteur de la somme de 162.608,49 EUR.

En réplique, la SOCAF indique qu’elle a bien exercé tous les contrôles usuels, ce qui était son intérêt, et expose que le fait que la CEGC ait dénoncé sa garantie constitue un processus parfaitement habituel, un changement de garant ne signifiant pas pour autant qu’il faudrait supprimer la garantie financière à l’agent immobilier. Elle souligne encore que sa garantie financière n’équivaut pas à une quelconque validation de la bonne santé financière de l’entreprise et qu’en maintenant sa garantie, elle n’a commis aucune faute, ajoutant que lors de l’octroi de sa garantie, il n’a pas été révélé des défaillances majeures.

Le bien-fondé de la réclamation portant sur la somme de 26.865,74 EUR n’étant pas établi ainsi qu’il en a été fait état, la responsabilité délictuelle de la SOCAF ne peut être engagée.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté, sans qu’il y ait lieu de se prononcer sur la pertinence du surplus des moyens développés par les parties, de sa demande d’indemnisation formée à ce titre.

SUR LA DEMANDE EN RELEVE ET GARANTIE DE LA SOCAF

A titre liminaire, il sera relevé que la CEGC ne soutient pas que la demande en relevé et garantie de la SOCAF serait nouvelle et ne soulève donc à ce titre aucune irrecevabilité.

La CEGC n’étant pas tenue à garantie, compte tenu de la reprise d’antériorité, la demande de la SOCAF tendant à sa condamnation à la relever et garantir pour l’intégralité des sommes détournées antérieurement au 1er janvier 2016 (et non au 1er janvier 2015 comme indiqué par erreur dans le dispositif de ses conclusions) sera rejetée.

SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS DE LA SOCAF

La procédure initiée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] n’est pas abusive, en considération des éléments qui précèdent.

Aussi, la demande en dommages-intérêts formée à ce titre par la SOCAF sera rejetée et le jugement sera confirmé de ce chef.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

En équité, le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande, en cause d’appel, de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur du syndicat des copropriétaires qui obtiendra donc à ce titre la somme de 3.000 EUR.

Il n’y a pas lieu, en cause d’appel, de faire application de ces dispositions en faveur de la CEGC.

La SOCAF, qui succombe, sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de NÎMES du 24 octobre 2022 en ce qu’il a :

déclaré le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] recevable en ses demandes,

déclaré la SARL CABINET [J] IMMOBILIER responsable des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11],

débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de ses demandes dirigées à l’encontre de la CEGC,

dit que la SOCAF est tenue de garantir financièrement la SARL CABINET [J] IMMOBILIER au titre des demandes formées par le syndicat des copropriétaires [Adresse 11],

condamné la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 5.000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 2.500 EUR sur ce même fondement à la CEGC,

débouté la SOCAF de sa demande en dommages-intérêts et de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SOCAF aux entiers dépens,

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau :

DIT que la SOCAF doit sa garantie financière à hauteur de la somme de 135.742,75 EUR,

CONDAMNE la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 135.742,75 EUR au titre de la garantie financière dont bénéficie la SARL CABINET [J] IMMOBILIER, avec intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2017,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] du surplus de sa demande dirigée à l’encontre de la SOCAF au titre de sa garantie financière,

Et y ajoutant,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de sa demande dirigée à l’encontre de la SOCAF au titre de sa responsabilité civile,

DEBOUTE la SOCAF de sa demande en relevé et garantie dirigée à l’encontre de la CEGC au titre des sommes détournées antérieurement au 1er janvier 2016,

CONDAMNE la SOCAF à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 11] la somme de 3.000 EUR sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes formées à ce titre,

CONDAMNE la SOCAF aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit des avocats qui en ont fait la demande dans les conditions fixées par l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,