RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 25/00364 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JPBW

LM

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

06 janvier 2025 RG :24/01308

[E]

C/

S.C.I. LA PRAIRIE

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selarl Mansat Jaffre

M^e Lavie

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en date du 06 Janvier 2025, N°24/01308

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me L. MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [Z] [E]

né le 18 Mai 1991 à [Localité 6] MAROC

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-30189-2025-1643 du 04/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE :

S.C.I. LA PRAIRIE Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°490 751 666 Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Joséphine LAVIE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Septembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 27 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2024, la société civile immobilière la Prairie a donné à bail à M. [Z] [E] un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 558, 87 € outre une provision sur charges de 10 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI la Prairie a fait signifier, par acte du 3 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principale de 2 034, 22 € au titre de l’arriéré locatif outre 133,69 € au titre des frais d’acte.

Par acte du 19 août 2024, la SCI la Prairie a fait assigner M. [Z] [E] par-devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de Nîmes notamment aux fins de constat de la clause résolutoire, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Par ordonnance contradictoire en date du 6 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal judiciaire de Nîmes a :

— renvoyé les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

— déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI la Prairie recevable et bien fondée ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à M. [Z] [E] à la date du 14 juin 2024 ;

En conséquence :

— ordonné l’expulsion domiciliaire de M. [Z] [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures d’exécution,

— condamné M. [Z] [E] à payer par provision à la SCI la Prairie à compter du 1 "juillet 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, et subissant les augmentations légales,

— condamné M. [Z] [E] à payer par provision à la SCI la Prairie la somme de 3.947,15€ au titre de la dette locative arrêtée au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à de la présente ordonnance ;

— débouté M. [Z] [E] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— condamné M. [Z] [E] à payer à la SCI la Prairie la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] [E] aux entiers dépens de l’instance.

M. [Z] [E] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 5 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, M. [Z] [E] demande à la cour de :

Vu les articles 1343-5 et suivant du code civil,

Vu l’ordonnance rendue par le Juge du Contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes du 6 janvier 2025

Réformer l’ordonnance prononcée le 6 janvier 2025 en l’ensemble de ses dispositions,

Statuant à nouveau :

— déclarer M. [Z] [E] recevable et bien-fondé en son appel,

— débouter la SCI la Prairie de ses entières demandes, fins et conclusions,

— constater la bonne foi de M. [Z] [E],

— accorder à M. [Z] [E] des délais de paiement sur une période de 36 mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— rejeter la demande d’indemnité d’occupation

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 août 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet des moyens et prétentions, la SCI la Prairie demande à la cour, de :

Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 1348-5 du code civil,

— statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel,

— le déclarer infondé,

— débouter M. [Z] [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 6 janvier 2025 en ce qu’elle a :

« -déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI la Prairie recevable et bien fondée ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à son profit, et la résiliation du bail consenti à M. [Z] [E] à la date du 14 juin 2024 ;

En conséquence :

— ordonné l’expulsion domiciliaire de M. [Z] [E] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des locaux sis [Adresse 3], avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du code des procédures d’exécution,

— condamné M. [Z] [E] à payer par provision à la SCI la Prairie à compter du 1 "juillet 2024 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges, et subissant les augmentations légales,

— débouté M. [Z] [E] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

— condamné M. [Z] [E] à payer à la SCI la Prairie la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Z] [E] aux entiers dépens de l’instance. »

Faisant droit à F appel incident de la SCI la Prairie,

— infirmer la décision querellée quant au quantum de la dette locative,

Statuant à nouveau et au vu de l’évolution de la situation,

— condamner en tant que de besoin M. [Z] [E] à payer par provision à la SCI la Prairie la somme de 5520,74 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés échus suivant décompte arrêté au 18 août 2025 avec intérêts au taux légal ;

Y ajoutant,

— condamner M. [Z] [E] à payer à la SCI la Prairie la somme 670,78 € au titre des réparations locatives ;

— condamner M. [Z] [E] à payer à la SCI la Prairie la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner M. [Z] [E] aux entiers dépens d’appel par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

Aucune critique n’est formulée à l’encontre de l’ordonnance déférée concernant la recevabilité de la demande en résiliation de bail diligentée par la SCI la Prairie.

Il y a donc lieu de confirmer la décision déférée de ce chef.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la résiliation du bail,

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail liant les parties en date du 16 janvier 2024 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de six semaines à compter du commandement de payer.

Le commandement de payer du 3 mai 2024 respecte les prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est constant et non contesté que le locataire n’a pas honoré le paiement de la totalité du loyer et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 14 juin 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation,

L’expulsion du locataire, devenu sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire a été justement ordonnée par le premier juge

Par ailleurs, il n’est pas sérieusement contestable que l’intimé est redevable envers le propriétaire, à qui il cause un préjudice, d’une indemnité d’occupation.

Les dispositions de l’ordonnance déférée de ce chef seront donc confirmées, cette indemnité ayant été justement évaluée.

Sur la demande de provision de la SCI La Prairie au titre des loyers et indemnités d’occupation,

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L’obligation du locataire de payer ses loyers et ses charges n’est pas sérieusement contestable, pas plus que son obligation de régler une indemnité d’occupation, étant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les appelants sollicitent la somme provisionnelle de 5 520, 74 € selon décompte arrêté au mois de mai 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il ressort du procès-verbal du commissaire de justice du 13 mai 2025 dressant l’état des lieux de sortie après convocation de M. [Z] [E] qui ne s’est pas présenté, que ce dernier a quitté les lieux en déposant les clés du logement dans la boîte aux lettres.

M. [Z] [E] ne justifie pas s’être acquitté de cette somme et ne conteste pas le décompte qui a bien déduit le rappel CAF et le dépôt de garantie.

Infirmant l’ordonnance déférée, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme provisionnelle de 5 520, 74 € représentant les loyers, charges et indemnité d’occupation courus jusqu’au mois de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur la demande de provision de la SCI La Prairie au titre des réparations locatives,

En préliminaire, il convient de constater que l’état des lieux de sortie a été dressé le 13 mai 2025 soit postérieurement à la déclaration d’appel et que la demande au titre des dégradations est complémentaire à la demande originaire.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure

L’article 1755 du code civil dispose qu’aucunes réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeur.

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l’entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de bail.

La SCI La Prairie sollicite la somme de 670, 78 € correspondant à une facture de remise en état de la Sarl Benoit Multiservices ayant pour objet le nettoyage du logement, l’enlèvement et la mise en déchèterie de l’ensemble du mobilier et effets personnels, le remplacement de l’ampoule de la hotte, la réparation du tiroir de la cuisine, la réfection des joints silicones et le rebouchage des trous.

M. [Z] [E] ne formule aucune contestation et il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que ces dégradations sont bien existantes et qu’elles ont été commises pendant l’exécution du bail.

En effet l’état des lieux d’entrée comporte en tous les points la mention « bon état » tandis que le procès-verbal de sortie indique :

— un état de grande saleté affectant toutes les pièces du logement (sol, hotte, four et intérieurs des placards, dans la cuisine – séjour, porte de la salle d’eau) ;

— la présence d’excréments de nuisibles ;

— la présence de plusieurs coups et trous de cheville dans les murs (cuisine, chambre) ;

— l’écroutage des peintures (dans la cuisine) ;

— la dégradation d’un tiroir (meuble de la cuisine), de la bonde de la salle d’eau, de la façade d’un meuble de rangement dans la salle d’eau, de la descente d’eau pluviale ;

— la présence de moisissures (sur le plan de travail de la cuisine, au-dessus des faïences de la douche) ;

— l’entartrage de la cuvette des WC ;

— la présence d’immondices dans la cour.

En conséquence, M. [Z] [E] sera condamné à payer à la SCI La Prairie, au titre des frais de remise en état du logement la somme provisionnelle de 670, 78 €.

Sur la demande de délai et de suspension de la clause résolutoire,

L’appelant ayant quitté les lieux et en l’état du procès-verbal d’état des lieux de sortie du 13 mai 2025, la demande de suspension de la clause résolutoire est devenue sans objet.

M. [Z] [E] sollicite des délais de paiement de trois années faisant ainsi référence à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui est également devenue sans objet sur ce fondement, mais invoque également l’article 1343-5 du code civil.

Selon l’article 1343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, l’appelant soutient être de bonne foi expliquant que confronté à une situation d’impécuniosité temporaire, il a multiplié les démarches proactives pour assurer le règlement de sa dette locative.

Cependant, les pièces produites par l’appelant sur sa situation financière, outre qu’elles ne sont pas actualisées, ne démontrent pas que M. [Z] [E] soit en capacité de résorber sa dette , qui est importante, dans le délai légal.

En conséquence, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a débouté M. [Z] [E] de ses demandes de ces chefs.

Sur les demandes accessoires,

Les dispositions de l’ordonnance déférée seront confirmées s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [E] supportera les dépens d’appel.

Il n’est pas équitable de laisser supporter à l’intimée ses frais irrépétibles d’appel. Il lui sera alloué la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné M. [Z] [E] à payer par provision à la SCI la Prairie la somme de 3.947,15 € au titre de la dette locative arrêtée au 1er novembre 2024, avec intérêts au taux légal à de la présente ordonnance ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne M. [Z] [E] à payer à la SCI La Prairie la somme provisionnelle de 5 520, 74 € au titre les loyers, charges et indemnité d’occupation courus jusqu’au mois de mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Condamne M. [Z] [E] à payer à la SCI La Prairie la somme provisionnelle de 670, 78 € au titre des frais de remise en état du logement ;

Condamne M. [Z] [E] aux dépens d’appel,

Condamne M. [Z] [E] à payer à la SCI La Prairie la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,