RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02647

N° Portalis DBVH-V-B7I-JJHG

ID

TJ DE [Localité 1]

04 juin 2024

RG : 22/03126

SARL TRG

C/

[C]

[V]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 19 FEVRIER 2026

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Privas en date du 04 juin 2024, N°22/03126

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Audrey Gentilini, conseillère

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026. Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sarl TRG prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean Lecat de la Sarl Beraud-Lecat-Bonsergent Sena, plaidant/postulant, avocat au barreau de l’Ardèche

INTIMÉS :

M. [A] [C]

né le 08 juillet 1957 à [Localité 3]

et

Mme [L] [V] épouse [C]

née le 03 janvier 1960 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Clotilde Lamy de la Selarl Cabinet Lamy Pomies-Richaud avocats associés, postulante, avocate au barreau de Nîmes et par M^e Paul Costantini de la Selarl Benestan-Costantini, plaidant, avocat au barreau de Draguignan

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 19 février 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par deux actes authentiques reçus le 08 septembre 2018, la Sarl TRG a acheté à M. [A] [C] et son épouse [L] née [V]

— un ensemble immobilier comprenant une maison et divers terrains attenants et non attenants, affectés à usage professionnel de chambres d’hôtes et d’habitation, au prix de 800 000 euros,

et

— un fonds de commerce de chambres et tables d’hôtes et café rural exploité sous le nom commercial '[Adresse 3]', au prix de 100 000 euros.

Elle a en mai, novembre et décembre 2019 fait constater par huissier la présence de traces d’infiltrations dans les parties privatives et professionnelles de cet ensemble immobilier ainsi que l’absence de remise du fichier clients et le fait que le nom de domaine n’était pas la propriété des cédants mais de l’ancien webmaster du site puis obtenu en référé le 12 décembre 2019 l’instauration d’une mesure d’expertise dont les opérations ont ensuite été déclarées opposables à celui-ci.

L’expert a déposé son rapport définitif le 15 octobre 2021.

Par acte du 16 novembre 2022, l’acquéresse a assigné les vendeurs en indemnisation de ses divers préjudices devant le tribunal judiciaire de Privas qui par jugement contradictoire du 04 juin 2024 :

— l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes,

— l’a condamnée aux dépens et à payer aux défendeurs la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— a rappelé son exécution de plein droit à titre provisoire.

La société TRG a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 1er août 2024.

Par ordonnance du 08 juillet 2025, la procédure a été clôturée le 1er décembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 15 décembre 2025 à laquelle elle a été mise en délibéré au 19 février 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 10 avril 2025, la société TRG, appelante, demande à la cour

— de la déclarer recevable en son appel,

Y faisant droit

— d’infirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a déboutée de l’intégralité de ses demandes,

— l’a condamnée aux dépens,

— l’a condamnée payer à ses vendeurs la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— a rappelé que sa décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Et statuant à nouveau

A titre principal

— de juger que l’immeuble et le fonds de commerce qu’elle a acquis étaient affectés de vices cachés au jour de la vente, qui les rendaient impropres à l’usage auxquels ils étaient destinés,

et en conséquence

— de condamner in solidum les vendeurs à lui payer la somme de 110 032,16 euros en indemnisation de son préjudice, ventilée comme suit :

—  25 941,50 euros pour les travaux de remise en état de l’immeuble,

—  52 000 euros pour la dévaluation du fonds de commerce,

—  27 638 euros pour la perte d’exploitation subie,

—  4 452,66 euros pour les frais annexes indument supportés,

A titre subsidiaire

— de juger que les biens acquis ne sont pas conformes à l’usage convenu par les contrats de cession et que les vendeurs n’ont pas rempli leur obligation de délivrance,

et en conséquence

— de les condamner in solidum à lui payer la même somme de 110 032,16 euros en indemnisation de son préjudice, ventilée comme ci-dessus

A titre très subsidiaire

— de dire et juger que les vendeurs ont manqué à leur obligation d’information, et en conséquence,

— de les condamner in solidum à lui payer la même somme de 110 032,16 euros en indemnisation de son préjudice, ventilée comme ci-dessus

En tout état de cause

— de les condamner in solidum aux entiers dépens et à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 20 janvier 2025, les vendeurs, intimés, demandent à la cour

— de déclarer l’appelante recevable mais mal fondée en son appel,

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions

A titre subsidiaire

— de déclarer l’appelante mal fondée en ses demandes d’indemnisation,

— de la débouter de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause

— de la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, devant la cour d’appel de Nîmes ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de la Selarl Lamy Pomies-Richaud.

Il est expressément fait renvoi aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens conformément aux dispositions des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*garantie des vices cachés

**garantie des vices cachés allégués affectant l’immeuble

Pour débouter la requérante de sa demande de garantie des vices cachés le tribunal a jugé que s’agissant de tous ces désordres si l’existence d’un vice antérieur à la vente était établie, n’était en revanche pas rapportée la preuve que les vendeurs en avaient connaissance au moment de celle-ci malgré des réparations effectuées ; qu’en tout état de cause ces désordres n’étaient pas de nature à rendre le bien impropre à son usage.

Il a conclu sur l’ensemble des désordres constatés que l’expert avait relevé qu’ils n’avaient pas rendu le bien impropre à l’usage auquel il était destiné et que les associés de la société TRG qui avaient pu poursuivre leur activité sans fermeture ne faisaient d’ailleurs pas état d’une baisse de cette activité ou d’une fermeture totale ou partielle de l’établissement.

L’appelante soutient que l’expert a conclu que les désordres affectant la cuisine, la salle de bains parentale, les WC, les chambres Combale et [F], la piscine, la terrasse en bois et l’installation électrique rendaient l’immeuble impropre à l’usage auquel elle le destinait ou en diminuaient tellement l’usage qu’elle ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix si elles les avait connus, qu’ils n’étaient pas apparents et étaient connus des vendeurs.

Elle soutient que les différentes réparations ponctuelles et sommaires constatées démontrent cette parfaite connaissance par les vendeurs qui les lui ont consciencieusement dissimulés.

Les intimés soutiennent que l’expert a écarté l’impropriété de l’immeuble à son usage en raison des désordres constatés de sorte que doit s’appliquer la clause d’exclusion de la garantie légale des vices cachés stipulée à l’acte authentique de vente, d’autant plus que l’acquéresse ne rapporte pas la preuve qu’ils avaient connaissance de l’état de dégradation des solives de la terrasse en bois du rez-de-chaussée, que les quelques anomalies électriques relevées constituaient des défauts de conformité apparents, que la démonstration de leur mauvaise foi n’est pas faite, et que le vice rédhibitoire suppose un certain degré de gravité qui n’est ici pas atteint.

Aux termes de l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il incombe à l’appelante de démontrer d’une part que les vices qu’elle allègue préexistaient à la vente et étaient non apparents, d’autre part qu’ils rendaient l’immeuble impropre à l’usage auquel elle le destinait ou en diminuaient tellement l’usage qu’elle ne l’aurait pas acquis si elle les avait connus, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

La Sarl TRG excipe d’abord de vices cachés à type d’infiltrations.

— infiltrations du bureau de la pièce principale

Pour la débouter à ce titre le tribunal a jugé que l’expert judiciaire avait relevé qu’aucun écoulement n’avait été constaté ni par l’huissier ni par lui-même, et privilégié une réapparition postérieure à la vente, dont l’origine serait la présence de mousse gênant l’écoulement normal des eaux de pluies et l’absence d’entretien

L’huissier mandaté a constaté le 08 mai 2019 'des traces d’infiltrations', le 22 novembre 2019 'des taches sombres sur le lambris au dessus d’une poutre, ainsi que des auréoles et des taches sombres le long d’une autre petite poutre et que le bois était humide’ et le 20 décembre 2019 que l’un des chevrons présentait d’importantes traces d’infiltration et que le bois était humide.

L’expert judiciaire a constaté le 15 juin 2020 des désordres en trois points avec la présence d’auréoles sur le bois :

— un au-dessus du bureau avec des auréoles sur le lambris,

— un sur 3 chevrons avec présence d’auréoles,

— et un à proximité de la fenêtre avec des auréoles 'qui seraient plus anciennes.' Le 05 février 2021 il a arrosé largement la couverture de la zone concernée pendant une dizaine de minutes sans mettre en évidence d’infiltrations le jour-même. Il a observé que ce pan de la couverture comportait beaucoup de mousse demandant un entretien à court terme et conclu 'qu’il semblait que les infiltrations aient été postérieures à l’achat, avec comme origine principale l’obstruction des ondes par de la mousse gênant l’écoulement des eaux de pluie, de nature à favoriser une remontée sous les plaques en cas de pluies abondantes ce que l’arrosage venait confirmer.'

La preuve de l’antériorité du vice à la vente n’est donc pas rapportée et le jugement est confirmé sur ce point.

— infiltrations de la cuisine, du mur de la salle de bains parentale et des WC

Pour débouter la requérante à ce titre le tribunal a jugé ici que si la preuve d’un vice antérieur n’était pas établie de manière certaine, en tout état de cause n’était pas rapportée la preuve que les vendeurs en avaient eu connaissance de sorte que s’appliquait la clause de non-garantie stipulée à l’acte de vente

L’huissier mandaté par les acquéreurs a relevé

— le 08 mai 2019 une infiltration autour de la poutre desservant le couloir ainsi que de légères traces de coulures sur le mur de la salle d’eau à l’arrière et des coulures se dessinant sous la fenêtre,

— le 22 novembre 2019 des taches brunes sur le mur ainsi que sur une poutre notamment au niveau des fentes, les traces d’une infiltration au dessus de la porte d’accès au couloir ainsi que des traces brunes et plusieurs traces de coulure,

— dans la salle de bain de légères traces sombres et auréoles au niveau de la cueillie ainsi que dans les angles que la peinture craquelait et que le plafond était fissuré à deux endroits sur plusieurs centimètres,

— le 20 décembre 2019 de légères traces de coulure non relevées lors de ses dernières constatations ainsi qu’à droite des WC des traces de couleur marron visibles sur le mur extérieur et la présence de gouttes d’eau sur la poutre linteau de la fenêtre.

L’expert a observé le 15 juin 2020 la présence de traces et taches brunes en deux points au niveau du mur de refend : au niveau de l’appui de la 4ème poutre et de la 6ème poutre du plafond, sans manifestations lors de pluies récentes. Il a constaté sur photographies communiquées en janvier 2021 une amplification du même désordre et sur place le 05 février 2021 l’apparition de nouvelles taches sur un mur. Il a arrosé la terrasse et particulièrement la base du mur de façade situé 'à plomb’ sans mettre d’infiltrations en évidence, observant que 'le passage de l’eau dans le mur en pierre était vraisemblablement long', pour conclure 'qu’il semblait que les infiltrations, dont l’origine n’a pas été identifiée, soient antérieures à la vente'.

Dans la salle de bains parentale il a constaté des traces peu visibles de coulures et noté que le mur était humide en partie haute à 20 cm du plafond et sec en partie basse, alors que le faux-plafond était parfaitement sec, pour en conclure que l’origine de l’infiltration, sans que cela soit démontré à ce jour, était vraisemblablement la même que (pour) le mur de la cuisine et que ces infiltrations seraient donc antérieures à la vente.

S’agissant du WC il a constaté le 15 juin 2020 que la peinture cloquait et que certains des joints en placo-plâtre se fendaient sur le plafond ainsi que l’absence de dispositif d’aération de type VMC. Le 05 février 2021 il a arrosé le solin ainsi que le point de sortie de ventilation autour du tuyau positionnés au dessus et observé dans l’angle que le mur était mouillé quelques minutes après, que le solin en zinc était recouvert d’un ciment fissuré et que le zinc autour du tuyau de sortie présentait une déchirure. Il en a conclu que si les infiltrations étaient apparues postérieurement à l’achat il était relevé que le solin au dessus avait fait l’objet d’une réparation assez ancienne par rajout d’un mortier en ciment qui paraissait bien antérieur à la vente ; que le phénomène de condensation qui venait aggraver les désordres observés n’était pas nouveau puisque du à l’absence de ventilation régulière.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point, ce d’autant plus que la réparation 'assez ancienne’ du solin par rajout de mortier en ciment était par nature apparente.

— infiltrations concernant la chambre Combale

Pour débouter la requérante à ce titre le tribunal a jugé ici que l’expert concluait que les infiltrations étaient apparues postérieurement à l’acquisition et que l’origine en était identifiée puisqu’elle avait déjà fait l’objet d’une réparation ponctuelle.

L’huissier mandaté a relevé

— le 08 mai 2019 à la droite d’une poutre une trace de coulure se dessinant sur le mur extérieur ainsi que des traces d’infiltrations se dessinant au plafond sur le lambris et la moustiquaire,

— le 22 novembre 2019 des traces de coulures marron longeant le mur jusqu’au sol ainsi qu’une fissure sur le mur, des traces de projection marron et une tache autour de la prise électrique,

— le 20 décembre 2019 de l’eau stagnant sur la plinthe située au pied du mur extérieure sous la première poutre, une nouvelle zone d’infiltration dans l’axe de la porte-fenêtre et des flaques d’eau sur le parquet flottant, des traces sombres sur les poutres au-dessus, et que le bois était très humide à plusieurs endroits entre les lames de lambris ainsi que le long des poutres avec des traces de coulure.

L’expert a observé le 15 juin 2020 des traces de coulures au niveau de l’appui de la première ferme côté sud ainsi que des auréoles au niveau du lambris. Le 05 février 2021 il a arrosé la couverture par zone ce qui a généré rapidement des entrées d’eau dans la chambre. Il a repéré rapidement qu’une plaque localisée au-dessus d’un des panneaux solaires ayant fait l’objet d’une réparation était fissurée. Il a conclu que les infiltrations étaient apparues antérieurement à la vente avec une origine bien identifiée puisque pour au moins une partie cela avait déjà fait l’objet d’une réparation ponctuelle.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point, ce d’autant plus que la réparation de la plaque était par nature apparente.

— infiltrations concernant la chambre [F]

Pour débouter la requérante à ce titre le tribunal a retenu que l’expert concluait que l’origine de ces infiltrations était probablement antérieure à la vente. (sic)

L’huissier mandaté a relevé le 08 mai 2019 que le lambris était noirci près du mur extérieur et le 22 novembre 2019 qu’il présentait des taches sombres et des auréoles.

L’expert a observé le 15 juin 2020 de nombreuses taches noires sur le lambris au plafond de part et d’autre de la poutre au niveau de la noue.

Il a réalisé le 05 février 2021 un arrosage localisé qui a généré rapidement des infiltrations importantes dans la chambre pour conclure que l’origine de ces désordres avait bien été identifiée avec des manifestations probablement antérieures à la vente, la dégradation de l’étanchéité de la noue ne pouvant avoir été aussi soudaine.

L’appelante ne démontre pas que le noircissement des poutres soit apparu postérieurement à la vente, de sorte que l’existence d’une possible infiltration doit être considérée comme un vice apparent au moment de sa conclusion.

— infiltration concernant la piscine couverte

Pour débouter la requérante à ce titre le tribunal a jugé que la preuve d’infiltrations constituant des vices antérieurs à la vente n’était pas rapportée

L’huissier mandaté a constaté

— le 08 mai 2019 au plafond des traces d’infiltrations se dessinant ainsi qu’à l’extérieur une poutre de la terrasse était pourrie et une autre sous la terrasse en train de pourrir ;

— le 22 novembre 2019 de nombreuses taches marron en forme de goutte sur les lames de bois, de chaque côté de la pièce de légères traces de coulures brunes partant du plafond jusqu’aux margelles, ainsi que des petites flaques d’eau sur la plage au droit de taches marron au plafond et des gouttes d’eau au niveau du joint entre le cadre de la baie vitrée et le plafond ;

— le 20 décembre 2019 une quantité d’eau stagnante importante sur le sol au niveau de l’échelle et près des escaliers ainsi que de nombreuses gouttes d’eau perlant sur les lames du plafond et des traces de coulures plus marquées et plus nombreuses que lors de ses dernières constatations.

L’expert a observé le 15 juin 2020 quelques taches marron sur les lames du plafond dans la zone à l’aplomb du mur de refend sur la margelle à proximité de l’échelle de la piscine dans laquelle était signalée la formation récurrente de deux flaques d’eau.

Le 05 février 2021 il a arrosé abondamment la terrasse située à l’aplomb de la piscine et particulièrement le bas du mur au niveau du relevé d’étanchéité pendant une dizaine de minutes sans mettre en évidence d’infiltrations, précisant 'que le passage (de l’eau) dans le mur pouvait prendre plusieurs heures'.

Il a constaté sur la terrasse la présence de deux évacuations dont une seule opérationnelle, l’autre étant bouchée par le relevé d’étanchéité, mais exclu toutefois que l’origine du désordre puisse être recherchée dans une insuffisance du dispositif d’évacuation.

Observant que le mur dans son prolongement avait été enduit 'assez récemment’ et que sur les parties non enduites il comportait des trous et des fentes au niveau du mortier entre les pierres, il a précisé qu’il ne faisait aucun doute qu’en cas de fortes pluies battantes côté sud, des infiltrations étaient susceptibles de se produire à l’intérieur du mur et de s’écouler ensuite en dessous au niveau du passage pour en conclure que si l’origine du désordre n’avait pas été démontrée il apparaissait que la problématique était antérieure à l’achat même si ses manifestations et/ou leur ampleur avaient évolué. Il a également précisé qu’il serait intéressant que les acquéreurs précisent les raisons qui ont conduit à la mise en oeuvre d’un enduit sur une partie de la façade.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point, l’appelante ne démontrant pas que les désordres allégués existaient préalablement à la vente.

L’appelante excipe ensuite de vices affectant la terrasse extérieure et l’installation électrique

— sur la terrasse en bois au rez-de-chaussée

Pour la débouter à ce titre le tribunal a jugé que la clause de non-garantie s’appliquait.

L’huissier mandaté a constaté le 02 mai 2019 qu’à l’extérieur de la piscine couverte une poutre de la terrasse était pourrie et une autre en train de pourrir en dessous.

L’expert a constaté le 15 juin 2020 sur la partie découverte de la terrasse que les poutres périphériques peintes et un poteau d’angle présentaient un bois très dégradé, parfois complètement pourri, de même que sur certaines solives s’étant détachées du sabot métallique, entraînant l’affaissement évoqué.

Les intimés soutiennent que l’appelante n’apporte pas la preuve qu’ils avaient connaissance de l’état de dégradation des solives de la terrasse en bois du rez-de-chaussée dès lors que les lames, sur le dessus, étaient bien conservées au moment de la vente,

L’appelante ne démontre pas que ces désordres à type de pourrissement du bois constituant les planches et les solives de la terrasse étaient antérieurs à la vente et le jugement est donc encore confirmé sur ce point.

— sur l’installation électrique

Pour débouter la requérante à ce titre le tribunal a jugé que l’état de l’installation électrique était connu des acheteurs dans le diagnostic technique annexé à l’acte de vente et que ses vices n’étaient pas de nature à rendre le bien impropre à son usage.

L’appelante verse aux débats un document non signé à en-tête d’une société intervenue le 31 janvier 2020 pour remplacer un luminaire défectueux indiquant 'avoir pu constater une installation électrique non sécuritaire :

— les fils des luminaires du plafond de la pièce dite 'réserve’ ne sont pas protégés

— derrière un interrupteur on aperçoit une boîte de connexion inaccessible et des fils sortant jusqu’à la boîte pour être branchés à l’interrupteur sans aucune protection

— juste au dessus de cette boîte de connexion une prise branchée afin d’alimenter les prises encastrées dans le placo côté de la pièce 'réserve', câblée uniquement avec des fils sans protection

— de l’autre coîté à gauche du tableau électrique, un prise câblée seulement avec des fils branchée sur une ancienne prise abandonnée derrière le placo dans le but d’alimenter une prise encastrée dans le placo du côté de la pièce 'réserve'

— l’absence d’accès convenable pour intervenir sur le tableau électrique que ce soit pour une coupure d’urgence ou pour une intervention quelconque, seule une trappe visible mais largement insuffisante ayant été mise en place

— des fils sans protection apparents à plusieurs endroits.'

Il n’a pas été demandé à l’expert de vérifier ce point.

Tous les points relevés sont par nature apparents ; et quoi qu’il en soit, l’acte de vente du 08 septembre 2018 mentionne expressément que le bien dispose d’une installation électrique de plus de quinze ans, que le vendeur a fait établir un état de celle-ci annexé à l’acte et qu’il est rappelé à l’acquéreur qu’en cas d’accidents électriques consécutifs aux anomalies pouvant y être révélées, sa responsabilité pourrait être engagée tant civilement que pénalement, de la même façon que la compagnie d’assurances pourrait invoquer le défaut d’aléa afin de refuser de garantir le sinistre électrique ; que d’une manière générale le propriétaire au jour du sinistre est seul responsable de l’état du système électrique.

Le jugement est donc encore confirmé sur ce point.

Au total s’agissant des vices allégués, soit la cour juge qu’ils étaient apparents au moment de la vente, soit, s’agissant de vices cachés, que l’appelante ne rapporte pas la preuve de leur antériorité à la vente ni de leur connaissance par les vendeurs de sorte que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés s’y applique.

L’appelante excipe enfin d’un vice caché affectant le nom de domaine 'lapetitecourverte.com', à savoir que les vendeurs 'n’ont pas délivré les données clients du logiciel Homemanager antérieures au 05 septembre 2018, ce qui a eu pour effet de la priver de tout fichier client'.

Elle soutient aussi que ce nom de domaine n’appartenait pas aux vendeurs, qui ne pouvaient donc le lui céder.

Ces prétentions s’analysent non en une demande de garantie d’un vice caché mais en un manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

*manquements allégués à l’obligation de délivrance du vendeur

**concernant l’immeuble

Pour débouter la requérante de sa demande à ce titre le tribunal a jugé que si elle soutenait que l’habitabilité de l’immeuble était remise en cause au regard de l’humidité l’affectant, force était de constater qu’elle l’occupait en qualité d’habitation principale de ses associés et y exploitait son activité de chambres d’hôtes sans interruption depuis le 08 septembre 2018.

L’appelante soutient qu’il ressort des procès-verbaux de constat d’huissier et du rapport d’expertise qu’au regard de l’humidité affectant l’immeuble son habitabilité est remise en cause de même que son exploitation en chambre d’hôtes, de sorte qu’il n’est pas conforme à sa destination contractuelle.

Les intimés soutiennent que l’appelante qui occupe l’immeuble et l’exploite sans interruption depuis son acquisition ne démontre pas son impropriété à sa destination contractuelle.

La mission de l’expert ne comportait pas expressément de question relative aux conséquences des vices éventuellement relevés sur la propriété ou l’impropriété de l’immeuble à sa destination mais seulement de les décrire dans leur nature, leur étendue et leur gravité.

A cet égard l’expert a répondu page 49 de son rapport à la question 'fournir une estimation de la moins-value affectant le bien dans l’hypothèse où les travaux (de reprise des désordes constatés) ne seraient pas entrepris’ : 'la moins-value correspondrait au montant total TTC des travaux de reprise dans la mesure où le bien immobilier n’est affecté que de désordres et dommages ponctuels nécessitant des reprises ponctuelles (…)'.

Aucun manquement à l’obligation de délivrance des vendeurs n’est donc caractérisé en ce qui concerne le bien immobilier et le jugement est encore confirmé sur ce point.

**concernant le fonds de commerce

Le tribunal a distingué entre la clientèle et le nom de domaine, éléments incorporels du fonds de commerce cédé.

***manquement à l’obligation de délivrance de la clientèle

Pour débouter la requérante à ce titre le tribunal a jugé que par l’obligation de délivrance il s’agit d’investir le cessionnaire de la possession du fonds afin de lui permettre d’exploiter son activité ; que la date de délivrance relevait en principe de la liberté contractuelle et que si les parties avaient été silencieuses sur ce point, il lui appartenait de déterminer un délai raisonnable ; que par application de l’article 1607 du code civil, le vendeur devait mettre l’acquéreur en possession de tous les éléments incorporels du fonds qui concouraient au ralliement de la clientèle et que s’agissant du fichier client, il fallait s’assurer que la réglementation relative (à la protection des) données personnelles avait bien été respectée ; qu’antérieurement à la vente les parties s’étaient accordées sur la transmission du logiciel Homemanager vierge et bridé compte-tenu du RGPD, que l’acte de cession du fonds ne précisait pas de date de délivrance de ses éléments incorporels et que les fichiers clients détenus par les vendeurs avaient finalement été remis 7 mois plus tard.

L’appelante soutient que l’acte de cession du fonds de commerce prévoyait expressément que la clientèle figurait au titre des éléments incorporels cédés, que le logiciel 'Homemanager’ qui contenait les documents de gestion et données relatives à la clientèle avait été délivré vierge de toute information se rattachant à la clientèle, que le fait que les vendeurs ne lui avaient pas délivré les données clients du logiciel Homemanager à la date de cession du fonds constituait un manquement à leur obligation de délivrance ; que la cession d’un fichier client était contrairement à ce qu’allégué tout-à-fait possible sous réserve de respecter certaines conditions auxquelles les vendeurs étaient parfaitement en mesure de se conformer, ce qu’ils avaient d’ailleurs fait plus tard, mais que les fichiers transmis s’étaient révélés inexploitables.

Les intimés allèguent que ce fichier ne faisait pas partie des éléments du fonds de commerce cédé.

L’acte de vente du 8 septembre 2008 énonce

'Désignation du fonds

Le fonds de commerce de chambres et tables d’hôtes, café rural (licence III) lui appartenant, connu sous le nom commercial 'la petite cour verte’ (…) comprenant

*l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, l’achalandage y attachés (…)'.

L’expert auquel a été confiée la mission de 'vérifier si le logiciel d’exploitation du planning et la clientèle 'HomeManager’ a été vidé de ses informations et rechercher à quelle date et dans quelles conditions’ a conclu qu’il était établi que les vendeurs n’avaient pas remis le fichier 'clientèle’ au moment de la vente ; que les fichiers envoyés par mail le 16 avril 2019 n’étaient pas utilisables sans manipulation et accord des clients concernés en vertu du RGPD. Il s’en est remis au tribunal sur la distinction entre clientèle et fichier-client, ces points relevant en effet d’une appréciation purement juridique.

Il incombe donc aux intimés de démontrer qu’ils ont exécuté leur obligation de délivrance de la clientèle du fonds de commerce vendu.

Ceux-ci versent aux débats en pièce n°1 une note 'affaire Sarl TRG/[C] Le Fonds de commerce’ dans laquelle ils exposent que si la cession d’un fonds de commerce suppose la cession de la clientèle attachée, rendre synonymes 'clientèle’ et 'fichier clients’ est un raccourci trop rapide ; que puisque l’existence d’un fonds de commerce suggère nécessairement l’existence d’une clientèle, la confusion des deux notions laisserait penser que la formalisation d’un fichier clients est une obligation faute de quoi le fonds n’existerait pas ; qu’en tout état de cause toute transmission d’un fichier clients dans le cadre d’une cession de fonds de commerce doit être réalisée dans le strict respect de la réglementation applicable en matière de protection des données personnelles ; que la clientèle n’a pas de définition juridique et que la jurisprudence a dégagé les critères suivants :

— une clientèle doit provenir d’une activité commerciale,

— elle doit être réelle et certaine c’est’à-dire actuelle et stable,

— elle doit être propre au fonds,

alors qu’un fichier clients n’a pas de définition légale ni jurisprudentielle ni aucune existence comptable.

Ils allèguent qu’alors que le prix de vente du fonds de commerce proposé était de 120 000 euros, ce prix a été baissé d’accord entre les parties après contact entre leurs cabinets comptables respectifs à 100 000 euros, et la différence de 20 000 euros passée sur le prix de l’immeuble, permettant à l’acquéresse d’amortir une somme plus importante ; que celle-ci souhaitait donner une autre dynamique à l’établissement autour de séjours sur le jeûne, clientèle bien différence de celle des vendeurs, et que son exploitante souhaitait garde du temps pour développer une activité de loisir. Ils allèguent que le contrat du logiciel d’hébergement HomeManager n’a pas fait partie des éléments cédés et que l’acquéresse ne leur a demandé les fichiers clients que le 14 décembre 2018 soit après la vente, au moment où leurs relations se sont dégradées ; que lui ayant adressé ces fichiers, à charge pour elle de les intégrer dans son logiciel propre, elle a ensuite constaté que celle-ci n’avait au 17 octobre 2019 toujours pas pris contact avec la société en charge de cette intégration.

De son côté l’appelante verse aux débats une attestation du 27 octobre 2020 de M. [K] [S], directeur de l’entreprise [S] Développement, exposant être le développeur du logiciel HomeManager utilisé dans un premier temps par Mme [V] et ensuite par M. [E] et qu''en avril 2019 M. [E] (l’avait) informé que Mme [V] lui avait adressé le fichier 'clients’ qu’elle utilisait lorsqu’elle exploitait '[Adresse 3]' et (lui avait) demandé alors comment procéder pour copier ce fichier dans le logiciel qu’il utilisait depuis septembre 2018 ; (qu’il l’avait) informé que cela était possible mais que cette opération aurait pour résultat d’écraser son fichier 'clients’ existant qu’il avait constitué depuis septembre 2018. (Que) sachant que le fichier 'clients’ est imbriqué dans nombre d’autres fichiers 'mouvements comptables', 'réservations', 'factures’ et autres, (il lui avait) fortement conseillé de ne pas le faire'.

Selon les articles 1603, 1604, 1607, 1610, 1514 et 1615 du code civil, le vendeur deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend. La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

La tradition des droits incorporels se fait, ou par la remise des titres, ou par l’usage que l’acquéreur en fait du consentement du vendeur.

Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

La chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente. Depuis ce jour, tous les fruits appartiennent à l’acquéreur.

L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

L’acte de cession du fonds de commerce comprenant la clientèle n’a ici prévu aucun délai pour la délivrance de ses éléments de sorte que contrairement à ce que jugé par le tribunal, la tradition de ses éléments incorporels parmi lesquels sa clientèle devait intervenir le jour de sa signature.

Non seulement les vendeurs ne démontrent pas avoir transmis cet élément mentionné à l’acte comme faisant partie du fonds de commerce, quelle qu’en ait été la forme, mais ils ne justifient pas avoir préalablement à sa création, déclaré leur fichier 'clients’ exploité sous logiciel HomeManager développé par la société [S] Développement à la CNIL, en violation du Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016, relatif à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données, et abrogeant la directive 95/46/CE (règlement général sur la protection des données).

Le manquement à leur obligation de délivrance de la clientèle du fonds est donc établi et le jugement est infirmé sur ce point.

***manquement à l’obligation de délivrance du nom de domaine

Pour débouter la requérante à ce titre le tribunal a relevé qu’elle avait eu l’usage du nom de domaine www.lapetitecourverte.com jusqu’en novembre 2019, même si ce nom de domaine n’était pas la propriété des vendeurs.

L’appelante soutient que ce nom de domaine a été cédé au nombre des immobilisations incorporelles du fonds, mais non délivré par les vendeurs puisqu’ils n’en étaient pas propriétaires.

Les intimés soutiennent que la société TRG était parfaitement informée au moment de la vente que Mme [C] n’était pas propriétaire du nom de domaine.

L’acte de vente du 8 septembre 2008 énonce 'Désignation du fonds

Le fonds de commerce de chambres et tables d’hôtes, café rural (licence III) lui appartenant, connu sous le nom commercial 'la petite cour verte’ (…) comprenant (…) – le droit à la ligne téléphonique n°04.75.39.68.88 ainsi que l’adresse internet http/www.lapetitecourverte.com. (…)'

Il incombe en conséquence aux vendeurs de démontrer qu’ils étaient propriétaires du nom de domaine www.lapetitecourverte.fr au jour de la vente et ont ainsi satisfait à leur obligation de délivrance de cet élément incorporel du fonds de commerce cédé.

Leur pièce n°1 énonce à cet égard page 15 et suivantes que lorsque Mme [D] a acheté le fonds de commerce [Adresse 3] en 2008 elle a eu effectivement la désagréable surprise de constater que le nom de domaine n’appartenait pas au vendeur mais au webmaster ayant conçu le premier site internet de l’établissement en 2000, qui avait réservé le nom de domaine à son nom pour le faire héberger chez l’hébergeur Amen sans toutefois effectuer de déclaration à l’INPI ; que lors de la refonte du site en 2013 elle a négocié la récupération du nom de domaine à son nom de sorte qu’elle en est devenue propriétaire ; que ces péripéties n’ont pas été dissimulées à l’acquéreur qui en septembre 2018 est devenu à son tour le titulaire de ce nom de domaine.

L’appelante allègue que ce n’est qu’après la cession du fonds de commerce qu’elle a été contrainte de prendre attache avec le webmaster pour tenter de récupérer la propriété du nom de domaine, et que si elle avait bien compris que certaines démarches allaient être nécessaires pour en jouir pleinement, elle n’a jamais été informée qu’il n’appartenait pas aux vendeurs.

D’après le site de l’Afnic, (Association Française pour le Nommage Internet en Coopération) 'une adresse internet ou nom de domaine est l’équivalent d’une adresse postale sur internet. C’est la manière dont les contacts et clients vont trouver un site internet sur le web de la manière suivante : pour communiquer entre eux, les périphériques reliés à internet sont identifiés par une adresse internet unique, dite adresse IP (Internet Protocol) qui se présente sous forme d’une suite de chiffres, par exemple : 192.134.4.20. Le nom de domaine permet de traduire en un nom intelligible et facilement mémorisable une adresse IP, et ainsi accéder à un site web (ici www. lapetitecourverte.fr). Il est composé d’une chaîne de caractères (nom propre, marque ou association de mots clés) et d’une extension qui indique l’espace de nommage, ici .fr. Il est unique dans un espace de nommage (comme le .fr) et attribué au premier qui en fait la demande, s’il satisfait aux conditions d’attribution de l’extension.

L’enregistrement d’un nom de domaine ne s’effectue pas directement auprès de l’Afnic mais auprès de l’un de ses 400 bureaux d’enregistrement présents en France et dans le monde.

Un bureau d’enregistrement est une société prestataire de services (fournisseur d’accès à internet, hébergeur, agence web, etc.) accréditée par l’Afnic pour la création de noms de domaine sous les extensions qu’elle gère. Il est l’intermédiaire entre le demandeur et l’Afnic pour toute demande de dépôt d’un nom de domaine.

La plupart des bureaux d’enregistrement propose un formulaire en ligne qui permet de fournir les informations nécessaires à la prise en charge de votre demande. L’enregistrement d’un nom de domaine sous les extensions gérées par l’Afnic s’effectue, sous réserve de validité, 24h/24 et 7j/7, grâce à un service automatisé mis à disposition des bureaux d’enregistrement par l’Afnic. Pour chaque demande, l’Afnic facture au bureau d’enregistrement une redevance. Ce dernier fixe librement ses tarifs, en fonction des services associés.'

L’expert auquel il a été demandé de donner son avis sur les conditions et possibilités d’utilisation du site internet www.lapetitecourverte.fr a rappelé qu’un site internet est un ensemble de fichiers déposés sur un serveur chez un hébergeur, qui pour s’afficher et être utilisé doit posséder un nom de domaine déposé chez l’hébergeur pour ne pas être réutilisé par un tiers et doit être acheté chez un 'registrar’ (bureau d’enregistrement).

Au jour de son rapport l’expert a précisé que l’hébergeur était la société Amen, le bureau d’enregistrement initial la société Networks Solutions puis la société OVH depuis le 02 février 2020, le webmaster initial M. [G] [O] et dorénavant la société Astrée Solutions, enfin le titulaire ou registrant M. [O] jusqu’aux modifications effectuées par cette société en mars 2020 et dorénavant M. [E] pour la société TRG.

Il en résulte nécessairement qu’au jour de la cession du fonds de commerce les vendeurs n’étaient pas titulaires du nom de domaine et n’ont en conséquence pas pu satisfaire à leur obligation de délivrance à l’égard de la société TRG.

Le jugement est donc encore infirmé sur ce point.

*indemnisation des préjudices de la société TRG

La garantie des vices cachés ayant été écartée tant en ce qui concerne l’immeuble que la clientèle et le nom de domaine, le fondement de l’obligation à réparation des vendeurs est ici le manquement à leur obligation de délivrance à ces derniers égards.

Il incombe en conséquence à l’appelante de démontrer l’existence et la conséquence de son préjudice résultant du manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance de la clientèle du fonds de commerce d’une part, du nom de domaine www.lapetitecourverte.com d’autre part.

Celle-ci soutient qu’il ressort de la note établie par son expert-comptable que l’absence de délivrance du fichier client et du nom de domaine l’a privée des éléments incorporels du fonds de commerce cédé, évalués à l’acte de vente à la somme de 52 000 euros, ne lui ont pas permis d’exploiter le fonds dans les conditions initialement prévues, entraînant une chute significative de chiffre d’affaires qu’elle évalue à la somme de 27 638 euros, outre divers frais annexes d’un montant de 4 452,66 euros.

Les intimés soutiennent que le fichier client n’était pas inclus dans les éléments du fonds cédé, que l’acquéreur était informé avant la vente que la propriétaire du fonds de commerce n’était pas titulaire du nom de domaine, que l’analyse de son expert-comptable est contredite par celle du leur, et que l’acquéreur a refusé la proposition de l’expert de s’adjoindre un sapiteur compte-tenu de cette contradiction ; que même si l’appelante n’était pas titulaire en toute légalité du nom de domaine elle a pu l’utiliser entre la date de l’acquisition et novembre 2019, date de début des démarches de changement de titulaire ; qu’enfin elle ne rapporte nullement la preuve d’un lien de causalité entre la chute alléguée de chiffre d’affaires et les griefs articulés relatifs à la non-transmission du fichier client et du nom de domaine.

Aux termes des articles 1604, 1607 et 1611 du code civil précités, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

La tradition des droits incorporels se fait, ou par la remise des titres, ou par l’usage que l’acquéreur en fait du consentement du vendeur.

Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

**indemnisation du défaut de délivrance de la clientèle

L’acte de vente du 8 septembre 2018 évalue les éléments incorporels du fonds de commerce à la somme de 52 000 euros pour

— l’enseigne, le nom commercial, la clientèle, l’achalandage y attachés

— le droit à la ligne téléphonique ainsi que l’adresse internet

— la licence de 3ème catégorie.

Il ne distingue pas entre ces sept éléments distincts.

L’appelante s’appuie sur la note de son expert-comptable selon laquelle 'La licence III ne nécessite aucune autre obligation administrative que la réalisation d’un stage de 20 heures par son exploitant effectif.

A cet égard, elle n’a aucune valeur marchande spécifique. L’enseigne et le logo ne bénéficient d’aucune protection juridique particulière ; ainsi même s’ils ne sont pas dénués de valeur, celle-ci est intrinsèquement liée à la valeur globale du fons et ne (ils) saurai(en)t être dissocié(s) pour être cédé(s) ou évalué(s) séparément. Ainsi en l’état des éléments délivrés lors de la vente, l’absence de valeur des autres éléments incorporels, l’intégralité de la partie du prix de vente se rapportant au fonds de commerce cédé a trait à la clientèle et l’adresse internet, éléments non remis. Le prix de vente de 52 000 euros a donc été versé dans réelle contrepartie économique'.

Les intimés s’appuient sur la note de leur ancien expert-comptable selon laquelle 'il n’est pas en mesure de valoriser le site internet’ et 'l’établissement existait depuis de très nombreuses années avec un chiffre d’affaires compris entre 100 et 120 K€ par an et l’importante base clients constituée au fil des années devait permettre d’obtenir une importante récurrence d’activité qui faisait fi d’une accroche commerciale par le site internet'.

L’expert a en effet proposé l’intervention d’un sapiteur qui a été refusée par la requérante.

Sur la baisse de fréquentation alléguée en 2019 par rapport aux 5 années précédentes, il a écrit qu’il ne lui appartenait pas d’en valider ou non l’estimation, mais noté que l’expert-comptable de la requérante n’annexait aucun justificatif à son rapport.

Même si les vendeurs ont manqué à leur obligation de délivrance effective de la clientèle, élément incorporel du fonds de commerce, l’appelante ne démontre pas le lien de causalité direct entre ce manquement et la baisse de chiffre d’affaires alléguée.

Elle est donc déboutée de sa demande à ce titre.

**indemnisation du défaut de délivrance effective du nom de domaine

Il est établi que malgré le fait que la propriétaire du fonds de commerce n’était pas titulaire du nom de domaine www.lapetitecourverte.fr la société cessionnaire a pu utiliser celui-ci avant d’en devenir légalement titulaire par la suite.

Le seul préjudice allégué en lien de causalité directe avec ce défaut de délivrance consiste dans le coût de l’étude sur le nom de domaine effectué par la société Astrée Solution et la régularisation du nom de son titulaire. Les intimés sont en conséquence condamnés à payer à la Sarl TRG la somme de 1 320 euros TTC à ce titre.

**frais annexes

Les autres frais annexes dont le remboursement est demandé consistent dans des factures de l’huissier de justice ayant réalisé les constats, constituant des frais d’autant plus irrépétibles que les demandes relatives à la garantie des vices cachés allégués affectant l’immeuble sont rejetées, la facture de l’expert-comptable sollicité pour l’évaluation du préjudice de perte d’exploitation dont l’indemnisation est rejetée et une facture de repérage d’amiante avant travaux sans relation avec les faits objet du litige. Les demandes à ce titre sont en conséquence rejetées.

*dépens et article 700 du code de procédure civile

Succombant principalement à l’instance, l’appelante est condamnée à en supporter les dépens, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est déboutée de ses demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas par ailleurs de faire application de cet article au bénéfice des intimés.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a débouté la Sarl TRG de sa demande d’indemnisation pour défaut de délivrance conforme du nom de domaine www.lapetitecourverte.fr

Statuant à nouveau de ce seul chef infirmé

Condamne solidairement M. [A] [R] et Mme [L] [V] épouse [R] à payer à la Sarl TRG la somme de 1 320 euros TTC en indemnisation de son préjudice directement causé par le défaut de délivrance conforme du nom de domaine www.lapetitecourverte.com

Y ajoutant

Condamne la Sarl TRG aux dépens d’appel

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,