Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16181 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCEJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 23/05309

APPELANT

M. [L] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Nolwenn COSQUER HÉRAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : D0566

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/005450 du 19/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉ

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT-OPH, RCS de Paris sous le n°344 810 825, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0096

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 2 Avril 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing-privé en date du 14 octobre 2010, l’Etablissement public à caractère industriel et commercial [Localité 6] habitat-OPH a donné à bail à M. [I] un appartement à usage d’habitation, logement conventionné situé au [Adresse 1] à [Localité 7], [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 14 juin 2023, M. [I] a fait assigner [Localité 6] habitat-OPH devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

Recevoir l’intégralité de ses moyens et prétentions ;

Constater que le défendeur n’a pas honoré ses obligations de bailleur ;

Ordonner la désignation de tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de :

se rendre sur place ;

entendre les parties ;

examiner tous les éléments et pièces qui pourront lui être communiqués ;

déterminer les travaux qui étaient nécessaires, et à charge de la société [Localité 6] habitat-OPH afin de rendre le logement salubre ;

déterminer les travaux réalisés par lui qui auraient dû nécessairement rentrer dans les obligations du bailleur ;

déterminer les désordres, malfaçons et détériorations réalisés par l’entreprise GTM missionnée par le défendeur lors de son intervention dans l’appartement de M. [I] en janvier 2020 ;

fixer le coût des réparations ;

procéder aux comptes entre les parties entre les sommes déboursées par les parties ;

procéder à l’analyse des charges et déterminer les charges indument payées par lui ;

Ordonner la désignation d’un médecin expert avec la plus large mission afin de constater la dégradation de l’état de santé de M. [I] passé et actuel, chiffrer les souffrances endurées, indiquer les taux d’IPP et d’ITT en résultant ;

Condamner le défendeur à payer à titre provisionnel la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner le même à payer la somme de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

A l’audience du 24 octobre 2023, M. [I], représenté par son conseil, a demandé en outre :

la condamnation de [Localité 6] Habitat-OPH à lui payer :

une somme qui ne saurait être inférieure à 100.000 euros au titre des préjudices physiques et moraux subis ;

30.000 euros au titre du remboursement de travaux exécutés et matériaux achetés ;

le paiement du coût de remplacement de deux chaises, deux fauteuils, un lit à deux places et des carrelages endommagés par GTM lors de ses interventions.

Par ordonnance contradictoire du 30 novembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :

Débouté M. [I] de l’ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [I] au paiement des entiers dépens ;

Rappelé que l’exécutoire provisoire de la décision s’applique de plein droit.

Par déclaration du 13 septembre 2024, M. [I] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, il demande à la cour, au visa des articles 145, 834, 835 et 837 du code de procédure civile, de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu et le réformer en ce qu’il a débouté M. [I] de l’ensemble de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

Ordonner la désignation de tel expert avec pour mission de :

Se rendre sur place ;

Entendre les parties ;

Examiner tous les éléments et pièces qui pourront lui être communiqués ;

Déterminer les travaux qui étaient nécessaires, et à charge de la société [Localité 6] habitat afin de rendre le logement salubre ;

Déterminer les travaux réalisés par lui qui auraient dû nécessairement rentrer dans les obligations du bailleur ;

Déterminer les désordres, malfaçons et détériorations réalisés par l’entreprise Gtm missionnée par le défendeur lors de son intervention dans l’appartement de M. [I] en janvier 2020 ;

Fixer le coût des réparations ;

Procéder aux comptes entre les parties entre les sommes déboursées par les parties ;

Procéder à l’analyse des charges et déterminer les charges indûment payées par lui ;

Ordonner la désignation d’un médecin expert avec la plus large mission afin de constater la dégradation de l’état de santé de M. [I] passé et actuel, chiffrer les souffrances endurées, indiquer les taux d’IPP et d’ITT en résultant ;

Condamner le défendeur à payer à titre provisionnel la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner le défendeur à payer en réparation des préjudices moraux et physiques subis une somme qui ne saurait être inférieure à 100.000 euros ;

Condamner le défendeur à payer la somme de 30.000 euros en remboursement des matériaux achetés et des travaux exécutés ;

Ordonner la production des relevés de compteur et des quittances de loyer d’octobre 2010 à décembre 2024,

Condamner le même à payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Il rappelle les obligations du bailleur issues notamment de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que les fissures, canalisations apparentes et la vétusté permettent de justifier une expertise pour vérifier l’état du logement.

Il expose qu’il apporte également la preuve de la fermeture défectueuse des fenêtres et il relève que la société GTP, en qualité d’homme de l’art, a indiqué que de l’air rentrait par les fenêtres et il verse un devis à hauteur de 4.323,14 euros.

Il soutient qu’il dispose des éléments de preuve et que l’expertise n’aura pas pour but de suppléer à une carence éventuelle.

Il souligne qu’en cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état de réparation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

S’agissant de sa demande provisionnelle à hauteur de 100.000 euros, il soutient qu’il a subi un préjudice de jouissance certain du fait de l’absence d’isolation du logement et de sa dégradation ; qu’il a également subi un préjudice physique important ; qu’il a souffert d’une pneumopathie aigue. Il fait aussi état d’un préjudice de jouissance résultant de l’absence d’isolation phonique des lieux et il considère que le fait d’être contraint de relancer son bailleur constamment constitue un préjudice moral important.

Il allègue qu’il a effectué lui-même certaines réparations pour une somme de plus de 30.000 euros ; qu’il subit également un préjudice résultant de l’absence de chauffage et d’eau chaude, d’erreurs sur les quittances et il soutient que l’intervention de la société GTM qui a occasionné des détériorations notamment pour ces meubles, tous éléments justifiant sa demande de remboursement pour charge indûment prélevées pour 50.000 euros.

Il explique qu’il produit des certificats médicaux attestant de son état de santé et du lien entre cet état et les désordres affectant son logement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, l’établissement public industriel et commercial [Localité 6] habitat-OPH demande à la cour, au visa des articles 9, 145, 146, 834, 835 du code de procédure civile et 1353 du code civil, de :

Dire et juger M. [I] mal fondé en son appel ;

En conséquence,

Le débouter de l’ensemble de ses demandes comme mal fondées ;

Confirmer l’ordonnance du 30 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Condamner M. [I] à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux dépens d’appel.

Il fait valoir que la mesure d’expertise est inutile ; que M. [I] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque désordre ; qu’aucun constat d’huissier, aucun témoignage de personnes ayant constaté un quelconque défaut dans l’appartement n’est versé aux débats.

Il expose avoir réalisé les travaux nécessaires, la société GTM ayant exécuté des travaux de réhabilitation. Il allègue que le juge des référés s’est livré à une analyse très précise des prétentions de M. [I], après les avoir clarifiées, tant elles étaient peu compréhensibles.

Il soutient que la demande de désignation d’un expert se heurte à contestation sérieuse ; que la preuve d’un lien de causalité entre les pathologies dont l’appelant souffre et les prétendus désordres incombent à ce dernier.

S’agissant de la demande provisionnelle de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros, il estime que le chiffrage est inexpliqué et ne ressort pas des comptes et il fait état d’une contestation sérieuse pour la demande en réparation de préjudices moraux et physiques à hauteur de 100.000 euros.

Il soutient que si des tickets attestent de dépenses de matériaux, rien ne démontre qu’ils sont en lien avec le logement ou qu’ils ont servi à réparer quelque désordre que ce soit, d’autant que M. [I] a l’obligation d’entretenir les lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 mars 2025.

A l’audience du 2 avril 2025, le conseil de M. [I] précise que la pièce n°11, annoncée comme un procès-verbal de constat, n’a pas été communiquée aux présents débats et n’est pas produite.

SUR CE,

Sur les demandes d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

L’article 145 suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L’existence de contestations sérieuses n’est pas de nature à faire échec à une demande fondée sur ces dispositions.

Il sera observé que c’est en vain qu’il est fait état par l’intimé de l’application de l’article 146 du code de procédure civile dans ce litige, alors que les dispositions de cet article, selon lequel une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ne s’appliquent qu’au cours du procès et non lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui permet précisément à une partie de demander, avant tout procès et en vertu du droit à la preuve, une mesure d’instruction in futurum, à condition qu’elle repose sur un motif légitime et soit légalement admissible.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (').

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Pour démontrer les désordres affectant son appartement, M. [I] produit l’état des lieux d’entrée du 28 octobre 2010 : cet acte mentionne pour l’essentiel un « bon état », les revêtements étant mentionnés en « état d’usure » ainsi que la bouche d’entrée d’air. L’appelant produit un signalement d’insalubrité en date du 4 avril 2013, soit il y a plus de douze ans, sans que la suite donnée à cette plainte par la Direction du logement et de l’habitat ne soit connue.

M. [I] verse en outre 47 photographies (pièce 13) qu’il a lui-même annotées ' ces annotations, contenant surcharges et ratures, sont difficilement lisibles.

Ces clichés présentent des fissures et des traces d’humidité sur des murs. Cependant, ils ne sont pas datés de manière certaine et les conditions dans lesquelles ils ont été pris ne sont pas connues. Les éléments ainsi produits sont insuffisants en l’absence de communication d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice qui permettrait d’étayer de manière objective et précise d’éventuels désordres de nature à rendre crédibles les allégations relatives au caractère indécent du logement ou une impossibilité d’y habiter, comme l’a relevé à bon droit le premier juge par des moyens que la cour approuve.

Les « doléances de locataires », selon un document dactylographié mais encore une fois annoté par l’appelant, exposent des désordres pour l’essentiel sans lien avec le présent litige et tenant en premier lieu aux ascenseurs, à l’exception d’une mention relative d’un air trop froid entrant dans l’appartement ou des VMC trop bruyantes, ce qui n’étaye pas davantage le caractère non décent du logement. Un courrier du 17 avril 2023 (pièce 14) expose que les travaux « bien qu’indispensables (') prennent un tour interminable et génèrent trop de stress et de tensions chez les habitants », ce qui dément l’inertie du bailleur s’agissant de l’entretien des locaux.

M. [I] produit encore en pièce 10 un courrier de son bailleur en date du 13 janvier 2021 portant notification de travaux d’amélioration confiés à la société GTM.

Il est cependant constant que la société GTM est intervenue dans l’appartement.

Le bailleur a d’ailleurs adressé un courrier à son locataire, en septembre 2022, qui fait état de ce que malgré trois avis de passage, des prestations n’ont pas pu être réalisées, faute d’accès aux locaux.

En tout état de cause, [Localité 6]-habitat OPH justifie de travaux relatifs à l’entretien courant des parties privatives du logement par de nombreuses factures (2010 à 2017) et afférentes notamment au changement de la robinetterie, à l’étanchéité autour des fenêtres, à des dépannages pour des fuites : ces pièces contredisent elles-aussi l’allégation selon laquelle le bailleur aurait méconnu son obligation d’entretien des lieux.

La société GTM a adressé à M. [I] un avis d’intervention pour le 23 janvier 2023 relatif à de « l’air qui rentre par les fenêtres », ce qui ne fait pas la preuve des désordres, alors que le bailleur verse un dossier faisant état des réserves levées par cette société (pièce 3).

Un devis afin de remplacement des menuiseries aluminium établi par la société Les Menuisiers Rosemar en date du 26 mars 2024 (pièce 138 de l’appelant) n’est pas davantage pertinent pour étayer le caractère crédible des allégations de M. [I] quant à l’état du logement.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette première demande d’expertise.

M. [I] réclame une seconde expertise, médicale. Il fait état d’une pneumopathie aigue qui a pu être provoqué par l’état de son appartement en 2015 (sa pièce 7) et allègue que son état de santé nécessite son relogement ou des travaux d’amélioration (pièce 8 – certificat de 2019).

Comme l’a constaté le premier juge, il est manifeste que le certificat médical, s’agissant du relogement, a été établi sur les seuls dires de M. [I], étant relevé qu’il s’est écoulé quatre années entre cette hospitalisation et l’établissement de ce certificat.

Les certificats versés en pièces 141 à 153 (certaines pièces étant versées deux fois (144/149, 148/7) font état d’un syndrome anxio-dépressif, de douleurs type « décharges électriques » de lombalgies chroniques sans lien avec les faits dénoncés et qui ne peuvent justifier une mesure d’instruction au contradictoire du bailleur. La mention d’une insalubrité du logement, reprise dans certains certificats (notamment 142, 145 (une mention « logement insalubre » au demeurant ajoutée manuscritement sur un document par ailleurs dactylographié) ne fait à l’évidence que reprendre les seuls dires de M. [I] et ne procède d’aucune constatation directe démontrée des médecins.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’expertise.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes provisionnelles

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la demande de provision à hauteur de 100.000 euros au titre de préjudices physiques et moraux

Il résulte des développements précédents que l’existence de tels préjudices et qui seraient imputables au bailleur n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 50.000 euros

M. [I] expose avoir subi un préjudice résultant de l’absence d’eau chaude de 2020 à 2022, d’erreurs dans les quittances d’eau froide pour un montant de 3.420 euros, d’une absence de chauffage durant deux ans (estimée à 7.000 euros). Il fait état par ailleurs de meubles détériorés, de même que le carrelage et le sol, ledit préjudice incluant également le remboursement de charges indûment prélevées ' dont il ne précise pas le montant.

Les conclusions n’explicitent pas non plus le détail des erreurs dans les quittances alléguées ; l’appelant n’étaye le fait que des meubles auraient été détériorés pendant une intervention de la société GTM et du fait de cette dernière par aucun élément.

Comme l’a rappelé le premier juge, par des motifs que la cour approuve, M. [I] ne produit aucun élément sur l’existence du trouble de jouissance allégué, sur les charges indûment réglées, alors qu’une telle preuve lui incombe et ses seules allégations ne peuvent suffire à constituer la preuve d’un préjudice matériel qui ne procède d’aucune évidence.

La décision sera confirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de remboursement des matériaux achetés et des travaux exécutés

M. [I] expose qu’il a effectué lui-même certaines réparations et réclame une somme de 30.000 euros, sans préciser dans ses conclusions le détail des dépenses et les modalités de calcul qui lui ont été permis de parvenir à ce montant.

Il produit une centaine de tickets de caisse, factures, non inventoriés dans les motifs des conclusions et pour certains annotés de sa main.

Il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référence que ces dépenses aient été effectivement exposées pour des réparations dans l’appartement et que ces réparations, en outre, n’incombaient pas au locataire dans le cadre de son obligation d’entretien des locaux.

Cette demande se heurte à une contestation sérieuse et la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle l’a rejetée.

Sur la demande de production des relevés de compteur et des quittances de loyers d’octobre 2010 à décembre 2024

Il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit justifier des charges récupérables en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

Selon l’article 21 de la même loi, en son premier alinéa, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Suivant bordereau notifié le 19 mars 2025, [Localité 6]-Habitat OPH a versé les pièces suivantes :

9°/ décompte de charges des exercices 2020 à 2023

10°/ Relevé de compte arrêté au 17 mars 2025.

M. [I] verse deux quittances (sa pièce 156) éditée en décembre 2024 et afférente aux échéances d’avril et de mai 2019.

Cette demande de production de quittances et de relevés de compteur d’eau n’est au demeurant pas conciliable avec le fait que M. [I] invoque par ailleurs des erreurs sur les quittances d’eau froide qu’il chiffre (sans justifier de ce calcul) à la somme de 3.420 euros, ce qui démontre à tout le moins qu’il a pu procéder à une comparaison entre les quittances relatives à l’eau ' qu’il détient dès lors nécessairement ' et les relevés de compteur.

Il en résulte que cette demande de communication insuffisamment justifiée sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à confirmer l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, M. [I] sera également condamné aux dépens mais l’équité commande de laisser à la charge de l’intimée ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de communication de relevés de compteur d’eau et de quittances de loyers ;

Condamne M. [I] aux dépens d’appel ;

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE