Cour d'appel de Nîmes, 4e chambre commerciale, 10 octobre 2025, n° 24/03989

TGI 11 décembre 2024

CA Nîmes
Confirmation 10 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a constaté que l'accès au parking a été utilisé pendant plusieurs années par la locataire et que l'obstruction par le bailleur est brutale et injustifiée, caractérisant ainsi le trouble manifestement illicite.
Accepté
Droit à réparation des frais engagés
La cour a jugé que la locataire a droit à des dommages-intérêts pour couvrir les frais liés à la procédure, en raison de la responsabilité du bailleur dans la création du trouble.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 4e ch. com., 10 oct. 2025, n° 24/03989
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	24/03989
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 11 décembre 2024, N° 2024;24/00408
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Baptiste ROYERMourad RABHI
Parties :	S.C.I. LE FOSSA c/ S.A.S. [ Adresse 7 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03989 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JNP6

PRESIDENT DU TJ DE [Localité 5]

11 décembre 2024 RG :24/00408

S.C.I. LE FOSSA

S.A.S. [Adresse 7]

Copie exécutoire délivrée

le 10/10/2025

à :

M^e Marie-julie KALOUSTIAN-AGNIEL

M^e Olivier BESSODES,

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 10 OCTOBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ de [Localité 5] en date du 11 Décembre 2024, N°24/00408

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Nathalie ROCCI, Présidente

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Octobre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. LE FOSSA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Marie-julie KALOUSTIAN-AGNIEL, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Mourad RABHI, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉE :

S.A.S. [Adresse 8], immatriculée sous le numéro 823149562 au greffe du Tribunal de Commerce de Nîmes, Prise en la personne de son représentant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean baptiste ROYER de la SELARL ROYER AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

Représentée par M^e Olivier BESSODES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Christine CODOL, Présidente de Chambre, Présidente, le 10 Octobre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 18 décembre 2024 par la SCI Le Fossa à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 11 décembre 2024 par la vice-présidente du tribunal judiciaire de Nîmes par délégation de la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes, dans l’instance n° RG 24/00408 ;

Vu l’appel interjeté le 6 janvier 2025 par la SCI Le Fossa à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 11 décembre 2024 par la vice- présidente du tribunal judiciaire de Nîmes par délégation de la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes dans l’instance n° RG 24/00408 ;

Vu l’ordonnance rendue le 17 janvier 2025 (n° RG 25/00021) par la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes ordonnant la jonction de l’instance n° RG 25/00021 avec la présente procédure ainsi que la poursuite de l’instance sous le seul et unique n° RG 24/03989 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 13 janvier 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 10 mars 2025 par la SCI Le Fossa, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les conclusions récapitulatives et en réponse remises par la voie électronique le 26 août 2025 par la SCI Le Fossa ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 6 mai 2025 par la SAS [Adresse 7], intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 13 janvier 2025 de clôture de la procédure (n° RG 24/03989) à effet différé au 4 septembre 2025.

Vu les conclusions responsives d’intimé remises par la voie électronique par la société Villa Héloïse le 5 septembre 2025.

***

Le 30 juin 2006, la société Le Fossa a donné à bail commercial à la société Trezayres un local à usage de commerce et d’habitation d’une surface de 120 m² sur la commune de [Localité 6].

La société Trezayres a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire le 9 février 2016.

La société [Adresse 7] a acquis le fonds de commerce, en ce compris le bail commercial de la société Treyzares, le 28 février 2017 auprès du liquidateur judiciaire, et exploite depuis lors une activité de restauration.

Le bien consiste en une maison de maître divisée en deux locaux commerciaux. Au rez-de-chaussée, un local est destiné à l’activité de restauration, et à l’étage se trouve un local refuge en cas d’inondation, ainsi que les locaux loués à une association.

Les relations entre la bailleresse et sa locataire se sont gravement dégradées, conduisant à plusieurs procédures judiciaires, dont l’une est actuellement pendante devant la cour d’appel.

La société Le Fossa, estimant que le parking ne fait pas partie du bail, en a bloqué l’accès par la mise en place d’un bloc de pierre, puis par la fermeture d’un portail.

***

Par exploit du 30 mai 2024, la société [Adresse 7] a fait assigner la société Le Fossa au visa de l’article 835 du code de procédure civile, aux fins de condamnation sous astreinte, à une somme déterminée et fixée par jour de retard, d’enlever tout obstacle à la jouissance du parking et de lui régler une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé.

***

Par ordonnance de référé du 11 décembre 2024, le président du tribunal judiciaire de Nîmes a statué et :

« Constate que l’obstruction du parking par la SCI Le Fossa constitue un trouble manifestement illicite ;

Condamne la SCI Le Fossa à enlever tout obstacle à la jouissance par la société [Adresse 7] de l’entier parking situé à l’arrière du restaurant situé [Adresse 4] sur la commune de Sommières, sous astreinte de 300 euros par jour de retard pendant 3 mois passé un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance,

Condamne la SCI Le Fossa à payer 1000 euros à la société [Adresse 7] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Le Fossa aux entiers dépens ;

Rappelle que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ».

***

La société Le Fossa a relevé appel le 18 décembre 2024 de cette ordonnance, pour la voir infirmer, annuler, ou réformer en toutes ses dispositions.

***

La société Le Fossa a relevé appel une seconde fois le 6 janvier 2025 de cette ordonnance, pour la voir réformer en toutes ses dispositions.

***

Par ordonnance de jonction du 17 janvier 2025 (n° RG 25/00021), la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes a ordonné la jonction de ces deux procédures n° RG 24/03989 et 25/00021 et dit que l’instance se poursuivra sous le seul et unique numéro 24/03989.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Le Fossa, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, et des articles 1188 à 1192 du code civil, de :

« A titre principal

Juger le juge des référés incompétent en l’état de la désignation du conseiller de la mise en état au fond

Infirmer l’ordonnance rendue en date du 11 décembre 2024

Débouter la société [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire

Infirmer l’ordonnance rendue en date du 11 décembre 2024 en ce que le juge des référés a méconnue l’étendue de ses pouvoirs en interprétant le bail liant les parties

Débouter la société Villa Héloïse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

A titre infiniment subsidiaire

Infirmer l’ordonnance rendue en date du 11 décembre 2024

Juger que le parking n’entre pas dans le périmètre du bail commercial du 30 juin 2006

Juger que le bailleur à légitimement mis fin à une tolérance

Juger que les conditions d’application de l’article 2278 du code civil ne sont pas réunies

Débouter la société [Adresse 7] de toutes demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause

Condamner la société Villa Héloïse de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens, de première instance et d’appel. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Le Fossa, appelante, expose que :

A titre principal: le juge des référés est incompétent en raison de la désignation dans le cadre de l’instance au fond, d’un juge de la mise en état dont la compétence est exclusive dés lors que les mesures provisoires sollicitées par la société [Adresse 7] se rattachaient bel et bien à l’objet du litige présenté au fond ;

A titre subsidiaire: le juge des référés a méconnu l’étendue de ses pouvoirs, procédant à une interprétation des clauses du bail commercial liant les parties ;

A titre infiniment subsidiaire : le caractère manifestement illicite du trouble n’est pas établi lorsqu’un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur, ce qui est le cas en l’espèce, le litige portant sur un parking que la société Villa Héloise s’est appropriée alors que cet espace n’est pas donné à bail.

***

Dans ses dernières conclusions, la société [Adresse 7], intimée, demande à la cour, au visa de l’article 835 du code procédure civile, des articles 1193 et suivants du code civil et de l’article 2278 du code civil, de :

« Confirmer l’ordonnance rendue le 11 décembre 2024 en ce qu’elle a :

« Constaté que l’obstruction du parking par la SCI Le Fossa constitue un trouble manifestement illicite ;

Condamné la SCI Le Fossa à enlever tout obstacle à la jouissance par la société [Adresse 7] de l’entier parking situé à l’arrière du restaurant situé [Adresse 4] sur la commune de Sommière sous astreinte de 300 jours par jour de retard pendant trois mois, passé un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance ;

Condamné la SCI Le Fossa à payer la somme de 1000 euros à la société [Adresse 7] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Condamné la SCI Le Fossa aux entiers dépens ».

Statuant à nouveau :

Condamner la SCI Fossa à enlever tout obstacle à la jouissance par la société [Adresse 7] de l’entier parking situé à l’arrière du restaurant

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard suivant la notification de l’ordonnance de référé

Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI Fossa à l’encontre de la société [Adresse 7]

Condamner la SCI Fossa au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 7], intimée, expose que :

l’instance actuellement pendante entre les parties devant la cour est relative à une assignation par le bailleur aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut, de prononcer la résolution du bail et solliciter l’expulsion de la société Villa Héloise ; les demandes qu’elle formule dans le cadre de la procédure de référé ne se rattachent aucunement à l’objet du litige présenté au fond ;

le juge des référés a seulement retranscrit les termes du bail notarié sans pour autant interpréter les clauses du contrat, de sorte que ce juge est resté dans les limites de ses pouvoirs ;

la parcelle donnée à bail, dans sa partie rez-de-chaussée est décrite comme une parcelle de 1296 m2 correspondant, outre le bâti, à l’ensemble des parties non bâties en ce compris le parking ;

un parking constitue une dépendance obligatoire pour une activité de restauration ;

la société [Adresse 7] a joui pendant des années de ce bien et ce n’est que le 16 décembre 2020 que la SCI Le Fossa a subitement décidé que le parking ne faisait plus partie des lieux loués et lui a remis les plans contestés car modifiés à la main plus de trois ans après la prise de possession

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la procédure :

La cour constatant l’accord des parties, révoque l’ordonnance de clôture afin d’accueillir les conclusions responsives de l’intimé, transmises par RPVA postérieurement à l’ordonnance de clôture.

Sur la compétence du juge des référés :

La société [Adresse 7] fonde sa demande devant le juge des référés sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile selon lesquelles :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite’ »

La société Le Fossa soulève l’incompétence du juge des référés au visa des dispositions de l’articles 789 du code de procédure civile qui désigne le juge de la mise en état comme étant seul compétent à compter de sa désignation, notamment pour ordonner toutes mesures provisoires, mêmes conservatoires.

La société Le Fossa soutient que les mesures provisoires sollicitées en l’espèce par la société Héloise, à savoir, l’enlèvement de tout obstacle à la jouissance du parking situé à l’arrière du restaurant, se rattachent à l’objet du litige présenté au fond.

Or, il résulte des débats que le tribunal judiciaire de Nîmes a rendu le 13 décembre 2022, un jugement par lequel il a débouté la société Le Fossa de sa demande afférente à l’acquisition de la clause résolutoire et de sa demande de résiliation judiciaire du bail, la bailleresse reprochant à la société Héloise d’avoir transformé un appentis dénommé « local poubelles » en salle de bains, et d’avoir déposé des détritus sur le parking commun.

La société Le Fossa expose qu’elle a interjeté appel de ce jugement par déclaration d’appel du 19 juin 2023, et l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle par un arrêt de la cour du 7 mars 2025.

Il résulte de ces éléments que la question de l’accès au parking litigieux est indépendante du litige au fond, en sorte que la compétence du juge des référés n’est pas valablement remise en cause, au profit du conseiller de la mise en état.

Sur le fond :

Sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés :

L’article 809 alinéa 1er du code de procédure civile permet au juge des référés d’intervenir même s’il y a une contestation sérieuse pour prendre des mesures conservatoires ou de remise en état. Les deux cas ouvrant sa compétence sont le trouble manifestement illicite ou le dommage imminent.

Il résulte de la lecture de la décision déférée que le juge des référés a constaté que :

— au bail liant les parties est annexé un plan des parties louées signées par chacune des parties ;

— ce plan comporte les mentions manuscrites suivantes : entrée, trottoir existant, clôture, muret existant, entrée parking, parking 11 places.

— si une partie du plan est surlignée en rouge, cet encadré est relié par une flèche à la mention « mur de séparation existant, « de sorte qu’il apparaît que les parties on entendu mentionner l’existence d’un mur de séparation sans pour autant exclure le parking « ;

— la SCI Le Fossa ne conteste pas avoir obstrué l’accès à ce parking par l’apposition d’une énorme pierre et la fermeture du portail.

Il résulte en outre des écritures de la société Le Fossa que :

la société [Adresse 7] a fait usage du parking litigieux pendant plusieurs années, ce parking n’étant pas équipé d’un portail permettant sa fermeture à l’origine ;

la jouissance de ce parking était une tolérance au sens de la clause contractuelle relative aux « tolérances » laquelle autorise le bailleur à y mettre fin à tout moment.

S’il existe une contestation sérieuse sur le périmètre du bail, la société Heloise soutenant que le parking est inclus dans le bail, tandis que la société Le Fossa se prévaut d’une tolérance accordée à sa locataire et à laquelle elle a mis fin conformément aux termes du contrat, cette contestation sérieuse n’interdit pas au juge des référés de statuer, sous réserve de caractériser le trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit, l’illicéité résultant de la méconnaissance d’une norme juridique obligatoire dont l’origine est délictuelle ou contractuelle ».

En l’espèce, il est constant que l’accès au parking situé à l’arrière du restaurant a été utilisé pendant plusieurs années par la société Héloise et avant elle par la société Trezayres. Et il résulte des éléments du débat que la confiscation de l’accès au parking par la société Le Fossa est brutale, qu’elle s’inscrit dans un climat général de relations très dégradées et contentieuses entre les deux sociétés , et que l’usage ou non du parking litigieux est susceptible, quelle que soit l’analyse juridique à laquelle procèdera le juge du fond, d’avoir des conséquences sur la jouissance du local commercial donné à bail.

Dans ces conditions, le juge des référés, qui s’est limité à une description des mentions figurant sur le plan annexé au bail et qui a, d’autre part, constaté l’impossibilité d’accéder à un parking pour lequel la société Héloise bénéficiait, a minima, d’une tolérance, a caractérisé le trouble manifestement illicite sans excéder ses pouvoirs qu’il tient des dispositions de l’articles 835 du code de procédure civile.

L’ordonnance de référé du 11 décembre 2024 sera par conséquent confirmée en toutes ses dispositions, étant précisé qu’il n’y a pas lieu d’augmenter le montant de l’astreinte fixée par le premier juge à la somme de 300 euros par jour de retard.

Sur les frais de l’instance :

La SCI Le Fossa, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance.

L’équité et la situation économique respective des parties justifient qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais en cause d’appel

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire, publiquement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile;

Dans la limite de la dévolution

Confirme l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais en cause d’appel

Dit que la SCI Le Fossa supportera les dépens de première instance et d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,