RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°286

N° RG 24/03766 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JM4O

NR

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 8]

13 novembre 2024 RG :24/00412

[C]

C/

[M]

S.C.I. PISSOT

Copie exécutoire délivrée

le 07/11/2025

à :

M^e Perrine CORU

M^e Allan ROCHETTE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 8] en date du 13 Novembre 2024, N°24/00412

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Nathalie ROCCI, Présidente

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 07 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANT :

M. [R] [C]

né le 17 Mai 1973 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Perrine CORU de la SARL PERRINE CORU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉS :

M. [W] [M] et dont l’adresse actuelle serait [Adresse 1]

assigné à étude d’huissier

[Adresse 5]

[Localité 6]

S.C.I. PISSOT Société civile immobilière, immatriculée au RCS d'[Localité 8] sous le numéro 401 332 259, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Allan ROCHETTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente de Chambre,en l’absence de la Présidente légitimement empêchée,le 07 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour,conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du code de procédure civile,

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 2 décembre 2024 par Monsieur [R] [C] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 13 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 24/00412 ;

Vu l’appel interjeté par Monsieur [R] [C] à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 13 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° 24/00412 ;

Vu l’ordonnance de référé rendue le 28 mars 2025 par le premier président de la cour d’appel de Nîmes (n° RG 25/00005) prononçant l’arrêt de l’exécution provisoire assortissant l’ordonnance de référé du 13 novembre 2024 rendue par le président, du tribunal judiciaire d’Avignon (dans l’instance n° RG 24/00412) ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 23 décembre 2024 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 3 février 2025 par Monsieur [R] [C], appelant à titre principal, intimé à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 21 janvier 2025 par la SCI Pissot, intimée à titre principal, appelante à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu la signification de la déclaration d’appel, de l’avis de fixation à bref délai, et des conclusions de Monsieur [R] [C], délivrée le 27 décembre 2024 à Monsieur [W] [M], par acte laissé en l’étude de l’huissier ;

Vu l’ordonnance du 23 décembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 2 octobre 2025.

***

Par acte sous seing privé du 6 février 2023, la société Pissot a donné à bail à Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M], agissant en leur nom personnel mais également en qualité de représentants de la société en cours d’immatriculation, la Sarl Garage Réalpanier, un local commercial sis [Adresse 10] à [Localité 8] (84), moyennant un loyer mensuel de l.800,00 euros HT et selon le régime du bail dérogatoire, soit pour une durée d’un an.

A l’expiration du bail dérogatoire, MM. [C] et [M] ayant été laissés en possession des lieux par la société Pissot, il s’est opéré conformément aux dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce un nouveau bail régi par le statut des baux commerciaux.

Par actes du 26 avril 2024 et du 6 mai 2024, la SCI Pissot a fait délivrer à MM [C] et [L] un commandement de payer des loyers et charges et de justifier d’une assurance avec rappel de la clause résolutoire incluse dans le bail.

***

Par exploits des 2 et 5 août 2024, la société Pissot a fait assigner Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M] en référé, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à son bénéfice, en conséquence de prononcer la résiliation du bail litigieux aux torts et griefs exclusifs des locataires, de voir ordonner l’expulsion immédiate de ces-derniers des lieux loués, ainsi que de tous occupants de leur chef, enfin de les voir condamner au paiement de diverses sommes, notamment au titre du montant actuel du loyer à titre d’indemnité d’occupation, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens et frais incluant le commandement de payer, devant le président du tribunal de judiciaire d’Avignon statuant en matière de référé.

***

Par ordonnance de référé du 13 novembre 2024, le président du tribunal judiciaire d’Avignon a statué ainsi :

« Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire au béné ce du propriétaire bailleur, faute par Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M] d’avoir couvert les causes du commandement qui leur a été signifié les 26 avril 2024 et 06 mai 2024, dans le délai d’un mois imparti à la clause résolutoire et à l’article L145-41 du code de commerce.

Constatons en conséquence la résiliation du bail liant les parties aux torts et griefs exclusifs dc Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M].

Ordonnons l’expulsion immédiate de Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M] des lieux loués situes [Adresse 3] sur la commune d'[Localité 8], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Condamnons solidairement Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [R] à payer à la SCI Pissot la somme de 10.800,00 euros au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du code civil,

Condamnons solidairement Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [R] à payer à la SCI Pissot la somme de mille deux cent cinquante euros (1.250,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons solidairement Monsieur [M] [W] et Monsieur [C] [R] aux entiers dépens. ».

***

Monsieur [R] [C] a relevé appel le 2 décembre 2024 ainsi que le 10 décembre 2024, de cette ordonnance de référé pour la voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire faute notamment pour Monsieur [R] [C] d’avoir couvert les causes du commandement de payer dans le mois,

— constaté la résiliation du bail aux torts et griefs notamment de Monsieur [R] [C],

— ordonné l’expulsion immédiate de Monsieur [R] [C],

— condamné Monsieur [R] [C] au paiement de 10.800 euros au titre des loyers impayés, augmentés des intérêts au taux légal, solidairement avec Monsieur [W] [M],

— condamné Monsieur [R] [C] au paiement de 1.250 euros au titre de l’article 700 ainsi que les dépens, solidairement avec Monsieur [W] [M].

Par ordonnance du 20 décembre 2024, la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes a ordonné la jonction des procédures N° RG 24/03766 et 24/03863, et dit que l’instance se poursuivra sous le seul et unique numéro 24/03766.

***

Par exploits délivrés le 27 décembre 2024, Monsieur [R] [C] a fait assigner Monsieur [W] [M] et la société Pissot sur le fondement des articles 514-3 et suivants du code de procédure civile, aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire dont est assorti l’ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 13 novembre 2024 et de réserver la question des frais irrépétibles et dépens à l’arrêt de la cour d’appel qui sera rendu, devant le premier président de la cour d’appel de Nîmes.

***

Par ordonnance de référé du 28 mars 2025, le premier président de la cour d’appel de Nîmes (n° RG 25/00005) a statué ainsi :

« Déclarons recevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire assortissant l’ordonnance prononcée le 13 novembre 2024 par le président du tribunal judiciaire d’Avignon,

Ordonnons l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à la décision du président du tribunal judiciaire d’Avignon en date du 13 novembre 2024,

Déboutons la SCI Pissot de sa demande fondée sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SCI Pissot aux dépens de la présente procédure. ».

***

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [R] [C], demande à la cour de :

« Vu l’article 809 du code de procédure civile,

Infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire faute par Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M] d’avoir couvert les causes du commandement qui leur a été signifié,

— constaté la résiliation du bail liant les parties aux torts et griefs exclusifs de Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M].

— ordonné l’expulsion immédiate de Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M] et de tous occupants de leur chef,

— condamné solidairement Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M] à la somme de 10.800 euros au titre des loyers impayés de janvier à juin 2024

avec intérêt au taux légal.

— condamné solidairement Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M] à la somme de 1.250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné solidairement Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M] aux dépens.

— débouté Monsieur [R] [C] de sa demande reconventionnelle au remboursement de la somme provisionnelle de 1.272,85 euros de loyers indument perçus et la somme provisionnelle de 850 euros de remboursement du dépôt de garantie (bien que ce débouté ne soit pas repris dans le dispositif de la décision).

En conséquence,

A titre principal

Se déclarer incompétent en présence de contestations sérieuses sur les demandes de la SCI Pissot.

Débouter la SCI Pisssot de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur [R] [C].

A titre subsidiaire

Condamner Monsieur [W] [M] à relever et garantir Monsieur [R] [C] de toutes condamnations prononcées à son encontre.

En tout état de cause

Condamner la SCI Pissot à payer à Monsieur [R] [C] la somme provisionnelle de 1.272,85 euros au titre des loyers perçus indument.

Condamner la SCI Pissot à payer à Monsieur [R] [C] la somme provisionnelle de 850 euros en remboursement de la moitié du dépôt de garantie.

Condamner la SCI Pissot à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d’appel.

Condamner la SCI Pissot aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] [C], expose que :

Le bail mentionne de manière abusive une date d’effet du bail rétroactive au 1er janvier 2023 alors qu’il n’y pas eu délivrance de la chose louée à cette date-là ; il en résulte que la validité du bail est susceptible d’en être affectée et que cette question constitue une contestation sérieuse entrainant l’incompétence du juge des référés ;

La SCI Pissot doit donc être condamnée, à titre provisionnel, à régler aux preneurs le mois de loyer de janvier 2023, ainsi que les cinq premiers jours de février 2023 en l’absence de délivrance du bien avant le 6 février 2023 ;

Compte tenu des termes du contrat de bail, à son expiration, le bail ne pouvait être renouvelé que du commun accord des parties, en sorte que le bail précaire doit être interprété pour qualifier la relation contractuelle née après son terme, ce qui relève de la seule compétence du juge du fond;

A supposer qu’un nouveau bail se soit opéré à l’expiration du premier, conformément aux dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, il s’agit d’un bail non écrit en sorte qu’il ne comporte pas de clause de résiliation de plein droit.

M. [C] soutient qu’en tout état de cause, aucune demande ne saurait prospérer contre lui dès lors que :

— il a restitué des clefs à la SCI Pissot dès le mois de mars 2023 lorsque les parties ont signé l’acte de fin de bail à son terme et de désolidarisation de M. [C] ;

— M. [M] lui a indiqué, à la réception du commandement de payer, qu’il avait restitué les clés au bailleur ;

— en application de l’article L. 145-5 du code de commerce, il convient de déterminer quel est le preneur du nouveau bail non écrit et il n’a jamais exploité les locaux, seul M. [M] occupant les lieux ;

— la solidarité convenue entre lui et M. [M] ne vaut que pour le bail dérogatoire et ne s’applique pas au nouveau bail.

Enfin, M. [C] indique que M. [M] et lui-même ont versé un dépôt de garantie de 1 700 euros qui n’a pas été restitué et n’est pas davantage déduit des sommes réclamées, dont le juge des référés n’a pas tenu compte.

A titre subsidiaire, M. [C] demande à être relevé et garanti de la totalité des sommes mises à sa charge par M. [M].

***

Dans ses dernières conclusions, la société Pissot, demande à la cour de :

« Infirmer l’ordonnance rendue le 13 novembre 2024 par Monsieur le président du tribunal judiciaire d’Avignon en ce qu’elle a limité la condamnation des consorts [C] et [M] à la seule somme de 10.800 euros au titre des loyers impayés,

Confirmer l’ordonnance pour le surplus,

Statuant de nouveau,

Vu l’article L145-41 du code de commerce ;

Constater qu’il a été satisfait aux prescriptions édictées par l’article L 143.2 du code de commerce concernant la protection des créanciers inscrits sur un fonds.

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du propriétaire bailleur, faute par Monsieur [R] [C] et Monsieur [W] [M] d’avoir couvert les causes du commandement qui leur a été signifié les 26 avril 2024 et 06 mai 2024, dans le délai d’un mois imparti à la clause résolutoire et à l’article L145-41 du code de commerce. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Pissot, expose que :

Si elle a effectivement reçu une lettre de M. [C] annonçant son désaccord avec M. [M] et son retrait du bail dérogatoire, le contrat de bail n’a cependant pas été modifié en ce sens en sorte que M. [C] ne peut se soustraire à ses obligations contractuelles reconduites par la naissance du bail commercial au 1er février 2024 ;

La seule signature du gérant de la SCI Pissot ne saurait suffire à signifier une quelconque acceptation ; il s’agit au mieux d’un accusé de réception d’une correspondance remise en main propre ;

Les lieux sont restés occupés par M. [L] et M. [C] jusqu’au 10 décembre 2024 et l’huissier instrumentaire a constaté la présence d’un véhicule et de divers détritus.

Sur la validité de la clause de rétroactivité de la prise d’effet du bail, la SCI Pissot expose que :

La jurisprudence mentionnée par M. [C] dans ses conclusions, est relative aux baux à usage d’habitation et porte sur les clauses abusives en droit de la consommation ; elles ne sauraient s’appliquer en l’espèce ;

La Cour de cassation valide la clause de rétroactivité de la prise d’effet du bail dans une décision de la 3ème chambre civile du 11 mai 2022 n° 21-15.389.

***

M. [W] [M], régulièrement convoqué, n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la clause résolutoire et la demande en paiement d’un arriéré de loyers :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Et l’article 835 énonce que :

«  Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent , soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite(') »

Le bail dérogatoire comporte une clause stipulant que :

« La durée du présent bail ne sera susceptible d’aucune reconduction et expirera une fois le contrat arrivé à son terme, même à défaut de dénonciation pour cette date. Le locataire ne pourra se prévaloir d’aucun maintien dans les lieux après échéance du bail. En conséquence, à l’expiration du contrat, ou de ses éventuels renouvellements, le locataire s’oblige irrévocablement à libérer les locaux loués. »

La clause résolutoire contractuelle est libellée comme suit :

« En cas d’inexécution constatée de l’une quelconque des clauses du présent bail et notamment à défaut du paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou (et) accessoires, le BAILLEUR pourra résilier de plein droit le présent bail un mois après un commandement de payer signifié par Commissaire de Justice resté infructueux, et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus.

Si dans ce cas le locataire refusait de quitter les lieux, il suffirait pour l’y contraindre d’une simple ordonnance de référé, exécutoire nonobstant opposition ou appel et sans caution, ordonnant outre la libération des locaux, la vente du mobilier, matériel et marchandises.

En « de » cas le dépôt de garantie resterait acquis au [G] à titre indemnité, à forfait, sans préjudice de tous dommages et intérêts. »

Le juge des référés a jugé que la SCI Pissot ne produisait aucune pièce de nature à démontrer que les preneurs s’étaient maintenus dans les lieux, en sorte qu’elle succombait à démontrer que le bail s’était renouvelé conformément aux dispositions de l’article L 145-5 du code de commerce en vertu duquel, à l’issue du bail dérogatoire, s’opère un nouveau bail obéissant au statut des baux commerciaux si le preneur reste et est laissé en possession.

La cour observe que la SCI Pissot produit un procès-verbal de reprise des lieux daté du 10 décembre 2024, dont il résulte d’une part que M. [C], contacté téléphoniquement, a indiqué ne plus occuper les lieux et avoir remis les clefs au propriétaire il y a fort longtemps, d’autre part, qu’un serrurier a procédé à l’ouverture des lieux, que le garage était vide de toute occupation et meubles meublants et que seule une voiture Daewoo Matiz immatriculée [Immatriculation 9] en mauvais état et sans valeur marchande était abandonnée sur le terrain.

En l’état des pièces produites, aucun élément ne permet d’établir le maintien dans les lieux des locataires à l’issue du bail dérogatoire. L’absence de renouvellement du bail dérogatoire par application des dispositions de l’article 145-5 du code de commerce ne se heurte par conséquent à aucune contestation sérieuse et l’ordonnance de référé doit être confirmée sur ce point.

S’agissant du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 avril 2024, il apparaît que ce commandement a été délivré aux fins de paiement d’une dette de loyers correspondant aux loyers de janvier à avril 2024 à hauteur de 8 640 euros en principal, outre 168, 44 euros correspondant au coût de l’acte de commandement de payer.

Or, le maintien dans les lieux des preneurs n’étant pas établi, aucune dette de loyer ne saurait être invoquée par la société Pissot bailleresse pour la période postérieure au terme du bail dérogatoire.

Le commandement de payer donnait par ailleurs injonction aux preneurs de justifier d’une assurance. Aucun justificatif d’une assurance des locaux loués n’est fournie, en sorte que ce manquement contractuel est avéré et la clause résolutoire est acquise pour ce motif. En revanche, le commandement de payer porte sur les loyers de janvier à avril 2024 qui ne sont pas dus, faute de maintien dans les lieux des preneurs à l’issue du bail dérogatoire.

L’ordonnance sera par conséquent infirmée en ce qu’elle a condamné solidairement M. [M] [W] et M. [C] [R] à payer à la SCI Pissot la somme de 10 800 euros avec intérêts au taux légal, cette somme correspondant aux loyers de janvier à mai 2024.

Sur la demande de remboursement des loyers versés pour la période du 1er janvier 2023 au 6 février 2023 :

M. [C] soutient que le bail mentionne de manière abusive une date d’effet du bail rétroactive au 1er janvier 2023 alors qu’il n’y a pas eu de délivrance de la chose louée à cette date-là, ni antérieurement au bail signé le 6 février 2023.

Le juge des référés a rejeté cette demande au motif que M. [C] ne produisait aucune pièce établissant le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance du local loué et que son affirmation n’était qu’une simple allégation en l’absence d’état des lieux d’entrée.

L’obligation de délivrance du local loué pesant sur le bailleur, la preuve du respect de cette obligation incombe à ce dernier et non aux locataires.

Cependant, la demande de remboursement de loyers formée par M. [C] pose d’une part la question de la délivrance, d’autre part celle de la validité de la clause de rétroactivité de la prise d’effet du bail, en sorte que cette demande se heurte à une contestation sérieuse et ne relève pas de la compétence du juge des référés.

Sur la demande de provision au titre du dépôt de garantie :

Le contrat de bail dérogatoire signé le 6 février 2023 mentionne le versement par le locataire d’un dépôt de garantie de 1 700 euros.

La société Pissot n’a pas conclu sur cette demande. La cour accorde par conséquent la provision demandée par M. [C] à hauteur de 850 euros et infirme en ce sens le jugement déféré qui a omis cette demande dans son dispositif.

Sur les frais de l’instance :

La SCI Pissot, qui succombe, devra supporter les dépens de première instance et d’appel.

L’équité et la situation des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle a condamné solidairement M. [M] [W] et M. [C] [R] à payer à la SCI Pissot la somme de 10 800 euros au titre des loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal par application de l’article 1231-7 du code civil

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant

Rejette la demande de la société Pissot tendant au paiement de la somme de 23 760 euros et non 23 76.00 euros telle qu’elle figure de manière erronée dans le dispositif de ses conclusions, correspondant aux loyers de janvier à novembre 2024 inclus

Condamne la SCI Pissot à payer à M. [C] une provision de 850 euros au titre de la moitié du dépôt de garantie

Renvoie les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond quant à la demande de remboursement des loyers versés pour la période du 1er janvier 2023 au 6 février 2023

Dit que la SCI Pissot supportera les dépens de première instance et d’appel.

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,