Cour d'appel de Nouméa, Chambre civile, 29 avril 2021, n° 19/00288

TPI Nouméa 18 mars 2019

CA Nouméa
Infirmation partielle 29 avril 2021

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas démontré que les dégâts rendaient le logement inhabitable, et a donc infirmé le jugement sur ce point, condamnant les locataires au paiement des loyers dus.
Accepté
Frais d'huissier exposés pour la procédure
La cour a condamné les locataires à verser les frais d'huissier exposés pour les besoins de la procédure, en raison de leur responsabilité dans le litige.
Rejeté
Dégâts causés par les locataires
La cour a rejeté cette demande, considérant que les bailleurs n'avaient pas prouvé que les locataires étaient responsables des dégradations au-delà de la vétusté normale.
Accepté
Restitution du dépôt de garantie
La cour a confirmé que le dépôt de garantie devait être restitué, faute de preuves de dégâts locatifs imputables aux locataires.
Accepté
Frais de justice
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des bailleurs, en raison de la nature du litige.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. et Mme X ont fait appel d'un jugement du tribunal de première instance qui les avait déboutés de leurs demandes contre leurs locataires, M. B et Mme Z, et condamnés à restituer un dépôt de garantie. La cour d'appel a examiné les questions de responsabilité pour les loyers impayés et les travaux de remise en état. Elle a infirmé le jugement sur le non-paiement des loyers, condamnant les locataires à verser 310.425 FCFP, tout en confirmant la restitution du dépôt de garantie de 165.000 FCFP. La cour a également débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts pour la remise en état, considérant que les locataires n'étaient pas responsables des dégradations. La décision de la cour d'appel a donc été partiellement confirmative et partiellement infirmative.

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Sur la décision

Référence :	CA Nouméa, ch. civ., 29 avr. 2021, n° 19/00288
Juridiction :	Cour d'appel de Nouméa
Numéro(s) :	19/00288
Décision précédente :	Tribunal de première instance de Nouméa, 18 mars 2019, N° 16/01803
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Philippe ALLARD, président
Avocat(s) :	Maxime Benoit GUERIN-FLEURYPierre-Henri CUENOT
Cabinet(s) :	SELARL MJP

Texte intégral

N° de minute :

136

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

arrêt du 29 avril 2021

chambre civile

Numéro R.G. : N° RG 19/00288 – N° Portalis DBWF-V-B7D-QHQ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 18 mars 2019 par le tribunal de première instance de Nouméa (RG n° :16/01803)

Saisine de la cour : 29 août 2019

APPELANTS

M^me C D épouse X

née le […] à […],

demeurant […]

Représentée par M^e Maxime Benoit GUERIN-FLEURY, avocat au barreau de NOUMEA

M. E X

né le […] à […],

demeurant […]

Représenté par M^e Maxime Benoit GUERIN-FLEURY, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

M. F B

né le […] à […],

demeurant […]

Représenté par M^e Pierre-Henri CUENOT de la SELARL PHC AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA

M^me G Z

née le […] à […],

demeurant […]

Représentée par M^e Pierre-Henri CUENOT de la SELARL PHC AVOCAT, avocat au barreau de NOUMEA

M^me H A

née le […],

demeurant […]

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 mars 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M. I J, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. I J.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition :M^me H KNOCKAERT, adjointe administrative principale faisant fonction de greffier

ARRÊT :

— réputé contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M^me H KNOCKAERT, adjointe administrative principale faisant fonction de greffier,auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par contrat du 15 novembre 2012, M. et M^me X ont donné à bail à M. Y et M^me Z un appartement situé à Nouméa pour un loyer mensuel de 110.000 FCFP. M^me A s’est portée caution solidaire et un dépôt de garantie de 165.000 FCFP a été versé par les locataires.

Un dégât des eaux est intervenu en septembre 2015 et les locataires ont quitté les lieux. Ils ont fait un constat amiable de dégât des eaux le 19 septembre 2015 puis ont fait réaliser un état des lieux de sortie par constat d’huissier le 7 décembre 2015.

Par requête déposée le 12 juillet 2016, M. et M^me X ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa afin que les locataires et la caution soient condamnés à diverses sommes au titre de loyers impayés et de frais de remise en état.

Par jugement en date du 18 mars 2019, le tribunal de première instance de Nouméa a débouté M. et M^me X de leurs demandes et les a condamnés solidairement à restituer à M^me Z et M. B le dépôt de garantie de 165.000 FCFP avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2015, ainsi qu’à la somme de 150.000 FCFP à titre de dommages et intérêts, 250.000

FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les a condamnés solidairement aux dépens, comprenant le coût du procès-verbal d’huissier du 7 décembre 2015.

PROCÉDURE D’APPEL

M. et M^me X ont fait appel du jugement du 18 mars 2019 par requête déposée le 29 août 2020.

Dans leurs dernières écritures, à savoir des conclusions récapitulatives et responsives déposées le 28 juillet 2020, M. et M^me X demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de condamner solidairement M. B et M^mes Z et A à leur payer la somme de 310.425 FCFP au titre des loyers et charges impayés et la somme de 254.150 FCFP au titre des travaux de remise en état des lieux loués après déduction du dépôt de garantie, de débouter M. B et M^me Z de leurs demandes, de condamner in solidum M. B et M^me Z à leur payer la somme de 64.533 FCFP au titre des frais d’huissier exposés pour les besoins de la procédure et 600.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL Maxime GUERIN-FLEURY.

Dans leurs dernières écritures, à savoir des conclusions en réponse déposées le 11 mars 2020, M^me Z et M. B demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en tous points et de condamner M. et M^me X aux dépens distraits au profit de la SELARL PHC AVOCAT.

La requête d’appel a été signifiée le 18 septembre 2019 par huissier de justice à M^me A qui n’a pas constitué avocat en cause d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que selon constat d’huissier daté du 20 octobre 2015, il est établi qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été impossible du fait de l’opposition des locataires ; qu’un constat d’huissier en date du 7 décembre 2015 fait état de la dégradation des murs du logement, notamment de la présence de traces d’humidité dans toutes les pièces, avec auréoles, boursouflures et salpêtre ; qu’il ressort de l’état des lieux d’entrée, daté du 15 novembre 2012, que le logement était dans un état déjà dégradé, mais pas à ce point ;

Attendu que le locataire est tenu de rendre le logement dans l’état dans lequel il l’a trouvé, en tenant compte le cas échéant d’un taux de vétusté ; que les éléments produits sont insuffisants pour démontrer l’importance de la fuite d’eau initiale, la teneur des travaux réalisés par le bailleur et leur caractère suffisant ou non, ainsi que la causalité entre ce dégât des eaux, limité, et les traces d’humidité dans toutes les pièces du logement ; qu’il n’est pas non plus démontré que les bailleurs auraient accepté une remise des clés et un non-paiement du solde de loyer sans réalisation d’un état de lieux de sortie comme cela est soutenu par les locataires ; que le bailleur démontre par une attestation de l’entreprise Rénovation Service avoir ordonné des travaux qui n’ont pu être réalisés dans l’immédiat du fait de l’opposition des locataires ; que les travaux auraient été réalisés finalement le 29 septembre 2015 selon facture de cette entreprise ; que le lien entre les traces d’humidité constatées le 7 décembre 2015 et la fuite de septembre 2015 n’est donc pas établi ; que les locataires seront donc être considérés comme à l’origine de tout ou partie des désordres constatés de sorte qu’ils ne peuvent solliciter des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance allégué ; qu’il y a lieu à infirmation sur ce point ;

Attendu, en revanche, qu’il y a lieu de constater que le logement, certes non insalubre au début du bail, n’en était pas moins déjà dégradé, avec des murs portant des marques et des traces diverses ; qu’en comptant la durée de présence des locataires dans les lieux, à savoir trois ans, la vétusté doit être prise en compte ; qu’il appartenait au bailleur en toute hypothèse de repeindre son logement, sans que cela ne puisse être mis à la charge des locataires ; qu’il ne pourra donc y avoir prise en

charge de ces travaux par les locataires ; qu’il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point;

Attendu que l’exception d’inexécution invoquée par les locataires et retenue par le premier juge, justifiant le non paiement des loyers entre septembre et décembre 2015, suppose la réunion d’éléments de preuve qui font défaut dans la démonstration des intimés ; qu’il n’est pas démontré que les dégâts relevés dans l’état des lieux du 7 décembre 2015 rendent le logement inhabitable, le fait d’aller résider ailleurs ne démontrant pas en soi la réalité des désordres invoqués, ni leur imputabilité à une défaillance du bailleur ; qu’il n’est pas plus démontré que le bailleur aurait accepté que les locataires quittent les lieux sur le champ sans préavis en septembre ou octobre 2015 ; que le jugement déféré sera infirmé sur ce point ; que les intimés seront solidairement tenus des sommes dues au titre du loyer jusqu’à la remise des clefs, soit la somme de 310.425 FCFP ; qu’il n’y aura pas lieu à allocation de dommages et intérêts ;

Attendu que dépôt de garantie de 165.000 FCFP doit être restitué, faute de dégâts locatifs qui devraient être mis à la charge des preneurs ; qu’il y a lieu de constater la compensation entre ces deux créances ;

Attendu que les intimés seront solidairement condamnés à verser aux appelants la somme de 250.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que les intimés seront condamnés solidairement aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 28 septembre 2015, du procès-verbal de constat du 28 octobre 2015 mais non de la sommation interpellative de 2019 qui n’était pas indispensable à la démonstration ; qu’il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. et M^me X à restituer aux intimés le dépôt de garantie pour un montant de 165.000 FCFP avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2015 ;

Infirme le jugement déféré pour le surplus ;

Condamne solidairement les intimés à verser aux appelants la somme de 310.425 FCFP au titre des loyers et charges impayés ;

Déboute les appelants de leur demande au titre de la remise en état du logement;

Constate la compensation entre les créances relatives au dépôt de garantie et aux loyers impayés ;

Condamne solidairement les intimés à verser aux appelants la somme de 250.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement les intimés aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 28 septembre 2015 et du procès-verbal de constat du 28 octobre 2015, dont distraction au profit de la SELARL Maxime GUERIN -FLEURY en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président.