N° de minute : 2025/285

COUR D’APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 6 novembre 2025

Chambre civile

N° RG 19/00357 – N° Portalis DBWF-V-B7D-QM2

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 7 octobre 2019 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 17/02431)

Saisine de la cour : 7 novembre 2019

APPELANTS

M. [I] [T] [X]

né le 15 mai 1965 à [Localité 8] – COTE D’IVOIRE

demeurant [Adresse 13]

Melle [G] [A] [U]

née le 9 mars 1973 à [Localité 12] – TAHITI ([Localité 7],

demeurant [Adresse 13]

tous deux représentés par M^e Cécile MORESCO de la SELARL AGUILA-MORESCO, avocat au barreau de NOUMEA

substituée lors des débats par M^e Maxime GUERIN-FLEURY avocat du même barreau

INTIMÉ

SOCIETE IMMOBILIERE DE NOUVELLE-CALEDONIE, prise en la personne de son représentant légal,

siège social : [Adresse 1]

représentée par M^e Martin CALMET de la SARL DESWARTE CALMET-CHAUCHAT AVOCATS, avocat au barreau de NOUMEA

06/11/2025 : Expéditions – M^e MORESCO ; M^e CALMET ; M^e DEBRUYNE ; M^e PLAISANT ; M^e REUTER ;

— ML GASTAUD ; S.A.R.L. CARDAL (LS) ;

— Copie CA ; Copie TPI

AUTRE INTERVENANT

Société GAN OUTRE-MER IARD, prise en la personne de son directeur général en exercice,

siège social : [Adresse 5]

représentée par M^e Caroline DEBRUYNE de la SARL D’AVOCAT CAROLINE DEBRUYNE, avocat au barreau de NOUMEA

S.A.R.L. ACTB, représentée par son gérant en exercice,

siège social : [Adresse 4]

représentée par M^e Caroline PLAISANT de la SELARL CABINET PLAISANT, avocat au barreau de NOUMEA

S.A.S. SOCOTEC, prise en la personne de son représentant légal en exercice,

siège social : [Adresse 6]

représentée par M^e Philippe REUTER de la SELARL D’AVOCATS REUTER-DE RAISSAC-PATET, avocat au barreau de NOUMEA

S.A.R.L. CARDAL, représentée par son gérant en exercice,

siège social : [Adresse 3]

SELARL MARY-LAURE GASTAUD, ès qualités de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. [R] [N] ARCHITECTE,

siège social : [Adresse 2]

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 octobre 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Conseiller, président,

M^me Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

M. Luc BRIAND, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

— signé par M. Philippe ALLARD, président, et par M. Petelo GOGO, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

***************************************

Selon acte authentique reçu le 17 juin 2009, M. [X] et Mme [U] ont acquis auprès de la Société Immobilière de Nouvelle-Calédonie (ci-après SIC), une maison d’habitation située dans le lotissement « [Adresse 11] », commune de [Localité 9].

Selon ordonnance de référé en date du 7 mars 2012, le président du tribunal de première instance de Nouméa, sur assignation des consorts [H] et de plusieurs autres propriétaires du lotissement qui se plaignaient de désordres, et au contradictoire de la SIC, a confié une expertise à M. [Z].

Selon ordonnance en date du 10 avril 2013, le juge des référés, sur assignation de la SIC, a ordonné que les opérations d’expertise confiées à M. [Z] se poursuivraient en présence et au contradictoire de la société [R] [N], de la société Socotec, de la société Gaia insurance et des sociétés ACTB, Capart et Malacom.

L’expert judiciaire a déposé un rapport daté du 21 juin 2013.

Par requête introductive d’instance déposée le 9 août 2017, M. [X] et Mme [U] ont attrait la SIC devant le tribunal de première instance de Nouméa en sollicitant une contre-expertise et, à titre subsidiaire, l’indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement en date du 7 octobre 2019, la juridiction saisie a :

— débouté M. [X] et Mme [U] de leur demande de contre-expertise,

— déclaré la SIC responsable des désordres affectant la construction acquise par les consorts [H],

— condamné la SIC à payer à M. [X] et Mme [U] la somme de 77.800 FCFP au titre du coût de reprise des désordres ;

— condamné la SIC à payer à M. [X] et Mme [U] la somme de 150.000 FCFP à titre d’indemnisation de leur préjudice de jouissance,

— dit que ces sommes porteraient intérêts au taux légal à compter de la décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné la SIC à payer à M. [X] et Mme [U] la somme de 250.000 FCFP en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SIC aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Par requête enregistrée le 7 novembre 2019, M. [X] et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision.

Par arrêt avant dire-droit en date du 10 juin 2021, cette cour a infirmé le jugement déféré, ordonné une expertise et commis M. [B] pour y procéder.

Selon assignation délivrée le 1er mars 2022, la SIC a appelé en intervention forcée les sociétés ACTB, Cardal, Socotec et [R] [N] architecte.

La jonction des deux instances a été ordonnée le 14 mars 2022.

M. [B] a déposé son rapport le 22 juin 2022.

Selon assignation délivrée le 16 novembre 2022, la société ACTB Pacifique a appelé en intervention forcée la société Gan outre-mer IARD, assureur responsabilité civile.

La jonction des deux instances a été ordonnée le 23 novembre 2022.

Aux termes de leurs conclusions transmises le 4 avril 2025, M. [X] et Mme [U] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris ;

— prononcer la résolution de la vente intervenue le 17 juin 2009 entre M. [X] et Mme [U] et la SIC sur le bien immobilier situé au lotissement « [Adresse 10], lot 1/45, commune de [Localité 9] ;

— condamner la SIC à rembourser au titre de cette résolution à M. [X] et Mme [U] la somme de 29.457260 FCFP au titre du prêt immobilier n° 20900300 contracté à charge pour eux de solder Iedit crédit bancaire ;

— condamner la SIC à rembourser à M. [X] et Mme [U] la somme de 206.923 FCFP au titre des indemnités de remboursement anticipé ;

— condamner la SIC à verser à M. [X] et Mme [U] :

. la somme de 10.000000 FCFP au titre de la perte de plus-value de Ieur villa,

. la somme de 3.000.000 FCFP à chacun à titre de dommages et intérêts pour Ie préjudice moral occasionné ;

subsidiairement,

— condamner la SIC à procéder aux travaux de remise en état préconisés par M. [B], sous contrôle permanent de celui-ci ou de tout autre expert désigné qui dressera rapport de fin de travaux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, puis sous astreinte de 300.000 FCFP par jour de retard ;

— condamner la SIC à verser à M. [X] et Mme [U] la somme de 10.000.000 FCFP en réduction du prix de vente ;

— condamner la SIC à verser à M. [X] et Mme [U] la somme de 3.000.000 FCFP chacun au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

en tout état de cause,

— condamner la SIC sur simples factures à payer directement aux sociétés concernées :

. Ies frais de déménagement,

. Ies frais de gardiennage de mobilier,

. Ies frais de relogement consécutivement à la période de travaux à réaliser sur leur villa en l’absence de résolution de la vente ;

— condamner en tout état de cause la SIC à payer aux requérants la somme de 1.500.000 FCFP, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens de l’instance en ceux Ies rapports d’expertise judiciaire, les rapports d’expertise non judiciaires, dont celui de M. [E], l’ensemble des procès-verbaux de constat, dont distraction au profit de la selarl Aguila-Moresco.

Dans des conclusions transmises le 24 janvier 2025, la SIC prie la cour de :

à titre liminaire,

— dire et juger la demande en intervention forcée de la SIC à l’encontre de la société ACTB Pacifique recevable et bien fondée ;

— dire et juger que la prescription décennale issue des dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil applicable en Nouvelle-Calédonie ne peut être opposée à la SIC ;

— déclarer irrecevable la demande les consorts [U] – [X] tendant à obtenir la résolution de la vente ;

— en tout état de cause, débouter les consorts [U] – [X] de leur demande tendant à obtenir la résolution de la vente ;

à titre subsidiaire,

— limiter à la somme de 200.000 FCFP le préjudice matériel subi par les consorts [U] – [X] ;

— limiter à la somme de 150.000 FCFP le préjudice de jouissance subi par les consorts [U] – [X] ;

en tout état de cause,

— condamner in solidum les sociétés ACTB, sous garantie la société Gan outre-mer IARD, Cardal et Socotec à garantir la SIC de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ;

— fixer au passif de la société [R] [N] architecte toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de la SIC ;

— débouter par les consorts [U] – [X] et la société ACTB Pacifique de toutes leurs demandes dirigées contre la SIC ;

— condamner par les consorts [U] – [X] et les sociétés ACTB, sous garantie de la société Gan outre-mer IARD, Cardal, [R] [N] architecte et Socotec à payer solidairement à la SIC la somme de 500.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de la sarl Deswarte Calmet Chauchat.

Selon conclusions transmises le 16 décembre 2024, la société ACTB Pacifique demande à la cour de :

à titre liminaire,

— rejeter l’appel en intervention forcée de la SIC dirigé contre la société ACTB Pacifique en raison de l’irrecevabilité de celui-ci compte tenu de l’absence d’éléments nouveaux depuis la première instance ;

à titre principal,

— rejeter la demande en garantie de la SIC dirigée contre la société concluante, comme prescrite et infondée, en raison de la nature intermédiaire des désordres et de la prescription décennale révolue ;

si par extraordinaire, la demande de la SIC était accueillie,

— accueillir la SIC en sa demande d’intervention forcée contre la société Gan outre-mer IARD, son assureur en responsabilité civile au moment des faits ;

— condamner la société Gan outre-mer IARD à relever et garantir la société ACTB Pacifique de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ensuite de la demande en garantie de la SIC ;

— condamner la société Gan outre-mer IARD à verser à la société ACTB Pacifique la somme de 450.000 FCFP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet Plaisant.

Selon conclusions transmises le 27 février 2025, la société outre-mer IARD demande à la cour de :

in Iimine litis et à titre principal,

— déclarer recevable et bien fondée la concluante en son exception de non-garantie tenant à la résiliation du contrat et à l’absence de couverture du sinistre ;

— déclarer en tout état de cause irrecevable l’assignation en intervention forcée dirigée contre la société ACTB Pacifique et par suite celle dirigée contre la société Gan outre-mer IARD ;

— mettre hors de cause la société Gan outre-mer IARD ;

— débouter la société ACTB Pacifique de sa demande en garantie formulée à l’encontre de la société Gan outre-mer IARD ainsi que de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens formulées à l’encontre de la société Gan outre-mer IARD ;

— débouter la SIC de sa demande en garantie dirigée à l’encontre de la société Gan outre-mer IARD ainsi que de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens formulées à l’encontre de la société Gan outre-mer IARD ;

à titre très infiniment subsidiaire, si par impossible, l’exception de non-garantie tenant à l’absence de couverture de garantie et l’irrecevabilité des assignations n’étaient pas retenues,

— déclarer la demande principale relative à la perte de plus-value de la villa, ainsi les demandes subsidiaires en réduction de prix de vente, de prise en charge sur factures des frais de déménagement, des frais de gardiennage du mobilier et des frais de relogement consécutivement à la période de travaux constitutives de demandes nouvelles en cause d’appel et irrecevables en vertu de |'article de 564 du code de procédure civile ;

— déclarer parfaitement valable la clause du contrat d’assurance de la société Gan outre-mer IARD ayant pour objet d’exclure de la garantie, la prestation elle-même de l’assurée, et plus particulièrement le coût de remplacement, la remise en état ou le remboursement des travaux exécutés par l’assurée, qui sont la cause ou l’origine du dommage ;

— déclarer en tout état de cause que les travaux relatifs aux traitements de façades, enduits extérieurs, réparation des bétons dégradés et revêtements de murs destinés à remédier aux désordres ne sont pas couverts par le contrat d’assurance souscrit auprès de la société Gan outre-mer IARD ;

— débouter la société ACTB Pacifique de sa demande en garantie formulée à l’encontre de la société Gan outre-mer IARD ainsi que de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens formulées à l’encontre de la société Gan outre-mer IARD ;

— débouter la SIC de sa demande en garantie dirigée à l’encontre de la société Gan outre-mer IARD ainsi que de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens formulées à l’encontre de la société Gan outre-mer IARD ;

en tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à la société Gan outre-mer IARD la somme de 300.000 FCFP au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens, dont distraction au profit de la sarl d’avocat Caroline Debruyne.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 juillet 2025.

Sur ce, la cour,

1) Dans son rapport daté du 5 décembre 2012, M. [Z], qui avait visité l’immeuble litigieux postérieurement à l’exécution de travaux de reprise, écrivait que ces travaux « permett(aient) à ce jour de ne pas observer de désordres structurels » et préconisait la reprise d’une « petite fissure … sous évier » et celle des « faïences sur évier ». Il chiffrait le coût global des reprises à 75.000 FCFP. Cet avis a été entériné par le tribunal de première instance de Nouméa qui a alloué, après indexation sur l’indice BT 21, une somme de 77.800 FCFP à M. [X] et Mme [U].

Le second expert judiciaire, M. [B], porte un regard plus critique sur la qualité de la construction.

Il a principalement relevé :

— des éclats et des fissures inférieures à 1 mm sur les soubassements de la façade sud-est,

— des fissures sur les soubassements du pignon sud-ouest,

— une absence de solin à la jonction mur de façade/casquette, au-dessus de la porte d’entrée,

— de nombreuses fissures sur le tableau de la porte d’entrée,

— des « fractures » en dessous de l’appui de la fenêtre de la chambre en façade sud-est, visibles en extérieur et en intérieur,

— des épaufrure et éclats sur l’arrête, façade sud-est/pignon sud-ouest,

— un décollement de l’enduit de ragréage sur le pignon sud-ouest,

— des éclats sur les arêtes du poteau nord-ouest de la terrasse,

— un ragréage défectueux du soubassement de la terrasse,

— une absence de solin à la jonction façade arrière/casquette, au-dessus la terrasse,

— des infiltrations, sous la fenêtre du séjour en façade sud-est,

— de nombreuses fissures et faïençages sur le plafond du séjour,

— une fissure sous l’évier, transversante,

— le décollement de quatre carreaux de revêtement de sol sur le palier,

— le décollement des plinthes de carrelage dans les chambres situées en pignon sud-ouest,

— une fracture de l’appui de la fenêtre de la chambre sud-est, à l’origine d’infiltrations.

A la demande de l’expert judiciaire, des carottages ont été réalisés par la société Ginger LBTP qui a conclu que le béton mis en oeuvre « présente des caractéristiques très médiocres : résistance à la compression sur site de 10.3 à 20.6 MPa » et une étude structurelle confiée au cabinet BET Omnis qui a conclu que, « malgré la faible résistance du béton », tant les dalles du salon et de la cuisine, que la poutre « ne présentent pas de problème structurel » et qu’il « n’apparaît pas nécessaire de procéder à des renforcements structurels ».

M. [B] impute les désordres observés :

— en ce qui concerne les malfaçons affectant le gros oeuvre, à la « qualité médiocre de fabrication des bétons », à des « défauts de mise en oeuvre des bétons », d’un « manque de soin apporté à la mise en oeuvre,

— en ce qui concerne les malfaçons affectant les revêtements de façade, à la mise en oeuvre d’enduits de type décoratif à la place d’enduits de façade imperméables, à un manque de soin dans la mise en oeuvre et l’application de la peinture extérieure,

— en ce qui concerne les malfaçons affectant les revêtements de sol, à la réalisation d’une chape sous dosée, désagrégée, de résistance médiocre, à un défaut d’encollage des carreaux et à une absence de joints périphériques des carreaux contre murs et cloisons,

— à des travaux de reprise qui n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art.

Il préconise :

— la réparation des bétons de structure, par purge des parties non adhérentes, traitement par passivation des aciers corrodés et reconstitution des zones détériorées, avec un mortier de ragréage de classe R2 et R3, selon la classification et les méthodes de réparation prescrites dans les parties 1, 2, 3, 7 à 10 de Ia norme EN 1504 de février 2006,

— la reconstitution d’un enduit de façade de type I3 ou I4, en fonction de la largeur des fissures relevées,

— la dépose des revêtements de sol et de la chape du niveau R+1, et la remise en oeuvre d’un revêtement de sol réalisé dans le respect des clauses techniques du NF DTU 52.2.

2) M. [X] et Mme [U] sollicitent « en raison de l’importance des vices » et de « la déduction de la durabilité de leur bien », la résolution de la vente. La SIC soulève l’irrecevabilité de cette demande, comme étant nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Ce dernier article dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Il est constant que M. [X] et Mme [U] n’avaient pas poursuivi la résolution de la vente en première instance. Ceux-ci ne justifient pas davantage avoir exercé l’action estimatoire devant le tribunal de première instance de Nouméa. En effet, ils se plaignaient de « désordres » et non de « vices cachés ».

La demande en résolution, dont l’objet est totalement différent de la demande en réparation soumise au premier juge, n’est pas « l’accessoire, la conséquence ou le complément » de la demande formulée en première instance, au sens de l’article 566 du code de procédure civile, ni ne peut être tenue pour avoir été « virtuellement comprise » dans la demande initiale.

Le rapport d’expertise de M. [B] n’a pas mis en lumière de nouveaux désordres : en effet, l’expert judiciaire souligne que « les désordres allégués » par les appelants « apparaiss(aient) dans le constat d’huissier du 19 novembre 2009 », soit dans un document établi avant même la saisine du juge des référés qui désignera M. [Z], « puis dans le rapport d’expertise établi par Monsieur [E], le 25 janvier 2019 », soit dans un document antérieur à la décision déférée.

Le jugement sévère que M. [B] porte sur la qualité des travaux de construction puis sur l’efficacité des travaux de reprise réalisés en 2010, est le produit des investigations plus complètes menées par le second expert judiciaire mais non l’expression de la survenance ou de la révélation d’un fait qui autoriserait M. [X] et Mme [U] à former des demandes nouvelles.

Dans ces conditions, la demande de résolution de la vente est irrecevable, comme étant nouvelle.

3) Il résulte de l’acte authentique du 17 juin 2009 (titre VI – chapitre II) que la SIC garantit « Ies défauts de la chose vendue :

' . – pendant dix ans pour les dommages énumérés aux articles 1792 et 1792-2 du Code Civil,

' . – pendant deux ans pour les dommages autres que ceux énumérés aux articles précités.

telles que ces deux dernières garanties résultent notamment des dispositions des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du Code Civil, ci-dont l’application résulte de l’article 1831-1 du Code Civil, rendu applicable en Nouvelle-Calédonie par l’article 1er de l’Ordonnance n° 98-774 du 2 septembre 1998 (JONC du 31 décembre 1998). »

Or, les demandes formulées, à titre subsidiaire, par M. [X] et Mme [U], tendant à la réfection des locaux et à l’indemnisation de leurs préjudices, sont fondées sur les articles 1641 et suivants du code civil, soit sur la garantie des vices cachés qu’écarte le contrat qui n’envisage la responsabilité de la SIC que sur le terrain de la responsabilité des constructeurs.

Afin d’assurer le respect du contradictoire, il sera demandé aux parties de préciser le régime de la responsabilité de la SIC, à savoir si M. [X] et Mme [U] peuvent, malgré tout, exercer l’action estimatoire prévue par l’article 1644 du code civil ou s’ils doivent agir sur le terrain des articles 1792 et suivants du code civil.

Par ailleurs, M. [X] et Mme [U] chiffreront le coût des travaux dont ils poursuivent l’exécution.

Par ces motifs

La cour,

Déclare irrecevable l’action rédhibitoire présentée par M. [X] et Mme [U] à l’encontre de la SIC ;

Vu les articles 12 et 16 du code de procédure civile,

Invite les parties à préciser le régime de la responsabilité de la SIC envers M. [X] et Mme [U], en indiquant si ceux-ci peuvent exercer l’action estimatoire prévue par l’article 1644 du code civil ou s’ils doivent agir sur le terrain des articles 1792 et suivants du code civil ;

Invite M. [X] et Mme [U] à chiffrer le coût des travaux de reprise dont ils sollicitent l’exécution ;

Renvoie l’affaire à la mise en état ;

Réserve les dépens.

Le greffier, Le président.