RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00552 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JC6C

AV

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

16 janvier 2024

RG:22/00961

S.C.I. LES PLATANES

C/

S.A.R.L. L’ORANGERIE BEST WESTERN

S.A.R.L. RICHARD MANIVET

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 20 MARS 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 16 Janvier 2024, N°22/00961

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente,

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,

M^me S. IZOU, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.C.I. LES PLATANESSociété civile immobilière au capital de 1 524,49 €, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° D 348 142 324, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Sylvie SERGENT de la SELARL DELRAN COMTE BARGETON-DYENS SERGENT ALCALDE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

S.A.R.L. L’ORANGERIE BEST WESTERN, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 348 262 007, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Claire DEMOUGIN de la SELARL DCA – DEMOUGIN CLAIRE AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.A.R.L. RICHARD MANIVET, Société à responsabilité limitée au capital de 7 622,00 €, immatriculée au RCS de NIMES sous le n° 316702653, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie MARCHAL de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 05 Février 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 20 Mars 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 13 février 2024 par la SCI Les Platanes à l’encontre du jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Nîmes,dans l’instance n° RG 22/00961 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 15 octobre 2024 par la SCI Les Platanes, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 2 août 2024 par la SARL L’Orangerie Best Western, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 8 novembre 2024 par la SARL Richard Manivet, intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 24 novembre 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 5 février 2026.

Sur les faits

La société civile immobilière Les Platanes, qui a été constituée entre M. [L] [Q], gérant, M. [P] [Q] et Mme [N] [Q], épouse de Monsieur [A] [C], est propriétaire de locaux sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 1].

Par acte sous seing privé du 22 septembre 1996, la société Les Platanes a donné à bail commercial à la société l’Orangerie Best Western, ci-après la société l’Orangerie, cet ensemble immobilier pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1996 jusqu’au 31 décembre 2004. Le bail a été renouvelé aux mêmes charges et conditions pour une nouvelle période de neuf années à compter du 1er janvier 2005 pour se terminer le 31 décembre 2013.

Suivant acte sous signature privée du 19 décembre 2013, la société civile immobilière Les Platanes a consenti à la société l’Orangerie, représentée par son président, Monsieur [A] [C], un nouveau bail commercial pour un loyer de 114.000 euros, prenant effet le 1er septembre 2013. Le même jour, les parts sociales de la S.A.S. L’Orangerie ont été cédées à une société contrôlée par Mme [R] [B]. La S.A.S. L’Orangerie a, par ailleurs, modi’é sa forme juridique en adoptant celle d’une SARL.

Constatant des fuites sur les réseaux de chauffage, climatisation et sanitaire, la nouvelle gérante de la SARL L’orangerie a fait intervenir la SARL Richard Manivet le 12 mars 2014.

Les désordres ayant persisté, la société L’orangerie a fait appel à la société […] afin d’établir un diagnostic de l’état du réseau hydraulique du bâtiment.

Le 3 juillet 2017, la société […] a indiqué que le réseau était dans un état général de dégradation fortement avancée et elle a recommandé le remplacement de l’ensemble des canalisations.

Le 4 juillet 2017, la gérante de la SARL l’Orangerie a adressé une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, sollicitant notamment la prise en charge de sa part des travaux de remplacement des canalisations des eaux sanitaires, de chauffage et de climatisation.

Le 28 juillet 2017, la société civile immobilière Les Platanes a répondu que les travaux sollicités étaient à la charge du preneur.

La société L’Orangerie a assigné en référé la société civile immobilière Les Platanes aux fins d’expertise.

Par ordonnance de référé du 20 décembre 2017, M. [E] a été désigné en qualité d’expert.

La société L’Orangerie a assigné la société Richard Manivet et M. [A] [C], afin que les opérations d’expertise leur soient déclarées communes et opposables.

Par ordonnance de référé du 11 juillet 2018, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables uniquement à la société Richard Manivet.

Le 14 décembre 2018, le rapport d’expertise judiciaire définitif a été déposé.

Sur la procédure

Par exploits des 21 et 22 février 2022, la société L’Orangerie a fait assigner la société Les Platanes et la société Richard Manivet devant le tribunal judiciaire de Nîmes en remboursement des travaux de reprise réalisés, en paiement de travaux de reprise à effectuer, en indemnisation des préjudices subis, en condamnation à rétablir l’accès à l’intégralité de la parcelle, objet du bail commercial, sous astreinte, et en paiement d’une indemnité au titre de l’absence de délivrance paisible du bien.

Par jugement du 16 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Nîmes :

« Condamne la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie Best Western la somme de 26 676,00 euros à titre de remboursement des travaux de reprises effectués,

Condamne la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie Best Western la somme de 50 880 euros HT au titre des travaux de reprise devant être effectués,

Rejette la demande en paiement de la somme de 27 300 euros formée par la SARL L’Orangerie à l’encontre de la SCI Les Platanes au titre des préjudices consécutifs subis (préjudice de jouissance, financier et moral),

Rejette la demande en condamnation de la SCI Les Platanes à payer à Ia SARL L’Orangerie la somme de 5869 euros au titre de la perte d’exploitation de l’hôtel pendant les 10 jours ouvrables,

Rejette la demande en condamnation de la SCI Les Platanes à rétablir l’accès à l’intégralité de la parcelle, objet du bail commercial, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Rejette la demande en condamnation de la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie la somme de 10 800 euros au titre de l’absence de délivrance paisible du bien loué,

Rejette la demande formée à l’encontre de l’entreprise SARL Richard Manivet à relever et garantir la SCI Les Platanes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Dit que les dépens, en ceux compris les frais de référé, les frais d’expertise judiciaire et de la présente instance, seront supportés par la SARL L’Orangerie et par la SCI Les Platanes chacune pour moitié à part égale,

Condamne la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL L’Orangerie payer à la SARL Richard Manivet la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ».

La société Les Platanes a relevé appel le 13 février 2024 de ce jugement pour le voir annuler ou infirmer en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, la SCI Les Platanes, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 6060 du code civil, des articles 1719,1720 et 1721 du code civil, et de l’article 1112-1 du code civil, de :

« Tenant l’appel interjeté

Le déclarer recevable et bien fondé

Réformer la décision déférée en ce que le magistrat a :

« – Débouté la SCI Les Platanes de sa demande de voir juger que les clauses du contrat sont applicables et opposables au preneur,

— Débouté la SCI Les Platanes de sa demande de voir juger que les travaux effectués ou à réaliser sur les installations et réseaux hydrauliques sont exclusivement à la charge du preneur,

— Débouté la SCI Les Platanes de sa demande de voir la société L’Orangerie déboutée de ses demandes au titre des travaux effectués et des travaux de reprise à effectuer.

— Condamné la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie Best Western la somme de 26.676 euros à titre de remboursement des travaux de reprises effectués,

— Condamné la SCI Les Platanes à payer à L’Orangerie Best Western la somme de 50.880 euros HT au titre des travaux de reprise devant être effectués.

— Débouté la SCI Les Platanes de sa demande de voir, à titre subsidiaire, la SARL Richard Manivet condamnée à la relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Débouté la SCI Les Platanes de sa demande de voir condamner la SARL L’Orangerie à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la SCI Les Platanes de sa demande de voir condamner la SARL L’Orangerie aux entiers dépens des procédures au fond et en référé, en ceux compris les frais d’expertise,

— Condamné la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SARL L’Orangerie à payer à la SARL Richard Manivet la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit que les dépens, en ceux compris les frais de référé, les frais d’expertise judiciaire et de l’instance au fond, seront supportés par la SARL L’Orangerie et par la SCI Les Platanes chacune pour moitié à part égale. »

Statuant à nouveau :

Débouter la SARL L’Orangerie de l’intégralité de ses demandes :

Juger que les clauses du contrat sont applicables et opposables au preneur

Juger que les travaux effectués ou à réaliser sur les installations et réseaux hydrauliques, sont exclusivement à la charge du preneur

Débouter la société L’Orangerie de sa demande de remboursement des travaux à hauteur de 34 962 euros

Débouter la société L’Orangerie de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 50 880 euros au titre des travaux de reprise,

Subsidiairement :

Condamner l’entreprise Richard Manivet à relever et garantir la SCILes Platanes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre

Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a :

Rejeté la demande en paiement de la somme de 27 300 euros formée par le SARL L’Orangerie, à l’encontre de la SCI Les Platanes, au titre des préjudices consécutifs subis (jouissance, financier et moral)

Rejeté la demande en condamnation de la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie, la somme de 5 869 euros au titre de la perte d’exploitation de l’hôtel pendant les 10 jours ouvrables

Rejeté la demande en condamnation de la SCI Les Platanes à rétablir l’accès à l’intégralité de la parcelle objet du bail et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir

Rejeté la demande en condamnation de la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie la somme de 10 800 euros au titre de l’absence de délivrance paisible du bien loué

En toute hypothèse

Débouter la société L’Orangerie de son appel incident,

La débouter de l’intégralité de ses demandes,

Condamner solidairement la SARL L’Orangerie et la société Richard Manivet au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais de référé, d’expertise judiciaire, de première instance et d’appel.».

Au soutien de ses prétentions, la société Les Platanes, appelante, expose que :

— Le contrat de bail est la loi des parties :

Les grosses réparations sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité. La réparation du système d’évacuation et le remplacement des canalisations d’eau usagées ne sont pas de grosses réparations, l’ensemble des canalisations étant visibles, car à l’air libre et non encastrées.

Le contrat de bail commercial comporte des clauses expresses selon lesquelles le preneur prend le bien loué en l’état au moment de son entrée en jouissance ; il entretient les lieux loués en bon état de réparation locative ; il entretient les différents réseaux qui alimentent les lieux loués ; il remplacera les appareils ou installations existant dans les lieux loués. Ces clauses qui dérogent aux dispositions non-impératives de l’article 1721 du code civil sont valables.

* Les constatations de l’expert démontrent que les réseaux ont été régulièrement entretenus, chaque intervention ayant pour finalité de réparer un désordre. Les travaux démontrent l’entretien des lieux, le renouvellement des installations obsolètes et l’état de fonctionnement des locaux, objet du contrat de bail, conformes à leur destination. Il y a eu entre 2009 et 2012, une dizaine d’interventions, soit une moyenne de deux interventions par an. La preneuse a fait intervenir, entre 2014 et 2015, ponctuellement, un professionnel aux fins de réparations, bien que plusieurs fuites soient constatées.

* D’autre part, l’expert impute les désordres constatés à la réalisation initiale des réseaux lors de la construction, qui aurait été non-conforme. Le bailleur ne peut être tenu responsable d’une défaillance d’origine non-détectée et qu’il ne connaissait pas. Il est indiqué, en outre, par une attestation d’architecte, que le réseau de chauffage ne nécessitait aucune constatation particulière.

* Le rapport […] ne fait état d’aucune anomalie : lors de la visite de contrôle de la construction et, en particulier, des réseaux de chauffage et plomberie, il n’a été relevé aucune non-conformité et aucune réserve n’a été émise. Les constatations de l’expert sont en contradiction avec les conclusions des hommes de l’art. Il ne peut être exclu que les problèmes de corrosion relèvent de la vétusté des installations.

* Le bailleur ayant scrupuleusement respecté son obligation de délivrance, il ne peut être tenu aux travaux de réparation et de remplacement des installations, ceux-ci demeurant à la charge exclusive du preneur. Ainsi, selon les dispositions expresses du contrat de bail, doivent être pris en charge par le preneur tous les désordres y compris ceux trouvant leur cause dans un vice ou un défaut d’installation d’origine.

*Le bailleur n’a jamais eu connaissance de l’ampleur ni de la gravité du sinistre : si certains paiements, avant la cession du fonds de commerce, ont été réalisés par le bailleur, ce dernier avait un lien de parenté avec l’ancien preneur, dont il a souhaité alléger des soucis de trésorerie. Néanmoins, seul l’ancien preneur, M. [C], a communiqué avec les sociétés intervenantes pour la planification et l’exécution des travaux.

* Les travaux d’entretien des installations et de réparation ont toujours été confiés à des professionnels dont les avis sont prépondérants quant à la qualité des installations. A aucun moment, ces derniers n’ont préconisé le changement total des réseaux. Aucune alerte n’a été formée, lors de ces interventions, sur l’état du réseau hydraulique.

* Le bailleur, faute d’information, ne pouvait considérer l’installation comme déficiente et n’a pas manqué à son obligation d’information et de délivrance d’un bien conforme à sa destination et en état de fonctionnement. Les réparations effectuées par des professionnels ont été jugées suffisantes et satisfaisantes, lors de chaque intervention. Qui plus est, aucun professionnel n’a alerté ou conseillé une reprise totale des canalisations. L’expert judiciaire n’a d’ailleurs pas conclu à une absence totale d’exploitation.

— Sur la garantie de l’entreprise Manivet :

* La société Manivet a été la principale intervenante sur l’installation d’origine, pendant plus de quatre ans. Elle reconnaît être intervenue neuf fois entre le 16 octobre 2006 et le 28 mars 2014 aux fins de réparations de fuites constatées sur les réseaux de chauffage-climatisation et sanitaires et de changement d’un tronçon des réseaux. Elle était également en charge de la maintenance et de l’entretien des installations.

* La société Manivet n’a émis aucun conseil malgré ses connaissances de l’état du réseau hydraulique et son devoir de conseil. La société Manivet, qui avait connaissance de l’état de l’installation, et de ses insuffisances, a failli à ses obligations d’information et de conseil envers son client. La société Manivet a limité ses interventions à de multiples réparations ponctuelles, sans suggérer que soit observé l’état des réseaux dans leur ensemble. Or, les réparations déjà effectuées et d’ores et déjà visibles sont des solutions provisoires, ne permettant pas de régler les problèmes. L’entreprise Manivet n’a pas respecté les règles de l’art, lors de ses propres interventions, en utilisant de l’acier galvanisé, faisant ainsi s’aggraver les phénomènes de corrosion.

* L’attitude de la société Manivet est constitutive d’une faute à l’origine des dommages. La situation dommageable aurait pu être stoppée bien avant si la société Richard Manivet avait respecté son devoir de conseil. La société Manivet, débitrice d’un devoir de conseil envers son mandant quel qu’il soit, engage sa responsabilité contractuelle ou délictuelle, en l’état du préjudice causé.

— A titre subsidiaire, sur le préjudice :

La preneuse ne démontre pas une absence de jouissance paisible des locaux depuis 2014. La preneuse a fait initialement état d’un préjudice en raison de la fermeture d’un étage de l’hôtel pendant 10 jours en 2014. Elle prétend désormais que son préjudice s’étend du mois de mars à nos jours. Elle demande pourtant le remboursement de sommes correspondant à des travaux effectués et a obtenu depuis, une quatrième étoile pour sa partie hôtelière. Les désagréments ont donc cessé et toute demande d’actualisation du préjudice est injustifiée. Aucun chiffre d’affaires n’est communiqué pour établir le réel manque à gagner ayant pour origine les travaux. Qui plus est, l’expert ne retient aucune impossibilité d’exploitation ; les périodes définies par la société l’Orangerie incluent les périodes comprenant des interdictions de déplacement pendant la période du Covid-19 ; des aides et dédommagements ont été réglés aux exploitants et aux établissements dans le but de maintenir une certaine économie.

— Sur la jouissance partielle alléguée :

Il existe certes une clôture entre les parcelles HK [Cadastre 1] et [Cadastre 2] mais un portillon permet d’accéder à la parcelle HK [Cadastre 2], depuis l’hôtel. L’accès à la parcelle HK [Cadastre 2] n’a jamais été dénié à la demanderesse. La « bande de terre » revendiquée est grevée d’une servitude de passage et il ne peut être imaginé d’y construire une terrasse.

Dans ses dernières conclusions, la société L’Orangerie, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1719, 1720, 1721, 1147 (1231-1 nouveau) du code civil, de :

« Confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SCI Les Platanes au paiement :

— des travaux de reprise des réseaux de chauffage et climatisation eau chaude :

— la somme de 26 676 euros au titre du remboursement des travaux de reprise effectués a minima (ou la somme évaluée par l’expert judiciaire : 34 962 euros TTC)

— la somme de 50 880 euros HT au titre des travaux de reprise devant être effectués a minima (ou la somme de 63 323 euros HT actualisé au stade du jugement du tribunal judiciaire de Nîmes) ,

outre la somme de 3000 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Réformer pour le surplus,

Statuant à nouveau

Condamner la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie la somme de 37 800 euros au titre des préjudices consécutifs subis (préjudice de jouissance, financier et moral)

Condamner la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie la somme de 5869 euros au titre de la perte d’exploitation de l’hôtel pendant les 10 jours ouvrables,

Condamner la SCI Les Platanes à rétablir l’accès à l’intégralité de la parcelle, objet du bail commercial, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir

Condamner la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie la somme de 10 800 euros au titre de l’absence de délivrance paisible du bien loué

Condamner la SCI Les Platanes à payer à la SARL L’Orangerie la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens (en ceux compris les frais de référé, les frais de première instance, les frais d’expertise judiciaire et de la présente instance)».

Au soutien de ses prétentions, la société L’Orangerie, intimée, expose que :

— Les désordres sur les réseaux chauffage et climatisation :

* Les nombreuses interventions sur le réseau chauffage, climatisation et eau chaude depuis 2009, retracées par l’expert judiciaire [E]. Quatre factures d’interventions ont été réglées par la société bailleresse. Quatre autres factures ont été réglées par la société l’Orangerie avant la cession. La société bailleresse n’a pas prévenu la preneuse de ces nombreuses interventions sur le réseau chauffage, climatisation et eau chaude, bien que cela soit une information essentielle.

* Les constatations de l’expert judiciaire et ses conclusions sur la cause des désordres L’expert judiciaire a constaté les défaillances des réseaux et l’importante corrosion des tubes d’acier. Il a relevé que ces malfaçons et non conformités ont engendré des fuites et dysfonctionnements. Il a précisé que la fréquence des sinistres ne relève pas de l’entretien courant, mais trouve son origine dans la piètre qualité des réseaux mis en place à l’origine.

* Les conclusions de l’expert judiciaire limpides sur la connaissance des désordres par la société les Platanes. La société les Platanes ne pouvait ignorer les désordres, en raison du contexte particulier familial liant l’ancien preneur et le bailleur, tous deux associés de la société bailleresse et président et gérant de la société preneuse, mais également du nombre de factures pour des travaux entre 2009 et 2014.

* Le bail commercial et les obligations légales de la société les Platanes. Les travaux de reprise incombent au bailleur, s’agissant de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil. La Cour de cassation fait maintenant une interprétation extensive de la notion de grosses réparations. L’expert relève, dans son rapport, que les travaux à réaliser ne relèvent pas de l’entretien courant. Les attestations produites par la société les Platanes, non-soumises à l’appréciation de l’expert judiciaire, ne sont pas valables, car non-conformes à l’article 202 du code de procédure civile. Les clauses du bail interdisant au preneur d’exercer contre le bailleur un recours quelconque pour vice caché ou apparent, défaut ou malfaçon doivent être écartées en raison du dol de la bailleresse. En effet, cette dernière qui avait connaissance des désordres et des non-conformités avait l’obligation d’en informer le preneur. Qui plus est, elle a manqué à son obligation de délivrance, obligation essentielle à laquelle il ne peut être fait exception par une clause contraire.

* Le chiffrage de l’expert judiciaire. L’expert judiciaire a chiffré les travaux de reprise restant à effectuer à la somme de 50.880 euros HT. Cette somme doit être actualisée selon l’indice construction à 63.323 euros HT. Les travaux effectués par la preneuse depuis 2014 s’élèvent quant à eux au montant de 34.962 euros HT.

L’expert a considéré que chaque sinistre avait causé des difficultés d’accueil de la clientèle. L’atteinte à la jouissance paisible a duré plus de 126 mois, qu’il convient d’indemniser à hauteur de 37.800 euros. L’hôtel, pendant les 10 jours de fermeture d’un étage, a subi une perte de son chiffre d’affaires à hauteur de 7.140 euros, dont le preneur ne sollicite que 5.869 euros afin de n’indemniser que la part de la perte d’exploitation engendrée par les travaux. Les seules conclusions de l’expert judiciaire démontrent la réalité des préjudices subis et leur ampleur.

— Le refus d’une jouissance pleine et entière des lieux loués :

* L’impossibilité de jouir de l’intégralité du bien loué. Le bail commercial donne la jouissance des parcelles HK [Cadastre 3], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] à la société l’Orangerie. La parcelle HK [Cadastre 2] a été clôturée du côté de l’hôtel mais ne présente aucune délimitation matérielle du côté du jardin de l’indivision [Q]. La société l’Orangerie a demandé à récupérer la jouissance de cette parcelle, à maintes reprises, par courrier, sans succès. Le portillon est cadenassé, ce qui empêche l’accès à cette parcelle. Il y a donc un non-respect de l’obligation de délivrance de la chose louée ainsi que de ses accessoires. Aucun document n’atteste de la prétendue servitude de passage.

* Le préjudice découlant de la privation d’une partie du bien loué. Le fait de ne pas jouir de la parcelle HK [Cadastre 2] a empêché le preneur d’augmenter la terrasse de la piscine. Cela a causé à la société l’Orangerie un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de 10.800 euros.

Dans ses dernières conclusions, la société Richard Manivet, intimée, demande à la cour de :

« Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il débouté la SCI Les Platanes de son appel en garantie contre la SARL Richard Manivet.

Juger qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de la SARL Richard Manivet par la SARL L’Orangerie Best Western,

Juger que la SARL Richard Manivet est totalement étrangère au litige opposant la SCI Les Platanes à la SARL L’Orangerie Best Western,

Juger que les désordres invoqués par la SARL L’Orangerie Best Western sont dus à l’installation initiale qui n’est pas conforme comme retenu par l’expert judicaire et ne concernent pas la SARL Richard Manivet,

Débouter la SCI Les Platanes de son appel en garantie contre la SARL Richard Manivet.

Condamner la SCI Les Platanes à verser à la société concluante une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Richard Manivet, intimée, expose que :

— la société Richard Manivet est étrangère aux désordres et n’est pas concernée par le litige qui oppose la demanderesse à son bailleur.

La société Richard Manivet est intervenue uniquement sur des tronçons en cuivre ou tubes multicouches, et non en acier. L’expert judiciaire a conclu à son absence totale de responsabilité, les désordres survenus étant liés à l’installation initiale qu’elle n’a pas réalisée, et non à ses interventions ponctuelles sur un problème existant depuis l’origine.

* La société Richard Manivet n’a jamais été chargée de la maintenance, ni de l’entretien de l’installation. Aucun contrat de maintenance ou d’entretien n’est produit. Il ne rentrait pas dans les prestations de la société Richard Manivet de réaliser un audit de l’installation.

* La société Richard Manivet a respecté les règles de l’art, lors de ses interventions. La société les Platanes ne démontre pas de faute à l’encontre de la société Richard Manivet. Sa dernière intervention date de 2014, soit d’il y a près de 10 ans. La société les Platanes ne peut mettre à la charge de la société Richard Manivet la vétusté de l’installation, qui de surcroît a été, dès l’origine, réalisée de façon non-conforme.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur la charge des travaux de reprise des canalisations

Dans son rapport déposé le 14 décembre 2018, l’expert judiciaire a conclu que les installations de distribution d’eau chaude avec bouclage et les réseaux de chauffage-climatisation étaient en cause dans les sinistres à répétition nécessitant des interventions de plus en plus nombreuses et rapprochées; que la réalisation initiale des réseaux, lors de la construction du bâtiment, était non conforme; que la fréquence des sinistres ne relevait pas de l’entretien courant mais trouvait son origine dans la piètre qualité des réseaux mis en place.

En effet, au cours de ses investigations, l’expert judiciaire a constaté que, depuis le local technique en chaufferie, un ensemble de réseaux pour l’eau chaude sanitaire, réalisé en cuivre, et pour le chauffage/climatisation, en acier, transitait dans les faux plafonds des couloirs, vers les chambres, salle de réunion et autres locaux divers. Il a relevé une importante corrosion des tubes en acier, atteints par la rouille, dans le local chaufferie, dans les faux-plafonds de la salle de restauration-salle de réunion et dans les couloirs. Il a indiqué que les tubes en acier n’avaient pas été traités correctement à l’origine, qu’il n’y avait pas de peinture anti rouille et pas de dispositif de pare-vapeur continu.

A l’étage, l’expert judiciaire a constaté que les réseaux étaient essentiellement en cuivre et qu’il existait un début de corrosion extérieure, avec une incidence moindre, compte-tenu de la qualité du matériau cuivre, mais également une corrosion intérieure due à un phénomène d’électrolyse sur un cuivre de mauvaise qualité, ajouté à un adoucisseur mal réglé.

L’expert judiciaire a totalement exclu un défaut d’entretien courant des réseaux d’eau et de chauffage/climatisation ainsi qu’un état de vétusté ou d’usure normale.

Les conclusions auxquelles l’expert judiciaire a abouti, à l’issue d’opérations de constatations et d’investigations menées contradictoirement, ne sauraient être remises en cause par une attestation vague, émanant du maître d’oeuvre qui a supervisé les travaux d’extension de l’hôtel en 2007, qui se contente d’indiquer que le réseau de chauffage existant avant les travaux d’extension en 2006, ne nécessitait aucune constatation particulière. De même, est sans valeur probante le courrier de la société […], ayant réalisé les travaux de construction de l’immeuble considéré en 1990, affirmant, dans son intérêt bien compris, qu’elle a toujours utilisé, pour ses réalisations, de l’acier et des procédures de mise en oeuvre conformes aux règles de l’art. Enfin, il n’est produit que la première page du rapport de la société […] sur les documents particuliers du marché de sorte qu’il ne peut en être déduit qu’aucune anomalie n’avait été relevée, à l’époque, par le bureau de contrôle, dans l’exécution des travaux.

En vertu de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée au preneur à qui il doit garantie pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même il ne les aurait pas connus lors du bail (3e civ, 26 janvier 2022, 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944).

Le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance par le biais d’une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l’état (3e civ., 5 juin 2002, n 00-19.037).

Aux termes de l’article 1720 du code civil, « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

L’article 1721 prévoit qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble (3e Civ., 26 janvier 2022, n° 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944).

Selon l’article 606 du code civil « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien ».

En l’occurrence, le bail conclu entre la société civile immobilière Les Platanes et la S.A.S. L’Orangerie stipule que :

'Le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouveront au moment de son entrée en jouissance… et sans pouvoir exiger aucun espèce de travaux quelconques ni se retourner d’une manière quelconque contre le bailleur, ni prétendre à une diminution du loyer fixé, pour quelque cause que ce soit.

Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives dont celles prévues à l’article 1754 du code civil.

Il exécutera à ses frais, risques et périls, pendant la durée du bail, les réparations d’entretien dont celles prévues à l’article 605 du code civil, celles résultant de son fait, de celui de son personnel ou encore de sa clientèle. Il aura à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, l’entretien complet de l’immeuble faisant l’objet des présentes, y compris les réparations de toutes sortes qui s’avèreraient nécessaires par suite de vices, défauts ou malfaçons dans la construction, qu’ils soient apparents ou cachés et alors même qu’aucun signe extérieur n’aurait révélé la nécessité de les entreprendre. Les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil seront prises en charge par le bailleur.

Le preneur aura à sa charge l’entretien des différents réseaux qui alimentent les lieux loués.

Si pour une cause quelconque, le remplacement des installations ou appareils qui existaient dans les lieux loués devenait nécessaire, même par suite d’usure ou de vétusté, de force majeure ou d’exigence administrative, il sera entièrement à la charge du preneur sans recours contre le bailleur.'

Au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-13.764).

En l’espèce, les canalisations litigieuses de distribution d’eau sanitaire et de chauffage/climatisation sont dans un tel état de corrosion avancée, en raison de leur non conformité d’origine, qu’il est nécessaire de procéder à leur réfection complète. Elles sont à l’origine de fuites d’eau tellement répétées que si elles n’étaient pas réparées, elles compromettraient la structure et l’exploitation de l’hôtel. Le remplacement total des canalisations hors d’usage, de par la nature des travaux et leur ampleur, touche à la destination et à la structure même de l’immeuble donné à bail. Il s’agit de grosses réparations que le bailleur doit supporter.

2) Sur l’étendue des préjudices de la S.A.S. L’Orangerie

Le coût des travaux de reprise

Les premiers juges ont alloué à la S.A.S. L’Orangerie la somme de 50 880 euros HT, représentant le montant des travaux de reprise restant à effectuer, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire du mois de décembre 2018. Il convient de procéder à l’actualisation de cette estimation à la somme de 63 323 euros HT, après application de l’indice de la construction et conformément à la demande.

Les premiers juges ont condamné la bailleresse à verser à la locataire la somme de 26 676 euros au titre des travaux déjà effectués alors que cette dernière réclamait la somme de 34 962 euros TTC.

La S.A.S. L’Orangerie produit les factures n°2017/09-0038 du 15 septembre 2017, n°2018/03-0003 du 6 mars 2018 et n° 2018/03-0008 du 8 mars 2018, émises par la société […], pour un montant total de 29 052 euros TTC qu’il convient de retenir.

Les préjudices immatériels

La S.A.S. L’Orangerie a fait appel à la société Richard Manivet en mars et avril 2014, suite à des fuites d’eau dans le couloir devant la cuisine et la chambre 7. Elle a du également faire intervenir, de manière répétée, la société […], au cours des mois de mai à septembre 2017, suite à dix-neuf fuites d’eau, dans la chaufferie et les parties communes de l’hôtel, puis les 3, 11 et 20 juin 2018, suite à de nouvelles fuites d’eau, au niveau du couloir entre la cuisine et la salle du petit déjeuner, ainsi que dans la cuisine. En outre, la S.A.S. L’Orangerie verse au débat le témoignage écrit d’un auto-entrepreneur qui indique avoir effectué, à de très nombreuses reprises, des réparations provisoires sur des canalisations qui se cassaient. La réceptionniste de l’hôtel atteste avoir installé des seaux, visibles par les clients, pour récupérer l’eau provenant des faux plafonds et avoir bloqué des chambres, dans l’attente de la venue du plombier.

Ainsi, les désordres affectant les canalisations dans les couloirs, les salles de séminaire et les chambres ont, à l’évidence, depuis l’année 2014, perturbé le fonctionnement de l’hôtel, compliqué sa gestion et porté atteinte à son image auprès de la clientèle. Ce préjudice qui perdure encore partiellement à ce jour, puisque toutes les canalisations défectueuses n’ont pas été encore remplacées, sera réparé par l’allocation d’une indemnité de 15 000 euros.

La facture de la société […] du 6 mars 2018 fait état du remplacement des canalisations d’alimentation sanitaire et de chauffage, depuis l’accueil de l’hôtel et jusqu’à la chambre n°9, nécessitant le bouclage des conduites d’alimentation du chauffage et des sanitaires et donc des coupures d’eau et de chauffage, sans toutefois que la durée de ces travaux ne soit explicitée.

Dans ces circonstances, le préjudice d’exploitation de la S.A.S. L’Orangerie, dont l’existence est incontestable, sera réparé à hauteur de la somme de 1 500 euros.

3) Sur l’impossibilité de jouir de l’intégralité du bien loué

Le bail conclu le 19 décembre 2013 stipule dans la clause intitulée 'Désignation’ que son objet porte sur 'un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 1], d’une superficie de 4 845 M², comprenant un bâtiment à usage d’hôtel d’une superficie de 1 848 M², figurant au cadastre de la commune sous la nouvelle numérotation section HK, numéro [Cadastre 1], numéro [Cadastre 3], [Cadastre 2], étant précisé que ces parcelles sont issues de la division de la parcelle anciennement numérotée [Cadastre 4] en parcelles numéros [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 2].

Il est précisé 'qu’en cas de volonté du bailleur de céder au propriétaire de la parcelle cadastrée section HK numéro [Cadastre 6] les parcelles cadastrées section HK numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 2] susvisées, le preneur s’engage à modifier par avenant la présente clause Désignation afin de préciser la nouvelle assiette du présent bail commercial, sous réserve que soit mise en place, sur lesdites parcelles exclues de l’assiette du bail, une servitude de passage au profit du bailleur et de ses locataires.

L’assiette de la servitude devra faire l’objet d’un accord préalable du preneur'.

En l’occurrence, aucun avenant n’est venu modifier la clause intitulée 'Désignation’ de sorte que les parcelles cadastrées section HK numéros [Cadastre 3] et [Cadastre 2] sont toujours comprises dans l’assiette du bail commercial considéré.

La servitude de passage qui fait l’objet, dans le bail, d’un rappel destiné à l’information du preneur, a été consentie, par acte authentique du 8 février 1990, au profit de la parcelle cadastrée section HK numéro [Cadastre 4], dont sont issues les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 1], [Cadastre 5] et [Cadastre 2]. Il est mentionné expressément, dans ce rappel, que le fonds servant est constitué par la parcelle cadastrée section HK numéro [Cadastre 7], soit la parcelle dont est propriétaire l’indivision [Q].

Il n’est donc pas établi que l’indivision [Q], qui est le fonds servant et non dominant de la servitude conventionnelle mentionnée dans le contrat de bail commercial, bénéficie d’un droit de passage sur la parcelle [Cadastre 2] qui fait partie intégrante de l’assiette de la location consentie à la S.A.S. L’Orangerie.

Le constat dressé par commissaire de justice le 7 juillet 2020 montre la présence d’une clôture entre les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] empêchant l’usage par la S.A.S. L’Orangerie de la parcelle n°[Cadastre 2] qui se trouve de fait réunie à la parcelle n°[Cadastre 6], propriété de l’indivision [Q]. En outre, s’il existe un portillon permettant d’accéder à la parcelle n°[Cadastre 2] à partir de la parcelle n°[Cadastre 1], il est fermé par un cadenas dont il n’est pas allégué que la clé ait été remise à la S.A.S. L’Orangerie.

Dans son courrier du 16 mai 2019, la S.A.S. L’Orangerie revendique clairement l’usage de la parcelle située entre l’hôtel et l’indivision [Q] et indique que la clôture mise en place par Monsieur [C] empiète de 1,30 mètre sur le terrain de l’hôtel.

Il convient, par conséquent, de condamner la SCI Les Platanes à rétablir l’accès à l’intégralité de la parcelle, objet du bail commercial, et ce, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de six mois.

La SCI Les Platanes sera également condamnée à payer à la SARL L’Orangerie la somme de 1 200 euros au titre de l’absence de délivrance paisible du bien loué.

4) Sur l’appel en garantie dirigé contre la société Richard Manivet

La société civile immobilière Les Platanes a réglé quatre factures d’intervention sur le réseau d’eau et de chauffage en 2009 (deux factures de la société Didier Roulle et deux factures de la société Richard Manivet ). Six autres factures de la société Richard Manivet ont été prises en charge par la S.A.S. L’Orangerie, sur la seule période d’une année d’août 2012 à août 2013, soit avant la cession des parts sociales.

Des plombiers sont donc intervenus, à dix reprises au moins, entre 2009 et 2013, à la demande de Monsieur [A] [C], président de la S.A.S. L’Orangerie, pour procéder soit à des réparations de fuites, soit à des remplacements partiels de tronçons de réseaux.

Les tuyauteries de l’hôtel sont, pour l’eau chaude sanitaire, en cuivre, et, pour le chauffage et la climatisation, partiellement en acier et partiellement en cuivre. Le seul intitulé des factures des 24 novembre 2009 et 24 mars 2013 ne permet pas d’établir avec certitude que la société Richard Manivet ait effectué des réparations sur la partie du réseau en acier avec des raccords en acier galvanisé et du tube cuivre alors que l’expert judiciaire n’a pas effectué de constatation formelle, à ce sujet, sur les tuyauteries examinées et que d’autres entrepreneurs que la société Richard Manivet sont intervenus sur les tuyauteries.

Le non respect des règles de l’art par la société Richard Manivet n’est donc pas suffisamment démontré.

Ainsi que l’indique la SCI Les Platanes, la société Richard Manivet n’a pas été mandatée par ses soins mais par Monsieur [C], président de la S.A.S. L’Orangerie, pour procéder à des réparations ponctuelles sur le réseau de canalisations. La société Richard Manivet n’était donc pas tenue à un devoir de conseil envers la SCI Les Platanes qui n’était pas sa cocontractante, quand bien même cette dernière a accepté de prendre en charge deux factures de réparations émises par le plombier, en raison des liens familiaux l’unissant à l’actionnaire de la S.A.S. L’Orangerie. De plus, il n’est pas établi qu’en 2009, les tuyauteries étaient déjà dans un état de dégradation avancé nécessitant leur remplacement total, étant observé que le remplacement d’un tronçon du réseau en décembre 2009 a permis d’éviter toute défaillance jusqu’en août 2012.

A partir du mois d’août 2012, la société Richard Manivet est intervenue, de manière beaucoup plus fréquente, pour réparer des fuites sur le réseau. Son représentant a indiqué, au cours de la réunion d’expertise du 19 septembre 2018, sans être contredit par la nouvelle gérante de la S.A.S. L’Orangerie, qu’il lui avait confié, courant 2014, que les réseaux chauffage et eau chaude sanitaire étaient mal en point et qu’il faudrait envisager de nombreuses réparations à l’avenir.

La société Richard Manivet ne justifie donc pas avoir rempli son devoir de conseil envers la S.A.S. L’Orangerie, en l’alertant, avant ses interventions de février ou mars 2014, sur le piètre état des canalisations existantes et sur la nécessité de procéder à leur remplacement plutôt qu’à des réparations ponctuelles, insuffisantes pour satisfaire les attentes et les besoins de sa contractante, confrontée à des dysfonctionnements récurrents du système hydraulique.

La SCI Les Platanes soutient que la société Richard Manivet est responsable d’une situation dommageable qui aurait pu être stoppée bien avant. Elle invoque comme préjudices résultant du manquement de la société Richard Manivet à son devoir de conseil :

— le remboursement du coût d’interventions inutiles, inefficaces et empreintes de malfaçons,

— le paiement d’un préjudice d’exploitation qui aurait pu être endigué bien avant par une intervention décisoire,

— le paiement des travaux de reprise qui s’ils avaient été effectués bien avant auraient été d’un coût moindre (2009, 2014 au lieu de 2024).

Cependant, le coût des interventions de la société Richard Manivet d’août 2012 à mars 2014 n’a pas été supporté par la SCI Les Platanes mais par la S.A.S. L’Orangerie qui n’en a pas demandé le remboursement, dans le cadre de la présente instance.

Quand bien même la société Richard Manivet aurait exercé son devoir de conseil envers la S.A.S. L’Orangerie, dès le mois d’août 2012, cette dernière n’aurait pas procédé à des réparations très onéreuses qui ne lui incombaient pas et alors que son président n’entendait pas poursuivre l’exploitation de l’hôtel mais céder ses actions. D’ailleurs, la nouvelle dirigeante de la S.A.S. L’Orangerie, alertée dès l’année 2014 par le plombier sur l’état dégradé du réseau hydraulique, a elle-même attendu le mois de mars 2018, avant de procéder à la reprise de la partie la plus dégradée, eu égard au coût important de la rénovation à effectuer et au refus du bailleur de la prendre en charge.

Il s’en suit que les manquements contractuels du plombier sont sans incidence sur l’aggravation des dommages matériels et immatériels invoqués.

En tout état de cause, la SCI Les Platanes a toujours persisté dans son refus, en dépit du diagnostic de la société […] du 3 juillet 2017 et des conclusions du rapport d’expertise judiciaire du 14 décembre 2018, de faire face à ses obligations de bailleur, estimant que c’était au preneur de supporter les travaux préconisés. C’est donc elle seule qui, par son attitude, est à l’origine du retard qu’elle invoque dans le remplacement du réseau de canalisations défaillant.

Le jugement critiqué sera, par conséquent, confirmé en ce qu’il a rejeté la demande formée à l’encontre de la société Richard Manivet tendant à la voir relever et garantir la SCI Les Platanes des condamnations prononcées à son encontre.

4) Sur les frais du procès

La société civile immobilière Les Platanes, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de l’instance en référé et de l’expertise judiciaire.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile mais uniquement en faveur de la S.A.S. L’Orangerie et de condamner la SCI Les Platanes à lui verser une indemnité de 3 000 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— rejeté la demande formée à l’encontre de la société Richard Manivet tendant à voir relever et garantir la SCI Les Platanes des condamnations prononcées à son encontre,

— condamné la SCI Les Platanes à payer à la S.A.S. L’Orangerie la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement sur le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne la SCI Les Platanes à payer à la SAS L’Orangerie Best Western les sommes de :

-29 052 euros TTC pour les travaux déjà effectués,

-63 323 euros HT au titre des travaux à effectuer,

-15 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance, financier et moral,

—  1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice d’exploitation,

-1 200 euros au titre de l’absence de délivrance paisible du bien loué,

Condamne la SCI Les Platanes à rétablir l’accès à l’intégralité de la parcelle, objet du bail commercial, et ce, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de six mois,

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Les Platanes aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais de l’instance en référé et de l’expertise judiciaire,

Condamne la SCI Les Platanes à payer à la S.A.S. L’Orangerie une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société Richard Manivet de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,